房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理計(jì)算.

1、1【例4-1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司歷年的商品房開(kāi)發(fā)面積如下表所示，試用一次移動(dòng)平均法（N=3，N=5）、二次移動(dòng)平均法（N=3）模擬該時(shí)間序列，并預(yù)測(cè)其1995年的開(kāi)發(fā)面積。某公司商品房開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)年 份1988 1989 19901991199219931994開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)M²）0.79 2.28 2.598.159.795.4610.21解：設(shè)N=3 根據(jù)分別計(jì)算各周期的移動(dòng)平均值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 =1/3（2.82+2.59+8.15）=4.52=1/3（2.59+8.15+9.79）=6.84 =1/3（8.15+9.79+5.46）=7.80

2、=1/3（9.79+5.46+10.21）=8.49據(jù)此，可預(yù)測(cè)該公司1995年的商品房開(kāi)發(fā)面積為：=8.49(萬(wàn)M²)設(shè)N=5，則各移動(dòng)平均值計(jì)算如下： =1/5（0.79+2.82+2.59+8.15+9.79）=4.83=1/5（2.82+2.59+8.15+9.79+5.46）=5.76 =1/5（2.59+8.15+9.79+5.46+10.21）=7.24=7.24（萬(wàn)M²）答：該公司1995年的開(kāi)發(fā)面積預(yù)測(cè)值為7.24（萬(wàn)M²）。解：設(shè)N=3，根據(jù)，分別計(jì)算數(shù)列的二次移動(dòng)平均值如下：=1/3（2.07+4.52+6.48）=4.48 =1/3（4.5

3、2+6.48+7.80）=6.39 =1/3（6.48+7.80+8.49）=7.71求預(yù)測(cè)模型系數(shù)：根據(jù) =2×8.49-7.71=9.27根據(jù) =1/（3-1）（8.49-7.71）=0.39由此，求得該公司商品房開(kāi)發(fā)面積1995年的預(yù)測(cè)值。根據(jù) =9.27+0.39×1=9.66（萬(wàn)M²）【例4-2】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司歷年的商品房開(kāi)發(fā)面積如下表所示，試用一次指數(shù)平滑法、二二次指數(shù)平滑法模擬該時(shí)間序列值，并預(yù)測(cè)其1995年的商品房開(kāi)發(fā)面積。某公司商品房開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)年 份1988 1989 19901991199219931994開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)M²）0.7

4、9 2.28 2.598.159.795.4610.21解：取初始值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 取平滑系數(shù)=0.40根據(jù)，分別求得該數(shù)列的一次指數(shù)平滑值為：=0.40×0.79+（1-0.40）×2.07=1.56 =0.40×2.28+（1-0.40）×1.56=2.06=0.40×2.59+（1-0.40）×2.06=2.27 =0.40×8.15+（1-0.40）×2.27=4.62=0.40×9.79+（1-0.40）×4.62=6.69 =0.40×

5、5.46+（1-0.40）×6.69=6.20=0.40×10.21+（1-0.40）×6.20=7.80據(jù)此，可預(yù)測(cè)該公司1995年的商品房開(kāi)發(fā)面積為：=7.80（萬(wàn)M²）取平滑系數(shù)=0.70根據(jù)，分別求得該數(shù)列的一次指數(shù)平滑值為：=0.70×0.79+（1-0.70）×2.07=1.17 =0.70×2.28+（1-0.70）×1.17=2.33=0.70×2.59+（1-0.70）×2.33=2.51 =0.70×8.15+（1-0.70）×2.51=6.46=0.70

6、×9.79+（1-0.70）×6.46=8.79 =0.70×5.46+（1-0.70）×8.79=6.46=0.70×10.21+（1-0.70）×6.46=9.08據(jù)此，預(yù)測(cè)該公司1995年度的商品房開(kāi)發(fā)面積為：=9.08（萬(wàn)M²）解：設(shè)該序列二次指數(shù)平滑的初始值為： =1/3(0.79+2.82+2.59)=2.07取平滑系數(shù)=0.70根據(jù) ，分別求得該數(shù)列的一次指數(shù)平滑值為：=0.70×1.17+（1-0.70）×2.07=1.44 =0.70×2.33+（1-0.70）×1.

7、44=2.06=0.70×2.51+（1-0.70）×2.06=2.38 =0.70×6.46+（1-0.70）×2.38=5.24=0.70×8.79+（1-0.70）×5.24=7.72 =0.70×6.46+（1-0.70）×7.72=6.84=0.70×9.08+（1-0.70）×6.84=8.40根據(jù) =2×9.08-8.40=9.75根據(jù) =(9.08-8.40)=1.59由此可得該公司1995年度商品房開(kāi)發(fā)面積的預(yù)測(cè)值為：根據(jù) =9.75+1.59×1=11.3

8、4（萬(wàn)M²）【例4-3】某企業(yè)為了以企業(yè)的年度管理費(fèi)用預(yù)測(cè)其年度人均建安價(jià)值，收集了12月份的12組數(shù)據(jù)如下表所示，試據(jù)此進(jìn)行相關(guān)與回歸分析，提出預(yù)測(cè)模型。人均管理費(fèi)用及建安價(jià)值統(tǒng)計(jì)表月 份1 2345678 9101112管理費(fèi)（千元）3.12.62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.0人均建安價(jià)值（千元/人）3.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.8解：（1）數(shù)據(jù)處理。如下表 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)處理表序 號(hào)管理費(fèi)X人均建安價(jià)值YX²Y²XY123456789101112 3.12.62.92.73.03.43.82.73

9、.52.52.93.03.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.89.616.768.417.299.0011.5614.447.2912.256.258.419.0015.2112.2514.4415.2115.2116.0017.6412.9616.0011.5610.2414.4412.099.1011.0210.5311.7013.6015.969.7214.008.509.2811.40 36.145.2110.27171.16136.90即：=36.1，=45.20，=110.27，=171.16，=136.90故=110.27-（1/12）×

10、（36.0）²=1.667 =171.16-（1/12）×（45.20）²=0.910 =136.90-（1/12）×36.10×45.20=0.923（2）建立方程，一元線性回歸方程系數(shù)計(jì)算式為：將數(shù)據(jù)代入得：b=0.923/1.667=0.553a=1/12×45.20-1/12×0.553×36.10=2.103故得回歸方程Y=2.103+0.553X（3）相關(guān)分析。相關(guān)系數(shù)為：由N=12，=0.05，查相關(guān)系數(shù)檢定表（表4-3）得相關(guān)系數(shù)臨界值=0.532。由于。故判定該企業(yè)的管理費(fèi)用與人均建安價(jià)值在=0.

11、05的水平上是顯著相關(guān)（4）誤差分析。原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)偏差（）的無(wú)偏估計(jì)量為：2s=0.38（5）預(yù)測(cè)模型： Y=2.103+0.553X±0.38（6）預(yù)測(cè)下月份人均建安價(jià)值計(jì)劃值。設(shè)下月份人均管理費(fèi)X=3.00千元，則人均建安價(jià)值計(jì)劃值估計(jì)為：=2.103+0.553×3.00±0.38=3.384.14（千元）第五章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策【例5-1】某房地產(chǎn)企業(yè)編制出開(kāi)發(fā)建設(shè)居住小區(qū)的兩個(gè)方案。方案為大面積開(kāi)發(fā)，方案為小面積開(kāi)發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期都為6年。其中，大面積開(kāi)發(fā)需要投資5000萬(wàn)元，小面積開(kāi)發(fā)需要投資3000萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)商品住宅需求量的概率及兩個(gè)

12、方案年損益值如下表所示。試問(wèn)選用哪個(gè)方案受益最大？ 決策表（萬(wàn)元/年） 自然狀態(tài)損益值行動(dòng)方案需求量高=0.70需求量低=0.30 E(A) 大面積開(kāi)發(fā)（） 2000 -400 1400小面積開(kāi)發(fā)（） 900 600 1050解：根據(jù)，分別計(jì)算出兩個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案在6年內(nèi)的凈收益期望值。 E（）=2000×0.7+（-400）×0.3×6-5000=2680（萬(wàn)元） E（）=900×0.7+600×0.3×6-3000=1860（萬(wàn)元）由于E（）E（）。故選擇大面積開(kāi)發(fā)方案為受益最大方案?！纠?-2】將上例的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期分為前3年和后3年

13、兩期考慮。根據(jù)對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)前3年商品住宅房需求量較高的概率為0.7，如果前3年市場(chǎng)銷(xiāo)售量較高，則后3年住宅商品房的需求量較高的概率為0.9；如果前3年需求量低，則后3年需求量肯定低。試問(wèn)在這種情況下哪個(gè)方案為最優(yōu)方案？解：應(yīng)用決策樹(shù)法解題。第一步：第一步：繪制決策樹(shù)如下圖所示： 5280 需求量大（0.9） 2000萬(wàn)元/年 2176 需求量最大（0.7） 需求量小（0.1） 需求量最?。?.3） -1200 -400萬(wàn)元/年1 大面積開(kāi)發(fā)（5000萬(wàn)元） 需求量差（1.0） -400萬(wàn)元/年 1797 需求量差（1.0） 600萬(wàn)元/年 小面積開(kāi)發(fā) 需求量小（0.3） 180

14、0 需求量?。?.1） 600萬(wàn)元/年 （3000萬(wàn)元） 需求量大（0.7） 2160 需求量大（0.9） 900萬(wàn)元/年第二步：計(jì)算節(jié)點(diǎn)期望值：點(diǎn)：2000×0.9+（-400）×0.1×3=5280（萬(wàn)元） 點(diǎn)：(-400)×1.0×3=-1200（萬(wàn)元）點(diǎn)：2000×0.7+（-400）×0.33+5280×0.7+（-1200）×0.3-5000=2176（萬(wàn)元）點(diǎn)：600×1.0×3=1800（萬(wàn)元） 點(diǎn)：（600×0.1+900×0.9）×3=

15、2160（萬(wàn)元）點(diǎn)：（900×0.7+600×0.3）×3+2160×0.7+1800×0.3-3000=1797（萬(wàn)元）第三步：方案選擇 如圖所示，經(jīng)各決策方案比較，大面積開(kāi)發(fā)建設(shè)方案為最優(yōu)方案。【例5-3】設(shè)某一房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目制定了甲、乙、丙三個(gè)方案。并規(guī)定了方案評(píng)價(jià)的四個(gè)主要目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益）、（風(fēng)險(xiǎn)程度）、（環(huán)境效益）、（社會(huì)效益）。其中，經(jīng)濟(jì)效益是以盈利額的期望值來(lái)描述的，風(fēng)險(xiǎn)程度則以盈利額的標(biāo)準(zhǔn)偏差來(lái)描述，而環(huán)境效益與社會(huì)效益則分別是由對(duì)環(huán)境的污染程度和抽樣調(diào)查的滿(mǎn)意程度來(lái)確定的。各方案的目標(biāo)值及各目標(biāo)的預(yù)期要求如下表所示。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

16、方案的目標(biāo)值 目標(biāo)方案（x）經(jīng)濟(jì)效益(x)風(fēng)險(xiǎn)程度(x)環(huán)境效益(x)社會(huì)效益甲9600（萬(wàn)元）0.256有一定污染滿(mǎn)意乙8100（萬(wàn)元）0.125有較大污染基本滿(mǎn)意丙9100（萬(wàn)元）0.100僅有少量污染相當(dāng)滿(mǎn)意預(yù)期要求9800（萬(wàn)元）0.100無(wú)或極少污染滿(mǎn)意試按上表所示的目標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本題各方案標(biāo)準(zhǔn)值計(jì)分。解：分別計(jì)算各方案目標(biāo)完成比率（目標(biāo)值與相應(yīng)預(yù)期值之比）、確定計(jì)分狀況： 如經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)（x）計(jì)分=9600/9800=98（分） =8100/9800=83（分） =9100/9800=93（分）如風(fēng)險(xiǎn)程度目標(biāo)(x)計(jì)分=0.100/0.250=40（分） =0.100/0.125=

17、80（分） =0.100/0.100=100（分） 如環(huán)境效益目標(biāo)(x)計(jì)分（直接計(jì)分）=60（分） =30（分） =85（分）如社會(huì)效益目標(biāo)(x)計(jì)分（直接計(jì)分）=80（分） =60分） =100（分）各方案各目標(biāo)值計(jì)分結(jié)果如下表所示。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案目標(biāo)評(píng)分值方案 目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)險(xiǎn)程度環(huán)境效益社會(huì)效益?zhèn)?注甲98406080乙83803060丙9310085100=37.5×98+37.5×40+12.5×60+12.5×80=6925（分） （參考下表）=37.5×83+37.5×80+12.5×30+12.5×

18、;60=7237.5（分）=37.5×93+37.5×100+12.5×85+12.5×100=9550（分）顯然，由于=9550（分）此多目標(biāo)決策問(wèn)題的評(píng)選方案為丙方案。根據(jù)【例5-3】各方案目標(biāo)值計(jì)分結(jié)果直接套用加權(quán)平均公式計(jì)算各方案的效用值（得分值） 目標(biāo)目標(biāo)（得分） 備注（經(jīng)濟(jì)效益）1113 37.5（風(fēng)險(xiǎn)程度）1113 37.5（環(huán)境效益）0011 12.5（社會(huì)效益）0011 12.5 100【例5-4】試用方根法求判斷矩陣特征向量及特征根。解：根據(jù)，由已知矩陣得：根據(jù) 求得： 根據(jù)最大特征根為：根據(jù) 【例5-5】試用和積法近似求解，判斷矩陣

19、的特征向量及特征根。解：根據(jù) 即=1+7+9=17 =1/7+1+2=3.1429=1/9+1/2+1=1.6111根據(jù) 故按列規(guī)范化后的矩陣數(shù)據(jù)為： 根據(jù) 則： 所有： 根據(jù) 即 該判斷矩陣的最大特征根為： 第六章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃【例6-1】已知某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目固定成本為350萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本為920元/M²，商品房平均售價(jià)為2000元/M²。開(kāi)發(fā)商擬投資獲利530萬(wàn)元，試求該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盈虧平衡點(diǎn)及目標(biāo)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)量。解：已知=350萬(wàn)元， =920元/M²， P=2000元/M²， E=530萬(wàn)元根據(jù)將已知條件代入上式得： 根據(jù) 得答：該項(xiàng)目最少要開(kāi)發(fā)3

20、241 M²的商品房，才能保證不會(huì)虧損。若希望盈利530萬(wàn)元，則應(yīng)開(kāi)發(fā)8149 M²的商品房。【例6-2】若【例6-1】所示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于市場(chǎng)原因，單位變動(dòng)成本下降2，單位售價(jià)亦下降5，試求該項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的商品房開(kāi)發(fā)量及利潤(rùn)最大時(shí)的商品房開(kāi)發(fā)量。解：已知=350萬(wàn)元， =920元/M²， P=2000元/M²， b=2 a=5根據(jù)根據(jù)根據(jù) 得：根據(jù)0 得= -0.0060故上式求得的是該項(xiàng)目獲最大的利潤(rùn)的最佳規(guī)劃商品房開(kāi)發(fā)量?！纠?-3】某住宅區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已知其固定成本為400萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本為560萬(wàn)元/M²，商品房平均售價(jià)為150

21、0元/M²，經(jīng)營(yíng)者期望從該項(xiàng)目中賺取500萬(wàn)元利潤(rùn)，而各種稅金的綜合稅率為16%，試求該項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)的商品房面積。解：綜合稅率是所得稅，營(yíng)業(yè)稅，契稅等各種稅費(fèi)的累積稅率。由于綜合稅率的影響，實(shí)際商品房的銷(xiāo)售單價(jià)要打一折扣，故前述目標(biāo)開(kāi)發(fā)量的計(jì)算式，要改為如下形式。 由題設(shè)條件，已知：， ， ， =16%代入上式，求得目標(biāo)開(kāi)發(fā)量 答。即該項(xiàng)目欲實(shí)現(xiàn)500萬(wàn)元的目標(biāo)利潤(rùn)，至少應(yīng)保證12860M²的商品房開(kāi)發(fā)面積?！纠?-4】設(shè)【例6-3】所示房地產(chǎn)投資項(xiàng)目占地8430 M²，規(guī)劃容積率2.該項(xiàng)目首輪拆遷方案有臨遷戶(hù)106戶(hù)，回遷安置面積7950 M².試分析該

22、拆遷方案是否可行？這種方案能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者欲求的利潤(rùn)目標(biāo)？解：由【例6-3】題設(shè)條件：， ， ， =16%將上述數(shù)據(jù)代入保本點(diǎn)的計(jì)算公式，求得該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)：根據(jù) 即由題設(shè)條件，該項(xiàng)目房屋建筑面積：F=8430×2=16860 M²得房率100%=52.85%實(shí)際可供出售的商品房面積： F=16860-7950=8910（M²）由于F，即按第一輪拆遷方案所作安排，該項(xiàng)目得房率52.85%，實(shí)際可供出售的商品房面積大于保本總面積，尚不至于虧損。按題設(shè)利潤(rùn)目標(biāo)E=500萬(wàn)元，【例6-3】已求得其目標(biāo)開(kāi)發(fā)量：而F，即按第一輪拆遷方案的安排，該項(xiàng)目實(shí)行可供出售的商品房面

23、積小于目標(biāo)開(kāi)發(fā)面積，經(jīng)營(yíng)者期望的目標(biāo)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。按此拆遷方案提出的得房率（52.85%），投資利潤(rùn)為： F- =1500（1-0.16）-560×8910-400×=223.7（萬(wàn)元）為目標(biāo)利潤(rùn)的：×100%=44.74%因此，開(kāi)發(fā)商欲檢查期望的目標(biāo)利潤(rùn)，只有重新制訂該項(xiàng)目的拆遷方案，采取新的措施，簡(jiǎn)述臨遷戶(hù)，大幅度提高得房率。第七章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理【例7-1】某公司向銀行貸款1200萬(wàn)元，要求在三年內(nèi)定期等額償還。年利率12%，試分析計(jì)算按年等額償還或按月等額償還的還貸系數(shù)與還本付息額。解：按年等額償還 已知：n=3 i=12%根據(jù) 得：年還貸額=P=1

24、200×0.4163=499.560（萬(wàn)元）按月等額償還：月有效利率 i=r/N=0.12/12=0.01還貸期限 n=3×N=3×12=36（個(gè)月）所以：月還貸額=P=1200×0.033221=39.857（萬(wàn)元）【例7-2】某公司以一物業(yè)向銀行抵押貸款1500萬(wàn)元，貸款利率12%。要求10年內(nèi)按月等額付息。若5年后該物業(yè)轉(zhuǎn)讓易主。試問(wèn)物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)嘗欠貸款為多少？解：月計(jì)息利率 i=r/N=0.12/12=0.01 原始貸款還貸期=12×10=120（個(gè)月） 結(jié)余貸款還貸期=12×（10-5）=60（個(gè)月）原始貸款還貸系數(shù)=0.01

25、4347結(jié)余貸款還貸系數(shù)=0.022244由此可得，經(jīng)營(yíng)5年后，該項(xiàng)目： 結(jié)余貸款占原始貸款之比=0.014347/0.022244=0.64497該物業(yè)5年末轉(zhuǎn)讓易主時(shí)，尚欠貸款債務(wù)： 1500×0.64497=967.455（萬(wàn)元）【例7-3】試求【例7-2】貸款后15年年末的債務(wù)本息分布，即編制15年末的還本付息計(jì)劃。解：該筆抵押貸款15年的債務(wù)本息分布如下表所示。表中各項(xiàng)數(shù)據(jù)算式如下：（1）結(jié)余貸款占原始貸款比=原始貸款還貸系數(shù)/結(jié)余貸款還貸系數(shù)（2）年末結(jié)余貸款=貸款總額×結(jié)余貸款占原始貸款之比（3）年還貸本息=貸款總額×月還貸系數(shù)×12個(gè)月

26、=1500×0.014347×12=258.246（萬(wàn)元）（4）年償付利息=年還貸本息-年償還本金（5）年償付本金=上年結(jié)余貸款額-當(dāng)年結(jié)余貸款額 貸款15年債務(wù)本息分布表（萬(wàn)元）年份結(jié)余貸款占原始貸款之比年末結(jié)余貸款年還貸本息年償付利息 年償付本金 （1）（2）=1500×（1）（3）（4）=（3）-（5）（5）=（2）（i-1）-（2）10123451.00000.94490.88270.81270.73390.644915001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.2

27、46175.596164.946153.246140.046124.746 82.6593.30105.00118.20133.50【例7-4】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司歷年的開(kāi)發(fā)工作量與成本統(tǒng)計(jì)資料如下表所示。試據(jù)此進(jìn)行回歸分析并預(yù)測(cè)該公司1995年度成本總額（設(shè)其開(kāi)發(fā)工作量為38500萬(wàn)元）。 某公司成本統(tǒng)計(jì)表年 份開(kāi)發(fā)工作量（萬(wàn)元）成本總額（萬(wàn)元）199225680197621993345622643219944042830636解：數(shù)據(jù)處理，如表所得。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)處理表年份成本Y（萬(wàn)元）工作量X（萬(wàn)元）Y²X²XY19921.9762×2.5680×3.90

28、54×6.5964×5.0749×19932.6432×3.4562×6.9865×11.9453×9.1354×19943.0636×4.0428×9.3856×16.3442×12.3855×7.683×10.067×20.2775×34.8841×26.5958×故=34.8841×-1/3（10.067×）² =20.2775×-1/3（7.683×）

29、8;=26.5958×-1/3（10.067××7.683×變動(dòng)成本=2.4426/3.3078=0.738（萬(wàn)元/萬(wàn)元）固定成本=1/3×7.683×-1/3×0.738×10.067×=845.18（萬(wàn)元）回歸方程為： Y=845.18+0.738X將1995年度的開(kāi)發(fā)工作量計(jì)劃值38500萬(wàn)元代入上式得：Y=845.18+0.738×38500=29258.18（萬(wàn)元）【例7-5】某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征地13000M²，城市規(guī)劃要求該地容積率不得超過(guò)1.2.開(kāi)發(fā)方案確定的固定成本費(fèi)用為17

30、20萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本（建安工程費(fèi)）為820元/ M²，射程調(diào)查項(xiàng)目建成后，平均單位售價(jià)可達(dá)2500元/ M²。由于市場(chǎng)原因，單位售價(jià)可能下降5%至10%，即商品房的平均售價(jià)可能由2500元/ M²降到2375元/M²至2250元/M²。試分析要維持500萬(wàn)元的原訂目標(biāo)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)面積應(yīng)增加多少？這時(shí)的容積率是否符合規(guī)劃要求？解：已知E=500=1720 P=2500 P=2375 P=2250 =820根據(jù)： 得目標(biāo)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)量=1.3214（萬(wàn)M²）根據(jù)： 得：=1062M² =2310M²即當(dāng)銷(xiāo)售單價(jià)下降5%時(shí)，

31、開(kāi)發(fā)面積應(yīng)增加1062M²，這時(shí)的容積率： （13214+1062）/13000=1.0981.2 符合規(guī)劃要求。當(dāng)銷(xiāo)售單價(jià)下降10%時(shí)，開(kāi)發(fā)面積要增加2310M²，這時(shí)的容積率為： （13214+2310）/13000=1.1941.2 仍然符合城市規(guī)劃要求。第八章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)人力資源管理【例9-1】某物業(yè)投資100萬(wàn)元，設(shè)其壽命50年，經(jīng)濟(jì)壽命10年，50年后殘值率為2%，10年后殘值率20%，試分別用直線折舊法、遞減加速折舊法、級(jí)數(shù)加速折舊法計(jì)算該物業(yè)10年內(nèi)每年提取的折舊額及10年內(nèi)累計(jì)提取的折舊總額解：按題設(shè)條件，該物業(yè)有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算如下：（1）使用壽命n=50年

32、， 經(jīng)濟(jì)壽命n=10年（2）50年后凈殘值 s=100×2%=2（萬(wàn)元） 10年后凈殘值 s=100×20%=20（萬(wàn)元）（3）直線折舊法年折舊率： =1/50=0.02 年折舊額 =×（100-100×0.02）=1.96（萬(wàn)元）（4）遞減加速折舊法年折舊率： 年折舊額為：，其中：=80（萬(wàn)元）（5）級(jí)數(shù)加速折舊法的年折舊率： 因?yàn)椋?故有： =0.1818,0.1636,0.1455，0.0182年折舊額：（萬(wàn)元） 將以上計(jì)算結(jié)果列表如下：各折舊法計(jì)算結(jié)果比較表 年份直線折舊法遞減加速折舊法級(jí)數(shù)加速折舊法年折舊率年折舊額年折舊率年折舊額年折舊率年折舊額123456789100.020.020.020.020.020.020.020.020.0