合肥亳州路商業(yè)寫字樓項目市場分析85頁

1、亳州路商業(yè)項目市場調(diào)查分析合肥房地產(chǎn)市場總體分析2011年房市調(diào)控為近年來最為嚴厲的一年，2012年堅定不移的貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)實施差異化房貸政策數(shù)次上調(diào)存款準備金率出臺新國八條數(shù)次上調(diào)存貸款基準利率出臺新國五條 2012年3月16日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，其中“堅定不移的貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”是今年要努力完成的七大任務(wù)之一。房地產(chǎn)市場調(diào)控處于關(guān)鍵階段房價還遠遠沒有回到合理價位亟須做好房地產(chǎn)發(fā)展頂層設(shè)計財稅金融可發(fā)揮更好作用 宏觀背景政策調(diào)控宏觀背景政策調(diào)控政策對住宅市場影響 隨著2011年3月政府限購政策的出臺，延續(xù)了“新國八條”本地戶口限二禁三，外地戶口限

2、一禁二等政策內(nèi)容。受政策影響合肥住宅市場再現(xiàn)跳躍式發(fā)展的可能性很小，未來一段時間合肥住宅市場發(fā)展剛需為主力軍，小戶型、性價比高的樓盤將成為市場需求的主力。所以量跌價穩(wěn)將成為是合肥商品住宅的主旋律。限購主要是針對商品房住宅市場，對商業(yè)地產(chǎn)并未造成太大影響，相反，相反更吸引了一大批在住宅市場受到打壓的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資商業(yè)地產(chǎn)市場。一時間，各種商業(yè)峰會相繼召開，商鋪、寫字樓等成為投資客的首選。開發(fā)商對合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展持樂觀態(tài)度。宏觀背景政策調(diào)控合肥房地產(chǎn)市場總體分析合肥141規(guī)劃圖2012年，合肥將繼續(xù)實施大規(guī)劃、大發(fā)展的宏偉藍圖，新規(guī)劃立足城市“141”（1個老城區(qū)+4個城市組團+1個濱湖新區(qū)）空間

3、發(fā)展布局，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)體系，提升合肥現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的整體水平，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，努力將合肥建設(shè)成為“東進西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)中心、物流中心、會展中心。宏觀背景市政規(guī)劃宏觀背景市政規(guī)劃 從合肥市總體規(guī)劃圖和141規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴張時期。 這一規(guī)劃將大力促進規(guī)劃內(nèi)的城市外圍方向房地產(chǎn)市場發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，具有巨大的引導和推動作用。宏觀背景市政規(guī)劃合肥房地產(chǎn)市場總體分析 合肥經(jīng)濟圈經(jīng)濟增長領(lǐng)跑全省，綜合實力顯著增強。2010年，合肥經(jīng)濟圈實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4741.2億元，占全省比例的38.7%，圈內(nèi)人均

4、gdp達2.4萬元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，遠遠高于全省平均水平。人均gdp水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系合肥經(jīng)濟圈已成為安徽省綜合實力最強、發(fā)展最快的區(qū)域房地產(chǎn)市場進入成熟階段宏觀背景市場需求人均gdp指標美元城市化率商業(yè)地位商業(yè)發(fā)展形態(tài)消費特征1100以內(nèi)25%初級水平與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)生存型消費1100-300045%傳統(tǒng)商業(yè) 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等目的型購物3000-550060%多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè) 大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 休閑型消費5500以上70%推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力 shoppingmall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)

5、 享受型消費安徽經(jīng)濟信息中心發(fā)布“經(jīng)濟藍頁”顯示，我省經(jīng)濟自2003年以來已連續(xù)六年保持兩位數(shù)增長。2011年我省人均gdp將突破3000美元，“十二五”期間將達到5000美元。 合肥商業(yè)發(fā)展處于現(xiàn)代商業(yè)的初步發(fā)展階段鼓樓商城步行街元一購物中心明發(fā)商業(yè)廣場shoppingmall 墨菲定律宏觀背景市場需求盡管合肥房地產(chǎn)市場盡管受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但從市政規(guī)劃和市場需求的長遠角度看，市場的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間巨大，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展趨勢將處于持續(xù)平穩(wěn)上升的狀態(tài)，機遇大于挑戰(zhàn)。合肥作為快速發(fā)展的二線城市，其城市化的迅猛發(fā)展，城市人口的不斷壯大，從長遠角度講，使得房地產(chǎn)市場的需求量不斷壯大，

6、給地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了良好的發(fā)展需求和發(fā)展機遇。宏觀背景小結(jié)合肥房地產(chǎn)市場總體分析1994年之前合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心在三孝口，94-96年轉(zhuǎn)移至四牌樓，目前基本形成三孝口、四牌樓兩個商業(yè)中心并存的格局商圈劃分商圈演變及擴張 合肥出傳統(tǒng)的商業(yè)中心在向外圍快速擴張的同時，過去的商業(yè)邊緣區(qū)域已成為中心商業(yè)的組成部分或者區(qū)域性商業(yè)的中心。合肥逐步形成了以傳統(tǒng)市中心商圈為核心，七個新區(qū)域商圈并存的局面 北一環(huán)商圈馬鞍山路商圈 南七商圈 政務(wù)區(qū)商圈 黃潛望商圈 新站商圈 市中心商圈 經(jīng)開區(qū)商圈隨著城市的快速發(fā)展，合肥商圈由原來的市中心地帶逐步像城市邊緣發(fā)展，同時商圈的綜合性和商圈內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)也在逐步提升。商

7、圈劃分商圈演變及擴張北一環(huán)商圈市中心商圈新站商圈主要以蘇宿州路和步行街為橫縱，周邊有大型商場、專賣店、超市等，是合肥市最繁華、人流量最大的地段，輻射范圍廣，服務(wù)群體主要為綜合性中高檔消費群北一環(huán)區(qū)域以為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)地產(chǎn)主要以高檔寫字樓、金融辦公為主、大型超市為主，如財富廣場、匯豐廣場、新天地廣場、祥源廣場、大潤發(fā)超市等。三里庵區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式主要為高檔寫字樓、大型超市、影院、娛樂、餐飲等，該區(qū)域內(nèi)的人群消費指數(shù)較高，購買能力較強。如國購廣場、之心城、置地投資廣場、環(huán)球國際金融中心、匯金大廈等。該區(qū)域既有輻射周邊生活區(qū)的零售商場、大型超市，又有各類批發(fā)、物流、倉儲等業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、

8、白馬服裝城、安徽大市場等零售批發(fā)巨頭云集，形成了良好的商業(yè)氛圍北一環(huán)商圈商圈劃分商圈特點黃潛望商圈政務(wù)區(qū)商圈馬鞍山路商圈南七商圈該商圈為新興的商業(yè)圈，其中的商業(yè)物業(yè)多以大體量的城市綜合體形式出現(xiàn)，預(yù)計未來幾年內(nèi)發(fā)展勢頭迅猛。如政務(wù)文化新區(qū)商業(yè)街、置地廣場、蔚藍商務(wù)港、港澳廣場、新城國際、綠地藍海、華邦世貿(mào)城、等。該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以高檔寫字樓、城市綜合體、商業(yè)中心為主，也是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力地段。如新華金融廣場、大唐廣場、金地1912、西環(huán)中心廣場、港匯廣場、印象西湖、漢嘉都市森林、鳳凰城商業(yè)廣場等從萬達廣場到家樂福一直延伸至合家福廣場，隨著南北高架初現(xiàn)規(guī)模，該處將吸引一定的人氣以百大南七商廈

9、為現(xiàn)有主體，借助望潛交口、杜崗、鍛壓廠、變壓廠、皖安廠等改造項目，可以預(yù)見南七商圈在未來幾年內(nèi)將逐步發(fā)展。商圈劃分商圈特點合肥商業(yè)發(fā)展變化迅速，商業(yè)規(guī)劃變更頻繁；合肥商圈由原來的市中心商圈為主的模式，逐步發(fā)展成多個商圈并存共同發(fā)展的模式；在合肥，單個商業(yè)項目的成功運做就有可能改變區(qū)域商業(yè)格局；城市人口的不斷增長，城市的的人流、車流量不斷壯大，同時伴隨著大型居住社區(qū)、高檔居住區(qū)等社區(qū)的發(fā)展，沿街商鋪和社區(qū)鄰里型商業(yè)配套發(fā)展也在不斷完善；隨著部分行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷壯大，逐步形成了一定的行業(yè)優(yōu)勢，行業(yè)性專業(yè)市場成規(guī)模發(fā)展也成為地產(chǎn)發(fā)展方向之一，如服裝城、家居建材城等。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢

10、商圈劃分商圈小結(jié)合肥房地產(chǎn)市場總體分析21p 合肥寫字樓的發(fā)展始于20世紀90年代，在長江路市中心區(qū)域出現(xiàn)了一批以安徽郵電大廈、金城大廈為代表的高檔寫字樓物業(yè)，并很快成為大型國企的辦公場所；p 自2000年以后，寫字樓市場才真正開始進入快速發(fā)展階段，產(chǎn)品不斷更新升級，區(qū)域分布擴大，市場接受度不斷提升，其發(fā)展大致可以分為三個發(fā)展階段：從整體發(fā)展來看：2006年以前的寫字樓布局一直是以圍繞傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)為主，并逐漸向一環(huán)沿線擴展；此后隨著政府對新的商務(wù)區(qū)規(guī)劃的出臺，合肥寫字樓市場呈現(xiàn)多區(qū)域同時發(fā)展的趨勢。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓發(fā)展 隨著經(jīng)濟水平的不斷提升，企業(yè)進寫字樓辦公逐步成為一種大趨勢，合肥地

11、區(qū)形成了7個商務(wù)區(qū)域并存的局面市中心商務(wù)區(qū)濉溪路商務(wù)區(qū)新站商務(wù)區(qū)政務(wù)商務(wù)區(qū)高新商務(wù)區(qū)包河商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)合肥寫字樓區(qū)域化分布圖寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域形成濉溪路商務(wù)區(qū)包河商務(wù)區(qū)以百大cbd、郵電大廈為代表的市中心商務(wù)區(qū)，交通便利，配套設(shè)施豐富且完善，環(huán)境成熟，人氣旺盛，大型辦公購物綜合體的建立品質(zhì)越來越高，整體辦公環(huán)境處于最佳水平，入住率較高，由于開發(fā)時間較早，部分硬件環(huán)境已經(jīng)不能滿足需要。以綠地瀛海、萬達廣場為代表的包河商務(wù)區(qū)是合肥寫字樓近幾年發(fā)展比較集中的區(qū)域，區(qū)域辦公環(huán)境，整體的檔次和形象均較好，區(qū)域發(fā)展價值及發(fā)展空間巨大。以財富廣場為代表的濉溪路商務(wù)區(qū)，是政府著力打造的寫字樓一條街，

12、是合肥目前辦公物業(yè)最集中的區(qū)域，目前大部分的寫字樓已經(jīng)大部分投入使用，入住情況和銷售情況樂觀，。其規(guī)模優(yōu)勢逐步凸顯市中心商務(wù)區(qū)寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域特點各商務(wù)區(qū)特點分析政務(wù)商務(wù)區(qū)新站商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)高新商務(wù)區(qū)以中環(huán)為代表的新站商務(wù)區(qū)，依靠火車站、汽車站其交通物流的便利性好，但從商務(wù)環(huán)境與辦公配套角度與市中心地帶存在較大差距，近期發(fā)展也在不斷的改變，逐步的正規(guī)化。以新城國際、綠地藍海為代表的政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)，政務(wù)區(qū)導向?qū)懽謽堑陌l(fā)展帶有濃厚的政治色彩，政府的規(guī)劃和支持對其發(fā)展起到很大的引導和促進作用，其發(fā)展晚但是發(fā)展速度相對較快將發(fā)展為次密集型辦公物業(yè)圈，以匯金大廈為代表的五里墩商務(wù)區(qū)三里庵黃金商

13、圈完善的配套是此區(qū)域辦公物業(yè) 發(fā)展的良好保證，該區(qū)域供應(yīng)充足，超高層，高品質(zhì)的寫字樓不斷涌現(xiàn)，標準越來越高，入住率已達到90%。以浙商大廈為代表的軟件園周邊高新商務(wù)區(qū)，高新商務(wù)區(qū)為創(chuàng)業(yè)者的天堂，其寫字樓配套不全，商住倒掛現(xiàn)象嚴重，市場不活躍，使用了低，且區(qū)域?qū)懽謽菢I(yè)態(tài)不夠集中，分散現(xiàn)象嚴重，租金及入住率相對較低。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域特點區(qū)域平均售價租金水平入住率入住企業(yè)類型濉溪路700010000/4060元/月80%房地產(chǎn)、外貿(mào)、建筑裝飾市中心商務(wù)區(qū)900012000/4075元/月85%國企、工商企業(yè)、金融五里墩商務(wù)區(qū)650012000/4570元/月90%金融、保險、建筑高新商務(wù)區(qū)4

14、0008000/1530元/月50%左右高新技術(shù)企業(yè)新站商務(wù)區(qū)60008000/3050元/月區(qū)域服裝、外貿(mào)、零售政務(wù)商務(wù)區(qū)700012000/3055元/月70%貿(mào)易、實業(yè)、咨詢包河商務(wù)區(qū)750011000/4060元/月80%營銷、售后、建筑各商務(wù)區(qū)基本情況對比寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域?qū)Ρ群戏食墒焐虅?wù)區(qū)入住客戶結(jié)構(gòu)分析企業(yè)類型中心商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)濉溪路商務(wù)區(qū)馬鞍山路商務(wù)區(qū)新站區(qū)商務(wù)區(qū)建筑裝飾12.4%15.6%9.5%11.3%12.5%貿(mào)易/批發(fā)6.4%4.6%10.1%3.2%10.1%制造業(yè)9.2%6.4%4.8%0.0%9.1%科教文10.8%8.3%5.8%11.3%8.7%美

15、容保健8.8%11.0%0.0%0.0%8.2%金融保險10.8%19.3%3.2%1.6%7.2%電子通信5.2%2.8%6.3%11.3%7.2%房地產(chǎn)3.6%6.4%13.2%9.7%5.8%運輸/物流4.4%3.7%3.2%0.0%4.8%咨詢業(yè)4.8%4.6%7.9%8.1%4.3%互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)3.6%5.5%3.7%8.1%4.3%傳媒業(yè)5.2%0.9%3.2%3.2%3.8%其他2.0%2.8%6.3%0.0%3.4%營銷售后2.4%1.8%2.1%12.9%2.4%多元化1.2%0.0%2.1%3.2%1.9%農(nóng)業(yè)0.4%0.0%2.1%9.7%1.9%法律會計2.4%1.8

16、%8.5%0.0%1.4%能源業(yè)0.8%0.9%2.1%1.6%1.4%飯店旅游1.6%1.8%0.5%4.8%1.0%政府機構(gòu)4.0%1.8%5.3%0.0%0.5%寫字樓區(qū)域劃分寫字樓客戶結(jié)構(gòu)各區(qū)域?qū)懽謽呛罄m(xù)供量分析區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量供應(yīng)量來源中心商務(wù)區(qū)約15萬方華僑廣場、安糧金融廣場等濉溪路商務(wù)區(qū)約10萬方祥源廣場、萬豪廣場等五里墩商務(wù)區(qū)約40萬方ifc、安高城市天地等政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)約35萬方置地廣場、華潤項目、信地項目、蔚藍商務(wù)港等包河商務(wù)區(qū)約15萬方東方廣場、萬達、綠地瀛海等新站商務(wù)區(qū)約10萬方信地城市廣場等高新商務(wù)區(qū)約5萬方其他區(qū)域約45萬方濱湖世紀城、藍鼎項目等合計175萬方寫字樓區(qū)域

17、劃分寫字樓區(qū)域供量投資客戶自用客戶租賃客戶投資性客戶在購買寫字樓之前主要考慮兩大外部因素，一是項目的地段位置和商務(wù)環(huán)境，這個是決定產(chǎn)品出租率的重要因素。二是考慮產(chǎn)品的升值空間，這是決定產(chǎn)品回報率的重要因素。由于客戶實力，購買寫字樓面積相差比較大。自用型客戶在購買寫字樓時重要考慮因素：一時交通環(huán)境，便捷的交通物流環(huán)境都非常重視，這關(guān)系到公司信息傳遞及貨物收發(fā)等重要的運營成本。 二是注重寫字樓的硬件品質(zhì)和商務(wù)環(huán)境。租賃客戶在使用寫字樓時重要考慮較多的因素有：價格成本、交通環(huán)境、辦公氛圍、辦公配套、產(chǎn)品規(guī)模大小是否符合企業(yè)形象等問題。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓客戶需求分析客戶類型需求面積價格承受數(shù)量比例營

18、銷特征客戶特點物業(yè)檔次辦公大客戶400-10007000-10000元/約10%被動、集團決策注重形象、服務(wù)、檔次高檔物業(yè)中小客戶100-4007000-8500元/約20%不理性比較、追隨追求性價比中高檔為主投資性客戶80-30070009000元/約70%主動、注重實際效益、追求最大價值對接個敏感、有投資目的、認可區(qū)域價值以中高檔為主潛在客戶需求量化分析寫字樓區(qū)域劃分寫字樓客戶需求分析寫字樓區(qū)域發(fā)展趨勢增強合肥寫字樓市場正處于增長的黃金時期部分受地塊限制后續(xù)開發(fā)體量相對較少客戶需求旺盛，投資激情高區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)發(fā)展空間好，升值潛力大，投資回報率相對較高。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓小結(jié)寫字樓市場

19、小結(jié)區(qū)域市場分析區(qū)域四至項目區(qū)域四至南北一環(huán)沿線路段東阜陽路路段西四里河路段北北二環(huán)路段 區(qū)域位于合肥廬陽區(qū)，區(qū)域所在地以成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購物廣場為主，交通便捷高效，商貿(mào)服務(wù)日益繁榮。其商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，消費能力較強，成為合肥北部城區(qū)較為繁華的商業(yè)地段。宏觀背景區(qū)域四至 廬陽區(qū)圍繞著商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)核心、文化旅游、宜居新地等新的投資價值和功能重新定位預(yù)將區(qū)域做為發(fā)展重點，以阜陽路、蒙城路、四里河路為輻射軸，打造長江中路高端商務(wù)集聚帶、北一環(huán)商辦新街區(qū)、北二環(huán)現(xiàn)代專業(yè)市場帶，引導總部經(jīng)濟集中布局，重點發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、金融、

20、文化旅游、中介、信息等現(xiàn)代服務(wù)。宏觀背景市政規(guī)劃市政規(guī)劃 廬陽區(qū)與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞進一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟，攜手開展樓宇招商。該區(qū)將開展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要抓手，并為此制定和出臺了一系列的服務(wù)措施和扶持獎勵政策用于鼓勵商用地產(chǎn)的發(fā)展。廬陽區(qū)政府與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議與專業(yè)地產(chǎn)運營商簽字地產(chǎn)招商合作協(xié)議宏觀背景政策扶持 政府加大了對區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)，如對穎上路、義井路和阜陽北路等板塊內(nèi)的重要交通要道進行了改造，是區(qū)域的交通優(yōu)勢更為突出。同時政府規(guī)劃了338公頃土地用于北部區(qū)域綠化建設(shè)、公共建設(shè)等。提升了區(qū)域的形象。北二環(huán)與阜陽路交口立交橋規(guī)劃穎上路施工已完成政府加大對區(qū)域內(nèi)

21、的道路建設(shè)宏觀背景市政建設(shè) 土地政策政府在區(qū)域推出了、四里河周邊、杏花苑區(qū)域、蒙城路東與汲橋路北區(qū)域、蒙城路東與荷塘路南區(qū)域等數(shù)十塊土地作為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)土地。在商業(yè)和 辦公用地上，廬陽區(qū)推出的土地面積最大。宏觀背景政策扶持政府規(guī)劃下的區(qū)域發(fā)展以商業(yè)發(fā)展為主，項目贏得了政府的相關(guān)政策支持政府在市政建設(shè)方面投入了大量的資金支持，為區(qū)域發(fā)展提供了必要保證政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮螅袌鲂枨蟠?。小結(jié)宏觀背景小結(jié)區(qū)域市場分析區(qū)域主要交通要道為東西走向的北一環(huán)路，北二環(huán)路，均為為雙向八車道，為合肥市內(nèi)最重要的交通要道，人流量，車流量較大，西接四里河立交橋，與

22、阜陽路、蒙城路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通通達度好。其交通區(qū)位優(yōu)良，城市合肥市交通發(fā)展最為健全、繁華的區(qū)域之一北一環(huán)路本案區(qū)域交通狀況道路 區(qū)域位于合肥地鐵規(guī)劃的鐵5號線、3號線之間，未來地鐵的建設(shè)，將給區(qū)域帶來極大的便利性。交通發(fā)展帶來了較大的改善，更進一步有利于區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展合肥跌鐵規(guī)劃圖4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5、131等143、13、233等區(qū)域內(nèi)20多路公交經(jīng)過，便捷性較強項目位置區(qū)域交通狀況公交、地鐵區(qū)域市場分析區(qū)域為合肥發(fā)展較早的區(qū)域之一，周邊多成熟社區(qū)，偏于為市區(qū)中心地段、土地商業(yè)價值高，居

23、民區(qū)發(fā)展成熟，入住率高，常住人口多，人口密度已經(jīng)超過了1.5萬/平方公里區(qū)域為合肥發(fā)展較早的區(qū)域之一，偏于為市區(qū)中心地段、交通便捷，人流量，車流量均較大。流動人口較多 區(qū)域內(nèi)形成了較為成規(guī)模的辦公集中區(qū)，如濉溪路寫字樓一條街，企業(yè)入住率高，辦公人群較多，成為區(qū)域消費支撐的重要部分流動人口辦公群體常住人口龐大龐大的人口數(shù)量給區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供了強有力的消費支撐消費群體支撐區(qū)域消費群體區(qū)域市場分析商業(yè)現(xiàn)狀分析辦公云集，大型城市綜合體發(fā)展迅速區(qū)域所在地以成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購物廣場為主，以財富廣場為代表的中高檔寫字樓林立，大中型 企業(yè)

24、辦公云集，成為合肥較早且發(fā)展成熟的辦公集中區(qū)區(qū)域同時擁有明發(fā)商業(yè)廣場、新天地購物廣場和在建的北京華聯(lián)購物中心和祥源廣場等大中型購物廣場，及辦公、商業(yè)、休閑愉快為一體，其商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，消費能力較強，成為北部城區(qū)較為繁華的商業(yè)地段。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析品牌地產(chǎn)運營商加盟，開發(fā)水平上臺階 祥源、萬達、明發(fā)、華潤等國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大鱷紛至沓來，角逐區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場。他們擁有先進的開發(fā)理念、雄厚的資金實力、豐富的運營經(jīng)驗以及豐富的商業(yè)資源。明發(fā)商業(yè)廣場、北京華聯(lián)購物中心、祥源廣場等大型城市綜合體的建設(shè)給區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場帶來全新的氣息。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)：大型城市綜合體

25、為主+社區(qū)周邊配套為輔 集餐飲、娛樂、購物、辦公為一體的大型購物綜合體如（新天地廣場）區(qū)域路段的沿街小商鋪 社區(qū)內(nèi)部及周邊配套的小型中小超市、餐飲、集貿(mào)市場等如（暢園新村集貿(mào)市場） 區(qū)域客群消費主要以大型購物綜合體和社區(qū)周邊配套為主，以小型便捷性較好的傳統(tǒng)商鋪為輔的消費習慣。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)：大型城市綜合體為主+社區(qū)周邊配套為輔 區(qū)域客群消費主要以大型購物綜合體和社區(qū)周邊配套為主，以小型便捷性較好的傳統(tǒng)商鋪為輔的消費習慣。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)總體供量分析區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 在售項目 積壓在售的項目主要包括萬豪廣場、藍籌國際、明發(fā)商業(yè)廣場三個項目，總

26、寄存面積約15萬方（此數(shù)據(jù)只包括寫字樓、公寓樓、和商鋪部分） 未售 目前區(qū)域未開盤即將入市的項目有明發(fā)商業(yè)廣場寫字樓部分，祥源廣場、安徽國資大廈三個項目，約10萬方左右區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭項目總體情況對比項目名稱規(guī)模業(yè)態(tài)戶型面積檔次均價藍籌國際公寓39270商業(yè)7800車庫600015層商鋪629層公寓50160中高檔公寓樓6300/祥源廣場總建：5萬方商業(yè)寫字樓尚無數(shù)據(jù)公開高檔商業(yè)招租預(yù)計寫字樓800010000/安徽國資大廈建筑面積4129715層商鋪625層寫字樓尚無數(shù)據(jù)公開中高檔寫字樓估價63007500/萬豪廣場總建13萬方商鋪：1.4萬方13層商鋪寫字樓公寓商鋪：830公寓

27、、寫字樓：60140中高檔寫字樓、公寓均價7400/明發(fā)商業(yè)廣場總建58萬方商鋪36萬方公寓、寫字樓13萬方住宅9萬方商鋪寫字樓公寓住宅公寓4883高檔寫字樓、公寓均價6500/華潤橡樹灣總建70萬方住宅底商90130/戶高檔均價7500/競爭個案分析總體情況對比項目名稱物業(yè)類型開盤時間總量已銷售萬豪廣場寫字樓、商鋪2011年6月355465139公寓、商鋪2010年6月3741632317藍籌國際公寓、商鋪2010年9月4722612458明發(fā)商業(yè)廣場公寓2011年6月91991606國資大廈寫字樓、商鋪未定4萬方祥源廣場寫字樓、商鋪2012年8月5萬方未開售區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭項目銷售情況競爭

28、個案分析銷售情況項目名稱國光萬豪廣場(業(yè)態(tài)：商鋪+寫字樓+公寓)13萬方項目位置北一環(huán)與合瓦路交叉口（雙崗與白水壩之間）形象包裝亮點以“豆瓣匯”為形象包裝切入點，售樓部包裝時尚簡潔，商業(yè)也與商務(wù)感給人溫馨的印象客戶特征1、投資型客戶（看重地段的升值空間）2、商鋪自用型客戶（商鋪分割面積小，適于小個體業(yè)主經(jīng)營）推廣措施獨特的定位，精準的目標客戶群體，普遍宣傳與重點客戶營銷相結(jié)合。產(chǎn)品亮點一個以中小套型商務(wù)公寓為主體，特色情景商業(yè)街組成的城市綜合體，小鋪面經(jīng)營的特色情景商業(yè)街為其產(chǎn)品的主要亮點。打造豆瓣匯步行街為其推廣口號市場口碑市場口碑相對較好，市場關(guān)注度高鋪面面積商鋪830，寫字樓、公寓樓60

29、140不等銷售速度銷售情況相對較好，商鋪及公寓樓部分接近尾聲，寫字樓在售，銷售情況一般區(qū)域商業(yè)發(fā)展競爭個案分析項目名稱祥源廣場（業(yè)態(tài)：商業(yè)+寫字樓）項目位置北一環(huán)與亳州路、界首路交叉口形象包裝亮點高品質(zhì)大氣的形象包裝，展示了高檔次的產(chǎn)品形象客戶特征1、品牌長期投資跟隨客戶，客戶看重品牌價值、地段價值等因素；2、企業(yè)實力雄厚的大中型企業(yè)，用于企業(yè)自用辦公，看重產(chǎn)品檔次及交通便捷度，配套齊全等因素。推廣措施注重品牌形象的展示推廣給展品銷售帶來的前期鋪墊作用產(chǎn)品亮點難得的中心、難得貼心、難得學區(qū)、難得品牌（地段好，配套好，企業(yè)實力雄厚）市場口碑市場口碑好，項目的知名度和關(guān)注度均較高。鋪面面積暫無數(shù)據(jù)

30、公布 競爭個案分析祥源廣場項 目名稱藍籌國際（商業(yè)+公寓樓）項 目位置蒙城路與鳳臺路交叉口形 象包 裝亮點售樓部的包裝主要采用歐式風格，體現(xiàn)輕松、融洽、舒適的商業(yè)和生活氛圍?？?戶特征1、看重地段發(fā)展空間的投資者；2、有閑散資金的小個體，購買用于投資或者自用，比較注重產(chǎn)品的價格；推 廣措施產(chǎn) 品亮點戶型分割合理，價格相對較低。配套相對齊全市 場口碑相對想好，知名度不斷太高，主要與宣傳力度有關(guān)鋪 面面積公寓：50160項 目名稱安徽國資大廈（商業(yè)+寫字樓）項 目位置肥西路與亳州路交叉口（距離項目位置最近，約300米）形 象包 裝亮點產(chǎn)品未進行形象包裝與整合客 戶特征暫未公開對外銷售，客戶多為開發(fā)

31、商內(nèi)部關(guān)系型客戶推 廣措施無產(chǎn) 品亮點暫無推廣市 場口碑無對外宣傳，市場知名度低，關(guān)注人群少。鋪 面面積暫無數(shù)據(jù)公布競爭個案分析藍籌國際、安徽國資大廈項目名稱明發(fā)商業(yè)廣場（商業(yè)+公寓+寫字樓+住宅）項目位置北二環(huán)與四里河路交叉口（距離項目位置較遠）形象包裝亮點1.對入住的品牌企業(yè)形象展示，側(cè)面提升項目的吸引力。2.項目自身包裝大氣、高檔，對入住客戶自主裝修品質(zhì)要求高客戶特征1.寫字樓、公寓部分多為品牌投資追隨者，及辦公自主使用用戶（注重項目的性價比，發(fā)展?jié)摿?。升值空間等因素）2.商鋪部分只租不售，主要給自主經(jīng)營業(yè)主。（注重其未來的商業(yè)發(fā)展氛圍，配套、人氣等因素）推廣措施以品牌宣傳為前期鋪墊造勢

32、，以項目的大體量、齊全配套、及娛樂、購物、餐飲、休閑、辦公為一體的大型城市綜合體為產(chǎn)品推廣方向，提升產(chǎn)品宣傳力度和價值吸引力。產(chǎn)品亮點大型城市綜合體項目，配套全，發(fā)展空間大市場口碑市場口碑好，關(guān)注度高，吸引了較多的投資者及商業(yè)群體加盟鋪面面積公寓、寫字樓48140不等，商鋪：2090不等。競爭個案分析明發(fā)商業(yè)廣場主要競爭對手研判安徽國資大廈與項目類似點1、地段價值接近（300米）2、品牌價值類似3、業(yè)態(tài)定位相同（商鋪+寫字樓）4、區(qū)位價值相同5、前期宣傳均不到位6、現(xiàn)房不同之處1、項目體量相對項目較大（優(yōu)勢）2、項目工程進度慢，造成一定的 負面口碑影響(劣勢）對應(yīng)措施：1、差別的客戶定位；2、

33、業(yè)態(tài)定位的調(diào)整；3、提升項目的服務(wù)價值；4、定價方面呈現(xiàn)一定的價格優(yōu)勢；5、強有力的推廣宣傳，達到先入為主的宣傳效應(yīng)。主要競爭對手研判祥源廣場 與項目類似點1、業(yè)態(tài)定位類似（商業(yè)+寫字樓）；2、低端價值接近（距離項目500米）；3、區(qū)域價值類似點較多。 與項目的不同點1、體量大于項目2、售價較高3、地段價值優(yōu)于項目4、品牌價值高5、前期宣傳力度大，知名度較高6、定位高端對應(yīng)措施：1、差別的客戶定位；2、優(yōu)惠的價格措施；3、差別的業(yè)態(tài)定位；發(fā)展前景良好的交通條件、龐大的消費群體、政府對區(qū)域的規(guī)劃及對商業(yè)項目的發(fā)展的支持等因素將極大的促進區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展，其發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣闊，競爭壓力等

34、也日子突出，就整體發(fā)展趨勢而言，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇大于挑戰(zhàn)。業(yè)態(tài)發(fā)展方向區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展以及大型餐飲、酒店、休閑娛樂、購物為一體的大型城市綜合體和以中高端寫字樓、公寓樓等辦主的辦公業(yè)態(tài)發(fā)展方向為主，同時配合部分小型生活配套業(yè)態(tài)發(fā)展為輔的業(yè)態(tài)發(fā)展方向。商業(yè)發(fā)展分析潛在業(yè)態(tài)分析及前景競爭個案分析發(fā)展趨勢總結(jié)優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢政府政策支持力度大交通條件良好區(qū)域發(fā)展時機較好區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢凸顯商業(yè)發(fā)展氛圍好強有力的消費群體劣勢市場競爭壓力大部分區(qū)域配套較弱區(qū)域市場區(qū)域市場優(yōu)劣勢總結(jié)優(yōu)劣勢總結(jié)北一環(huán)寫字樓市場分析北一環(huán)板塊寫字樓寫字樓分布特征寫字樓辦公環(huán)境寫字樓物業(yè)檔次寫字樓入住情況市場影響力市場供量市場需求發(fā)

35、展趨勢硬件環(huán)境交通區(qū)域四通八達，交通的便捷性和通達度較好周邊辦公配套設(shè)施齊全寫字樓外在形象及內(nèi)部結(jié)構(gòu)檔次較高且結(jié)構(gòu)合理電梯、車位等必要設(shè)施相對充軟環(huán)境企業(yè)集聚，辦公氛圍濃厚物業(yè)服務(wù)價值相對優(yōu)越 物業(yè)檔次 商業(yè)配套 交通條件北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽寝k公環(huán)境北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽且灾懈邫n物業(yè)檔次為主，區(qū)域內(nèi)暫無較為低端的寫字樓物業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質(zhì)、裝飾標準、配套設(shè)施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財富廣場、匯豐廣場金鼎廣場為代表的甲級寫字樓 中檔物業(yè)交通較好進駐客戶多為中小企業(yè)，配套設(shè)施相對完善，建筑規(guī)模與設(shè)備標準相對較大以眾城廣場、0551國際公寓等為代表的乙級寫字樓 低檔物

36、業(yè) 交通相對閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設(shè)施等相對落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內(nèi)暫無低端寫字樓物業(yè)。北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)檔次入住企業(yè)辦公面積以財富廣場、金鼎廣場為代表的高端物業(yè)，入住企業(yè)的租賃面積以100以上面積為主。部分中檔物業(yè)的入住企業(yè)的租賃面積集中在41140不等 入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢凸顯，配套設(shè)施齊全，商務(wù)辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設(shè)立辦公場所。整體的平均企業(yè)入住率約80%。入住企業(yè)類別北一環(huán)商務(wù)區(qū)入住的客戶群體主要以房地產(chǎn)、咨詢業(yè)、電子通信類客戶居多，且入住不乏大的品牌企業(yè)，如恒大地產(chǎn)、九江銀行、中國平安

37、北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽侨胱∏闆r項目名稱項目名稱項目位置項目位置裝修情況裝修情況租金水平租金水平物業(yè)檔次物業(yè)檔次國金大廈阜陽路與北一環(huán)交叉口內(nèi)墻粉刷、有門30元/月中檔物業(yè)眾城廣場阜陽路與北一環(huán)交叉口簡裝3035元/月中檔物業(yè)萬豪廣場阜陽路與北一環(huán)交叉口向西100米毛坯目前是銷售階段中高檔物業(yè)0551國際公寓蒙城路與北一環(huán)交口簡裝3035/月中檔物業(yè)新天地廣場蒙城路與北一環(huán)交口毛坯4045/月中高檔物業(yè)財富廣場北一環(huán)濉溪路毛坯或簡裝5060/月高檔物業(yè)匯豐廣場阜陽路與北一環(huán)交叉口向西100毛坯或簡裝4860/月高檔物業(yè)北一環(huán)區(qū)域北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚綄懽謽亲饨鹚?隨著大量寫字樓的布點，濉溪路已成為

38、合肥高檔寫字樓最密集的一條街。財富廣場是最先進入濉溪路的寫字樓，這條路上聚集了財富廣場、新天地國際廣場(、求實君臨國際、金鼎國際廣場、星海遠航大廈、藍鉆尚界、匯豐廣場等十多個超億元項目，均為二三十層高的高檔樓宇。濉溪路寫字樓一條街目前形成了安徽省規(guī)模最大、入駐企業(yè)最多的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合性商務(wù)群樓。區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢突出，影響力較強。北一環(huán)區(qū)域北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲇绊懥懽謽鞘袌鲇绊懥Ρ币画h(huán)目前發(fā)展較快，接近市中心地段，其土地使用率相對相對較高，后續(xù)市場供應(yīng)量相對較少，目前在建未售項目只有祥源廣場、萬豪廣場安徽國資大廈等項目，約12萬方左右的供應(yīng)量。祥源廣場后續(xù)供應(yīng)約5萬方左右（高檔寫字樓物業(yè)）安徽國資

39、大廈后續(xù)供應(yīng)4萬方（中檔寫字樓物業(yè)）萬豪廣場后續(xù)供量約3萬方（中檔寫字樓物業(yè)）北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉┝客顿Y人群需 區(qū)域板塊為合肥寫字樓發(fā)展較為成熟的地段，地段內(nèi)品牌開發(fā)商云集，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢凸顯，大批的投資客戶對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展持樂觀態(tài)度，北一環(huán)市場投資需求相對較大。使用人群需求區(qū)域為板塊合肥主要的辦公集中區(qū)，吸引了較多的大的品牌企業(yè)如：恒大地產(chǎn)、平安保險等國內(nèi)大中型企業(yè)齊聚，成為合肥有名的寫字樓一條街，是合肥辦公企業(yè)的高檔化的代表地段，將吸引更多的企業(yè)來此辦公，其辦公的市場需求巨大。市場需求隨著合肥經(jīng)濟的不斷發(fā)展，廬陽區(qū)政府對北一環(huán)地段進行了重新的市場地位，將北一環(huán)作為政府重點發(fā)展和扶持地

40、段，其經(jīng)濟地位和市場地位凸顯。作為寫字樓一條街的北一環(huán)寫字樓物業(yè)發(fā)展迅速，需求量日益增長。需求分析北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨蟀鍓K未來寫字樓物業(yè)發(fā)展趨勢 目前濉溪路寫字樓物業(yè)以高檔物業(yè)為主，中檔物業(yè)為輔。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，政府加強了對區(qū)域的開發(fā)與管理，并將其從新定位成及商業(yè)、餐飲娛樂、購物休閑、辦公為一體的高級商業(yè)聚集區(qū)，這一高端的定位要求更齊全的先進的配套設(shè)施，所以未來區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)需求的發(fā)展仍以高中檔檔寫字樓物業(yè)為主，低端寫字樓物業(yè)需求量的較小。高檔甲級寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展的主要方向。綜上所述：區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)發(fā)展仍以中高檔物業(yè)為主北一環(huán)區(qū)域北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展趨勢寫字樓發(fā)

41、展趨勢區(qū)域板塊寫字樓發(fā)展迅速，且以中檔端寫字樓物業(yè)為主受地塊限制后續(xù)開發(fā)體量相對較少區(qū)域性優(yōu)勢凸顯，客戶需求旺盛，投資激情高區(qū)域內(nèi)寫字樓辦公客戶中聚集了較多大型品牌企業(yè)，對于辦公企業(yè)的吸引了較大。區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)發(fā)展空間好，升值潛力大，投資回報率相對較高。北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂〗Y(jié)北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽切〗Y(jié)亳州路商業(yè)項目項目的商業(yè)和寫字樓研判及定位項目的商業(yè)和寫字樓研判及定位項目的商業(yè)和寫字樓研判及定位項目概括項目規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目概括項目四至項目位置項目位置項目四至：項目位置亳州路最繁華的建材一廠附近地段，南接市區(qū)主要交通要道北一環(huán)路，西鄰肥西路，北接合肥橫穿北部板塊重要交通干線臨泉路。東為附近社區(qū)主

42、要交通通道界首路，項目交通條件優(yōu)越，四通八達。交通圖交通圖房地產(chǎn)地圖房地產(chǎn)地圖項目概括項目周邊交通道路項目位于合肥市區(qū)交通要道亳州路上，距離主市區(qū)交通要道北一環(huán)、臨泉路僅一公里，北接、北二環(huán)，西鄰肥西路、四里河路，東接穎上路、蒙城路等，交通路線四通八達，五分鐘到達市中心，半小時可將市區(qū)全面覆蓋。公交項目位于原建材一廠附近，與建材一廠公交底站隔路相望，項目所在地共有6條公交路線經(jīng)過，均設(shè)站點，項目便捷性較好。出行便利。公交底站公交站臺公交站臺項目概括項目周邊環(huán)境項目所在亳州路建材一廠附近，以建材一廠為核心，周邊早已形成較為成熟商業(yè)圈，其商業(yè)氣氛濃厚，周邊農(nóng)貿(mào)市場、超市、餐飲設(shè)施、學校等一應(yīng)俱全，沿街小商業(yè)鋪面發(fā)展成熟，為其重要的商業(yè)特色。商業(yè)發(fā)展空間廣闊，項目南至濉溪路辦公氛圍濃厚，中高檔寫字樓項目林立，項目周邊為成熟居民區(qū)。社區(qū)配套設(shè)施相對完善。項目概括項目周邊配套 餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設(shè)施，涉及范圍廣泛除了小區(qū)內(nèi)部配套外，暫無娛樂休閑配套設(shè)施暢園新村集貿(mào)市場是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)代表，成為區(qū)域商業(yè)交易中心以蘇果便利、合家福、為代表的超市，網(wǎng)店分布密集，但營業(yè)規(guī)模相對較小，輻射范圍、半徑僅為超市周邊小區(qū)，經(jīng)營范圍小，僅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費，無中高檔餐飲設(shè)