我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及政策選擇研究

1、我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及政策選擇南開大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟研究所一、研究背景據(jù)國外統(tǒng)計資料顯示，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值處在8001000美元的經(jīng)濟發(fā)展階段，該國的房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展的時期。2003年，我國的人均GDP首次突破1000美元，即人均1090美元，這標(biāo)志著我國的房地產(chǎn)行業(yè)也進入了快速發(fā)展的時期，進而會帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展和結(jié)構(gòu)的升級，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。因此研究我國的房地產(chǎn)市場是十分有意義的。本文著重從四個方面，即市場集中度、產(chǎn)品差異化、壁壘角度以及規(guī)模經(jīng)濟的角度分別闡析了我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)問題，既有理論方面的探討，也有實證方面的例證，并在此基礎(chǔ)上提供相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策及其選擇方案。

2、二、 我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析所謂市場結(jié)構(gòu)，即指廠商之間市場關(guān)系的表現(xiàn)和形式，主要包括賣方間、買方間、買賣雙方之間，市場內(nèi)已有的買賣方，與正在進入或可能進入市場的買、賣之間，在交易、利益分配等各個方面存在的關(guān)系。按照貝恩教授的分析，產(chǎn)業(yè)組織理論中考察市場結(jié)構(gòu)的內(nèi)容主要有四個方面，即市場集中度、產(chǎn)品差別、進入與退出壁壘、規(guī)模經(jīng)濟。1、 市場集中度市場集中度是衡量產(chǎn)業(yè)壟斷與競爭的重要指標(biāo)，能夠比較準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模水平及分布特征，提示產(chǎn)業(yè)組織運行效率的高低，市場集中度越高，表示市場支配力量越大，產(chǎn)業(yè)競爭程度越低。關(guān)于測試市場集中度的方法有很多，這里擬選擇CRn這一指標(biāo)來進行判斷房地產(chǎn)市場的集

3、中度。CRn=Xi(其中Xi表示第i個企業(yè)的市場占有率，i從1到n，n表示行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的總數(shù)目)。一般而言，n取4或8這樣的數(shù)字，就目前來看，幾家上市的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)內(nèi)占據(jù)著優(yōu)勢。下表是1993-2003年我國房地產(chǎn)市場市場集中度與年盈利率情況年份19961997199819992000200120022003CR40.73%0.96%1.42%1.58%1.73%1.98%1.72%2.1%CR81.26%1.45%1.78%2.12%2.21%2.28%2.37%5.24%R0.91%-4.66%-3.61%-1.16%1.62%2.29%3.6%15%從上表可以看出，無論是CR4還是

4、CR8其數(shù)值都相對較低，截至目前都還未超過10%，這不僅與國外成熟的房地產(chǎn)行業(yè)有著相當(dāng)?shù)牟罹?，而且與香港的房地產(chǎn)的差距也十分明顯。據(jù)統(tǒng)計，同期香港9家房地產(chǎn)集團（如新鴻基、和記黃埔、新世界等）所就已經(jīng)占據(jù)了市場份額的80%。從這點出發(fā)，根據(jù)貝恩教授關(guān)于產(chǎn)業(yè)集中度劃分的類型來看，在全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場的集中度不夠強，房地產(chǎn)行業(yè)基本上還是屬于原子型的市場，從資源配置方面來看，效率不是非常的高。但是如果我們轉(zhuǎn)換研究視角，不從全國的角度看待房地產(chǎn)市場，而是從區(qū)域性或地方性市場的角度來看的話，那幺，由于房地產(chǎn)的固定性和不可移動性，以及市場所呈現(xiàn)的鮮明的區(qū)域性特點，而且在一個特定的區(qū)域內(nèi)，要素的流動又非

5、常困難，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度是處于一種壟斷地位，所以區(qū)域性的房地產(chǎn)市場就是一個寡占市場，一方面它強化了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷力量，另一方面，從某種程度上說，使得市場集中度這一指標(biāo)在區(qū)域性的房地產(chǎn)市場內(nèi)失去了普遍的意義。2、 產(chǎn)品差別一個行業(yè)越來越多的差異化產(chǎn)品其實在一定程度上就標(biāo)志著這個行業(yè)在走向成熟。就我國目前的房地產(chǎn)業(yè)來說，產(chǎn)品差別化已經(jīng)為大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)所認識，而且在市場經(jīng)濟的大潮濕中快速的付諸實踐，無論是從房地產(chǎn)區(qū)位的差別化、人文景觀的差別化，還是從銷售、服務(wù)的差別化、購買者心理的差別化，甚至是物業(yè)管理的差別化，可以說，在這方面我國的房地產(chǎn)企業(yè)進步非常的快，而且基本上差強人意

6、。特別是國內(nèi)一些房地產(chǎn)的旗艦企業(yè)，如深圳萬科等，在這方面做的還是非常不錯的。 房地產(chǎn)行業(yè)雖然有著天生的異質(zhì)化特點，但是由于我國的房地產(chǎn)業(yè)尚不成熟，市場化程度比較低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模比較小，自身素質(zhì)不高，大多未能形成強有力的品牌，加上產(chǎn)品創(chuàng)新落后，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能構(gòu)筑起消費者對其產(chǎn)品的偏好，產(chǎn)品差異化程度尚處在較低層次的水平。比如：越來越多的開發(fā)商都熱衷于簡單的合作方式，即傾向于選擇幾乎相同的合作單位：競爭對手也選擇同一個設(shè)計師，同一個營銷策劃公司，同一個銷售代理公司，甚至同一個承包商，同一個物業(yè)公司。在產(chǎn)品形式流于形式化的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化漸漸的模糊起來。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)角度看，房

7、地產(chǎn)商品技術(shù)含量并不十分高，而且小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計、外立面風(fēng)格、主打賣點概念等也很容易被競爭對手所模仿?？傊F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)業(yè)的所謂的“差異化”還不是真正程度上的“差異化”，潛在進入者所面臨的需求曲線上并不存在真正的劣勢。3、 基于壁壘的分析進入壁壘的高低是決定一個市場是否有充分的競爭性以及是否富有效率的重要因素和指標(biāo)。我國的房地產(chǎn)業(yè)由于其虛擬經(jīng)營、高負債以及市場的區(qū)域性等特點，使其在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟、技術(shù)方面以及產(chǎn)品差別化方面存在壁壘的可能性較小或者基本上不存在進入壁壘，而主要壁壘在于政府的政策方面。由于土地的稀缺性以及房地產(chǎn)附加值高、周期長、交易過程復(fù)雜等特點，決定了房地產(chǎn)的有限

8、開放性，即使在美國這樣市場經(jīng)濟高度發(fā)達的國家，政府也要以行政法規(guī)和金融手段來控制土地和房地產(chǎn)市場，而我國市場經(jīng)濟還存在一定程度的不完善，所以，在我國政策壁壘的存在也就不足為奇。對于政策壁壘，可以從以下幾個方面理解：首先，我國城市土地供給嚴重失控，而且土地出讓市場競爭程度比較差。目前，我國的土地制度實行的是分級限額審批制度，中央在大宗土地交易方面有著強有力的控制權(quán)，但作為供地執(zhí)行部門的地方政府，在增加財政收入以及所謂“政績”利益的驅(qū)動下，往往采取“化整為零”的辦法，非法批地租地，以獲得地域性的集團利益。其次，政府主管部門對行業(yè)準(zhǔn)入的要求偏低。1000萬元就可以注冊一個房地產(chǎn)企業(yè)，2000萬元就可

9、以注冊一個具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一級企業(yè)的注冊資本甚至5000萬元就可以。但這些企業(yè)經(jīng)營運作的資金動輒幾千萬，甚至幾億或數(shù)十億。再者，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量、土地開發(fā)年限、項目開發(fā)資金到位情況的監(jiān)管也不是非常的到位。這些制度和政策上的缺陷給一些開發(fā)資質(zhì)不足、搞風(fēng)險能力較弱、技術(shù)含量較低的房地產(chǎn)企業(yè)以可乘之機，從而在一定程度上也攪亂了房地產(chǎn)市場的秩序和規(guī)則。4、規(guī)模經(jīng)濟角度的分析從縱向發(fā)展序列來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)各項指標(biāo)每年都呈上升的趨勢。但是，從表態(tài)角度看，至2003年房地產(chǎn)企業(yè)戶均資本也只有10243.47萬元，這對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說是遠遠不夠的。而以完成的工作量計，20

10、03年全國平均每個房地產(chǎn)商完成的開發(fā)投資只有3329.14萬元，土地開發(fā)面積僅有5952.5平方米，其規(guī)模遠低于國外同行水平。資料來源：中國統(tǒng)計年年鑒及房地產(chǎn)月報整理而成從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模角度看，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，難以產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟。以國內(nèi)房地產(chǎn)旗艦企業(yè)萬科集團為例，2003年萬科集團總資產(chǎn)82.16億元，總市值49.14億元，總調(diào)動資金能力只有40億左右，這不僅無法跟國外成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商相提并論，而且與我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)也存在一定的差距，以香港地產(chǎn)巨頭新鴻基為例，2000年新鴻基的營業(yè)收入就達33億美元，僅2000年下半年純利潤就達53億港元，其可動用的資金在90億港元左右。

11、從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模結(jié)構(gòu)狀況來看（如下圖），到2003年，一級企業(yè)與二級企業(yè)的比重僅占16.4%,五級以下的企業(yè)比重則達到60.59%，大部分企業(yè)的資質(zhì)有三、四級；從開發(fā)資金的來源看，1998年全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，有70%的房產(chǎn)開發(fā)是由三級以下資質(zhì)的企業(yè)完成的，其中無等級企業(yè)完成的開發(fā)比重就有20%之多。這說明我國的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)還有待于進一步的優(yōu)化。由以上分析我們可以明顯的得出，我國的房地產(chǎn)市場存在著“小、散、亂”的特點，這是不符合一個成熟行業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點的。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其土地使用權(quán)的獲得、市政配套、工程建設(shè)、市場銷售和售后服務(wù)方面都需要大量的資金，企業(yè)規(guī)模過小意味著難以發(fā)揮

12、規(guī)模經(jīng)濟的作用、成本無法控制在最低，企業(yè)的抗風(fēng)險能力比較低，競爭層次比較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體競爭能力不高，產(chǎn)業(yè)成熟度方面還有很大的提升空間。三、 就房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的政策選擇合理有效的市場結(jié)構(gòu)，是產(chǎn)生規(guī)范的市場行為與良好的經(jīng)濟績效的基礎(chǔ)性條件。但是對于市場結(jié)構(gòu)的選擇，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)中卻存在長期的爭論。近年來的研究表明，無論是高度集中還是高度分散的市場結(jié)構(gòu)都具有諸多弊端。高度集中容易導(dǎo)致壟斷，而市場壟斷所帶來的社會福利的損失已經(jīng)為人們所廣泛認同；但是，過度分散的原子型市場結(jié)構(gòu)，也同樣會帶來規(guī)模經(jīng)濟效益的損失和資源配置效率的低下，最終仍然會導(dǎo)致社會福利的損失。因此，從提高資源配置效率和增進消費者福利

13、的角度出發(fā)，我們認為一個有效競爭為基本目標(biāo)的適度集中的壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)。這里適度集中是指市場集中處于既能提高資源配置效率，又能增進消費者福利的水平。首先，就市場集中度的政策分析而言，就是要在全國范圍內(nèi)提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，而在一個相對小的區(qū)域范圍內(nèi)適度的減小市場集中度。因為在全國范圍內(nèi)，市場集中度過低，反應(yīng)了全國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模整體不大，過度分散，會導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟效益的損失以及配置效率的低下，而在區(qū)域內(nèi)市場集中度過高，則可能在一個區(qū)域內(nèi)企業(yè)的壟斷行為，由壟斷的理論我們可以得出，這樣會導(dǎo)致整體福利的凈損失，同樣還可能缺乏競爭，缺乏創(chuàng)新。所以，政府的政策應(yīng)該走一種適中的路線，既要防止區(qū)域內(nèi)特大型

14、企業(yè)的壟斷，也要鼓勵全國范圍內(nèi)大型企業(yè)遍地開花。但是，這在我國現(xiàn)行的行政策體制下似乎又是一種悖論。因為在全國范圍內(nèi)鼓勵市場集中度的提高，這是一種宏觀層次的政策選擇，屬于中央政府宏觀政策的管轄范疇；而在相對的區(qū)域范圍內(nèi)，防止壟斷的出現(xiàn)，這是一種區(qū)域性的政策規(guī)定，又是屬于地方政策的行政范圍之內(nèi)。在很多情況下，中央政府與地方政策在政策選擇上的目標(biāo)并不一致，二者在相當(dāng)多的情況下存在著相互的利益搏弈。所以，上述房地產(chǎn)政策若要執(zhí)行并且使之行之有效，可能是非常困難的，這不僅需要協(xié)調(diào)中央政府與地方政府的目標(biāo)政策導(dǎo)向，還要保證政策能夠適時的、準(zhǔn)確的執(zhí)行，而沒有或減少滯后性以及在執(zhí)行中發(fā)生曲解和變形。其次，就產(chǎn)品

15、差別化的角度來看，這似乎與企業(yè)層面更為接近，是屬于企業(yè)日常經(jīng)營管理的內(nèi)容。作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了能使企業(yè)有一個良性的發(fā)展空間以及得到更好的利潤回報，就必須采取差異化的產(chǎn)品，突出個性化的品質(zhì)和服務(wù)，只有這樣才能在激烈的競爭中占得先機。差異化的問題已經(jīng)越來越為企業(yè)所重視，有的企業(yè)已經(jīng)作為一個課題組織專業(yè)化機構(gòu)在研究這一領(lǐng)域方面的問題。所以說，產(chǎn)品差異化的問題與政府政策的關(guān)系并不是十分的緊密，在這方面，政策的“有為”就是“無為”，尤其是對于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的國有企業(yè)，政府應(yīng)退出行政命令的指導(dǎo)方式，而是要向市場指導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，以間接管理為主，不干預(yù)企業(yè)日常的經(jīng)營管理事務(wù)，真正的做到“政企分開”，用市場去管理企業(yè)，

16、而不僅僅是依靠政策瞎指揮。第三，就政策壁壘的角度分析，首先，針對城市土地供給失控、土地出讓市場競爭程度低的情況，要完善土地審批制度，控制土地的供給量。目前，中央政府雖然有著大宗土地的控制權(quán)，但作為土地執(zhí)行部門的地方政府，出于自身利益集團的考慮或其它因素的影響，往往曲解或變形中央政府的政策，“化整為零”，非規(guī)范的來經(jīng)營、管理土地，這就使得中央、地方的政策目標(biāo)往往不能趨于一致，在執(zhí)行、實施過程中當(dāng)然也就很難讓人感到滿意。因此，對于中央政府與地方政府的政策搏弈，筆者以為要引起相關(guān)部門及研究機構(gòu)的高度重視，因為任何搏弈都是有成本的，而這種成本往往通過企業(yè)最終轉(zhuǎn)嫁到消費者的身上。要打破這種政策性的路徑依

17、賴和瓶頸，筆者以為這就需要進行制度上的創(chuàng)新，調(diào)整土地分級審批制度，改變中央、地方政策共同制定政策、實施管理的現(xiàn)狀，減少二級政府的利益搏弈，改由中央垂直管理，這樣就減少搏弈的成本，而且也可以保證政策有力的貫徹執(zhí)行；其次，眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)保持一個持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金鏈?zhǔn)且粋€企業(yè)生存發(fā)展的必要保障，而對于本質(zhì)上“虛擬經(jīng)營”的房地產(chǎn)企業(yè)來說這一點更為重要，一旦房地產(chǎn)企業(yè)由于資金問題而在一定程度上保持一個持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那幺該企業(yè)很可能處于十分危險的境地，這不僅對于業(yè)內(nèi)而且對于整個區(qū)域的經(jīng)濟穩(wěn)定來說都將是一個不小的打擊。因此，從政策角度來說，就要抬高房地產(chǎn)企業(yè)的進入門檻，防患危機于未然；再次，政策也應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量、土地開發(fā)年限、項目開發(fā)資金到位情況做出嚴格的監(jiān)管，或者委托第三方對房地產(chǎn)企業(yè)的上述相關(guān)情況做相應(yīng)的監(jiān)管，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。最后，從規(guī)模經(jīng)濟的角度分析，政策的主要任務(wù)就是要改變我國的房地產(chǎn)市場“小、散、亂”的特點，使房地產(chǎn)市場整體朝著