獅城百麗莊園項目策劃案

1、前 言 目前，“獅城百麗莊園“項目尋求與北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司合作，就其開發(fā)的“獅城百麗”項目，北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司有意承攬其全程策劃及銷售代理業(yè)務。前期我公司對北京房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體分析，對目標區(qū)域市場進行了微觀的細致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有了整體定位構想，有意同開發(fā)商共同參與項目前期的市場定位、產(chǎn)品定位、客戶群的定位，戶型設計及廣告推廣設計。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部為發(fā)展商提供以下整合營銷策劃思路及運作方案。 在經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來，市場已由原先的“賣方市場”轉為現(xiàn)有的“買方市場”，從市場的整合轉為市場的細

2、分化，至此北京房地產(chǎn)市場進入了激烈的競爭時代，即從具體實物的競爭進入了系統(tǒng)形象的競爭，消費者在經(jīng)過了數(shù)多樓盤的洗腦后，也日漸成熟和專業(yè)，在對關心物業(yè)的位置、價格、房型等因素外，也關心起小區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質、售后服務以及發(fā)展商的信譽實力，這也是市場發(fā)展的必然趨勢?；谏鲜鲈颍夜咎峁┑恼蠣I銷策劃方案含概了市場分析和研究、營銷企劃、廣告策略等內(nèi)容，全部內(nèi)容由下列六個部分組成：第一部分： 戰(zhàn)略發(fā)展篇第二部分： 市場分析篇第三部分： 營銷定位篇第四部分： 營銷實戰(zhàn)篇第五部分： 廣告綜合篇第六部分： 合作運作篇“優(yōu)質、高效、高信譽”，是我公司一貫的工作作風和經(jīng)營理念。我們堅信，在貴司與我公司的

3、精誠合作與共同努力下，該項目必將成為北京市的銷售熱點。產(chǎn)品檔案地理位置：北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)17#地開 發(fā) 商：北京儒林房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司施工單位：北京房山建筑股份有限公司；江蘇省第一建筑安裝有限公司；北京中鐵興都建筑工程有限公司監(jiān)理單位：北京大正建設管理有限公司；北京吉星工程建設監(jiān)理有限責任公司設計單位：建筑設計：北京市建筑設計研究院； klay associates建筑師事務所（新加坡） 景觀設計：北京林業(yè)大學一北林地景園設計院占地面積：建筑面積：179640.83平米。其中搬遷居民住宅占地44942平米，建筑面積約61234平米，外銷商品房占地117492.6平米，建筑面積118406

4、.83平米。容 積 率：綠 化 率：36.71%第 一 部 分發(fā) 展 戰(zhàn) 略 篇公司簡介及發(fā)展歷程北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是從事專業(yè)性房地產(chǎn)投資顧問及營銷代理業(yè)務的專業(yè)公司，是集房地產(chǎn)代理、經(jīng)紀人培訓、展覽展示于一身的多元化公司。公司成立旨在躋身市場經(jīng)濟之歷史潮流，公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)代理、展覽展示及其一條龍服務為主。開展全方位優(yōu)質、高效、高信譽的房地產(chǎn)中介服務，包括展覽展示、項目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、經(jīng)紀人培訓等。公司已成功地代理銷售了住宅、公寓、寫字樓、別墅等各類物業(yè)近150萬平米；亞細亞廣場、忘憂里加拿大別墅初試鋒芒，成功立足代理業(yè)；榆苑公寓、蘇州公寓、信荷城獨具慧眼

5、，短期售罄，再現(xiàn)強大銷售實力；力鴻花園全案策劃、專業(yè)行銷、堪稱經(jīng)典之作；廣華軒、美惠大廈把握商機，獨家代理，體現(xiàn)成熟自信。1 1995年2月至1995年7月策劃并代理銷售亞細亞廣場15萬平方米商住公寓，在銷售期內(nèi)共銷售萬平方米，銷售率近66；2 1995年1月至1996年2月全案策劃并代理銷售忘憂里加拿大別墅30萬平方米高檔別墅，在銷售期內(nèi)共銷售萬平方米，銷售率近50；3 1996年3月至1996年11月全案策劃并代理銷售榆苑公寓萬平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售萬平方米，銷售率近81；4 1996年4月至1996年12月策劃并代理銷售蘇州公寓萬平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售3.8萬平方米，銷售率近

6、90；5 1996年7月至1997年5月全案策劃并代理銷售力鴻花園近15萬平方米高檔公寓，在銷售期內(nèi)共銷售8.8萬平方米，銷售率近59；6 1997年7月至1998年10月策劃并代理銷售美惠大廈4萬平方米高檔公寓，在銷售期內(nèi)共銷售2.4萬平方米，銷售率達到60；7 1997年8月至1999年2月策劃并代理銷售蓮香園住宅小區(qū)15萬平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售10.2萬平方米，銷售率達到68；8 1999年3月至1999年12月策劃并代理銷售金嘉苑萬平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售2.7萬平方米，銷售率高達；9 1999年8月至2000年12月策劃并代理銷售望京地區(qū)項目信荷城5萬平方米住宅，在銷售期內(nèi)

7、共銷售3.2萬平方米，銷售率達到64；102000年2月至2000年7月代理銷售杰寶公寓萬平方米高 檔公寓，在銷售期內(nèi)共銷售1.2萬平方米，銷售率近40；111999年7月至今策劃并代理銷售廣華軒萬平方米高檔公寓 ，至今已銷售5.73萬平方米，銷售率高達97.1。122001年5月策劃并代理銷售立恒名苑14萬平方米高檔公寓。 千里之行，始于足下；百尺高臺，起于壘土。 建亞興業(yè)的成長經(jīng)歷，是在克服困難中成長的，是在戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)中錘煉團體中成長的，是在順應和把握市場脈搏、參與合作與競爭中成長的。 建亞興業(yè)要想獨樹一面品牌大旗，我們還有很長的路要走，還有很多的事要做。身逢雄風浩蕩的昌明盛世，我們將全力以

8、赴地把忠誠、智慧和汗水傾注進發(fā)展商的事業(yè)中，從而將一個充滿生機活力的企業(yè)融匯到您的輝煌的發(fā)展歷史進程。 在新世紀的起步發(fā)展歷程中，我們將在現(xiàn)有基礎上，通過深化人才戰(zhàn)略、現(xiàn)代企業(yè)管理戰(zhàn)略、資本運營戰(zhàn)略、專業(yè)實操戰(zhàn)略，成長為一個具有更強競爭力的專業(yè)性銷售代理公司。第 二 部 分市 場 分 析 篇一、 北京市住宅市場現(xiàn)狀總論北京的房地產(chǎn)市場起點高、發(fā)展快，到目前為止，北京市外銷商品房項目已有350多個，內(nèi)銷商品房項目也有800多個。自1995年以來，受國家宏觀政策以及其他因素影響，市場行情一度有所下滑，但幅度小，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。1995年年末以后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市場

9、也進入了一個調整期，加上前兩年大量開工建設的項目也陸續(xù)進入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產(chǎn)市場處于盤整、消化期。然而，在北京市政府對高檔物業(yè)建設的嚴格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，加上2001.7.13北京獲得奧運會的舉辦權、2001年末中國加入wto的利好形式，無疑加深了北京的外銷市場需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的it行業(yè)所衍生的it新貴對高檔物業(yè)的增加，使住宅市場出現(xiàn)了整體回暖的趨勢。北京市的商品房市場總體供求形式明顯好于其他城市。在房地產(chǎn)市場總體規(guī)模較大的北京，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠遠低于上海、廣州、深圳等城市。而且，隨著個人購房時代的來臨，集團購買行為在逐漸減弱

10、，住宅市場的擴大是必然的。具體到北京市內(nèi)銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團逐步向個人轉化，實行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費需求，個人購房比例正在逐年激增。這個成熟消費市場的形成，使競爭日趨激烈，對于開發(fā)商來說，也意味著商機無限。二、北京市住宅市場供應特點1規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn) 如亞運村的歐陸經(jīng)典、望京的大西洋新城、東部的興隆家園、東潤楓景和南部的翡翠城等都是四、五十萬甚至上百萬的大型社區(qū)。大

11、規(guī)模成片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設計、基礎配套設施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。2規(guī)劃設計水平明顯提高，樓盤品質不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項目中，不少項目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國等海外的設計理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風的樓市帶來一陣新風。在建筑設計上如望京的風格雅園、東四環(huán)的東潤楓景等項目的建筑設計是由加拿大設計師設計的，景觀則出自加拿大和日本景觀設計師之手，提高樓盤自身品質，已是眾多發(fā)展商開始面對挑剔的個人市場認識到的獲勝關鍵。3外銷房減少 由于內(nèi)銷房的品質及配套服務也越來越趨同于外銷房，而且在購買政策上，內(nèi)銷房也有所調整，

12、從而為外銷房的開發(fā)帶來一定障礙。加之九十年代初外銷房市的火熱現(xiàn)象過后大幅度消沉，使外銷市場熱度回升比較緩慢。加入wto雖然給外銷房帶來了一些契機，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。4經(jīng)濟適用房減少 由于經(jīng)濟適用房的消費對象至今不能加以明確，而且這種產(chǎn)品的開發(fā)不能給開發(fā)商帶來良好的利潤，多數(shù)開發(fā)商仍然選擇商品房進行開發(fā)。加之經(jīng)濟適用房的性能價格比并沒有超出商品房，而且在品質上也有著相當大的差異，購買經(jīng)濟適用房不能取得正式產(chǎn)權等等因素都使得經(jīng)濟適用房的供給下調。因此經(jīng)濟適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。三、北京市住宅市場需求特點1整體增長 商品房市場需求將持續(xù)快速增長。預計供給增長要快于需求增長，

13、特別是今年下半年市場競爭形式將趨于嚴峻。市場兩極分化現(xiàn)象嚴重，高檔住宅、低總價房趨熱，低價房比例上升，使商品房加權平均價格下降。 市政改造的進展，加大了普通內(nèi)銷住宅的需求。個人消費品市場的擴大及個人收入水平的增長，使中高檔內(nèi)銷房的需求大大的提升。個人資金存量增長，在房地產(chǎn)需求市場中投資型消費者呈現(xiàn)上升趨勢，因此適用于投資的物業(yè)項目需求量大幅度上升。2需求產(chǎn)品的特點 北方市場一向以大戶型的消費者居多，但近兩年來由于住宅的迫切需求量有所上升，因此購房者年齡有所下降，對于住宅產(chǎn)品的多以中小戶型受青睞。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務、配套、建筑等多個方面的品質要求都與原來以

14、分房為主的房地產(chǎn)市場有很大改進，因此市場上的中高檔產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場區(qū)域特點1北京市場大體呈現(xiàn)出十個熱點區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側重點亦有偏差l 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)l 亞運村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點發(fā)展地區(qū)l 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點地區(qū)l 機場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設將成為北京最大的居住區(qū)l 中關村地區(qū)，原有基礎設施和知識密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術產(chǎn)業(yè)相關的物業(yè)重點發(fā)展區(qū)域l 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心l 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融

15、業(yè)集中發(fā)展的地區(qū)l 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城l 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地l 京津唐高速公路沿線地帶2京城三大版塊、公路沿線趨熱。l 泛中關村地區(qū)。由于高科技及學院的集中，學生公寓及中高檔中等規(guī)模住宅居多。l 泛亞運村地區(qū)。亞運村開發(fā)較早，加上奧運會申辦的形勢住宅開發(fā)再一次掀起熱潮。l 泛cbd地區(qū)。東部商圈一直就是投資者和置業(yè)者的首先之地，cbd商圈的確定更明確了房地產(chǎn)投資的區(qū)域，因此東二環(huán)到東三環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地區(qū)都相對開發(fā)走熱。l 公路一環(huán)綠化隔離帶，綠化帶兩側大面積的空地給開發(fā)提供了先天因素，地價的因素也使得這一片區(qū)的開發(fā)適合于大多數(shù)消費者。五、北京市住宅流行趨勢

16、1、主流需求總價30至50萬元就價格特點而言，北京市場今年主流需求仍為總價50萬元左右的住宅。由于城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的“成長型”客戶。他們客觀上需要大量的住房：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使得他們的收入逐漸增加，對未來的預期顯得比較樂觀，敢于用明天的錢圓今天的夢。這批“成長型”客戶的承受能力大多在30至50萬。30至50萬的總價意味著城里能買到一套小戶型商品房，在郊區(qū)增能買到一套80平方米以上的大戶型普通商品房。2、小戶型仍然走俏在北京市場上，除少數(shù)高檔物業(yè)外，市區(qū)項目的小戶型商品房銷售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購小戶型的場面。北京住宅市場小戶型的走俏與城市人群的構成特征是密不可分的，

17、北京作為首都的獨特性質，決定了居住人群的特殊性。首先，北京的流動人口多，據(jù)不完全統(tǒng)計有三百多萬，這就決定了住宅租賃市場需求旺盛，而租賃市場又促進了投資性客戶的增長，小戶型由于投資少、容易出租，自然是大多數(shù)投資客戶的需求指向。其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學生、研究生畢業(yè)后留京工作，加之來北京闖世界的年輕人，使得北京人口結構偏年輕，而這些年輕人由于收入相對低，購買力有限，又急需住房，往往更傾向于購買小戶型。另外，北京家庭小型化也是小戶型暢銷的原因之一。由于收入水平提高和年輕人獨立性增強，使得很多家庭分化，大家庭逐步演變?yōu)樾〖彝?，甚至有單身青年也分出獨居，而這些小家庭的首選也是總價不高，

18、基本條件具備的小戶型。3、高速路旁的項目令人矚目從供應來看北京目前的幾條高速路中京昌、京順開發(fā)比較早，周邊項目比較集中，目前在五環(huán)路內(nèi)這兩條高速路邊可開發(fā)的土地很有限，所以一部分開發(fā)商開始把目光轉移到有開發(fā)潛力的南城幾條高速路京沈、京開、京津塘，另外，市委政府決定用3年時間完成五環(huán)路綠化隔離帶任務，所以明年京沈、京開、京津塘高速路、五環(huán)路周邊將會出現(xiàn)比較多的項目，使這些區(qū)域成為新的熱點。從需求來看隨著有車族的增多和高速路效應會使住宅外延成為可能。加入wto后世車稅降低、應行可做車輛按揭、人們對未來收入的了樂觀表現(xiàn)會使有車族越來越多，這些都會增大對京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項目的需求

19、，使這些區(qū)域成為新的熱點。4、townhouse需求放大在2001年樓市上，townhouse這種介于公寓和別墅之間的新型住宅無疑是最受關注的一個亮點。townhouse的興起，得益于北京城市規(guī)劃的貫徹實施，主要反映在兩個方面：一是北京迅速發(fā)展的城市快速路和高速路系統(tǒng)，縮短了通勤時間，在空間擴展了人們的生活范圍；二是北京市綠化隔離帶的建設準備了良好的環(huán)境質量和建設用地，為townhouse的發(fā)展創(chuàng)造了契機。從需求的角度來看，townhouse之所以具有生命力，主要原因是：首先北京經(jīng)濟的快速增長，使城市居民的收入水平不斷上升，中高收入家庭比例上升，為townhouse準備了購買群體；其次，國家的

20、汽車產(chǎn)業(yè)政策是私家車逐漸走入家庭，縮短了townhouse和市區(qū)通勤時間；最后，隨著生活水平的提高，人們的居住觀念也越發(fā)隨之變化，townhouse滿足了人們對環(huán)境和私密性的追求。2000年底townhouse項目，橘郡推出后很快被搶購一空，今年春季房展會上，同時推出了近10個townhouse項目，倍受市場關注，銷售情況也很樂觀。目前，促進對該類物業(yè)需求增長的客觀因素仍然存在并有發(fā)展跡象，近期它的市場需求加大將是不爭的事實。5、板式住宅受歡迎近一兩年，面對越來越成熟的消費者，曾經(jīng)被認為是“新潮”的高層塔樓吸引力逐漸減弱，客戶逐漸認識到高程塔樓的種種弊端：戶型設計不易合理；通風、采光相對較差，

21、在冬季相對寒冷的北京，塔樓并不像南方城市那樣適合人們居住。板式小高層多為至層，一般一層至戶，因其經(jīng)濟實惠受到消費者的廣泛歡迎。所以，縱觀北京住宅市場呈現(xiàn)的幾大特點，不由讓人明白未來住宅的趨勢到底應往哪方向發(fā)展，這不僅是對發(fā)展商指明了正確的發(fā)展道路，也給消費者提供了置業(yè)投資的大好方向。所以，發(fā)展商們應審時度適，睜大利韌的雙眼，看清局勢，到底什么樣的產(chǎn)品是有效的，是符合人們需求的。亦莊的“townhouse”能否枝繁葉茂，落地生根，而不被風吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經(jīng)歷雨風，怎能風彩虹”，但愿我們的項目能夠獨樹亦莊的一面大旗，成為蕓蕓中閃亮的一顆新星。六、亦莊區(qū)域整體市場看法 北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

22、的獨特優(yōu)勢帶動了該地區(qū)樓市的發(fā)展，位于亦莊博達中心對面的一棟洋房二期，9月2日開盤，僅十幾天就售出80多套；由亦莊新城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的星島嘉園，去年11月開盤不到一年就銷售了92；剛開盤不久的東晶·國際銷售已超過50；由新世界房地產(chǎn)公司開發(fā)的新康家園一期售罄，二期銷售已達65。 據(jù)統(tǒng)計，目前亦莊開發(fā)區(qū)住宅面積已達到125萬平方米，十余個開發(fā)項目的住宅總套數(shù)接近萬套，總入住率已接近60。以其迅猛的發(fā)展勢頭，受到開發(fā)商和購房者的關注和青睞。 在京城樓市競爭日趨激烈的形勢下，亦莊緣何能成為“香餑餑”？歸結起來眾多的購房者所以看好亦莊，紛紛前來安家置業(yè)，是因為目前亦莊已具備了成熟的居住環(huán)

23、境和優(yōu)于城區(qū)的生態(tài)環(huán)境。 居住環(huán)境成熟配套設施完善 作為北京惟一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，目前開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃的15平方公里內(nèi)，已形成了工業(yè)、公建和居民三個區(qū)域。世界500強中的諾基亞、ibm等33家著名企業(yè)在此安家。開發(fā)區(qū)的土地已實現(xiàn)了“九通一平”。市自來水九廠提供生活用水，區(qū)內(nèi)實行雙路供電，使用華北油田優(yōu)質天然氣，并采取集中供熱。目前開發(fā)區(qū)與市電信公司合作的開發(fā)區(qū)數(shù)碼港工程，將成為北京第一個寬帶智能化區(qū)域；標準清晰度彩電傳輸實驗網(wǎng)絡建設已經(jīng)完成，亦莊已成為國內(nèi)第三家數(shù)字電視實驗區(qū)域。 開發(fā)區(qū)還具備了完善的配套設施。醫(yī)院、郵局、學校、體育中心等已陸續(xù)建成。多家不同檔次的百貨公司和超市、300多家

24、專營店和不同風格的快餐店、高科技多屏幕影院及超過3000個停車泊位和大型休閑花園的規(guī)劃已經(jīng)完成，即將興建。目前小白羊超市已經(jīng)開業(yè)。 開發(fā)區(qū)目前不僅有723路、324路、927路等公交車途經(jīng)亦莊到市區(qū)，規(guī)劃中的地鐵5號線，最后一站也設在亦莊開發(fā)區(qū)。 開發(fā)區(qū)的教育設施也今非昔比，除亦莊中學外，北京二中和史家胡同小學合作建設的開發(fā)區(qū)實驗學校已于今年9月1日在區(qū)內(nèi)開學；北京高等職業(yè)教育學院、國際藝術學校、洛杉磯社區(qū)學院等也將啟動；體育中心計劃10月份對外正式開放。 生態(tài)環(huán)境明顯好于城區(qū) 眾多的購房者之所以看好亦莊，還在于它的各項生態(tài)環(huán)境指標明顯高于城區(qū)。據(jù)了解，亦莊開發(fā)區(qū)周圍被綠林環(huán)繞，東側與高速公路

25、之間有300米寬的綠化帶，北側與五環(huán)路間有1000米的綠化隔離帶，西側與涼水河間有100米綠化帶。去年開發(fā)區(qū)投資興建了北京市單體最大的綠地迎賓廣場，綠化面積按國際標準保持在46以上。此外，開發(fā)區(qū)還計劃在北側綠化帶上興建一座4000畝的國際企業(yè)文化公園，公園中將出現(xiàn)一批以企業(yè)名稱命名的景觀。 目前開發(fā)區(qū)的空氣質量已達到非采暖季為一級，偶爾二級，采暖季時為二級，為居住在這里的人們創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。 樓盤品優(yōu)質高亮點多 亦莊樓盤賣得好，除了亦莊開發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個重要原因就是這些樓盤大多設計前衛(wèi)，品優(yōu)質高亮點多。如日本設計大師六角鬼丈設計的東晶·國際，戶型全部為躍層，客廳面寬69米

26、以上，全部落地玻璃設計，連樓梯也全部臨落地窗，可謂遍體通透，這種令人耳目一新的設計，既帶有前衛(wèi)、工業(yè)化的感覺，又充滿了人性的味道；而新康家園是半圍合的樓體設計、美式簡約風格的外立面，在戶型設計上，動靜分區(qū)合理，戶戶朝陽，有13種戶型可供選擇；一幅畫卷則是高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居，采用明廳、明餐、明衛(wèi)、明廚手法，很受消費者歡迎。 七、區(qū)域市場分析（一）地理位置及周邊環(huán)境分析項目北臨天寶中路，與開發(fā)區(qū)體育中心、國際二中隔街相望；南至天寶南街緊臨管委會公寓樓；西臨西環(huán)北路與涼水可咫尺之遙，中間相隔濱河公園；東側為400多畝的住宅開發(fā)用地，由天寶西街分隔。地形：北京開發(fā)區(qū)地

27、處北京大興縣隆起東北部，北緯39度45分39度50分，東經(jīng)116度25分116度34分，海拔2634米。氣象：北京開發(fā)區(qū)屬溫帶大陸季風性氣候，年平均氣溫攝氏度，最高平均氣溫攝氏26度，最冷平均氣溫攝氏零下6度，年平均風速米/秒；年平均降水量580毫米。環(huán)境：本案周圍被綠林環(huán)繞，東側與高速公路之間有300米綠化帶，北側與五環(huán)路間有1000米綠化隔離帶，西側與涼水河間有100米綠化帶。形成了“四季長青、三季有花”的綠化系統(tǒng)。（二）道路交通分析項目地處北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南四環(huán)公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國際機場25公里，距鐵路貨

28、運站7公里，距東南公路貨運主樞紐5公里，距物流中心2公里，距天津新港140公里。連接開發(fā)區(qū)與市區(qū)的輕軌交通線已列入首都發(fā)展規(guī)劃。（三）市政基礎配套設施分析北京開發(fā)區(qū)市政設施實現(xiàn)“九通一平”?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌自然平整。（四）醫(yī)療教育及生活配套設施分析醫(yī)院：多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學城教育機構：開發(fā)區(qū)與新加坡聯(lián)合興辦的國際管理專修學院 北京二中、史家胡同小學合作建設的國際學校 擬建本市最大的雙語幼兒園休閑：博達國際交流中心、北京mall、鴻禧長新高爾夫球場、配套公園及各類中、西餐廳，可滿足用餐需求，并可提供配餐

29、、送餐服務。涼水河治理及濱河景區(qū)。八、區(qū)域市場調研分析（一） 市場調研目的本次市場調研的目的是針對項目的綜合定位，而側重于識別相關樓盤的經(jīng)濟技術指標，對本案的產(chǎn)品進行策略性分析。1、 通過代表性樓盤了解北京亦莊市場的總體特征。2、 通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關戶型面積配比指標的信息采集，而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“獅城百麗項目”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準。3、 通過相關樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。4、 通過調研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處，提高自身

30、產(chǎn)品品質。（二） 市場調研內(nèi)容 本次調研在參考了周邊項目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場定位，有針對性地選取了下列8個樣板樓盤：1、一棟洋房 2、一幅畫卷3、東晶國際 4、星島嘉園5、新康家園 項目名稱位置社區(qū)規(guī)模（平方米）特色價格（元/平方米）戶型（平方米）入住時間一棟洋房博達中心對面15萬純townhouse社區(qū)，由澳洲五合國際公司設計，6000平米會所一期均價5700175-313一期今年年底一幅畫卷博達中心西，大雄城市花園四期社區(qū)26萬，一幅畫卷8萬高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居。地下車庫，鄰里中心等配套已經(jīng)或即將使用均價4300106-150明年年底東晶國際大雄城市花

31、園旁萬日本設計大師六角鬼丈作品，后現(xiàn)代風格，雙會所精裝均價460030-180明年10月底星島嘉園亦莊政府旁30萬，一期萬4-5層花園洋房設計，地下車庫，人車分流，3000平方米會所均價4300109-256今年10月新康家園大雄和星島之間21萬多層板樓均價370098-182今年底 從上圖區(qū)域市場價格走勢分析，唯有一棟洋房價格在其項目中是最高的，均價在5000以上，最高價與最低價之間差5000元，其余項目均價都在3600-5000之間，最高價與最低價之間差500-1000元。這里唯有東晶國際是精裝修的，采用低價入市，優(yōu)越的性能價格比使它在市場上占據(jù)一席之地。一棟洋房開盤數(shù)月，一直保持著良好的

32、口碑，歸其原因是早先townhouse項目中唯一也是最早保證五證齊全的項目，信譽的保障，發(fā)展商實力的展現(xiàn)，是其成功的獲勝至寶，價格雖比其他項目偏高，是因為它先拔頭籌，用產(chǎn)品和價格初試市場，結果還算盡人如意，后之相繼推出眾多同質化產(chǎn)品，競爭欲演欲烈，導至以價格拼打市場，自然戰(zhàn)勢熊熊。一幅畫卷于9月6日國貿(mào)房展會正式開盤，也是以低價入市先聲奪人。所以說，整體區(qū)域市場均價在4500-5000較為適宜。從有效調查數(shù)據(jù)分析，已正式開盤的項目一棟洋房、星島嘉園、新康家園與最初開盤時的價格相比較，平均上漲200-300元之間，上漲幅度不大。而東晶國際價格漲幅為大，上漲500元，以平均每月上漲200元的速度成

33、直線上升，這也是其自身銷售價格策略運用之所在。價格定位是以市場價格為依據(jù)，以成本核算為基礎，以市場有效客戶群體需求為導向來定價的。針對我們的項目，有產(chǎn)品綜合力的優(yōu)勢，再加上價格的優(yōu)勢，預計成功的銷售， 6-8個月將完成銷售80%以上。所以，與其縮短銷售周期，以最快的速度回籠資金實現(xiàn)利潤的最大化，不如在價格的定位上細細斟酌，權衡周邊項目產(chǎn)品及價格之優(yōu)勢，我方建議價格定位如下：起價：3800元/平米均價：4500元/平米最高價：5200/平米 后期銷售隨著施工進度、市場變化以及消費者的認知，隨時進行價格策略的跟進調整，以觀后效，效果能否令人滿意，還需要看銷售策略的實施運行能否到位，不過最終我們的目

34、標是實現(xiàn)銷售的量具化，利潤的最大化。（五）客戶群體潛在需求分析客戶對東北部地區(qū)沿線別墅產(chǎn)品的認知度排列：1、 地理位置2、 戶型面積3、 價格4、 戶型的居住使用功能5、 社區(qū)規(guī)模和園藝6、 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設施7、 物業(yè)管理8、 區(qū)外大環(huán)境9、 證照是否齊全（六）客戶群體投資意向分析1、作為第一居所（所占比例55%） 永久居?。贿m于三口之家或三代同堂2、作為第二或第三居所（所占比例45%） a 久居城區(qū)鬧市中心，遠離城市的喧囂和繁雜,在經(jīng)濟實力允許的情況下,選擇在郊區(qū)購置第二或第三居所,與自然貼近。 b 精明的投資一族，良好的資金運作，會帶來具大的利潤回報。（七）客戶群體特征分析1、 由于交通

35、的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅2、中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級白領一族3、外籍客戶4、私營企業(yè)主、個體老板5、政府官員6、海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員7、炒股票的贏家8、演藝屆、體育屆、文化圈、藝術圈的人九、項目機會點分析1、 地段優(yōu)勢歡迎獨具慧眼的您2、 大環(huán)境成熟townhouse聚集區(qū)3、 綠樹掩映享受森林浴，自在觀大千4、 建筑風格現(xiàn)代主張，品味藝術與生活5、 戶型設計創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容6、 園林設計健康安全、生態(tài)環(huán)保7、 物業(yè)管理全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營管理十、項目風險分析1、與同質產(chǎn)品的競爭 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴峻考驗，能否被消費者所認可，仍是我們

36、所顧慮和擔心的。市場千變?nèi)f化，但有規(guī)律可尋，只有我們在不斷地摸清市場的脈搏，及時調整銷售策略，相信會出現(xiàn)銷售的奇跡。2、工程進度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗爭，滯后的工期將會面臨滯后的產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來了極大的負面影響。如果工程跟的上，嚴格按照建設計劃進行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，這一點也是當前的重工之重。第 三 部 分營 銷 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念 地產(chǎn)項目制勝的關鍵是品質和創(chuàng)新，在市場同質化的今天，品質不是制勝關鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質，更要靠的是思想和文化。 我們贖賣的是思想和文化，是對生活

37、的理解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的憧憬。 我們要創(chuàng)造需求，引導市場，而不是迎合市場；未來的市場推廣，是用觀念和賣點與消費者溝通。 基于本項目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新品質風格專業(yè)l 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓?？梢哉f，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，是類別墅住宅；有公寓的模式，卻可以體驗別墅的居住感受；有天有地；即經(jīng)濟實用，又不失豪華、氣派擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項目從市場大量的板樓、townhouse之中脫穎而出。我們的創(chuàng)新不

38、僅是一種革命，也將順應市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。l 品質亦莊的項目多以價廉物美為自身主要優(yōu)勢來搶奪市場份額，而開發(fā)商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質訴求。所以，我們應不同于時下的一般項目，我們所要倡導的，是一種高品質的生活，我們所要做的，是從普遍的“townhouse”中獨樹一面品質的大旗，創(chuàng)造亦莊地區(qū)真正的精品住宅。l 風格我們所闡述的“風格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關系。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標簽的項目中應顯得充滿個性、現(xiàn)代和時尚，引領了一種真正的潮流，在亦莊甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨

39、特的舒適住宅風格。l 專業(yè) 由于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是一塊眾人皆知的肥肉，眾多開發(fā)商的跑馬圈地，低價入市，直接導致了其市場中大批非專業(yè)操作項目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是。所以，我們應對項目進行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴謹、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風滲透入每一個開發(fā)的細微末節(jié)。我們認為“創(chuàng)新”、“品質”、“風格”、“專業(yè)”四點是以后在產(chǎn)品力推廣時應注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開。二、品牌意識的導入 品牌就是商品差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨特的目標市場

40、和共同認知的目標客戶群。做為一個泛別墅項目在北京市眾多的別墅項目中，只有將項目的營銷策劃有效的導入品牌意識，以提升項目檔次而取得良好的銷售效應。 創(chuàng)新品質風格專業(yè)創(chuàng)新性指經(jīng)營意識，規(guī)劃設計，服務理念，具有超 前性。品質性指采用的配套設備、風格，國際化，信息智 能化。風格性指建筑本身體現(xiàn)獨有的風格，通過裝飾藝術美化展現(xiàn)。專業(yè)化即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。三、品牌形象的塑造1、賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標志，設計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關（或推廣）活動，迅速在市場建立認識度。（導入cis系統(tǒng)）2、 在消費者立場上，力求產(chǎn)品設計精細，平面布局合理， 配

41、套方便實惠，充分體現(xiàn)文化，體現(xiàn)品味。3、 保證施工質量和進度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。4、 提高銷售質量，做為一個提供人性化設計的發(fā)展商，應讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質的品牌服務。5、 加強售后服務，通過提供完善的售后服務將樓盤的品牌效應延續(xù)。 例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動，從物業(yè)管理、工程質量等方面建立友好關系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽，從而獲得經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。 最終，我們倡導的品牌意識不但包括項目的品牌形象，其目的在于通過樹立項目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。其

42、目的是鞏固已有的市場份額的基礎上，再進一步擴大市場占有率。 四、產(chǎn)品定位 對于地產(chǎn)項目而言，最容易打動消費者的首先是交通，便捷的交通優(yōu)勢是買家永遠不會拋棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔是“湯”是墅，買家想要什么，他自然會關注什么；再次是價格，物美價廉不只適用于普通日常生活用品，對于不動產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然居住已經(jīng)不是提倡的主題而是必須的主題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買家評價項目好壞的標準之一。 對于本案來講，周邊項目云集，勢必造成強烈市場競爭，可謂此一時，彼一時，要想在眾多個案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費者的認可，所以不能

43、將它作為強勢賣點來宣傳，所以，針對本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應提前步入實效，做到對產(chǎn)品細致、嚴謹、一絲不茍的剖析論斷，做到對市場、對有效需求消費群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場，而最終以失敗告之。 終上，產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。 這是一種全新的產(chǎn)品她是嶄新的，以前從未在北京市場出現(xiàn)過的，這種新的產(chǎn)品風格和建筑形式集合了以往住宅建筑的優(yōu)點，是混雜的共榮體。它是一種介于hownhouse和板樓之間的產(chǎn)品，層數(shù)4層半或6層半，全部為躍層，內(nèi)部又錯又挑空，通過贈送的夾層空間，給消費者提供完全die計劃，用自己的智慧

44、，創(chuàng)造符合個人品位，身份，素養(yǎng)的天地。首層送花園，頂層送露臺。l 具有別墅的舒適的居住享受，但不具有別墅的昂貴，是“平民的貴族”。l 囊括townhouse的天、地感受，有townhouse的情調氛圍，但更平易近人。l 摒棄了板樓的混淆雜亂，承襲了板樓的親和鄰里，無間生活。l 客廳空間挑空，彰顯了高貴與尊崇。l 錯層的巧妙運用，摒棄傳統(tǒng)格局的死板僵硬，靈動富于變化。l 隱層空間，貼和消費人群心理的完全贈送。l 方正的戶型格局，擴大的居室的使用空間，實惠業(yè)主。l 合理搭配的動靜分區(qū)，通暢的公共區(qū)域與隱秘的私人空間互不相擾。l 超大觀景落地窗，采光與通風的順暢是品位生活的保證。這種建筑內(nèi)部設計是空

45、前的、是全新的，而建筑外觀應是時尚的、現(xiàn)代的、朗峻的，但并不缺乏親和力。從某種意義上講，我們是在販賣建筑風格，販賣產(chǎn)品自身。我們不借助成熟的大環(huán)境、園林、物業(yè)，而我們的目標客戶，不是因為其自身具有某種個性而產(chǎn)生購買行為，而是因為欣賞我們的建筑形式、產(chǎn)品設計才會進行交易，我們堅信這一點！我們的建筑，是居住的空間，也是藝術的展現(xiàn)。五、訴求對象特點分析根據(jù)產(chǎn)品素質及消費層分析，目標客戶特征如下：l 主要客戶年齡層：35-45歲l 主要客戶年收入：個人年收入30萬以上 主要客戶組成： 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 60% 長短線投資的人士 25% 可以看出，在目標客戶群體中有一個共同特點，都是

46、以中青年為主，對新鮮事物都有較強的接受能力，客戶群體構成多種，會吸引不同人士的注目。任何事情對他們而言，只有兩種可能可以實行or不可以實行。對于能夠實行的事情，他們會理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多。六、客戶群體定位1、由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅2、外籍客戶3、涉外中上管理層客戶4、投資型客戶5、自住型客戶，白領一族。6、 年齡35歲以上7、 易于接受新事物 總而言之，群體為小資產(chǎn)階級，有一定的經(jīng)濟實力；有高尚的生活品味、生活個性、生活習慣；不是屬于ceo一族的金領，準確地說應當是銀領一族，工作在國貿(mào)商圈、南城一帶的外資或合資公司的中上層管理者、高級白領。七、產(chǎn)

47、品總體戰(zhàn)略方向（一） 重要賣點：l 地段優(yōu)勢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)核心地帶l 大環(huán)境成熟townhouse聚集區(qū)l 產(chǎn)品創(chuàng)新啟動京城未有的全新住宅風尚，是對居住的創(chuàng)新、生活的創(chuàng)新。l 個性生活欣賞建筑，欣賞風格并實踐個性生活，是“獅城百麗”的生活概念。l 戶型設計復式、挑空、錯層、躍層、夾層，一切帶來舒適的設計；采光好、通風好，所有利于生活的因素。l 社區(qū)規(guī)劃低密度的住宅錯落分布，近18平米的藍圖構想，構筑精品社區(qū)。l 園林設計生態(tài)概念園林，養(yǎng)生宜身，藝術小品點綴于碧波青草之間，描繪至美畫面。l 社區(qū)配套全功能會所配套齊備，滿足日常生活方方面面。l 交通環(huán)境毗鄰南四環(huán)，咫尺間的便捷，風行萬里轉瞬間。l

48、 專業(yè)開發(fā)實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗，打造南城的完美社區(qū)。l 品質建設嚴謹、知名的建設部門，技術老到，經(jīng)驗豐富，保證工程質量無憂。l 知名物管聘請專業(yè)物管做顧問，照顧生活點滴，營造溫馨生活環(huán)境。（二）產(chǎn)品利基點分析：1、建筑風格 時下的發(fā)展商和消費者對其風格到有頗多的詮釋，想用一種建筑風格給予其自身一種生活品味和生活追求的肯定，建筑風格對于這些人來說是建筑藝術和審美價值的直接體現(xiàn)形式，它已作為一種社會思潮深刻在人們的價值觀和審美觀中加以體現(xiàn)。 東晶國際酷的外表，四個方型窟窿，足以讓人嘆為觀止，外觀的立練俊朗、線條的簡潔明快堪稱是一部偉大杰出的藝術品。 一幅畫卷的現(xiàn)代風格，附加了全景室外

49、觀光電梯，附與了產(chǎn)品的新鮮元素。 星島嘉園簡樸溫馨的外觀，足夠一種貼近人的親和力。 而本案要想獨秀一枝，開啟亦莊townhouse群落中的先河 建亞在對市場宏觀及微觀領域的探求中，尋求出了真正適合本案的風格后現(xiàn)代主義建筑風格，是現(xiàn)代主義風格的終極版，是未來住宅發(fā)展的流行走勢，是新新人類易于接受并持關愛的，是永不落幕的閃閃繁星。2、外立面： 生活在有山有林的大自然的環(huán)境中，享受的是美與和諧的自然景觀，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質的極致發(fā)揮 外立面的色彩應是柔和的，含蓄的，直觀的，靈動的； 以建筑群風格的組團定位群體外立面的色彩，純凈的白、透亮的藍，莊重的咖啡為基調，配以搭配和

50、諧的彩色玻纖瓦屋頂，建筑本身的硬朗與和諧的外立面相呼應，渾然天成，恰到好處。3、戶型：合理的室內(nèi)功能配比和適合的面積是本案實現(xiàn)成功的重要方面，價格的高低起伏全由面積的大小決定。而本案不同于其他項目之處則在于戶型內(nèi)部空間的使用率超過了100%，一層送花園、頂層送平臺，有效的促銷方式將實現(xiàn)銷售的穩(wěn)步增長，而我們的秘密武器室內(nèi)夾層，更將免費奉送給業(yè)主幾十平米的空間，這已不僅僅是量的優(yōu)惠，而是開發(fā)商為業(yè)主作出的“質”的奉獻。面積指標并聯(lián)式別墅140220平米之間。內(nèi)部空間設計建議：首層挑空，局部錯層（餐廳和客廳）；大客廳（具備開大型party的空間），超大個性主臥配豪華衛(wèi)生間及衣帽間；大廚房（中西廚）

51、，大的陽光露臺實現(xiàn)物理功能與心理功能的完美結合。物理功能上，戶型要南北朝向，擁有良好-通風性和采光性；心里功能上，實現(xiàn)空間的放大，起居的寬裕，活動的自如；極大滿足買家對居住的挑剔。 4、園林景觀園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風格融為一體，互為景觀設計，讓人一步入社區(qū)就會產(chǎn)生一種身臨其境的感覺。采用“生態(tài)網(wǎng)絡”的概念，體現(xiàn)人與自然的關系。采用“引入式綠化”的概念，將宅間綠地與戶內(nèi)綠地有機的結合在一起，形成綠地的均好性。人造溪流貫穿整個社區(qū)，十足“親水”；社區(qū)選用多種養(yǎng)生名貴樹種，可以精心營造舒適幽雅的居住環(huán)境。在每一組團以不同種建筑風格設計不同的主題公園，鵝卵石鋪成的林蔭小道將彼此相連，道路

52、兩邊點綴著精美的雕塑。徜徉于此，頓生曲徑通幽之感。（迷宮）綠色主題，融合風情景觀，用自然寫意的風格突出情調，以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車、水景、綠植配彩色道路結合百米綠色走廊，把人們的休閑和晨練緊密結合，構成一幅美麗的生活圖片，人在景中，家在畫上，其樂融融。主題廣場命名：“風格與林廣場”，整體社區(qū)分為3個片區(qū)，與項目緊緊呼應，并做有機的配合，三個區(qū)域各設小型主題花園，設置相應的主題雕塑或小品，以自然、生命、現(xiàn)代表現(xiàn)為主。另外，考慮北方氣候的特性，三季有花，一季觀葉，多選用耐陰、耐旱的灌木、草本、藤本植物，如高羊毛，玫瑰、牡丹等。5、社區(qū)總體規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)部以動線路網(wǎng)貫穿，車走外環(huán)線，可以方便到達

53、每一院落，實現(xiàn)完全地上的人車分流；停車解決全部在北向院前地上，基本保證一戶一個車位；社區(qū)以蜿蜒動感的水系貫穿，增加規(guī)劃的靈動和趣味；社區(qū)三個組團分別設有集中綠地廣場，每一組團內(nèi)部分割的小組團內(nèi)設有公共活動區(qū)域；社區(qū)設有集中大型會所，三個組團內(nèi)分別設有幼兒園、托兒所，另設有商業(yè)街等公共配套設施。路網(wǎng)設計要清晰流暢，建筑排列錯落起伏要有層次感；要實現(xiàn)正南正北透風采光的良好；總體社區(qū)規(guī)劃以“均好性”為原則，實現(xiàn)景觀的均好，視線的均好，朝向的均好，私密性的均好。6、會所配套： 會所是供社區(qū)業(yè)主運動、休閑、娛樂、交友的綜合所。 要結合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設置其中的功能。 24小時商務中心、

54、中西餐廳、健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂酒廊、咖啡廳、小型診所、醫(yī)療保健中心、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動室等等，符合國際化生活的需求。7、物業(yè)管理： 實施全封閉管家式物業(yè)管理，細致體貼的物業(yè)服務滲透于每一位業(yè)主的生活，在從事日常的衛(wèi)生清潔、保安、維修管理的同時，還將為業(yè)主提供一些特殊服務。特殊服務提供：送餐服務；衣物洗燙；房間清潔；秘書服務；醫(yī)療服務；汽車清洗；兒童接送及看管；寵物代管服務；代辦繳費服務、鮮花、禮品速遞；公寓出租；預定飛機、火車、船票；酒店預定；旅游服務；報刊定閱；空房代管業(yè)務等。 建議采用會員制的物業(yè)管理辦法，對業(yè)主設有鉆石、翡翠、珍珠會員卡，三種會員卡可享有

55、不同幅度的優(yōu)惠。如享受會所各項服務的不同優(yōu)惠；每周免費向持有會員卡的業(yè)主送精美小禮物；業(yè)主生日當天贈送生日禮物；每周享受家政中心的特定服務等等。8、車位： 社區(qū)實現(xiàn)人車分流，以停車不破壞景觀為主。在院前保證一戶一個車位，保證一定量20%訪客停車需要。9、智能化配套： 我們的目標客戶之所以能形成國際化生活一族，在很大程度上依賴于他們可以透過互聯(lián)網(wǎng)，與世辦各地的公司及友人取得聯(lián)系。換言之，正是由于出現(xiàn)了全球信息化的“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟一體化，也才導致了世界各地國際化一族的產(chǎn)生。所以，我們的目標客戶群，對于建筑中智能化的配置要求會很高，在具體的建筑設計中，要選取高標準的配置，實現(xiàn)與國際接軌。八、產(chǎn)品其它建議：l 配室外觀光電梯l 先做配套再賣樓：注重社區(qū)小環(huán)境，給客戶以真實的感覺，同時保證基本的生活商業(yè)服務配套，會激起客戶購買欲望。l 百變菜單式裝修：免費提供完全居家手冊，提供5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭l 因為南城水質質量不無保證，