地震導(dǎo)致房屋毀損損失由誰(shuí)承擔(dān)商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同如何履行

1、地震導(dǎo)致房屋毀損損失由誰(shuí)承當(dāng) 商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同如何履行2021-09-16 上午 09:09:28 來(lái)源 :?檢察日?qǐng)?bào)?總點(diǎn)擊數(shù)： 237中國(guó)地質(zhì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)治理學(xué)院 楊益航現(xiàn)在正值汶災(zāi)后重建涉及許多法律咨詢題，其中比擬突出的是地 震造成的房屋倒塌或損壞后房屋買(mǎi)賣(mài)中的法律咨詢題，專門(mén)是商品房屋買(mǎi) 賣(mài)過(guò)程中的缺失由誰(shuí)承當(dāng)?shù)淖稍冾}。妥善解決這些咨詢題關(guān)于災(zāi)后重建、 關(guān)于權(quán)益保證、關(guān)于社會(huì)和諧都有重大意義。地震導(dǎo)致商品房屋毀損、滅失之后，缺失承當(dāng)咨詢題能夠分為以 下幾種情形：第一， 商品房差不多交付，并差不多辦理產(chǎn)權(quán)證，房屋損毀之后 購(gòu)房人尚欠房屋貸款。這時(shí)由于商品房差不多完成銷(xiāo)售過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由購(gòu)房人承

2、當(dāng)，但 銀行應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家法律和政策適當(dāng)減免購(gòu)房人的貸款，同時(shí)取得損毀房屋 的殘值，專門(mén)是土地使用權(quán)，以減少銀行的缺失。第二， 商品房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人差不多支付房款或局部房款，出賣(mài) 人還沒(méi)有交付房屋，房屋損毀后買(mǎi)房人要求履行合同或退款。?合同法?第一百四十二條規(guī)定： “標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在 標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承當(dāng)，交付之后由買(mǎi)受人承當(dāng)，但法律另有規(guī)定 或者當(dāng)事人另有約定的除外。 據(jù)此，如果房屋在交付使用之前在地震中損 壞，缺失應(yīng)由售房者承當(dāng)。?合同法?第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的， 按照不可抗力的阻礙，局部或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。 當(dāng)事人拖延履行后發(fā)生不

3、可抗力的，不能免除責(zé)任。由于地震屬于不可抗 力的自然災(zāi)難，售房人不能交付房屋屬于因不可抗力不能履行合同，除了 退還已交付的房款之外，不承當(dāng)違約賠償?shù)呢?zé)任。在這種情形下可能引發(fā) 的咨詢題是售房者無(wú)力或臨時(shí)無(wú)力歸還購(gòu)房者的預(yù)付款。那個(gè)咨詢題實(shí)際 上已轉(zhuǎn)化為債務(wù)關(guān)系，售房者應(yīng)當(dāng)在能力范疇內(nèi)盡快歸還；如果短時(shí)刻不 能歸還，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者協(xié)商歸還的期限和利息等事宜；如果全然無(wú)力歸還， 應(yīng)當(dāng)按照?民法?、?破產(chǎn)法?等有關(guān)法律處理。第三，售房人差不多交付房屋但還沒(méi)有辦理登記，房屋滅失或者 嚴(yán)峻毀損，買(mǎi)受人要求解除合同、退房退款。按照?合同法?第一百四十二條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中風(fēng)險(xiǎn)缺失以交付 為標(biāo)志，然而，房屋屬于動(dòng)

4、產(chǎn)，按照?都市房地產(chǎn)治理法?第三十六條的 規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登 記。第六十條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移是以房屋權(quán)屬登記為標(biāo)志，也確實(shí)是講以是否辦理房產(chǎn) 證為標(biāo)準(zhǔn)。這就產(chǎn)生一個(gè)咨詢題，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證但差不多交付房屋在地 震損毀以后，責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承當(dāng)？鑒于房屋買(mǎi)賣(mài)中，房地產(chǎn)法中有關(guān)房屋買(mǎi) 賣(mài)的規(guī)定是專門(mén)法，而?合同法?中有關(guān)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定是一樣法，按照專門(mén) 法優(yōu)于一樣法的原那么，在房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定處理。 據(jù)此，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證但差不多交付的房屋在地震中損毀，應(yīng)當(dāng)由售房人 承當(dāng)缺失。第四，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)后房屋損毀的缺失承當(dāng)。鑒于小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，不能辦理產(chǎn)權(quán)證登記，這種情形應(yīng)當(dāng) 按照?合同法?的規(guī)定處理，以房屋交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。然而，如果購(gòu)房人明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)房仍舊購(gòu)置的，在房屋交付后損毀，購(gòu)房人應(yīng) 當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)缺失；如果售房人隱瞞房屋性質(zhì)，購(gòu)房人購(gòu)置該小產(chǎn)權(quán)房屋， 在地震中損毀后，應(yīng)當(dāng)由售房人承當(dāng)缺失。由于5 .12大地震中損毀的房屋專門(mén)多，由此引發(fā)的糾紛也專門(mén)多，此類(lèi)咨詢題不宜采納訴訟的方式處理，而應(yīng)該由國(guó)家統(tǒng)一制定有關(guān)的 法律政策統(tǒng)籌解決。正在醞釀中的?