土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)_模擬試題二_2011年版

1、中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 1、既屬于一般因素、區(qū)域因素，又屬于個(gè)別因素的是( )。A:環(huán)境因素B:宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件C:城市規(guī)劃限制D:土地使用年限答案:B2、計(jì)算主次干道影響距離一般采用公式( )。A:d=2s/1B:d=s/2C:d=s/1D:d=2s1答案:B3、土地估價(jià)時(shí)，可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用( )估算土地價(jià)格。A:收益還原法B:市場(chǎng)比較法C:剩余法D:成本逼近法答案:C4、預(yù)期收益原則可以在( )估價(jià)方法中得以應(yīng)用。A:成本法和剩余法B:剩余法C:模型估價(jià)法D:剩余法和收益還原法答案:D5、在土地分等中，與土地質(zhì)量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系的因子有( )。A:區(qū)域人口密度B

2、:區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地C:城鎮(zhèn)商業(yè)活動(dòng)強(qiáng)度D:城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果答案:B6、決定城市土地利用價(jià)值的重要因素是( )。A:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB:交通狀況及通達(dá)度C:人口密度D:區(qū)位答案:D7、城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是( )。A:城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地B:土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地C:城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地D:城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地答案:C8、對(duì)權(quán)重確定的方法中的因素成對(duì)比較法描述不正確的是( )。A:將因素兩兩之間都進(jìn)行比較B:某一因素權(quán)重有可能是零C:為使結(jié)果更準(zhǔn)確，可結(jié)合特爾斐測(cè)定法D:可在因素集合中設(shè)置一虛擬目標(biāo)答案:B9、在城鎮(zhèn)

3、土地定級(jí)中，某市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)某評(píng)價(jià)單元均有影響，影響分值分別為15、10、20，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的區(qū)級(jí)功能和小區(qū)級(jí)商服功能影響，影響分值分別為12、21，則對(duì)應(yīng)上述兩個(gè)商服中心，該評(píng)價(jià)單元的商服繁華度作用分值為( )。A:33B:45C:48D:78答案:C10、已知某因子與土地質(zhì)量等呈負(fù)相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為130和20.則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為( )。A:45.5B:53.3C:54.5D:61.5答案:A11、利用收益還原法求算地價(jià)時(shí)，下列中( )不是總收益產(chǎn)生的形式。 A:土地租金B(yǎng):房屋租金C

4、:房地出租的租金D:企業(yè)經(jīng)營收益答案:B12、一般而言，以下還原利率最高的是( )。A:承租土地使用權(quán)還原利率B:土地還原利率C:建筑物還原利率D:綜合還原利率答案:C13、房地出租中，( )的費(fèi)用計(jì)算與建筑物重置價(jià)無關(guān)。A:管理費(fèi)B:維修費(fèi)C:保險(xiǎn)費(fèi)D:房屋折舊費(fèi)答案:A14、承租土地使用權(quán)只能按合同租金的( )及租期估價(jià)。A:現(xiàn)值B:差值C:終值D:金額答案:B15、某商住樓，出租房屋的年收益以10%遞增，其1992年，租金收益為500萬元，1993年由于修路，使該處客流下降，年收益為450萬元，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，該商住樓1993年的總收益為( )萬元(假設(shè)其收益為客觀收益)。A:450B

5、:475C:500D:550答案:D16、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地地價(jià)，在選擇比較交易案例時(shí)，該案例發(fā)生的區(qū)域與待估宗地所處區(qū)域( )。A:只要在同一個(gè)城市即可B:需在同一供需圈內(nèi)C:要相鄰D:需在同一級(jí)行政區(qū)內(nèi)答案:B17、比較案例成交地價(jià)每平方米400元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為40年，而待估宗地出讓年期為30年，該市土地還原率為8%，則修正后待估宗地地價(jià)為( )元/。A:300B:377.6C:420.3D:423.7答案:B18、當(dāng)?shù)貎r(jià)指數(shù)的基期不固定時(shí)，若要利用其進(jìn)行期日修正，應(yīng)先將其指數(shù)調(diào)整到( )后，再進(jìn)行修正。A:環(huán)比指數(shù)B:綜合指數(shù)C:定基指數(shù)D:條件指數(shù)答案:C19、若情況修正系數(shù)協(xié)

6、議為0.50，招標(biāo)為0.73，拍賣為0.9，1996年、1997年、1998年的地價(jià)指數(shù)分別為1.12、1.15、1.20，某交易案例為1997年協(xié)議方式的交易，成交價(jià)800元/，如要評(píng)估待估土地1998年的拍賣價(jià)格，則修正后的交易案例價(jià)格為( )元/。A:1029.18B:1380.00C:1440.00D:1502.61答案:D20、在剩余法的基本公式中“地價(jià)=開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)-開發(fā)成本-利潤-利息-稅金”中，利息是指( )。A:不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的利息B:開發(fā)成本的利息C:貸款利息D:場(chǎng)地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)的利息答案:B21、下列情況中，( )的土地價(jià)格不能用剩余法評(píng)估。 A:待開發(fā)土地B:待整理

7、土地C:建筑物已陳舊的房地產(chǎn)D:土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值的土地答案:C22、剩余法估價(jià)時(shí)，各種費(fèi)用的計(jì)息期為( )。A:整個(gè)開發(fā)期B:1/2開發(fā)期C:銷售期D:因費(fèi)用的不同而不同答案:D23、開發(fā)某一不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與其類似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為300元/m2，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等為租金的25%，該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積35000，可出租率為80%，則所開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)可確定為( )萬元。A:94500B:12600C:7875D:7000答案:C24、某地塊的取得費(fèi)為6萬元/畝，開發(fā)費(fèi)為1.8億元/k，其中第一年投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投

8、資的回報(bào)率為18%，土地增值收益率為20%，一年期貸款利率為10%，則該地塊投資利潤為( )元/。A:48.60B:51.53C:53.99D:54.60答案:A25、路角地如有陸橋或地下道出入口，則在該路角地單價(jià)的基礎(chǔ)上以( )為限進(jìn)行修正。A:加成10%B:加成20%C:減成10%D:減成20%答案:D26、宗地為逆三角形土地，則其起迄點(diǎn)分別為( )。A:其頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離的1/2，底邊中點(diǎn)深度B:臨街線，底邊中點(diǎn)深度C:其頂點(diǎn)與最深處距離的1/2，最深處深度D:臨街線，最深處深度答案:A27、對(duì)不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本原理是用( )計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估建

9、筑物價(jià)格。A:成本逼近法B:成本法C:剩余法D:收益法答案:B28、我國地價(jià)體系的核心是( )。A:交易底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)B:交易底價(jià)和成交價(jià)格C:交易底價(jià)和交易評(píng)估價(jià)D:基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)答案:D29、某宗地估價(jià)用了4種估價(jià)方法，其評(píng)估結(jié)果為1000元/m2、1040元/m2、980元/m2、1020元/m2，經(jīng)分析可確定各自權(quán)重為0.4、0.3、0.2、0.1，則采用加權(quán)平均法確定其評(píng)估結(jié)果為( )元/m2。A:980B:1010C:1020D:1040答案:B30、凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都必須向國土資源管理部門申請(qǐng)( )，同時(shí)申報(bào)土地資產(chǎn)價(jià)格或土地交易價(jià)格。A:地價(jià)

10、審核B:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移C:土地稅費(fèi)增減D:土地登記答案:D31、以下對(duì)土地的分析中正確的是( )。 A:土地有比較完整的市場(chǎng)B:土地價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定C:土地價(jià)格形成時(shí)間長且相對(duì)比較困難D:資本有機(jī)構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)E:土地是人勞動(dòng)產(chǎn)物答案:B,C,D32、定級(jí)單元界線一般采用( )。A:行政界線B:城鎮(zhèn)中的鐵路C:交通道路(工業(yè)定級(jí)中)D:土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線E:橋答案:A,B,D33、根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程，初步劃分土地分等的方法有( )。A:剖面圖法B:總分頻率圖法C:數(shù)軸法D:AHP法E:PH法答案:B,C34、確定客觀收益一般要考慮()等條件。A

11、:從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益B:收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益C:收益是安全可靠的收益D:收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益E:收益是否為成本體現(xiàn)答案:A,B,C35、只有交易案例資料滿足()條件時(shí)，才適用市場(chǎng)比較法。A:數(shù)量足夠B:與待估土地有替代性C:可靠性D:合法性E:公平性答案:A,B,C,D36、以下表述錯(cuò)誤的有()。A:實(shí)質(zhì)租金常由純租金及租賃不動(dòng)產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成B:支付租金包括制定契約時(shí)所收取的具有預(yù)租金性質(zhì)的保證金C:實(shí)質(zhì)租金=支付租金+保證金X月(年)利率D:支付租金=實(shí)質(zhì)租金十保證金X月(年)利率E:支付租金=實(shí)質(zhì)租金十保證金月

12、(年)利率答案:B,D37、以下適用剩余法進(jìn)行評(píng)估的有()。A:待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)B:僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)C:現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估D:學(xué)校、公園以及公益設(shè)施的評(píng)估E:商業(yè)用地評(píng)估答案:A,B,C38、根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程，下列城鎮(zhèn)土地分等因素中屬于必選因素的有()。A:區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B:城鎮(zhèn)土地投人產(chǎn)出水平C:城鎮(zhèn)集聚規(guī)模D:區(qū)域綜合服務(wù)能力E:區(qū)域GDP答案:A,C,D39、剩余法中計(jì)算開發(fā)商的合理利潤可以采用()來計(jì)算。A:不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例B:預(yù)付總資本的一定比例C:建筑費(fèi)用的一定比例D:建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的一定比例E:維修費(fèi)的一

13、定比例答案:A,B40、成本逼近法不適用于()。A:新開發(fā)土地估價(jià)B:建成區(qū)域或已開發(fā)的土地估價(jià)C:工業(yè)用地估價(jià)D:商業(yè)及住宅用地的估價(jià)E:商服用地答案:B,D41、利用路線價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)，一般需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)補(bǔ)正的有()。 A:正三角形宗地B:平行四邊形宗地C:平行邊與臨街線一致的梯形宗地D:平行邊與臨街線垂直的梯形E:正方形宗地答案:A,C42、下列選項(xiàng)中，屬于路線價(jià)修正體系中的構(gòu)成內(nèi)容的是（ ）。A:年期修正B:深度修正C:容積率修正D:一般因素修正 E:區(qū)域因素修正答案:A,B,C43、以下說法正確的是( )。A:一般一條街道只設(shè)一個(gè)路線價(jià)B:繁華街道可分設(shè)路線價(jià)C:不繁華地區(qū)，同一

14、路線價(jià)區(qū)段可延長至數(shù)個(gè)街道D:路線價(jià)區(qū)段的劃分通常是從兩個(gè)路口之間處劃分E:繁華街道不可分設(shè)路線價(jià)答案:A,B,C44、地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)有( )。A:商服繁華程度基本相同B:城市地塊區(qū)位條件相似C:城市地塊交通條件相似D:地塊附近的人流量、位置相似E:地塊形狀相似答案:A,B,C,D45、剩余法估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于( )。A:是否正確估算了自有資金和信貸資金的比例B:是否正確確定了土地最佳利用方式C:是否判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)D:是否正確確定了土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤E:是否正確計(jì)算了純收益值答案:B,C,D46、反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下的地價(jià)水平，供土地交換使用

15、的是( ) 。A:基準(zhǔn)地價(jià)B:標(biāo)定地價(jià)C:交易底價(jià)D:交易評(píng)估價(jià)E:申報(bào)地價(jià)答案:C,D47、在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，須具備的基本資料有( )。A:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)B:基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表C:收益額D:市場(chǎng)交易資料E:純收益答案:A,B48、目前主要的地價(jià)管理政策有( )。A:對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)B:可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，對(duì)單位和個(gè)人的土地使用權(quán)實(shí)行提前收回C:對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)D:征收土地增值稅，防止不正常交易E:控制地價(jià)成本答案:A,B,C,D49、關(guān)于我國的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度( )A:建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià);城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)