BC業(yè)全程納稅處理重要案例答案-董春輝

1、 房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅處理重要案例答案案例1甲房地產(chǎn)企業(yè)2011年11月開始籌建并取得名稱核準(zhǔn)通知書，2013年2月份取得工商營業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本1億元，其中，A自然人股東出資4000萬元，B公司（內(nèi)資企業(yè)）以土地使用權(quán)作價(jià)6000萬元出資，公司注冊(cè)前共花費(fèi)85萬元，包括注冊(cè)費(fèi)用、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、人員工資、招待費(fèi)等。2013年2月份取得工商營業(yè)執(zhí)照1件，土地使用證1件，稅務(wù)登記證1件，設(shè)立總賬1本，其他營業(yè)賬簿10本。簽訂3年期房屋租賃合同1份，年租金60萬元，回答下列問題？計(jì)算本月應(yīng)交印花稅（1）會(huì)計(jì)賬簿：100000000* 0.5+10*5=50050元（2）權(quán)利許可證照：2*5=10元（3

2、）租賃合同：600000*3* 1=1800元（4）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)：60000000* 0.5=30000元【案例3-2】甲企業(yè)擁有一塊無償劃撥的工業(yè)用地，2012年經(jīng)政府審批同意轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，雙方合同約定，乙公司承擔(dān)補(bǔ)交的土地出讓金2000萬元，另支付甲企業(yè)土地補(bǔ)償款1000萬元。問：甲、乙雙方如何繳納契稅？ （1）甲方先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用 。財(cái)稅2004134號(hào) (2)乙方（1000+3000）【案例3-7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為

3、10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。 1.營業(yè)稅（1）返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。 （2）代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)征收營業(yè)稅【（2000-1500）*5%

4、】75萬元。 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅函2009520號(hào)）第二條規(guī)定：“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。” 2.企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：返還款3000萬元中：（1）取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)

5、入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 （2）代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 （3）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。 3.土地增值稅規(guī)定 企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 4.契稅。 企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 5.會(huì)計(jì)處理 先期支付拆遷補(bǔ)償款和進(jìn)行拆遷時(shí)： 借：其它應(yīng)收款1500 其它業(yè)務(wù)成本  1000 貸：現(xiàn)金或銀行存款2500。 支付土地出讓金時(shí)，10000全部計(jì)入開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)并作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。 土地出讓金返還

6、用于支付動(dòng)遷戶補(bǔ)償款和拆遷費(fèi)用時(shí)，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。收到返還款時(shí)：代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款業(yè)務(wù)借：銀行存款2000 貸：其它應(yīng)收款1500 其它業(yè)務(wù)收入500收到拆遷工程款時(shí)：借：銀行存款1000 貸：其它業(yè)務(wù)收入1000【案例4-3】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。甲房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行納稅處理？ （1）營業(yè)稅 項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪?/p>

7、基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。 本案例符合BT（即“建設(shè)-移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡(jiǎn)稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。 對(duì)此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營業(yè)稅征收管理： 1，無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。 如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施

8、工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營業(yè)稅。 （2）企業(yè)所得稅： 本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。 （3）土地增值稅規(guī)定 根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則】第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 企業(yè)取得的返還款30

9、00萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計(jì)算土地增值稅清算收入。 企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額?！纠?-9】2012年6月15日，甲房地產(chǎn)公司委托香港的設(shè)計(jì)院進(jìn)行開發(fā)小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)500萬港元。合同期限1年，按合同規(guī)定，香港公司設(shè)計(jì)人員在合同期間來境內(nèi)次數(shù)不少于6次，設(shè)計(jì)費(fèi)一次性支付，中國境內(nèi)稅費(fèi)等由甲方承擔(dān)。 已知當(dāng)天港元與人民幣的匯率中間價(jià)為0.8131。 （1）甲房地產(chǎn)公司如何納稅？ （2）合同中哪些條款需完善？ 1.營業(yè)稅及附加 新細(xì)則規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）

10、提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指： （1）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)； （2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。 （3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)； （4）所銷售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。2. 是否代扣企業(yè)所得稅？（1）境外設(shè)計(jì)合同屬于特許權(quán)使用還是勞務(wù)？ 根據(jù)非居民承包工程作業(yè)和提供勞務(wù)稅收管理暫行辦法國家稅務(wù)總局2009第19 號(hào)令)第三條規(guī)定： 本辦法所稱提供勞務(wù)是指在中國境內(nèi)從事加工、修理修配、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)租賃、咨詢經(jīng)紀(jì)、設(shè)計(jì)、文化體育、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、旅游、娛樂及其他勞務(wù)活動(dòng)。 在服務(wù)合同中，如果服務(wù)提供方

11、提供服務(wù)過程中使用了某些專門知識(shí)和技術(shù)，但并不轉(zhuǎn)讓或許可這些技術(shù)，則此類服務(wù)不屬于特許權(quán)使用費(fèi)范圍。但如果服務(wù)提供方提供服務(wù)形成的成果屬于稅收協(xié)定特許權(quán)使用費(fèi)定義范圍，并且服務(wù)提供方仍保有該項(xiàng)成果的所有權(quán)，服務(wù)接受方對(duì)此成果僅有使用權(quán)，則此類服務(wù)產(chǎn)生的所得，適用稅收協(xié)定特許權(quán)使用費(fèi)條款的規(guī)定。 關(guān)于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權(quán)使用費(fèi)條款有關(guān)問題的通知（國稅函2009507號(hào) （2）勞務(wù)合同如何納稅？v 在境內(nèi)沒有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所勞務(wù)全部發(fā)生在境外非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒有實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅。 企業(yè)所得稅法實(shí)施

12、條例第七條規(guī)定：¡°企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（二）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定v 派員來境內(nèi)但不構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)例如 ：內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排第二議定書中規(guī)定，一方企業(yè)直接或者通過雇員或者雇用的其它人員，在另一方為同一個(gè)項(xiàng)目或者相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目提供的勞務(wù)，包括咨詢勞務(wù)，僅以在任何十二個(gè)月中連續(xù)或累計(jì)超過183 天的才構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)。內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排第七條 規(guī)定：“一方企業(yè)的利潤應(yīng)僅在該一方征稅，但該企業(yè)通過設(shè)在另一方的常設(shè)機(jī)構(gòu)在該另一方進(jìn)行營業(yè)的除外。如果

13、該企業(yè)通過設(shè)在該另一方的常設(shè)機(jī)構(gòu)在該另一方進(jìn)行營業(yè)，其利潤可以在該另一方征稅，但應(yīng)僅以屬于該常設(shè)機(jī)構(gòu)的利潤為限。”第三條 非居民需要享受稅收協(xié)定待遇的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)。凡未辦理審批或備案手續(xù)的，不得享受有關(guān)稅收協(xié)定待遇。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)非居民享受稅收協(xié)定待遇管理辦法（試行）的通知國稅發(fā)2009124號(hào) v 派員來境內(nèi)且構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)或無稅收協(xié)定 國稅發(fā)2010年19號(hào)文件第七條規(guī)定： 非居民企業(yè)為中國境內(nèi)客戶提供勞務(wù)取得的收入，凡其提供的服務(wù)全部發(fā)生在中國境內(nèi)的，應(yīng)全額在中國境內(nèi)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。凡其提供的服務(wù)同時(shí)發(fā)生在中國境內(nèi)外的，應(yīng)以勞務(wù)發(fā)生地為原則劃分其

14、境內(nèi)外收入，并就其在中國境內(nèi)取得的勞務(wù)收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。按收入總額核定應(yīng)納稅所得額：適用于能夠正確核算收入或通過合理方法推定收入總額，但不能正確核算成本費(fèi)用的非居民企業(yè)。計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅所得額收入總額×經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的利潤率 第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定非居民企業(yè)的利潤率：（一）從事承包工程作業(yè)、設(shè)計(jì)和咨詢勞務(wù)的，利潤率為15%-30%；（二）從事管理服務(wù)的，利潤率為30%-50%；（三）從事其他勞務(wù)或勞務(wù)以外經(jīng)營活動(dòng)的，利潤率不低于15%。【案例5-3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年度開發(fā)A項(xiàng)目，第一季度（未完工）預(yù)售房款8000萬元；繳納營業(yè)稅金及附加448萬元；預(yù)繳土

15、地增值稅120萬元；期間費(fèi)用150萬元。第二季度（完工）實(shí)現(xiàn)收入12000萬元（不含預(yù)售房款）；開發(fā)成本16000萬元（等于計(jì)稅成本），繳納營業(yè)稅金及附加672萬元；預(yù)繳土地增值稅180萬元；發(fā)生期間費(fèi)用200萬元。假設(shè)無其他納稅調(diào)整事項(xiàng)，當(dāng)?shù)赜?jì)稅毛利率為15%，則： （1）完成第一季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表 （2）完成第二季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表（1）第一季度申報(bào) 1一、按照實(shí)際利潤額預(yù)繳2營業(yè)收入-3營業(yè)成本-4利潤總額-150 5加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額8000*15%-448-120=6326減：不征稅收入-7 免稅收入-8 彌補(bǔ)以前年度虧損-9實(shí)際利潤額（4行+5行-6行-7行-

16、8行） 482 10稅率(25%) 11應(yīng)納所得稅額 120.5 12減：減免所得稅額13減：實(shí)際已預(yù)繳所得稅額14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額15應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11行-12行-13行-14行）16減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額17本期實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（2）第二季度申報(bào) 1一、按照實(shí)際利潤額預(yù)繳2營業(yè)收入200003營業(yè)成本160004利潤總額20000-16000-200-（448+120+672+180）=2380 5加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-（8000*15%-448-120）= -6326減：不征稅收入-7 免稅收入-8 彌補(bǔ)以前年度虧損-9實(shí)際利潤額（4行+5

17、行-6行-7行-8行） 1748 10稅率(25%) 11應(yīng)納所得稅額 43712減：減免所得稅額13減：實(shí)際已預(yù)繳所得稅額14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額15應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11行-12行-13行-14行）16減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額17本期實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額 案例6-9A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目于2012年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2012年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得的發(fā)票金額15000萬元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本5000萬元，2013年2月取得發(fā)票2000萬元，2013年8月取得發(fā)票3000萬元。會(huì)計(jì)年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提的成本費(fèi)用500

18、0萬元。假定企業(yè)計(jì)稅成本核算終止日確定為2013年5月31日，計(jì)算本年度計(jì)稅成本和納稅調(diào)整金額。則2013年2月取得發(fā)票2000萬元可以計(jì)入計(jì)稅成本，超過計(jì)稅成本核算終止日取得的發(fā)票3000萬元不能夠計(jì)入計(jì)稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%即2000萬元計(jì)入計(jì)稅成本。這樣2012年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本即為15000+2000+2000=19000萬元。本年度應(yīng)調(diào)增1000萬元。2013年度納稅調(diào)減1000萬元案例6-10A房地產(chǎn)企業(yè)，2012年度完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬元。2012年12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，稅金暫只計(jì)算營業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。 計(jì)算：A房地產(chǎn)公司2012年應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅分析 B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國稅發(fā)200931號(hào)確認(rèn)收入的條件，確