房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理

1、一、房地產(chǎn)業(yè)概述        (一)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類  區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)各自包括的內(nèi)容。  (二)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn) 生產(chǎn)過程和流通過程。        (三)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)  房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，具有以下主要的特點(diǎn)。  1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。2.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動(dòng)性。  3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)。4.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長(zhǎng)。 

2、60;      5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營(yíng)。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。  二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的賬務(wù)處理原則    (一)開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算    (二)營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行確認(rèn)  營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)方式具體確認(rèn)。一般說來有以下方式：  (1)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買方并得到認(rèn)可時(shí)，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，  (2)代

3、建房屋及代理其他工程在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗(yàn)證后，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；  (3)出租房屋時(shí)，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；  (4)以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收價(jià)款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。    (三)土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理  涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事

4、開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計(jì)入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。  (四)出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報(bào)表上流動(dòng)資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實(shí)作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）  (五)建房貸款利息作為資本性支出  第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的核算   一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序(僅作一般了解)     分為四個(gè)階段  1、投資決策分析階段；2、項(xiàng)目前期工作階段；3

5、、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段  二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用核算對(duì)象的確定(僅作一般了解)  三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算  (一)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容  房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項(xiàng)費(fèi)用支出的合計(jì)數(shù)額。  開發(fā)成本按用途分類四類進(jìn)行二級(jí)明細(xì)核算  類別 內(nèi)容  土地(建設(shè)場(chǎng)地)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 包括土地(即建設(shè)場(chǎng)地)開發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用支出  房屋建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指開發(fā)建設(shè)各種房屋(包

6、括商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、待建房等)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等  配套設(shè)施工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出  代建工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指受單位委托代為開發(fā)建設(shè)的，除建設(shè)場(chǎng)地、住宅等房屋以外的各種工程發(fā)生的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用     在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項(xiàng)費(fèi)用歸為以下六個(gè)成本項(xiàng)目設(shè)專項(xiàng)進(jìn)行明細(xì)核算  項(xiàng)目 內(nèi)容&#

7、160; 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)，以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)  前期工程費(fèi) 是指房地產(chǎn)在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、地地平整等費(fèi)用  基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 是指房地產(chǎn)在開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用  建筑安裝工程費(fèi) 是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程和設(shè)備費(fèi)  配套設(shè)施費(fèi) 是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的

8、公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)等設(shè)施的支出  開發(fā)間接費(fèi) 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等  以上6項(xiàng)目都屬于制造成本的范疇。  (二)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法  (三)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置  房地產(chǎn)開發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開發(fā)項(xiàng)目及其成本核算的各自特點(diǎn)，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進(jìn)行歸類核算。  1、 房地

9、產(chǎn)開發(fā)成本的歸集  可總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：  成本類別 歸集原則 說明  房屋開發(fā)建造成本 按房地產(chǎn)開發(fā)類別歸集 對(duì)于企業(yè)在房屋開發(fā)核算過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，如成本核算對(duì)象可被清楚地分開，則應(yīng)直接計(jì)入所歸類立項(xiàng)的各自成本項(xiàng)目；如無法分開，可先匯集核算，待土地開發(fā)完成后，用于房屋建設(shè)時(shí)，再采用一定的方法分析結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入各自的成本項(xiàng)目。  土地開發(fā)成本 可分別按每一獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目，或按一定區(qū)域，或地塊進(jìn)行歸集 土地開發(fā)成本包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。土地開發(fā)成本中的直接費(fèi)用

10、包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等，均應(yīng)直接計(jì)入土地開發(fā)成本。開發(fā)間接費(fèi)用包括企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)土地而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)先單獨(dú)進(jìn)行匯集，期末再按照一定方法分配計(jì)入土地開發(fā)成本各成本項(xiàng)目。  配套設(shè)施成本 以開發(fā)區(qū)確定的成本核算對(duì)象為歸集對(duì)象 計(jì)入商品房成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)以開發(fā)區(qū)確定的成本核算對(duì)象為依據(jù)，計(jì)入商品房成本核算對(duì)象中。但在配套設(shè)施成本費(fèi)用歸集的過程中，應(yīng)遵循以每一獨(dú)立的配套設(shè)施為基本核算對(duì)象的原則進(jìn)行成本歸集，當(dāng)開發(fā)區(qū)成本核算對(duì)象和各獨(dú)立的配套設(shè)施竣工后，再將各配套設(shè)施的成本分?jǐn)傆?jì)入各產(chǎn)品成本中。 

11、 代建工程開發(fā)成本 代建工程開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的成本費(fèi)用按已確定的成本核算對(duì)象進(jìn)行代建工程開發(fā)成本的歸集。  2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設(shè)置  (1)房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置   “開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級(jí)分類賬。  一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應(yīng)在科目“房屋開發(fā)”二級(jí)科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個(gè)三級(jí)科目，即“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(商品房)”、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(經(jīng)營(yíng)房)”

12、、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(周圍房)”、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(代建房)”進(jìn)行明細(xì)分類核算。  在三級(jí)科目中對(duì)開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”和“開發(fā)間接費(fèi)用”等六個(gè)成本項(xiàng)目專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。  (2)土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置  土地開發(fā)成本依然設(shè)置“開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。  土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售(即有償轉(zhuǎn)讓)，另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。  A、 如是以銷

13、售為目的，通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”科目進(jìn)行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。  B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”帳戶核算。  C、 土地開發(fā)的成本費(fèi)用，若涉及到兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象時(shí)，其發(fā)生的費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建筑成本。  D、 土地開發(fā)成本項(xiàng)目一般劃分為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”兩項(xiàng)。  (3)

14、配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行。  (4)代建工程開發(fā)成本的科目設(shè)置 “開發(fā)成本-代建工程開發(fā)”科目進(jìn)行核算，在該二級(jí)科目下，可按委托項(xiàng)目進(jìn)行三級(jí)核算，在三級(jí)科目中設(shè)置專項(xiàng)對(duì)六個(gè)成本項(xiàng)目分別歸集核算。  (四)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理  1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序  2.土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。  發(fā)生土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等直接費(fèi)用時(shí)：  借：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本 

15、 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款  開發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí)，按土地開發(fā)用途分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)：  借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)(用于土地銷售之土地開發(fā)成本)  開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)(用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本)（注意這是教材的寫法，我認(rèn)為應(yīng)該作為開發(fā)成本房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個(gè)會(huì)計(jì)分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）  貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)  3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理  成本發(fā)生時(shí)： 開發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí) &#

16、160;借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房  貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本  四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用的核算  (一)房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別  (二)房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用核算的賬務(wù)處理  第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算   一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則  確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個(gè)重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價(jià)的百分比作為參考，評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資

17、的情況，二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。  二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法  (一)完全應(yīng)計(jì)法即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項(xiàng)時(shí)，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計(jì)法的適用條件應(yīng)該是：、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計(jì)法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。  在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計(jì)法就是在

18、銷售時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會(huì)計(jì)處理方法。  (二)完工百分比法  采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項(xiàng)目尚未完工而與完全應(yīng)計(jì)法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計(jì)法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計(jì)法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項(xiàng)目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計(jì)法相同。對(duì)于某一項(xiàng)工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計(jì)總成本的比例來估定的。 (三)分期收款法  當(dāng)某項(xiàng)房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無

19、法合理估計(jì)收款情況時(shí)，可采用分期收款法確認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)交易的銷售收入。     1.應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)  采用分期收款要求在收到貨款時(shí)確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計(jì)算應(yīng)收賬款。  2.開發(fā)成本的預(yù)計(jì)  分期收款法在利潤(rùn)計(jì)算上是將總收入和總成本之差(毛利)遞延，因此，在銷售時(shí)就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷售時(shí)并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計(jì)以后發(fā)生的開發(fā)成本。  三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置  1、“經(jīng)營(yíng)收入”核算房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等

20、取得的經(jīng)營(yíng)收入。同時(shí)，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細(xì)分類賬。  2、“經(jīng)營(yíng)成本”核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。同時(shí)，按經(jīng)營(yíng)成本的種類，包括“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本”等設(shè)置明細(xì)賬。  3、“其他業(yè)務(wù)收入”核算主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。  4、“其他業(yè)務(wù)支出”核算企業(yè)發(fā)生的與其

21、他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等。  5、“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”  四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理  (一)土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理  1、 交款提貨的銷售方式  在收到貨款時(shí)：借：銀行存款                貸：經(jīng)營(yíng)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入        

22、       -商品房銷售收入  同時(shí)或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本：  借：經(jīng)營(yíng)成本-土地轉(zhuǎn)讓成本   -商品房銷售成本  貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)   -房屋開發(fā)  2、 預(yù)收貨款的銷售方式  3、 托收承付的銷售方式將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時(shí)：  借：銀行存款  貸：經(jīng)營(yíng)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入   -商品房銷售

23、收入  教材例題這個(gè)地方會(huì)計(jì)分錄的明細(xì)科目寫錯(cuò)了！4、 分期收款的銷售方式  （1）在付出銷售房產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實(shí)際成本記賬：  借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房  貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房  （2）按照合同收款時(shí)，按合同規(guī)定收款的金額記賬：   （3）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本  借：銀行存款 借：經(jīng)營(yíng)成本-商品房或土地銷售成本  貸：經(jīng)營(yíng)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房 

24、 (二)配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理  其收入應(yīng)記入“經(jīng)營(yíng)收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同  (三)代建工程銷售的賬務(wù)處理  代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收并辦妥交接手續(xù)時(shí)將代建工程價(jià)款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營(yíng)收入-代建工程銷售收入”明細(xì)賬。  第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算   一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述  房地產(chǎn)出租是土地出租與房屋出租的總稱。  土地出租是承租人以支付租金為代價(jià)取得土地使用權(quán)利，出租人按照

25、合同，規(guī)定的期限和標(biāo)準(zhǔn)，將出租土地交付給承租人使用的行為。  二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理  (一)房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置  1、 對(duì)于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價(jià)值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。  2、 對(duì)于在出租經(jīng)營(yíng)過程中所發(fā)生的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本。可通過設(shè)置“經(jīng)營(yíng)收入”和“經(jīng)營(yíng)成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本”二級(jí)科目進(jìn)行明細(xì)核算。  (二)房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)

26、的賬務(wù)處理  1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理  當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。  2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計(jì)算和賬務(wù)處理。  企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(jià)(即實(shí)際成本)和預(yù)計(jì)的使用年限及預(yù)計(jì)殘值，計(jì)算其價(jià)值損耗，按月計(jì)提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本。  一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下：      

27、出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率(1-估計(jì)凈殘值率)/(預(yù)計(jì)使用年限÷12)       當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時(shí)，應(yīng)按其攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營(yíng)成本”帳戶，按其已計(jì)提累計(jì)攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品”帳戶。 3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。  出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)根據(jù)修理費(fèi)金額的大小和用途分別作不同的會(huì)計(jì)處理，可以總結(jié)：   出租開發(fā)產(chǎn)品修理費(fèi)的核算&#

28、160;  發(fā)生期間 用途或金額大小 會(huì)計(jì)處理方法  出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營(yíng)成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶  金額較大 先計(jì)入“待攤費(fèi)用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營(yíng)成本”  出租前 對(duì)所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過“開發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶  發(fā)生的修理費(fèi)用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應(yīng)列為銷售費(fèi)用，不得作為經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行列支  第六章企業(yè)合并會(huì)

29、計(jì)（一）  第六章、第七章、第八章在考試時(shí)候一共占40分。屬于絕對(duì)重點(diǎn)！  第一節(jié)企業(yè)合并會(huì)計(jì)概述  一、企業(yè)合并及其原因  企業(yè)合并是指兩個(gè)或兩個(gè)以上彼此獨(dú)立的企業(yè)的聯(lián)合，或者一個(gè)企業(yè)通過購買權(quán)益性證券資產(chǎn)、簽訂協(xié)議，或者以其他方式取得另一個(gè)或另幾個(gè)企業(yè)的控制權(quán)的行為。  企業(yè)合并的原因最主要的原因是為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益。  企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模有兩種基本途徑：一是內(nèi)部擴(kuò)展，二是外部擴(kuò)展。外部擴(kuò)展的企業(yè)合并具有如下優(yōu)點(diǎn)：成本低；  B、風(fēng)險(xiǎn)小（在一定程度上會(huì)

30、消除競(jìng)爭(zhēng)）；C、速度快；D、影響增大，地位提高。 二、企業(yè)合并的方式主要有吸收合并、新設(shè)合并、控股合并。   (一) 吸收合并又稱兼并，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)合并成為一個(gè)單一的企業(yè)，其中一個(gè)企業(yè)保留法人資格，其他企業(yè)的法人資格隨著合并而消失。吸收合并通常由繼續(xù)存在的企業(yè)以現(xiàn)金購買或用股票:)被合并企業(yè)的凈資產(chǎn)，并由合并后的新企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)原業(yè)務(wù)。   (二)新設(shè)合并又稱“創(chuàng)立合并”，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)協(xié)議合并組成一個(gè)新的企業(yè)。新設(shè)合并通常由新設(shè)企業(yè)用股票:)原有企業(yè)的資產(chǎn)，原有企業(yè)的股東成為新企業(yè)的股東。   (三)控股合并是指企業(yè)通過收購其他企業(yè)的股份或相互:)股票取得對(duì)方股份，達(dá)到對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行控制的一種合并形式?？毓珊喜⒑螅毓珊捅豢毓善髽I(yè)分別成為母公司和子公司之后，均繼續(xù)存在并經(jīng)營(yíng)，且相互組成一個(gè)集團(tuán)。   三、企業(yè)合并會(huì)計(jì)的產(chǎn)生