地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引商業(yè)計(jì)劃可行性報(bào)告

1、地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引目 錄第 1 章 前言.5第 2 章 項(xiàng)目決策背景及摘要.52.1 外部環(huán)境.52.2 內(nèi)部因素.52.3 項(xiàng)目概況.62.3.1宗地位置.62.3.2宗地現(xiàn)狀.62.3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套.62.3.4大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）.72.4 土地價(jià)格.82.4.1土地價(jià)格計(jì)算的方法.82.4.2合作方式及條件.82.4.3土地法律性質(zhì)評(píng)估.92.4.4取得土地使用權(quán)程序評(píng)估.92.4.5政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估.9第 3 章 市場(chǎng)分析.103.1 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況.103.1.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)簡(jiǎn)述.103.

2、1.2區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-5 年）.103.1.3區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì).103.1.4區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況.113.2 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn).113.2.1 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì).113.2.2 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式.113.2.3 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力.113.2.4 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題.113.2.5區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究.113.2.6各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍.113.3 結(jié)論.113.3.1本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)

3、注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。.113.3.2目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位.113.3.3市場(chǎng)定位.113.3.4目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn).113.3.5產(chǎn)品建議.11第 4 章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析.114.1 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路.114.1.1設(shè)計(jì)概念.114.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析.124.3 土地升值潛力初步評(píng)估。.134.3.1從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。.134.3.2立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析.134.4 工程計(jì)劃.134.4.1工期計(jì)劃.134.4.2各期開工面積.134.4.3竣工計(jì)劃.134.4.4開竣工時(shí)

4、占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。.134.5 銷售計(jì)劃.134.5.1各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。.134.6 投資收益分析和成本預(yù)測(cè).13說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等.134.6.1稅務(wù)分析.144.7 經(jīng)濟(jì)效益分析.144.8 敏感性分析：.154.9 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) ：.164.9.1資金投入計(jì)劃：.164.9.2資金回款計(jì)劃：.164.9.3資金需求計(jì)劃：.164.9.4啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正

5、流入時(shí)間、資金占用月平均額.164.10 管理資源配置.164.10.1機(jī)構(gòu)設(shè)置.164.10.2人力資源需求.164.10.3人力資源缺口及解決.164.11 綜合分析與建議 ：.174.11.1優(yōu)勢(shì)：.174.11.2劣勢(shì)：.174.11.3機(jī)會(huì)：.174.11.4威脅：.174.11.5結(jié)論和建議.17第 5 章 竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題.175.1 主要指標(biāo)測(cè)算.175.2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析.18第 6 章 在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容.196.1 市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況.19第 7 章 附件.207.1 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)

6、證等。.207.2 按照新恒基集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程.207.2.1成本測(cè)算可采用兩種方法：.207.2.2成本估算表.207.3 說明.22第第 1 1 章章前前言言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。 第第 2 2 章章項(xiàng)項(xiàng)目目決決策策背背景景及及摘摘要要 1 1. .1 1 外外部部環(huán)環(huán)境境 1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即

7、將頒布等； 2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在沈陽，要說明沈陽在東北的地位和情況。 3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 1 1. .2 2 內(nèi)內(nèi)部部因因素素 1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 35 年） ，在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ； 2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、 從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 1 1. .3 3 項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況2

8、.3.12.3.1 宗地位置宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系） 。2.3.22.3.2 宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 1、 四至范圍； 2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷） 、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開

9、工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。2.3.32.3.3 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、 交通狀況 （1）

10、 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 5、 文化、體育、娛樂設(shè)施 6、 公園 7、 銀行 8、 郵局 9、 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、 治安情況 2、

11、空氣狀況 3、 噪聲情況 4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5、 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6、 周邊景觀 7、 風(fēng)水情況 8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。 9、 其他2.3.42.3.4 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）的可能性）1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響） 。2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施

12、時(shí)間。4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 3、 綜合容積率、住宅容積率 4、 建筑密度 5、 控高 6

13、、 綠化率 7、 其他 1 1. .4 4 土土地地價(jià)價(jià)格格2.4.1土地價(jià)格計(jì)算的方法土地價(jià)格計(jì)算的方法若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 2.4.2 合作方式及條件合作方式及條件 1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。3、 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 4、 其他合作的主要條件5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定2.

14、4.3 土地法律性質(zhì)評(píng)估土地法律性質(zhì)評(píng)估 （一）現(xiàn)狀 1、 土地所有權(quán)歸屬2、 土地使用權(quán)歸屬 3、 土地的用途 （二）規(guī)劃 1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃的用途 2.4.4 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 1、 取得土地使用權(quán)的程序 2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日 2.4.5 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

15、城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 第第 3 章章 市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析 1.1 區(qū)區(qū)域域住住宅宅或或商商業(yè)業(yè)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)成成長(zhǎng)長(zhǎng)狀狀況況 3.1.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)簡(jiǎn)述區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅

16、區(qū)域內(nèi)或商業(yè)樓群分布狀況 購(gòu)買人群變化 3.1.2區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-5 年）年） 開工量/竣工量 銷售量/供需比 平均售價(jià)3.1.3區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3.1.4區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。

17、未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 1.2 分分析析：本本案案在在區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn) 3.2.1 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)3.2.2 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式及產(chǎn)品形式3.2.3 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 3.2.4 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題3.2.5 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 3.2.6各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立

18、在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）1.3 結(jié)結(jié)論論3.3.1本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 3.3.2 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 3.3.3市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 3.3.4 目標(biāo)人群特征目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)行業(yè)特點(diǎn) 3.3.5產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 第第 4 章章 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)分分析析 1.1 初初步步規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)思思路路 4.1.1設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 主要產(chǎn)品類型多層、高層

19、，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 1.2 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的可可行行性性分分析析 1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和新恒基所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 3、 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、

20、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷） 、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。4、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)） 、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） 、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 6、 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)

21、） 、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 7、 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 項(xiàng)目開發(fā) 1.3 土土地地升升值值潛潛力力初初步步評(píng)評(píng)估估。4.3.1從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顝牡乩砦恢谩⑼恋毓?yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。初步評(píng)估。 4.3.2 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)

22、備優(yōu)缺點(diǎn)分析立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 1.4 工工程程計(jì)計(jì)劃劃4.4.1工期計(jì)劃工期計(jì)劃4.4.2各期開工面積各期開工面積4.4.3竣工計(jì)劃竣工計(jì)劃4.4.4開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。 1.5 銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃4.5.1各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 1.6 投投資資收收益益分分析析 和和成成本本預(yù)預(yù)測(cè)測(cè) 說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建

23、造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/平方米）土地成本前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 直接建造成本小計(jì) 營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用 總 計(jì) 4.6.1 稅務(wù)分析稅務(wù)分析 1、 營(yíng)業(yè)稅及附加 2、 所得稅 3、 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 1.7 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益分分析析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主

24、要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/平方米） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售凈利率 投資回報(bào)率 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) ：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001 年 20年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2） 單位利潤(rùn)(元/m2) 利潤(rùn)(萬元) 1.8 敏敏感感性性分分析析 ：參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。 （1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本110% 預(yù)測(cè)成本120% 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn)

25、 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 （2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)110% 預(yù)測(cè)售價(jià)120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 （3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 1.9 項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金預(yù)預(yù)測(cè)測(cè) ：4.9.1資金投入計(jì)劃：資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 4.9.2資金

26、回款計(jì)劃：資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。4.9.3資金需求計(jì)劃：資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 4.9.4 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額1.10 管管理理資資源源配配置置 4.10.1機(jī)構(gòu)設(shè)置機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司） ；主要部門設(shè)置。4.10.2人力資源需求人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理） 。 4.10.3人力資源缺口及解決人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要

27、，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等） 。1.11 綜綜合合分分析析與與建建議議 ：4.11.1優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫發(fā)展思路等方面論述。 4.11.2劣勢(shì)：劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫發(fā)展思路等方面論述。 4.11.3機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。4.11.4威脅：威脅：4.11.5結(jié)論和建議結(jié)論和建議 第第 5 章章 竟

28、竟拍拍和和投投標(biāo)標(biāo)方方式式取取得得土土地地需需要要注注意意的的問問題題 主要指標(biāo)測(cè)算預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)） 、售價(jià) 投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) a a+m a+2m a+nm 樓面地價(jià) 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 注：a 代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià) a 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；m 代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。 3、 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià) r1 r2 r3 注：r 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利

29、率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。 1.1 競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手分分析析 1、 主要背景，控股股東情況 2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 3、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 4、 操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目 5、 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。 制定策略 1、 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、 銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 3、 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融

30、機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第第 6 章章 在在新新城城市市開開發(fā)發(fā)需需要要補(bǔ)補(bǔ)充充的的內(nèi)內(nèi)容容1.1 市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析部部分分增增加加當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣躺唐菲纷∽≌惺袌?chǎng)場(chǎng)總總體體狀狀況況 1、 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 2、 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 3、 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、 各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 （2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5、 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 6、 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。