鴻信湯泉項目定位營銷策劃20101228終

1、湯泉項目開發(fā)投資分析建議 二零一零十二月 瑾呈南京湯泉鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)目錄I.價值研判II.市場發(fā)現(xiàn)III.案例思考IV. 項目定位V.開發(fā)思考VI. 合作建議價值研判匯鴻鴻信區(qū)位分析價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議【湯泉鎮(zhèn)】u地處世界第六大城市群、中國經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域長三角都市圈u位于長三角第二發(fā)達城市南京（2010大陸最具幸福感城市之一）非主城區(qū)域，身處浦口區(qū)西北部，距離市區(qū)32公里u南依老山，與老山國家森林公園搭界相鄰匯鴻鴻信交通分析價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議【湯泉鎮(zhèn)】u近江星線、寧連高速公路，多條國道組成對外交通輻射網(wǎng)u距離火車站、高鐵站較遠u具備與市區(qū)泊接的基

2、礎(chǔ)設(shè)施交通，但線路較少（僅6.7、608），駕車到達市區(qū)約40分鐘u未來規(guī)劃長江三橋、長江隧道、寧合高速公路匯鴻鴻信經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議【湯泉鎮(zhèn)】u總面積45平方公里，人口2.1萬人u屬于南京浦口區(qū)，浦口區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較快，戶籍人口54.87萬，伴隨南京“跨江發(fā)展”的規(guī)劃，未來發(fā)展?jié)摿^大排名區(qū)縣GDP（億） 增長率南京市417011.50%1江寧市486.3218.00%2棲霞區(qū)366.9510.90%3鼓樓區(qū)343.7411.70%4六合區(qū)341.5811.00%5白下區(qū)286.7111.80%6玄武區(qū)27911.70%7浦口區(qū)246.7115.70%8

3、高淳縣20016.90%9溧水縣191.5616.20%10下關(guān)區(qū)164.0711.60%11雨花臺區(qū)143.0115.00%12秦淮區(qū)83.3211.60%13建鄴區(qū)79.2813.00%2009年度南京市各區(qū)縣GDP排行榜匯鴻鴻信資源分析價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議【湯泉鎮(zhèn)】u十里溫泉帶、百畝九龍湖、千年古銀杏、萬只白鷺林、億株雪松田u千年古鎮(zhèn)，周邊區(qū)域保存悠久的宗教禪修文化資源與山體資源u中國苗木之鄉(xiāng)、中國鐵塔之鄉(xiāng)匯鴻鴻信南京溫泉產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議u以低密度酒店為主，慢休閑主題，規(guī)模項目5個；u以溫泉為主要驅(qū)動，注重打造各自的競爭

4、力；u體驗型項目不足，大型高端體育健身設(shè)施缺乏項目名稱主要功能主要配套客戶特色香樟華蘋溫泉度假酒店休閑/度假水療香港、臺灣、新加坡的企業(yè)老板以及部分外國留學生原汁原味引進國外頂級連鎖度假別墅的模式頤尚溫泉度假村休閑/保健/度假會議室、洗浴、棋牌室主要是旅游團隊和部分散客，80%上?？蛻簦?0%蘇錫常南京本地客戶溫泉產(chǎn)品優(yōu)勢突出錦尚金河溫泉會所休閑/美食/度假餐廳、會議室上海的旅游團隊及地方企事業(yè)單位接待餐飲業(yè)優(yōu)勢突出南京軍區(qū)療養(yǎng)院休閑/保健/度假會議室、休檢中心主要服務(wù)于軍區(qū)療養(yǎng)員原生態(tài)環(huán)境保護最好，定向服務(wù)于軍區(qū)療養(yǎng)員，先進的體檢中心工人療養(yǎng)院休閑/保健/度假會議室、醫(yī)療、體檢、打靶主要是全

5、國工人勞模、干部定點療養(yǎng)單位客房價格低廉，客源渠道穩(wěn)定，板塊僅有的打靶娛樂體驗匯鴻鴻信現(xiàn)狀描述價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議【大吉山水田園】項目概況：以小區(qū)為主要服務(wù)對象，適當對外經(jīng)營。82-145稀缺精致別墅.項目信息：09年1月陸續(xù)開盤，占地面積約10萬平方米，建筑面積約7萬平方米，由44幢聯(lián)排別墅、一幢商業(yè)及一幢商住樓組成，共有348戶住，以外地業(yè)主為主，去化率70%。功能構(gòu)成：小區(qū)為純聯(lián)排別墅社區(qū)，共348戶，實現(xiàn)溫泉入戶，24小時供應(yīng)，戶型面積在82-145，每戶均有前庭后院露臺天井等多重品味空間贈送。 匯鴻鴻信現(xiàn)狀描述價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建

6、議【山河水】項目概況：山河水成為“2009中國南京湯泉溫泉文化節(jié)”首次活動舉辦地的不二之選。2006年、2007年山河水連續(xù)兩年榮獲“中國別墅國際大獎”、“中國別墅節(jié)金獎”?；拘畔ⅲ?“山河水”別墅區(qū)占地550畝，全部規(guī)劃建設(shè)獨幢別墅，共300余幢，采用新北美風格的建筑形態(tài)， 功能構(gòu)成：依托湯泉和老山原生的景觀生態(tài)環(huán)境，利用別墅區(qū)坡地和溝谷連綿起伏的有利地形，建設(shè)自然生態(tài)的別墅景觀。別墅區(qū)超五星級會所設(shè)置室內(nèi)泳池，提供高級商務(wù)酒廊、健身中心、雪茄吧、網(wǎng)球場等多種服務(wù)功能。 匯鴻鴻信現(xiàn)狀描述價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議【大吉湯泉東方】項目概況：定義為中國長三角綠色假日經(jīng)濟圈

7、原生態(tài)東方溫泉主題花園TOWN，簡稱湯泉東方溫泉花園小鎮(zhèn)。項目占地面積近2700畝，包括旅游與居住產(chǎn)品，總建筑面積60萬平方米，開發(fā)周期從2010年至2013年。項目概況：社區(qū)融徽風雅韻及江南園林風格于一體，采用組團庭院式布局，11種面積套型住宅均分南北兩種入口。每戶內(nèi)均有私家后院，組團院落式布局，與水系、長廊小道配合，營造新的江南園林式風格。 大吉湯泉東方，根據(jù)規(guī)劃，湯泉東方未來將打造成一個以東方溫泉主題的花園小鎮(zhèn)，將為1.5-2萬市民提供一個居留的生活或度假環(huán)境。匯鴻鴻信價值初判價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議交通基礎(chǔ)設(shè)施一般尚無成熟的配套度假項目各自打造，未形成集群產(chǎn)業(yè)體

8、驗性項目不足，客戶停留時間短大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達城市遠郊可達極其優(yōu)質(zhì)的不可復(fù)制資源NegativePositiveIDEA“整體提升”劣勢優(yōu)勢匯鴻鴻信價值初判價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議項目具備成為國際一線溫泉度假區(qū)的先天條件市場發(fā)現(xiàn)匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議從國際城市發(fā)展經(jīng)驗來看，長三角旅游已經(jīng)從觀光游進入休閑度假階段7000 US$ 分離產(chǎn)業(yè)形態(tài) 多元產(chǎn)業(yè)形態(tài) 一體化產(chǎn)業(yè)形態(tài) 度假產(chǎn)業(yè)形態(tài) 生命體驗形態(tài) u觀光、游樂為核心，各自獨立 u滿足多種需求，形成觀光、游樂、美食、修學、康體、娛樂、其它休閑等多元結(jié)構(gòu)形成u以旅游目的地為核心u多要素

9、、多層面混合的區(qū)域開發(fā)形態(tài) u工作與度假分離u私人度假資產(chǎn)的普及u作一種人類生存方式和生命體驗形成的旅游開發(fā)模式發(fā)展特征置業(yè)特征產(chǎn)業(yè)形態(tài)人均GDP節(jié)點1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ u本地置業(yè)u購買休閑度假產(chǎn)品u在度假地置業(yè)u在度假地投資、置業(yè)p2009年南京人均GDP為8160美元，已經(jīng)步入度假產(chǎn)業(yè)形態(tài)階段，都市休閑概念興起，倡導(dǎo)“5+2”度假生活模式“5+2”度假生活模式匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議在長三角區(qū)域一體化的背景下，旅游一體化進程不斷加快，長三角擁有全國最大的旅游市場n長三角區(qū)域一體化已跨入實質(zhì)階段 以上海為龍頭、長江為軸

10、線、江浙沿海為兩翼、兩省全域為依托的T字型開發(fā)空間布局，更加有力地輻射帶動周邊地區(qū)和整個長江流域發(fā)展 立體化交通體系，進入“一小時”交通時代重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)聯(lián)建共享、生態(tài)環(huán)境的共建共保、社會保障體系的一體化 n長三角建成中國首個跨省市的無障礙旅游區(qū)16城市簽署的長江三角洲旅游城市合作宣言稱，各市將創(chuàng)造條件，建設(shè)中國首個跨省市的無障礙旅游區(qū)蘇浙滬地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)綜合實力強，組織化程度高。這一地區(qū)擁有25個中國優(yōu)秀旅游城市，48個國家級AAAA級旅游區(qū)(點)，有占全國總量20左右的旅行社，三地入境游均排在全國的前五位 05 0 01 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 02

11、 0 0 72 0 0 62 0 0 5051 01 52 02 53 03 54 0江 蘇 收 入浙 江 收 入上 海 收 入江 蘇 增 長 率浙 江 增 長 率上 海 增 長 率億元%05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 02 0 0 72 0 0 62 0 0 5051 01 52 02 53 0江 蘇 人 次浙 江 人 次上 海 人 次江 蘇 增 長 率浙 江 增 長 率上 海 增 長 率億人次%圖為江蘇、浙江、上海三省市近年旅游收入和增長情況；2007年三省市的旅游收入分別占全國的23.68%、17.31%和16.80%，分別排名1、4

12、、5位。圖為江蘇、浙江、上海三省市近年旅游人數(shù)和增長情況；2007年三省市的旅游人數(shù)分別占全國的14.41%、11.86%和6.34%，分別排名2、4、10位。數(shù)據(jù)：來源自國家統(tǒng)計局匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場概況在長根據(jù)近年游客停留時間和人均消費的變化，判斷旅游業(yè)正走向以休閑度假為主的“富旅游”階段長三角旅游一體化：從蘇浙兩省來滬旅游的游客占上海年接待國內(nèi)游客數(shù)的50%。江蘇和浙江的情況也類似，長三角區(qū)域內(nèi)的游客占江蘇接待的國內(nèi)旅游人數(shù)的50%以上，而這個數(shù)字在浙江省甚至達到了65%之多。這些數(shù)據(jù)說明，長三角地區(qū)正相互成為最大的國內(nèi)客源市場和旅游目的地

13、 三省市國外游客平均停留時間三省市國內(nèi)游客人均消費p 江浙滬三省市游客的人均消費不斷增長p 江浙滬三省市游客的人均停留時間為2-5天數(shù)據(jù)：來源自國家統(tǒng)計局匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場概況商務(wù)會議活動傾向于五星級酒店的高檔旅游度假場所，公司活動組織頻度增加，促使“會議+度假”旅游市場規(guī)模增大濱海度假區(qū)城市會議酒店溫泉度假區(qū)大型會展中心 山林度假區(qū)u對度假環(huán)境的偏好：目前商務(wù)會議的選擇地點多為溫泉和山林度假區(qū)。u且隨著中國旅游的轉(zhuǎn)型：觀光旅游休閑旅游度假旅游，越來越多的高檔會議在尋找度假地，“會議度假”是旅游的未來趨勢。公司組織活動頻率：u區(qū)域內(nèi)公司組織活動

14、較為普遍，多數(shù)集中在每年3次以內(nèi)，少數(shù)公司有每年4次以上的公司組織活動。商務(wù)休閑活動出行人數(shù)u多數(shù)公司偏好20人以下小規(guī)模，及21-50人中等規(guī)模的集體活動訪談提煉：u對于旅游休閑客戶來說，越是高檔的旅游休閑場所，客戶需求越大；u現(xiàn)在旅游活動中企業(yè)團體客比較多；匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場概況長三角湖泊型旅游度假產(chǎn)品很多，原生態(tài)山體+溫泉復(fù)合型的度假產(chǎn)品較少長三角度假區(qū)基本圍繞著江川湖泊，如 太湖、長江、西湖、之江等，山體溫泉復(fù)合型的度假區(qū)較少長三角山體溫泉項目集中在上海、南京、安徽、寧波上海山體溫泉度假地集中在佘山片區(qū)寧波山體溫泉度假地集中在寧海安徽山

15、體溫泉度假地最主要為巢湖湖泊型海濱型上海佘山度假區(qū)上海淀山湖度假區(qū)寧海森林溫泉度假區(qū)上海濱海度假區(qū)上海太陽島度假區(qū)無錫馬山太湖度假區(qū)蘇州太湖度假區(qū)昆山陽澄湖度假區(qū)常熟沙家濱度假區(qū)常熟尚湖度假區(qū)杭州之江度假區(qū)杭州淳安千島湖度假區(qū)寧波東錢湖度假區(qū)寧波松蘭山濱海度假區(qū)寧波象山石浦中國漁村舟山朱家尖度假區(qū)湯山溫泉度假區(qū)巢湖溫泉度假區(qū)匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場供應(yīng)中國溫泉旅游地產(chǎn)格局：基本形成以長三角，珠三角，環(huán)渤海灣，川滇區(qū)的區(qū)域性溫泉旅游格局，長三角區(qū)域以南京，巢湖為代表城市n南京大吉溫泉度假村、頤尚溫泉度假村n上海太陽島溫泉度假村n安徽-金孔雀溫泉度假村n

16、寧波寧海森林溫泉度假區(qū)廈門青島桂林巢湖上海珠海杭州南京唐山匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場需求從旅游發(fā)展規(guī)律看，長三角度假需求普遍產(chǎn)生，對度假物業(yè)的需求非常旺盛世界旅游組織認為，當人均GDP達到3000美元以上，人們開始尋求在旅游度假地置業(yè)3000US$6000- US$300US$1000US$洲際旅游開始出現(xiàn)度假需求普遍產(chǎn)生，出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮旅游需求膨脹，主要為國內(nèi)大眾觀光旅游；多樣化休閑需求開始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征6000以上30006000100030003001000人均GDP（

17、美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段長三角匯鴻鴻信旅游市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場需求從長三角近期數(shù)據(jù)來看，具備龐大的家庭、辦公、商務(wù)等旅游度假需求n滬蘇浙兩省一市共有1.4億常住人口n中國經(jīng)濟實力最強的35個城市中，有10個在長三角；全國綜合實力百強縣（市），長三角占了49個，前10強中占到8個：浙江省民營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和巨型企業(yè)眾多，而上海和江蘇則擁有400多家世界500強企業(yè)，年利用外資總值超過1500億美元。長三角地區(qū)集聚了中國32的中小型企業(yè)，總共1344萬家調(diào)查顯示，私家車和包車旅行占41%自駕游中，短假過夜（23天）旅游占

18、到80匯鴻鴻信養(yǎng)生度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場概況養(yǎng)生度假趨勢中國的亞健康率很高，人們普遍開始重視健康，旅游+養(yǎng)生療養(yǎng)成為了度假的熱點之一養(yǎng)生度假供給長三角度假市場養(yǎng)生療養(yǎng)項目將養(yǎng)生和文化相結(jié)合，引入著名醫(yī)院將現(xiàn)代醫(yī)學與中式養(yǎng)生融合，發(fā)展多元復(fù)合功能，得到市場認可；但是檔次一般，適合于大眾消費養(yǎng)生度假需求高端人士有強烈的健康需求，但對目前國內(nèi)市場的療養(yǎng)服務(wù)和設(shè)施的品質(zhì)感到不滿意，國外高端療養(yǎng)機構(gòu)看好中國療養(yǎng)市場據(jù)WHO的一項預(yù)測性調(diào)查表明，全世界亞健康人口的比例已達75，亞健康已成為21世紀人類健康的大敵傳統(tǒng)養(yǎng)生加上現(xiàn)代醫(yī)學對診斷和改善亞健康狀態(tài)有顯著的作用，外

19、出旅游也是治療亞健康的好方法之一，旅游使人脫離緊張單調(diào)的生活環(huán)境，可獲得心理學上“移情易性”的效果.我國公民的健康狀況亦不容樂觀，北京人亞健康率達75.31，上海73.49，廣東73.41。亞健康狀態(tài)已成為一個嚴峻的問題旅游+養(yǎng)生療養(yǎng)以旅游的方式感受傳統(tǒng)綠色療養(yǎng)，讓游客在自然環(huán)境中接受傳統(tǒng)療法，于治療中享受大自然的滋潤。匯鴻鴻信養(yǎng)生度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議養(yǎng)生療養(yǎng)未來將成為度假市場熱點，在長三角已經(jīng)出現(xiàn)以養(yǎng)生為主題的項目長三角多個城市如南京，常州，杭州，蘇州將養(yǎng)生療養(yǎng)納為將來發(fā)展的方向之一。如杭州期望在2011年，在三江(錢塘江、富春江、新安江)三湖(西湖、湘湖

20、、千島湖)形成特色養(yǎng)生療養(yǎng)行業(yè)群。其中在杭州和蘇州已經(jīng)出現(xiàn)兩個以養(yǎng)生為主題的項目：杭州東方療養(yǎng)院環(huán)秀曉筑養(yǎng)生度假村兩個項目是以養(yǎng)生為主題，以養(yǎng)生+文化為主導(dǎo)，發(fā)展多元復(fù)合功能；這是市場的趨勢，同時也能功能互補，豐富養(yǎng)生活動；杭州東方療養(yǎng)院東方療養(yǎng)院為東方文化園中的一個養(yǎng)生主題園，以文化為主題，并且通過文化長廊將8大分主題聯(lián)系起來，有機的組成一個整體；項目以體檢和中醫(yī)為主：體檢醫(yī)師由浙江大學、浙江中醫(yī)藥大學附屬教學醫(yī)院等省市醫(yī)院的主任醫(yī)生擔當；除提供相關(guān)的中醫(yī)療養(yǎng)外，還傳播中醫(yī)養(yǎng)生文化知識蘇州環(huán)秀曉筑蘇州環(huán)秀曉筑以養(yǎng)生為主題定位明確但是在功能聯(lián)系上不夠緊密；蘇州環(huán)秀曉筑：項目項目現(xiàn)階段除中醫(yī)和體

21、檢之外，還有高爾夫練習場和中藥溫泉SPA浴場，但品質(zhì)一般，收費比較低；匯鴻鴻信養(yǎng)生度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場需求：高端人士有強烈的健康需求，但對目前國內(nèi)市場的療養(yǎng)服務(wù)和設(shè)施的品質(zhì)感到不滿意，國外高端療養(yǎng)機構(gòu)看好中國療養(yǎng)市場英國雷士醫(yī)療進入中國前在北京、上海、廣州和成都四個城市中500名家庭總資產(chǎn)高于500萬元的消費者調(diào)查，大部分對目前的療養(yǎng)服務(wù)和品質(zhì)不滿意：國外高端療養(yǎng)機構(gòu)看好中國高收入群體市場，紛紛進駐中國瑞士優(yōu)質(zhì)醫(yī)院聯(lián)盟，將其亞洲首個代表處設(shè)在上海，體檢最低門檻2萬；瑞士鉑生醫(yī)療集團做出了在2008年全面進入北京市場的重要決策 ，將在北京建設(shè)七星級酒店式的

22、養(yǎng)生醫(yī)療中心，專注于為社會名流以及高端人士提供個性化健康服務(wù) ；2年內(nèi)，擴展到全國。由于國內(nèi)的療養(yǎng)機構(gòu)和服務(wù)設(shè)施未達到水準，部分高端人士選擇去國外療養(yǎng)：瑞士的青草地療養(yǎng)中心每年接待中國人數(shù)為百人，大部分是?？腿鹗快o港醫(yī)療中心收費高昂，每年接待千余名中國客人日本，泰國等國家每年都會接待大量的中國療養(yǎng)客戶匯鴻鴻信商務(wù)度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場概況商務(wù)度假需求上海金融中心的集聚力，加上長三角強大經(jīng)濟實力，長三角商務(wù)會議市場十分巨大；商務(wù)會議活動出現(xiàn)向周邊商務(wù)成本較低的城市擴散的趨勢商務(wù)度假消費行為企業(yè)客戶是當前長三角度假市場的重要客戶，商務(wù)度假休閑活動頻繁，偏好高檔

23、休閑度假場所、山水資源商務(wù)度假供給淡季商務(wù)度假占到4-5成的比例，通常接待規(guī)模在100-150人左右，逗留時間在2天左右，商務(wù)會議客戶不乏世界500強企業(yè)，并出現(xiàn)個別以會議為驅(qū)動的復(fù)合型度假項目上海國際會議中心加入ICCA名單，世博會的舉辦，全國總部遷設(shè)上海，長三角的巨大國際性和區(qū)域性商務(wù)會議市場應(yīng)運而生全球背景：目前全球會議旅游收入約為2200億美元以上，并且將以每年8至10的速度遞增 2001年上海國際中心加入國際會議中心（ICCA），越來越多的國際會議選擇在上海，承辦國際會議數(shù)量躋身世界前列。 2007年排名世界36名。 隨著上?！八膫€中心”建設(shè)及國際化進程的不斷加快，以及2010年世博

24、會的舉辦，越來越多的跨國企業(yè)和全國大型企業(yè)正地區(qū)總部、全國總部設(shè)在或遷至上海，而相應(yīng)的巨大的國際性和區(qū)域性商務(wù)會議需求也應(yīng)運而生。匯鴻鴻信商務(wù)度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議市場需求長三角擁有眾多500強企業(yè)以及數(shù)量龐大的中小型企業(yè)，是長三角商務(wù)會議市場的潛在需求主體世界五百強企業(yè)有四百多家在中國設(shè)立分公司。長三角地區(qū)集聚了中國32的中小型企業(yè)，總共1344萬家，是長三角表現(xiàn)最為活躍的經(jīng)濟主體。 匯鴻鴻信商務(wù)度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議訪談提煉：對于旅游休閑客戶來說，越是高檔的旅游休閑場所，客戶需求越大；現(xiàn)在旅游活動中企業(yè)團體客比較多；對度假

25、環(huán)境的偏好：目前商務(wù)會議的選擇地點多為溫泉和山林度假區(qū)。部分五百強企業(yè)商務(wù)場所：Honeywell 齊魯萬怡 Marriott西門子 香格里拉NSK 喜來登GE 太湖高爾夫酒店Volvo 南京鐘山索菲特企業(yè)客戶是當前長三角度假市場的重要客戶，偏向配有五星級酒店的高檔休閑度假場所，溫泉資源是公司會務(wù)地選擇的重要因素濱海度假區(qū)城市會議酒店溫泉度假區(qū) 大型會展中心 山林度假區(qū)匯鴻鴻信商務(wù)度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議公司組織活動頻率：區(qū)域內(nèi)公司組織活動較為普遍，多數(shù)集中在每年3次以內(nèi)，少數(shù)公司有每年4次以上的公司組織活動。商務(wù)休閑活動出行人數(shù)多數(shù)公司偏好20人以下小規(guī)模，及

26、21-50人中等規(guī)模的集體活動商務(wù)活動的未來趨勢是：“會議度假”；且公司組織活動普遍， 活動頻率集中在每年3次以內(nèi)多數(shù)商務(wù)活動無法割裂休閑度假需求，因而度假功能的增強對推動商務(wù)需求同樣有效且隨著中國旅游的轉(zhuǎn)型：觀光旅游休閑旅游度假旅游，越來越多的高檔會議在尋找度假地，“會議度假”是未來的趨勢匯鴻鴻信商務(wù)度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議酒店名稱天目湖賓館蘇州東山賓館松蘭山黃金海岸酒店天目湖楓林麗景會所天目湖國際飯店虹楓度假村千島湖開元度假村旺季1、2、4、5月為入住高峰旺季：五一、國慶、春節(jié)后幾天、夏季旺季為5月-9月7、8月為高峰周末節(jié)假日客戶比較多一般黃金周為客流旺季

27、旺季為3月-11月淡季其他時間為淡季淡季為1-3月，其他時間為淡季冬季11月以后會議較少時為淡季其他時間為淡季其他時間為淡季其他時間為淡季淡季客戶團隊和會議客戶企業(yè)商務(wù)會議以會議+旅行社團為主團隊客戶商務(wù)會議客戶老年團隊和企業(yè)團隊企業(yè)商務(wù)會議商務(wù)客戶比例45%52%45%40%50%40%60%盤點長三角度假供給市場，明顯發(fā)現(xiàn)：長三角商務(wù)度假功能正走向成熟，商務(wù)度假是目前的休閑度假的主要形式之一目前長三角的度假市場明顯存在淡旺季之分，淡季以接待商務(wù)會議客戶和團隊為主，商務(wù)客戶大概為4-5成匯鴻鴻信商務(wù)度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議盤點長三角度假市場，發(fā)現(xiàn)度假項目共性：

28、接待的會議人數(shù)范圍在30-600人之間，通常規(guī)模在100-150人之間，逗留時間在兩天左右，會議場所都配備高端會議設(shè)施酒店名稱蘇州太湖高爾夫酒店南京鐘山索菲特大酒店上海太陽島國際俱樂部千島湖開元度假村上海天馬鄉(xiāng)村俱樂部富春山居蘇州東山賓館天目湖賓館接待人數(shù)150100640360-5003030300-400150逗留時間2天1-2天1-2天2-3天1天2-3天1-2天2天接待企業(yè)多次承辦500強企業(yè)商務(wù)活動上海、杭州等地的業(yè)承辦的會議比較少多為上海企業(yè)上海、南京企業(yè)PS 1 會議廳的設(shè)施都很高端，基本都配備了無線網(wǎng)絡(luò)，投影儀，以及遠程視頻會議設(shè)施，有的甚至配有高端的同聲傳譯設(shè)備，如天目湖賓館

29、 2 一般在風景區(qū)的酒店客房數(shù)量大多為150間左右，會議室容量為300人，但接待人數(shù)為150個左右，這主要取決于酒店房間數(shù)； 會議室規(guī)模不宜過大，酒店的房間數(shù)不宜過多，應(yīng)考慮到淡旺季和閑置率。匯鴻鴻信商務(wù)度假市場價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議盤點長三角度假市場，發(fā)現(xiàn)新的趨勢：以會議論壇為驅(qū)動的復(fù)合型項目出現(xiàn)；品牌五星級酒店是核心價值點資源盤點天目湖涵田中信太湖城區(qū)位江蘇天目湖畔 ，2小時車程覆蓋寧、滬、杭、蘇、錫、常等城市；位于蘇州太湖國家旅游度假區(qū)11.2平方公里的核心區(qū)會議資源“中歐論壇”的永久會址 “中國太湖文化論壇”的永久會址 自然資源天目湖、山地太湖、吳中第一高度“

30、穹窿山”，擁有近5公里的黃金岸線太湖規(guī)模占地4800畝總建面5.76萬方別墅資源涵田私屬酒店別墅由59棟湖景、坡地、森林別墅組成，全部按照白金五星標準建造，并提供管家式服務(wù)。業(yè)主可獨立擁有產(chǎn)權(quán)。 一期項目知湖軒 ：21棟別墅；別墅采用現(xiàn)代中式建筑風格，包括獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅、小高層以及多層公寓核心功能中歐論壇永久會址悅榕莊（Banyan Tree)五星級酒店“中國太湖文化論壇”的永久會址 五星級酒店匯鴻鴻信湯山項目現(xiàn)狀價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議【香樟華蘋溫泉度假酒店】項目概況：香樟華蘋位于湯山鎮(zhèn)寺莊村，由具有頂級溫泉度假運營經(jīng)驗的印尼投資商投資建成，是目前湯山地區(qū)檔次最

31、高純度假型的溫泉度假酒店。 功能構(gòu)成：項目由 14幢單臥別墅和7幢雙臥別墅組成，別墅面積約300-500平方米。每幢別墅都設(shè)有溫泉按摩室、私人泳池和風景優(yōu)美的私人院落、并設(shè)有水療中心（由三間雙人理療室，兩間桑拿房及按摩池組成） 。經(jīng)營狀況：別墅租金美金599899元/天，平常有5060的入住率。 客戶來源：客戶主要來自香港、臺灣、新加坡的企業(yè)老板以及部分外國留學生。 匯鴻鴻信湯山項目現(xiàn)狀【頤尚溫泉度假村】項目概況：由國旅聯(lián)合股份有限公司投資開發(fā)，第一期投資2.5億，占地13.14公頃。功能構(gòu)成：由按五星級標準建設(shè)的度假酒店和大型戶外溫泉主題園區(qū)兩部分組成，各種商務(wù)會議和休閑娛樂配套齊全；有多功

32、能會議室（100人）、小會議室（55人）、客房、餐廳、洗浴、棋牌室等。經(jīng)營狀況：旺季供不應(yīng)求，淡季40%50%的入住率。 客戶來源：主要是旅游團隊和部分散客。 80%上?？蛻簦?0%蘇錫常南京本地客戶。價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議匯鴻鴻信湯山項目現(xiàn)狀【南京軍區(qū)療養(yǎng)院】項目概況：占地45萬多平米，原生態(tài)療養(yǎng)度假區(qū)。功能構(gòu)成：客房中心：由清泉樓和6幢別墅組成，共有218張床位。會務(wù)中心：新建1800平米的會務(wù)樓，設(shè)有大中小7個會議室，可容納200多人開會。娛樂中心：室內(nèi)溫泉游泳館、KTV、足療、按摩、推拿、棋牌室、健身房及各種球類健身活動等。體檢中心：進口 CT 、彩色 B 超

33、、腦超、動態(tài)血壓、動態(tài)心電圖、 800 毫安 X 線機、纖維腸鏡、胃鏡、腹腔鏡、關(guān)節(jié)鏡、全套血液檢測裝置 餐廳：大餐廳（120人），療養(yǎng)員餐廳（60人）經(jīng)營狀況：淡旺季不很明顯?？蛻魜碓矗褐饕?wù)于軍區(qū)療養(yǎng)員。價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議匯鴻鴻信湯山項目現(xiàn)狀【工人療養(yǎng)院】項目概況：1956年創(chuàng)建，占地9.5萬多平米，原生態(tài)療養(yǎng)度假區(qū)。功能構(gòu)成：客房中心：由清泉樓和6幢別墅組成，共有218張床位。 “天泉樓”（280元/天）、“天濟樓”（160元/天）、“天源樓”（360元/天）三星標準客房。餐廳：大餐廳，20間包間。會議室、ktv多功能廳、乒乓球室、自動麻將、洗浴、醫(yī)療、棋

34、牌室、體檢、室內(nèi)游泳池、打靶等經(jīng)營狀況：僅泡溫泉客戶量講，6-9月為淡季。但住院療養(yǎng)的客戶，基本沒有變化，且療養(yǎng)收入占療養(yǎng)院收入的更大比重?？蛻魜碓矗褐饕侨珖と藙谀?、干部定點療養(yǎng)單位。價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議匯鴻鴻信市場觀點價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議基于湯泉鎮(zhèn)本身的資源和屬性可以在長三角旅游市場、養(yǎng)生度假市場、商務(wù)度假市場積極發(fā)展的形勢下發(fā)掘機會，突破周邊項目進行整體水平提高，從而成為長三角區(qū)域知名的旅游勝地。匯鴻鴻信市場觀點價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議南京乃至長三角已形成世界頂級溫泉度假區(qū)的客戶群體，但南京尚未出現(xiàn)例如悅榕

35、莊的度假項目。案例思考匯鴻鴻信湯泉現(xiàn)狀價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議1.片區(qū)優(yōu)勢：p核心優(yōu)勢：豐富溫泉資源， “全國四大療養(yǎng)溫泉”之首，享譽海內(nèi)外。p優(yōu)勢資源：“十里溫泉帶、百畝九龍湖、千年古銀杏、萬只白鷺林、億株雪松田” ； 毗鄰老山國家森林公園，十萬畝老山國家森林公園獨享南京“城市綠肺”之榮耀； 周邊區(qū)域保存悠久的宗教禪修文化資源； 交通便利：長江三橋、長江隧道、寧合高速公路，40分鐘到達南京匯鴻鴻信湯泉現(xiàn)狀價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議2.片區(qū)發(fā)展分析：p區(qū)域熱度低，僅有開發(fā)較成功的山水田園、山河水等別墅項目，停留在單個項目開發(fā)階段，既無法形成品牌效應(yīng)

36、，亦易造成區(qū)域無規(guī)化發(fā)展局面 湯泉如上品璞玉，今“雖有美質(zhì)，在于石間”，若無良工，不理其紋理，簡單鑿琢，則其必與“瓦礫無別” 唯觀其全貌、審其紋理，量料取材、因材施藝，經(jīng)“審玉、開玉、磨碢、上花、打鉆、打眼”道道工序方能成絕品。匯鴻鴻信國際視角（一）價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議美國明尼阿波利斯：一條湖鏈引領(lǐng)城市實現(xiàn)戰(zhàn)略突圍 重塑城市空間，流域整合構(gòu)筑城市建設(shè)概況 明尼阿波利斯位于明尼蘇達州東南部，跨密西西比河兩岸，面積142.5平方公里，人口36.8萬核心特色 水晶珠鏈般的“明尼阿波利斯公園體系”，以環(huán)繞城區(qū)的鏈狀水體為核心，以水畔的風景路整合各種公園、場地及休閑設(shè)施為一個

37、體系，為該市的地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)做出了不菲的貢獻。主題豐富，功能多樣的濱水空間 被分為7個不同主題的區(qū)域，最具代表性的為西南部的“湖鏈”區(qū)，該區(qū)由四個不同休閑定位打造的湖組成，分別為野餐地、水上運動場所、觀鳥景區(qū)與自然濕地，使游客可以游覽四個不同的景點。綜合效益經(jīng)濟效益：公園體系周圍的房價大幅上升，1883年時，洛林公園周邊地價為每公頃12108美元，19年后為每公頃118756美元，漲幅近十倍；環(huán)境效益：截止2004年底，它在不斷擴張的城市圈中保留了近2592平方公里的綠地系統(tǒng)，被譽為“美國十大綠化最成功城市”。【借鑒意義】利用區(qū)域特色，整合資源優(yōu)勢，重塑城市格局，體系化特色建設(shè)，實現(xiàn)區(qū)域價值全

38、面提升匯鴻鴻信國際視角（二）價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議美國圣安東尼奧：一條河流引領(lǐng)洼地旅游異軍突起 以河流為載體，聚集旅游產(chǎn)業(yè)，打造城市金牌旅游名片概況 美國德克薩斯州南部，面積近100平方公里，居民約100萬人核心特色圣安東尼奧濱河休憩帶，全河流以主題分為4各部分，從上游開始依次是：1、積聚大量藝術(shù)和自然博物館的博物館區(qū)；2、以Riverwalk為中心的核心商業(yè)休閑區(qū)；3、河道景觀區(qū)；4、歷史游覽 休閑娛樂從而形成一個偌大的開放式景區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：旅游業(yè)：整個圣安東尼奧每年接待2000萬游客，濱河帶每年吸引800萬游客；商務(wù)會展業(yè)：San Antonios Henry B.

39、Gonzale會議中心（2.18億美金，14萬平方米），一個新會議酒店，農(nóng)業(yè)綜合企業(yè)的農(nóng)作物交易市場，一個物流港口，專業(yè)會議目的地【借鑒意義】利用河流為依托整合原有旅游資源，逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，采取不同主題對河流進行分段打造，營造多元空間匯鴻鴻信國際視角（三）價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議日本溫泉：雪景溫泉，“風呂之國”的視覺盛宴概況 日本藥研溫泉、馬文溫泉等地利用其特殊的地理優(yōu)勢，將溫泉與雪景觀賞有機結(jié)合，游客身在熱騰騰泉水中，抬頭即見皚皚白雪，即便在號稱“溫泉王國”的日本也是奇景。每年吸引數(shù)以萬計的國內(nèi)外游人，成為當?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)支柱【借鑒意義】將溫泉旅游與周邊自然風光集合起

40、來，相輔相成，多元發(fā)展，打造區(qū)域獨特的旅游主題匯鴻鴻信國內(nèi)案例（一）價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議北京小湯泉溫泉科學整合資源，打造溫泉圣地概況位于北京昌平，北京市安定門外東北公里處，核心特色是一家集娛樂休閑、溫泉療養(yǎng)、度假會議為一體的綜合性花園式“四星級溫泉酒店 ”度假村綜合效益：經(jīng)濟效益：小湯山鎮(zhèn)注重溫泉資源科學管理和綜合利用，使溫泉利用企業(yè)得到很大發(fā)展，這些企業(yè)為社會提供從業(yè)崗位4572個，地熱產(chǎn)業(yè)年直接收益達1.9億元，間接效益4億多元，現(xiàn)在每年接待人次能夠達到30萬-50萬人；環(huán)境效益：小湯山鎮(zhèn)植樹造林，綠化美化工作取得了顯著的成效，森林覆蓋率達到 26.1%，建成區(qū)

41、綠化覆蓋率達到51%，人均公共綠地面積達53平方米匯鴻鴻信國內(nèi)案例（二）價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議烏鎮(zhèn)打造文化主題，古鎮(zhèn)煥然新生概況1300年歷史的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，中國首批十大歷史文化名鎮(zhèn)和中國魅力名鎮(zhèn)之一。烏鎮(zhèn)位于浙江省北部豐饒的杭嘉湖平原，地處上海、杭州、蘇州三大城市構(gòu)成的金三角中心位置。核心特色完整地保存著原有的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的風貌和格局。全鎮(zhèn)以河成街，橋街相連，依河筑屋，深宅大院，重脊高檐，河埠廊坊，過街騎樓，穿竹石欄，臨河水閣，古色古香，水鎮(zhèn)一體，呈現(xiàn)一派古樸、明潔的幽靜，是江南典型的“小橋、流水、人家”。綜合效益烏鎮(zhèn)景區(qū)已成為中國乃至世界范圍內(nèi)的知名景區(qū)品牌。年接待中

42、外游客350萬人次，并保持10年穩(wěn)步增長?！窘梃b意義】響應(yīng)政府號召，開發(fā)打造文化名鎮(zhèn)，利用自然資源優(yōu)勢，適度開發(fā)，結(jié)合商業(yè)元素，經(jīng)濟可時續(xù)發(fā)展匯鴻鴻信項目思考價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議借鑒國內(nèi)外案例，唯有整合資源、整體規(guī)劃、打造主題化體系化旅游休閑名區(qū)，方能實現(xiàn)湯泉的區(qū)域戰(zhàn)略突圍，方能將其打造成長三角的溫泉度假中心，南京的國際休閑旅游標簽，江北的生態(tài)經(jīng)濟引擎！反觀湯泉：一邊是極佳的溫泉資源，豐富的生態(tài)景觀，悠久的歷史宗教文化；一邊是無序的區(qū)內(nèi)開發(fā)，基礎(chǔ)薄弱和規(guī)模過小的旅游產(chǎn)業(yè)項目定位匯鴻鴻信項目價值分析價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議衍生產(chǎn)業(yè)溫泉酒店娛樂設(shè)

43、施商務(wù)會展運動配套養(yǎng)生場所文化盛宴生態(tài)農(nóng)業(yè)餐飲業(yè)核心資源溫泉優(yōu)勢資源老山生態(tài)森林 +悠久宗教歷史文化衍生價值休閑度假觀光旅游商務(wù)會議養(yǎng)生健體高端居住娛樂購物根植于湯泉獨有的自然人文資源，衍生而出的的旅游價值，不僅會帶來旅游業(yè)的騰飛，也將聯(lián)動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展匯鴻鴻信屬性定位價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議擁有眾多資源的湯泉，是一個景區(qū)，也是一個“新市鎮(zhèn)”一個景區(qū)具備休閑、旅游、觀光、可參與性以及可經(jīng)營性綜合的城市功能項目包括旅游、休閑、居住、商業(yè)、觀光可經(jīng)營性是一座可持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展的城中心性質(zhì)項目建成后必定成為周邊區(qū)域乃至全中國當之無愧的領(lǐng)軍者，將成為浦口新區(qū)的經(jīng)濟、文化和休閑度假

44、中心匯鴻鴻信屬性定位價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議這是一座什么樣的“鎮(zhèn)”？ 是一個游憩的鎮(zhèn)游（動）餐飲/購物/娛樂/觀光/健身憩（靜）休閑/會議/居住/養(yǎng)生匯鴻鴻信市場定位價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議國內(nèi)客源市場定位基礎(chǔ)市場江蘇、浙江、安徽拓展市場京津塘、珠三角地區(qū)、山東、山西、廣西等機會市場國內(nèi)其他地區(qū)入境客源市場定位基礎(chǔ)市場港澳臺、日韓地區(qū)拓展市場美洲、歐洲地區(qū)機會市場世界其他地區(qū)匯鴻鴻信總體定位價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議以溫泉為依托，整合老山生態(tài)資源、歷史文化、禪修宗教等特色資源，復(fù)合休閑度假、商務(wù)、娛樂、居住等多種功能為一體，

45、打造成長三角一流、國內(nèi)知名，體現(xiàn)國際標準的溫泉旅游度假中心?？?體 定 位 ：開發(fā)思考匯鴻鴻信項目成功運作的意義價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議湯泉1500畝溫泉主題綠色度假鎮(zhèn)的打造，將是一把開啟老山片區(qū)生態(tài)旅游休閑中心的金鑰匙！區(qū) 域 價 值社 會 效 益 ： 城 市 形 象 提 升 + 區(qū) 域 品 牌 形 象 樹 立 + 減 緩 就 業(yè) 問 題經(jīng) 濟 效 益 ： 土 地 價 值 最 大 化 + 區(qū) 域 運 營 價 值 最 大 化 + 增 加 政 府 稅 收實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展匯鴻鴻信項目成功運作的意義價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議品 牌 價 值 、 長 三

46、 角 次 區(qū) 域 綜 合 休 閑 度 假 服 務(wù) 中 心 、 南 京 高 端 度 假 居 住 金 質(zhì) 名 片 、 浦 口 生 態(tài) 經(jīng) 濟 發(fā) 展 引 擎全國知名溫泉旅游度假村匯鴻鴻信項目運作原則價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議1. 明確各方主體利益訴求，通過合作平臺，恰當有效的協(xié)調(diào)好各方利益關(guān)系各主體方利益訴求改變湯泉片區(qū)現(xiàn)狀，提升區(qū)域形象；以旅游業(yè)為引擎，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；解決就業(yè)問題，產(chǎn)生良好社會效益；吸引投資，增加稅收，回收基礎(chǔ)設(shè)施投資；取得良好的群眾口碑整合高端資源，實現(xiàn)項目品牌、經(jīng)濟綜合效益最大化，實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展；土地具備二級開發(fā)條件且成本合理；具備開發(fā)物業(yè)相應(yīng)的

47、高端市場氛圍；通過開發(fā)獲取相應(yīng)利潤；具備良好的政府政策支持合理的拆遷置換政策；解決農(nóng)民就業(yè)問題；政府層面的利益訴求運營商（匯鴻鴻信）的利益訴求二級開發(fā)商（合作開發(fā)企業(yè)）利益訴求居民（回遷或購房客戶）的利益訴求居住環(huán)境良好，配套齊全，提高居住水平；在獲得土地一級開發(fā)權(quán)基礎(chǔ)上對湯山區(qū)域進行總體規(guī)劃、改造，將土地綜合效益最大化匯鴻鴻信項目運作原則價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議以點帶面開發(fā)時序指導(dǎo)原則初期開發(fā)的土地規(guī)模不宜過大，以高品質(zhì)的綜合示范區(qū)開發(fā)，帶動區(qū)域土地整體升值是更為理想的選擇把握時間價值合理安排一級土地開發(fā)及拆遷工作的節(jié)奏，避免后期拆遷成本過高，通過房地產(chǎn)的價值增長效應(yīng)

48、抵消不斷提高的拆遷成本。優(yōu)先開發(fā)具有較好的交通、景觀條件并且拆遷量小的土地，形成增長點，再逐步深入開發(fā)其他地塊。先易后難分期開發(fā)湯泉規(guī)模較大，不宜全面開花，應(yīng)根據(jù)新城的生命周期理論進行合理分期，進行有序開發(fā)。2.開發(fā)時序指導(dǎo)原則：以點帶面、先易后難、分期開發(fā)、把握時間價值匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議1.空間結(jié)構(gòu)分析目前土地利用規(guī)劃溫泉城東至寧淮高速高架橋，南至老山，西至312國道高架橋，北至寧西鐵路，總面積約15平方公里。用地以老鎮(zhèn)區(qū)為中心，逐步向東西兩側(cè)擴展，以西側(cè)十里溫泉帶為主要拓展方向，分梯次逐步開發(fā)。類型面積規(guī)劃總面積15平方公里鎮(zhèn)區(qū)2.5平方公

49、里已出讓土地5.35平方公里企業(yè)及村莊用地1.47平方公里剩余可開發(fā)用地5.68平方公里匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議1.空間結(jié)構(gòu)分析交通概況交通相對便利長江三橋長江隧道寧合高速公路40分鐘到達南京 1小時城市圈范圍內(nèi)匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議湯泉鎮(zhèn)旅游資源豐富，囊括溫泉、森林、坡地、濕地等；溫泉、森林等自然資源主要集中在中西部；生態(tài)農(nóng)業(yè)、民族宗教文化產(chǎn)業(yè)主要集中在東部1.空間結(jié)構(gòu)分析資源布局分析匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議2.空間發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展理論區(qū)域發(fā)展模式理論溯源區(qū)域發(fā)展

50、的支撐力在何處？ “新市鎮(zhèn)”還是僅僅1500畝？ 區(qū)域發(fā)展有何規(guī)律？ 匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議2.空間發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展理論區(qū)域發(fā)展理論模式 被動擴張模式 主動擴張模式 （）邊緣導(dǎo)向發(fā)展模式（）交通導(dǎo)向發(fā)展模式（）行政導(dǎo)向發(fā)展模式（）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展模式（）旅游導(dǎo)向發(fā)展模式匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議2.空間發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展理論區(qū)域發(fā)展模式適用條件行政導(dǎo)向型發(fā)展模式適用條件適用于區(qū)域擴張初期，其典型特征是居民傾向于向區(qū)域中心聚集，政府采取主動搬入的策略，帶動新區(qū)發(fā)展 適用于區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，需要轉(zhuǎn)移重大產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多方比較，

51、選擇新城（新區(qū)）進行發(fā)展 適用于區(qū)域具備優(yōu)美旅游資源，而區(qū)域處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，通過旅游業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的崛起，推動整個區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型發(fā)展模式適用條件旅游導(dǎo)向型發(fā)展模式適用條件匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議2.空間發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展理論綜合而言，本區(qū)域適宜借助溫泉旅游文化作為增長極，以成熟配套為啟動點，以旅游產(chǎn)業(yè)為爆發(fā)點。優(yōu)越溫泉資源山景資源豐富自然環(huán)境優(yōu)美特色宗教文化產(chǎn)業(yè)輻射范圍不大旅游導(dǎo)向型發(fā)展模式湯 泉 溫泉會務(wù)酒店度假區(qū) 服務(wù)于企業(yè)商務(wù)與旅游度假市場 溫泉旅游休閑服務(wù)區(qū) 服務(wù)于溫泉休閑度假娛樂市場 溫泉文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 服務(wù)于企業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與康復(fù)療養(yǎng)市場 溫

52、泉花園社區(qū)與別墅區(qū) 服務(wù)于綠色生態(tài)人居市場溫泉花園社區(qū)與別墅區(qū)2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議溫泉會務(wù)酒店度假區(qū)溫泉旅游休閑服務(wù)區(qū)溫泉文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)溫泉花園社區(qū)與別墅區(qū)酒店案例鏈接悅榕莊匯鴻鴻信項目運作思路2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議悅榕莊將高品位的度假村帶入了中國，它集高端酒店及會務(wù)設(shè)施群、零售娛樂、公寓宅邸為一體，以頂級溫泉SPA享譽全國。p悅榕SPA三大特色機構(gòu)：水療機構(gòu)（核心）/ 芳香按摩機構(gòu)（特色）/ 美容、護膚機構(gòu)（基礎(chǔ)）p除住宿及SPA服務(wù)外，酒店另提供多種觀光及徒步旅行服務(wù)，

53、以延伸服務(wù)的方式區(qū)別于其它酒店，提高競爭力p悅榕莊旗下還設(shè)有精品零售店，通過將商品打折銷售給住戶、贈送給在酒店舉行會議、婚禮等活動的大型客戶等方式，增加酒店品牌美譽度，達到品牌推廣的目的【借鑒意義】將SPA酒店與度假村融合，為目標客戶提供完美的旅游假日場所。通過服務(wù)高端化、多元化、細節(jié)化，闡釋“高端度假村”含義。會務(wù)酒店度假區(qū)：融入國際化的創(chuàng)新p 為了提高溫泉旅游度假的檔次，要適當融合高檔次產(chǎn)品設(shè)計，引進超五星酒店，納入住宿、餐飲、娛樂、康體等功能為一體，但這些項目不應(yīng)該影響或妨礙溫泉主題的展示，喧賓奪主匯鴻鴻信項目運作思路2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建

54、議匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)p 會務(wù)酒店篇/配套參考通過建筑設(shè)計手法設(shè)置下沉庭院或適當?shù)闹参镎系K；在與溫泉池緊鄰的室內(nèi)設(shè)置部分溫泉附屬設(shè)施，如按摩室，桑拿房等； u庭院內(nèi)的溫泉可以做為庭院的重要私密景觀之一，對于促進室內(nèi)外的交流和互動非常重要；u建議室外溫泉采用木亭或者天棚等小品實現(xiàn)半遮蓋的效果會務(wù)酒店內(nèi)的溫泉體驗匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議p 會務(wù)酒店篇/配套參考會務(wù)酒店內(nèi)的會議中心2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)功能齊備、設(shè)施先進的會議中心，是集展覽、會議、信息、交易、商貿(mào)洽談、大型活動為一體

55、的商務(wù)交流平臺。匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議p 會務(wù)酒店篇/配套參考2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)會務(wù)酒店內(nèi)的康體理療中心以溫泉為核心，打造養(yǎng)生主題；聘請專門的心理醫(yī)生，對現(xiàn)代生活中，生活節(jié)奏快、壓力大的高端人士進行心理輔導(dǎo)放松心靈；引進國外的水療技術(shù)結(jié)合，打造水療中心，療養(yǎng)同時放松身心。引入芳香精油療法、瑜伽理療法等使精神呈現(xiàn)最舒適的狀態(tài)。匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議p 會務(wù)酒店篇/配套參考2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)會務(wù)酒店內(nèi)的健體中心極力推進康體中心、拓展中心與戶外運動中心聯(lián)動發(fā)展成區(qū)域熱點體育健身區(qū)；保齡球館、壁球館

56、、射箭館、攀巖館等相對稀缺設(shè)施使業(yè)主感受自身價值的體現(xiàn)和提升；舞蹈、康體健身等各種設(shè)施及服務(wù)為業(yè)主樹立健康觀念；p 古老的東方，具有悠久歷史，而今更需融古典文化與現(xiàn)代藝術(shù)之中，傳達一種逝去已久的情結(jié)；p 不需要國家或區(qū)域化的東方標簽，以東方湯泉為個性，強調(diào)自然生長的個性與情調(diào)；p 溫泉旅游休閑功能區(qū)可以工坊、書院、村落的形式傳達給游客，形成故事點，從而帶來熱效；匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議旅游休閑度假區(qū)：融入文化的傳承2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)p 濃厚的人文氛圍，自然氣息，離不開藝術(shù)的造詣與感染，有了藝術(shù)，它將是一個多彩的空間，有了吸納人氣的源泉；價值研判

57、市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議項目運作思路文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)：融入藝術(shù)的感染匯鴻鴻信項目運作思路2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)p 溫泉本是大自然對人類的恩賜，需要創(chuàng)造一種和諧流暢的環(huán)境氛圍。我們不僅是在創(chuàng)造休閑氛圍，更是在創(chuàng)造沒有壓力和日常生活形成反差的休閑氛圍；p 尊重私密是人際和諧的前提，融大自然的和諧，保證居住的私密性；匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議花園社區(qū)和別墅區(qū)：融入自然、與人相融2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)p借鑒街區(qū)或住區(qū)組團的建筑壁面的壁畫、植物花卉等的指向性處理，營造出東方花園小鎮(zhèn)的氣場；p 充分利用自然資源，調(diào)度生態(tài)文化；圖例是非洲文化與歐洲

58、文化小鎮(zhèn)案例參考匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議花園社區(qū)：融入生態(tài)的感恩2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)p 長長的海岸線是生活的美麗天際線的象征，p 沿途一排排的住宅：p 中式的、日式的，歐式的；p 或現(xiàn)代、或?qū)庫o、或典雅；p 背倚廣闊的高爾夫球場，星狀般疏落在自然優(yōu)美的土地上，p 這時候，房子成了大自然不可或缺的一部分，p 少了它，就仿佛少了一種生活的主體精神。匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議別墅區(qū)：融入自然的高貴2.空間發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)建 筑 的 自 由低密度住宅示意匯鴻鴻信項目運作思路價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考

59、合作建議自 然 的 生 長低密度住宅示意價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議項目運作思路合作建議匯鴻鴻信開發(fā)商簡介價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議u作為大型的省屬外貿(mào)企業(yè)集團，匯鴻是一家從事房地產(chǎn)、針織、服裝、外貿(mào)、食品、醫(yī)保等產(chǎn)業(yè)的多元化綜合型產(chǎn)業(yè)控股集團。資產(chǎn)總額近154億元，凈資產(chǎn)約75億元，經(jīng)濟效益在省級外貿(mào)公司中名列前茅；u目前集團在美國、英國、日本、香港等國家和地區(qū)均設(shè)立海外子公司；u鴻信地產(chǎn)是匯鴻集團旗下的房地產(chǎn)企業(yè)，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及配套服務(wù)，在寧耕耘十余年，成功開發(fā)多個品牌項目，目前在建的有知名別墅項目“山河水”“云深處”等匯鴻集團簡介山

60、河 水 實 景匯鴻鴻信價值研判市場發(fā)現(xiàn)案例思考項目定位開發(fā)思考合作建議1、一級土地開發(fā)模式開發(fā)模式無序開發(fā)式政府主導(dǎo)式政企結(jié)合式借殼上市式合作方式開發(fā)商完全根據(jù)自己意愿拿地，自行做一級和二級開發(fā)成立土地儲備機構(gòu)或?qū)ｉT成立由政府主導(dǎo)的國有公司承擔一級開發(fā)政府委托方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商；另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完