物業(yè)經(jīng)營管理習(xí)題詳解

1、第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述【考點(diǎn)1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 1物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。 A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C價(jià)值管理 D投資管理 【答案】c 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)，所以主要提供價(jià)值管理服務(wù)。A、B、D三個(gè)選項(xiàng)太片面，沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。 2某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到

2、有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。 A 甲級 B乙級 C丙級 D二級 【答案】B 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力對其進(jìn)行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物實(shí)物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損，收益能力低于

3、新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，且存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。 3在一個(gè)大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米，內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲，有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。 A區(qū)域購物中心 B市級購物中心 C地區(qū)購物中心 D居住區(qū)商場 【答案】A 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)

4、其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心；市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市；地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為13萬平方米，服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第34頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 4下面選項(xiàng)中屬于甲級寫字樓特征的有( )。 A優(yōu)越的地理位置 B建筑物實(shí)物狀況良好 c有自然磨損存在 D有完善

5、的物業(yè)管理服務(wù) E收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng) 【答案】A D E 【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。 5區(qū)域購物中心的特征包括( )。 A建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上 B業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高 c有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里 D商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主 E服務(wù)人口1萬人左右 【答案】B c 【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購

6、物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。 6物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)除了包括以保證物業(yè)正常適用的運(yùn)行操作管理，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的( )、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動(dòng)。 A資本投資決策 B市場營銷 c物業(yè)管理 D租賃管理 E成本控制 【答案】A B D E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理，主要服務(wù)還體現(xiàn)在價(jià)值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作，還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動(dòng)，主要是價(jià)值服務(wù)管理方面的內(nèi)容，包括資本投資決策

7、、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動(dòng)。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。 7物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象主要包括( )等。 A寫字樓 B零售商業(yè)物業(yè) C居民自有住宅 D工業(yè)物業(yè) E酒店和休閑娛樂設(shè)施 【答案】A B D E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型；零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店

8、等類型；工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等；酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以A、B、D、E選項(xiàng)所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求，故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26頁?！究键c(diǎn)2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 8物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿Α?A延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期 B維持物業(yè)正常使用 C維持該物業(yè)的物業(yè)管理 D實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化 【答案】D 【解析】本題考

9、查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿?。A、B、c選項(xiàng)中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求，但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 9圖11所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出，該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時(shí)覆蓋了( )的管理工作。 A物業(yè)保險(xiǎn)管理 B資產(chǎn)管理 C物業(yè)管理 D房地產(chǎn)組合投資管理 E基金管理 【答案】B c E 【解析】本題考查

10、的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的目標(biāo)。由圖11可以看出，××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，收取物業(yè)費(fèi)。圖中所描述的關(guān)系并不能得出A、D兩項(xiàng)的結(jié)論。故本題選B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁?！究键c(diǎn)3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 10某物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能，該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化

11、分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于( )。 A管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè) B專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè) c綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè) D投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 【答案】c 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中處于總包的位置；專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù)，是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)；綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營能力管理的企業(yè)，既設(shè)置管理層，又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參

12、見教材第89頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 11物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有( )。 A管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè) B專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè) c投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè) D綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè) E所有物業(yè)管理公司 【答案】A D 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力，可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù)；而專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營。故本題選A、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。【考點(diǎn)4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次單項(xiàng)選擇題

13、(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 12在物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。 A在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo) B為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流 C詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略 D在物業(yè)類型或地域分布上分散投資，減少整體風(fēng)險(xiǎn) 【答案】B 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，是定位在現(xiàn)場操作層面的管理，對于收益性物業(yè)，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理的主要作

14、用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1011頁。 13·物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是( )。 A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D房地產(chǎn)組合投資管理 【答案】B 【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)；設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)服

15、務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃；房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第910頁。 14在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計(jì)劃，并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價(jià)值，來決定是否批準(zhǔn)該投資計(jì)劃的企業(yè)是( )。 A物業(yè)管理公司 B房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司 c房地產(chǎn)組合投資管理公司 D設(shè)施設(shè)備管理公司 【答案】B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運(yùn)營；資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角，資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，管理物業(yè)，管理企業(yè)，通過物業(yè)

16、管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁。 15在物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計(jì)劃，這些特征屬于( )的內(nèi)容。 A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D房地產(chǎn)組合投資管理 【答案】D 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)三個(gè)層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表

17、現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃，以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 16物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為( )三個(gè)層次。 A物業(yè)管理或設(shè)施管理 B房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 C房地產(chǎn)基金管理 D企業(yè)保險(xiǎn)管理 E房地產(chǎn)組合投資管理 【答案】A B E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地

18、產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第910頁。 17物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。 A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B保持與租戶的聯(lián)系并收租 C控制運(yùn)營成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄 D資本性支出計(jì)劃 E物業(yè)維護(hù)及安全管理 【答案】B c D E 【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面，主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營成本、財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計(jì)劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。A選項(xiàng)內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé)，故本題選B、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1

19、1頁。 18物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作中，屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。 A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B資本性支出計(jì)劃及公共關(guān)系 c監(jiān)控物業(yè)績效 D負(fù)責(zé)投資組合的績效 E管理和評價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 【答案】A c E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開支決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析等。B選項(xiàng)內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé)，D選項(xiàng)內(nèi)容屬于組合

20、投資管理的職責(zé)，故本題選A、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。 1 9物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作中，屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。 A制定并執(zhí)行組合投資策略 B設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) C定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析 D負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用 E監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析 【答案】A B D 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略，主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)

21、用，監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，負(fù)責(zé)投資組合績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。C、E選項(xiàng)內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。【考點(diǎn)5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 20在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。 投資回收期預(yù)期收益還貸能力 風(fēng)險(xiǎn)水平 A B c D 【答案】c 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個(gè)關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。

22、故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1213頁。 21在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中，不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。 A日常維修費(fèi)用 B物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用 C管理人員的工資 D法定稅費(fèi) 【答案】B 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個(gè)重要方面包括日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 22下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作，表述正確的有( )。 A現(xiàn)金流

23、和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成 B 日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān) C物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶 D應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù) E如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償，業(yè)主應(yīng)事先與 保險(xiǎn)公司簽訂合約 【答案】A D E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值，并進(jìn)行資產(chǎn)管理，主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理5個(gè)部分。日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，可能會(huì)由租戶承擔(dān)，也可能會(huì)由業(yè)主承擔(dān)，這取決于

24、雙方的商談結(jié)果，所以B選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。對于物業(yè)出租的成本，業(yè)主會(huì)希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶，在一些情況下既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。比如，在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時(shí)，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主就不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以c選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1418頁。 23關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費(fèi)，下列說法中正確的有( )。 A服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付 B服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付 c包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施 D包

25、括針對整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修 E計(jì)算時(shí)不用考慮會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本 【答案】B c D 【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分費(fèi)用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者維修費(fèi)用。每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本，這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來計(jì)算的。故本題選。B、c、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1617頁。 24關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中對物業(yè)的維修與維護(hù)，下列說法中正確的有( )。 A通常業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租

26、戶 B 目前大多數(shù)出租活動(dòng)業(yè)主承擔(dān)各種維修成本 c一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù) D維修計(jì)劃應(yīng)該從短期和長期兩個(gè)方面考慮 E 日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確 定具體履行方式 【答案】A D E 【解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)，所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。維修

27、計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，應(yīng)從短期和長期兩個(gè)方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1718頁。 25案例分析題：在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對于該塊土地，正確的做法是( )。 A 防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害 B在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有 C檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地 D對土地進(jìn)行等級評定和保險(xiǎn) E不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上 【答案】A c D E【解析】

28、本題是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。對物業(yè)的權(quán)利伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，有時(shí)還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項(xiàng)的內(nèi)容均是防止自己的土地所有權(quán)受到侵害而采取的正確行為，但B選項(xiàng)中的行為不符合有關(guān)的建設(shè)法規(guī)。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇【考點(diǎn)1】房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 1下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的說法中，不正確的是( )。 A物業(yè)經(jīng)營管理主要以非收益性物業(yè)為管理對象 B物業(yè)經(jīng)營管理主要以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象 C物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)策略性

29、價(jià)值管理 D物業(yè)經(jīng)營管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識以及選擇投資區(qū)位的能力 【答案】A 【解析】物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識以及選擇投資區(qū)位的能力；而對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù)，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境，不涉及太多的物業(yè)經(jīng)營管理。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 2投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的主要有( )。 A保證投資者財(cái)富得到使用 B獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) C獲得較高的收益和

30、資本增值 D降低投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) E抑制通貨膨脹對投資者的影響 【答案】B c D E 【解析】房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了使其財(cái)富最大化。獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)，獲得較高的收益和資本增值，降低投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抑制通貨膨脹對投資者的影響4項(xiàng)均為財(cái)富最大化的具體表現(xiàn)。而A選項(xiàng)并不是房地產(chǎn)投資的目的。因?yàn)槿绻皇怯欣蓤D，投資者是不會(huì)為了保持財(cái)富得到使用而將財(cái)富投諸于市場當(dāng)中的。故本題選B、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁?！究键c(diǎn)2】

31、房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 3下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是( )。 A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程 B直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資 C不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理 D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資 【答案】c 【解析】房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程；并參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投人到開發(fā)或購買過程。而直接投資又

32、包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種。在間接投資中，投資者并不需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理，只是參與到房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場，具體包括投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券等。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 4下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)直接投資的行為有( )。 A進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資 B進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資 C投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票 D投資于房地產(chǎn)投資信托基金 E購買房地產(chǎn)抵押支持證券 【答案】A B 【解析】房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相

33、關(guān)的證券市場的行為。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投入到開發(fā)或購買過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資將資金投入到開發(fā)過程，而房地產(chǎn)置業(yè)投資將資金投入到購買過程，所以都屬于直接投資。而投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金，以及購買房地產(chǎn)抵押支持證券都屬于房地產(chǎn)證券市場的投資，所以都屬于間接投資。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。 5下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的行為有( )。 A購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券 B購買房地產(chǎn)市場上的二手房 C購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票 D購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份 E購買房地產(chǎn)抵押支持證券 【答案】A c D E 【解析】房地產(chǎn)間接投資主要是指

34、將資金投人與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份，購買房地產(chǎn)抵押支持證券都屬于房地產(chǎn)證券市場的投資，所以都屬于間接投資。而購買房地產(chǎn)市場上的二手房是直接將資金投入到購買過程，所以屬于直接投資。 故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2l頁。【考點(diǎn)3】房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 6下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是( )。 A開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資 B房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤 C開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給 D房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚

35、【答案】A 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，獲取開發(fā)利潤。它的主要目的是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚，所以B、D選項(xiàng)正確。由于是新的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)，產(chǎn)品是新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給，所以C選項(xiàng)正確。但是，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉)或經(jīng)營(如商場、酒店)時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。 7下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法中，不正確的是( )。 A房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象既可以是新竣工的商品房，也可 以是舊有物業(yè) B 以滿足自

36、身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要為目的的房地產(chǎn) 投資，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資 c作為投資，將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收人， 這樣的房地產(chǎn)投資不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資 D房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的 【答案】c 【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者。置業(yè)投資的對象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)房地產(chǎn)，所以A、D選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。所以B選項(xiàng)正確，c選項(xiàng)不正確

37、。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。 8某人購買房地產(chǎn)市場上的二手房用于出租的行為，屬于以下哪一種投資行為( )。 A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資 C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資 【答案】B 9某人購買房地產(chǎn)市場上的別墅以用于自住的行為，屬于以下四5一種投資行為( )。 A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資 C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資 【答案】B 【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象既可以是新竣工的商 品房，也可以是舊有物

38、業(yè)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購人的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者。所以兩個(gè)題目中不管是用于出租還是自住，均是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資，都是房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資。故兩題均選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。 多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 10下列過程中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)容的有( )。 A購置土地 B進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè) c購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者 D將房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場進(jìn)行銷售 E購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足自身生活

39、居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要 【答案】A B D 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤。而房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。題中C和E兩選項(xiàng)的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者和滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，都是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，所以都屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。【考點(diǎn)4】房地產(chǎn)投資信托

40、基金運(yùn)作方式單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 11下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的敘述不正確的是( )。 A房地產(chǎn)投資信托基金收益相對穩(wěn)定，其投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入 B房地產(chǎn)投資信托基金流動(dòng)性好，投資者很容易將持有股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金 c其收入現(xiàn)金流主要部分會(huì)分配給投資者 D房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)較小，因此收益水平比一般的股票收益低 【答案】D 【解析】房地產(chǎn)投資信托基金公司是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，它將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，所以c選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)投資信托基金由于投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，其收益相對穩(wěn)定，所以A選項(xiàng)正確。

41、因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金的股票可以在證券交易所交易，這使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)容易，因此投資者很容易將持有股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，所以B選項(xiàng)正確。而且由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，房地產(chǎn)投資信托基金收益水平一般高于股票收益。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。 12在購買住房抵押支持證券的過程中，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為( )。 A銀行_證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC_投資者 B銀行。投資。證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC c投資者_(dá)證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC銀行 D投資者_(dá)+銀行，證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC 【答案】A 【解析】住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化

42、為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。其具體的做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款出售給專門的證券化機(jī)構(gòu)(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，再出售給投資者。在銀行將個(gè)人住房抵押貸款出售給證券化機(jī)構(gòu)的過程中，債券從銀行轉(zhuǎn)移到證券化機(jī)構(gòu)；在證券化機(jī)構(gòu)將抵押貸款證券化以后的證券出售給投資者的過程中，債券從證券化機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移到投資者手里。所以，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為銀行一證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC一投資者。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 13房地產(chǎn)投資信托基金(即REITs)的優(yōu)點(diǎn)主要包括( )等。 A RE

43、ITs收益相對穩(wěn)定，因?yàn)槠渫顿Y收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入 B REITs流動(dòng)性好，投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金 C REITs選擇的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn) D REITs股份可以在證券交易所交易，這使得買賣REITs的資產(chǎn)和股份比買賣房地產(chǎn)更容易 E 由于不是直接投資于房地產(chǎn)開發(fā)和管理過程，所以REITs收益水平一般不高 【答案】A B c D 【解析】投資者將資金投入到REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定，因?yàn)槠渫顿Y收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金的股票可以在證券交易所交易，這使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的

44、資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)容易，因此投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。此外，REITs選擇的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)，所以A、B、C、D選項(xiàng)正確。同時(shí)，雖然REITs不是直接投資，但是由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，REITs收益水平一般比較高，所以E選項(xiàng)錯(cuò)誤。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。【考點(diǎn)5】房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 14按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的，這反映了房地產(chǎn)投資的( )。 A各異性 B相互影響性 C政策影響性 D適應(yīng)性 【答案】D 15某城市地鐵交通線路的建

45、設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的( )。 A各異性 B相互影響性 C政策影響性 D適應(yīng)性 【答案】B 【解析】房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。置業(yè)投資者必須及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是指既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。例如，城

46、市地鐵交通線路的建設(shè)，就能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。所以，第15題就是相互影響性的典型表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。故兩題分別選D和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁。 16下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的說法中，正確的是( )。 A房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命一般比自然壽命長得多 B房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)無關(guān)，一般都為50年 c房地產(chǎn)較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 D稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，一般是指其經(jīng)濟(jì)壽命 【答案】c 【解析】房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即

47、凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時(shí)間。當(dāng)房地產(chǎn)達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，可能還沒有達(dá)到自然壽命，房地產(chǎn)的自然壽命一般比經(jīng)濟(jì)壽命長得多，所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命一般與其使用性質(zhì)有關(guān)，不同的使用性質(zhì)有不同的經(jīng)濟(jì)壽命，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。 稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同，所以D選項(xiàng)錯(cuò)誤。 如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。 17下列關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法中，錯(cuò)誤的是( )

48、。 A稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營收益 減少，相應(yīng)的減少了投資者的納稅支出B房地產(chǎn)投資大量占用自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者凈資產(chǎn)迅速減少 c在通貨膨脹的時(shí)候，房地產(chǎn)能夠迅速升值；但在經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，也會(huì)迅速地貶值，所以不是一種有效的保值手段 D房地產(chǎn)銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金 【答案】c 【解析】由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的價(jià)值上升，所以說房地產(chǎn)具有增值性；同時(shí)又由于房地產(chǎn)是生活和生產(chǎn)的必需品，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地

49、產(chǎn)的使用價(jià)值仍然保持不變，所以房地產(chǎn)投資也是有效的保值手段。所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。 從會(huì)計(jì)的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力也在下降。由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營收益減少，相應(yīng)的減少了投資者的納稅支出，所以A選項(xiàng)正確。而且由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，占用大量的自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者凈資產(chǎn)迅速減少，所以B選項(xiàng)正確。 作為一種大型的固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)的流動(dòng)性很差。由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，所以D選項(xiàng)正確。 故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可

50、參見教材第25頁。多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意) 18下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有( )。 A房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與 其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大 B如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn) c房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) D政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響 E房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運(yùn)營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本的持續(xù)時(shí)間 【答案】B c D 【解析】位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特征。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，

51、還受到周圍環(huán)境的影響。因此，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低不僅受當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系密切，所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤。 房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。因此，按照市場需求及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以B選項(xiàng)正確。 房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，所以C選項(xiàng)正確。 房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。因此，政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，所以

52、D選項(xiàng)正確。 房地產(chǎn)的自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時(shí)間。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命指在正常市場和運(yùn)營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本的持續(xù)時(shí)間，所以E選項(xiàng)錯(cuò)誤。 故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。 19下列屬于房地產(chǎn)投資缺點(diǎn)的有( )。 A流動(dòng)性差 B投資收益水平較低 C投資數(shù)額巨大 D投資回收期較長 E不能夠抵消通貨膨脹的影響 【答案】A c D 【解析】房地產(chǎn)投資的利弊見表21。表2-1房地產(chǎn)投資的利弊優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)相對較高的收益水平流動(dòng)性差能夠得到稅收方面的好處投資數(shù)額巨大易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持投資回收期長能夠抵消通貨膨脹的影響需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛱岣咄顿Y者的資信等級 通過表21可以知道，房地產(chǎn)投資有相對較高的收益水平，且能夠抵消通貨膨脹的影響，所以B、E選項(xiàng)錯(cuò)誤。 故本題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁?！究键c(diǎn)6】房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)與非市場風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意) 20下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是( )。 A房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小 B風(fēng)險(xiǎn)和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思 c一般來說，