營改增業(yè)務知識培訓及建筑業(yè)稅負分析于總改后V3

1、2目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進項稅額和不可抵扣的進項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負分析第四部分房地產開發(fā)企業(yè)稅負分析第五部分營改增后業(yè)務部門需要注意的問題第六部分3目錄目錄營改增的背景第一部分 從稅制完善性的角度看, 增值稅和營業(yè)稅并行, 破壞了增值稅的抵扣鏈條。營改增背景營改增背景 從產業(yè)發(fā)展和經濟結構調整的角度來看, 營業(yè)稅改征增值稅可進一步解決貨物和勞務稅制中的重復征稅問題，將有效推動第三產業(yè)加快發(fā)展。稅制完善解決了重復征稅 從稅收征管的角度看, 兩套稅制并行造成了稅收征管實踐中的一些困境。在現(xiàn)代市場經濟中, 商品和服務捆綁銷售的行為越來越多,

2、 形式越來越復雜, 要準確劃分商品和服務各自的比例也越來越難, 這給兩稅的劃分標準提出了挑戰(zhàn)。簡化稅收征管 從國際稅制改革發(fā)展趨勢看，目前全世界已有170 多個國家和地區(qū)開征了增值稅，征稅范圍通常會覆蓋絕大多數(shù)貨物和勞務。在新形勢下, 逐步將增值稅征稅范圍擴大至全部的商品和服務, 以增值稅取代營業(yè)稅, 逐步實現(xiàn)對于貨物和勞務征收統(tǒng)一的間接稅，使增值稅覆蓋絕大多數(shù)貨物和勞務，符合國際慣例。營改增背景營改增背景符合國際慣例 總之，增值稅的“鏈條”完整了，可以有效避免重復征稅，有利于減輕納稅人的稅負，有利于優(yōu)化產業(yè)結構，有利于完善現(xiàn)行稅制，有利于提升征管效率。減輕稅負營改增背景營改增背景 按照國務院

3、的既定目標，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。 我們可以觀察到2012年“營改增”起步以來，具體分三步走，第一步是擴圍擴圍，即“營改增”方案在地區(qū)和行業(yè)上的擴圍，即全面推進營改增；第二步是改制改制，即進一步改革和完善增值稅制度；第三步是立法立法。目前還處于擴圍階段。 “營改增營改增”進程進程1擴圍Diagram 2Diagram 23立法2改制營改增背景營改增背景“營改增營改增”進程進程 目前，建筑業(yè)、房地產業(yè)、生活服務業(yè)、金融保險業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年營業(yè)稅稅額1.6萬億元。 今年政府工作報告中明確5月1日起全面“營改增

4、”，稅務總局通知要求，3月9日前各地國稅地稅建立聯(lián)席工作機制，研究制定征管業(yè)務銜接方案；4月28日前完成試點納稅人交接、應用系統(tǒng)及數(shù)據(jù)準備等工作。8目錄目錄增值稅的征稅范圍及稅率第二部分營改增的征稅范圍及稅率營改增的征稅范圍及稅率“營改增”以前，增值稅的征稅范圍：在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人“營改增”前后增值稅征稅范圍變化全面“營改增”以后，增值稅的征稅范圍：在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物或者提供交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、服務業(yè)、勞務、金融保險業(yè)及轉讓無形資產、銷售不動產的單位和個人，為增

5、值稅納稅人，應當繳納增值稅。營改增的征稅范圍及稅率營改增的征稅范圍及稅率不屬于增值稅的征稅范圍：非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國家行政管理和公共服務職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費的活動境外單位或個人向境內單位或個人提供完全在境外消費的應稅服務境外單位或個人向境內單位或個人出租完全在境外使用的有形動產納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。國家稅務總局2011年第13號公告根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關規(guī)定，融資性售后回租業(yè)

6、務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅國家稅務總局2010年第13號公告股權轉讓收取施工單位的罰款、收取員工的罰款、收取退房客戶的違約金單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供加工、修理修配勞務及應稅服務增值稅的計算方法當期應納稅額=當期銷項稅項-當期進項稅額銷項稅額 是怎么產生的：賣房價格6660元/平米，其實：房價是6660/(1+11%)=6000，銷項稅額是660元/平米進項稅額是怎么來的：取得成本、費用的增值稅專用發(fā)票、貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、農產品收購發(fā)票、農產品銷售發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、中華人民共和國稅收繳款憑證、機動車銷

7、售統(tǒng)一發(fā)票以及其他（土地出讓金收據(jù)、向政府及行政部門繳費的收據(jù)）等。 所以，營改增之后各部門在支出環(huán)節(jié)要注意取得扣稅憑證，否則會直接造成多交納增值稅。增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率收入收入6000元元6660元銷項稅額銷項稅額 660元元進項稅額進項稅額 440元元成本、費用成本、費用4000元元應交稅額應交稅額 220元元利潤利潤2000元元12增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增值稅專用發(fā)票政策依據(jù)除另有規(guī)定外，納稅人銷售或者進口貨物、提供加工修理修配勞務、提供有形動產租賃服務，稅率為17%。17%可自行開具增值稅專用發(fā)票（1）糧食、食用

8、植物油；（2）自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、民用煤炭制品；（3）圖書、報紙、雜志；（4）飼料、化肥、農藥、農機、農膜；（5）國務院規(guī)定的其他貨物。13%可自行開具增值稅專用發(fā)票提供交通運輸服務業(yè)、郵政服務業(yè)、電信服務業(yè)，稅率為11%。11%可自行開具增值稅專用發(fā)票提供現(xiàn)代服務業(yè)服務，有形動產租賃服務除外，稅率為6%。6%可自行開具增值稅專用發(fā)票納稅人出口貨物、提供財政部和國家稅務總局規(guī)定的應稅服務，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。0%可自行開具增值稅專用發(fā)票 稅率 （一般規(guī)定）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增值稅專用發(fā)

9、票政策依據(jù)一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內不得變更?？h級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發(fā)電單位。3%可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚瓦）?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號用微生物、微

10、生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號自來水?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內）；3%可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號典當業(yè)銷售死當物品；可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號經國務院或國務院授權機關批

11、準的免稅商店零售的免稅品?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號 稅率（簡易辦法征收率）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增值稅專用發(fā)票政策依據(jù)（1）一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產， 按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務總局公告2014年第36號、國稅函200990號（2）2008年12月31日以前未納入“擴大增值稅抵扣范圍”試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國

12、家稅務總局公告2014年第36號、國稅函200990號（3）2008年12月31日以前已納入“擴大增值稅抵扣范圍”試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產，按照按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務總局公告2014年第36號、國稅函200990號（4）小規(guī)模納稅人（除其他個人外，下同）銷售自己使用過的固定資產，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務總局公告2014年第36號、國稅函200990號（5）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產以外的物品，按照簡易辦法依照3%征收率減按2

13、%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務總局公告2014年第36號、國稅函200990號（6）納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。所稱舊貨，是指進入二次流通的具有部分使用價值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。3%減按2%征收否國家稅務總局公告2014年第36號、國稅函200990號（7）銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的固定資產，按照現(xiàn)行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。3%減按2%征收否國家稅務總局公告2014年第36號、國稅函200990號稅率（特殊規(guī)定）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增

14、值稅專用發(fā)票政策依據(jù)銷售不動產11%可自行開具增值稅專用發(fā)票預計稅率建筑業(yè)11%可自行開具增值稅專用發(fā)票預計稅率文化體育業(yè)6%可自行開具增值稅專用發(fā)票預計稅率金融保險業(yè)3%可自行開具增值稅專用發(fā)票預計稅率其他現(xiàn)代服務業(yè)6%可自行開具增值稅專用發(fā)票預計稅率稅率（全面營改增后，預計稅率)16目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進項稅額和不可抵扣的進項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負分析第四部分房地產開發(fā)企業(yè)稅負分析第五部分營改增后業(yè)務部門需要注意的問題第六部分17目錄目錄可抵扣的進項稅額和不可抵扣的進項稅額第三部分不可抵扣的進項稅額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅

15、額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額1、非增值稅應稅項目的購進貨物及接受的應稅勞務；2、免征增值稅項目購進貨物及接受的應稅勞務；例如：農業(yè)生產者銷售的自產農產品、古舊圖書等；3、用于集體福利或者個人消費的購進貨物及應稅勞務，如購買的煙、酒、服裝、鞋帽（非勞保物品）等；4、用于簡易計稅方法計稅項目的購進貨物或者應稅勞務；因其采用于低于正常稅率的征收率，其稅負與一般納稅人基本一致，因此不再抵扣進項稅額 ；5、非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務；如：因管理不善造成貨物被盜竊、丟失、霉爛變質等損失；6、非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務；可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額可抵

16、扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額7、增值稅扣稅憑證不符合規(guī)定的，不能抵扣進項稅額 ；開具的增值稅專用票據(jù)內容與合同約定的內容不符的不能抵扣進項稅額；如：某項目合同約定配電箱型號為AA，但取得的增值稅專用票據(jù)上配電箱為BB，此發(fā)票上的進項稅項不能抵扣；8、接受的旅客運輸服務。一般接受的旅客運輸服務屬于個人消費，票據(jù)臺頭為個人；9、一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的，應當申請辦理一般納稅人資格認定而未申請的，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票；不可抵扣的進項稅額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅

17、額10、已抵扣進項稅額的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務發(fā)生不得抵扣進項的情形，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減;11、納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票，不得作為增值稅合法有效的扣稅憑證抵扣其進項稅額。不可抵扣的進項稅額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額項目項目抵扣方法抵扣方法抵扣票據(jù)抵扣票據(jù)抵扣方法憑票抵扣增值稅專用發(fā)票（含貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）海關進口增值稅專用繳款書中華人民共和國稅收繳款憑證計算抵扣農產品收購發(fā)票可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額虛開增值稅專用發(fā)票的后果：

18、虛開增值稅專用發(fā)票是指在沒有任何購銷事實的前提上，為他人為自己或讓他人為自己或介紹他人開具發(fā)票的行為，是用于騙取出口退稅、抵扣稅款的虛開發(fā)票行為。包括虛開或故意接受虛開增值稅專用發(fā)票，以及虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的行為。國務院關于修改中華人民共和國發(fā)票管理辦法的決定 （國務院令2010年第587號） 可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額可抵扣的進項稅額與不可抵扣的進項稅額 虛開增值稅專用發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額特別巨大或者

19、有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處沒收財產。 對單位判處罰金，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依照各該條的規(guī)定追究刑事責任。 按照相關司法解釋，虛開稅款數(shù)額1萬元以上的，就應依法定罪處罰：虛開稅款數(shù)額10萬元以上的，屬于“虛開的稅款數(shù)額較大；虛開稅款數(shù)額50萬元以上的，屬于“虛開的稅款數(shù)額巨大”。 全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定（中華人民共和國主席令57號）虛開增值稅專用發(fā)票的后果：24目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進項稅額和不可抵扣的進項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負分析第

20、四部分房地產開發(fā)企業(yè)稅負分析第五部分營改增后業(yè)務部門需要注意的問題第六部分25目錄目錄建筑安裝企業(yè)營改增稅負分析第四部分建筑企業(yè)營改增稅負分析建筑企業(yè)營改增稅負分析 成本分類 成本細分 金額 稅率 不含稅成本 進項稅額 人工費 2,982,544.21 - 2,982,544.21 - 材料 鋼筋 1,672,493.51 17% 1,429,481.63 243,011.88 砼 （不能抵扣） 1,426,875.45 3% 1,385,315.97 41,559.48 土建模板 1,489,807.39 17% 1,273,339.65 216,467.74 土建土方 409,589.52

21、 17% 350,076.51 59,513.01 裝飾 2,156,924.20 17% 1,843,524.96 313,399.24 防水 328,274.31 17% 280,576.33 47,697.98 其他 1,162,488.47 17% 993,579.89 168,908.58 機械 664,005.22 17% 567,525.83 96,479.39 規(guī)費 1,412,241.05 - 1,412,241.05 - 稅金 507,973.51 - 507,973.51 - 管理費和利潤 891,835.29 - 891,835.29 - 合計 15,105,052.1

22、3 13,918,014.83 1,187,037.30 本次以承德RBD3號地1#為例進行稅負測算分析 建筑企業(yè)營改增稅負分析建筑企業(yè)營改增稅負分析銷項稅額 15,105,052.13/（1+11%） 11%=1,496,897.06進項稅額 1,187,037.30（見上表）應交增值稅 1,496,897.06-1,187,037.30=309,859.76城建稅 309,859.760.07=21,690.18教育費附加 309,859.760.03=9,295.79地方教育費附加 309,859.760.02=6,197.20稅金合計 309,859.76+21,690.18+9,29

23、5.79+6,197.20=347,042.93增值稅稅負 347,042.93/15,105,052.13=2.30%原營業(yè)稅稅負 （3.36% ） 15,105,052.13 3.36%=507 ,529.75營改增后繳納增值稅的稅金為347,042.93元稅負為2.3%，營改增前繳納營業(yè)稅的稅金507,529.75元稅負為3.36%。對比后，如建筑公司能按規(guī)定取得可抵扣進項稅票，建筑業(yè)的稅負是降低的。建筑業(yè)的稅負是降低的。稅金計算建筑業(yè)企業(yè)稅負均衡點模型分析營業(yè)稅稅率為3%增值稅稅率為11%，換算成含稅稅率為11%/（1+11%）=9.91%如果保持稅負不增加應找的進項比例為9.91%-

24、3%=6.91%建筑工程成本中的材料費比例在55%-65%之間A A、材料占比為、材料占比為55%55%，5555% %17 17%/(1+17%)%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=86.48%(R為取得可抵扣進項稅額的比例)B B、材料占比為、材料占比為65%65%，65%65%17%/(1+17%)17%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=73.20%（R為取得可抵扣進項稅額的比例）人工費還有6%的可抵扣進項稅額 ，此處未考慮此部分，否則進項稅額 還將增加。建筑企業(yè)營改增稅負分析建筑企業(yè)營改增稅負分析建筑業(yè)企業(yè)稅負均衡點模型分析建筑企業(yè)營改增稅負分析建筑企業(yè)

25、營改增稅負分析 通過上述案例可以看出，如果建筑單位能夠全額取得可以抵扣的進項票據(jù)，不會造成實際稅負增加，企業(yè)越規(guī)范、發(fā)票取得的越全、營改增越有利，企業(yè)不規(guī)范、發(fā)票取得的比較少、將會造成稅負的增加。所以招標部門選擇施工單位時應盡量不選擇掛靠單位（有可能目前中標，但由于這些企業(yè)核算不規(guī)范，大量進項稅發(fā)票沒取得，或取得不規(guī)范造成不能抵扣，而造成掛靠單位項目虧損，發(fā)生群體性事件），或者建議合作好的掛靠單位成立或并購屬于自己的建筑公司。30目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進項稅額和不可抵扣的進項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負分析第四部分房地產開發(fā)企業(yè)稅負分析第五部分

26、營改增后業(yè)務部門需要注意的問題第六部分31目錄目錄房地產企業(yè)營改增稅負分析第五部分房地產企業(yè)稅負分析房地產企業(yè)稅負分析序號項目金額與收入占比A 稅率B 允許抵扣比率C 綜合稅率D=A/(1+B) BC 1土地成本 165,432,517.21 24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本 11,832,503.72 1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本264,905,380.9038.00%11.00%90.00%3.39%4基礎成本 65,706,655.52 10.00%11.00%90.00%0.89%5配套成本 5,996,522.28 0.87%11.00%

27、90.00%0.08%6開發(fā)間接費用 9,161,612.63 1.33%6.00%90.00%0.07%7銷售費用 20,186,877.43 3.00%6.00%90.00%0.15%8管理費用 3,743,354.00 0.50%17.00%50.00%0.04%9進項合計（1+2+8）6.30%10 收入-銷項合計（1/（1+11%）11%） 689,654,251.44 100.00%11%100%9.91%11 銷項-進項（10-9）3.61%12 流轉稅下降比例（5%-11）1.39%13城建稅、教育費附加下降比例（12（7%+3%+2%）0.17%14 土地增值稅下降比例-0.

28、96%15企業(yè)所得稅下降比例（11-12-13-14）25%）-0.15%16 綜合下降比例（12+13+14+15）0.45%以廊坊香邑廊橋B地塊數(shù)據(jù)進行測算房地產企業(yè)稅負均衡點模型分析營業(yè)稅稅率為5%增值稅稅率為11%，換算成含稅稅率為11%/（1+11%）=9.91%如果保持稅負不增加應找的進項比例為9.91%-5%=4.91%通過上述案例可以看出，如果開發(fā)建設單位能夠全額取得可以抵扣的進項票據(jù)，不會造成實際稅負增加房地產企業(yè)稅負分析房地產企業(yè)稅負分析34目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進項稅額和不可抵扣的進項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負分析第四部

29、分房地產開發(fā)企業(yè)稅負分析第五部分營改增后業(yè)務部門需要注意的問題第六部分35目錄目錄營改增后業(yè)務部門需要注意的問題第五部分市場營銷中心：一、定價方面： 營改增后產品對外報價是含稅價格，此價格并不是企業(yè)真正意義上收入，需要換算成不含稅價格。 例如：某產品對外報價為11100元/平米，產品的實際價格為11100/(1+11%)=10000,企業(yè)收入是10000元，另外的1100元實際為銷項稅額。 也就是說產品的對外報價沒變，但企業(yè)的收入減少了，費用相對收入的占比高了，這些勢必會對企業(yè)的利潤產生影響，因此，市場營銷中心要結合對營改增對利潤的影響來定價。 下面我們看一下營改增之后利潤表的變化營改增后業(yè)務

30、部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項37營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項例如：廊坊香邑廊橋B地塊，銷售收入總計689,654,251.44元、成本總計523,035,192.26元（其中：土地成本165432517.21元（90%可抵扣）， 前期成本11,832,503.72元（90%可抵扣）， 建安成本264,905,380.9元（90%可抵扣）， 基礎設施65,706,655.52元（90%可抵扣）， 配套設施5,996,522.28元（90%可抵扣）， 開發(fā)間接費9,161,612.63元（90%可抵扣）管理費用3,743,354元（50%可抵扣）

31、，銷售費用20,186,877.43元（90%可抵扣）測算增值稅和營業(yè)稅下的稅負：營改增之后利潤表的變化：A、營改增前應納營業(yè)稅 689,654,251.445%=34,482,712.57元城建稅及教育費附加： 34,482,712.57 （7%+3%+2%）=4,137,925.51元營業(yè)稅金及附加合計= 34,482,712.57+4,137,925.51=38,620,638.08元營業(yè)稅稅負為5 %38營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增之后利潤表的變化：B、營改增后銷項稅額= 689,654,251.44 /（1+11%）11%= 68,344,115

32、.01 土地進項稅額= 165432517.21 90%/（1+8%）8% = 11,028,834.48 前期成本進項稅= 11832503.72 90% /（1+6%）6% = 602,787.93 建安成本進項稅= 264905380.990% /（1+11%）11% = 23,626,696.13 基礎設施進項稅= 65706655.52 90% /（1+11%）11% = 5,860,323.33 配套設施進項稅= 5996522.28 90% /（1+11%）11% = 534,824.96 開發(fā)間接費進項稅= 9,161,612.63 90% /（1+6%）6% = 466,72

33、3.66 費用類進項稅=20186877.4390%/（1+6%）6%+374335450%/（1+17%）17%= 1,300,341.16 進項稅額合計= 11,028,834.48 + 602,787.93 + 23,626,696.13 + 5,860,323.33 + 534,824.96 + 466,723.66 + 1,300,341.16 = 43,420,531.66 增值稅= 68,344,115.01 - 43,420,531.66 = 24,923,583.35 城建稅及教育費附加： 24,923,583.35 *（7%+3%+2%）=2,990,830.00增值稅稅負

34、= 24,923,583.35 / 689,654,251.44 =3.61%房地產企業(yè)稅負分析房地產企業(yè)稅負分析項目項目營改增前營改增前營改增后營改增后一、營業(yè)收入 689,654,251.44 621,310,136.43 減：營業(yè)成本 523,035,192.26 480,915,001.77 營業(yè)稅金及附加 38,620,638.08 2,990,830.00 銷售費用 20,186,877.43 19,158,489.33 管理費用 3,743,354.00 3,471,400.93 財務費用二、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列） 104,068,189.67 114,774,414.40

35、 加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額（虧損總額以“”號填列） 104,068,189.67 114,774,414.40 減：所得稅費用 26,017,047.42 28,693,603.60 四、凈利潤（凈虧損以“”號填列） 78,051,142.25 86,080,810.80 以廊坊香邑廊橋B地塊營改增前后稅負對比40營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項例如：甲房地產公司開發(fā)A地塊興建A1房產，A1房產總計銷售收入18000元、成本7590元（其中土地成本2400元，前期成本170元，其他建安成本4887元，開發(fā)間接費133元），管理費用200元（50%可抵

36、扣），銷售費用200元（50%可抵扣），測算增值稅和營業(yè)稅下的稅負A、營改增后銷項稅額=18000/（1+11%）11%=1783.78土地進項稅額=2400/（1+8%）8%=177.78前期進項稅額 =170/（1+6%） 6%=12.83其他建安成本進項稅額 =4887/（1+11%）11%=352.22開發(fā)間接費進項稅額 =133 / （1+6%）6%=10.03費用類進項稅=20050%/（1+17%）17%+20050%/（1+6%）6%=20.19進項稅額合計=177.78+12.83+352.22+10.03+20.19=573.05增值稅=1783.78-573.05=121

37、0.73 城建稅及教育費附加：1210.73（7%+3%+2%）=145.29稅負率=1210.73/18000=6.73%B、營改增前應納營業(yè)稅 180005%=900 城建稅及教育費附加：900 （7%+3%+2%）=108營改增之后利潤表的變化：營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項項目項目營改增前營改增前營改增后營改增后一、營業(yè)收入18,000.0016,216.22減：營業(yè)成本7,590.006,921.83營業(yè)稅金及附加1,008.00 145.29 銷售費用200.00185.47管理費用200.00194.34財務費用資產減值損失二、營業(yè)利潤（虧損以“”號

38、填列）9,002.008,769.28加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額（虧損總額以“”號填列）9,002.008,769.28減：所得稅費用2,250.502,192.32四、凈利潤（凈虧損以“”號填列）6,751.50 6,576.96 以上題為例，利潤表如下：房地產企業(yè)稅負分析房地產企業(yè)稅負分析序號項目與收入占比A 稅率B 允許抵扣比率C 綜合稅率D=A/(1+B) BC 1土地成本24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本38.00%11.00%90.00%3.39%4基礎成本10.00%11.00%90.00%0.

39、89%5配套成本0.87%11.00%90.00%0.08%6開發(fā)間接費用1.33%6.00%90.00%0.07%7銷售費用3.00%6.00%90.00%0.15%8管理費用0.50%17.00%50.00%0.04%9進項合計（1+2+8）6.30%10 收入-銷項合計（1/（1+11%）11%）114.50%11%100%11.35%11 毛利率38.60%12 銷項-進項（10-9）5.04%13 流轉稅上升比例（11-5%）0.04%14城建稅、教育費附加上升比例（12（7%+3%+2%）0.01% 以廊坊香邑廊橋B地塊各項收入成本占比數(shù)據(jù)進行利潤模型測算從上述模式可見，當各項成本

40、占比為上述數(shù)據(jù)時，毛利率高于38.60%時增值稅的稅負高于營業(yè)稅稅負。上述以住宅數(shù)據(jù)進行的測算，當開發(fā)類型為別墅或商業(yè)時增值稅負還將增加。二、銷售排期方面： 稅法要求增值稅按月進行申報，當期應納稅額等于當期銷項稅額減去當期進項稅額，當銷項稅額進項稅額時就要交稅，當銷項稅額進項稅額時無須交納稅款。 目前，我公司大部分項目在取得預售許可證之前已經大量銷售，而施工可能剛剛開始，大量成本還沒有發(fā)生，也就是說無法取得足夠的進項稅額，造成前期交納大量的增值稅，而后期取得的進項稅額，已無足夠的銷項稅額可以抵扣，形成進項稅留抵。 因此，只有勻速銷售才能使增值稅交的最少，如何實現(xiàn)勻速銷售，需要營銷中心結合稅務管

41、理部進行測算。 如果實現(xiàn)勻速銷售，如何平衡與現(xiàn)金流需求之間的關系，也是營銷要解決的問題。 那么如果以后我們不再一個項目成立一個公司，留抵的進項稅額，在下一個項目進行抵扣，行不行？如果一個區(qū)域只設一家公司進行開發(fā)是否會影響融資呢？ 如果對融資有影響怎么辦？有什么解決方案？ 營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項二、銷售排期方面： 營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項 A、以泰和會成立一家類似于社交、餐飲、娛樂服務的俱樂部公司，以預收以后年度的會費形式收取款項行不行？但需明確會費如何進行消費，建議設為消費一次刷卡一次的形式。B、通過商貿公司以辦理儲值卡

42、的形式先預收房款，當?shù)禺a公司取得預售證時，再將款項轉到地產公司。但河北省出臺了 (冀國稅函2009247號)，要求在銷售購物卡并收取貨款的當天作為納稅義務發(fā)生的時間，那么可能要求商貿公司到北京成立商貿公司配合地產收款。C、用互聯(lián)網(wǎng)金融的形式，由業(yè)主將房款交至互聯(lián)網(wǎng)金融公司，當?shù)禺a公司取得預售證時，將此部分款項轉至地產公司。D、三、營銷政策制定方面 1、 盡量不使用買一贈一的營銷政策，買一贈一在增值稅上視同銷售處理，會造成多繳納稅款，如果要使用買一贈一營銷政策，那么需要注意購房合同的簽訂方法： 例如住宅的市場價為480,000元、地下室市場價為20,000元，合同簽訂的內容不同可能造成稅負不同：

43、A：合同中如果約定“商品房價格為500000元，另贈送地下室”，銷項稅額 為（500,000+20,000）/（1+11%）11%=51,531.53（注：無償贈送行為屬于增值稅視同銷售行為）B：合同中如果約定“商品房價格為480000元、地下室為20000元”，銷項稅額為500,000/（1+11%） 11%=49,549.55稅款相差51,531.53-49,549.55=1,981.98元營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項 2、發(fā)放印有企業(yè)標識的商品及沒有印刷企業(yè)標識的商品，如果此商品贈送給實際購買房屋的客戶，可以作為買一贈一，將銷售價款分離分別開具發(fā)票，不會造

44、成整體稅負增加，但冀國稅函2009247號中規(guī)定“企業(yè)在促銷中，以“買一贈一”、購物返券、購物積分等方式組合銷售貨物的，對于主貨物和贈品（返券商品、積分商品，下同）不開發(fā)票的，就其實際收到的貨款征收增值稅?！?；如果將商品贈送隨機贈送給沒有購買房屋的客戶，根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定將視同銷售，繳納增值稅。（冀國稅函2009247號對于企業(yè)采取進店有禮等活動無償贈送的禮品，應按中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則第四條的規(guī)定，視同銷售貨物，繳納增值稅。 ） 因此，在制定銷售政策時不允許體現(xiàn)隨機免費贈送商品的形式。 3、出租房屋進項稅額不能抵扣，所以市場營銷中心應盡可能地將房屋銷售出去。 營改增后業(yè)務

45、部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項 4、關于售后返利（或返租）政策，目前有下列兩種情況：一、銷售房屋時給予客戶的一次性返利（或返租），可視同銷售折扣處理，在開具發(fā)票時體現(xiàn)銷售折扣即可；二、銷售房屋后第二年、或第三年給予客戶返利（或返租）的，根據(jù)國家稅務總局關于納稅人折扣折讓行為開具紅字增值稅專用發(fā)票問題的通知(國稅函20061279號)規(guī)定，納稅人銷售貨物并向購買方開具增值稅專用發(fā)票后，由于購貨方在一定時期內累計購買貨物達到一定數(shù)量，或者由于市場價格下降等原因，銷貨方給予購貨方相應的價格優(yōu)惠或補償?shù)日劭邸⒄圩屝袨?，銷貨方可按現(xiàn)行增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定的有關規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)

46、票。 此項文件為地產的利好政策，但在房地產營改增后可能很難執(zhí)行，有可能會出臺政策堵塞此漏洞。 營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項 工程管理中心 一、 嚴格按合同約定的時間獲取發(fā)票，不得出現(xiàn)拖欠發(fā)票的情況，取得發(fā)票的時間越早、進項稅額越多，企業(yè)應繳納的增值稅就越少。 二、 嚴格按照合同要求的發(fā)票類型取得發(fā)票，如增值稅專用發(fā)票、稅務局代開的小規(guī)模納稅人的增值稅專用發(fā)票、貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票等。 三、取得的增值稅專用發(fā)票要求合同的單位名稱、發(fā)票抬頭、收款單位三者必須一致，如果不一致，取得的增值稅專用發(fā)票將不允許抵扣。 四、不能再出現(xiàn)委托付款，增值稅要求業(yè)務流、發(fā)票流、資

47、金流三流合一，三流不一致的不得抵扣。 五、 工程款折本單位房需要 簽訂具體的折房協(xié)議； 折外單位的需要簽訂三方協(xié)議。營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項成本管理中心一、招采比價方面：應將供應商報價進行價稅分離后進行比價。 例如：A企業(yè)是一般納稅人，報價為11700元，提供稅率為17%的增值稅專用票 B企業(yè)是小規(guī)模納稅人，報價為11700元，提供稅務局代開的稅率為3%增值稅專用發(fā)票。 C企業(yè)是小規(guī)模納稅人，報價為11700元，提供增值稅普通發(fā)票。如果我們采購三家企業(yè)產品的我公司的實際成本為：A企業(yè)：11700/（1+17%）=10000元B企業(yè)：11700/（1+3%）=

48、11359.22元C企業(yè)：11700元 如果供應商是小規(guī)模納稅人，需要明確其必須提供稅務局代開的增值稅專用發(fā)票。 營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項二、招標文件、合同簽訂方面 1、明確按規(guī)定提供發(fā)票的義務； 2、明確供應商提供發(fā)票的時間； 3、注明供應商報價為含稅價格； 4、注明提供發(fā)票的稅率和類型； 5、要求供應商提供稅務登記證副本； 6、要求合同中注明供應商的銀行賬戶、聯(lián)系電話； 7、明確提供不符合規(guī)定發(fā)票應承擔的責任，具體規(guī)定如下： 營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項 A、 供貨方必須保證提供給采購方的發(fā)票的票面數(shù)據(jù)與供貨方交給稅務機關

49、和供貨方所留存的發(fā)票存根聯(lián)填列數(shù)據(jù)相符； 因供貨方提供的發(fā)票不符合稅務部門的要求，導致采購方從供貨方取得的增值稅專用發(fā)票不能報驗抵扣進項稅金，或雖可通過報驗但報驗后被稅務機關以“比對不符”或“失控發(fā)票”等事由追繳稅款，而給采購方造成的經濟損失，由供貨方負責賠償。 B 、在采購方從供貨方取得的專用發(fā)票抵扣聯(lián)、貨物運輸發(fā)票等進項稅抵扣憑證經稅務機關交叉稽核比對無誤獲得抵扣以前，采購方有權暫不支付相當于前述抵扣稅款的那部分款項。 C 、供貨方開具的票據(jù)在送達采購方以前如發(fā)生丟失或被盜，供貨方應負責按稅法規(guī)定向采購方提供有關丟失發(fā)票的存根聯(lián)復印件，應負責提供供貨方所在地主管稅務機關開具的“增值稅一般納

50、稅人丟失防偽稅控開具增值稅專用發(fā)票已抄報稅證明單”并確保采購方順利獲得抵扣，否則，由此造成的經濟損失由供貨方負責。營改增后業(yè)務部門需要注意的事項營改增后業(yè)務部門需要注意的事項 三、確定“甲供材”范圍 直接采購材料、設備可獲得稅率為17%的可抵扣進項稅發(fā)票，施工單位提供的增值稅專用發(fā)票的稅率為11%，因此，地產公司如采取“甲供材”的方式比施工單位包工包料方式可增加6%的可抵扣進項稅額，但會對原有的工程管理方式進行改變。四、目標成本應按價稅分離后的實際成本列示 增值稅為價外稅，核算成本時應為不含稅價款，合同價款、結算價款包含成本和進項稅額兩部分。營改增之后的成本相對營改增之前成本會降低，但并不是真正意義上的降低，是因為做了價稅分離，營改增前后的成本是不具備可比性的。五、招標部收取的工本費改為招標服務費 如收取工本費應按貨物