置業(yè)顧問必備

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)營(yíng)銷客服部（內(nèi)部培訓(xùn)資料）目錄、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念二、房地產(chǎn)建筑規(guī)劃和工程術(shù)語三、住宅產(chǎn)品類型和房屋產(chǎn)權(quán)知識(shí)四、房地產(chǎn)銷售術(shù)語、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念1、什么是房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)乂稱為不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)，有三種存在或表現(xiàn)形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的建筑物、房地?一，其在拍賣投標(biāo)中也可以有這三種存在或表現(xiàn)形態(tài)：土地（土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀 態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益2、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及管理的行業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)化文獻(xiàn)：根據(jù)1985年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)訃局關(guān)于建立笫三產(chǎn)業(yè)的報(bào)告，房地產(chǎn)被

2、列入第 三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等3、房地產(chǎn)的特征每一類物品都具有自身先天性的特質(zhì)，房地產(chǎn)有以下兒種特質(zhì)：（-）位置的固定性和不可移動(dòng)性（二）使用的長(zhǎng)期性（三）影響因素多樣性（四）投資大量性（五）保值增值性4、房地產(chǎn)的類別（土地分類）根據(jù)土地的用途分為九類：a）居住用地b）公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）c）工業(yè)用地d）倉(cāng)儲(chǔ)用地e）對(duì)外交通用地f）道路廣場(chǎng)用地g）市政公用設(shè)施用地h）綠化用地i）特殊用地房地產(chǎn)的類別（房屋分類）a）住宅b）工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)c）商場(chǎng)和店鋪d）辦公樓e）賓館酒店0文體娛樂設(shè)施g）政府和公用設(shè)施h）多功能建筑（綜合樓寧）

3、5、房地產(chǎn)的市場(chǎng)概念房地產(chǎn)市場(chǎng)分為狹義和廣義兩種a）狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)：就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所（如展覽廳、銷售部等）b）廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)：就是指包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、 互換、信托以及一切和房地產(chǎn)有關(guān)的勞務(wù)活動(dòng)6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分，主要是依據(jù)使用權(quán)讓渡關(guān)系，把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)相關(guān)層次的市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)： 概念：又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)定義：國(guó)家通過其指定的政府部門，對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體用地征為國(guó)有土地后出讓給使 用者的市場(chǎng)。特征：由國(guó)家壟斷房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)： 概念：即新商品房市場(chǎng)（一手房）定義：房地產(chǎn)開

4、發(fā)商和消費(fèi)者之間構(gòu)成的交易市場(chǎng)，也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá) 到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)入流通市場(chǎng)特征：由開發(fā)商或土地所有者控制房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)： 概念：即二手房轉(zhuǎn)讓、租賃市場(chǎng)定義：房屋或商鋪產(chǎn)權(quán)所有人將其名下物業(yè)進(jìn)行出售或租賃，或直接委托中間經(jīng)紀(jì)人通過交易平臺(tái)進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的市場(chǎng)特征：產(chǎn)權(quán)所有人控制物業(yè)7、商品房的概念商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋，其有三個(gè)主要特征：1）必須是曲具備相應(yīng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設(shè)的房屋，以盈利為U的，按照市場(chǎng)規(guī)律 經(jīng)營(yíng)2）有別于地方政府為解決困難而實(shí)施“安居工程”建造的廉租房、安居房、房改房等，但包括“經(jīng)濟(jì) 適用房”3）商品房開發(fā)、出售具

5、有明顯的利潤(rùn)率8、商品房常識(shí)物業(yè)類別的劃分：建筑類別的劃分：別墅產(chǎn)品的種類：住宅低層住宅（1-3層）獨(dú)棟別墅寫字樓多層住宅（4-6層）雙拼別墅商鋪小高層住宅（7-9層）聯(lián)排別墅別墅高層住宅（10-30層）疊拼別墅超高層住宅（31層以上）二、房地產(chǎn)建筑規(guī)劃和工程術(shù)語1、生地、熟地、土地通平生地：指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地熟地：已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即已三通一平或七通一平三通一平：開發(fā)區(qū)域外的道路、給排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場(chǎng)并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)土地進(jìn)行平整七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和平整場(chǎng)地2、土地使用年限基本概念：凡是和規(guī)劃國(guó)土局簽

6、訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行常見年限：（按照土地使用年限起止時(shí)間使用）居住用地70年工業(yè)用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年綜合用地或其它50年3、土地出讓金定義：各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的 全部?jī)r(jià)款，或土地期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的土地出讓價(jià)款4、面積面積分為建筑面積和套內(nèi)面積兩種： 建筑面積是把分?jǐn)偯娣e計(jì)算在內(nèi)的總面積套內(nèi)面積是把分?jǐn)偯娣e排除在外的實(shí)用面積 分?jǐn)偯娣e乂稱為公共面積，含入戶大堂、公共門廳、電梯間、過道等公共使用和存在的部分 另外，斜面

7、屋頂結(jié)構(gòu)的房間并且層高低于2.2米的部分不計(jì)算進(jìn)面積，俗稱別墅的“屋頂閣樓”5、使用率/實(shí)用率指扣除分?jǐn)偤髮?shí)際用到的率值，公式：實(shí)用率=套內(nèi)面積十建筑面積6、容積率容積率的數(shù)據(jù)一般用于表示建筑密度，也可以用來表達(dá)空間感?？偨ㄖ娣e分為計(jì)容總建筑面積和不計(jì)容總建筑面積，一般我們采用計(jì)容建筑面積公式：容積率=總計(jì)容建筑面積一總用地面積7、綠地面積、綠地率開發(fā)商樓書等宣傳上說的綠化率其實(shí)指的是綠化覆蓋率，而開發(fā)商往往采用此形式造成客戶錯(cuò) 覺，而“綠化率”本身就不是一個(gè)規(guī)范的用語項(xiàng)U規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積和建設(shè)用地面積之比，應(yīng)稱為綠地率*公式：綠地率二綠地面積十土地面積二一8、層數(shù)、層高、凈高、

8、標(biāo)準(zhǔn)層、層間距層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，房屋總層數(shù)為房屋地上總層數(shù)和地下總層數(shù)之和層高：上下兩層樓面或樓面和地面之間的垂直距離，也就是說一層房屋的高度并有其標(biāo)準(zhǔn)參數(shù), 一般為 3.0M-3.1M凈高：樓面或地面至上部樓板地面或吊頂?shù)孛嬷g的垂直距離，一般2.7M-2.9M之間，公式表 示：層高層間距二凈高層間距：標(biāo)準(zhǔn)層層和層之間的間距，俗稱層厚 標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的樓層9、開間、進(jìn)深住宅的開間就是住宅的寬度住宅的進(jìn)深就是住宅的實(shí)際長(zhǎng)度10、戶型比、面積誤差比戶型比：指各種戶型在總戶數(shù)中所各占的白分比。可以看出某個(gè)項(xiàng)H主打戶型等信息面積誤差比：面積誤差比二（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）X

9、 100%4-合同約定面積H、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的混合結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的12、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混泥土澆搗成承重梁柱，再用輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅，適合大 規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，丄程質(zhì)量較好，但抗震性較差，不適宜建造高層建筑，故一般采 用框架結(jié)構(gòu)的不會(huì)超過15層，一般使用為多層小高層框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：簡(jiǎn)稱框剪結(jié)構(gòu)，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱棱角， 便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅

10、采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。三、住宅產(chǎn)品類型和房屋產(chǎn)權(quán)知識(shí)I、樓梯房乂稱步梯房。一般為一梯兩戶低層多層住宅，中間山一條樓梯分隔，出入僅僅依靠樓梯上下，此類型產(chǎn)品分?jǐn)偯娣e較小，實(shí)用率較高。2、電梯房、高層電梯房高層-超高層住宅，均有電梯設(shè)計(jì)，一般分為一梯/兩梯兩戶、三戶、四戶，高容積率類型的電梯房還有兩梯五戶以上的產(chǎn)品3、別墅類獨(dú)棟別墅即單棟別墅，因其擁有四面通風(fēng)采光的特性，所以在眾多項(xiàng)L1里都被作為別墅里的頂 級(jí)產(chǎn)品來定位。上有獨(dú)立空間，下有花園領(lǐng)地，私密性非常強(qiáng)聯(lián)排別墅乂稱Townhouse,它是由兒棟小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，發(fā)源于英國(guó)，現(xiàn)在美國(guó) 很多城郊結(jié)合部出現(xiàn)雙拼別墅它是獨(dú)棟別墅和

11、聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品，由兩個(gè)單元并聯(lián)組成的單棟別墅疊拼別墅它是聯(lián)排別墅(Townhouse)的一種延伸，是山多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一 起組合而成，一般四至七層，由每單元二三層上下疊加而成，這種別墅不但外立面造 型豐富，且?guī)в虚w樓并克服聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)?？罩袆e墅空中別墅發(fā)源于美國(guó)，原指位于市區(qū)中心地帶，高層頂端的豪宅。因其在市中心，所 以有別于傳統(tǒng)地面別墅，并沒有地下室、花園等配套，但擁有絕對(duì)地理位置優(yōu)勢(shì)、通 風(fēng)采光優(yōu)秀、視野開闊和高高在上、飽覽城市的感覺！戶型設(shè)計(jì)方面多配有超大陽臺(tái)、 空中花園和高廳設(shè)計(jì)。實(shí)際上，空中別墅不能算是別墅，只能算優(yōu)勢(shì)很明顯的大平面 洋房，但往往在宣傳上為提

12、高檔次，很多開發(fā)商均用“別墅”概念4、復(fù)式住宅復(fù)式住宅分為復(fù)式和小復(fù)式，均用樓梯聯(lián)系上下，其H的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。小復(fù)式：計(jì)一層面積，中間夾板分隔，二層較窄。復(fù)式：計(jì)兩層面積，功能分區(qū)明顯，一二層高度一致5、花園洋房最早起源于上海、廈門、青島這樣的口岸城市，狹義的“花園洋房”相當(dāng)于U前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的 獨(dú)棟別墅，強(qiáng)調(diào)戶戶擁有私家花園。廣義的花園洋房已不再是別墅，目前市場(chǎng)中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó) 建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)6、公寓

13、公寓分為普通公寓、商務(wù)公寓和酒店式公寓三種 普通公寓用地性質(zhì)屬于住宅，擁有70產(chǎn)權(quán)年限，一般為30-60平方商務(wù)公寓用地性質(zhì)為綜合性或商業(yè)性用地，擁有40年或50年的產(chǎn)權(quán)年限，一般為30-60平方 酒店式公寓用地性質(zhì)為商業(yè)性用地，擁有40年產(chǎn)權(quán)年限，一般為90平方以下7、共有房產(chǎn)、共同共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一房產(chǎn)共同享有所有權(quán)共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)8、房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)置換房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 產(chǎn)權(quán)置換：指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮

14、合下置換和 山中介代辦手續(xù)費(fèi)等9、租賃權(quán)、確權(quán)租賃權(quán)：是指房屋所有權(quán)人有將其房屋租賃給他人的權(quán)利確權(quán)：是依照法律法規(guī)、政策的規(guī)定，確立某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán) 利10、房屋使用權(quán)、房屋所有權(quán)房屋使用權(quán)：是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)，房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)，房屋的使用權(quán) 不能出售、抵押、贈(zèng)和、繼承等，它包含在房屋所有權(quán)當(dāng)中房屋所有權(quán)：為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)。擁有房屋所有權(quán)就等于擁 有法律允許范圍內(nèi)對(duì)房屋的一切權(quán)利四、房地產(chǎn)銷售術(shù)語1、房屋的產(chǎn)權(quán)面積、預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)所有人依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積 預(yù)測(cè)面積：指在商品房期房銷售中

15、，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房 屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依幕施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量范圍對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù) 先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí) 地進(jìn)行勘測(cè)、繪圖、訃算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié) 算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)2、商品房銷售面積商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和，其公式：商品房銷售面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e3、起價(jià)、均價(jià)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)起價(jià)：也叫起步價(jià)，是物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最

16、低價(jià)格均價(jià)：指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)即能得出每平方米的均 價(jià)，均價(jià)一般不是銷售價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)并非法律上的術(shù)語，是屬于行業(yè)內(nèi)的術(shù)語，指開發(fā)商在取得商品房預(yù)售 許可證之前（產(chǎn)品上市之前）將產(chǎn)品進(jìn)行銷售的一種手段，一般來說這個(gè)階段認(rèn)購(gòu)的房子在 價(jià)格上是最具優(yōu)惠性的，但所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的4、定金、訂金定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的、作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于法律上的 一種擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)訂金：根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，其不具備定金的性質(zhì)。交付訂金的一方主張定金的權(quán)利是得不到國(guó) 家法律的支持和承認(rèn)，一般情況下，訂金在法律上被視為：預(yù)付款5、