房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1. 交通條件及周邊配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象坐落于福州市臺(tái)江區(qū)鰲峰街鰲興路133 號(hào)，鰲峰苑小區(qū)臨區(qū)域內(nèi)主要道路有鰲興路、福光南路等，小區(qū)附近有56 路、 59 路、 112 路、 126 路、 129 路等路公交車通過(guò)，交通比較便捷，小區(qū)環(huán)境一般。小區(qū)周邊有臺(tái)江第三中心小學(xué)鰲峰分校、福州八中鰲峰初級(jí)中學(xué)、福州三十八中、鱷魚(yú)公園、永輝超市、鰲峰醫(yī)院等，生活配套設(shè)施比較完善。2. 建筑物基本情況本次估價(jià)對(duì)象為福州市臺(tái)江區(qū)鰲峰街鰲興路133 號(hào)鰲峰苑 15#樓 404 單元房地產(chǎn)，現(xiàn)狀用途為住宅，證載用途為住宅。根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘查獲取的資料及委托方提供的房屋所有權(quán)證榕房

2、權(quán)證R 字第 0514956 號(hào)，估價(jià)對(duì)象為鋼混估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)，屋面為坡屋面。建成于2003 年，用途為普通住宅，地上共6層 , 位于地上 4 層，戶型為兩室兩廳兩衛(wèi)一廚，朝向?yàn)槟媳毕?，建筑面積為100.92平方米，層高為2.8 米。3. 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證榕房權(quán)證R 字第 0514956 號(hào)，證載房屋所有權(quán)人為余依偙，證載建筑面積為100.92 平方米。該房產(chǎn)為普通商品房，鋼混結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)年限為 70 年。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于福州市臺(tái)江區(qū)鰲峰街鰲興路133 號(hào)鰲峰苑 15#樓 404 單元。鰲峰街位于臺(tái)江區(qū)東部，東面、北面與晉安區(qū)交界，由閩江北岸九孔閘沿光明港至連江

3、路西側(cè)光明港支流向南至東濱一橋。鰲峰苑小區(qū)正門對(duì)面是光明世家小區(qū)，西南方永輝超市和福建海洋職業(yè)技術(shù)學(xué)院，委估對(duì)象地處二環(huán)至三環(huán)之間，繁華程度欠缺，交通方便，周圍環(huán)境一般，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。三、市場(chǎng)背景分析今年以來(lái)，福州市結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹國(guó)家和省里出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，堅(jiān)持多措并舉，多管齊下，通過(guò)綜合調(diào)控和引導(dǎo)，著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。供求關(guān)系得到了改善，投機(jī)性、投資性需求得到遏制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到有效控制。上半年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資278.60 億元，同比增長(zhǎng)103.7%，增速比一季度加快 36.57 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全市同期城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重為29.8

4、5%。拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的因素: 一是開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆楦撸恋刭?gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)147.65 億元，同比增長(zhǎng)3.65 倍。土地購(gòu)置面積達(dá) 184.84 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.8 倍，二是舊屋區(qū)危舊房改造力度加大，五城區(qū)完成危舊房拆遷354 萬(wàn)平方米帶動(dòng)擴(kuò)大了投資規(guī)模。商品房銷售產(chǎn)生較大波動(dòng)，呈逐月下降態(tài)勢(shì)。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，今年上半年，市區(qū)商品房成交面積148.87 萬(wàn)平方米，同比下降39.57%。市區(qū)商品房簽約套數(shù)18634 套，比去年同期減少40.3%，其中住宅 9568 套，比去年同期減少61.4%。房地產(chǎn)新政改變了市場(chǎng)預(yù)期，直接影響了市場(chǎng)成交量。非住宅占商品房銷

5、售總套數(shù)的49%，比去年同期 21%提高了 27 個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積占比從去年同期的14%上升至29%，提高 15 個(gè)百分點(diǎn)。二手房交易量繼續(xù)下滑。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年市區(qū)二手房成交19803套，成交面積 214.91 萬(wàn)平方米，成交金額76.01 億元，分別比去年同期增長(zhǎng)1.62%、30.78%和 44.4%，其中二手住宅交易 15794 套，成交面積 155.62 萬(wàn)平方米，成交金額 56.62 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) 9.32%、 11.13%和 18.93%。但“國(guó)發(fā) 10 號(hào)文件”出臺(tái)后，二手房實(shí)際成交量呈逐步下降趨勢(shì)。 6 月份市區(qū)二手房成交 3112 套，成交面積 35.

6、27 萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降12.54%和 11.45%，其中二手住宅交易 2364 套，成交面積 23.07 萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降17.75%和 18.63%。未來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展得有利因素 : 一是福州作為海西發(fā)展得省會(huì)城市和宜居城市，特別是福州實(shí)施“一區(qū)兩翼多極”的發(fā)展布局，動(dòng)車組開(kāi)通運(yùn)行和地鐵開(kāi)工建設(shè)有效地提升福州發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大了發(fā)展空間。二是隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的加速發(fā)展，將帶動(dòng)了商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展 ; 三是政府加快重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，包括舊屋區(qū)改造，將推動(dòng)拆遷安置房建設(shè) ; 四是保障性住房建設(shè)力度加大，不但可以拉動(dòng)投資，也有利于改善市場(chǎng)供應(yīng)。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以估

7、價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)估價(jià)的客觀性。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為住宅，與其所處區(qū)域配套設(shè)施功能相符，根據(jù)同一區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利。五、估價(jià)方法選用房地產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、重置成本法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及我們所掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，本公司接受委托后，估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的

8、材料，為使評(píng)估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究，選取市場(chǎng)比較法作為本次評(píng)估的基本方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的基本計(jì)算公式為:房地產(chǎn)價(jià)值 =可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程根據(jù)市場(chǎng)法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，最終求得估價(jià)對(duì)象房屋建筑物的總價(jià)值。1、選擇估價(jià)交易實(shí)例評(píng)估人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)比較選擇地理位置、結(jié)構(gòu)、用途相近的三個(gè)比較實(shí)例。案例 A:

9、 鰲峰苑小區(qū)一套 3 室 2 廳 2 衛(wèi)住宅，所在樓層 6 層( 總層數(shù) 7 層) ，竣工時(shí)間 2003 年，建筑面積 134 平方米，交易時(shí)間 2010 年 5 月，出售價(jià)格 69.8 萬(wàn)元，正常交易。案例 B: 鰲峰苑小區(qū)一套 4 室 2 廳 2 衛(wèi)住宅，所在樓層 6 層( 總層數(shù) 6 層) ，竣工時(shí)間 2003 年，建筑面積 151 平方米，交易時(shí)間 2010 年 1 月，出售價(jià)格 80.3 萬(wàn)元，正常交易。案例 C: 榕江新天地一套 3 室 2 廳 1 衛(wèi)住宅，所在樓層一層 ( 總層數(shù)八層 ) ，竣工時(shí)間 2004 年，建筑面積 98 平方米，交易時(shí)間 2010 年 3 月，出售價(jià)格

10、60 萬(wàn)元，正常交易。比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見(jiàn)表1。表 1. 房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表物業(yè)類型 : 住宅項(xiàng)目案例A案例B案例C鰲峰苑 3室2廳2衛(wèi)鰲峰苑 4室2廳2衛(wèi)榕江新天地 3室2廳1衛(wèi)項(xiàng)目名稱房屋坐落鰲興路鰲興路 鰲峰路建筑結(jié)構(gòu)鋼混 鋼混 鋼混 成交總價(jià) ( 萬(wàn)元 ) 69.8 80.3 602 面積 (m) 134 151 9825209 5318 成交單價(jià) ( 元 /m) 6122成交日期 2010/5/11 2010/1/5 2010/3/9 (年 / 月 / 日 )住宅住宅住宅用途所處樓層 / 總層數(shù)自然層第 6 層/7 層 自然層第 6 層/6 層 自然層第 1 層/

11、8 層低檔裝修低檔裝修低檔裝修裝 修建成年份 2003 年 2003 年 2004 年二手房 g 二手房 g 二手房 g 備 注2、價(jià)格影響因素比較將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象住宅單元的價(jià)格影響因素進(jìn)行比較，如下表:表 2. 房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格影響因素說(shuō)明表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C鰲峰苑 15#樓鰲峰苑 3 室 2 廳鰲峰苑 4 室 2 廳榕江新天地 3 室項(xiàng)目名稱 404 單元2衛(wèi)2衛(wèi)2廳1衛(wèi)住宅用途住宅住宅住宅出讓 土地類型出讓 出讓 出讓居住四級(jí)居住四級(jí)居住四級(jí)地段等級(jí)居住四級(jí)26981 6345 成交單價(jià) ( 元 /m) 6122低檔裝修 低檔裝修 低檔裝修 室內(nèi)裝修 低檔裝修交易情況

12、正常 正常 正常 正常2010-5-11 2010-1-5 2010-3-9交易日期人流量一般，商人流量一般，商人流量一般，商人流量一般，商繁華程度服繁華度較低服繁華度較低服繁華度較低服繁華度一般位于鰲興路南位于鰲興路南位于鰲興路南位于鰲峰路北區(qū)側(cè)，交通便捷度側(cè)，交通便捷度側(cè)，交通便捷度側(cè)，交通便捷度交通便捷程度域一般一般一般較好因素 公共配套較一公共配套較一公共配套較一公共配套較一公共配套設(shè)施完備程度般般般般綠化程度、環(huán)境綠化程度、環(huán)境綠化程度、環(huán)境綠化程度、環(huán)境環(huán)境及景觀條件 景觀條件一般 景觀條件一般 景觀條件一般 景觀條件一般建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混2003 年 2003 年

13、2003 年 2004 年 建成年份小區(qū)配套一般 一般 一般 一般小區(qū)環(huán)境一般 一般 一般 一般多幢小高層住小區(qū)規(guī)模多幢多層住宅，多幢多層住宅，多幢多層住宅，宅，普通住宅小品牌檔次普通住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)個(gè) 區(qū) 別因 樓宇檔次無(wú)電梯無(wú)電梯無(wú)電梯無(wú)電梯素 2100.92 134 151 98面積 (m)自然層第 4 層自然層第 6 層/7 自然層第 6 層 /6 自然層第 1 層/8 所處樓層 / 總層數(shù)/6層層層層單元位置 中間單元 中間單元 中間單元 東側(cè)單元朝 向 東南朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向臨街狀況 一般 一般 一般 較好3、可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ) :根據(jù)選擇出可

14、供比較的實(shí)例的相關(guān)信息，由于估價(jià)結(jié)果不含其室內(nèi)二次裝修價(jià)值，可比實(shí)例 A、B、C 成交時(shí)均為低檔裝修，故應(yīng)將可比實(shí)例A、B、C 的成交價(jià)中剔除其二次裝修的價(jià)值。表 3. 各可比實(shí)例剔除二次裝修后的價(jià)格可比實(shí)例可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C榕江新天地 3室2廳1鰲峰苑 3室2廳2鰲峰苑 4室2廳2項(xiàng)目衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)室內(nèi)二次裝修情況低檔裝修低檔裝修低檔裝修成交單價(jià) ( 元 / 平方米 ) 6122 5209 5318扣除額 300 元/平方米不含二次裝修的單價(jià) ( 元 4909 5018 5822 /m2)4、因素修正將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比較從交易情況、交易日期、區(qū)域因素、?個(gè)別因素四個(gè)方面進(jìn)

15、行修正得出如下系數(shù):(,) 、交易情況修正 :交易實(shí)例 , 、 , 、 , 均為正常交易，不進(jìn)行交易情況修正，修正系數(shù)為100/100 。(,) 、交易日期調(diào)整 :根據(jù)本公司掌握的資料結(jié)合福房指數(shù)，估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)價(jià)格從 2009 年 01 月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，平均每月比上月漲幅取 0.5%?？杀葘?shí)例 A、 B、 C 分別距估價(jià)時(shí)點(diǎn) 8 個(gè)月、 12 個(gè)月、 10 個(gè)月，故交易日期調(diào)整系數(shù)如下 :8 可比實(shí)例 A:(1+0.5%)= 1.0412 可比實(shí)例 B:(1+0.5%)= 1.0610 可比實(shí)例 C:(1+0.5%)= 1.05(,) 、區(qū)域因素調(diào)整 :以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為

16、準(zhǔn)，可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好的調(diào)整值為正， ?差的調(diào)整值為負(fù)，具體調(diào)整如下表 4:可比實(shí)例 ,可比實(shí)例 ,可比實(shí)例 ,區(qū)域因素比較結(jié)果調(diào)整值比較結(jié)果調(diào)整值 比較結(jié)果調(diào)整值地段等級(jí)相同0相同0相同0繁華程度相當(dāng) 0相當(dāng) 0略好 +1相當(dāng) 交通便捷程度 0 相當(dāng) 0略好 +1 公共配套設(shè)施完相當(dāng)0相當(dāng) 0相當(dāng)0 備程度景觀和環(huán)境條件相當(dāng)0相當(dāng)0略好+3合 計(jì) 100/100 0 100/100 0 100/105 0(,) 、個(gè)別因素調(diào)整 :以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為準(zhǔn)，可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好的調(diào)整值為正， ?差的調(diào)整值為負(fù)，具體調(diào)整如下表 5:可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 個(gè)別因素比較結(jié)果調(diào)整

17、值比較結(jié)果調(diào)整值 比較結(jié)果調(diào)整值結(jié)構(gòu)質(zhì)式相同 0相同0 相同0新舊程度相同0相同0略新+1 小區(qū)配套相當(dāng)0相當(dāng)0相當(dāng)0小區(qū)環(huán)境相當(dāng) 0相當(dāng) 0相當(dāng) 0小區(qū)規(guī)模、品牌檔次相當(dāng) 0相當(dāng) 0相當(dāng) 0面積略大-2略大-3相當(dāng)0樓層略差-1略差-1略差-4單元位置相當(dāng)0相當(dāng)0略好+2 朝向相當(dāng)0相當(dāng)0略好+2 臨街狀況相當(dāng)0相當(dāng)0略好+2合 計(jì)100/97 -3 100/96 -4 100/105 +5 5、比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算( 表6)可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 項(xiàng) 目4909 5018 5822可比實(shí)例單價(jià) ( 元/ 平方米 )交易情況修正系數(shù)100/100 100/100 100/100交易日期調(diào)

18、整系數(shù)104/100106/100 105/100區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)100/100 100/100 100/100個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)100/97 100/96 100/105比準(zhǔn)單價(jià) ( 元/ 平方米 ) 5263 5541 5545由于可比實(shí)例比準(zhǔn)單價(jià)較接近，故采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)單價(jià) :(5263+5541+5545)?3=5450( 元/ 平方米 )6、鰲峰苑 15#樓 404 單元市場(chǎng)價(jià)值求取 :鰲峰苑 15#樓 404 單元建筑面積為100.92 平方米，則 :5450×100.92=550014( 元 ) 。7、賣方相關(guān)稅費(fèi)預(yù)扣 :由于本次估價(jià)為委托方申請(qǐng)按揭

19、貸款使用，故本次估價(jià)在進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算時(shí)，以假設(shè)委托方在估價(jià)時(shí)點(diǎn)獲得估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)為前提進(jìn)行測(cè)算。本次估價(jià)所測(cè)算的相關(guān)稅費(fèi)指針對(duì)本次估價(jià)目的，假設(shè)估價(jià)對(duì)象抵押權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)時(shí)，處分該房地產(chǎn)時(shí)賣方發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)。估價(jià)對(duì)象單元建筑面積為100.92 平方米，單元單價(jià)為5450 元 / 平方米，為普通住宅，根據(jù)福州市現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象若在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)以本次估價(jià)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行交易，需繳納如下稅費(fèi): 交易手續(xù)費(fèi) 3 元/ 平方米 ,業(yè)稅及附加 5.55%，個(gè)人所得稅1.0%，即 :營(yíng)單元相關(guān)稅費(fèi) =550014×(5.55%+1.0%)+3×100.92=363

20、28.68( 元 ) ，取整為36329 元。綜上所述，若本估價(jià)對(duì)象抵押權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)時(shí)，處分該房地產(chǎn)時(shí)賣方發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)為 36329 元。8、預(yù)扣除賣方相關(guān)稅費(fèi)后評(píng)估額單元預(yù)扣除賣方相關(guān)稅費(fèi)后評(píng)估額=550014-36329=513685(元) 。稅后房地產(chǎn)單元單價(jià) =513685?100.92=5090(元 / 平方米 ) 。綜上所述，估價(jià)對(duì)象扣除相關(guān)稅費(fèi)后評(píng)估額為513685 元。 七、估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用市場(chǎng)法，經(jīng)過(guò)分析和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象福州市臺(tái)江區(qū)鰲峰街鰲興路133 號(hào)鰲峰苑 15#樓 404 單元房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為人

21、民幣伍拾伍萬(wàn)零壹拾肆元整( 小寫(xiě) :?550014元 ) ，房地產(chǎn)單元單價(jià)為 5450 元 / 平方米 ; 針對(duì)按揭貸款目的，預(yù)先扣除賣方相關(guān)稅費(fèi)后的評(píng)估額為人民幣伍拾壹萬(wàn)叁仟陸佰捌拾伍元整 ( 小寫(xiě) :?513685 元 ) ，稅后房地產(chǎn)單元單價(jià)為 5090 元/ 平方米。福建工程學(xué)院工程管理系二 ?一一年一月五日名句賞析不限主題不限抒情四季山水天氣人物人生生活節(jié)日動(dòng)物植物食物山有木兮木有枝，心悅君兮君不知。_佚名越人歌人生若只如初見(jiàn)，何事秋風(fēng)悲畫(huà)扇。_納蘭性德木蘭詞 ?擬古決絕詞柬友 十年生死兩茫茫，不思量，自難忘。_蘇軾江城子 ?乙卯正月二十日夜記夢(mèng) 只愿君心似我心，定不負(fù)相思意。_李之

22、儀卜算子 ?我住長(zhǎng)江頭玲瓏骰子安紅豆，入骨相思知不知。_溫庭筠南歌子詞二首/新添聲楊柳枝詞曾經(jīng)滄海難為水，除卻巫山不是云。_元稹離思五首 ?其四 愿得一心人，白頭不相離。 _卓文君白頭吟去年今日此門中，人面桃花相映紅。_崔護(hù)題都城南莊平生不會(huì)相思，才會(huì)相思，便害相思。_徐再思折桂令 ?春情入我相思門，知我相思苦。 _李白三五七言/秋風(fēng)詞山無(wú)陵，江水為竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢與君絕。_佚名上邪 人生自是有情癡，此恨不關(guān)風(fēng)與月。_歐陽(yáng)修玉樓春 ?尊前擬把歸期說(shuō)一往情深深幾許 , 深山夕照深秋雨。 _納蘭性德蝶戀花 ?出塞兩情若是久長(zhǎng)時(shí)，又豈在朝朝暮暮。 _秦觀鵲橋仙 ?纖云弄巧執(zhí)子之手，

23、與子偕老。 _佚名擊鼓花自飄零水自流。一種相思，兩處閑愁。_李清照一剪梅 ?紅藕香殘玉簟秋 問(wèn)世間，情為何物，直教生死相許,_ 元好問(wèn)摸魚(yú)兒 ?雁丘詞 /邁陂塘一日不見(jiàn)兮，思之如狂。_司馬相如鳳求凰/琴歌人生如逆旅，我亦是行人。_蘇軾臨江仙 ?送錢穆父世間無(wú)限丹青手，一片傷心畫(huà)不成。_高蟾金陵晚望林花謝了春紅，太匆匆。無(wú)奈朝來(lái)寒雨，晚來(lái)風(fēng)。_李煜相見(jiàn)歡 ?林花謝了春紅獨(dú)立寒秋，湘江北去，橘子洲頭。_毛澤東沁園春 ?長(zhǎng)沙身無(wú)彩鳳雙飛翼，心有靈犀一點(diǎn)通。_李商隱無(wú)題 ?昨夜星辰昨夜風(fēng)滾滾長(zhǎng)江東逝水，浪花淘盡英雄。_楊慎臨江仙 ?滾滾長(zhǎng)江東逝水怕相思，已相思，輪到相思沒(méi)處辭，眉間露一絲。_俞彥長(zhǎng)相思

24、 ?折花枝此情可待成追憶 , 只是當(dāng)時(shí)已惘然。 _李商隱錦瑟思悠悠，恨悠悠，恨到歸時(shí)方始休。_白居易長(zhǎng)相思 ?汴水流取次花叢懶回顧，半緣修道半緣君。_元稹離思五首 ?其四 若是前生未有緣，待重結(jié)、來(lái)生愿。 _樂(lè)婉卜算子 ?答施雨打梨花深閉門，忘了青春，誤了青春。_唐寅一剪梅 ?雨打梨花深閉門 少年不識(shí)愁滋味，愛(ài)上層樓。愛(ài)上層樓。為賦新詞強(qiáng)說(shuō)愁。_辛棄疾丑奴兒 ?書(shū)博山道中壁自在飛花輕似夢(mèng)，無(wú)邊絲雨細(xì)如愁。_秦觀浣溪沙 ?漠漠輕寒上小樓近水樓臺(tái)先得月，向陽(yáng)花木易為春。_蘇麟斷句一騎紅塵妃子笑，無(wú)人知是荔枝來(lái)。_杜牧過(guò)華清宮絕句三首抽刀斷水水更流，舉杯消愁愁更愁。_李白宣州謝脁樓餞別校書(shū)叔云/陪侍

25、御叔華登樓歌疏影橫斜水清淺，暗香浮動(dòng)月黃昏。_林逋山園小梅 ?其一 人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)。_崔護(hù)題都城南莊時(shí)光只解催人老，不信多情，長(zhǎng)恨離亭，淚滴春衫酒易醒。_晏殊采桑子 ?時(shí)光只解催人老一生大笑能幾回，斗酒相逢須醉倒。_岑參涼州館中與諸判官夜集天涯地角有窮時(shí)，只有相思無(wú)盡處。_晏殊玉樓春 ?春恨問(wèn)君能有幾多愁 , 恰似一江春水向東流。 _李煜虞美人 ?春花秋月何時(shí)了似此星辰非昨夜，為誰(shuí)風(fēng)露立中宵。_黃景仁綺懷菩提本無(wú)樹(shù)，明鏡亦非臺(tái)。_惠能菩提偈溪云初起日沉閣，山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。_許渾咸陽(yáng)城東樓/咸陽(yáng)城西樓晚眺 /西門 春風(fēng)得意馬蹄疾，一日看盡長(zhǎng)安花。_孟郊登科后枯藤老樹(shù)昏鴉，小橋流水

26、人家，古道西風(fēng)瘦馬。_馬致遠(yuǎn)天凈沙 ?秋思空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。_王維山居秋暝人到情多情轉(zhuǎn)薄，而今真?zhèn)€悔多情。_納蘭性德山花子 ?風(fēng)絮飄殘已化萍 同是天涯淪落人，相逢何必曾相識(shí)_馬致遠(yuǎn)雜劇 ?江州司馬青衫淚浮云一別后，流水十年間。_韋應(yīng)物淮上喜會(huì)梁川故人/淮上喜會(huì)梁州故人名句賞析不限主題不限抒情四季山水天氣人物人生生活節(jié)日動(dòng)物植物食物山有木兮木有枝，心悅君兮君不知。 _佚名越人歌人生若只如初見(jiàn)，何事秋風(fēng)悲畫(huà)扇。_納蘭性德木蘭詞 ?擬古決絕詞柬友 十年生死兩茫茫，不思量，自難忘。_蘇軾江城子 ?乙卯正月二十日夜記夢(mèng) 只愿君心似我心，定不負(fù)相思意。_李之儀卜算子 ?我住長(zhǎng)江頭玲瓏骰子安紅豆，入骨

27、相思知不知。_溫庭筠南歌子詞二首/新添聲楊柳枝詞曾經(jīng)滄海難為水，除卻巫山不是云。_元稹離思五首 ?其四 愿得一心人，白頭不相離。 _卓文君白頭吟去年今日此門中，人面桃花相映紅。_崔護(hù)題都城南莊平生不會(huì)相思，才會(huì)相思，便害相思。_徐再思折桂令 ?春情入我相思門，知我相思苦。 _李白三五七言/秋風(fēng)詞山無(wú)陵，江水為竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢與君絕。_佚名上邪 人生自是有情癡，此恨不關(guān)風(fēng)與月。_歐陽(yáng)修玉樓春 ?尊前擬把歸期說(shuō)一往情深深幾許 , 深山夕照深秋雨。 _納蘭性德蝶戀花 ?出塞兩情若是久長(zhǎng)時(shí)，又豈在朝朝暮暮。 _秦觀鵲橋仙 ?纖云弄巧執(zhí)子之手，與子偕老。 _佚名擊鼓花自飄零水自流。一種

28、相思，兩處閑愁。_李清照一剪梅 ?紅藕香殘玉簟秋 問(wèn)世間，情為何物，直教生死相許,_ 元好問(wèn)摸魚(yú)兒 ?雁丘詞 /邁陂塘一日不見(jiàn)兮，思之如狂。_司馬相如鳳求凰/琴歌人生如逆旅，我亦是行人。_蘇軾臨江仙 ?送錢穆父世間無(wú)限丹青手，一片傷心畫(huà)不成。_高蟾金陵晚望林花謝了春紅，太匆匆。無(wú)奈朝來(lái)寒雨，晚來(lái)風(fēng)。_李煜相見(jiàn)歡 ?林花謝了春紅獨(dú)立寒秋，湘江北去，橘子洲頭。_毛澤東沁園春 ?長(zhǎng)沙身無(wú)彩鳳雙飛翼，心有靈犀一點(diǎn)通。_李商隱無(wú)題 ?昨夜星辰昨夜風(fēng)滾滾長(zhǎng)江東逝水，浪花淘盡英雄。_楊慎臨江仙 ?滾滾長(zhǎng)江東逝水怕相思，已相思，輪到相思沒(méi)處辭，眉間露一絲。_俞彥長(zhǎng)相思 ?折花枝此情可待成追憶 , 只是當(dāng)時(shí)已惘

29、然。 _李商隱錦瑟思悠悠，恨悠悠，恨到歸時(shí)方始休。_白居易長(zhǎng)相思 ?汴水流取次花叢懶回顧，半緣修道半緣君。_元稹離思五首 ?其四 若是前生未有緣，待重結(jié)、來(lái)生愿。 _樂(lè)婉卜算子 ?答施雨打梨花深閉門，忘了青春，誤了青春。_唐寅一剪梅 ?雨打梨花深閉門少年不識(shí)愁滋味，愛(ài)上層樓。愛(ài)上層樓。為賦新詞強(qiáng)說(shuō)愁。 _辛棄疾丑奴兒 ?書(shū)博山道中壁自在飛花輕似夢(mèng)，無(wú)邊絲雨細(xì)如愁。_秦觀浣溪沙 ?漠漠輕寒上小樓近水樓臺(tái)先得月，向陽(yáng)花木易為春。_蘇麟斷句一騎紅塵妃子笑，無(wú)人知是荔枝來(lái)。_杜牧過(guò)華清宮絕句三首抽刀斷水水更流，舉杯消愁愁更愁。_李白宣州謝脁樓餞別校書(shū)叔云/陪侍御叔華登樓歌疏影橫斜水清淺，暗香浮動(dòng)月黃昏

30、。_林逋山園小梅 ?其一 人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)。_崔護(hù)題都城南莊時(shí)光只解催人老，不信多情，長(zhǎng)恨離亭，淚滴春衫酒易醒。_晏殊采桑子 ?時(shí)光只解催人老一生大笑能幾回，斗酒相逢須醉倒。_岑參涼州館中與諸判官夜集天涯地角有窮時(shí)，只有相思無(wú)盡處。_晏殊玉樓春 ?春恨問(wèn)君能有幾多愁 , 恰似一江春水向東流。 _李煜虞美人 ?春花秋月何時(shí)了似此星辰非昨夜，為誰(shuí)風(fēng)露立中宵。 _黃景仁綺懷菩提本無(wú)樹(shù)，明鏡亦非臺(tái)。_惠能菩提偈溪云初起日沉閣，山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。_許渾咸陽(yáng)城東樓/咸陽(yáng)城西樓晚眺 / 西門 春風(fēng)得意馬蹄疾，一日看盡長(zhǎng)安花。 _孟郊登科后枯藤老樹(shù)昏鴉，小橋流水人家，古道西風(fēng)瘦馬。 _馬致遠(yuǎn)天凈沙

31、 ?秋思空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。_王維山居秋暝人到情多情轉(zhuǎn)薄，而今真?zhèn)€悔多情。_納蘭性德山花子 ?風(fēng)絮飄殘已化萍 同是天涯淪落人，相逢何必曾相識(shí)_馬致遠(yuǎn)雜劇 ?江州司馬青衫淚浮云一別后，流水十年間。_韋應(yīng)物淮上喜會(huì)梁川故人/淮上喜會(huì)梁州故人論詩(shī)三十首 ?其四(53 人評(píng)分 ) 8.7朝代: 金朝作者 : 元好問(wèn)原文 :一語(yǔ)天然萬(wàn)古新，豪華落盡見(jiàn)真淳。南窗白日羲皇上，未害淵明是晉人。寫(xiě)翻譯 寫(xiě)翻譯寫(xiě)賞析 寫(xiě)賞析糾錯(cuò) 糾錯(cuò)收藏 收藏評(píng)分 : 很差較差還行推薦力薦 參考翻譯寫(xiě)翻譯寫(xiě)翻譯譯文陶淵明的詩(shī)語(yǔ)言平淡、自然天成，摒棄纖麗浮華的敷飾，露出真樸淳厚的美質(zhì)，令人讀來(lái)萬(wàn)古常新。陶淵明自謂自己是上古時(shí)代

32、的人，但并未妨礙他仍然是個(gè)晉人。 ? 參考賞析寫(xiě)賞析寫(xiě)賞析賞析這首詩(shī)是元好問(wèn)評(píng)晉代詩(shī)人陶淵明。出于對(duì)當(dāng)時(shí)詩(shī)壇雕琢粉飾、矯揉造作詩(shī)風(fēng)的反感，元好問(wèn)評(píng)論晉代詩(shī)人陶淵明時(shí)前兩句說(shuō) : “一語(yǔ)天然萬(wàn)古新，豪華落盡見(jiàn)真淳?！痹脝?wèn)崇尚陶淵明詩(shī)歌自然天成而無(wú)人工痕跡，清新真淳而無(wú)雕琢之弊。陶淵明的詩(shī)句自然質(zhì)樸不假修飾，剝盡鉛華膩粉，獨(dú)見(jiàn)真率之情志，具有真淳雋永、萬(wàn)古常新的永恒 ?作者介紹元好問(wèn)元好問(wèn) 元好問(wèn)，字裕之，號(hào)遺山，太原秀容 ( 今山西忻州 ) 人; 系出北魏鮮卑族拓跋氏，元好問(wèn)過(guò)繼叔父元格 ; 七歲能詩(shī)，十四歲從學(xué)郝天挺，六載而業(yè)成 ; 興定五年 (1221) 進(jìn)士，不就選 ; 正大元年 (12

33、24 ) ，中博學(xué)宏詞科，授儒林郎，充國(guó)史院編修，歷鎮(zhèn)平、南陽(yáng)、內(nèi)鄉(xiāng)縣令。八年 (1231) 秋，受詔入都，除尚書(shū)省掾、左司都事，轉(zhuǎn)員外郎 ; 金亡不仕，元憲宗七年卒于獲鹿寓舍 ; 工詩(shī)文，在金元之際頗負(fù)重望 ;詩(shī)詞風(fēng)格沉郁，并多傷時(shí)感事之作。其論詩(shī)絕句三十首在中國(guó)文學(xué)批評(píng)史上頗有地位 ; 作有遺山集又名遺山先生文集，編有中州集。.名句賞析不限主題不限抒情四季山水天氣人物人生生活節(jié)日動(dòng)物植物食物山有木兮木有枝，心悅君兮君不知。_佚名越人歌人生若只如初見(jiàn)，何事秋風(fēng)悲畫(huà)扇。_納蘭性德木蘭詞 ?擬古決絕詞柬友 十年生死兩茫茫，不思量，自難忘。_蘇軾江城子 ?乙卯正月二十日夜記夢(mèng) 只愿君心似我心，定不

34、負(fù)相思意。_李之儀卜算子 ?我住長(zhǎng)江頭玲瓏骰子安紅豆，入骨相思知不知。_溫庭筠南歌子詞二首/新添聲楊柳枝詞曾經(jīng)滄海難為水，除卻巫山不是云。_元稹離思五首 ?其四愿得一心人，白頭不相離。_卓文君白頭吟去年今日此門中，人面桃花相映紅。_崔護(hù)題都城南莊平生不會(huì)相思，才會(huì)相思，便害相思。_徐再思折桂令 ?春情入我相思門，知我相思苦。_李白三五七言/秋風(fēng)詞山無(wú)陵，江水為竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢與君絕。_佚名上邪 人生自是有情癡，此恨不關(guān)風(fēng)與月。_歐陽(yáng)修玉樓春 ?尊前擬把歸期說(shuō)一往情深深幾許 , 深山夕照深秋雨。 _納蘭性德蝶戀花 ?出塞兩情若是久長(zhǎng)時(shí)，又豈在朝朝暮暮。_秦觀鵲橋仙 ?纖云弄巧執(zhí)

35、子之手，與子偕老。 _佚名擊鼓花自飄零水自流。一種相思，兩處閑愁。_李清照一剪梅 ?紅藕香殘玉簟秋 問(wèn)世間，情為何物，直教生死相許,_ 元好問(wèn)摸魚(yú)兒 ?雁丘詞 /邁陂塘一日不見(jiàn)兮，思之如狂。_司馬相如鳳求凰/琴歌人生如逆旅，我亦是行人。_蘇軾臨江仙 ?送錢穆父世間無(wú)限丹青手，一片傷心畫(huà)不成。_高蟾金陵晚望林花謝了春紅，太匆匆。無(wú)奈朝來(lái)寒雨，晚來(lái)風(fēng)。_李煜相見(jiàn)歡 ?林花謝了春紅獨(dú)立寒秋，湘江北去，橘子洲頭。_毛澤東沁園春 ?長(zhǎng)沙身無(wú)彩鳳雙飛翼，心有靈犀一點(diǎn)通。_李商隱無(wú)題 ?昨夜星辰昨夜風(fēng)滾滾長(zhǎng)江東逝水，浪花淘盡英雄。_楊慎臨江仙 ?滾滾長(zhǎng)江東逝水怕相思，已相思，輪到相思沒(méi)處辭，眉間露一絲。_俞

36、彥長(zhǎng)相思 ?折花枝此情可待成追憶 , 只是當(dāng)時(shí)已惘然。 _李商隱錦瑟思悠悠，恨悠悠，恨到歸時(shí)方始休。_白居易長(zhǎng)相思 ?汴水流取次花叢懶回顧，半緣修道半緣君。_元稹離思五首 ?其四 若是前生未有緣，待重結(jié)、來(lái)生愿。 _樂(lè)婉卜算子 ?答施雨打梨花深閉門，忘了青春，誤了青春。_唐寅一剪梅 ?雨打梨花深閉門 少年不識(shí)愁滋味，愛(ài)上層樓。愛(ài)上層樓。為賦新詞強(qiáng)說(shuō)愁。_辛棄疾丑奴兒 ?書(shū)博山道中壁自在飛花輕似夢(mèng)，無(wú)邊絲雨細(xì)如愁。_秦觀浣溪沙 ?漠漠輕寒上小樓近水樓臺(tái)先得月，向陽(yáng)花木易為春。_蘇麟斷句一騎紅塵妃子笑，無(wú)人知是荔枝來(lái)。_杜牧過(guò)華清宮絕句三首抽刀斷水水更流，舉杯消愁愁更愁。_李白宣州謝脁樓餞別校書(shū)叔

37、云/陪侍御叔華登樓歌疏影橫斜水清淺，暗香浮動(dòng)月黃昏。_林逋山園小梅 ?其一 人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)。_崔護(hù)題都城南莊時(shí)光只解催人老，不信多情，長(zhǎng)恨離亭，淚滴春衫酒易醒。_晏殊采桑子 ?時(shí)光只解催人老一生大笑能幾回，斗酒相逢須醉倒。_岑參涼州館中與諸判官夜集天涯地角有窮時(shí)，只有相思無(wú)盡處。_晏殊玉樓春 ?春恨問(wèn)君能有幾多愁 , 恰似一江春水向東流。 _李煜虞美人 ?春花秋月何時(shí)了似此星辰非昨夜，為誰(shuí)風(fēng)露立中宵。_黃景仁綺懷菩提本無(wú)樹(shù)，明鏡亦非臺(tái)。_惠能菩提偈溪云初起日沉閣，山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。_許渾咸陽(yáng)城東樓/咸陽(yáng)城西樓晚眺 / 西門 春風(fēng)得意馬蹄疾，一日看盡長(zhǎng)安花。 _孟郊登科后枯藤老樹(shù)昏

38、鴉，小橋流水人家，古道西風(fēng)瘦馬。 _馬致遠(yuǎn)天凈沙 ?秋思空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。_王維山居秋暝人到情多情轉(zhuǎn)薄，而今真?zhèn)€悔多情。_納蘭性德山花子 ?風(fēng)絮飄殘已化萍 同是天涯淪落人，相逢何必曾相識(shí)_馬致遠(yuǎn)雜劇 ?江州司馬青衫淚浮云一別后，流水十年間。_韋應(yīng)物淮上喜會(huì)梁川故人/淮上喜會(huì)梁州故人名句賞析不限主題不限抒情四季山水天氣人物人生生活節(jié)日動(dòng)物植物食物山有木兮木有枝，心悅君兮君不知。 _佚名越人歌人生若只如初見(jiàn)，何事秋風(fēng)悲畫(huà)扇。_納蘭性德木蘭詞 ?擬古決絕詞柬友 十年生死兩茫茫，不思量，自難忘。_蘇軾江城子 ?乙卯正月二十日夜記夢(mèng) 只愿君心似我心，定不負(fù)相思意。_李之儀卜算子 ?我住長(zhǎng)江頭玲瓏骰

39、子安紅豆，入骨相思知不知。_溫庭筠南歌子詞二首/新添聲楊柳枝詞曾經(jīng)滄海難為水，除卻巫山不是云。_元稹離思五首 ?其四 愿得一心人，白頭不相離。 _卓文君白頭吟去年今日此門中，人面桃花相映紅。_崔護(hù)題都城南莊平生不會(huì)相思，才會(huì)相思，便害相思。_徐再思折桂令 ?春情入我相思門，知我相思苦。 _李白三五七言/秋風(fēng)詞山無(wú)陵，江水為竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢與君絕。_佚名上邪 人生自是有情癡，此恨不關(guān)風(fēng)與月。_歐陽(yáng)修玉樓春 ?尊前擬把歸期說(shuō)一往情深深幾許 , 深山夕照深秋雨。 _納蘭性德蝶戀花 ?出塞兩情若是久長(zhǎng)時(shí)，又豈在朝朝暮暮。 _秦觀鵲橋仙 ?纖云弄巧執(zhí)子之手，與子偕老。 _佚名擊鼓花自飄

40、零水自流。一種相思，兩處閑愁。_李清照一剪梅 ?紅藕香殘玉簟秋 問(wèn)世間，情為何物，直教生死相許,_ 元好問(wèn)摸魚(yú)兒 ?雁丘詞 /邁陂塘一日不見(jiàn)兮，思之如狂。_司馬相如鳳求凰/琴歌人生如逆旅，我亦是行人。_蘇軾臨江仙 ?送錢穆父世間無(wú)限丹青手，一片傷心畫(huà)不成。_高蟾金陵晚望林花謝了春紅，太匆匆。無(wú)奈朝來(lái)寒雨，晚來(lái)風(fēng)。_李煜相見(jiàn)歡 ?林花謝了春紅獨(dú)立寒秋，湘江北去，橘子洲頭。_毛澤東沁園春 ?長(zhǎng)沙身無(wú)彩鳳雙飛翼，心有靈犀一點(diǎn)通。_李商隱無(wú)題 ?昨夜星辰昨夜風(fēng)滾滾長(zhǎng)江東逝水，浪花淘盡英雄。_楊慎臨江仙 ?滾滾長(zhǎng)江東逝水怕相思，已相思，輪到相思沒(méi)處辭，眉間露一絲。_俞彥長(zhǎng)相思 ?折花枝此情可待成追憶 , 只是當(dāng)時(shí)已惘然。 _李商隱錦瑟思悠悠，恨悠悠，恨到歸時(shí)方始休。_白居易長(zhǎng)相