第七章房地產(chǎn)融資

1、FDC2021-11-211第七章第七章 房地產(chǎn)融資及抵押抵押貸款房地產(chǎn)融資及抵押抵押貸款 本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運用融資策略來控制融融資方式、融資成本以及運用融資策略來控制融資風(fēng)險等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)資風(fēng)險等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進行了較為深入的探討。問題進行了較為深入的探討。 本章內(nèi)容提要本章內(nèi)容提要2021-11-2

2、12重點問題重點問題 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險管理房地產(chǎn)融資的風(fēng)險管理 房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的成本管理 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論 資本成本 1、資本成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集和使用長期資金（包括自有資本和借入長期資金）而付出的代價，體現(xiàn)為資金提供者所要求的報酬率。2021-11-213 房地產(chǎn)融資的概念F廣義:是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。F狹義:是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，

3、包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。 2021-11-214第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)項目融資 房地產(chǎn)項目融資，俗稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的用于開發(fā)、建設(shè)房地產(chǎn)項目的貸款。2021-11-215 資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和破費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，和破費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，想要在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除想要在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及他在以往了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽，還取決于其籌集的房地產(chǎn)投資中贏

4、得的信譽，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。2021-11-216房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的意義房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的意義 房地產(chǎn)融資的分類2021-11-217從融資主體看從融資主體看 從融資渠道看從融資渠道看其他分類方式其他分類方式- - 房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資- - 房地產(chǎn)項目融資房地產(chǎn)項目融資- - 借貸性融資和投資性融資借貸性融資和投資性融資- 貨幣性融資和實物性融資貨幣性融資和實物性融資 - - 直接融資直接融資- - 間接融資間接融資 房地產(chǎn)融資的特點2021-11-218融資規(guī)模大融資規(guī)模大1償還期較長償還期較長2 資金缺乏流動性資金缺乏流動性

5、3 高風(fēng)險高收益高風(fēng)險高收益42021-11-219房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本要求房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本要求 （1）確定合理的融資規(guī)模；（2）正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；（3）統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；（4）按規(guī)定建立資本金制度；（5）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。 2021-11-2110中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院一個周密的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案應(yīng)包括如下基本內(nèi)容：一個周密的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案應(yīng)包括如下基本內(nèi)容：p欲籌集資金的幣種、數(shù)額。欲籌集資金的幣種、數(shù)額。p融資流量，即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還融資流量，即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資

6、金償還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。p資金來源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y金來源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。資額的比重。p融資風(fēng)險分析及風(fēng)險管理措施。融資風(fēng)險分析及風(fēng)險管理措施。p融資成本預(yù)算，即在融資過程中所必須支付的手續(xù)費、融資成本預(yù)算，即在融資過程中所必須支付的手續(xù)費、工本費、管理費等費用的估算。工本費、管理費等費用的估算。p融資方法。明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系，安排融資工作融資方法。明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標、任務(wù)、各階段的先后順序，以及各階段

7、的具體目標、任務(wù)、時間、地點和負責(zé)人等。時間、地點和負責(zé)人等。開發(fā)建設(shè)投資的構(gòu)成 土地費用；土地費用； 前期工程費用；前期工程費用； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； 建筑安裝工程費；建筑安裝工程費； 公共配套設(shè)施建設(shè)費；公共配套設(shè)施建設(shè)費； 開發(fā)間接費；開發(fā)間接費； 管理費用；管理費用； 財務(wù)費用；財務(wù)費用； 銷售費用；銷售費用； 開發(fā)期稅費；開發(fā)期稅費； 其他費用。其他費用。2021-11-21112021-11-2112 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源一般性資金來源 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別房地產(chǎn)

8、企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源一般企業(yè)的資金來源 企業(yè)自有資金企業(yè)自有資金 政府財政資金政府財政資金 銀行貸款銀行貸款 股票、債券、集資、租賃、股票、債券、集資、租賃、 商業(yè)信用等多種籌資方式商業(yè)信用等多種籌資方式 外單位投資外單位投資 其他資金來源其他資金來源 房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款 售后回租售后回租 預(yù)售資金預(yù)售資金 合作開發(fā)合作開發(fā) 墊資墊資 其他籌資方式其他籌資方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成 資本金； 資本公積金； 盈余公積金 ； 公益金 ； 末分配利潤。 2021-11-2113資本金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定的最低限額為法定資本金，房

9、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊登記的注冊資金也稱為注冊資本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立后的運作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金也是處于變化中的。例如，房地產(chǎn)股份有限公司在設(shè)立時各方投資認購股份，運作一段時間后，向社會公開發(fā)行股票，隨后再進行配股、增發(fā)新股等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金是動態(tài)變化的。 2021-11-2114資本公積金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本公積金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌集資本金過程中，對資產(chǎn)進行重估以及接受捐贈等活動中所產(chǎn)生的超過資本金價值的公共積累資金。 按照一定的法律手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本公積金可以轉(zhuǎn)增為企業(yè)的資本金。 資本公積金包括：資本金溢價、法定資產(chǎn)

10、重估增值、接受捐贈的財產(chǎn)、資本匯率折算差額。2021-11-2115房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列幾種方式籌集資本金 注冊資本金的籌集； 向社會公眾公開發(fā)行股票籌集資金； 向股東配股籌集資金； 資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金； 經(jīng)過股東大會同意未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金。 2021-11-2116盈余公積金 盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從稅后利潤中提取的屬于所有者留存企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈余公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金，可以用于彌補房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前年度虧損，房地產(chǎn)股份有限公司還可以按規(guī)定將其盈余公積金用于分配股利。 盈余公積金按其提取形成方式的不同，可分為法定盈余

11、和任意盈余公積金。 2021-11-2117向金融機構(gòu)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款； 房地產(chǎn)開發(fā)貸款； 房地產(chǎn)抵押貸款 。2021-11-2118房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動資金，使用范圍主要包括材料設(shè)備等的儲備、在建工程的各種開支、售前成品資金的占用、企業(yè)在銀行的存款和必備庫存現(xiàn)金等。 一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開戶銀行申請流動資金貸款。 2021-11-2119房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指為了滿足開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)資金的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得的項目土地使用權(quán)或在建工程作為抵押物，

12、向金融機構(gòu)申請的貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一種抵押貸款，其抵押物為出讓方式取得的項目土地使用權(quán)或在建工程。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于指定的項目，不能挪用于其他項目。 2021-11-2120房地產(chǎn)抵押的內(nèi)涵 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 2021-11-2121房地產(chǎn)抵押貸款的種類 一、出讓方式取得的土地使用權(quán)的抵押貸款 ； 二、在建工程抵押貸款 ； 三、依法取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押貸款（個人住房或商業(yè)用房抵押貸款P168） 。2021-11-2122房地產(chǎn)抵

13、押登記 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 2021-11-2123商品房預(yù)售 商品房預(yù)售實質(zhì)上是預(yù)收貨款，它是一種商業(yè)信用行為。在商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長，且售價較高時，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 預(yù)收貨款實質(zhì)上是銷貨單位向購貨者預(yù)借一筆款項，以后再以商品歸還。 2021-11-2124商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%

14、以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 2021-11-2125第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 一、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)可以分為土地購置、土地開發(fā)和建設(shè)三個階段。 1.土地購置貸款 2.土地開發(fā)貸款 3.建設(shè)貸款2021-11-2126 二、土地儲備貸款 1、土地收購儲備制度 土地收購儲備制度是指由政府依照法定程序，運用市場機制， 按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地，進行前期開發(fā)和存儲后，以公開招標、拍賣出讓方式供應(yīng)土地，調(diào)控各類

15、建設(shè)用地需求的制度。2021-11-2127 2、土地儲備貸款 土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。 土地儲備貸款對象是對一級土地市場進行管理的縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機構(gòu)和對一級土地進行開發(fā)的企業(yè)。2021-11-2128p房地產(chǎn)融資的主要方式p銀行貸款融資；p 信托融資；p 股票融資；p 房地產(chǎn)債券融資。2021-11-2129第四節(jié)金融機構(gòu)對項目貸款的審查第四節(jié)金融機構(gòu)對項目貸款的審查 銀行貸款融資F 概念： 是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。 F 融資的基本條件: 對于申請銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目，

16、應(yīng)滿足以下幾個基本條件：2021-11-2130 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件； （1）經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門批準設(shè)立，在工商行政管理部門注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，且辦理營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)；（2）取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；（3）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，經(jīng)營管理制度健全；（4）資信良好，具有按期還本付息的能力，企業(yè)信用等級符合銀行貸款要求；（5）取得人民銀行頒發(fā)的貸款證（卡），在XX銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶，并在XX銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；。2021-11-2131房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)滿足的條件 1）取得有權(quán)部門批準的項目立項批復(fù)；（2）項目可行性研

17、究報告規(guī)范，取得有權(quán)部門的批復(fù)；（3）取得合法、有效批件。項目建設(shè)用地為出讓或劃撥性質(zhì)的，應(yīng)繳齊土地出讓金，取得國有土地使用證（出讓或劃撥）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。已開始銷預(yù)售的項目，有效的銷預(yù)售許可證；（4） 項目符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，有良好的?jīng)濟和社會效益；（5） 項目資本金不低于申請貸款項目總投資的35%，全部到位并先于貸款投入項目開發(fā)；對預(yù)期風(fēng)險較大的項目，應(yīng)相應(yīng)提高項目資本金比例；（6） 貸款擔(dān)保合法、有效、足值，并符合銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設(shè)定抵押權(quán)，且抵押率不得超過50%。2021-11-2132金融

18、機構(gòu)對項目貸款的審查 p企業(yè)資信等級評價； p貸款項目評估；p房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價；p貸款綜合評價。 2021-11-2133企業(yè)資信等級評價 金融機構(gòu)在向申請貸款的項目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價。通常情況下，金融機構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級。 2021-11-2134 企業(yè)”資”、”信”等級評價的過程，實際上是將上述評價指標，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據(jù)各項指標的相對重要性確定每一指標或每一類指標的權(quán)重，然后加權(quán)平均計算出每個企業(yè)

19、的資信評價分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。 2021-11-2135 目前各家銀行都有自己的一套信用等級評定標準，一般是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況計算一些財務(wù)指標，包括諸如流動性、盈利能力、經(jīng)營管理能力、發(fā)展前景等。根據(jù)標準對其進行評分。一般滿分100分，90-100分的為AAA級，80-89分的為AA級，70-79分的A級，依次類推。 不過各家銀行的評級一般只作為自己對企業(yè)發(fā)放貸款的評價標準，對外沒有什么參考意義，各銀行之間的評分也不具有可比性。 現(xiàn)在中國人民銀行牽頭對持有貸款卡的企業(yè)進行資信等級

20、評定，和各家銀行的評級區(qū)別不大，只不過是有相對統(tǒng)一的標準。但各家銀行基本還是按自己的標準進行評級，人民銀行進行的評級只作為參考。 2021-11-2136貸款項目評估 項目基本情況； 市場分析結(jié)果； 財務(wù)評價指標。 2021-11-2137房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價 v保證；保證； v抵押；抵押；v質(zhì)押。質(zhì)押。 抵押、質(zhì)押的特點 1、抵押：指債權(quán)人對債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而用作債權(quán)擔(dān)保的財產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。抵押的特點：抵押財產(chǎn)不移轉(zhuǎn)占有，設(shè)立抵押，抵押物仍由債務(wù)人或第三人(抵押人)占有。抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)，以債務(wù)人

21、不履行債務(wù)為前提。2、質(zhì)押：指債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利憑證移交債權(quán)人占有，以該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。動產(chǎn)質(zhì)押的特點：債務(wù)人或第三人(質(zhì)押人)須將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，提供動產(chǎn)的債務(wù)人或第三人是動產(chǎn)的所有人，動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的行使須以債務(wù)人不履行債務(wù)為前提。質(zhì)押包括：動產(chǎn)質(zhì)押與權(quán)利質(zhì)押。2021-11-2138動產(chǎn)質(zhì)押與權(quán)利質(zhì)押的區(qū)別(1)合同標的不同。動產(chǎn)質(zhì)押的標的為有形的動產(chǎn)；權(quán)利質(zhì)押的標的為無形的權(quán)利。 (2)標的物的移轉(zhuǎn)占有方式不同。動產(chǎn)質(zhì)押，出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人交付質(zhì)物；權(quán)利質(zhì)押，以證券化的債權(quán)設(shè)質(zhì)，將設(shè)質(zhì)情況通知債務(wù)人

22、即可，以股份、股票或知識產(chǎn)權(quán)設(shè)質(zhì)，依法質(zhì)押登記即移轉(zhuǎn)占有。(3)質(zhì)押的實現(xiàn)方式不同。動產(chǎn)質(zhì)押，質(zhì)權(quán)以對動產(chǎn)的折價或拍賣、變賣的價金優(yōu)先受償；權(quán)利質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人直接取代出質(zhì)人的地位，行使出質(zhì)人的權(quán)利。2021-11-2139抵押與質(zhì)押的區(qū)別(1)抵押標的為動產(chǎn)與不動產(chǎn)；質(zhì)押標的為動產(chǎn)與權(quán)利。(2)抵押物不移轉(zhuǎn)占有；質(zhì)押物移轉(zhuǎn)占有。(3)當(dāng)事人可以自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽定之日起生效；當(dāng)事人不必辦理質(zhì)押登記的，質(zhì)押合同自質(zhì)物或權(quán)利憑證交付之日起生效。(4)當(dāng)事人辦理抵押登記的，登記部門為抵押物的相應(yīng)管理部門；以股票、知識產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)向其相應(yīng)的管理機構(gòu)辦理出質(zhì)登記。(5)債務(wù)履行期屆滿

23、，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可與抵押人協(xié)商以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物的所得價款受償；協(xié)議不成的，可向人民法院提起訴訟；債務(wù)履行期屆滿，質(zhì)權(quán)人未受清償?shù)?，可與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)物折價或依法拍賣、變賣質(zhì)物清償債權(quán)。2021-11-2140抵押、質(zhì)押、留置的區(qū)別p擔(dān)保物權(quán)是一項重要的法律制度，它有三種形式：抵押、質(zhì)押和留置。擔(dān)保物權(quán)是以支配特定物的交換價值為內(nèi)容,以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的而設(shè)立，是在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不如期履行債務(wù)時，債權(quán)人可將該財物折價或拍賣、變賣該財物的價款優(yōu)先受償。p了解哪些財產(chǎn)可用于抵押、質(zhì)押和留置,抵押、質(zhì)押和留置有何特點以及設(shè)立抵押、質(zhì)押和留置的

24、方式及程序，對于正確運用擔(dān)保物權(quán)維護當(dāng)事人的合法權(quán)益具有十分重要的現(xiàn)實意義。2021-11-2141可用于抵押的財產(chǎn)(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；(2)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；(3)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；(4)抵押人依法有權(quán)處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；(5)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權(quán)；(6)依法可以抵押的其他財產(chǎn)。2021-11-2142不得抵押的財產(chǎn)(1)土地所有權(quán)；(2)耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)；(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、

25、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；(6)依法不得抵押的其他財產(chǎn)。2021-11-2143可用于質(zhì)押的財產(chǎn) 動產(chǎn)質(zhì)押，指不動產(chǎn)以外的物，不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物、建筑物的固定設(shè)備等。 （1）權(quán)利質(zhì)押的標的有：匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單； （2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票、商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)； （3）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利(如不動產(chǎn)的收益權(quán))。2021-11-2144用于留置的財產(chǎn) 指因保管合同、運輸合同、加工承攬合同依法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)。2021-11-2

26、145保證和定金的區(qū)別p保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。p定金，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還金。 2021-11-2146企業(yè)資信及貸款綜合評價 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。 貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。 2021-11

27、-2147貸款綜合風(fēng)險度 某筆貸款風(fēng)險額=某筆貸款額信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項目風(fēng)險等級系數(shù) 某筆貸款的綜合風(fēng)險度 (某筆貸款風(fēng)險額某筆貸款額)100 信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項目風(fēng)險等級系數(shù) 凡綜合風(fēng)險度超過60的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。 2021-11-2148信用等級系數(shù)的取值規(guī)則 AAA級企業(yè)為30 AA級企業(yè)為50 A級企業(yè)為70 BBB級企業(yè)為90 2021-11-2149貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則 信用貸款為100 由銀行金融機構(gòu)提供擔(dān)保的為1020 由省級非銀行金融機構(gòu)擔(dān)保的為50 AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為100 用商品房抵押的為50 由

28、其他房屋及建筑物抵押的為100 2021-11-2150貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則 中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100 期限在半年以上不滿1年的為120 中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120 期限在3年以上不滿5年的為130 期限在5年以上的為140 2021-11-2151項目風(fēng)險等級系數(shù)的確定 先按照項目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財務(wù)評價的結(jié)果，將項目劃分成AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)險等級。 AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)險等級其對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)分別為80、70、60和50。 2021-11-2152實例 某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限

29、2年，項目風(fēng)險等級為A級。 貸款綜合風(fēng)險度50120506018%，銀行可以發(fā)放貸款。 2021-11-2153 信托融資2021-11-2154中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院從資金信托從資金信托的角度的角度房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。的行為。 從財產(chǎn)信托從財產(chǎn)信托的角度的角度房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其

30、所有的物業(yè)委托給專門的信托機托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。給受益人的行為。 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢2021-11-2155中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院優(yōu)勢優(yōu)勢1n信托融資創(chuàng)新信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并空間寬廣，并有巨大的靈活有巨大的靈活性。性。2n 可以通過信托可以通過信托解決，增大市解決，增大市場供需雙方的場供需雙方的選擇空間。選擇空間。3n不受銀行貸款時企業(yè)不受銀行貸款時企業(yè)自有資金不低于開發(fā)自有資金不低于開發(fā)項目總投資項目總投資30%的約的約束，也能夠彌補束，也能夠彌補121號號文規(guī)定的只有主體結(jié)文規(guī)定的只

31、有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的成的中間消費融資的斷裂。斷裂。 房地產(chǎn)信托的運營模式2021-11-2156類型類型FDC 信托受益信托受益 償還貸款償還貸款2021-11-2157委托人委托人信托公司信托公司開發(fā)商開發(fā)商 信托資金信托資金 信托貸款信托貸款擔(dān)保人擔(dān)保人提供提供 擔(dān)保擔(dān)保房地產(chǎn)融資信托的基本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)融資信托的基本結(jié)構(gòu)貸款型信托貸款型信托FDC2021-11-2158委托人委托人信托公司信托公司開發(fā)商之股東開發(fā)商之股東 信托資金信托資金 信托受益信托受益 已購股權(quán)已購股權(quán) 回購股權(quán)回購股權(quán)擔(dān)保人擔(dān)保人提供擔(dān)保提供擔(dān)保股權(quán)證券化型信托股權(quán)證券化型信托

32、FDC混合型信托混合型信托 股權(quán)投資型信托股權(quán)投資型信托 2021-11-2159委托人委托人信托公司信托公司開發(fā)商之股東開發(fā)商之股東 信托資金信托資金 信托受益信托受益房地產(chǎn)股份房地產(chǎn)股份 買賣買賣擔(dān)保人擔(dān)保人 提供擔(dān)保提供擔(dān)保 股票融資2021-11-2160股票分類股票分類按股票所代表按股票所代表的股東權(quán)利的股東權(quán)利 按票面是否按票面是否記載金額記載金額按是否記載按是否記載股東姓名股東姓名 記名股票和不記名股票記名股票和不記名股票 普通股股票和優(yōu)先股股票普通股股票和優(yōu)先股股票 有面值股票和無面值股票有面值股票和無面值股票 房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)

33、為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。2021-11-2161Title- 直接發(fā)行直接發(fā)行- 間接發(fā)行間接發(fā)行- - 平價發(fā)行平價發(fā)行- 折價發(fā)行折價發(fā)行- 溢價發(fā)行溢價發(fā)行- - 募集設(shè)立公司發(fā)行募集設(shè)立公司發(fā)行- 募集新股公開發(fā)行募集新股公開發(fā)行- 無償增資發(fā)行無償增資發(fā)行- 可轉(zhuǎn)換公司債券可轉(zhuǎn)換公司債券 - - 準備階段準備階段- 審批階段審批階段- 實施階段實施階段 房地產(chǎn)債券的概念 房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價證券，它是一種債務(wù)憑證，

34、承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。 2021-11-2162 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券融資F房地產(chǎn)債券分類2021-11-2163 依依 據(jù)據(jù)按發(fā)行主體分類按發(fā)行主體分類 政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等 按償還期限分類按償還期限分類 短期債券、中期債券、長期債券短期債券、中期債券、長期債券 按計息方式分類按計息方式分類 附息債券和貼現(xiàn)債券附息債券和貼現(xiàn)債券 按有無擔(dān)保分類按有無擔(dān)保分類 信用債券和擔(dān)保債券信用債券和擔(dān)保債券 按是否記名分類按是否記名分類 記名債券和不記名債券記名債券和不記名債券 類類 型型按債券形態(tài)分類按債

35、券形態(tài)分類 實物債券、憑證式債券和記賬式債券實物債券、憑證式債券和記賬式債券 房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序 按法定程序形成有關(guān)決議； 制定發(fā)行章程； 提出發(fā)行申請； 取得資信等級證明； 確定委托發(fā)行代理機構(gòu)； 發(fā)布募集公告； 印制債券； 發(fā)行及善后工作。2021-11-2164房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式直接發(fā)行與間接發(fā)行直接發(fā)行與間接發(fā)行公募發(fā)行與私募發(fā)行公募發(fā)行與私募發(fā)行 利用外資國政府貸款；國政府貸款；國際金融組織貸款；國際金融組織貸款；外國商業(yè)銀行貸款；外國商業(yè)銀行貸款；與外資合營；與外資合營；發(fā)行境外債券。發(fā)行境外債券。 房地產(chǎn)典當(dāng) 其他融資方式 施工企業(yè)墊資；施工企業(yè)墊資；房地

36、產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金。 2021-11-2165FDC2021-11-2166資 金 流技 術(shù) 流信 息 流物 質(zhì) 流人 力 流房地產(chǎn)項目資金流的重要性：房地產(chǎn)項目資金流的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與否主房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與否主要取決于兩點，一是政策的穩(wěn)定性，二是資金鏈的持續(xù)性。要取決于兩點，一是政策的穩(wěn)定性，二是資金鏈的持續(xù)性。（1）以自有資金銀行信貸的傳統(tǒng)融資方式傳統(tǒng)融資方式的資金籌集過程傳統(tǒng)融資方式的資金籌集過程p自有資金的籌集自有資金的籌集p土地使用權(quán)抵押貸款土地使用權(quán)抵押貸款p承包商的墊資承包商的墊資 p在建工程抵押貸款在建工程抵押貸款 p預(yù)售款預(yù)售款2021-11-2167幾種常

37、見的項目融資資金鏈介紹幾種常見的項目融資資金鏈介紹FDC2021-11-2168商業(yè)銀行商業(yè)銀行購房者購房者開發(fā)商開發(fā)商按揭付款按揭付款首付款首付款首付款后的首付款后的余款余款FDC傳統(tǒng)項目融資方式的資金圖傳統(tǒng)項目融資方式的資金圖2021-11-2169商業(yè)銀行商業(yè)銀行建筑施工企業(yè)建筑施工企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商購房者購房者土地開發(fā)商土地開發(fā)商商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行房地產(chǎn)市場運行及資金流程圖房地產(chǎn)市場運行及資金流程圖（2）自有資金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金）自有資金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金 在國外，以產(chǎn)業(yè)基金形式投資房地產(chǎn)是很普遍在國外，以產(chǎn)業(yè)基金形式投資房地產(chǎn)是很普遍的，但在我國由于

38、法律和市場的原因，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的，但在我國由于法律和市場的原因，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的基金還處在起步階段。但從國外的房地產(chǎn)金性質(zhì)的基金還處在起步階段。但從國外的房地產(chǎn)金融經(jīng)驗來看，融經(jīng)驗來看，“自有資金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金自有資金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金”的融的融資方式，在我國是比較有發(fā)展前景的。資方式，在我國是比較有發(fā)展前景的。 （3）自有資金信托計劃）自有資金信托計劃 自從央行出臺了貨幣信貸調(diào)控的政策后，對傳自從央行出臺了貨幣信貸調(diào)控的政策后，對傳統(tǒng)的統(tǒng)的“自有資金銀行信貸自有資金銀行信貸”的融資方式，提高了的融資方式，提高了門檻，開發(fā)商開始考慮門檻，開發(fā)商開始考慮“自有資金信托計劃自有資金信托計劃”的的融資方式，該種融資方式的融資成本在融資方式，該種融資方式的融資成本在815左左右，比銀行的融資成本要高，但抵押右，比銀行的融資成本要高，但抵押擔(dān)保方式比擔(dān)保方式比銀行靈活。銀行靈活。 2021-11-21702021-11-2171 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的房地產(chǎn)融資的決策分析決策分析 銀行貸款融資銀行貸款融資與信托融資與信托融資的成本分析