物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約的法律問題探析

1、物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約的法律問題探析摘 要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民住房 制度也不斷進(jìn)行了改革，并逐步進(jìn)入了商品化時(shí)代。從20世紀(jì)90年 代開始，我國(guó)城市中住宅產(chǎn)權(quán)的體制發(fā)生了重大的變化，房子不再是 公家給的了，小區(qū)成為了大中型城市居民住房的主導(dǎo)，人們紛紛從單 位的單元房走了岀來，住進(jìn)了小區(qū)，成為了社會(huì)人，而不是傳統(tǒng)意義 上的單位人，鄰居也不再像以前那樣，是一個(gè)單位的了，見面不認(rèn)識(shí) 也不再是什么夸張的表述。正是因?yàn)樾^(qū)是由形形色色的社會(huì)人組成 的，因而矛盾和沖突始終存在，小區(qū)的管理自然成為了一個(gè)大問題。 為了規(guī)范物業(yè)小區(qū)內(nèi)的人的行為及其財(cái)產(chǎn)，管理規(guī)約因此應(yīng)運(yùn)而生。建立在具有私法

2、自治性質(zhì)的物業(yè)管理這一關(guān)系上的管理規(guī)約，是建 筑物區(qū)分所有權(quán)人表達(dá)其意思自治的客觀載體，管理規(guī)約是物業(yè)小區(qū) 管理手段和內(nèi)容的重點(diǎn)，是區(qū)分所有建筑物管理的根本。管理規(guī)約把 強(qiáng)制性的物權(quán)法規(guī)范轉(zhuǎn)換成為了區(qū)分所有權(quán)人自愿遵守的自治規(guī)則, 以自治規(guī)則的形式對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)關(guān)系進(jìn)行了規(guī)定。小區(qū) 日常管理的方方面面都離不開管理規(guī)約。文章的第部分分析了管理 規(guī)約的內(nèi)涵和法律性質(zhì)，認(rèn)為將管理規(guī)約的性質(zhì)定性為自治規(guī)則是毫 無疑問的，這樣能將管理規(guī)約的積極作用更好地發(fā)揮。第二部分關(guān)于 對(duì)于管理規(guī)約訂立、修改和廢止，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借鑒憲法關(guān)于憲 法制定和修改以及公司法關(guān)于公司章程修改和廢止的規(guī)定，從嚴(yán) 規(guī)定。

3、第三部分是管理規(guī)約的內(nèi)容，總的來說以小區(qū)的實(shí)際情況而制 定最為合適。第四部分闡述了管理規(guī)約對(duì)于物業(yè)小區(qū)內(nèi)的人和物都有 一定的約束力。第五部分表明對(duì)于違反管理規(guī)約的個(gè)人或者組織，理 論上應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)處罰，但介于我國(guó)的實(shí)際情況，剝奪區(qū)分所有權(quán)等強(qiáng)制 措施并不適用，而給予業(yè)主自治組織一定程度的，與其權(quán)利相匹配的 強(qiáng)制力才能保障管理規(guī)約的有效實(shí)施。對(duì)于這幾個(gè)部分，學(xué)者的著作 和論文大多是都是簡(jiǎn)單的對(duì)比較法進(jìn)行梳理，然后得出結(jié)論。本文旨 在對(duì)現(xiàn)有的法律規(guī)定進(jìn)行解釋，適當(dāng)借鑒比較法的內(nèi)容，以期能對(duì)管 理規(guī)約的一些細(xì)節(jié)方面得出一定的自我見解。關(guān)鍵詞：自治規(guī)則說；臨時(shí)規(guī)約；住改商；剝奪區(qū)分所有權(quán)緒論隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的

4、快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民住房制度也不 斷進(jìn)行了改革，并逐步進(jìn)入了商品化時(shí)代。從20世紀(jì)90年代開始, 公家不再給房了，小區(qū)成為了大中型城市居民住房的主導(dǎo)形式，人們 紛紛從單位的單元房走出來，住進(jìn)了小區(qū)，成為了社會(huì)人。正是因?yàn)?現(xiàn)代城市居住形態(tài)的改變，才使得建筑物區(qū)分所有權(quán)制度走俏，它不 僅僅是一種財(cái)產(chǎn)的規(guī)范，更重要的是一種生活的規(guī)范，是人與人之間 的和諧。鄰居也不再像以前那樣是一個(gè)單位的了，而是由形形色色的 社會(huì)人組成的，見面不認(rèn)識(shí)也不再是什么夸張的事情了。高密度的居 住環(huán)境，很可能會(huì)造成一種壓抑以及對(duì)私人生活的憂慮感，進(jìn)而影響 到區(qū)分所有權(quán)人之間的良好關(guān)系。各區(qū)分所有權(quán)人由于經(jīng)濟(jì)、文

5、化、 教育、性格等差別，在居家生活中會(huì)體現(xiàn)出獨(dú)特的一面，有關(guān)共用部 分的使用方式與使用習(xí)慣也有差別，眾口難調(diào)放在此處一點(diǎn)也不過分。 因此它的管理成為了一個(gè)大問題。而且rh于城市化進(jìn)程的不斷加快， 小區(qū)的問題逐漸凸顯出來，相比較而言我國(guó)在這方面的法律法規(guī)顯得 相對(duì)滯后，小區(qū)的管理體制顯得很不成熟；而且業(yè)主的參與意識(shí)非常 淡薄，積極性不高，導(dǎo)致小區(qū)管理的過程中矛盾不斷。同時(shí)又因?yàn)榻?筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合式的特殊的物權(quán)類型，它與傳統(tǒng)的所有權(quán) 不同，不能像傳統(tǒng)的所有權(quán)人那樣充分地行使所有權(quán)的全部權(quán)能，相 反很多時(shí)候需要大多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)行合意才能夠達(dá)到行使權(quán)利 的目的，這就是所謂的“業(yè)主自治”。

6、管理規(guī)約是業(yè)主自治內(nèi)容的正式的書面表現(xiàn)形式，它是指全體區(qū)分 所有權(quán)人為了維護(hù)區(qū)分所有建筑物及物業(yè)小區(qū)的良好運(yùn)行與生活秩 序的和諧，增進(jìn)小區(qū)及業(yè)主的共同利益，經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人自治組織通 過一定的程序制定，與區(qū)分所有建筑物有關(guān)的人必須遵守的有關(guān)事項(xiàng)。 它就像國(guó)家的憲法、公司的章程，是區(qū)分所有權(quán)人自治組織的最高自 治性規(guī)范。基于建筑物區(qū)分所有權(quán)這一特姝的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上的和諧 生活，必然要求每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人或者是住戶遵守管理規(guī)約，求同存 異、互相體讓，來維持區(qū)分所有制度下對(duì)專有部分的獨(dú)占和使用以及 對(duì)共用部分的共同管理維護(hù)并存的和諧狀態(tài)。管理規(guī)約雖然看似是一 個(gè)多方當(dāng)事人的契約，但其具有一定的物權(quán)性質(zhì)，

7、因?yàn)槠涫墙⒃谖?權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)之上的。從我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定來看，管理規(guī)約一定程 度上是由多數(shù)人的意思對(duì)個(gè)人意思的強(qiáng)制，明顯排斥個(gè)人意思的自治。 正因?yàn)槿绱?，有關(guān)于管理規(guī)約的制定、修改、內(nèi)容、效力等等都應(yīng)當(dāng) 有較為嚴(yán)格規(guī)定。我國(guó)物權(quán)法和相關(guān)司法解釋、行政法規(guī)的公布 都對(duì)管理規(guī)約的具體操作作出了 一些規(guī)定,對(duì)管理規(guī)約的實(shí)施產(chǎn)牛了 良好的影響。雖然本文是對(duì)管理規(guī)約的各個(gè)方而進(jìn)行闡述，但是管理規(guī)約是業(yè)主 自治的一個(gè)重要的方面，木文想通過對(duì)管理規(guī)約的研究，來說明業(yè)主 自治存在的現(xiàn)狀。業(yè)主自治是指在當(dāng)前城市商品房住宅小區(qū)成為居民 居住的首選的背景下，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)和物權(quán)法及相 關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定

8、而享有的一項(xiàng)基本的權(quán)利，是業(yè)主作為建筑物區(qū) 分所有權(quán)的主體，對(duì)小區(qū)的共同事務(wù)進(jìn)行自治管理的一種方式。通過 表述可以看出業(yè)主自治是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)的工程。首先，本文以現(xiàn)有的法律規(guī)范為基點(diǎn)，從解釋論的角度出發(fā)，對(duì)管 理規(guī)約甚至是業(yè)主自治范圍內(nèi)存在的問題進(jìn)行現(xiàn)有的法律解釋和適 用，嘗試找出現(xiàn)有立法中的不足之處，對(duì)現(xiàn)行的業(yè)主自治具有現(xiàn)實(shí)意 義。其次，本文主要研究的是管理規(guī)約的效力范圍和內(nèi)容中限制性條 款對(duì)區(qū)分所有權(quán)中專有所有權(quán)的限制的部分，以來分析業(yè)主自治，具 體來說就是管理規(guī)約的自治限度究竟在哪，對(duì)于業(yè)主自治具有理論上 的指導(dǎo)意義。最后，管理規(guī)約作為業(yè)主共同的意思決議，其法律性質(zhì)， 具體訂立、修改

9、、廢除的操作過程，以及違反管理規(guī)約的后果都有一 定的規(guī)制，通過對(duì)比較法上的相關(guān)規(guī)定的參考，以期對(duì)我國(guó)的實(shí)際情 況起到一定的借鑒作用。第一章管理規(guī)約的內(nèi)涵及法律性質(zhì)笫一節(jié) 管理規(guī)約的內(nèi)涵對(duì)于管理規(guī)約的概念，理論和立法的具體表述上并不一致，有的稱為 “業(yè)主公約”、“住戶規(guī)約”或者“小區(qū)協(xié)議”，但筆者認(rèn)為，管理 規(guī)約是一個(gè)更為恰當(dāng)?shù)谋硎?。所謂管理規(guī)約是指全體區(qū)分所有權(quán)人為 了維護(hù)區(qū)分所有建筑物及物業(yè)小區(qū)的良好運(yùn)行與生活秩序的和諧，增 進(jìn)小區(qū)及業(yè)主的共同利益，區(qū)分所有權(quán)人自治組織通過一定的程序就 區(qū)分所有建筑物或建筑物小區(qū)的管理與維護(hù)、區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部權(quán)利 義務(wù)界定等形成的規(guī)范性文件，與區(qū)分所有建筑物

10、有關(guān)的人必須共同 遵守的規(guī)則。從概念上可以看出，管理規(guī)約是對(duì)區(qū)分所有建筑物小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和 事物進(jìn)行規(guī)范的自治文件。我國(guó)于2007年通過的物權(quán)法采用的 是“管理規(guī)約”這一表述，而不是之前有關(guān)法律使用的“業(yè)主公 約”，也不是學(xué)理上一直使用的“小區(qū)規(guī)約”，其目的就在于突出管 理規(guī)約的自治屬性及發(fā)揮其自治的作用。隨后國(guó)務(wù)院公布的物業(yè)管 理?xiàng)l例也作了同樣的名稱修改。當(dāng)然，這不僅僅只是名稱的改變, 其背后更深層次的法律意義才是值得我們研究的。依據(jù)我國(guó)物法權(quán)和國(guó)務(wù)院公布的物業(yè)管理?xiàng)l例的相應(yīng)規(guī)定， 業(yè)主并不是管理規(guī)約制定、實(shí)施和遵守的唯一主體，因此將“業(yè)主公 約”這個(gè)名稱并不準(zhǔn)確。從管理規(guī)約的制定主體來看，一

11、個(gè)管理規(guī)約 從最開始的起草到最終制定完善岀臺(tái)，一般要經(jīng)過初稿、征求意見、 表決和公布這幾個(gè)階段，期間會(huì)有業(yè)主及業(yè)主以外的其他主體共同參 與，例如居民委員會(huì)對(duì)管理規(guī)約進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)表指導(dǎo)意見，業(yè)主以外 的利害關(guān)系人也會(huì)提出一些意見等等。從管理規(guī)約約束的對(duì)象來看, 受制于管理規(guī)約的主體的范圍非常寬泛。一般來說，無論是在管理規(guī) 約上直接親自簽名，還是以其他非簽字的方式表示受該管理規(guī)約約束 的人，都屬于管理規(guī)約的約束對(duì)象。而根據(jù)最高人民法院公布的關(guān) 于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第 一條的明確規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定取得建筑 物專有部分的所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物

12、權(quán)法第六章中所稱的業(yè)主。基 于與建設(shè)單位之間的商品房買賣這類民事法律行為，而已經(jīng)合法占有 建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán) 法第六章中所稱的業(yè)主。可以看出，業(yè)主的范圍是較為狹窄的，僅僅 是在房屋權(quán)屬登記簿上登記了的專有部分的所有權(quán)人。另外還有觀點(diǎn) 認(rèn)為，所謂的業(yè)主是指在城市房屋土地管理機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)的，有記錄 表明其擁有某個(gè)住房建筑所占房地中不可分割的一份土地房產(chǎn)業(yè)權(quán) 的單位或者個(gè)人，以及享有這份業(yè)權(quán)的注冊(cè)受抵押人。這一觀點(diǎn)明 顯受到了香港相關(guān)法律的影響，將類似于擔(dān)保物權(quán)人的主體也列為了 業(yè)主的范圍。結(jié)語建筑物區(qū)分所有權(quán)簡(jiǎn)單來說就是指因?yàn)槎鄠€(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同居住 在一

13、棟區(qū)分所有建筑物內(nèi)，而產(chǎn)生了去傳統(tǒng)所有權(quán)不一樣的權(quán)利與義 務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)雜的混合式的權(quán)利，與傳統(tǒng)的所有權(quán) 不同，它沒有那樣的絕對(duì)性、排他性和無限性，往往需要大多數(shù)區(qū)分 所有權(quán)人的合意才能夠達(dá)到制定共同規(guī)則的目的，因此，業(yè)主的自治 組織和自治規(guī)則應(yīng)運(yùn)而生。所以從法律性質(zhì)上來說，筆者支持管理規(guī) 約屬于自治規(guī)則說，這樣才能充分調(diào)動(dòng)業(yè)主們進(jìn)行自治的積極性，才 能保證管理規(guī)約能夠得到實(shí)施和遵守。但是現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主參與自治 的積極性不高，業(yè)主自治組織的行動(dòng)力不足，威信不大，政府對(duì)業(yè)主 自治廣泛而過多的干涉，都成為實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的阻力。更是有很多業(yè) 主和物業(yè)使用人都不知道小區(qū)內(nèi)自治組織的存在，認(rèn)

14、為管理規(guī)約怎么 規(guī)定，規(guī)定了什么，都與自己無關(guān)。通過本文的論述，可以看出，管理規(guī)約不僅有很大的學(xué)問，更是與 每個(gè)生活在物業(yè)小區(qū)的人們息息相關(guān)的，它是一個(gè)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行自治 的基礎(chǔ)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人自治意思表達(dá)的最重要的載體。因此, 管理規(guī)約的制定、修改和廢止程序，應(yīng)該“從嚴(yán)”規(guī)定，學(xué)者們都將 管理規(guī)約比作國(guó)家的憲法，公司的章程，所以對(duì)于管理規(guī)約的制定、 修改和廢止也應(yīng)該像我國(guó)的憲法和公司的章程一樣，經(jīng)過特別的程序 才能制定、修改和廢止，而不是像我國(guó)現(xiàn)在這樣只是當(dāng)作普通的共同 事項(xiàng)進(jìn)行決定。明確管理規(guī)約的相應(yīng)內(nèi)容，確定哪些是應(yīng)當(dāng)規(guī)定的, 哪些不必由管理規(guī)約進(jìn)行規(guī)定，對(duì)于有爭(zhēng)議的事項(xiàng)例如“住改商”的 限制、飼養(yǎng)寵物的限制、租賃的限制等，本文都進(jìn)行了詳細(xì)地闡述和 分析。關(guān)于管理規(guī)約的效力范圍，本文主要從三個(gè)方面進(jìn)行了闡述, 管理規(guī)約的效力是低于國(guó)家法律、行政法規(guī)，但高于業(yè)主大會(huì)的決議 以及業(yè)主委員會(huì)的決議的自治性規(guī)則。對(duì)區(qū)分所有建筑物內(nèi)的業(yè)主、 物業(yè)使用人、開發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)都右是的約束力，對(duì)于物業(yè) 的專有部分和共有部分也有不同的