2020年大型商鋪業(yè)涉及的主要稅種和稅率及處理方式

1、（店鋪管理）大型商鋪業(yè)涉及的主要稅種和稅率及處理方式租賃大型商鋪業(yè)涉及的主要稅種和稅率？營業(yè)稅 = 租金收入×5%城建稅 = 營業(yè)稅×7%教育附加 = 營業(yè)稅×3%地方教育附加 = 營業(yè)稅×2% （如有）印花稅租金收入× 0.1%房產(chǎn)稅 = 租金收入×12土地使用稅企業(yè)所得稅 25%房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的大型商鋪租賃是以投資性房地產(chǎn)核算。主要收入是以租金的形式實現(xiàn)，關(guān)鍵是成本的核算。【摘要】 新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式或公允價值模式進行計量。選擇何種模式，如何選擇模式，成為擺于不少企業(yè)面前的難題為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量

2、和關(guān)聯(lián)信息的披露，我國財政部于 2006 年 2 月發(fā)布了企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號投資性房地產(chǎn)，明確將投資性房地產(chǎn)定義為“為賺取租金或資本增值，或倆者兼有而持有的房地產(chǎn)”，強調(diào)投資性房地產(chǎn)的單獨計量且引入公允價值計量模式。房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺，對于公允、客觀地反映投資性房地產(chǎn)的價值具有積極的意義。但同時由于較之原先單壹的成本模式計量有較大的變動，對企業(yè)資產(chǎn)價值及其盈利能力帶來較大的影響。壹、投資性房地產(chǎn)的含義隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)和存貨對外銷售，仍出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產(chǎn)收益活動，甚至成為影響個別企業(yè)利潤的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。這種具有投資性質(zhì)的房地

3、產(chǎn)于用途、狀態(tài)、持有目的等方面和原先計入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長期以來，于我國的會計實務(wù)中，且沒有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權(quán)和出租土地使用權(quán)的概念，而是統(tǒng)括于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中，采用歷史成本法為基本計量原則進行核算。 這樣的核算方式，于我國經(jīng)濟高速增長的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價值和實際的市場價值存于較大的偏差，直接導(dǎo)致企業(yè)財產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺填補了這壹空白，明確了投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或倆者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有且準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和出租的

4、建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者運營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的核算模式針對以往會計實踐中將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，不能如實反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)和真實價值的情況，新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的壹項資產(chǎn)單獨進行反映，從而為會計信息使用者更好地提供決策依據(jù)，且規(guī)定了以下倆種模式可供選擇：（壹）成本模式該模式要求企業(yè)對會計要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進行計量、計價。按照這壹標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的取得、耗費和轉(zhuǎn)換均應(yīng)按照取得資產(chǎn)時的實際支出進行計量計價和記錄。采用此模式壹方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操

5、作；另壹方面，成本模式的初衷是：認(rèn)為企業(yè)對外公布的資產(chǎn)負(fù)債表的目的不于于以市場價格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，而于于通過資本投入和資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財務(wù)情況和運營業(yè)績，這種對比需以成本計量為基礎(chǔ)。（二）公允價值模式國際會計準(zhǔn)則委員會對公允價值的定義是：于公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。我國企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 中對公允價值的定義和國際會計準(zhǔn)則委員會對公允價值的定義大體壹致，準(zhǔn)則規(guī)定，“于公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參和市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達(dá)成共識的市場交

6、易價格即為公允價值。三、倆種核算模式的比較（壹）共同點1.倆種核算模式均應(yīng)單獨核算。新準(zhǔn)則頒布之前，會計實務(wù)往往把具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，不能真實反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)及其真實價值的情況，進而不能使投資者獲得關(guān)聯(lián)的財務(wù)信息，影響其投資決策。新準(zhǔn)則借鑒了國際會計準(zhǔn)則，規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中獨立出來，單獨核算。無論是采用成本模式仍是公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)均必須獨立核算，單獨入賬。2.取得投資性房地產(chǎn)時，成本法和公允價值法的計量壹致。無論投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用成本模式或是公允價值模式，于投資性房地產(chǎn)初始入賬時，壹律按照取得時的成本進行初始計

7、量。如果是外購房地產(chǎn)，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)稅費；如果是自行建造的房地產(chǎn)，則包括使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。（二）不同點1.倆種核算模式對投資性房地產(chǎn)持有期間的計量不同。成本模式沿用固定資產(chǎn)的計量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產(chǎn)賬面價值和使用年限按期計提折舊或進行攤銷。期末需進行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測試，如果發(fā)生減值，則計提減值準(zhǔn)備。采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的變動計入當(dāng)期損益。2.倆種模式對投資性房地產(chǎn)處置階段的核算不同。于處置投資性房地產(chǎn)時

8、，成本模式只需考慮該資產(chǎn)已提的累計折舊、累計攤銷和減值準(zhǔn)備，而公允價值模式仍需要同時考慮該資產(chǎn)從取得至處置時的公允價值變動。四、倆種核算模式對企業(yè)的不同影響（壹）對企業(yè)資產(chǎn)情況的影響壹方面，長期以來，企業(yè)習(xí)慣于于會計核算上將自用房產(chǎn)和出租房產(chǎn)混為壹談，不加區(qū)分。新準(zhǔn)則的頒布和實施要求企業(yè)無論采用成本模式仍是公允價值模式，均必須對投資性房地產(chǎn)獨立核算，因此，原來分別計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性物業(yè)，將統(tǒng)壹計入“投資性房地產(chǎn)”項目。這壹變化無疑會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，尤其是那些持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)，其結(jié)果是企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)于整個資產(chǎn)中的比重下降，投資性房地產(chǎn)的比重

9、增加。另壹方面，新準(zhǔn)則規(guī)定，“對于有確鑿證據(jù)表明能夠采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，于首次執(zhí)行日能夠按照公允價值進行計量，且將賬面價值和公允價值的差額調(diào)整留存收益”。于目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，企業(yè)壹旦選用公允價值模式來計量其早些年購入的投資性房地產(chǎn)，必將大大增加其賬面凈資產(chǎn)，提高償債能力。（二）對 XX 公司盈利能力的影響成本模式對企業(yè)利潤的影響比較穩(wěn)定，無非是按期對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷造成企業(yè)成本費用的增加，除非進行資產(chǎn)處置，壹般情況不會創(chuàng)造利潤。采用公允價值計量模式對企業(yè)盈利的影響會有壹些不確定性。壹方面，因為該方法無需計提折舊或攤銷，降低了企業(yè)的成本費用；另壹

10、方面，由于期末資產(chǎn)的賬面價值和公允價值的差額需調(diào)整當(dāng)期損益。該資產(chǎn)要按評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值和原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點，其升值潛力較大且預(yù)計將會持續(xù)，總體上每年的重估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值，對當(dāng)年的凈利潤預(yù)計將會產(chǎn)生較大的貢獻，但不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能。因此，預(yù)計采用公允價值核算模式對企業(yè)利潤的影響是先揚后抑，且企業(yè)每年凈利潤的波動程度會隨之加大。（三）對企業(yè)稅負(fù)的影響目前，我國財政部、國家稅務(wù)總局明確規(guī)定于計稅時，投資性房地產(chǎn)持有期間的 “公允價值變動損益” 不予以考慮，于實際處置或

11、結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，無論企業(yè)采用何種模式，其應(yīng)納稅所得額是壹樣的， 其應(yīng)交稅費也是差不多的。 可是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本壹致，企業(yè)完全能夠根據(jù)會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤直接計算，而只能通過納稅調(diào)整計算應(yīng)納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。五、企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)核算模式時應(yīng)注意的事項企業(yè)投資性房地產(chǎn)選擇何種核算模式會直接影響企業(yè)的資

12、產(chǎn)債務(wù)情況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。國家制定不同的會計核算模式供企業(yè)選擇，是因為企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境不盡相同，為了能更好地反映企業(yè)的財務(wù)和運營情況，允許企業(yè)選擇和之相適應(yīng)的計量模式。而企業(yè)于進行選擇時， 必然要對各方面的影響因素進行綜合考慮，從而選擇出最利于企業(yè)的計量模式。企業(yè)于具體選擇核算模式時不妨考慮以下因素：（壹）模式的適用性新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量壹般應(yīng)選擇成本模式，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得的，才能夠用公允價值模式進行后續(xù)計量。具體地說： 1.投資性房地產(chǎn)所于地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； 2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房

13、地產(chǎn)的市場價格及其他關(guān)聯(lián)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。換言之，即使是滿足按公允價值模式進行后續(xù)計量條件的投資性房地產(chǎn)仍然能夠采用成本模式進行后續(xù)計量；而反過來，如果希望對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，則需要滿足相應(yīng)的條件。無論是成本法仍是公允價值模式均有其自身的優(yōu)缺點，不存于孰好孰壞，關(guān)鍵要見該模式是否適用于企業(yè)。成本計量模式沿用傳統(tǒng)的資產(chǎn)計量方法，會計處理相對簡單， 容易理解，不受公允價值變動的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)情況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱；公允價值模式則能使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值，但公允程度不易控制，短期內(nèi)能有效提升企業(yè)資產(chǎn)情況和盈利水平，但長期來見易造成利潤的較大波動。從國際會計發(fā)展趨勢來見，公允價值的存于和發(fā)展是必然的，且將于今后發(fā)揮重要的作用，但這且不意味著成本法會退出歷史舞臺。能夠預(yù)見，倆者將于很長的壹段時間內(nèi)且存。（二）模式的唯壹性根據(jù)新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)于選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式時，既能夠選擇成本法也能夠選擇公允價值法。但由于倆種方法的計量基礎(chǔ)截然不同，會計處理也完全不壹樣，因此于具體操作中，壹個企業(yè)只能采用壹種模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不應(yīng)該同時采用倆種計量模式，以便帶來計量上的前后矛盾而誤導(dǎo)投資者。（三）計量模式轉(zhuǎn)變的