規(guī)劃設(shè)計條件工作制度3篇

1、規(guī)劃設(shè)計條件工作制度3篇 規(guī)劃設(shè)計條件工作制度第1篇 一、受理。受理審查下列材料： （1）建設(shè)單位如實填寫規(guī)劃設(shè)計條件申請表一份，并在申請表封面建設(shè)單位欄加蓋單位公章，出示組織機構(gòu)代碼證原件并提供復(fù)印件一份； （2）建設(shè)項目有效批準文件原件一份； （3）擬建項目位置以及周邊50米范圍內(nèi)的1：1000（或1：500）現(xiàn)勢地形圖二份（含電子檔一份，用鉛筆在紙質(zhì)圖上畫出擬建項目位置），使用市城市獨立坐標(biāo)系； （4）出示土地使用權(quán)屬證明材料原件，并提供復(fù)印件一份；（未取得用地證的，不需提供） （5）擴、改建的項目，須出示房屋產(chǎn)權(quán)證明或建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，并提供復(fù)印件一份； （6）規(guī)劃部門指定的其它

2、圖件，如政府（管委會）等部門的會議紀要等。 （7）其他與申請事項有關(guān)的資料； 二、審查 （一）內(nèi)業(yè)審查，內(nèi)業(yè)審查包含以下內(nèi)容： （1）核查必須報審的資料是否齊全，如不全，應(yīng)及時一次性告知建設(shè)單位予以補齊； （2）確認提供的資料是否有效； （3）對照擬建項目位置，查閱具有法律效力的規(guī)劃成果（以下簡稱規(guī)劃成果）; （4）確認申請的建設(shè)項目是否符合城市規(guī)劃及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范。 （二）現(xiàn)場進行勘察，現(xiàn)場勘察包含以下內(nèi)容： （1）核查提供的地形圖是否與現(xiàn)狀相符（如有較大出入，應(yīng)要求建設(shè)單位委托有資質(zhì)的測繪部門進行修測，修測的標(biāo)準應(yīng)符合市地理信息中心的入庫標(biāo)準）； （2）核查擬建項目位置及周邊的土地權(quán)

3、屬及臨界單位、擬建項目位置及周邊的建筑現(xiàn)狀、道路交通等情況； （3）勘查擬建項目位置及周邊的地形地貌，確認是否有文物古跡、古樹名木需要保護； （4）核查擬建項目位置及周邊的地上、地下各類管線情況。 結(jié)合內(nèi)業(yè)審查及現(xiàn)場查勘情況，按照規(guī)劃成果要求及時提出初步意見，報分局業(yè)務(wù)例會研究。 根據(jù)分局例會意見，上報市局例會研究。 根據(jù)市局例會意見辦理,完成審批手續(xù)。 六核發(fā)規(guī)劃條件，檔案轉(zhuǎn)檔案室歸檔。 規(guī)劃設(shè)計條件工作制度第2篇 一、建設(shè)工程設(shè)計方案的依據(jù) 建設(shè)工 程設(shè)計與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施直接相關(guān)，除符合中華人民共和國建筑法、建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例、浙江省建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例等工程建設(shè)相關(guān)法 律、法規(guī)以

4、外，還應(yīng)當(dāng)遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)管理規(guī)定。規(guī)劃條件（對于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的工程建設(shè)而言）或者規(guī)劃要求（對于鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi) 使用集體所有土地的工程建設(shè)而言）是建設(shè)工程設(shè)計的直接依據(jù)之一，建設(shè)工程設(shè)計單位進行建設(shè)工程設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計方案中具體落實規(guī)劃條件或者規(guī)劃要求中 的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)以及建筑風(fēng)貌等要求。國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準，如城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB 50180-93）、民用建筑設(shè)計通則（GB 50352-2005）、房產(chǎn)測量規(guī)范（GBT1786-2000）、建筑設(shè)計防火規(guī)范（CB 50016-2006）等，是編制和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要依據(jù)之一，建設(shè)工程設(shè)計方案也應(yīng)當(dāng)符合這些技術(shù)標(biāo)準

5、。 二、文圖一致的要求 建設(shè)工 程設(shè)計方案的內(nèi)容既有文字也有圖紙。文字包括兩部分，一部分是獨立的設(shè)計說明，另一部分是圖紙中的文字標(biāo)注。設(shè)計說明是有關(guān)建設(shè)工程概況、設(shè)計依據(jù)和思 路、主要設(shè)計要求、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)以及其他有關(guān)問題等的專門說明，文字標(biāo)注是在圖紙中的輔助性文字說明。圖紙包括平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖等，是以直觀 圖示方式對建設(shè)工程設(shè)計內(nèi)容的表達。文字與圖紙形式不同，但都應(yīng)當(dāng)是建設(shè)工程設(shè)計內(nèi)容的真實反映與描述，兩者所表達的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，特別是關(guān)于技術(shù)經(jīng)濟指 標(biāo)的表達，必須做到文圖一致，即本條規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計方案中文字標(biāo)明的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與圖紙所示相一致。實踐中曾經(jīng)出現(xiàn)過建設(shè)工程設(shè)計單

6、位與建設(shè)單位 串通，出具文圖不一致的建設(shè)工程設(shè)計方案騙取規(guī)劃許可的情況.今后如有類似情況，應(yīng)當(dāng)按照文字標(biāo)明的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)認定許可內(nèi)容，并按照本條例第五十八條的規(guī)定嚴格追究建設(shè)工程設(shè)計單位的法律責(zé)任。 三、建筑用途和共有部分位置面積的載明要求 為了實現(xiàn)本條例第四十七條規(guī)定的房屋用途管理，本條專門規(guī)定監(jiān)督工程設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)載明分類建筑用途。只有在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確建筑用途，才能在后續(xù)的建設(shè)工程規(guī)劃核實階段對房屋用途作出確認和房屋登記階段對房屋用途予以記載。 物業(yè)管 理用房是法律規(guī)定不須按照標(biāo)準配置的公共設(shè)施，屬于業(yè)主共有，是保障物業(yè)管理正常開展的基礎(chǔ)條件。物業(yè)管理條例第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按

7、照規(guī)定在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。浙江省物業(yè)管理條例進一步明確了物業(yè)管理用房的配建標(biāo)準，其第二十七條第一款規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè) 工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為千分之三）。為了保證 物業(yè)管理用房的配置切實得到落實，防止物業(yè)管理用房面積縮水，或者位置安排不合適，浙江省物業(yè)管理條例第二十七條第二款同時規(guī)定，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與 新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。本條延續(xù)了這一規(guī)定。同時，為了保障業(yè)主共有的其他公共場 所、公共設(shè)施能

8、在工程建設(shè)中予以落實，防止用于銷售的住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)項目建設(shè)單位與買受人（業(yè)主）之間對于公共場所、公共設(shè)施范圍的理解分歧與權(quán) 屬糾紛，本條規(guī)定，該類建設(shè)項目的公共場所、公用設(shè)施的位置和面積也應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計方案中予以明確。 規(guī)劃設(shè)計條件工作制度第3篇 2008年1月1日開始施行的中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（下稱"城鄉(xiāng)規(guī)劃法"）加強了對出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的規(guī)范和監(jiān)管，規(guī)劃設(shè)計條件包括出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章中均明確規(guī)定建

9、設(shè)單位必須按照規(guī)劃設(shè)計條件進行建設(shè)，不得擅自變更、更不得擅自超越規(guī)劃設(shè)計條件進行建設(shè)。但實踐中由于各種主客觀方面的原因，尤其是建設(shè)單位出于利益考慮，存在著大量的"一改（擅自改變用地性質(zhì)）兩超（超面積、超容積率）"現(xiàn)象。尤其是近年來因建設(shè)單位超容積率建設(shè)，導(dǎo)致無法正常辦理土地使用權(quán)證而引起的法律糾紛層出不窮。此類糾紛又往往因為缺乏明確、權(quán)威的規(guī)范性文件作為處理依據(jù)，且常常涉及眾多的物業(yè)買受人，導(dǎo)致處理起來有很大的難度。當(dāng)前我國城市建設(shè)高速發(fā)展，各個開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動更是方興未艾，開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件進行建設(shè)的情況非常多，其中有合法的，也有違法的。由于部分建設(shè)單位

10、不重視改變規(guī)劃設(shè)計條件的法定條件和法定程序，也未充分認識到改變規(guī)劃設(shè)計條件之后可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險，往往會導(dǎo)致建設(shè)單位需要承擔(dān)巨額罰款和/或補交巨額土地出讓金，給建設(shè)單位正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來嚴重影響。 本文從一起補交巨額土地出讓金事件談起，對建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件需要承擔(dān)的法律責(zé)任進行探討和分析，旨在為建設(shè)單位（包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位）正確分析和防范因改變規(guī)劃設(shè)計條件可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險提供意見和建議。 事件基本情況： 2002年，某開發(fā)區(qū)管委會就某開發(fā)公司一開發(fā)項目立項批復(fù)和項目初步設(shè)計方案批復(fù)中，核定容積為0.25；2003年開發(fā)公司與國土局之間簽訂的國有土地使用權(quán)出讓

11、合同約定的建筑容積率為0.24；2005年規(guī)劃局批準的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點和規(guī)劃設(shè)計方案的容積率為不大于0.65；2006年規(guī)劃局頒發(fā)項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)其明確的建設(shè)規(guī)模則容積率為0.49；2008年項目建成并全部銷售完畢，實際容積率為0.48；2009年國土局在項目大檢查中發(fā)現(xiàn)，該項目容積率調(diào)整后沒有辦理相應(yīng)的土地出讓補充協(xié)議等手續(xù)，也未補交土地出讓金。隨后開發(fā)公司向政府呈交關(guān)于調(diào)整土地容積率的請示，國土局依據(jù)上年度土地綜合價評估后認定開發(fā)公司應(yīng)補交的出讓金為3500萬元。開發(fā)公司認為評估價的時點不對，應(yīng)以規(guī)劃局批準調(diào)整時的地價為準，而拒絕補交該出讓金額；2010年全國土地項目大檢查

12、時，發(fā)現(xiàn)該項目至今未補辦手續(xù)，遂以2009年度土地綜合價評估后認定開發(fā)公司應(yīng)補交的出讓金為7000萬元。至此，開發(fā)公司向律師求助，希望能分析清楚到底該按什么時點評估土地價格，到底該補交多少土地出讓金？ 要想解決開發(fā)公司的上述疑問就必須從我國法律法規(guī)及部門規(guī)章和地方規(guī)定入手，進行徹底研究和分析。 一、我國出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的法律規(guī)定和要求 城鄉(xiāng)規(guī)劃法中對出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件有明確規(guī)定，該法第三十八條規(guī)定："在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，

13、作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。"第四十三條規(guī)定："建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關(guān)人民政府土地主管部門備案。"第四十五條規(guī)定："縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。"第六十四條

14、規(guī)定："未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。"即城鄉(xiāng)規(guī)劃法中明確規(guī)定了出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的確定和變更，并從土地出讓、出讓合同簽訂、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)、竣工驗收前核實、法律責(zé)任等方面保障依法確定的規(guī)劃條件能夠得到切實的實施和執(zhí)行。 在城鄉(xiāng)規(guī)劃法之前，中

15、華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（下稱"城市房地產(chǎn)管理法"）中已經(jīng)明確規(guī)定了建設(shè)單位（土地使用者）改變土地用途的法定程序，該法第十八規(guī)定："土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。"第四十四條規(guī)定："以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土

16、地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。"但該法并未對建設(shè)單位違法改變土地用途應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定，也未對建設(shè)單位改變土地用途之外的其他規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定，這不能不說是一種缺憾。 國務(wù)院、原建設(shè)部發(fā)布的一些通知中則明確規(guī)定了建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件的程序和后續(xù)法律責(zé)任。如國務(wù)院于2001年5月30日發(fā)布的關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)【2001】15號）第二條規(guī)定："土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準。對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實行出讓等有償使

17、用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。"原建設(shè)部于2002年12月26日發(fā)布的關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知（建規(guī)【2002】270號）第四條規(guī)定："受讓人取得國有土地使用權(quán)后，必須按照國有土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件進行開發(fā)建設(shè)，一般不得改變規(guī)劃設(shè)計條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計條件的申請，經(jīng)批準后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細規(guī)劃，并批準變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)告知土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補交土地

18、出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補交。"住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年12月13日發(fā)布的關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知（建規(guī)【2008】227號）中對建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序及法律責(zé)任等則作出了明確規(guī)定。 此外，國務(wù)院有關(guān)部門制定并發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓合同的示范文本中對國有土地受讓人改變規(guī)劃設(shè)計條件的程序及法律責(zé)任等也有相應(yīng)約定。國土資源部、國家工商行政管理局于2000年10月31日發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本（GF20002601）第十七條規(guī)定："在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地

19、用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準手續(xù)，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。"國土資源部、國家工商行政管理總局于2006年4月19日發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議示范文本（試行）第十五條規(guī)定："在出讓期限內(nèi)，受讓人要求改變出讓合同規(guī)定的土地用途等土地使用條件的，雙方同意按照本條第 款規(guī)定辦理：（一）由出讓人收回土地使用權(quán)后，依法重新出讓。（二）按照出讓合同第十七條的約定辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續(xù)后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土

20、地市場價格差額補交土地使用權(quán)出讓金。" 根據(jù)上述法律、國務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的通知以及國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本中的規(guī)定，建設(shè)單位（國有土地受讓人）必須按照依法確定的規(guī)劃設(shè)計條件進行建設(shè)，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，必須符合法定條件，并依法定程序取得有關(guān)政府主管部門的批準，并需履行相應(yīng)的后續(xù)法律義務(wù)（如重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更協(xié)議、補交土地出讓金等）。 實踐中，建設(shè)單位改變出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件存在以下兩種情況： （1）建設(shè)單位已根據(jù)上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù)，這種情況下，所涉及的法律責(zé)任主要是建設(shè)單位如何補交土地使用權(quán)出讓金的問題。 （2）建設(shè)單位并未按照上述規(guī)定

21、依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù)，這種情況下，建設(shè)單位則可能面臨著承擔(dān)行政處罰的法律責(zé)任。 下文將區(qū)分以上兩種情況對建設(shè)單位可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任進行具體分析和論述。 二、建設(shè)單位依法變更規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 雖然現(xiàn)行法律明確規(guī)定建設(shè)單位必須按照依法確定的規(guī)劃設(shè)計條件進行建設(shè)，但符合規(guī)定條件的，建設(shè)單位仍然可以依法定程序變更規(guī)劃設(shè)計條件。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建規(guī)【2008】227號通知中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整程序；江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳于2007年4月27日發(fā)布的關(guān)于切實加強經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知（蘇建規(guī)【2007】150號）中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整條件和程序；2010年1月

22、20日南京市發(fā)布的南京市國有土地使用權(quán)出讓后規(guī)劃條件變更管理規(guī)定中規(guī)定了變更規(guī)劃條件應(yīng)符合的條件及程序。 建設(shè)單位依法定條件和程序變更規(guī)劃設(shè)計條件之后一般應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任主要是如何補交土地出讓金的問題。規(guī)劃設(shè)計條件所包括的內(nèi)容較多，其中變更土地用途、土地面積和容積率等均可能會涉及到補交土地出讓金的問題，如南京市國土資源局制定的改變原用地條件補交土地出讓金實施細則中就分別對超容積率、改變土地用途和超土地面積如何補交土地出讓金問題作出了明確規(guī)定。 當(dāng)前，在變更規(guī)劃設(shè)計條件內(nèi)容上，建設(shè)單位超容積率建設(shè)現(xiàn)象最為突出，但各方對建設(shè)單位超容積率建設(shè)補交土地出讓金問題（包括應(yīng)否補交以及如何補交）的認識不一、

23、爭議較大，主要原因是現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中均未對建設(shè)單位調(diào)整容積率應(yīng)否補交土地出讓金問題作出明確規(guī)定，僅是國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門所發(fā)布的通知中明確規(guī)定出讓土地改變?nèi)莘e率的，應(yīng)按規(guī)定補交不同容積率的土地差價。而國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的通知中也僅對調(diào)整容積率需補交土地出讓金問題作出原則規(guī)定，即只解決了應(yīng)否補交土地出讓金的問題，而并未對如何補交土地出讓金問題作出明確規(guī)定。對如何補交土地出讓金問題，則由國務(wù)院有關(guān)部門要求各地作出具體、明確的規(guī)定。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知（建規(guī)【2008】227號）中要求："尚未建立建設(shè)用地容積率管理制度的?。▍^(qū)、市）

24、，要抓緊制定建設(shè)用地容積率管理制度，明確容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施，明確相關(guān)部門的職責(zé)，并根據(jù)工作需要，建立相應(yīng)的協(xié)助機制。"住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知（建規(guī)【2009】53號）中要求："各地要根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知要求，對本地區(qū)建設(shè)用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定，抓緊完善 容積率管理的相關(guān)制度。"在上述通知要求下，部分地區(qū)先后制定了本地的容積率管理規(guī)定。但各地所制定的容積率管理規(guī)定在容積率調(diào)整條件、審批程序及如何補

25、交土地出讓金等方面存在著差異，甚至是非常大的差異，導(dǎo)致爭議和詬病不斷。 關(guān)于調(diào)整容積率補交土地出讓金問題，綜觀各地規(guī)定，主要有以下幾種做法： （一）按原出讓合同的樓面地價為標(biāo)準計算應(yīng)補交的土地出讓金。如：江蘇常州市關(guān)于明確超容積率建設(shè)項目補繳土地出讓金標(biāo)準的通知,永州市中心城市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理辦法,岳陽市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法。 （二）按批準調(diào)整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額為應(yīng)補交額。如:蚌埠市人民政府關(guān)于調(diào)整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補繳土地出讓金的意見,徐州市市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定（試行）,朝陽市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定，南

26、寧市出讓土地容積率提高暫行辦法。 （三）針對批準調(diào)整容積率時間與原出讓時間的跨度規(guī)定不同的處理方法:未超過一定年限的，按原出讓樓面地價計算應(yīng)補交額；超過一定年限的，按第（二）種方式計算應(yīng)補交額。如:福建省建設(shè)廳、國土資源廳關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目容積率管理的意見，無錫市市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定，南京市國土資源局改變原用地條件補交土地出讓金實施細則。 （四）按向國土部門補辦手續(xù)時的土地評估價格計算應(yīng)補交的土地出讓金。如:?？谑谐莘e率用地管理規(guī)定，金華市區(qū)經(jīng)營性用地提高容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定。 （五）制定類似基準地價的補交土地出讓金的標(biāo)準，按補交標(biāo)準計算應(yīng)補交額。如銀川市建設(shè)項目增

27、加容積率補繳土地出讓金的暫行規(guī)定中按不同區(qū)域（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）、不同用途（商業(yè)服務(wù)、辦公、住宅）分別規(guī)定了每平方米補繳土地出讓金的標(biāo)準。 從上我們可以看出，各地在調(diào)整容積率補交土地出讓金問題的規(guī)定上差異較大。由于第（一）種方法計算簡單，無需再進行土地市場價格評估，成本也較低，故較早制定容積率管理規(guī)定的地方采用該方法的比較多。但隨著近年來土地市場價格的一路飆升，國家和地方加強了對調(diào)整容積率的監(jiān)管和治理力度，越來越多的地方逐漸規(guī)定了第（二）、（三）種方法，即按照按原出讓合同的樓面地價為標(biāo)準計算應(yīng)補交的土地出讓金的地方越來越少，而按照批準調(diào)整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額計算應(yīng)補交的

28、土地出讓金的地方越來越多。在全國統(tǒng)一規(guī)定出臺之前，建設(shè)單位依法定條件和法定程序調(diào)整容積率之后，只能根據(jù)各地所制定的相關(guān)規(guī)定來確定應(yīng)補交的土地出讓金。 在容積率調(diào)整補交土地出讓金的問題上，需要注意的一個問題是國家對工業(yè)用地容積率調(diào)整補交土地出讓金方面的特殊規(guī)定。2004年10月21日發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)【2004】28號）中規(guī)定："在開發(fā)區(qū)（園區(qū)）推廣多層標(biāo)準廠房。對工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費。"2008年1月3日發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)【2008】3

29、號）中規(guī)定："鼓勵開發(fā)利用地上地下空間。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。"根據(jù)國務(wù)院上述規(guī)定，一些地方也明確規(guī)定工業(yè)用地按規(guī)定調(diào)整容積率無需補交土地出讓金。如蚌埠市人民政府關(guān)于調(diào)整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補繳土地出讓金的意見、湘潭市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法。因此，對取得工業(yè)用地（包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地）的建設(shè)單位而言，可以充分利用國家和各地有關(guān)工業(yè)用地調(diào)整容積率補交土地出讓金方面的特殊規(guī)

30、定，爭取按照法定條件（"符合規(guī)劃、不改變用途"）和法定程序提高容積率，以增加土地利用的效率和價值。 三、建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 對建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條作了非常明確的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，建設(shè)單位不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，違法改變規(guī)劃設(shè)計條件的，可能會承擔(dān)以下幾種法律責(zé)任： 1、限期改正并處罰款，適用于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的違規(guī)建設(shè)項目（指違反規(guī)劃設(shè)計條件的建設(shè)項目，下同），罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價5%以上10%以下； 2、限期拆除可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并可以拆

31、除的違規(guī)建設(shè)項目，罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價10%以下； 3、沒收實物或者違法所得可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并不能拆除的違規(guī)建設(shè)項目，罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價10%以下。 由此可見，城鄉(xiāng)規(guī)劃法中規(guī)定的建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件進行建設(shè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任極為嚴厲，而且其中并無建設(shè)單位可以通過繳納罰款和補交土地出讓金、補辦規(guī)劃手續(xù)使違法變更規(guī)劃設(shè)計條件"合法化"的規(guī)定。同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知（建規(guī)【2008】227號）中也明確規(guī)定建設(shè)工程竣工時所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設(shè)的建筑面積的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依法及時對違法建設(shè)進行處罰，拆除違法建設(shè)部分、沒收違法收入，并對違法建設(shè)部分處以工程造價10%罰款。 而與城鄉(xiāng)規(guī)劃法和建規(guī)【2008】227號通知中的規(guī)定有所區(qū)別，一些地方則規(guī)定建設(shè)單位可以通過（在接受處罰并補交土地出讓金、有關(guān)規(guī)費后）補辦規(guī)劃手續(xù)的方式，使建設(shè)單位之前違法變更規(guī)劃