物業(yè)管理師新教材實(shí)務(wù)(精講)講義

1、第三節(jié)物業(yè)項(xiàng)目早期介入的組織實(shí)施知識(shí)點(diǎn)一、早期介入工作的準(zhǔn)備（一）項(xiàng)目早期介入的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1責(zé)任劃分不清造成的風(fēng)險(xiǎn)在簽訂早期介入服務(wù)委托合同時(shí)，如果雙方的權(quán)利義務(wù)約定、責(zé)任劃分不清晰，甚至做出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾，可能成為建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追責(zé)的理由，也可能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本不該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。2專(zhuān)業(yè)能力不足造成的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的早期介入工作涉及面廣、時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)、難度大，早期介入人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力不足，所提出的建議不能面面俱到，同時(shí)，建設(shè)單位忽視對(duì)建議的重視與采納，造成后期承接的物業(yè)問(wèn)題整改不及時(shí)。3職業(yè)安全的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目早期介入在建設(shè)施工階段各專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解

2、設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能，而此階段造成的職業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)的概率較大。4信息管理的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于獲取的建設(shè)單位及項(xiàng)目的相關(guān)資料負(fù)有保密義務(wù)，存在承擔(dān)資料泄露的違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。5可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得項(xiàng)目早期介入委托，可能出現(xiàn)在訂立早期介入服務(wù)委托合同時(shí)，容易盲目壓低費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)偏低，將直接影響到物業(yè)承接后的日常運(yùn)營(yíng)。（二）項(xiàng)目早期介入的工作準(zhǔn)備（重要考點(diǎn)）（1）人員準(zhǔn)備、后勤保障。根據(jù)合同約定配置項(xiàng)目早期介入人員。落實(shí)工作所需要的勞動(dòng)保護(hù)用品及工具等。建立項(xiàng)目早期介入管理制度，規(guī)范工作流程。為項(xiàng)目早期介入提供相應(yīng)的后勤保障。（2）獲取、了解、熟悉項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃及相關(guān)資料

3、，以及現(xiàn)場(chǎng)勘查。（3）與建設(shè)單位溝通，知會(huì)項(xiàng)目早期介入人員安排及工作計(jì)劃。（4）制定項(xiàng)目早期介入工作節(jié)點(diǎn)。（5）按照合同約定和工作計(jì)劃開(kāi)展項(xiàng)目的早期介入工作。知識(shí)點(diǎn)二、項(xiàng)目早期介入合同的訂立與管理項(xiàng)目早期介入合同的內(nèi)容應(yīng)由建設(shè)單位與被委托單位協(xié)商約定，在項(xiàng)目早期介入實(shí)施前以書(shū)面形式訂立，承接查驗(yàn)后合同終止。項(xiàng)目早期介入合同的主要內(nèi)容如下。1項(xiàng)目早期介入概況主要包括項(xiàng)目建設(shè)單位、受委托單位，項(xiàng)目名稱(chēng)、坐落位置、規(guī)劃指標(biāo)及委托服務(wù)范圍。2項(xiàng)目早期介入委托內(nèi)容及要求根據(jù)項(xiàng)目早期介入委托合同內(nèi)容，主要包括對(duì)項(xiàng)目早期介入約定服務(wù)輸出內(nèi)容。以下內(nèi)容結(jié)合本章第二節(jié)內(nèi)容記憶、理解即可。（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)管

4、理用房，小區(qū)安全性及物防、技防措施，交通規(guī)劃，工程配套及規(guī)劃，園林景觀，環(huán)保節(jié)能措施等進(jìn)行評(píng)估，向建設(shè)單位提供評(píng)估報(bào)告。（2）建設(shè)施工階段，跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)施工，核實(shí)前期規(guī)劃建議落實(shí)情況，評(píng)估指出施工過(guò)程中存在的質(zhì)量或安全隱患等風(fēng)險(xiǎn)，形成評(píng)估報(bào)告，同時(shí)挖掘?qū)笃谖飿I(yè)服務(wù)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，整理建議提交建設(shè)單位整改，以確保交付工作順利完成。（3）營(yíng)銷(xiāo)策劃階段，制定的服務(wù)方案、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)須與項(xiàng)目定位的顧客群體相對(duì)應(yīng)，測(cè)算的費(fèi)用應(yīng)與后期提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，并且測(cè)算時(shí)要綜合考慮市場(chǎng)調(diào)節(jié)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。（4）承接查驗(yàn)階段，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作，提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以便建設(shè)單位及

5、時(shí)整改，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)評(píng)估指出交付后仍存在不利于客戶感受和實(shí)際使用功能的問(wèn)題，形成評(píng)估報(bào)告，以便在今后項(xiàng)目借鑒以提升產(chǎn)品質(zhì)量。3服務(wù)費(fèi)用4雙方的權(quán)利義務(wù)5違約責(zé)任6其他事項(xiàng)主要包括商業(yè)機(jī)密、不可抗力、書(shū)信來(lái)往及送達(dá)、廉潔合作協(xié)議、合同期限、合同終止與解除等，以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。知識(shí)點(diǎn)三、項(xiàng)目早期介入的組織與實(shí)施項(xiàng)目早期介入流程見(jiàn)圖1-2。（一）項(xiàng)目早期介入的組織實(shí)施1成立項(xiàng)目早期介入專(zhuān)項(xiàng)工作小組工作組成員主要由房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備專(zhuān)業(yè)等方面人員組成，工作組人員的專(zhuān)業(yè)搭配合理，具有良好的溝通技巧和相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。在人員選配上一定要挑選經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員和技術(shù)人員來(lái)參與項(xiàng)目的早

6、期介入。 2主要工作職責(zé)（1）負(fù)責(zé)與建設(shè)單位、施工單位就早期介入相關(guān)工作進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。（2）負(fù)責(zé)參與項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、技術(shù)交底和圖紙會(huì)審，提出書(shū)面合理化建議和意見(jiàn)。（3）負(fù)責(zé)參與施工現(xiàn)場(chǎng)的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素，及時(shí)反饋給建設(shè)單位采取適當(dāng)措施。（4）負(fù)責(zé)對(duì)檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和合理化建議進(jìn)行對(duì)接、溝通。（5）負(fù)責(zé)收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時(shí)熟悉各個(gè)部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備。（6）負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。（7）負(fù)責(zé)跟進(jìn)提出的相關(guān)建議，并督促各相關(guān)單位實(shí)施。3明確溝通機(jī)制確定項(xiàng)目早期介入并明確與各方之間的溝

7、通的渠道，制定分階段項(xiàng)目早期介入的目標(biāo)和要求。項(xiàng)目早期介入的溝通機(jī)制主要包括以下幾個(gè)方面。（1）獲取建設(shè)單位及各施工單位的聯(lián)系信息，以便能夠及時(shí)有效地溝通。（2）建設(shè)單位須明確項(xiàng)目早期介入對(duì)接的設(shè)計(jì)、工程等專(zhuān)業(yè)部門(mén)。（3）填寫(xiě)周報(bào)制度，主要包括工作進(jìn)度計(jì)劃、檢查情況及問(wèn)題處理建議。4獲取物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)信息、資料（1）收集小區(qū)整體規(guī)劃指標(biāo)，了解產(chǎn)品類(lèi)型、設(shè)施設(shè)備配套等信息。（2）收集物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、各分項(xiàng)工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)等，與建設(shè)單位保持積極溝通，及時(shí)獲取最新資料。（3）獲取物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)圖紙（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、景觀、精裝等）。5項(xiàng)目早期介入工作計(jì)劃（重點(diǎn)）項(xiàng)目早期介入工

8、作計(jì)劃見(jiàn)表1-1。表1-1項(xiàng)目早期介入工作計(jì)劃介入階段實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)單位取得土地使用權(quán)后二個(gè)月內(nèi)獲得項(xiàng)目委托信息，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，簽訂早期介入委托合同合同簽訂一個(gè)月內(nèi)成立早期介入專(zhuān)項(xiàng)工作組，人員招聘、培訓(xùn)等項(xiàng)目介入后項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目立項(xiàng)以后需要與相關(guān)部門(mén)保持信息溝通，并獲取項(xiàng)目相關(guān)的基本資料藍(lán)圖會(huì)審階段與建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位保持溝通，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目與物業(yè)管理有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如人行、車(chē)行流向要求，垃圾房、垃圾桶位置設(shè)置，商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問(wèn)題，服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置等問(wèn)題正式圖紙確認(rèn)后從使用、維護(hù)、經(jīng)

9、營(yíng)及未來(lái)功能的調(diào)整和物業(yè)的保值、增值等角度提出建設(shè)性的意見(jiàn)。如管理用房，配套用房和配套設(shè)施，水電氣的配套及機(jī)電設(shè)備選型，公共設(shè)施配套與設(shè)置建設(shè)施工到營(yíng)銷(xiāo)策劃階段施工建設(shè)期，時(shí)間大致在竣工驗(yàn)收前五個(gè)月前期介入的跟進(jìn)和落實(shí)跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)施工，提高工程施工質(zhì)量項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前六個(gè)月（或根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)要求）根據(jù)項(xiàng)目定位、客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及配套管理成本測(cè)算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月完成項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)及政府主管部門(mén)要求備案的資料，如價(jià)格備案、前期物業(yè)服務(wù)合同備案項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收前三個(gè)月組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作準(zhǔn)備成立服務(wù)中心

10、和人員招聘、培訓(xùn)等 （二）項(xiàng)目早期介入主要技術(shù)要點(diǎn)項(xiàng)目早期介入主要技術(shù)要點(diǎn)集中在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和建設(shè)施工階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合建設(shè)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段技術(shù)要點(diǎn)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋本體、智能化配置、管理用房及垃圾房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備資料?？尚行匝芯繄?bào)告及批復(fù)、詳規(guī)及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、勘測(cè)定界報(bào)告、配套條件明細(xì)資料等。企劃文件：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料等。設(shè)計(jì)文件：總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、

11、建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。建設(shè)單位需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)。規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足。建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。安全防

12、衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 （3）安保布局技術(shù)要點(diǎn)。便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。（4）消防布局技術(shù)要點(diǎn)。消防設(shè)備、設(shè)施配置滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等充分合理，使用可靠。消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求。消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求。消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)

13、家相關(guān)規(guī)范要求。（5）交通布局技術(shù)要點(diǎn)。各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。機(jī)動(dòng)車(chē)位、非機(jī)動(dòng)車(chē)配置充分，充分考慮訪客車(chē)輛停放的便利性。（6）生活配置技術(shù)要點(diǎn)。根據(jù)小區(qū)周邊（1千米范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等配套服務(wù)功能。小區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出人口或樓梯須與住宅分開(kāi)。（7）設(shè)備配套技術(shù)要點(diǎn)。水、電、煤

14、、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。地下停車(chē)庫(kù)照明設(shè)計(jì)應(yīng)考慮節(jié)能要求，分區(qū)域控制，控制方式為交叉多路、分級(jí)控制。光源選擇：宜安裝節(jié)能燈（t5）、led燈；有條件地區(qū)安裝太陽(yáng)能照明裝置。配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將居民用電與

15、商鋪及公共用電分開(kāi)設(shè)計(jì)，小區(qū)配套用房、控制中心、小區(qū)室外公共照明、車(chē)庫(kù)照明、景觀照明、電梯供電等設(shè)備均應(yīng)安裝計(jì)量裝置，以便分類(lèi)計(jì)量核算；會(huì)所、商業(yè)、公廁設(shè)置獨(dú)立用電計(jì)量系統(tǒng)。小區(qū)綠化清潔用水、商業(yè)用水、會(huì)所用水、配套用房用水、公廁用水等單獨(dú)計(jì)量；需委托物業(yè)抄表分?jǐn)偟睦?、熱水?yīng)獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表，集中設(shè)置在公共區(qū)域。（8）智能化配置技術(shù)要點(diǎn)。安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛管理系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管

16、理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與控制中心聯(lián)網(wǎng)。智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。（9）房屋本體技術(shù)要點(diǎn)。屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求。住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥

17、室墻面布置。廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。管道、管線布局合理，互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250毫米），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10米），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10米，防止兒童攀爬。（10）室內(nèi)配置技術(shù)要點(diǎn)。室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀，設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修

18、便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施?？照{(diào)機(jī)冷凝水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居房、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。（11）綠化配置技術(shù)要點(diǎn)。綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，

19、成活率高，抗病蟲(chóng)性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。（12）景觀配置技術(shù)要點(diǎn)。景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)人流集中的區(qū)域。水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。水系設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高，不易污染、損壞、變形、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。（13）公共空間技術(shù)要點(diǎn)。應(yīng)充分考慮

20、雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150米）。各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱、休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。樓宇人口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。公共空間道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)，人員不易碰撞。（14）管理用房技術(shù)要點(diǎn)。按照地方法規(guī)要求配置管理用房面積，還要考慮業(yè)主委員會(huì)

21、管理用房的面積。辦公和住宿用房不應(yīng)設(shè)在地下室中，通風(fēng)、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)達(dá)到辦公場(chǎng)所和住宅標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在住戶方便到達(dá)的位置，控制中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務(wù)中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設(shè)在地下室；具備水、電、供熱、通信等條件；業(yè)主委員會(huì)用房水、電、采暖單獨(dú)計(jì)量。物業(yè)服務(wù)辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾房應(yīng)在項(xiàng)目首次入住前就交付使用。（15）垃圾收集站技術(shù)要點(diǎn)。位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車(chē)出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。在項(xiàng)目首期工程就要考慮建造，如項(xiàng)目首期建造困難，應(yīng)考慮設(shè)置臨時(shí)垃圾收集設(shè)施，滿足首期業(yè)主入住使用需

22、要。2營(yíng)銷(xiāo)策劃階段技術(shù)要點(diǎn)主要包括物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究以及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。（1）物業(yè)管理方案策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。（2）物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。（3）物業(yè)管理方案經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷(xiāo)售前簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。（4）物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，建設(shè)單位對(duì)與物

23、業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。3施工建設(shè)階段技術(shù)要點(diǎn)施工建設(shè)階段側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段，主要是了解項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，常見(jiàn)工程質(zhì)量及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。并注意門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面的問(wèn)題。（1）電氣設(shè)備技術(shù)要點(diǎn)。戶內(nèi)配電線路出配電箱處穿防護(hù)套管敷設(shè)，且必須設(shè)置防止線路滑傷措施。注意配電房高壓環(huán)網(wǎng)柜電纜溝滲水問(wèn)題，安裝時(shí)應(yīng)做好防水措施，室外電纜進(jìn)入配電房時(shí)應(yīng)高于地面穿墻進(jìn)入。配電房、高壓

24、房、變壓器房存在排水管的應(yīng)改位，不能改位的必須加防護(hù)罩引流到集水井。電纜橋架進(jìn)線口處進(jìn)行封堵防鼠處理。各電纜必須有標(biāo)識(shí)，標(biāo)明進(jìn)出位置，型號(hào)、大小、標(biāo)識(shí)清晰，便于后期管理。室外配電箱安裝位置底面應(yīng)高出地面，應(yīng)封閉并做硬化處理，防止進(jìn)水浸泡。公共照明開(kāi)關(guān)位置設(shè)置、開(kāi)閉形式以及公共電表計(jì)量問(wèn)題。（2）給排水工程技術(shù)要點(diǎn)。暗埋給排水管道必須作防腐處理，一般性常識(shí)要采取防腐處理即“三油兩布”，避免因管道銹蝕縮短使用壽命。安裝完畢的管道必須做好防護(hù)措施：將管口封堵，以免異物進(jìn)入，避免影響驗(yàn)收及后期使用，造成返工。供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。關(guān)注閥門(mén)的安裝方向，給水止回閥應(yīng)采用消音式止

25、回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應(yīng)采用懸啟式止回閥，采用升降式容易被堵。室內(nèi)安裝的閥門(mén)、管件不可以設(shè)置在墻體內(nèi)，避免日后無(wú)法維修更換閥門(mén)、配件，同時(shí)還要注意維修的空間。室外安裝的閥門(mén)做好防護(hù)措施，不能浸泡在水中，同時(shí)還要考慮防凍措施，以避免影響閥門(mén)及管道的使用壽命。室外井、雨水井等各類(lèi)設(shè)備井，完工后應(yīng)做好防護(hù)措施，避免建筑垃圾掉人或積水。（3）供熱設(shè)備技術(shù)要點(diǎn)。室內(nèi)供暖管線鋪設(shè)不應(yīng)高出地面，以免影響后期裝修。室外管道鋪設(shè)環(huán)節(jié)，鋪設(shè)路段需夯實(shí)后鋪設(shè)管路段填沙。管路本身需做防腐處理。供熱外管線在接頭部位應(yīng)做好保溫處理；供暖管線焊接點(diǎn)應(yīng)做好防腐處理。（4）地下室工程技術(shù)要點(diǎn)。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地

26、表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控以下事項(xiàng)。無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的施工要求，施工后墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等）；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是建設(shè)單位經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層，除

27、按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層做法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。（5）回填土工程技術(shù)要點(diǎn)。回填土工程涉及首層樓地面（無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道、使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成分、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。（6）樓面、屋面砼工程技術(shù)要點(diǎn)。樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。如鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊

28、工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。（7）砌筑工程技術(shù)要點(diǎn)。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。（8）裝飾工程技術(shù)要點(diǎn)。外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，

29、應(yīng)注意砂漿的攪拌均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。（9）門(mén)窗工程技術(shù)要點(diǎn)。木門(mén)與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。（三）項(xiàng)目早期介入發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理（重要考點(diǎn)）1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（1）獲取物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料，參與圖紙會(huì)審，向建設(shè)單位提交物業(yè)建議。（2）與建設(shè)單位逐條溝通物業(yè)建議，并獲取建設(shè)單位的書(shū)面回復(fù)（未采納的需予以說(shuō)明）。（3）對(duì)于建設(shè)單位采納的建議需及時(shí)跟進(jìn)設(shè)計(jì)變更落實(shí)情況。（4）對(duì)于建設(shè)單位未采納的建議，早期介入人員需留存好記錄，以便查驗(yàn)。2施工建設(shè)階段（1）跟進(jìn)核實(shí)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)建議的落實(shí)情況。針對(duì)已落實(shí)的前期建議需做好記錄（拍照、書(shū)面記錄）。對(duì)于沒(méi)有落實(shí)但建設(shè)單位已采納的建議，應(yīng)與建設(shè)單位溝通，督促施工單位予以落實(shí)。（2）定期現(xiàn)場(chǎng)巡查，跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)施工。挖掘?qū)笃谖飿I(yè)管理可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，并提交建設(shè)單位解決。（3）對(duì)有利于后期物業(yè)管理，但需新增成本較多的問(wèn)題，應(yīng)逐級(jí)與建設(shè)單位進(jìn)行溝通爭(zhēng)取，直至提交建設(shè)單位的管理層決策，最終決策通過(guò)的建議，需跟進(jìn)