房地產(chǎn)專業(yè)知識(名詞解釋)

1、房地產(chǎn)專業(yè)知識房地產(chǎn)專業(yè)知識動產(chǎn)與不動產(chǎn)動產(chǎn)與不動產(chǎn) 根據(jù)物能否移動并且是否因移動而損害其價值為標準，可將物分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物； 動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。 動產(chǎn)與不動產(chǎn)，是法律上對物進行的最重要的分類。由于動產(chǎn)和不動產(chǎn)在經(jīng)濟價值以及利用方法等各個方面均有極大的不同。因此，法律上對其調(diào)整原則亦有很大不同，這也是區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)主要法律意義所在。（物權(quán)變動的法定要件不同；訴訟管轄方面的不同。）房產(chǎn)、地產(chǎn)與房地產(chǎn)房產(chǎn)、地產(chǎn)與房地產(chǎn)房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱

2、，是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)的基本類型房地產(chǎn)的基本類型居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)房地產(chǎn)的主要特點房地產(chǎn)的主要特點有限性、壟斷性、固定性、耐久性、級差性、整體性、異質(zhì)性（單一性）、適應性、風險性、敏感性、基礎(chǔ)性、綜合性、先導性、超前性、保值增值性房屋分類（產(chǎn)權(quán)類別劃分）房屋分類（產(chǎn)權(quán)類別劃分）（1） 國有房產(chǎn)：指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建及由國有單位用自知籌資金建設(shè)或購買的房子。（2）集體所有制房產(chǎn)：指集體所有制單位所有的房產(chǎn)。（集體所有制單位建造、購買的房產(chǎn)

3、）（3）私有房產(chǎn)（4）聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)：指不同所有制性質(zhì)的單位之 間共同組成新的法人經(jīng)濟實體所投資建造、購買的房產(chǎn)。（5）股份制企業(yè)房產(chǎn)（6）港澳臺投資房產(chǎn)：指港澳臺地區(qū)投資者以合資、合作或獨資在祖國大陸創(chuàng)辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。（7）涉外房產(chǎn)：指中外合資企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體，國際性機構(gòu) 所投資建造或購買的房產(chǎn)。（8）其他房產(chǎn)：凡不屬于以上各類別房屋，都歸在這一類，包括因所有權(quán)不明。由政府管理部門、全面所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教用房等。土地類型土地類型按開發(fā)程度劃分：生地、毛地、熟地、在建工程、 現(xiàn)房生地可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但尚未開

4、發(fā)的農(nóng)地即可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎(chǔ)設(shè)施，或有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通條件，同時地上地下待拆遷的房屋，構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。毛地具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，地上有待拆遷房屋的土地。熟地具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，且土地平整，可用于建筑的土地。在建工程地上建筑物尚未全部建成，還沒有達到交付使用條件的房地產(chǎn)?，F(xiàn)房地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；（生產(chǎn)用地）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（經(jīng)營用地）商業(yè)、旅游

5、、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。（特殊用地）另外，加油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限房子的居住時間是多少，土地使用年限 屆滿屆滿后，該怎么辦？后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。土地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)的出讓指

6、國家以拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在

7、房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。宗地圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。樓花樓花一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。期房期房是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消

8、費者在購買期房時應簽商品房預售合同?，F(xiàn)房現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。毛坯房毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。成品房成品房是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。1）內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料2）客廳樓地板為普通瓷磚3）普通鋁合金窗4）普通膠合板門商品房商品房是指以完全的市場價格向購房者出售的房子?？罩蒙唐贩靠罩蒙唐贩恐?998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交稅）。存量房存量房即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商

9、品房而言。個人住房基金個人住房基金有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。商品房的結(jié)構(gòu)商品房的結(jié)構(gòu)售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼框結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土承重的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。容積率容積率 容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說

10、，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。 容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。建筑密度建筑密度 是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 比如一塊地為10000平方米，其中 建筑底層面積3000平方米

11、，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑 密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣 場、停車場等。 建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的 考量對象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間綠地率綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率綠化率是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。得房率得房率指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證？未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時須提交其監(jiān)護關(guān)

12、系證明和監(jiān)護人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。購買房地產(chǎn)的條件購買房地產(chǎn)的條件成年人提供身份證明；未成年人提供戶口簿及監(jiān)護人證明書。申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？審核后購銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測量后的正式圖紙。辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費用？辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費用？產(chǎn)權(quán)登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之

13、前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執(zhí)行新利率。貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應提前向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏?/p>

14、再計息，此前已計收貸款利息不作調(diào)整.個人住房按揭需提交哪些資料？個人住房按揭需提交哪些資料？購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票）；購房人已首付購房款收據(jù)原件及復印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住

15、房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。公積金貸款公積金貸款公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。申請住房公積金貸款的條件申請住房公積金貸款的條件凡住房公積金連續(xù)繳存12個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？用？房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。在房屋交付

16、時，發(fā)展商應提交哪些文件？在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些文件？房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。入伙入伙指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。業(yè)主委員會業(yè)主委員會業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。哪些情況下，預售房購買者可以要求取消預哪些情況下，預售房購買者可以要求取消預售房合同？售房合同？1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預購房屋；2）建成后的房屋實際面積與預

17、售房合同確定的面積不相符；3）建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符。“五證五證”包括什么？包括什么？商品房“五證”包括：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預售許可證?！岸笔侵附ㄔO(shè)部為了加強對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序?qū)ふ彝顿Y機會投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)施工建設(shè)方案報批開工前準備工作規(guī)劃設(shè)計竣工驗收房屋權(quán)屬登記的種類和期限房屋權(quán)屬登記的種類和期限城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定：房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記

18、、他項權(quán)利登記和注銷登記。1、總登記：是在一定期限和行政區(qū)域內(nèi)對所有的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。申請人應當在當?shù)厝嗣裾娴钠谙奚暾垺?、初始登記（也稱新建登記）：是指依法新建房屋的第一次權(quán)屬登記。新建的房屋，申請人應當自取得房屋竣工驗收合格證明之日起3個月內(nèi)，持有關(guān)證件到房管局登記。（大產(chǎn)權(quán)登記）3、轉(zhuǎn)移登記：指因房屋買賣、繼承、交換、贈與、劃撥、轉(zhuǎn)讓、合并、裁決等原因致使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。自轉(zhuǎn)移行為發(fā)生之日起90日內(nèi)，持有關(guān)證件到房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請房屋轉(zhuǎn)移登記。4、變更登記：指因房屋所有權(quán)人名稱發(fā)生改變或房屋狀況發(fā)生改變而進行的登記。5、他項權(quán)利登記：指當事人設(shè)定的房地產(chǎn)他項

19、權(quán)利。6、因房屋滅失、土地使用年限屆滿，他項權(quán)利終止而進行的登記。以上三項登記，都應在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。4、變更登記：指因房屋所有權(quán)人名稱發(fā)生改變或房屋狀況發(fā)生改變而進行的登記。5、他項權(quán)利登記：指當事人設(shè)定的房地產(chǎn)他項權(quán)利。6、因房屋滅失、土地使用年限屆滿，他項權(quán)利終止而進行的登記。以上三項登記，都應在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。商品房銷售稅費商品房銷售稅費名稱征收對象稅率計稅備注營業(yè)稅營業(yè)稅在境內(nèi)提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人5%營業(yè)額稅率1、以不動產(chǎn)入股，參與投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅2、單位不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)征收營

20、業(yè)稅，對個人無償贈送不動產(chǎn)行為，不征收營業(yè)稅名稱征收對象稅率計稅備注城市維護建設(shè)城市維護建設(shè)稅稅（屬特定目的稅，是國家為加強城市建設(shè)而采取的稅收措施）負有繳納“稅”義務(wù)的單位和個人。但對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不征收城建稅。 （國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人就其實繳納“三稅”稅額為依據(jù)而征收的一種稅）1、納稅人說在地為市區(qū)：稅率7%2、納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)：稅率5%3、納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)：稅率3%納稅人實繳“三稅”稅額適用稅率城建稅以“三稅”稅額為依據(jù)并同時征收名稱征收對象稅率計稅備注契稅契稅（境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬）境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人3%5%的幅度稅率計稅依據(jù)稅率1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售買賣，價格是依據(jù)2、贈與，由征收機關(guān)參照市