成都南延線寫字樓踩盤報告37p

1、2012 優(yōu)化管理年成都南沿線寫字樓踩盤報告一、項目調查南延線寫字樓客戶分析小結調查項目的區(qū)位分布二、三、四、2012 優(yōu)化管理年一，本次調查項目的區(qū)位分布曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場二，項目調查曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場復地復城國際曙光國際花樣年福年廣場花樣年香年廣場曙光國際2012 優(yōu)化管理年曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場基本指標內容開發(fā)商成都曙光現代物流投資有限公司占地面積9065平方米總建筑面積（）97338平方米層高3.65米建筑層高，凈高可達2.7米（含中央空調）層面積a座:單層建面1100平米，17-25為甲級寫字樓 b

2、座:單層建面1700平米，6-25樓為甲級寫字樓戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級別甲級寫字樓電梯18部國際品牌高速電梯(4部為商用，14部可直達26樓)停車位660個物業(yè)管理公司世邦魏理仕（顧問）物業(yè)管理費15元/平.月銷售均價13000元/平方米曙光國際基本數據指標17f-26f酒店式辦公6f-16f4星級酒店1f銀行2f-3f, 餐飲4f商務、健身中心5f為空中院館6f-26f甲級寫字樓a幢b幢以酒店和寫字樓為主，商業(yè)主要為與物業(yè)配套型的商業(yè)。曙光國際產品業(yè)態(tài)規(guī)劃曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p寫字樓戶型面積區(qū)間在180-370，酒店戶型面積區(qū)間在50-75。p單

3、元樓體建筑呈長條形，因此走廊較長，造成公攤系數過大，達52%。同時造成端頭戶型的交通不便。p柱子在戶型內部分布，會影響使用。曙光國際產品戶型分析曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場2011-01-062011-01-21 2011-06-29曙光國際推盤節(jié)奏項目進場，啟動推廣前期蓄客，現場可申領1%優(yōu)惠正式開盤，寫字樓當日均價11428元/平方米2011-10-28新批次加推2012-05-04新批次推盤。全款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠1%曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p項目均價在13000元/ ，寫字樓總價區(qū)間在200-500萬之間。酒店面積較小，價格區(qū)間在60-110

4、萬之間。兩種產品各自對應不同層次客戶。p酒店部分，入駐酒店品牌未定，仍在洽談過程中p銷售現場裝修一般，中等檔次 p項目于2011年6月正式開盤。曙光國際銷售現場與銷售情況曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場復地復城國際2012 優(yōu)化管理年復地復城國際基本數據指標基本指標內容開發(fā)商復地（集團）股份有限公司占地面積31996平方米總建筑面積（）230000平方米層高5.4米 共28層層面積1860平方米戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級別5a甲級寫字樓電梯三菱鋒速 每棟12部，共24部停車位1867個物業(yè)管理公司上海高地物業(yè)管理費7元/平.月銷售均價12000-14000元/平米

5、曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場復地復城國際產品業(yè)態(tài)規(guī)劃130米5a甲級寫字樓，1822-1933標準層soho辦公樓甲級寫字樓，凈高2.6米，95-1500平方米72000國際商業(yè)街42-47精裝酒店式公寓精裝涉外服務式公寓曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場soho辦公平面層p單元樓體建筑呈l形，走廊置中，造成公攤系數較小。但造成端頭戶型的交通不便。p柱子在戶型的隔斷處分布，設計合理。p戶型面積區(qū)間在29-103。復地復城國際產品戶型分析曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場在售精裝兩居服務公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p雙陽臺設計， 采光通風良好p

6、動靜隔離，干濕區(qū)分界明顯缺點：p廚房設計狹窄，面積較小p衛(wèi)生間面積過小復地復城國際產品戶型分析曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場在售精裝一居服務公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p明廳設計， 采光通風良好缺點：p廚房面積小，利用率低p客廳與臥室無隔擋，私密性差復地復城國際產品戶型分析曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場在售精裝一居服務公寓優(yōu)點：p戶型方正p明廳設計， 采光通風良好p干濕區(qū)分界明顯缺點：p浪費空間多p廚房衛(wèi)生間面積較小p僅有一個生活陽臺復地復城國際產品戶型分析曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場 2011-05-092011-05-202011

7、-06-21復地復城國際推盤節(jié)奏項目進場，啟動推廣前期蓄客開盤，寫字樓最高價11000元/平方米 最低價9200元/平方米2012-02-29二期開盤， 均價11000元/平方米 新批次開盤 最高價14000元/平方米 最低價12000元/平方米2012-05-23曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p項目在售寫字樓戶型面積85103平米，整層面積1300多平米，可打通自由組合，均價9600元/平米。精裝公寓在售，戶型面積5177平米，均價10700元/平。寫字樓全款91折，公寓全款95折?？煞制诤桶唇摇項目于2011年6月正式開盤。復地復城國際銷售情況曙光國際復地復城國際花樣年

8、香年廣場花樣年福年廣場花樣年香年廣場2012 優(yōu)化管理年花樣年香年廣場基本數據指標基本指標內容開發(fā)商成都九蓉房地產開發(fā)有限公司 占地面積18543平方米總建筑面積（）244613平方米 層高5.4米 總49層 可出售46層層面積2000平方米戶型面積區(qū)間60-2000平米物業(yè)級別甲級寫字樓電梯12部高效品牌電梯，高區(qū)5部專屬電梯停車位1300個物業(yè)管理公司花樣年物業(yè)管理成都分公司物業(yè)管理費16元/平米.月，含中央空調使用費銷售均價12000元/平米曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年香年廣場產品業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2層為商鋪，3-6層為sohoa座14層寫字樓b座14層寫字樓花樣年香

9、年廣場：位于cbd核心區(qū)天府大道西側，總占地近30畝、總建面約25萬，是一個集國際甲級寫字樓、精裝商務公館、藝術酒店和精品商業(yè)于一體的城市商務綜合體。曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p寫字樓戶型面積區(qū)間在65-2000，公寓戶型面積區(qū)間在27-115。p單元樓體建筑呈口字形，交通動線合理，但公攤系數較高。p柱子在戶型內部分布，會影響使用。花樣年香年廣場產品戶型分析曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場2010-09-282010-11-032010-11-30 花樣年香年廣場推盤節(jié)奏項目進場，啟動推廣底商開盤320000-48000元/，戶型區(qū)間30-188寫字樓開盤

10、，均價11000元/2011-08-11新推2號樓低區(qū)部分同3號樓新推10-25樓。戶型面積60-1500不等2012-02-21 曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p花樣年香年廣場寫字樓在售，戶型面積60-2000平米不等，可打通自由組合，目前主推10-25樓。均價11000元/平米，全款92折，按揭93折，分期94折。p物業(yè)管理費16元/平米月，含中央空調使用費。p預計今年下半年交房。 花樣年香年廣場銷售情況曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場2012 優(yōu)化管理年花樣年福年廣場基本數據指標基本指標內容開發(fā)商成都市諾亞舟實業(yè)有限公司 占地面積23771

11、平方米總建筑面積（）180167平方米層高5.4米 共28層層面積1860平方米戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級別甲級寫字樓電梯三菱鋒速 每棟12部，共24部停車位1267個物業(yè)管理公司花樣年物業(yè)管理成都分公司物業(yè)管理費7元/平.月銷售均價12000-14000元/平米曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場產品業(yè)態(tài)規(guī)劃兩棟160米高的甲級寫字樓挑高均為5.4米loft設計，使用率可達到170%。41平米61平米的精裝公寓； 以及56間201800的燙金旺鋪，包含以餐飲休閑和娛樂等為主題的特色消費區(qū)。花樣年福年廣場是花樣年集團項目以國際一線商務流行趨勢理念打造出的

12、極致潮流化的個性商務綜合體。曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場產品戶型分析在售精裝兩居公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p采光通風良好p動靜隔離，干濕區(qū)分界明顯缺點：p廚房為開放式與客廳連接p衛(wèi)生間面積過小曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場產品戶型分析在售精裝一居公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p明廳設計，帶休閑陽臺， 采光通風良好缺點：p廚房面積小，利用率低p客廳與臥室無隔擋，私密性差曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場 2011-04-122011-05-102011-06-10花樣年福年廣場推盤節(jié)奏項目進場，啟動推廣前期蓄

13、客vip 卡免費辦理：尊爵卡開盤優(yōu)惠 10000 ，鉑金卡開盤優(yōu)惠 5000。花樣年.福年廣場6月11號排號2011-07-22開盤新批次開盤 最高價14000元/平方米 最低價12000元/平方米2012-05-23曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p一期現已售完，二期銷售中。p一居室 41,二居室 61,配備全套家具家電，拎包入住，均價11000元/平米。寫字樓在售，5.4米loft設計，170%使用率，均價13000元/平米。p優(yōu)惠信息：全款97折，按揭98折，分期99折。花樣年福年廣場銷售情況曙光國際復地復城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場三，南延線寫字樓客戶分析p 客戶

14、特征：主要為投資客，既有資金實力雄厚，大多擁有多套多類型物業(yè)的專業(yè)投資者，也有一些小型投資者。soho產品多為投資兼自用客戶。p 置業(yè)目的：投資p 置業(yè)特征：多次置業(yè)、多次投資、首次投資p 認知途徑：主要來源于廣告、朋友介紹、銷售電銷邀約p 關心因素：客戶看得見的地方，感受到的地方是目前購買客戶的主要關注因素；如：外立面、大堂、電梯、空調、配套和服務。周邊交通通達性，配套以及地理位置，開發(fā)商品牌等仍是客戶關心的重點。等 四，小結供銷兩旺仍將是2012年成都寫字樓市場的主趨勢：p但受供應量激增以及產品同質化的影響，整體價格再上漲難度較大；城南區(qū)域市場是成都寫字樓市場的主戰(zhàn)場：p由于2011年城南區(qū)域新入市項目約8個，以甲級寫字樓為主，新增供應量約50萬方，另加上2012年上半年新入