第二講 方差分析

1、第二講 方差分析 以北京市商品房定價為例以北京市商品房定價為例一、背景介紹商品房定價商品房定價地段的價值地段的價值研究目的在于考察地段因素對房價的影響，其他研究目的在于考察地段因素對房價的影響，其他因素有沒有影響，影響怎樣？因素有沒有影響，影響怎樣？二、指標(biāo)設(shè)計因變量：樓盤的商品房平均售價（對數(shù)）（單位：因變量：樓盤的商品房平均售價（對數(shù)）（單位：萬元萬元/ /平方米）平方米） 對數(shù)變換不改變數(shù)據(jù)規(guī)律對數(shù)變換不改變數(shù)據(jù)規(guī)律 對數(shù)變換的絕對差異能夠反映原始數(shù)據(jù)的相對差異對數(shù)變換的絕對差異能夠反映原始數(shù)據(jù)的相對差異自變量自變量 環(huán)線位置：反映樓盤距離市中心的遠(yuǎn)近（地段因素）環(huán)線位置：反映樓盤距離市

2、中心的遠(yuǎn)近（地段因素） 2 2至至3 3環(huán)，環(huán)，3 3至至4 4環(huán)，環(huán)，4 4至至5 5環(huán)，環(huán)，5 5至至6 6環(huán)，環(huán)，6 6環(huán)以外。環(huán)以外。 裝修狀況：裝修狀況： 精裝修，毛坯精裝修，毛坯 所在區(qū)縣：不同區(qū)縣城市職能不同，房價也不同所在區(qū)縣：不同區(qū)縣城市職能不同，房價也不同 （地段因素）（地段因素） 朝陽、海淀、豐臺、以及通州朝陽、海淀、豐臺、以及通州 有無地鐵：反映交通便利情況（地段因素）有無地鐵：反映交通便利情況（地段因素） 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、學(xué)區(qū)、容積率等等物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、學(xué)區(qū)、容積率等等國內(nèi)主要門戶網(wǎng)站國內(nèi)主要門戶網(wǎng)站 搜房網(wǎng)、房產(chǎn)信息網(wǎng)。搜房網(wǎng)、房產(chǎn)信息網(wǎng)。手工采集整理（手工采集整理（18418

3、4個樣本）個樣本）數(shù)據(jù)處理數(shù)據(jù)處理 有無缺失值，有無異常值，對數(shù)變換，分清定量有無缺失值，有無異常值，對數(shù)變換，分清定量數(shù)據(jù)和定性數(shù)據(jù)，對定性數(shù)據(jù)完成量化數(shù)據(jù)和定性數(shù)據(jù)，對定性數(shù)據(jù)完成量化數(shù)據(jù)來源原始數(shù)據(jù)三、描述分析 此案例因變量為定量數(shù)據(jù)，解釋變量為定性數(shù)此案例因變量為定量數(shù)據(jù)，解釋變量為定性數(shù)據(jù)，在描述分析中對數(shù)據(jù)按照定性數(shù)據(jù)進(jìn)行分組，據(jù)，在描述分析中對數(shù)據(jù)按照定性數(shù)據(jù)進(jìn)行分組，做對比分析。做對比分析。 比如，以環(huán)線位置為分組變量，對房價均值的比如，以環(huán)線位置為分組變量，對房價均值的對數(shù)進(jìn)行比較分析，能夠初步觀察出處于不同環(huán)線對數(shù)進(jìn)行比較分析，能夠初步觀察出處于不同環(huán)線位置的樓盤房價均值的

4、高低。位置的樓盤房價均值的高低。環(huán)線位置對商品房均價的描述分析裝修狀況對商品房均價的描述分析所在區(qū)縣對商品房均價的描述分析報告報告Y環(huán)線位置裝修狀況均值N標(biāo)準(zhǔn)差極小值2至3環(huán)精裝修1.483024.195741.10毛胚.93592.02773.92總計1.440926.23955.923至4環(huán)精裝修1.335840.37681.69毛胚1.040520.17741.59總計1.237360.35169.594至5環(huán)精裝修1.258516.17591.88毛胚1.004414.16688.79總計1.139930.21238.795至6環(huán)精裝修.989316.24174.56毛胚.812444

5、.17993.47總計.859660.21136.476環(huán)以外精裝修.30344.29881.00毛胚.19474.41767-.22有無地鐵對商品房均價的描述分析四、統(tǒng)計模型商品房均價商品房均價= =環(huán)線位置環(huán)線位置+ +裝修狀況裝修狀況+ +所在區(qū)縣所在區(qū)縣+ +有無有無地鐵地鐵+ +隨機(jī)擾動隨機(jī)擾動解釋變量均為定性變量，對其作如下處理1.量化（數(shù)值無意義，不能直接進(jìn)入模型）2.引進(jìn)示性函數(shù)（啞變量）單因素方差分析模型雙因素模型交互作用全模型全局顯著性檢驗所在區(qū)縣：顯著性檢驗環(huán)線位置裝修狀況？第一步：交互作用第二步：單個因素) 1/(/ )RSSFpnRSSdfRSSCCD（整體顯著性檢驗

6、結(jié)果各因素顯著性檢驗結(jié)果因變量因變量源源III df均方均方FSig.校正模型校正模型17.391a131.33823.898.000截距截距50.045150.045894.012.000X14.20641.05118.784.000X21.01411.01418.116.000X31.3723.4578.171.000X4.0151.015.268.605X1 * X2.3154.0791.408.233誤差誤差9.516170.056 總計總計243.149184 校正的總計校正的總計26.907183 a. R 參數(shù)估計參 數(shù) 估參 數(shù) 估計計因變量:Y95% 置信區(qū)間參數(shù)B標(biāo)準(zhǔn) 誤差

7、tSig.下限截距.195.1181.646.102 -.039X1=1.617.2172.840.005 .188X1=2.897.1496.029.000 .603X1=3.799.1505.318.000 .502X1=4.578.1274.545.000 .327X1=50a.X2=1.097.169.576.565 -.236X2=20a.X3=1.125.0721.730.085 -.018去除不顯著變量參數(shù)估計和分析同一因素不同水平間對比方差成分分析 用來分析各個因素對因變量的貢獻(xiàn)程度用來分析各個因素對因變量的貢獻(xiàn)程度協(xié)方差分析 利用線性回歸方法消除混雜因素的影響后的方利用線性回歸方法消除混雜因素的影響后的方差分析差分析課后練習(xí)非學(xué)位職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的學(xué)員數(shù)據(jù)分析