房地產(chǎn)企業(yè)涉稅會計處理

1、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（一）主講老師 王越一、房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務活動涉稅分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務概述：ffi理稅印花稅企業(yè)設立階段：資金賬簿印花稅、不動產(chǎn)權屬受讓印花稅等。獲取土地階段：受讓土地產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅、受讓不動產(chǎn)權屬契稅5%占用耕地的耕地占用稅等。開發(fā)建設階段：建筑工程、勘察設計、借款合同、購銷合同、財產(chǎn)租賃等印花稅、占有 土地的城鎮(zhèn)土地使用稅等。轉(zhuǎn)讓及銷售階段：銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、 預征及清算土地增值稅、企業(yè)所得稅、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅等。房產(chǎn)持有階段：租賃業(yè)營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、自持物 業(yè)的房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用

2、稅等。二、房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅預繳與清算中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，商品房可以預售，但應符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。（一）土地增值稅暫行條例實施細則第十六條納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍槔斫Y算后再進行清算，多退少補。具體辦

3、法由各省、自治區(qū)、 況制定。（財稅字1995（二）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知48號）關于預售房地產(chǎn)取得的收入是否申報納稅的問題：根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地 增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預繳（財稅200621 號）預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預繳土地增值稅的，關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預繳，待辦理決算后，多退少補； 土地增值稅的，也應該在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（三）財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干

4、問題的通知 關于土地增值稅的預征和清算問題：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調(diào)整。工 程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)稅收征管法及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（四）國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題：納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限 內(nèi)補繳的，不加收滯納金。2010

5、53 號）（五）國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作：為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務 院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！景咐?】某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商住樓，住宅（普通住宅）和商業(yè)部分分別核算。2008年3月:（1）住房部分：實現(xiàn)收入 5

6、00萬元；預收賬款：期初余額，400萬元，本月收取房款 700萬元，結轉(zhuǎn)收入500萬元，期末余額600萬元；用開發(fā)產(chǎn)品以市價抵工程款100萬元。（2）商業(yè)房部分實現(xiàn)收入 600萬元；預收賬款：期初余額 800萬元，退房款100萬元，結轉(zhuǎn)收入 600萬元，期末余額100萬元；老板以分配股利形式將一套價值50萬元的門市房轉(zhuǎn)到個人名下。計算應預繳土地增值稅。（假定普通住宅預征率2%非普通住宅預征率 3%）【解析】（1 ）正規(guī)做法本月預繳土地增值稅=（主營業(yè)務收入+預收賬款期末余額-預收賬款期初余額+視同 銷售+與項目有關的經(jīng)濟收益）X預征率住房部分本月預繳土地增值稅=（500+ 600 400+ 1

7、00）X 2%= 16 （萬元）商業(yè)部分本月預繳土地增值稅=（600 + 100 800 + 50）X 3%= -50 X 3%= -1.5 （萬元）本月共應預繳土地增值稅=16 1.5 = 14.5 （萬元）（出負數(shù)說明上月繳多了，在當月或以后月份預繳時沖減。）（2 ）通常做法應預繳土地增值稅=（預收賬款實收金額+視同銷售+與項目有關的經(jīng)濟利益）X預征率住房部分本月預繳土地增值稅=（700 + 100）X 2%= 16 （萬元）商業(yè)部分本月預繳土地增值稅=（50 100 ）X 3%= -1.5 （萬元）本月共應預繳土地增值稅=16 1.5 = 14.5 （萬元）（六）財政部關于印發(fā)企業(yè)繳納土

8、地增值稅會計處理規(guī)定的通知（財會字199515號）1 交納土地增值稅的企業(yè)應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目 進行核算。2 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計算出應 交納的土地增值稅，應分別以下情況進行會計處理：（1）主營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)，應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及 附加”（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營業(yè)稅金及附加”（股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟合作企業(yè)）等科目，貸記“應交稅金一一應交土地增值稅”科目。（2） 企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“

9、在 建工程” “專項工程支出” “固定資產(chǎn)購建支出”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應交納的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”“在建工程”“專項工程支出”“固定資產(chǎn)購建支出”等科目， 貸記“應交稅金一一應交土地增值稅”科目。（3） 企業(yè)在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預交的土地增值稅，借記“應交稅金一一應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收 入實現(xiàn)時，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金一一應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。（4） 預

10、交土地增值稅的企業(yè)，“應交稅金一一應交土地增值稅”科目的借方余額包括預 交的土地增值稅。即在商品房預售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；按規(guī)定預繳土地增值稅時， 借記“應 交稅費一一應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結算賬單交給買主時，作為收入實現(xiàn)，借記“應收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時，將“預收賬款”轉(zhuǎn)入“應收賬款”，并計算 由實現(xiàn)的營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“應交稅費一 應交土地增值稅”科目。按照稅法的規(guī)定， 該項目全部竣工

11、、 辦理決算后進行清算，企業(yè)收到退回多交的土地增值稅時，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應交稅費一一應交土地增值稅”賬戶。補繳土地 增值稅時，則作相反的會計分錄?！景咐?】房地產(chǎn)公司20XX年度進行商品房開發(fā)，在未竣工前該企業(yè)已取得收入1 800萬元，土地增值稅按2%的征收率實行預繳。年末，該項工程全部竣工且銷售收入已實現(xiàn)，企業(yè)當年 應繳納土地增值稅 32萬元。按照稅法規(guī)定，稅務機關對該項竣工的工程進行了清算，經(jīng)清 算應補繳土地增值稅 6萬元。試對該企業(yè)繳納的土地增值稅進行賬務處理?！窘馕觥?1) 預繳土地增值稅時預繳土地增值稅=1 800 X 2% 36 (萬元)借：應交稅費一一應交土地增值稅

12、360 000貸：銀行存款360 000(2) 工程竣工后，計提土地增值稅時借：營業(yè)稅金及附加320 000貸：應交稅費一一應交土地增值稅320 000(3 )企業(yè)多繳稅款時企業(yè)多繳土地增值稅=36- 32 = 4 (萬元)借：銀行存款40 000貸：應交稅費一一應交土地增值稅40 000(4)經(jīng)稅務機關清算補繳稅款時借：營業(yè)稅金及附加60 000貸：應交稅費一一應交土地增值稅60 000借：應交稅費一一應交土地增值稅60 000貸：銀行存款60 000(七) 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發(fā)2006187 號)1 符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值

13、稅清算：(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成銷售的；(2) 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(3) 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。2 符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收，且銷售面積達到可售面積85%上，或雖未達到 85%但剩余面積已經(jīng)出租或自用的；(2 )取得銷售(預售)許可證滿三年未銷售完畢的；(3) 納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4 ）省稅務機關規(guī)定的其他情形。（八）土地增值稅暫行條例第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2

14、）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。（九）土地增值稅暫行條例實施細則第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（1） 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按 國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn) 開發(fā)項目實際發(fā)生的成本 （以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費前期工 程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費， 包括

15、土地征用費、耕地占用稅、 勞動力安置費及有關地上、地 下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折 舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（3） 開發(fā)土地和

16、新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（1）（ 2）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（1 ）（ 2）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、 印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視

17、同稅金予以扣除。（5） 根據(jù)第（4）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（1）（ 2）項規(guī)定計算 的金額之和，加計百分之二十的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）時，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收土地增值稅。土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用稅率計算征收。其計算公式為：應納稅額=刀（每級距的土地增值額X適用稅率）或：應納稅額=土地增值額X適用稅率-扣除項目金額X速算扣除率增值額未超過扣除項目金額 50%寸：土地增值稅稅額=增值額X 30%增值額超過扣除項目金額 50%未超過100%勺：土地增值稅稅額=增值額X 40%-扣除項目金額X 5%

18、增值額超過扣除項目金額 100%,未超過200%勺：土地增值稅稅額=增值額X 50%-扣除項目金額X 15%增值額超過扣除項目金額 200%時：土地增值稅稅額=增值額X 60%-扣除項目金額X 35%公式中的5% 15% 35%為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（二）土地增值稅應按銷售房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的稅率計算的土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費一一應交土地增值稅”科目，實際上繳時，借記“應交 稅費一一應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目?！景咐?】某房地產(chǎn)公司開發(fā)商住樓一幢，總可售面積為10 000平方米，公司以該幢樓為成本核算對象。其中一至四層為寫字樓

19、， 可售面積為4 000平方米，平均售價為10 000元/平方米， 銷售收入為40 000 000元；五至十層為普通住宅，可售面積為6 000平方米，平均售價為4 000元/平方米，銷售收入為 24 000 000元，總銷售收入為 64 000 000元。該商住樓土 地成本為10 000 000元，建筑成本為 20 000 000元，開發(fā)費用按照土地成本和建筑成本的 10%十算，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金只考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，為銷售收入的5.6%。項目分類方法一方法二總體寫字樓普通住宅收入售價（每平方米）6 40010 0004 000小計64 000 00040 000 00024

20、000 000扣除項目可售面積（平方米）10 0004 0006 000土地成本10 000 0004 000 0006 000 000房地產(chǎn)開發(fā)成本20 000 0008 000 00012 000 000房地產(chǎn)開發(fā)費用3 000 0001 200 0001 800 000營業(yè)稅金及附加3 584 0002 240 0001 344 000加計扣除部分6 000 0002 400 0003 600 000扣除項目合計42 584 00017 840 00024 744 000增值額21 416 00022 160 000-744 000增值率50.29%124.22%-3.01%適用稅率40

21、%50%0%應納稅額6 437 2008 404 0000稅額差額-1 966 8002011年，土地增值稅清算時，某房地產(chǎn)公司A項目在不考慮收到政府補貼收入的情況下銷售不動產(chǎn)收入 240 000 000元，扣除項目總額為 160 000 000元。該項目開發(fā)過程中收 到政府土地補貼款 12 000 000元。土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定：“土地征用及拆遷補償費，包括土地征 用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用 房支出等?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？當政府及其主管部門代表國家行使權力時，支付給政府

22、及其主管部門的各種違約金、滯納金，一般應屬于違反行政規(guī)定支付的款項，不屬于經(jīng)濟類違約賠償。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的違約金、滯納金，應具有行政處罰性質(zhì)，不允許計入開發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除20%勺依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增， 相應的房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增。女口 ：某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權發(fā)生1 000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1 200萬元，其中開發(fā)間接費用 500萬元（

23、包括管理人員工資福利50萬元，辦公設備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費用200萬元），假設該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算，則：房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增 300 （萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費用虛增 300 X 10% 30 （萬元）加計扣除金額虛增 300 X 20% 60 （萬元）共計扣除項目金額虛增 300 + 30 + 60 = 390 （萬元）由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應納的土地增值稅。（十）國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（

24、國稅函發(fā)1995110 號）1 對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣 除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。2對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣 除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。3對取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土 地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建

25、房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，并允許加計20%勺扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性?！景咐?】某房地產(chǎn)企業(yè)集團，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。（1 ）開發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）； 小區(qū)配套設施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5 000平方米；小學5 000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等 2萬平方米。（2） 取得350畝開發(fā)土地的使用權時，支付土地款及相關稅費 2.1億元；發(fā)生建筑成本 2.8億元（不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4 5

26、00萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅費：4 208萬元，其中營業(yè)稅 3 757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。（3）銷售房屋取得收入 7.5億元。（4 ）整個項目已經(jīng)預繳土地增值稅1 000萬元。該項目截至2007年底工程已經(jīng)全部竣工驗收，并取得第一產(chǎn)權。且所建房屋住宅部分 和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。地稅部門對該項目進行土地增值稅清算時，確認：（1 ）所取得的土地有 50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設 中，不具備清算條件。（2） 銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1.6億

27、元（以銷售明細賬、 售房合同為準）。（3） 其中普通住宅分配給本公司職工20套，2 500平方米，按每平方米 2 000元成本 價入賬，實現(xiàn)收入 500萬元。（4） 以分配股利形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積 1 000平方米，未計收入。（5） 用新建商業(yè)房第一、二層2 500平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產(chǎn)權已 經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。（6） 小學校5 000平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補償費400萬元，未計收入。（7）收取客戶退房違約金 4萬元，記入“其他應收款”。（8） “應付賬款”掛賬未付工程款3 000萬元（對方科目“開發(fā)成本”），憑據(jù)不足， 經(jīng)到對方取證為虛增成本。（9） 支

28、付煤氣公司的煤氣工程款共計500萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費收據(jù)。（10）開發(fā)的商業(yè)用房有 400平方米用于企業(yè)辦公，未對外銷售。（11） 幼兒園、會所、物業(yè)樓 5 000平方米作為配套設施，所有權歸全體業(yè)主，以后發(fā) 生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處置?！窘馕觥浚?）普通住宅對外銷售平均價格=（590 000 000 + 40 000 5 000 000 ）-（ 170 0002 500 ）= 3 492.78（元）出售給職工住宅應實現(xiàn)收入=3 492.78 X 2 500 = 8 731 950 （元）出售給職工住房已實現(xiàn)收入=5 000 000 （元）；出售給職工住宅少計收入=8 731 950

29、5 000 000 = 3 731 950 （元）普通住宅共計應實現(xiàn)銷售收入=590 000 000 + 40 000 + 3 731 950 = 593 771 950 （元）（2）其他用房外銷平均價格=160 000 000 -（ 30 000 1 000 2 500 400）= 6 130（元）分配給股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應實現(xiàn)收入=6 130 X（ 1 000 + 2500）= 21 455 000（元）其他用房應實現(xiàn)總收入= 160 000 000 + 21 455 000 + 4 000 000 = 185 455 000 （元）應扣除開發(fā)成本：總土地成本=210 000 0

30、00 - 350 X（ 350 50）= 180 000 000 （元）總建筑成本=280 000 000 虛列 30 000 000 白條 5 000 000 = 245 000 000 （元） 合計=180 000 000 + 245 000 000 = 425 000 000（元）平均單位成本=425 000 000 -（ 210 000 公共配套設施 5 000 ）= 2 073 （元）用于辦公商用房成本=2 073 X 400= 829 200 （元）該項目應扣除開發(fā)總成本=425 000 000 829 200 = 424 170 800（元）普通住房、其他用房占總建筑面積的比例：

31、普通住房面積占總面積百分比=（18 1）-（ 21 0.5 ）X 100%= 83%其他用房面積占總面積百分比= （18 17）+ 2 + 0.5 -（ 21 0.5 ）X 100%= 17% 普通住宅、商業(yè)用房的實際應扣除成本：普通住宅應扣除開發(fā)成本= 424 170 800 X 83%= 352 061 764 （元）其他用房應扣除開發(fā)成本= 424 170 800 X 17%= 72 109 036 （元）確定應扣除開發(fā)費用：普通住宅應扣除費用=352 021 764 X 10%= 35 206 176（元）其他用房應扣除費用=72 109 036 X 10%= 7 210 903（元）

32、確定應扣除稅金普通住宅應扣除：營業(yè)稅金=593 771 950 X 5%= 29 688 597.50（元）城建稅=29 688 597.50 X 7%= 2 078 201.83（元）教育費附加=29 688 597.50 X 4%= 1 187 543.90（元）合計=29 688 597.50+ 2 078 201.83 + 1 187 543.90 = 32 954 343.23（元）其他用房應扣除：營業(yè)稅金=185 455 000 X 5%= 9 272 750（元）城建稅=9 272 750 X 7%= 649 093 （元）教育費附加=9 272 750 X 4%= 370 91

33、0 （元）合計=9 272 750 + 649 093 + 370 910 = 10 292 753（元）確定其他扣除項目：普通住宅應扣除其他費用=352 061 764 X 20%= 70 412 353 （元）其他用房應扣除其他費用=72 109 036 X 20%= 14 421 807 （元）扣除項目總額：普通住宅扣除項目總額= 352 061 764 + 35 206 176 + 32 954 343.23 + 70 412 353=490 634 636.23（元）其他用房扣除項目總額=72 109 036 + 7 210 903 + 10 292 753 + 14 421 807

34、104 034 499（元）普通住宅增值額=593 771 950 490 634 636.23 = 103 137 313.77（元）其他用房增值額=185 455 000 104 034 499 = 81 420 501（元）普通住宅增值率-103 137 313.77 - 490 634 636.23 X 100%= 21.02%其他用房增值率-81 420 501 - 104 034 499 X 100%= 78%普通住宅應納增值稅稅額=103 137 313.77 X 30%= 30 941 194.13 （元）其他用房應納增值稅稅額=81 420 501 X 40%- 104 03

35、4 499 X 5%= 27 366 475 （元）總共應繳土地增值稅=30 941 194.13 + 27 366 475 = 58 307 669.13（元）總共已繳土地增值稅=10 000 000（元）總共應補繳土地增值稅= 58 307 669.13 10 000 000 = 48 307 669.13（元）【案例5】房地產(chǎn)公司銷售房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入2 000 000元，扣除項目金額為 1 200 000元。計算該企業(yè)應納的土地增值稅額并作會計處理?！窘馕觥繎{稅額的計算增值額=2 000 000 1 200 000 = 800 000 (元)增值額與扣除項目金額的比率=800 000

36、 - 1 200 000 X 100% 67%應納稅額=800 000 X 40%- 1 200 000 X 5%= 260 000 (元)(1 )取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時借：銀行存款2 000 000貸：主營業(yè)務收入2 000 000(2) 計提土地增值稅時借：營業(yè)稅金及附加260 000貸：應交稅費一一應交土地增值稅260 000(3 )實際繳納稅款時借：應交稅費一一應交土地增值稅260 000貸：銀行存款260 000三、房地產(chǎn)商品房買賣的印花稅開辦初期企業(yè)需要領取許多證件，那么哪些權利許可證照不需要貼花？解：印花稅采取列舉式征稅，僅對房屋產(chǎn)權證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、 土地使用

37、證貼花，其他不貼花，比如稅務登記證、衛(wèi)生許可證、采礦證等。注意如果換證， 新證也要貼花。根據(jù)關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知(國稅發(fā)1991155號)規(guī)定:“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中 “財產(chǎn)所有權”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是： 經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。此處的動產(chǎn)具體指什么？是否包括貨幣資金？如不包括，則以貨幣資金對外投資不繳印花稅，對否？動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其經(jīng)濟用途和經(jīng)濟價值的物，一般指金錢、器物等，與不動產(chǎn)相對。因此貨幣資金屬于動產(chǎn)范疇，以貨幣資金對外投資入股并不需要辦理所有權轉(zhuǎn)移書據(jù)，因此不需要申報繳納印花稅，但接受投資的

38、企業(yè)應就增加的實收資本與資本公積溢價之和申報繳納印花稅，如果動產(chǎn)或不動產(chǎn)需要辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，則兩個稅目都需要貼花完稅。資金賬簿的納稅期限如何規(guī)定？是增加一筆實收資本或資本公積就貼花，還是什么時 候？印花稅暫行條例細則第八條：以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應按規(guī)定貼花?？梢娂{稅時間為會計年度。舉例：某企業(yè)年初實收資本1 000萬元，資本公積500萬元，3月份增資500萬元，7月份減資200萬元，年末實收資本 1 300萬元，資本公積 500萬元。如果按年度計算，當年年末即次年年初實收資本與資本公積合計1 800萬，當年年初實收資本與資本公積合計 1 500萬，應納印花稅 3

39、000 000 X 0.05%=1 500 （元）。如果錯誤的按照增資后即納稅，則企業(yè)應納5 000 000 X 0.05%=2 500 （元），減資部分不允許退稅，所以多交 1 000元。公司出租房屋，同時又提供房屋維修， 那么這項租房合同中訂立的維修款也要貼花嗎？ 同一憑證，因載有兩個或者兩個以上經(jīng)濟事項而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率高的計稅貼花。（之所以如此，是解決避稅問題，如果不如此規(guī)定，企業(yè)將稅率低的項目金額擴大以避稅） 如果分開了，出租按千分之一貼花，房屋修繕按萬分之三貼花，如果不分開，房屋修繕就不是修繕了

40、，而是要和房租一樣的稅率了，你虧不虧呢。我們公司將一塊土地及廠房租給另一家公司，分別簽訂了土地租賃合同與房屋租賃合同，請問土地租賃合同需要貼花嗎？因為印花稅暫行條例及施行細則中對財產(chǎn)租賃采取了列舉法，其中并不包括土地租賃，因此土地租賃不征收印花稅，從公平性角度考慮， 房屋租賃貼花，土地租賃不貼花顯然是不公平的，但考慮到印花稅暫行條例及施行細則出臺時為上世紀八十年代，土地控制還相當嚴格，土地租賃基本不存在，所以當時未將土地租賃納入征稅范圍，出于此點考慮，有的省市均已出臺相應后續(xù)政策，將土地租賃納入印花稅征稅范圍，但是如無地方后續(xù)政策支持，則不宜貼花完稅。我們房地產(chǎn)公司以前售房合同是按購銷合同征收

41、的，但為什么現(xiàn)商品房銷售合同印花稅從購銷合同改為產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)呢？平白無故的增加了萬之二的稅負。商品房銷售合同，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，商品房只是個貨物，但對于購房者而言，卻是個實實在在的產(chǎn)權，因此之前對銷方按購銷合同、購方按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征稅顯系不合理，一份合同，但持有合同的兩方稅率卻不一致，因此財稅2006162號財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知加以更改，改為按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅?，F(xiàn)在許多企業(yè)因為計算錯誤，導致印花稅多交了，印花稅多交是否真的不可以退嗎？多貼印花稅票是不可以申請退稅或抵稅的，但核定征收印花稅開具的是完稅憑證，根據(jù)征收管理法相關規(guī)定，納稅人發(fā)現(xiàn)多繳的稅款，可以在三年

42、內(nèi)要求稅務機關予以退還，如果是稅務機關發(fā)現(xiàn)的，應當立即退還，而無三年的限制。因此如果是以完稅憑證交納的印花稅, 符合條件情況下是可以退還的。房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（三）四、涉及房產(chǎn)的營業(yè)稅的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則稅應稅勞務主要涉及以下幾個方面：1 .轉(zhuǎn)讓土地使用權轉(zhuǎn)讓土地使用權是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為， 征稅。2銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為。 性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括: 物。不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目銷售建筑物或構筑物

43、： 是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構筑物的所有權的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起 銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。銷售其他土地附著物：是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物,是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。3.其他應稅行為其他應稅行為包括：單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。 但轉(zhuǎn)讓該項股權，應按本稅目征稅。營業(yè)

44、稅計稅依據(jù)：1轉(zhuǎn)讓土地使用權的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權營業(yè)稅的計稅依據(jù)為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。2.銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時

45、期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。計稅價格=營業(yè)成本或工程成本X（1 +成本利潤率）+ （ 1營業(yè)稅稅率）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)繳納的營業(yè)稅稅率為5%舉例：甲乙丙房地產(chǎn)公司 2010年8月，收取定金10萬元，商品房款1 200萬元，退定 金及商品房款7萬元，代收有限電視費、管道煤氣初裝費16萬元，辦證費用1萬元，住房專項維修基金35萬元。假定甲乙丙房地產(chǎn)公司所在地為市區(qū)。當月應繳營業(yè)稅及附加稅費 如何計算？營業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額，營業(yè)額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向承購人收取的全部價款和價外 費用。價外費用包括：收取的

46、手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯 納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費：（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，或省級人們政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)型收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（3）所收款項全額上繳財政。（1）營業(yè)額=10+1 200-7+16+1=1 220 （萬元）（2）應交營業(yè)稅=營業(yè)額X 5%=1 220X 5%=61（萬元）（3）應交城市維護建設稅 =營業(yè)稅X 7%=61X 7%=4.27 （萬元）（4）應交

47、教育費附加=營業(yè)稅X 3%=61X 3% =1.83 （萬元）思考：代收的有線電視初裝費、電話初裝費、物業(yè)費等如何進行營業(yè)稅的籌劃？會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權時， 應按收取的土地轉(zhuǎn)讓價款計算繳納營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企 業(yè)計提營業(yè)稅金時，借記“營業(yè)稅金及附加” 科目，貸記“應交稅費一一應交營業(yè)稅” 科目。 實際支付時，借記“應交稅費一一應交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性在于房屋的預售制，即房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品建造過程中就開始收取房屋的銷售款，收取的款項記入“預收賬款”科目，待開發(fā)產(chǎn)品竣工交付時，才將預收的 銷售款轉(zhuǎn)為收入。房地產(chǎn)企業(yè)按照預收款預繳營業(yè)稅金時，借記“應

48、交稅費一一應交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。銷售收入實現(xiàn)時，按實際應繳納的營業(yè)稅金，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費應交營業(yè)稅”科目。實際應繳納金額大于預繳金額時，應補繳營業(yè)稅金，借記“應交稅費一一應交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目?！景咐?】房地產(chǎn)公司20XX年8月銷售不動產(chǎn)，取得預售房款4 000萬元，應預繳營業(yè)稅金 200萬元。余款2 000萬元在交付該不動產(chǎn)時收取，應補繳營業(yè)稅金100萬元。根據(jù)有關原始憑證，編制會計分錄如下：（1 ）收到預售房款時借：銀行存款40 000 000下載可編輯 .貸：預收賬款40 000 000(2 )預繳營業(yè)稅金時借：應交稅費一一應交

49、營業(yè)稅2 000 000貸：銀行存款2 000 000(3) 收到余款時借：銀行存款20 000 000貸：預收賬款20 000 000同時，借：預收賬款60 000 000貸：主營業(yè)務收入60 000 000(4) 計提實際應繳營業(yè)稅金時借：營業(yè)稅金及附加3 000 000貸：應交稅費應交營業(yè)稅3 000 000(5 )補繳營業(yè)稅金時借：應交稅費一一應交營業(yè)稅1 000 000貸：銀行存款1 000 000房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人，在會計處理上應按成本結轉(zhuǎn)，不作為銷售處理。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品移交受贈方時， 應將開發(fā)產(chǎn)品的成本轉(zhuǎn)入相應的科目中， 借記“營業(yè)外支出 科目，貸記“庫存商品”科目

50、。按稅法規(guī)定應繳納的營業(yè)稅金及附加， 也應記入相應的科目, 借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“應交稅費一一應交營業(yè)稅”科目。【案例7】房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房贈送給某公司，該商品房賬面價值為 2 000萬元，按稅法規(guī)定還應繳納營業(yè)稅結轉(zhuǎn)成本時100萬元。根據(jù)有關原始憑證，編制分計分錄如下:(1)借:營業(yè)外支出20 000 000貸：庫存商品20 000 000(2)借:計提營業(yè)稅金及附加時營業(yè)外支出000 000貸：應交稅費一一應交營業(yè)稅1 000 000(3)實際繳納稅金時借:應交稅費應交營業(yè)稅1 000 0001 000 000貸：銀行存款還存在其他一些非正常的銷售行為，包括

51、將開發(fā)這些行為無論房地產(chǎn)企業(yè)除了正常的銷售行為以外，產(chǎn)品用于職工福利、分配給股東或投資人以及用于非貨幣性資產(chǎn)交換等行為。是在會計核算上，還是在稅務處理上都屬于銷售行為，房地產(chǎn)企業(yè)應將其視為銷售行為進行會計處理和稅務處理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生上述應稅行為時，應按照開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價格，借記“管理費用”“利潤分配” “生產(chǎn)成本”等科目，貸記“應付職工薪酬一一非貨幣性福利” “應付股利”“應付賬款”等科目。辦理商品房過戶手續(xù)時，借記“應付職工薪酬一一非貨幣性福利” 付股利” “應付賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時還應結轉(zhuǎn)商品房的成本， 借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)企

52、業(yè)按市場公允價格計提營業(yè) 稅及附加時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費”等科目?！景咐?】房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房作為股利分配給股東，該商品房賬面價值為2 000萬元，市場銷售為 3 000萬元，按稅法規(guī)定還應繳納營業(yè)稅150萬元。根據(jù)有關原始憑證，編制分計分錄如下：（1）分配股利時借:利潤分配30 000 000貸：應付股利30 000 000（2）辦理商品房過戶手續(xù)時借:應付股利30 000 000貸：主營業(yè)務收入30 000 000（3）結轉(zhuǎn)商品房成本時借:主營業(yè)務成本20 000 000貸：庫存商品20 000 000（4）計提稅金時借:營業(yè)稅金及附加150

53、0 000貸：應交稅費應交營業(yè)稅1 500 000房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租物業(yè)時，不繳納營業(yè)稅。但在出租物業(yè)時，應按照收取的租金計算繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出租過程中，應按取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其 他業(yè)務收入”科目。計提營業(yè)稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費一一應 交營業(yè)稅”科目?！景咐?】房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房對外出租，8月份取得租金收入100萬元， 按稅法規(guī)定應繳納營業(yè)稅 5萬元。根據(jù)有關原始憑證，編制分計分錄如下：（1）結轉(zhuǎn)收入時借:銀行存款1 000 000貸：其他業(yè)務收入1 000 000(2)計提營業(yè)稅金及附加時借:營

54、業(yè)稅金及附加50 000貸：應交稅費應交營業(yè)稅50 000(3)實際繳納稅金時借:應交稅費應交營業(yè)稅50 000貸：銀行存款50 000房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（四）五、以房產(chǎn)投資的涉稅處理以非貨幣財產(chǎn)出資， 需要注意投資方要如期辦理其財產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中動產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對于不動產(chǎn)、機動車，由于我國一般實行登記主義，則需要進行相應的過 戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財產(chǎn)已實際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應的出資義務。（一）國家稅務總局關于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題 的批復（國稅函發(fā)1997490號）根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋 的有關規(guī)定，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權 投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅 目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；（二）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題對于以土