按揭貸款“優(yōu)質(zhì)性”在于房地產(chǎn)周期性

1、按揭貸款“優(yōu)質(zhì)性”在于房地產(chǎn)周期性關(guān)鍵字： 按揭貸款 房地產(chǎn)  作者簡介易憲容, 中國社會科學(xué)院金融研究所        這段時間，先是國內(nèi)股市大幅震蕩，隨即引起國際股市震蕩不已。國際市場股市的震蕩開始有人說是中國股市的蝴蝶效應(yīng)，認(rèn)為中國股市蝴蝶翅膀一動，國際股市立即會反應(yīng)。對此，我則不以為然，即刻也撰文指出，就目前的情況而言，中國股市根本就沒有這種對國際股市的影響力。國際股市隨中國股市起舞，是一種偶發(fā)因素，是國際股市必然在發(fā)生大震蕩之時機(jī)。特別是美國股市，房地產(chǎn)抵押貸款市場的問題早就是一觸即發(fā)的事情。&

2、#160;       因為，在春節(jié)前曾參加過一個國際聯(lián)線的可視電話會議，已經(jīng)了解美國房地產(chǎn)市場按揭貸款面臨著巨大的潛在風(fēng)險。我們知道，盡管美國房地產(chǎn)市場從年初已開始下跌，但是房地產(chǎn)抵押貸款市場的問題最近才真正被暴露出來，其問題是次級按揭貸款證券化那部分。據(jù)報道，將于年月日公布年度業(yè)績的匯豐控股，日前罕有地發(fā)出盈利預(yù)警，稱去年集團(tuán)美國按揭貸款業(yè)務(wù)撇賬，將較市場普遍預(yù)期的億美元高，即高達(dá)億美元，多出的億美元，主要與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)第二按揭業(yè)務(wù)有關(guān)。在此，我們并不必考慮匯豐已就現(xiàn)已確認(rèn)的風(fēng)險做出足夠撥備，也不管匯豐將如何來改變現(xiàn)有的按揭業(yè)務(wù)策

3、略，我們更關(guān)注的是匯豐銀行作為全球盈利能力排名第一、風(fēng)險控制最好的銀行都會面對住房按揭住房的高風(fēng)險，那么其他銀行、其他地方這種情況就會更為普遍了。而且低估住房按揭的投資風(fēng)險并非是美國匯豐個別事件，應(yīng)該是一個十分普遍的全球問題。即房地產(chǎn)市場按揭貸款的風(fēng)險，在市場繁榮時，什么問題也沒有，但當(dāng)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，所有的潛在風(fēng)險都會顯示出現(xiàn)。如美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)，其住房按揭貸款風(fēng)險就完全顯示了出來。而房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的周期性變化所導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險，這是任何銀行都無法避免的事情。        同時，今年月初，除匯豐控股之外， 以及

4、紛紛宣布由于客戶拖欠貸款的情況日益惡化，公司盈利將遭受重大沖擊。美國聯(lián)邦存款保險公司發(fā)表的報告顯示，去年第季度房屋貸款拖欠還款的案例大幅增加了，新增金額達(dá)億美元，遠(yuǎn)高于第季度的增長率。此外，現(xiàn)時美國銀行的風(fēng)險意識大大降低，壞賬撥備占整體貸款比率，是年以來最低的。在這樣的情況下，若壞帳問題惡化，美國銀行的盈利會大幅下挫，自然不利股市。而且，實際情況還不止這些，如果美國住房市場繼續(xù)走低，那么不僅對美國股市會產(chǎn)生很大的影響，更為重要的是會影響美國銀行的金融的安全。        應(yīng)該說，就目前美國住房按揭貸款體系來看，它應(yīng)該是目前

5、世界上最為健全與完善的房地產(chǎn)金融體系，這種體系在分散與控制住房按揭貸款的風(fēng)險上也是最規(guī)范的。有人曾認(rèn)為，美國的住房按揭貸款市場，是現(xiàn)代住房金融市場的典范。它既讓市場機(jī)制充分發(fā)揮作用，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場。一個多世紀(jì)來，也正是這種金融體系促進(jìn)美國房地產(chǎn)市場繁榮。而這幾年，持續(xù)的利率下降是支持年以來的房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的重要因素。從年下半年開始，美聯(lián)儲的貨幣政策開始發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，從加息周期轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息周期。年月，聯(lián)邦基金利率下調(diào)個基本點。此后，美聯(lián)儲更是連續(xù)次降低利率，到年月聯(lián)邦基金利率降低到，聯(lián)邦基金利率達(dá)到了年以來的最低水平。美聯(lián)儲低利率的政策使得美國有一個十分寬松的金融環(huán)境，也成了推動美

6、國房地產(chǎn)市場繁榮的動力。        因為，在一個低利率的時代，按揭貸款證券化產(chǎn)品能使投資者獲得比投資政府債券高得多的回報率，有越來越多的投資者愿意將資金投入其中。根據(jù)華爾街日報的報道，資金的涌入，不僅來自美國投資者，而且有越來越多的歐洲和亞洲投資者，從而使得房地產(chǎn)市場更加興旺。隨著投資者不斷購進(jìn)按揭貸款證券化的產(chǎn)品，銀行也就大量地放貸，讓房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或保持在較高的水平上。        但是，隨美國聯(lián)邦基金利率上升（年月聯(lián)邦基金利率上升到），美國

7、房地產(chǎn)市場的繁榮開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。據(jù)美國一些房屋建造商表示，他們的訂單已經(jīng)開始減少，這種狀況持續(xù)到了年。根據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，美國年第三季度的新房開工持續(xù)下降，月新建房價格與年同期相比，也下降了。這是年以來的最大降幅。而房價下降已經(jīng)引起了市場的普遍擔(dān)憂。        比如說，由于美國的經(jīng)濟(jì)前景不明朗，同時美國也進(jìn)入國會中期選舉的敏感階段，在年月的議息會議期間，美聯(lián)儲做出繼續(xù)維持現(xiàn)行利率水平的決定。在此之前，美聯(lián)儲已經(jīng)連續(xù)次將利率提高相同幅度，美國聯(lián)邦基金基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到的近兩年的最高點。連續(xù)多次的升息，提高了房屋借貸的成本

8、，從而對房地產(chǎn)市場開始起到了降溫的作用。還有，目前，隨著美國汽油價格飆升，也帶動了物價的上漲。物價的上漲使得公眾會壓縮像房屋這樣的大宗物品的開支，這也是造成房價下跌的一個原因。雖然美聯(lián)儲的升息的宏觀調(diào)控旨在控制通貨膨脹的壓力，可公眾仍會感覺收入降低，會進(jìn)一步減縮開支。        隨美國房價下跌，住房按揭違約風(fēng)險逐漸地增加。根據(jù)美國 對住房按揭貸款證券化產(chǎn)品的調(diào)查研究，顯示過期的次優(yōu)級貸款在年第三季度同年相比，出現(xiàn)了倍的增長。根據(jù)福布斯截至年月公布的情況，美國次優(yōu)級借款者支付的利息通常要比信用良好的借款者高出到。截至年底，

9、次優(yōu)級借款人占所有按揭貸款總額的四分之一。根據(jù)這一調(diào)查結(jié)果，美國的 機(jī)構(gòu)預(yù)計，在這樣的情況下，被稱為次優(yōu)級借款者的家庭，不是已經(jīng)失去了他們的房屋，就是在未來幾年內(nèi)失去他們的房屋。        早幾年，美國房地產(chǎn)的繁榮，很多銀行向投資者推銷有問題的按揭貸款證券，這些高風(fēng)險的按揭貸款被打包加入按揭貸款證券化產(chǎn)品中，據(jù)年底的估計，按揭貸款證券化產(chǎn)品占整個證券市場未償付債務(wù)的。而現(xiàn)在據(jù)美國銀行監(jiān)管部門的人士表示，很多銀行現(xiàn)在還在繼續(xù)向消費者提供他們無法負(fù)擔(dān)的貸款，這些銀行把問題的貸款出售給投資者，以避免這些貸款放在自己的資產(chǎn)組合中

10、。        這是現(xiàn)在美國住房按揭貸款市場上的一個危險的趨勢。據(jù)美國先生表示，華爾街的經(jīng)紀(jì)公司以欺騙性、不透明性的方式對按揭貸款進(jìn)行重新打包，讓國內(nèi)投資者和購買這些產(chǎn)品的外國投資者無法理解其中的風(fēng)險。有些經(jīng)紀(jì)公司甚至不通過市場，而是將高風(fēng)險按揭貸款捆綁在一起，作為債務(wù)按揭貸款債券（）在企業(yè)債券市場上出售。        然而需要注意的是，隨著近年來美國的年度發(fā)行量高速增長，其風(fēng)險也在劇增。     &#

11、160;  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，發(fā)行余額由最初年的億美元，增長到年的億美元，十年間陡增了多倍。目前，已成為美國資產(chǎn)證券化市場中的主流產(chǎn)品之一。而快速增長，就在于上世紀(jì)年代末，美國的個人住房擁有率較低，所以美國政府和房地產(chǎn)界聯(lián)手提高美國住房擁有率。在這個過程中，因為考慮到要規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險，促成了產(chǎn)生。自從住房貸款被證券化成為后，由于借貸機(jī)構(gòu)的風(fēng)險被轉(zhuǎn)移到投資者身上，貸款信用門檻被降低，導(dǎo)致風(fēng)險逐漸加重，并從傳統(tǒng)的整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，轉(zhuǎn)移到的投資者身上。        而風(fēng)險最顯著的表現(xiàn)是美國住房貸款首付率逐年下降。據(jù)了解，美國標(biāo)準(zhǔn)

12、的房貸首付額度是，但是近幾年已降到了零，甚至出現(xiàn)了負(fù)首付。據(jù)美國房地產(chǎn)專家羅斯納爾介紹，目前在美國貸款人的信用評估和房屋估價，也由以前的專業(yè)人員評估轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X自動化評估，而這種自動化評估的可靠性尚未經(jīng)過驗證，這可能進(jìn)一步加大的風(fēng)險。當(dāng)這種高風(fēng)險的按揭貸款證券化產(chǎn)品大量上市后，一旦出現(xiàn)貸款人不及時還款，其風(fēng)險就容易在投資者身上逐漸暴露出來，從而可能讓投資者面臨巨額的意外損失。        可見，在房地產(chǎn)市場繁榮時，由于房價的上漲，各種住房信貸的金融機(jī)構(gòu)都會借助于這種房地產(chǎn)市場的繁榮進(jìn)行信貸規(guī)模大擴(kuò)張。而且在這種住房信貸規(guī)模擴(kuò)

13、張的過程中，往往會降低住房消費者的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓一些無資格或沒有償還能力的消費者進(jìn)入住房信貸市場。而對于住房購買的消費者來說，由于融資的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)降低，由于他們能夠輕易地借助金融機(jī)構(gòu)的杠桿炒作房地產(chǎn)，因此這些人不僅有強(qiáng)烈地進(jìn)入房地產(chǎn)市場動機(jī)，而且他們在進(jìn)入房地產(chǎn)市場時更多考慮的是資金的可獲得性而不是融資成本。這就使得在融資成本較低的情況下，市場的逆向選擇一定會使得這些高風(fēng)險的住房融資者大行其道，而讓風(fēng)險謹(jǐn)慎者退出市場。        還有，當(dāng)美國的金融機(jī)構(gòu)把這些高風(fēng)險的資產(chǎn)以證券化的方式進(jìn)入市場時，由于評級市場的不透明和

14、評級機(jī)構(gòu)的利益沖突而使得這些嚴(yán)重的高風(fēng)險資產(chǎn)以證券化方式進(jìn)入投資市場。這樣，表面上是房地產(chǎn)的風(fēng)險分散了，但實際上它可能傳導(dǎo)到證券市場，讓投資者購買本來達(dá)不到投資等級的資產(chǎn)。特別是，由于美國證券市場的開放性，這種風(fēng)險嚴(yán)重低估的證券化資產(chǎn)可能從美國金融體系傳導(dǎo)或轉(zhuǎn)嫁到國際資本市場。也就是說，美國的住房信貸風(fēng)險有很大的可能向國際市場出口。因為，無論是還是的購買者既包括美國國內(nèi)的養(yǎng)老基金、對沖基金和保險公司，也包括海外投資者。在近年來國際經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)中，無論是美國還是世界各地，金融機(jī)構(gòu)對風(fēng)險的警惕性在降低。近幾年全球房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)價格年年上升，不少金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的警覺似乎已經(jīng)麻痹。

15、        對中國來說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么能夠在短期內(nèi)迅速的發(fā)展，就在于國內(nèi)銀行推出住房按揭貸款產(chǎn)品?？梢哉f，在銀行住房按揭貸款的推動下，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的繁榮。而且住房按揭貸款不僅對國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮起到至關(guān)重要的作用，它也是近幾年來國內(nèi)銀行改革大力推進(jìn)，國內(nèi)銀行贏利水平迅速提高最好的工具。可以說，住房按揭貸款成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場、成了國內(nèi)銀行業(yè)及房地產(chǎn)投資最為理想的工具。        但是，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場根本就沒有出現(xiàn)過周期性的

16、變化，再加上國內(nèi)住房按揭貸款在市場流行時間并不長。因此，對于國內(nèi)各家銀行來說，它們都把個人住房按揭貸款看作是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此，對住房按揭貸款之競爭一直是國內(nèi)各銀行最為激烈的市場。在國內(nèi)不少銀行，為了爭奪一筆筆住房按揭貸款，往往會不惜突破規(guī)則限制，讓那些沒有資質(zhì)的貸款者進(jìn)入市場。為了爭奪住房按揭貸款，基本上讓住房按揭貸款成為國內(nèi)房地產(chǎn)炒作最便利的工具。比如，在一些地方銀行，就曾對一個人貸款萬，購房套。        我們可以看到，在早幾年的國內(nèi)住房按揭市場，只要個人希望做住房按揭，沒有多少人會被銀行拒絕的。也正因為銀行把個

17、人住房按揭貸款看作是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，這不僅使得國內(nèi)個人住房按揭貸款潛在風(fēng)險巨大，也使得中國的按揭貸款證券化產(chǎn)品無法在中國流行。因為，沒有一家銀行會愿意把自己“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”拿出來讓利給其他的投資者。同時，正因為國內(nèi)銀行把住房按揭貸款作為銀行貸款的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，最近國內(nèi)股市價格暴漲，證券市場賺錢效應(yīng)誘導(dǎo)，從而使得國內(nèi)不少人通過假住房按揭貸款讓大量的銀行資金進(jìn)入證券市場。這不僅有害于國內(nèi)證券市場發(fā)展，也給國內(nèi)房地產(chǎn)市場與銀行金融體系制造許多潛在的風(fēng)險。        因為，我們從美國最近發(fā)生的事情就可以看到，在房地產(chǎn)市場繁榮時，由于房

18、價的上漲，各種住房信貸的金融機(jī)構(gòu)都會借助于這種房地產(chǎn)市場的繁榮進(jìn)行信貸規(guī)模大擴(kuò)張。而且在這種住房信貸規(guī)模擴(kuò)張的過程中，往往會降低住房按揭貸款者的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓一些無資格或沒有償還能力的人進(jìn)入個人住房信貸市場。而對于住房按揭貸款者來說，由于融資的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)降低，由于他們能夠輕易地借助金融機(jī)構(gòu)的杠桿炒作房地產(chǎn)，因此這些人不僅有強(qiáng)烈地進(jìn)入房地產(chǎn)市場動機(jī)，而且他們在進(jìn)入房地產(chǎn)市場時更多考慮的是資金的可獲得性而不是融資成本。這就使得在融資成本較低的情況下，市場的逆向選擇一定會使得這些高風(fēng)險的住房投資者在住房按揭市場大行其道，而讓那些風(fēng)險謹(jǐn)慎者住房按揭者退出市場。   &

19、#160;    比如根據(jù)華盛頓郵報年月的報道，最近一次的發(fā)行按揭證券化產(chǎn)品并沒有向投資者披露房主他們不僅難以支付的高額可調(diào)息按揭付款，而且購房者按揭貸款是零首付。也就是說，目前進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場的購買者不僅還款能力差，而且不少金融機(jī)構(gòu)為促使這些購買者進(jìn)入市場而以種種方式降低市場準(zhǔn)入，從而使得大量無償還能力購買者進(jìn)入市場。特別是由于這些高風(fēng)險的按揭者在他們的住房上沒有資產(chǎn)，其違約的可能性進(jìn)一步增加。        在中國，這些事情是不是早已發(fā)生了，在目前房地產(chǎn)市場繁榮時還不容易披露出來。但是，當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，其情況就不同了。特別是，在中國目前法律制度不健全、信用基礎(chǔ)不好的情況下，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)