最新籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案資料

1、精品文檔揚州公司籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案一、概 念：商業(yè)綜合體的基本概念是： “商業(yè)綜合體是以商業(yè)購物活動為基本內(nèi)容或基本內(nèi)容 之一，結(jié)合辦公、公寓、酒店、交通、文化、娛樂等若干功能組成的、多功能的、內(nèi) 容組織有機的、滿足現(xiàn)代城市高度集約化的、高情感要求的城市局部相對完整的建筑 實體環(huán)境，它是城市整體網(wǎng)絡(luò)的有機延續(xù)部分。 ”二、經(jīng)營期間應(yīng)交稅費種類：1、(1) 提供不動產(chǎn)租賃，稅率 11%；(2)提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，稅率 6%；2、增值稅附加：按應(yīng)繳納增值稅額的 12%；3、印花稅：按租金收入的 0.1%；4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的 一種財產(chǎn)稅

2、。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅， 出租房產(chǎn)， 自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計算分從價計征和從租計征兩種，從租計 征稅負重，從價計征稅負輕。具體規(guī)定如下：4.1房產(chǎn)稅暫行條例第三條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除10%至30% 后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)江蘇 省房產(chǎn)稅暫行條例施行細則 ，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值 計算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn) 出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。4.2 房產(chǎn)稅暫行條例第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，

3、稅率為 1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12%。4.3 房產(chǎn)稅施行細則第四條 房產(chǎn)稅稅額的計算公式如下：4.3.1以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值X(1-30 %)X 1.2 %;432以租金收入為計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額=全年的租金收入X12%。5、所得稅：按公司利潤交納 25%的企業(yè)所得稅。6、土地使用稅： 以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對使用土地的單位和個人征收。其稅額標 準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米2 元至 25元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。租

4、賃房產(chǎn)的土地使用稅按租賃房產(chǎn)占用 的土地使用面積征收。6.1根據(jù)揚府辦發(fā)（2017） 27號市政府辦公室關(guān)于調(diào)整揚州市城鎮(zhèn)土地使用稅額 標準的通知，揚州文昌中心項目為二等土地，每平方米土地使用稅稅額為12.00元揚州市城飯上地使川稅匕地零級范闌及稅潮標準衣市區(qū)土地等級土地范圉稅額標準 （元/平方 知國K膨幾丙甘廉幽攻北準濤蹤缺樣曰芝匣跑嘆馱 大丈 門衍以重、雷衣術(shù)我甫，16二等土地占運河以；北，外或可/陣二進疋以東,.套 除外）;四第亭嘆南*翠崗琳以就二逐河以西*文i匸耒晤 以北、文匯西略旳也百禪賂以東12三等土地求堀河以西，七星卿.古培河 tfM*江陽幣咲北*斕東，平業(yè)堂西畔以¥山

5、愛菲賂以南、弋暮蹲嘆 兩、以膚、瘦西邇路以東、邙河*古運河以點（亠辱、二等 土地除外）、江競區(qū)（老通搦河/南、就城需以北、肅川中 爲茂而，苦稻再以樂h平ib食東虧吠南、以凍*以北.疫西湖廳以西6耳等41地撈課驀邃咬東、滬俠哥速頤北、寧啟養(yǎng)離南、風JU可和摩 家溝或酒£一等、二等、三竿*四籌土龜除占卜），汀禪區(qū)仙 知的我他地方.4卩江區(qū).廣護國艇*開髪區(qū)的黃龜施區(qū)*匹都區(qū)黃他地 區(qū)C仙女覆除外人3三、納稅籌劃思路：從以上自營物業(yè)稅費負擔情況分析可以看出，自營物業(yè)的稅費負擔主要來自房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個稅種負擔出發(fā)考慮。1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃1.1組建商業(yè)管

6、理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。1.2政策依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。組建的商管公司只是管理機構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。1.3假設(shè)：直接租賃租金 H=100萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為M，增值稅及附加：11%（1+12%） =12.32%（1）資產(chǎn)公司-（100萬）-租戶（2）資產(chǎn)公司-（M）-商業(yè)運營公司-（100萬）-租戶即有：100*（ 12.42%+12%）=M*（ 12.42%+12%）+100*12.42%24.42<=24.42%*M+12.4224.42%M<=12M<=49.14通過以上計算可知：

7、轉(zhuǎn)租賃時當?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_到49.14%時，兩種方式稅負相等，也就是說轉(zhuǎn)租賃時第一道租金比例最大不能超過49.14%，否則適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時第一道租金多交了一道 12.42%的稅金。1.4 稅務(wù)風險：1.4.1 本例資產(chǎn)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運營公司應(yīng)當按照正常交易價格收取租金， 如果資產(chǎn)公司為了降低稅收負擔， 向商業(yè)運營公司收取的租金明顯偏低且無正當理由的， 主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。1.4.2商業(yè)運營公司通過轉(zhuǎn)租行為取得了至少 50.86 萬元的利潤， 如果商業(yè)運營公司 沒有足夠的成本費用沖抵利潤，就要按利潤繳納25%的企業(yè)所得稅。1.4.3 由于房屋

8、產(chǎn)權(quán)人和商業(yè)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交 易， 肯定要受到稅務(wù)機關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當?shù)囟悇?wù)機關(guān)沒有這個標準，稅務(wù)機關(guān)肯定也要進行相應(yīng)調(diào)整，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很 大的不確定性風險。2、改變租金收取方式籌劃2.1 將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M組合收取方式，實現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。2.2 政策依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán)所有人 就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。2.3 經(jīng)營模式對比。租金與管理費比例應(yīng)適當，不能一味的擴大管理費用的比例。(1)資產(chǎn)公司 100 萬(不含稅) 租戶增值稅銷項稅額 =100*11%=11萬

9、增值稅附加 =11*12%=1.32 萬印花稅 =100*0.1%=0.1 萬房產(chǎn)稅 =100*12%=12萬影響利潤表的稅費合計 =1.32 萬+0.1 萬+12 萬=13.42 萬元(2)資產(chǎn)公司 租金 60 萬元(不含稅) -租戶增值稅銷項稅額 =60*11%=6.6 萬增值稅附加 =6.6*12%=0.79 萬印花稅 =60*0.1%=0.06 萬房產(chǎn)稅 =60*12%=7.2 萬 影響利潤表的稅費合計 =0.79 萬+0.06 萬+7.2 萬 =8.05 萬元(3) 商業(yè)管理公司 管理費用 40 萬元(不含稅) -租戶增值稅銷項稅額 =40*6%=2.4 萬 增值稅附加 =2.4*1

10、2%=0.29 萬 印花稅 =40*0.1%=0.04 萬影響利潤表的稅費合計 =0.29 萬+0.04 萬 =0.33 萬元 通過以上計算可知，改變租金收取方式的測算，可以減少稅費5.04 萬元。2.4 稅務(wù)風險： 行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費，且收入劃分明顯不合理， 造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進行虛假的納稅申報”處理。3、消除免租期籌劃3.1 分析：免租期只會增加公司房產(chǎn)稅稅負。假設(shè)按年租金120萬， 3 個月免租期，房產(chǎn)原值 1.5 億。3.2 政策依據(jù)：3.2.1 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象， 對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一 種稅費。3.2.2

11、若合同中規(guī)定了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期”內(nèi)應(yīng)按照房產(chǎn)原值納稅， 在“非免租期”內(nèi)按照租金收入納稅(1) 資產(chǎn)公司 -3 個月免租期， 9 個月租金 120 萬- 租戶，房產(chǎn)稅為 15000* (1-30%) *1.2%*3/12+120*12%=45.90 萬元；(2) 資產(chǎn)公司 -12 個月租金 120萬- 租戶，房產(chǎn)稅為 120*12%=14.4 萬元；3.2.3 合同中的“免租期” ，并不意味著稅法的“免稅” ，而要多交房產(chǎn)稅 31.5 萬元。3.3 、注意事項：只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現(xiàn)， 無稅務(wù)風險。4、租賃房屋交付時間籌劃4.1 若出租合同交付

12、時間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，可減少一個月從房產(chǎn)原 值計稅繳納房產(chǎn)稅。按原值 1.5 億，月租金 10 萬元計算，稅負減少 10.80 萬元。4.2 政策依據(jù)：4.2.1 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。4.2.2 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。4.3 模式比較：(1)資產(chǎn)公司 -交付日 7 月 1 日-租戶 1-7 月按原值交納房產(chǎn)稅8-12 月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計算： 1-7 月房產(chǎn)稅 =15000* ( 1-30%)*1.2%*7/12=73.5 萬元8-12 月房產(chǎn)稅 =5*10*12%=6 萬元全年房產(chǎn)稅 =73.5+6=79.5 萬元(2)資

13、產(chǎn)公司 -交付日 6 月 30 日 -租戶 1-6 月按原值交納房產(chǎn)稅7-12 月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計算： 1-6 月房產(chǎn)稅 =15000* ( 1-30%)*1.2%*6/12=63 萬元7-12 月房產(chǎn)稅 =6*10*12%=7.20 萬元全年房產(chǎn)稅 =63+7.20=70.2 萬元兩種模式稅負相差 9.3 萬元5、假設(shè)注冊物業(yè)公司，變出租為提供服務(wù)加出租5.1 分析：目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為 出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。5.2 籌劃要點：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格來達到 少交房

14、產(chǎn)稅的目的。 但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍， 且確實在出租房 屋的同時也在提供物業(yè)管理服務(wù)。5.3 籌劃風險：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵 是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。5.3.1 稅務(wù)機關(guān)可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙。5.3.2 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費，是一定要取得物價部門的收費許 可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價格，不僅得不到稅務(wù) 機關(guān)認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。5.3.3 如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和

15、承租 方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時可能會吃虧。假設(shè)，某出租 方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)， 而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和房屋租賃合同，但到期承 租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院， 承租方以出租方未提供物業(yè)管 理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費。該理由得到了法院認可，出租方只能啞巴吃黃 連，有苦說不出。四、我們目前可采納的籌劃方式：為了實現(xiàn)資源優(yōu)化配置、資產(chǎn)效益最大化，現(xiàn)提出如 下運營思路：1、資產(chǎn)管理公司與商業(yè)管理公司簽訂招商運營協(xié)議，負責其所有商業(yè)的招商運營 服務(wù)，按租金收入收取一定比例的傭金，具體比例本著讓商業(yè)運營公司收支平衡略有盈 余為原則。理由：一是可以增加資產(chǎn)公司的經(jīng)營費用，抵扣25%的企業(yè)所得稅；二是可以讓商業(yè)運營公司自負盈虧，調(diào)動商業(yè)運營公司的積極性。2、資產(chǎn)管理公司所有商業(yè)出租時均與