房地產(chǎn)開發(fā)成本前期核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本前期估算項目第一節(jié)建設(shè)項目投資估算（一）建設(shè)項目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。建設(shè)項目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點三種經(jīng)營模式：出售、出租和自主經(jīng)營。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括

2、開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。（三）開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本等。而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（

3、包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費用進(jìn)行分類。開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費。開發(fā)費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157349平方米，其中住宅135049平方米，商鋪5300平方米，會所17000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。該項目總投資70794萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資70644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65644萬元和自營固定資產(chǎn)（會所）5000萬元組成。會所投入運營時需投入經(jīng)營

4、資金150萬元，在項目結(jié)束時（預(yù)計38年后）一次收回。如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65644萬元，不包括自營固定資產(chǎn)（會所）的5000萬元和經(jīng)營資金150萬元。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構(gòu)成估算1、土地費用估算（1）土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。（2）土地征用及

5、拆遷安置補償費新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。（3）土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。（4）土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中（如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時）經(jīng)常采用。（5）土地投資折價非常常見的合作開發(fā)項目的模式。2、前期工

6、程費前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右。（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計概算的0.35%。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費又稱

7、為紅線內(nèi)外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費用?；A(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。4、建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費用等。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費是指居住小區(qū)內(nèi)為居

8、民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。6、開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。7、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務(wù)接待費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷

9、、開辦費攤銷等各種費用。管理費用可按項目投資或前述15項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為3%。8、財務(wù)費用財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務(wù)費用可按利息10%估算。9、銷售費用銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。（1）廣告宣傳及市場推廣費約為銷售收入的2%3%（住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低）（2

10、）銷售代理費約為銷售收入的1.5%2%（3）其他銷售費用約為銷售收入的0.5%1%以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%6%。10、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。11、開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重的費用。各項稅費應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：（1）配套設(shè)施

11、建設(shè)費（小區(qū)建安造價的5.5%，單體11%）（2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收）（3）土地使用稅（4）建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費（5）供水增容費（已免征）（6）供電增容費（已免征）（7）物業(yè)管理基金（按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交）（8）其他12、不可預(yù)見費不可預(yù)見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按3%5%計算。如果是開發(fā)項目完成后出租或自營的項目，還應(yīng)估算下列費用：13、運營費用運營

12、費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。14、修理費用修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。第三節(jié)房地產(chǎn)項目的收入、稅金估算與資金籌措一、經(jīng)營收入測算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制訂出切實可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發(fā)項目可能的收入。租售計劃應(yīng)與開發(fā)商的營銷策略相結(jié)合，同時還應(yīng)遵守各級政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價格、

13、收款方式等內(nèi)容。1、在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時，應(yīng)首先確定開發(fā)項目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量，再根據(jù)市場條件，確定開發(fā)項目在整個租售期內(nèi)每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。2、租售價格的確定應(yīng)在市場調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應(yīng)注意已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭性房地產(chǎn)項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。3、確定收款方式時應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時，應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應(yīng)特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的估算租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收入等。1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。對于出租的情況，應(yīng)注意空置期（項目竣工后暫未租出的時間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面