某地產(chǎn)公司建筑策劃方案案例

1、第一章 引 論在當代世界潮流日趨強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，強調(diào)建筑的社會化，強調(diào)社會效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一，強調(diào)經(jīng)濟效益以及建筑活動日趨商品化的潮流下，建筑師仍在傳統(tǒng)的運行模式中被動地按照業(yè)主所擬定的設(shè)計任務(wù)書進行設(shè)計顯得缺乏科學性與邏輯性。對建筑設(shè)計依據(jù)研究的缺乏已經(jīng)成為從立項到設(shè)計之間的一個“斷層”，針對這個斷層，二十世紀后期國際上興起了“建筑策劃”的理論。在一些發(fā)達國家，甚至立法規(guī)定對超過一定規(guī)模的大型項目必須經(jīng)過建筑策劃后才能通過政府主管部門的審批。中國推出住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)市場日漸成熟。隨著城市化水平的提高和人民生活水平的不斷改善，房地產(chǎn)市場對商品住宅的要求呈

2、現(xiàn)出快速提升和復雜多變的狀態(tài)，于是，“房地產(chǎn)策劃”成為開發(fā)商越來越熟悉的詞匯，甚至發(fā)展為一個方興未艾的行業(yè)。但是，這種現(xiàn)象中的“策劃”大多數(shù)都缺乏應(yīng)有的規(guī)范和科學的方法，尤其是與建筑技術(shù)體系嚴重脫節(jié)。對市場的研究，不僅不能有效地指導建筑設(shè)計，反而因表達語言等形式上的限制和策劃內(nèi)容與建筑技術(shù)的脫節(jié)，成為項目開發(fā)任務(wù)向建筑技術(shù)轉(zhuǎn)化的障礙。因此，引進“建筑策劃”理論，建立適合中國國情的“住宅產(chǎn)品策劃”的科學體系，是十分必要而迫切的。一、什么是住宅產(chǎn)品策劃從建筑策劃說起建筑策劃就是研究如何科學地制定建設(shè)項目在立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，摒棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學、不合理的

3、傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學地確定設(shè)計的內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。住宅產(chǎn)品策劃并行于城市規(guī)劃、城市設(shè)計和建筑設(shè)計，是建筑活動中一個獨立環(huán)節(jié)。二、建筑策劃的由來1、發(fā)端于20世紀中葉，成熟于20世紀90年代在國外，建筑策劃（Architectural Programming）研究的雛形始于二戰(zhàn)以后。當時城市的重建與修復是在資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴重的情形下展開的，為了保證建設(shè)項目投入資金的高回報，保證建筑的功能和空間發(fā)揮最大的效益，將浪費降到最低點，城市建設(shè)當局、開發(fā)商和建筑師、規(guī)劃師開始對建

4、筑設(shè)計的先導理論如信息論、系統(tǒng)方法論、多元分析論及可行性研究等傾注極大的熱情，并積極地運用到城市重建中去，這為后來建筑策劃理論框架的形成作了物質(zhì)準備。近年來強調(diào)人的因素第一，社區(qū)建設(shè)公眾參與，使建筑策劃的意識大大加強。國外有些國家已經(jīng)有法律規(guī)定，何種等級上的建筑必須要進行建筑策劃的研究，方可進行下一步委托建筑設(shè)計。2、中國建筑界的新課題我國在改革開放之后，隨著大規(guī)模城市建設(shè)和房地產(chǎn)的開發(fā)，特別是市場經(jīng)濟機制的引入，要求建設(shè)項目提高經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的呼聲日益高漲。但我們也清楚地看到，有些建設(shè)項目組織投標競賽，似乎強調(diào)了高效率和高水準，但恰恰忽視了組織者即建設(shè)部門（業(yè)主）對設(shè)計任務(wù)書的

5、研究，使得各參賽設(shè)計單位以此任務(wù)書作為設(shè)計依據(jù)，最終造成設(shè)計方案的不合理。歷時數(shù)月的設(shè)計競賽，只因提供的設(shè)計條件和依據(jù)不盡合理使得幾個方案毀于一旦，造成極大損失和浪費。因此，建筑策劃理論框架的提出和研究，對我國國民經(jīng)濟建設(shè)和建筑業(yè)的科學合理的發(fā)展有重要的現(xiàn)實理論和價值。目前，我國建設(shè)項目的可行性研究已經(jīng)法律化了，這為建筑策劃提供了一個良好的前期環(huán)境。但我們必須清楚地看到，由于建筑策劃和可行性研究在操作主體、研究領(lǐng)域和結(jié)論對象三方面的不同，兩者不可相互替代。三、住宅產(chǎn)品策劃住宅產(chǎn)品開發(fā)的核心環(huán)節(jié)盡管由于中國現(xiàn)行經(jīng)濟體制的原因，尚未從總體上使所有建設(shè)業(yè)主對所開發(fā)的建設(shè)項目提出建筑策劃的要求，但隨著

6、房地產(chǎn)業(yè)和民營經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是隨著住房制度改革的全面到位，住宅產(chǎn)品開發(fā)已率先提出建筑策劃的迫切要求，甚至在一些開發(fā)商和“策劃公司”那兒，已明確提出“住宅產(chǎn)品策劃”的概念，然而，由于理論建設(shè)和技術(shù)體系的滯后，目前社會上流行的所謂策劃基本上停留在對產(chǎn)品進行感性設(shè)想的階段，充其量也只是停留在可行性研究階段。這種被許多開發(fā)商認為中看不中用的策劃，其基本特征就是在內(nèi)容上的隨意性和形式上的非建筑化，這種策劃所提出的意見往往讓建筑設(shè)計師不知所措和不知所云。就其原因，還是策劃的操作主體、操作方法和操作領(lǐng)域三方面均停留在市場與經(jīng)濟研究階段，缺乏將項目的經(jīng)濟性與技術(shù)性融會一體的科學體系。住宅產(chǎn)品策劃同建筑設(shè)計、

7、城市規(guī)劃和城市設(shè)計一樣，是建筑學的一部分。一般認為，傳統(tǒng)建筑的創(chuàng)作進程是首先由城市規(guī)劃師進行規(guī)劃立項，業(yè)主投資方根據(jù)這一規(guī)劃立項確立建設(shè)項目并上報主管部門立項，建筑師按照業(yè)主的設(shè)計委托書進行設(shè)計，而后由施工單位進行建設(shè)施工，最后付諸使用。使 用運 營建 筑施 工建 筑設(shè) 計城市規(guī)劃建設(shè)立項圖1 傳統(tǒng)建筑活動的程序城市規(guī)劃是由國家和地方權(quán)力機構(gòu)從全局出發(fā)，考慮經(jīng)濟、政治、地理、人文、社會等宏觀因素，依靠規(guī)劃師制訂的。而投資活動則是由業(yè)主單方面進行的，建筑師只是在規(guī)劃立項的基礎(chǔ)上，接受了任務(wù)委托書后進行具體設(shè)計，而施工單位則只是按設(shè)計圖紙進行施工。從字面上來看這是一個單向的流程，但事實上建筑師的工

8、作既屬于建設(shè)投資方的工作范疇，又屬于建筑施工方的工作范疇，其工作立場是多元的。為確保住宅開發(fā)實現(xiàn)最大效益，不妨將住宅項目立項與建筑設(shè)計從中剪開，插入一個獨立的環(huán)節(jié)，這就是住宅產(chǎn)品策劃。理論指導建 筑施 工城市規(guī)劃建設(shè)立項建 筑設(shè) 計住宅產(chǎn)品策劃使 用運 營反饋修正圖2 建筑創(chuàng)作的全過程框圖這一過程是與住宅建設(shè)規(guī)模的擴大化、住宅建設(shè)技術(shù)的高科技化和社會結(jié)構(gòu)的復雜化等現(xiàn)代社會發(fā)展特征相適應(yīng)的。住宅開發(fā)項目立項是對建筑設(shè)計的條件進行宏觀的、概念上的確定，但對設(shè)計的細節(jié)不加以具體的限制，是一項指導建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容以及建設(shè)周期等的指令性工作。但隨著社會生活的變更和豐富，設(shè)計條件的確定工作逐漸變成了一項

9、異常繁雜的、多元的、多向性的系統(tǒng)工程。于是，自成一體、專事研究這一復雜多向的設(shè)計依據(jù)問題、在住宅產(chǎn)品開發(fā)過程中處于核心地位的住宅產(chǎn)品策劃就應(yīng)運而生了。第二章 住宅產(chǎn)品策劃原理一、 住宅產(chǎn)品策劃概述在一般的建設(shè)程序中，住宅產(chǎn)品策劃應(yīng)由建筑師（或建筑師和業(yè)主）來承擔，是緊跟隨著住宅產(chǎn)品立項之后的一個環(huán)節(jié)。業(yè)主應(yīng)在委托設(shè)計前，首先委托或住宅產(chǎn)品策劃機構(gòu)進行住宅產(chǎn)品策劃的研究，以求得設(shè)計階段的理論依據(jù)。前面已經(jīng)提到，住宅產(chǎn)品策劃就是在市場研究的基礎(chǔ)上，在建筑學范疇內(nèi)根據(jù)總體規(guī)劃的目標設(shè)定，從建筑學的學科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范，更以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過運用計算機等近現(xiàn)代科技手段對研究目標進行客觀

10、的分析，最終定量地得出實現(xiàn)既定目標所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。它為建筑設(shè)計能夠最充分地實現(xiàn)總體規(guī)劃的目標，保證項目在設(shè)計完成之后具有較高的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益而提供科學的依據(jù)，對人和建筑環(huán)境的客觀信息建立起綜合分析評價系統(tǒng)，將總體規(guī)劃目標設(shè)定的定性信息轉(zhuǎn)化為對建筑設(shè)計的定量的指令性信息。其中對人在建筑環(huán)境中的活動及使用的實態(tài)調(diào)查是它的關(guān)鍵所在。由于住宅產(chǎn)品策劃的原始思想是來源于“民眾參與與聽詢設(shè)計”，以避免居住環(huán)境的創(chuàng)作思想有悖于使用者，有悖于民眾自身期望的居住環(huán)境，所以，住宅產(chǎn)品策劃首先是對使用者的目標及環(huán)境進行階段層性、地方性、歷史性的考察，以此為出發(fā)點，進一步調(diào)查分析人居住環(huán)

11、境在社會、空間、時間三方面的信息交流及相互干涉的狀況，歸納出人類對居住環(huán)境的使用模式，以及帶有社會、歷史、科技和時空信息的環(huán)境評價，以此得出定量的結(jié)果來指導或修正目標的設(shè)計。對居住環(huán)境的這種研究，盡管在最初是由建筑師在設(shè)計工作前期或過程中捎帶進行的不甚明確或下意識的活動，但它卻已成為今天由目標到設(shè)計實施進程中住宅產(chǎn)品策劃的雛形。此后這種實態(tài)調(diào)查、信息攝取、數(shù)據(jù)分析的研究對象由居住環(huán)境拓展到了更大的范圍，視野已不僅局限于建筑物的使用狀況，而進一步擴大到全社會的活動中去。近代數(shù)學的發(fā)展使這一研究更加信息化、完整化、獨立化。統(tǒng)計學等近代數(shù)學手段使實態(tài)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析更加精確，更加定量。這為住宅產(chǎn)品策劃

12、理論的創(chuàng)立做了物質(zhì)和技術(shù)上的準備。在形象和邏輯面前，建筑師往往更偏愛形象。因為自古建筑的智者多是以創(chuàng)造豐富、宏大、輝煌、深奧的空間而引以自豪，那種缺乏形象思維的邏輯推理往往被認為是建筑藝術(shù)上的低能兒。至今邊我們當代建筑師在內(nèi)，也對自己能出口道出“體量、質(zhì)感、平衡、肌理”等等一連串的建筑術(shù)語而躊躇滿志。然而，生活實態(tài)和使用實態(tài)的復雜性，使得這些傳統(tǒng)的建筑語匯在描述其活動機理時就顯得貧乏且缺少量的精度。而建筑目標的形成、設(shè)計的展開與實施卻離不開定量的計算，空間的大小、人流動線的分析、使用質(zhì)量的保證，都需要有一個定量的注釋和說明。當然，經(jīng)驗的積累可以從定性總結(jié)出定量的結(jié)論，這在一定的時期內(nèi)是可行的，

13、但時代的突飛猛進使這種只憑經(jīng)驗概括的定量辦法遠遠落后于時代的需求。在第二章我們談到，人腦的機制決定它可以用現(xiàn)時獲得的信息，結(jié)合記憶經(jīng)驗，創(chuàng)造出新的模式，所以我們說，沒有經(jīng)驗就不可能成為一個好的設(shè)計者。這就是說，人腦必須利用以往儲存的信息經(jīng)驗，融合吸收描述客觀環(huán)境的物理量、心理量的定量結(jié)果，才能進行適應(yīng)時代的創(chuàng)作。就是說，建筑策劃者要完成設(shè)計目標，在展開設(shè)計工作之前，應(yīng)做好兩個準備：第一，通過建筑環(huán)境的實態(tài)調(diào)查，取得相關(guān)的物理量、心理量；第二，依據(jù)建筑策劃者自身的經(jīng)驗，將這些調(diào)查資料建筑語言化，從而是得下一步設(shè)計的依據(jù)和基準。這兩者缺一不可。一方面，缺少定性定量的分析，即傳統(tǒng)地憑經(jīng)驗擬訂設(shè)計任務(wù)

14、書，不可避免地會造成設(shè)計的不精確及與使用的脫離，甚至相悖。而另一方面，缺少經(jīng)驗的建筑語言，就不可能將調(diào)查的結(jié)果加以建筑化，進而對其全面功能加以組織。缺乏生動性和使用性的設(shè)計，充其量只是一張邏輯的框圖。這兩點可以說是住宅產(chǎn)品策劃的基本思想，圍繞這兩點進行的協(xié)調(diào)、分析、創(chuàng)作也正是住宅產(chǎn)品策劃的基本任務(wù)。二、 住宅產(chǎn)品策劃領(lǐng)域住宅產(chǎn)品策劃由于是介于住宅開發(fā)項目立項和建筑設(shè)計之間的一個環(huán)節(jié)，其承上啟下的性質(zhì)決定了其研究領(lǐng)域的雙向滲透性。它向上滲透于宏觀的總體規(guī)劃立項環(huán)節(jié)，研究社會、環(huán)境、經(jīng)濟等宏觀因素與設(shè)計項目的關(guān)系，分析設(shè)計項目在社會環(huán)境中的層次、地位、社會環(huán)境對項目要求的品質(zhì)，分析項目對環(huán)境的積極

15、和消極的影響，進行經(jīng)濟損益的計算，確定和修正項目的規(guī)模，確定項目的基調(diào)，把握項目的性質(zhì)。它向下滲透到建筑設(shè)計環(huán)節(jié)，研究景觀、朝向、空間組成等建筑相關(guān)因素，分析設(shè)計項目的性格，并依據(jù)實態(tài)調(diào)查的分析結(jié)果確定設(shè)計的內(nèi)容以及可行空間的尺寸大小。第一領(lǐng)域建 筑設(shè) 計設(shè)計內(nèi)容空間尺寸人第二領(lǐng)域住宅產(chǎn)品策劃總體規(guī)劃建設(shè)立項建筑、環(huán)境、人世間人圖3 住宅產(chǎn)品策劃的領(lǐng)域住宅產(chǎn)品策劃不同于總體規(guī)劃?？傮w規(guī)劃是根據(jù)城市和區(qū)域各項發(fā)展建設(shè)綜合布置方案，規(guī)劃空間范圍，論證城市發(fā)展依據(jù)，進行城市用地選擇，道路劃分，功能分區(qū)，建設(shè)項目的確定等等。它規(guī)定城市和區(qū)域的性質(zhì)，如政治行政性、商業(yè)經(jīng)濟性、文教科技性等等，但對個體建設(shè)

16、項目的性質(zhì)不作過細的規(guī)定?？傮w規(guī)劃確定城市、區(qū)域、聚落的位址選擇，如沿海、靠山等等。它規(guī)定城市中心的位置，重要建筑的紅線范圍，進行交通的劃分和組織，但不規(guī)定建設(shè)項目的具體朝向和平面形式。而住宅產(chǎn)品策劃是受制于規(guī)劃立項，在規(guī)劃立項所設(shè)定的紅線范圍內(nèi)，依據(jù)規(guī)劃立項確定的目標，對其社會環(huán)境、人文環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境進行實態(tài)調(diào)查，對其經(jīng)濟效益進行分析評價，根據(jù)用地區(qū)域的功能性質(zhì)劃分，確定項目的性質(zhì)、品質(zhì)和級別。例如在城市規(guī)劃的行政中心區(qū)域內(nèi)，其政府部門的建筑性質(zhì)，依據(jù)總體規(guī)劃區(qū)域性質(zhì)的劃分而設(shè)定，應(yīng)為政治性建筑，其品質(zhì)和級別應(yīng)成為城市中權(quán)力的象征，具有權(quán)威性。在商業(yè)旅游區(qū)和歷史文化保護區(qū)，同樣內(nèi)容的建設(shè)項目

17、卻因地域定位和特性的不同呈現(xiàn)出截然不同的性質(zhì)，如同樣是旅館，在商業(yè)旅游區(qū)它偏重于商業(yè)性，而在歷史文化保護區(qū)則更偏重于文化性和歷史性。因此從城市規(guī)劃的角度來講，住宅產(chǎn)品策劃是對住宅開發(fā)建設(shè)項目本身進行包括社會、環(huán)境、經(jīng)濟等因素在內(nèi)的策劃研究。住宅產(chǎn)品策劃不同于建筑設(shè)計。建筑設(shè)計是根據(jù)設(shè)計任務(wù)書逐項將任務(wù)書各部分內(nèi)容經(jīng)過合理的平面布局和空間上的組合在圖紙上表示出來以供項目施工使用。建筑師在建筑設(shè)計中一般只關(guān)心空間、功能、形式、色彩、體形等具象的設(shè)計內(nèi)容，而不關(guān)設(shè)計任務(wù)書的制定。設(shè)計任務(wù)書一經(jīng)業(yè)主擬訂之后，除非特別需要建筑師一般不再對其可行性進行分析研究，照章設(shè)計直至滿足設(shè)計任務(wù)書的全部要求。而住宅

18、產(chǎn)品策劃則是在建筑設(shè)計進行空間、功能、形式、體形等內(nèi)容的圖面研究之前對其設(shè)計內(nèi)容、規(guī)模性格、朝向，空間尺寸的可行性，亦即對設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容和要求進行調(diào)查研究和數(shù)理分析，從而修正項目立項的內(nèi)容。簡言之，住宅產(chǎn)品策劃就是科學地制定設(shè)計任務(wù)書，指導設(shè)計的研究工作。因此，我們可以把規(guī)劃立項與住宅產(chǎn)品策劃之間的研究建筑、環(huán)境、人的課題作為住宅產(chǎn)品策劃的第一領(lǐng)域，而把住宅產(chǎn)品策劃與建筑設(shè)計間的研究功能和空間組合方法的課題作為第二領(lǐng)域。把人與住宅的關(guān)系作為研究對象是住宅產(chǎn)品策劃的一個基本出發(fā)點，也是住宅產(chǎn)品策劃的第一個領(lǐng)域。人類的要求與建筑的內(nèi)容相對應(yīng)，從對既存的住宅的調(diào)查評價分析中尋求出某些定量的規(guī)律，這

19、是住宅產(chǎn)品策劃的一個基本方法，其內(nèi)涵外延極其廣闊。例如，住宅和人類在心理、生理和精神的相互關(guān)系及影響以及社會機能等等，其中包括住區(qū)景觀協(xié)調(diào)的要求、經(jīng)濟技術(shù)的制約、因素、實施建設(shè)費用及條件限定因素等等。居住要求的多樣性、時代和社會發(fā)展的連續(xù)性意味著住宅產(chǎn)品策劃的第一領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)擴展下去。信息反饋空間構(gòu)想目標規(guī)模住宅產(chǎn)品策劃第一領(lǐng)域第一領(lǐng)域格式化任務(wù)書評價預(yù)測信息反饋圖4 住宅產(chǎn)品策劃領(lǐng)域的相關(guān)圖式住宅產(chǎn)品策劃的第二領(lǐng)域研究建筑設(shè)計的依據(jù)、空間、環(huán)境的設(shè)計基準，它包括以下幾個部分：（1）建設(shè)目標的確定；（2）對建設(shè)目標的構(gòu)想；（3）對構(gòu)想結(jié)果、使用效益的預(yù)測；（4）對目標相關(guān)的物理、心理量及要素進行

20、定量、定性的評價；（5）設(shè)計任務(wù)書的擬訂。首先，住宅產(chǎn)品策劃目標的明確要與第一領(lǐng)域建立信息反饋關(guān)系。由第一領(lǐng)域的分析結(jié)果考察設(shè)計目標的可行性，同時，第二領(lǐng)域中設(shè)定的目標又是第一領(lǐng)域中研究的課題和依據(jù)。實際上，第二領(lǐng)域中設(shè)計目標的設(shè)定問題不過是第一領(lǐng)域中人與社會對建設(shè)目標要求的另一種說法。目標確定不只是一個書面上文件化的過程，而是研究“目標是什么”、“為何以此為目標”的過程。其次，對住宅建設(shè)目標的構(gòu)想。即既定建設(shè)目標與人們使用要求相對應(yīng)，在充分滿足和完成各使用功能的前提下，對所需的設(shè)施、空間的規(guī)劃進行設(shè)定工作。它要求策劃者把人們的使用要求建筑化地轉(zhuǎn)換成建筑語言，并用建筑的語言加以定性的描述。其研

21、究的方法從直觀的設(shè)想到理性的推論并非一個唯一的答案。這種構(gòu)想不僅是存在于觀念中的建筑形式，其意義的體現(xiàn)必須通過物質(zhì)性載體來實現(xiàn)。對構(gòu)想的結(jié)果進行預(yù)測是對構(gòu)想可行性的最好檢驗。在這里，策劃者可以憑藉自身的經(jīng)驗，依住宅的模式模擬住宅的使用過程。但遺憾的是，預(yù)測的方法目前還只停留在經(jīng)驗?zāi)M階段，還有待于向邏輯化、理性化方向發(fā)展。基于預(yù)測的結(jié)果，接下來就可以進行目標相關(guān)物理量、心理量的評價了。按照預(yù)測模擬的建設(shè)目標的構(gòu)想，進行多方位的綜合評價。顯然，由于住宅開發(fā)目標的不同，項目性質(zhì)、使用的側(cè)重點不同，各相關(guān)量的評價標準和尺度也就各種各樣。多元多因子的變量分析評價法可使其得到較滿意的解決。這樣，由目標設(shè)

22、定 構(gòu)想 預(yù)測 評價，住宅開發(fā)項目的各項前提準備就基本完成了。將這一過程用建筑語言加以描述，進行文字化、定量化，就可以得出住宅開發(fā)項目的設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書經(jīng)過標準化處理就可以成為下一步建筑設(shè)計的依據(jù)了。至此，住宅產(chǎn)品策劃的領(lǐng)域已相當明確，其成果的有效性，影響著下一步設(shè)計工作的開展。為了更準確地把握住宅產(chǎn)品策劃所涉及的內(nèi)容，我們將在下面分別進行分析論述。三、 住宅產(chǎn)品策劃內(nèi)容及與規(guī)劃立項和建筑設(shè)計的關(guān)系前面我們已經(jīng)論述了住宅產(chǎn)品策劃的領(lǐng)域。由第一領(lǐng)域到第二領(lǐng)域，住宅產(chǎn)品策劃受規(guī)劃立項的指導，接受總體規(guī)劃的思想，并為達成項目既定的目標整理準備條件，確定設(shè)計內(nèi)涵，構(gòu)想建筑的具體模式，進而對其實現(xiàn)

23、的手段進行策略上的判定和探討。歸納起來可以有以下五個內(nèi)容：（1）對開發(fā)目標的明確；（2）對開發(fā)項目外部條件的把握；（3）對開發(fā)項目內(nèi)部條件的把握；（4）開發(fā)項目具體的構(gòu)想和表現(xiàn)；（5）開發(fā)項目運作方法和程序的研究。在這里“目標設(shè)定”一點，如前所述與第一領(lǐng)域建立信息反饋關(guān)系，它原本屬于規(guī)劃立項范疇，而具體的建筑造型等又是屬于設(shè)計的范疇。這種再三地將住宅產(chǎn)品策劃如此劃分，也正體現(xiàn)了其研究領(lǐng)域的雙向滲透性和與開發(fā)程序的前后階段的因果反饋關(guān)系。一般來講，對開發(fā)項目的目標確定，規(guī)劃立項是決定性的、指導性的，但對目標的規(guī)模、性質(zhì)等內(nèi)在因素的研究，住宅產(chǎn)品策劃則很關(guān)鍵。實際上，這種規(guī)劃立項和住宅產(chǎn)品策劃對項

24、目目標的研究其分界卻不是截然的，并不是總是由規(guī)劃立項開始再到住宅產(chǎn)品策劃的單向流程。通過住宅產(chǎn)品策劃的實現(xiàn)條件和手段，依據(jù)預(yù)測評價的定性和定量的結(jié)果，不斷反饋修正總體規(guī)劃的情況并不少見。住宅產(chǎn)品策劃和設(shè)計的關(guān)系似乎也是如此，對于住宅產(chǎn)品策劃來說要決定住宅產(chǎn)品的性質(zhì)、性格、規(guī)模、利用方式、開發(fā)周期、開發(fā)程序、預(yù)算從而擬定建筑設(shè)計任務(wù)書，如果沒有具體的建筑構(gòu)想和方案決定上述條件是困難的。這種探討性的方案設(shè)計也就是我們通常所說的“概念設(shè)計”。但同時我們也要清楚，住宅產(chǎn)品策劃的概念設(shè)計應(yīng)屬于住宅產(chǎn)品策劃的范疇而不是建設(shè)項目的正式設(shè)計，它只是住宅產(chǎn)品策劃的一部分，策劃者只是依據(jù)這種探討性的設(shè)計方案來為住

25、宅產(chǎn)品策劃的其他內(nèi)容提供參考。但畢竟這一環(huán)節(jié)具有了建筑設(shè)計的某些特性，因此，我們認為住宅產(chǎn)品策劃與建筑設(shè)計的分界也非截然。既然如此，住宅產(chǎn)品策劃與前期的規(guī)劃立項立項和后期的建筑設(shè)計階段之間建立信息反饋程序就變得異常重要，而且住宅產(chǎn)品策劃的內(nèi)容中也應(yīng)包含這些環(huán)節(jié)。1、 開發(fā)目標的確定如前所述，這個問題本屬于規(guī)劃立項范疇，但在住宅產(chǎn)品策劃階段對其進行檢驗、修正和明確化是必要的。為便于理解，我們舉一個例子。某開發(fā)商擬建造一個住宅小區(qū)，規(guī)劃立項只是確定了建設(shè)目標是“住宅小區(qū)”，可這是一個多目的、多功能的建筑綜合體，是以普通住宅為主，還是以高級公寓為主？是主要面向高層次的文化知識界人士，還是高收入的白領(lǐng)

26、人士？其規(guī)模大小、使用者和經(jīng)營管理者的構(gòu)成以及位置朝向等問題是規(guī)劃立項所回答不了的，但這些問題恰恰要在設(shè)計任務(wù)書中加以說明。也就是說，開發(fā)目標的具體確定和修正也應(yīng)是住宅產(chǎn)品策劃課題的一部分。在開發(fā)目標的具體確定中，首先要確定的是住宅的主要用途和規(guī)模，然后是地域的社會狀況及相互關(guān)系、使用的內(nèi)容和建筑物的功能以及做出對未來使用的預(yù)測，同時對建筑造價、建筑施工做出明確的設(shè)想。2、 開發(fā)項目外部條件的把握住宅產(chǎn)品策劃應(yīng)同時考慮建設(shè)項目內(nèi)、外兩方面的條件。外部條件主要指圍繞建筑的社會、人文和地域條件。一般說來，住宅存在在于社會環(huán)境中，在社會中充當何種角色其基本情況是由相關(guān)的社會因素決定的。亦即，社會因素

27、是決定住宅基本性格的基礎(chǔ)。社會要求來自各個方面，住宅是和社會地域分不開的。這正如公共設(shè)施要考慮使用者分布的范圍，其規(guī)模和性格也應(yīng)與使用者的特征相適應(yīng)；醫(yī)院要考察地域內(nèi)居民的生活方式以及與該地域內(nèi)其他醫(yī)院的關(guān)系；而學校則要對地域內(nèi)兒童的數(shù)量、分布情況等進行動態(tài)預(yù)則，并進行校區(qū)劃分。不單是直接使用的問題，住宅在其所處地域中有形無形地受各種各樣的因素的影響。例如，要研究項目所在地域內(nèi)的居住習慣及變化趨勢，也要研究項目在周邊社區(qū)中的價值、與周圍道路廣場等公共空間的關(guān)系。建筑的外形也應(yīng)考慮建筑在城市景觀中所充當?shù)慕巧?，以及所在地區(qū)的建筑風格特色、建筑限高與體量大小等等。此外，住宅產(chǎn)品策劃還應(yīng)研究建筑物與

28、其相關(guān)的廣義環(huán)境間相互關(guān)系。例如，要注意住宅在區(qū)域中所處的角色，它的開發(fā)對全局、對建筑經(jīng)濟和技術(shù)方面有無影響和貢獻，即必須對環(huán)境進行全方位的考慮和研究。這里提及的環(huán)境應(yīng)是一個廣義的概念，它不僅包括地理、地質(zhì)、水源、能源、日照、朝向等自然物質(zhì)環(huán)境概念，還包括經(jīng)濟構(gòu)成、社會習俗、人口構(gòu)成、文化圈、生活方式等人文環(huán)境概念。這些外部條件的綜合協(xié)調(diào)是做好住宅產(chǎn)品策劃的關(guān)鍵。3、 開發(fā)項目內(nèi)部條件的把握開發(fā)項目內(nèi)部的條件是對建筑自身最直接的功能上的要求。把握建設(shè)項目內(nèi)部條件，首要一點就是研究開發(fā)項目中的活動主體，即建筑的未來使用者，從市場學角度可以將使用者按照職業(yè)、文化特點、收入水平、居住地等因素進行劃分

29、，即市場細分。不同的使用者，其活動方式和特征以及對住宅的要求也就各有不同。把握這個主體，其他條件可由這個主體通過對建筑空間的使用來實現(xiàn)。這種對使用主體的研究是把握開發(fā)項目內(nèi)部條件的關(guān)鍵。其次是對建筑功能要求的把握。通常的方法是將以往同類建筑的使用經(jīng)驗作為基礎(chǔ)，住宅產(chǎn)品策劃的核心是通過對同類項目使用和生活狀態(tài)的實態(tài)調(diào)查，來統(tǒng)計和推斷建設(shè)項目的功能要求。由于時代的變遷，生活方式的改變，建筑功能不是一成不變的，調(diào)查統(tǒng)計現(xiàn)狀，分析推測未來，尋求時代的變化，并對未來住宅功能變化趨向加以論證，以科學的發(fā)展的觀點指導設(shè)計也是住宅產(chǎn)品策劃的重要內(nèi)容之一。通過住宅產(chǎn)品策劃對其住宅產(chǎn)品需求形態(tài)進行預(yù)測，研究新的建

30、筑模式，這對建筑設(shè)計的創(chuàng)新與變革是具有深刻影響的。近年來，對人類生活方式和與之對應(yīng)的居住空間的環(huán)境研究的方法論有了很大進展。歐美、日本盛行的“以市場立場研究建筑”的運動，使市民在社會這個大建筑市場中參與和聽詢城市的總體規(guī)劃和建筑設(shè)計，于是各種觀點和要求如潮水般涌來。建筑師要想在這個紛繁的世界里，滿足全社會各種各樣的要求，恐怕只是烏托邦式的幻想，而充分協(xié)調(diào)以求得一個理性的、完善的提案則是住宅產(chǎn)品策劃所要達到的目的之一，這一提案的謀求過程，不是簡單地算術(shù)平均，而是與近代數(shù)學原理和計算機技術(shù)相結(jié)合產(chǎn)生出來的。把握內(nèi)部條件，還不只是簡單地將生活與空間相對應(yīng)。住宅建筑空間自身也有其規(guī)范和自律的一面，如空

31、間形態(tài)如何與用途和性格相適應(yīng)，構(gòu)造方式如何與設(shè)備系統(tǒng)相適應(yīng)，組團劃分、建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)選形如何考慮開發(fā)商的資金運作情況、建設(shè)周期和工程的投資概算等等。內(nèi)部條件的把握是為設(shè)計提供依據(jù)的關(guān)鍵，同時對外部條件和目標的設(shè)定也起到反饋修正作用。4、 開發(fā)項目的動態(tài)構(gòu)想抽象空間模式及構(gòu)想表現(xiàn)開發(fā)項目具體的形態(tài)構(gòu)想是住宅產(chǎn)品策劃程序的中心工作。形態(tài)構(gòu)想的基礎(chǔ)基于外部和內(nèi)部的條件要求，由這些條件直接自動地生成一個具體的建筑形象是不可能的，離開理論的邏輯的分析，這個生成過程便難以實現(xiàn)。開發(fā)項目具體建筑空間的構(gòu)想，是住宅產(chǎn)品策劃對下一步設(shè)計工作的建筑化準備過程。設(shè)計條件的建筑語言化、文件化為建筑設(shè)計制定出設(shè)計依據(jù)，

32、建筑形態(tài)構(gòu)想這一環(huán)節(jié)是不可或缺的。形態(tài)的構(gòu)想基于對開發(fā)項目內(nèi)外部條件的把握。首先從中找出決定建筑形態(tài)的條件，以空間的形式加以表現(xiàn)，而后對另外一些非建筑形態(tài)的條件進行建筑化的轉(zhuǎn)化，而構(gòu)成一個完整的建筑形態(tài)條件。為使這種轉(zhuǎn)化進行得順利，通常將項目條件中的空間關(guān)系抽象化，進行圖式化的操作和變化，得到一種空間模式。“模式”的概念具有“表象學”的優(yōu)點，它能進行高水準的機能分析。從“表象學”的觀點看，“模式”就是自然物體內(nèi)部及內(nèi)部與外部的關(guān)系在幾種行動“傾向”（tendency）和“外力”（force）作用的影響下，彼此不發(fā)生沖突而能在空間中共存的方式。為了便于發(fā)現(xiàn)和研究人類活動中的問題，引入“傾向”和“

33、沖突”的概念是必要的。所謂“傾向”，就是滿足人們要求的外顯的行動，這個要求（need）就是人類群體的文化背景對自然環(huán)境的關(guān)系和群體生命延續(xù)的必要條件與相關(guān)系統(tǒng)。與“傾向”相類似，反作用力、非人類的力、風雨等自然力、張力或壓力等構(gòu)造力以及供需的經(jīng)濟力，即各種群體因其所特有的傾向而產(chǎn)生的對系統(tǒng)的影響力就是“沖突”，就是傾向的明確表示?！鞍l(fā)現(xiàn)沖突，解決沖突就是模式 概念的中心問題。如果沒有了沖突，模式就是標準?！保℅·T·莫阿新建筑都市環(huán)境的設(shè)計方法）。這個求得模式的抽象變換過程可以是多側(cè)面、多方位的。例如，可以從建筑空間內(nèi)所進行的各種活動之間的聯(lián)系進行抽象，也可以從各種空間的功

34、能的聯(lián)系進行抽象，還可以從人和物在空間中動線的聯(lián)系上進行抽象等等。從各個動態(tài)角度出發(fā)加以抽象，繪制出功能圖、關(guān)系圖、組織圖、動線圖等等。這些圖沒有一個固定的形式，建筑師可用多種方式表達，它們是空間關(guān)系抽象化的表述，可以稱其為抽象空間和空間模式。領(lǐng)域化外界交換共有領(lǐng)域化視線交流近鄰交往安全感私密性保護開放性圖5 按生活事象相關(guān)性劃分的住宅空間模式對于建筑空間模式及關(guān)系的表示，除框圖的抽象表示之外，還有其他表現(xiàn)形式。例如取建筑的一個斷面，將與斷面中各場點相對應(yīng)的事件發(fā)生的頻率值圖線描繪出來，在平面坐標系內(nèi)標出個點位置（建筑中各場點）的可能性頻率，以獲得分布圖或等值等高線。如果建筑各部分可以圖式表達

35、，那么建筑整體亦可以圖式表達，其圖式的形式選擇可與住宅產(chǎn)品策劃所要表達的意圖和對象的性格相對應(yīng)地加以考慮。反過來說，如果一個項目做了住宅產(chǎn)品策劃，那么一般可以從各個側(cè)面得到多種圖式描繪。這些圖式之間不可避免是會有相互矛盾的，這是因制圖的出發(fā)點不同而產(chǎn)生的，所以住宅產(chǎn)品策劃的任務(wù)之一也就是要分析和綜合這些圖式。在動態(tài)構(gòu)想階段對實態(tài)空間及相關(guān)非空間形態(tài)抽象化，這一抽象化的操作過程是本階段的主線?？臻g形態(tài)及相關(guān)條件抽象得越精煉就越具有指導性，越不易受到傳統(tǒng)經(jīng)驗的誤引，也就越容易產(chǎn)生全新建筑構(gòu)想。這也是住宅產(chǎn)品策劃高于傳統(tǒng)經(jīng)驗創(chuàng)作的原因。但是也應(yīng)看到，這一抽象和圖式化過程對開發(fā)項目的全體來講往往是不大

36、可能的，而且有些情形不可能進行抽象化和圖式化。由于操作者的思想方法的差異，同樣的事物可能產(chǎn)生不同的抽象結(jié)果，這也就是建筑盡管功能要求相同但仍展現(xiàn)出千姿百態(tài)的原因。影響抽象思想方法的因素可以是歷史、風土、環(huán)境、民族和社會制度等等，建筑形態(tài)抽象過程的這種多元性就決定了住宅產(chǎn)品策劃中單一的模式是不切合實際的。抽象圖式的具象化是住宅產(chǎn)品策劃為下一步建筑設(shè)計提供依據(jù)的準備。這一建筑化過程通?？梢酝ㄟ^圖面、模型來實現(xiàn)。圖面和模型不僅是向他人傳達構(gòu)思的道具，更是建筑師自己考察、檢驗、發(fā)展其構(gòu)想的手段。模型由于其直觀性已被人所理解，而且建筑師又很容易對自己的構(gòu)想通過模型進行三維立體空間的多方面探討，以修正最初

37、的構(gòu)想，所以這種構(gòu)想的模型表達方式近年來越來越受建筑師和業(yè)主們的青睞。5、 開發(fā)項目運作方法和程序的研究開發(fā)項目的運作方法和程序的研究是住宅產(chǎn)品策劃中的一項重要內(nèi)容。這里所說的項目運作的方法和程序主要是指由立項到策劃再到設(shè)計的運作過程，它關(guān)系到各個方面，不能簡單劃一，它涉及法規(guī)、行政管理的方法、設(shè)計者和施工者的選擇、結(jié)構(gòu)方式和設(shè)備系統(tǒng)的選定等因素。例如居住區(qū)的建設(shè)項目的運作，首先要考慮和接受地域內(nèi)有關(guān)法規(guī)性的指令，在法規(guī)的限定范圍內(nèi)以爭取最大的自由度和可能性，才能充分利用土地，最大限度地爭取建筑面積，達到一定的經(jīng)濟效益和社會效益。因此法規(guī)和制度也是住宅產(chǎn)品策劃的一條基本依據(jù)。設(shè)計者的選定一般是

38、業(yè)主的職權(quán)范圍，可以通過委托或公開招標來選定建筑師，但住宅產(chǎn)品策劃應(yīng)對設(shè)計者能否滿足住宅產(chǎn)品策劃所提出的要求，來審查各預(yù)選方案的可行性。結(jié)構(gòu)方式和設(shè)備系統(tǒng)的選型，與工業(yè)化、標準化生產(chǎn)有很大關(guān)系，它直接影響到設(shè)計階段的具體設(shè)計環(huán)節(jié)。住宅產(chǎn)品策劃向上以“立項計劃書”與規(guī)劃立項相聯(lián)系，向下以“住宅產(chǎn)品策劃報告書（設(shè)計任務(wù)書）”與建筑設(shè)計相聯(lián)系。它的目的是要將規(guī)劃立項的思想科學地貫徹到設(shè)計中去，以達到預(yù)期的目標，并為實現(xiàn)其目標，綜合平衡各階段的各個因素與條件，積極協(xié)調(diào)各專業(yè)的關(guān)系。雖然住宅產(chǎn)品策劃的結(jié)論對設(shè)計來講是指導性的，但在設(shè)計階段對住宅產(chǎn)品策劃的反饋修正也不少見。住宅產(chǎn)品策劃如同樂隊的指揮和電影

39、導演的工作，把作曲者和編劇的思想，通過自身巧妙、科學、邏輯的處理手法傳達給演奏者和演員，最終使作品得到實現(xiàn)。超出以往樸素的功能，創(chuàng)造更新的設(shè)計理論，開發(fā)更高的建筑技術(shù)，住宅產(chǎn)品策劃的范圍在不斷擴大，不但研究功能和技術(shù)的發(fā)展，同時還擔當起創(chuàng)造豐富新文化的職責。要研究建設(shè)項目運作的方法和程序，應(yīng)如我們上面所說的需全面了解與項目運作有關(guān)的因素，即住宅產(chǎn)品策劃的相關(guān)因素，并將它們系統(tǒng)化地聯(lián)系起來加以研究，這是住宅產(chǎn)品策劃得以進行的必要條件?？傮w規(guī)劃立項經(jīng)濟模式規(guī)模性質(zhì)人口構(gòu)成立 項計劃書地域特征社會環(huán)境區(qū)域劃分 目標設(shè)定住宅產(chǎn)品策劃 空間模式構(gòu)想管理條件新文化意 識使用條件內(nèi)部條件設(shè)備條件使用者條件地

40、質(zhì)條件人文條件社會條件地理條件地域條件經(jīng)濟條件外部條件工業(yè)化標準化景觀條件技術(shù)條件功能組合建設(shè)周期建筑造價使用方式風格造形結(jié)構(gòu)造型設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計任務(wù) 書總體規(guī)劃立項圖6 住宅產(chǎn)品策劃相關(guān)因素四、 住宅產(chǎn)品策劃的特性住宅產(chǎn)品策劃的特性是由其研究對象的特殊性所決定的。大致可歸納為以下幾點：（1）住宅產(chǎn)品策劃的物質(zhì)性；（2）住宅產(chǎn)品策劃的個別性；（3）住宅產(chǎn)品策劃的綜合性；（4）住宅產(chǎn)品策劃價值觀的多樣性。住宅產(chǎn)品策劃的實質(zhì)是對“住宅”這個物質(zhì)實體及相關(guān)因素的研究，因而其物質(zhì)性是住宅產(chǎn)品策劃的一大特色。B·賽維在20世紀中期的“建筑空間”論可以說并不古老，它擺脫了樣式主義的桎梏，把建筑的核心

41、視為生活的物質(zhì)空間，使建筑在物質(zhì)空間方面的美學觀念得到了很大的發(fā)展。這對于追求最大效益的商品住宅開發(fā)來說，具有極大的指導意義。社會、地域一經(jīng)確定，人們的活動一經(jīng)進行，作為空間、時間積累物和人類活動載體的建筑就完全是一個活生生的客觀存在了。如前所述，住宅產(chǎn)品策劃總是以合理性、客觀性為軸心，以住宅的空間和實體的創(chuàng)作過程為首要點，其任務(wù)之一就是對未來目標的空間環(huán)境與建筑形象進行構(gòu)想，以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來。這些圖式、表格和文字在現(xiàn)實中或在以后目標的實現(xiàn)中與既存的真實建筑空間相對照，它們是對建筑空間的抽象。抽象模式是對實態(tài)空間的一種邏輯的描述方式，建筑的全部層面可由若干個抽象模式來組合表

42、示，通過對這些模式的推敲和分析，最終可以綜合出建筑實體空間的全息模型。這一過程是由開發(fā)目標這一物質(zhì)實體開始，以住宅產(chǎn)品策劃結(jié)論設(shè)計任務(wù)書的具體空間要求這一最終所要實現(xiàn)的物質(zhì)空間為結(jié)束，全過程始終離不開空間、形體這一物質(zhì)概念?？臻g形式的抽象象形字使用方式的抽象象形字建設(shè)目標建筑設(shè)計實體空間動線流程的抽象象形字物質(zhì)實體物質(zhì)實體抽象模式圖7 住宅產(chǎn)品策劃的物質(zhì)性住宅產(chǎn)品策劃的另一個特征是個別性。這是由建筑生產(chǎn)及產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。由于地域、開發(fā)商和使用者的不同，即使是由國家投資統(tǒng)一興建的居住區(qū)，業(yè)主和建筑師以及使用者們也費盡心機地使它們各自顯出不同的面貌。很顯然，不同于汽車、電視，建筑是不希望產(chǎn)生別

43、無二致的雷同作品的。因此住宅產(chǎn)品策劃也就非做不可，而不可借用。這種建筑創(chuàng)作行為的單一性也就決定了住宅產(chǎn)品策劃的個別性。但我們同時要看到，住宅生產(chǎn)又是一種大規(guī)模的社會化生產(chǎn)。同類住宅的生產(chǎn)又可以從個性中總結(jié)出共性。住宅產(chǎn)品策劃的抽象將住宅中的共性抽出加以綜合，使其具有普遍的指導意義。住宅產(chǎn)品策劃的最大特征就是它的綜合性。住宅產(chǎn)品策劃是以達成目標為軸心，而現(xiàn)實中目標單一性的場合是很少的。與一個建筑相關(guān)的人，其立場各有不同，對這個建筑的期待也就各異。此外，建筑的社會環(huán)境、時代要求、物質(zhì)條件及人文因素的影響都單獨構(gòu)成對建筑的制約條件。住宅產(chǎn)品策劃就是要將這制約條件集合在一起，揚主抑次，加以綜合，以求達

44、到一個新的平衡。這里所謂的綜合是要求建筑師通過住宅產(chǎn)品策劃使各相關(guān)因素在整體構(gòu)成中各自占有正確的位置，也就是對于各個要素進行個別的評價，評價的方法不同，則綜合的方法也就有可能不同。西方社會二次大戰(zhàn)前建筑的行為一多半是投資的行為，投資者的立場即為建筑設(shè)計的立場（當時還沒有提出建筑策劃的概念）。那時的設(shè)計者即建筑師是站在業(yè)主的立場上的，無疑是業(yè)主的代言人，那時的建設(shè)思想多是反映業(yè)主個人的價值觀。50年代末以來，建筑界開始了一場市民參與設(shè)計的革命。以居住者、使用者的立場為理論出發(fā)點，住宅產(chǎn)品策劃的價值觀某種程度上反映了民眾的價值觀。隨著西方市場經(jīng)濟的膨脹，資本成為社會中的主角。而在現(xiàn)代高技術(shù)發(fā)展下所

45、進行的住宅產(chǎn)品策劃研究，其新技術(shù)新裝備的引進以及與新興學科融匯，則使住宅產(chǎn)品策劃價值觀帶有更濃的資本和商品的氣息。70年代以后，經(jīng)歷了建筑界思想變動和混亂時期，伴隨著價值觀的多樣化和復雜化，以單一圖式來描述社會價值觀已屬不可能。即便是站在民眾的立場上，那么民眾對何為好、何為壞的觀點也是各異的。因此對建筑策劃的形體構(gòu)想結(jié)果也會大相徑庭，趨于多樣化。在如此立場分岐、價值觀迥異的今天，住宅產(chǎn)品策劃則應(yīng)更重視本地區(qū)社會經(jīng)濟文化中住宅發(fā)展的共性，立足國情展望未來，這也是現(xiàn)代住宅產(chǎn)品策劃論所應(yīng)持有的立場。針對住宅產(chǎn)品策劃的特點以及其面臨的現(xiàn)狀，當今國際上對住宅產(chǎn)品策劃的發(fā)展有以下三個指向。第一，住宅產(chǎn)品策

46、劃決策根據(jù)客觀化、合理化的指向。住宅產(chǎn)品策劃越來越擺脫了對業(yè)主和設(shè)計者個人經(jīng)驗的依賴，通過實態(tài)調(diào)查對現(xiàn)象加以認識，把握問題重點。這種基于實態(tài)調(diào)查的設(shè)計方法論，完全都是以客觀化、合理化的立意為出發(fā)點的。并且對構(gòu)想的評價、預(yù)測也是圍繞這一主導思想進行的。第二、繼續(xù)強調(diào)人是策劃主體的指向。實態(tài)調(diào)查是源于居住環(huán)境中使用者的活動與建筑空間的對應(yīng)關(guān)系的，從家庭生活到社會生活，全部的生活方式與空間環(huán)境的關(guān)系都是住宅產(chǎn)品策劃的內(nèi)容，離開任何人類活動，住宅產(chǎn)品策劃也就失去了真實的內(nèi)容。這是強調(diào)在策劃中對環(huán)境行為的理論與研究方法的運用。第三，以求獲得社會性、公眾性的指向。建設(shè)目標的實現(xiàn)越來越不只是一個單純孤立的事

47、件了。住宅產(chǎn)品策劃要求建設(shè)目標在社會實踐中，強調(diào)該目標的實現(xiàn)對社會的影響與效益、社會的意義以及在社會中的角色。另一方面住宅產(chǎn)品策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對建設(shè)目標的影響。項目主體使用者對住宅產(chǎn)品策劃的介入越來越普遍。那種憑借投資資本的大小各唱各的調(diào)的時代已被“尊重市場、用戶至上”和社區(qū)居民運動的趨勢所取代。同是針對紛繁的公眾意識，策劃者也愈發(fā)重視對使用者的意愿進行系統(tǒng)的分析研究。力求多樣性的價值觀為公共性和理性所概括和包含。但是，哲學原理告訴我們，存在即是差異，偏愛多樣性是人類的天性，解決矛盾這是住宅產(chǎn)品策劃永恒的使命。五、 住宅產(chǎn)品策劃的構(gòu)成框架根據(jù)住宅產(chǎn)品策劃所涉及的領(lǐng)域及內(nèi)容，我們可以

48、得出其構(gòu)成框架。住宅產(chǎn)品策劃的構(gòu)成框架可由兩個“節(jié)點”分解成四個過程。其一是信息吸收過程，它是將規(guī)劃立項、投資狀況、分項條件、原始參考資料等進行全面的收集，存入原始信息庫。通過對原始信息的初級論證，初步確定項目的規(guī)模、性質(zhì)。而后，在既定的目標及規(guī)模性質(zhì)下，進行全方位的實態(tài)調(diào)查，擬定調(diào)查表，將調(diào)查結(jié)果進行多因子變量分析，并將結(jié)果定量化，這是信息加工過程。將調(diào)查結(jié)果反饋到前級的初級論證階段，對目標的規(guī)模、性質(zhì)進行修正，這是信息反饋過程。接下來是依定量的分析結(jié)果，將開發(fā)項目建立起模型，并將設(shè)計條件和內(nèi)容圖式、表格化，產(chǎn)生出完整的、合乎邏輯的設(shè)計任務(wù)書，這是最終住宅產(chǎn)品策劃信息的生成過程。信息反饋過程住宅產(chǎn)品策劃信息生成過程信息吸收過程項目立項規(guī)劃條件項目設(shè)計規(guī)范及經(jīng)驗資料庫項目社會經(jīng)濟宏觀相關(guān)信息項目總體規(guī)劃方案項目資金投資狀況節(jié)點1原始信息庫存性質(zhì)論證目標論證規(guī)模論證信息再吸收和加工過程經(jīng)濟特征實態(tài)調(diào)查社會環(huán)境實態(tài)調(diào)查人口構(gòu)