地產(chǎn)項目融資方案(范本)

1、地產(chǎn)項目融資方案(范本）2013-07-17房地產(chǎn)投資融資俱樂部* 項目融資方案* 有限公司二一三年七月十七日目 錄一、 融資項目名稱 2二、 項目融資主體 2三、 融資規(guī)模、期限及還款進度2四、 擔(dān)保公司情況 2五、 項目基本情況 3六、 項目投資估算 4七、 項目銷售收入及稅費5八、 項目財務(wù)分析 6一、融資項目名稱“ *建設(shè)項”目二、 項目融資主體* 有限公司三、 融資規(guī)模、期限及還款進度項目總投資 72,035.00 萬元，資金來源為業(yè)主自籌 32,035.00 萬元，擬從銀行貸款 40,000.00 萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為 3 年，自 2013 年 1 月至 2016

2、年 1 月。年利率暫按 7.00% 確定。貸款抵押物為項目土地使用權(quán)證，面積 14511 平米，評估價值 ×××萬元。另外由 * 有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。預(yù)計貸款資金一次性到賬，本金按3 年分期償還，利息按季度支付。2014年 1 月償還本金 20,000.00 萬元， 2015 年 1 月償還本金 10,000.00 萬元， 2016 年 1 月償還本金 10,000.00 萬元。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂部（fdctz888)四、 擔(dān)保公司情況*。五、 項目基本情況* 項目位于 *

3、 ，項目規(guī)劃用地14511 平米，建筑面積 150700 平米。項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為 95m× 90m 。 1 號樓為辦公式公寓， 2 號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房）， 3 號樓為四星級賓館。項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率 8.29，建筑密度 52.95%，綠地率 15.8%。目前項目已完成施工設(shè)計并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證及開工證），已進入地上物拆遷階段。共有 160 余戶住戶需要拆遷，其中約 90% 的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶

4、如資金到位亦可立即遷出。項目建設(shè)期為 3 年，自 2012 年 1 月至 2015 年 1 月。項目公司成立于2001 年 8 月，位于 *，注冊（實收）資本 * 萬元，各股東均以貨幣出資。現(xiàn)股東為*51%，* 持股 47% ，* 持股 2% 。法定代表人 * 。截至 2011 年 9 月，公司資產(chǎn) 7000 萬元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債 4400 萬元，所有者權(quán)益 2600 萬元。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂部（fdctz888)六、 項目投資估算項目總投資 72,035.00 萬元，其中土地征用及拆遷補償費 12,000.00 萬元，前期工程費 2,736.00 萬元，建筑安

5、裝工程費 45,600.00 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費1,368.00 萬元，公共設(shè)施配套費1,507.00 萬元，開發(fā)間接費8,824.00 萬元。項目建設(shè)期預(yù)計 3 年，自 2012 年 1 月至 2015 年 1 月。預(yù)計 2012 年完成總投資的 30.3% ，即完成投資 21,849.60 萬元； 2013 年完成總投資的 51.6% ，即完成投資 37,196.80 萬元；2014 年完成總投資的 16.6% ，即完成投資 11,988.60 萬元； 2015 年完成總投資的 1.4% ，即完成投資 1,000.00 萬元。土地征用及拆遷補償費12,000.00 萬元。項目共占用規(guī)劃面積土

6、地使用權(quán)14511 平米，其中項目公司名下土地11283 平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160 余戶需要拆遷補償安置，其中約 90% 的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。 土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、 * 和基于容積率調(diào)整需補繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費，公司前期已投入 7000 萬元用于支付上述部分款項。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂部（fdctz888)前期工程款 2,736.00 萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費

7、、預(yù)算編審費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的 6% 估算。建筑安裝工程費 45,600.00 萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方 3000 元的單位造價、建筑面積 150700 平米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費 1,368.00 萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的 3% 確定。公共設(shè)施配套費 1,507.00 萬元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項目公司，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變

8、電所、游泳池等，按建筑面積150700 ，每平米 100 元計算確定。開發(fā)間接費 8,824.00 萬元，為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項目融資財務(wù)費用、擔(dān)保費。其中預(yù)計貸款利息 4,900.00 萬元，擔(dān)保費 2,100.00 萬元。七、 項目銷售收入及稅費項目建成后，項目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪 1 層和 4 層、3 號樓賓館?？鄢?2 號樓拆遷戶還建房部分的面積， 預(yù)計項目可售面積為 75,000.00 平米，包括裙樓的商鋪 2-3 層 15,000.00 平米和住宅公寓 60,000.00 平米。根據(jù)對 *、* 以及項目所

9、在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查， 商鋪的價格預(yù)計平均售價為 35,000.00 元 /平米，住宅和公寓的平均售價為 11,000.00 元/平米。預(yù)計項目可售部分可實現(xiàn)收入 118,500.00 萬元。項目銷售期 3.5 年，自 2013年 8 月至 2016 年 1 月。預(yù)計 2013 年完成銷售 25% ，實現(xiàn)收入 29,625.00 萬元；預(yù)計 2014 年完成銷售 40% ，實現(xiàn)收入 47,400.00 萬元；預(yù)計 2015 年完成銷售20% ，實現(xiàn)收入 23,700.00 萬元； 2016 年完成銷售 15% ，實現(xiàn)收入 17,775.00萬元。與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加

10、、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預(yù)計發(fā)生各項稅費 24,829.00萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費比例金額（萬元）銷售費用8.00%9,480.00營業(yè)稅5.00%5,925.00城建稅7.00%414.75教育費附加3.00%177.75地方教育費附加2.00%118.50土地增值稅1.20%1,422.00印花稅0.05%59.25所得稅25.00%7,231.75合計24,829.00八、 項目財務(wù)分析項目預(yù)計現(xiàn)金流量表如下：項目2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年銷售收現(xiàn)- 29,625.0047,400.0023,700.0017,775.00工

11、程投資14,849.6034,396.8010,588.60300.00-支付稅金3,822.446,115.903,057.952,293.46銷售費用2,370.003,792.001,896.001,422.00經(jīng)營現(xiàn)金-14,849.60-10,964.2426,903.5018,446.0514,059.54流量投資現(xiàn)金流量借入資金15,000.0040,000.00還款資金22,200.0021,400.0010,700.0010,000.00籌資現(xiàn)金15,000.0017,800.00-21,400.00-10,700.00-10,000.00流量凈現(xiàn)金流150.406,835.765,503.507,746.054,059.54量預(yù)計項目實現(xiàn)凈收益 24,144.85 萬元，預(yù)計利稅總額 36,985.00 萬元，項目內(nèi)部收益率 43.87% ，靜態(tài)投資回收期 2.96 年，動態(tài)投資回收期