房地產(chǎn)本項(xiàng)目具體分析

1、本項(xiàng)目具體分析1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的是為了成功獲利和成功避險(xiǎn)。 獲利是建立在成功避險(xiǎn)的基礎(chǔ)之上。那么為了獲取最后的成功，我們就要認(rèn)真分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有哪些？主要體現(xiàn)在什么地方？如果出現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)能否有針對(duì)性的解決方案和措施？目前，本案開(kāi)發(fā)所面臨和未來(lái)可能面臨的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：a 、 沙河整治的最終效果不明確，可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。沙河整治現(xiàn)在可以說(shuō)是人人皆知，媒體報(bào)道推波助瀾，各級(jí)政府也相當(dāng)重視，社會(huì)對(duì)該項(xiàng)工程寄予厚望，廣大市民和開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)工程的期望值很高。但是由于內(nèi)地政府所特有的“雷聲大，雨點(diǎn)小”的機(jī)關(guān)作風(fēng)，再加上一些不確定的市場(chǎng)因素，沙河改造的最終效果能否令人滿意還是值得懷疑的。

2、那么，為了回避這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以把項(xiàng)目的推盤(pán)時(shí)間提前，與沙河改造的時(shí)間同步，借改造的春風(fēng)，享受各級(jí)政策優(yōu)惠，享受媒體報(bào)道所帶來(lái)的好處。事半功倍，輕松的達(dá)到成功的彼岸。b、 沙河整治的最終完成時(shí)間較長(zhǎng) （估計(jì)為 6年） ， 可能帶來(lái)的負(fù)面影響的問(wèn)題。由于沙河改造的完工時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6 年，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，各類風(fēng)險(xiǎn)層出不窮：市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波峰波谷的變化，政策導(dǎo)向變化，國(guó)際宏觀面的變化等，這些都是開(kāi)發(fā)商難以把握和事先預(yù)知的，而一旦出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的打擊是致命的。所謂“把握現(xiàn)在，展望未來(lái) ”就告訴我們，應(yīng)該認(rèn)真分析當(dāng)今市場(chǎng)是否是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良機(jī)，未來(lái)市場(chǎng)的開(kāi)拓是建立在我們對(duì)當(dāng)今市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和

3、成功開(kāi)發(fā)。綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)：開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和市場(chǎng)世時(shí)機(jī)，盡快推向市場(chǎng)，取得沙河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的橋頭堡，成功的樹(shù)立起公司與項(xiàng)目的形象。c、 沙河整治所帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮， 帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，造成房地產(chǎn)銷售困難的問(wèn)題。沙河改造牽動(dòng)本市眾多開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)，眾商家對(duì)此處的開(kāi)發(fā)都虎視眈眈，都想吞下這塊肥肉。 “兩虎相爭(zhēng)，必有一傷”何況是如此之多的老虎呢？而泰豐公司作為房地產(chǎn)界的一位新岳，無(wú)論從各個(gè)方面來(lái)講，都處于明顯的下風(fēng)：沒(méi)有成功樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，眾人稱贊的樓盤(pán)形象，令人信服的公司形象等，又怎么能輕易逃出“虎口” ，而獨(dú)樹(shù)一幟，發(fā)展壯大呢？為了避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們應(yīng)該避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的主要沖突和認(rèn)真

4、分析其他開(kāi)發(fā)商可能契入市場(chǎng)的時(shí)候， 抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)空白點(diǎn)，利用有利條件，勝利突圍，取得成功。綜合分析，眾多開(kāi)發(fā)商都把進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)放在沙河改造進(jìn)行到一定的階段，有一個(gè)較好的環(huán)境和氛圍時(shí)，簡(jiǎn)單的看，好像是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部時(shí)機(jī)較好，各方面外圍條件較具備，但是，他們可能忽略了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在，或者說(shuō)是自認(rèn)為強(qiáng)大，并不把對(duì)手放在眼里，實(shí)際上是相當(dāng)危險(xiǎn)的。所以，本項(xiàng)目應(yīng)回避以上問(wèn)題，抓住機(jī)會(huì)，第一時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。d 、 如果沙河整治最終不能達(dá)到預(yù)期的效果，所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)問(wèn)題。一旦沙河整治的實(shí)際效果出乎人們的想像，達(dá)不到市民的要求，那么，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將無(wú)從談起，市場(chǎng)需求將大幅度下降，相對(duì)而言，供將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)處

5、于絕對(duì)的失衡狀態(tài)，不得不防啊！所以，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)宜早不宜遲。2、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前瞻性。（ 1） 、房地產(chǎn)產(chǎn)品不是一次性商品，它要能經(jīng)受一定時(shí)間的檢驗(yàn)，無(wú)論其產(chǎn)品的質(zhì)量，以及建筑的風(fēng)格都要經(jīng)得起歷史的評(píng)述。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期投資， 一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期要好幾年。 本案的開(kāi)發(fā)周期大概為 3 年， 那么， 至少要求本項(xiàng)目在3 年的時(shí)間周期內(nèi)不能落伍，只有這樣， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功才有把握。如果項(xiàng)目在十年內(nèi)都有口皆碑，這就是一個(gè)成功的樓盤(pán)。從上述可以得出，房地產(chǎn)產(chǎn)品需要前瞻性。不但是產(chǎn)品要有，觀念要有，而且還要從市場(chǎng)需求的角度去分析需求的前瞻性。（ 2） 、把握時(shí)機(jī)，早契入市場(chǎng)，樹(shù)立形象，為后期項(xiàng)目

6、的運(yùn)作創(chuàng)造條件。因?yàn)楝F(xiàn)階段沙河沿線無(wú)有名樓盤(pán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)空擋，一片未開(kāi)墾的處女地， 如何盡快契入市場(chǎng)， 樹(shù)立起項(xiàng)目及公司形象是一個(gè)值得認(rèn)真考慮的問(wèn)題。 如果我們抓住時(shí)機(jī)， 不以賺取超額利潤(rùn)為前提而是以培養(yǎng)市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)，樹(shù)立項(xiàng)目形象為目的，從這方面去更好地創(chuàng)造未來(lái)市場(chǎng)，為項(xiàng)目的二、三期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造有利條件，獲取更高地利潤(rùn)空間。猶如置信公司在雙楠初期創(chuàng)業(yè)時(shí)，開(kāi)發(fā)的“雙楠誼苑”一般，不可謂不成功；從單個(gè)項(xiàng)目看，它可能并沒(méi)有獲得較其他同區(qū)域項(xiàng)目的利潤(rùn)多，但是其后期的影響是大家有目共睹的： “培育了市場(chǎng)，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造了牌子，提升了形象。 ”置信的后期項(xiàng)目的價(jià)格不可謂低， 但是市場(chǎng)依然強(qiáng)烈地接受

7、， 靠的就是它帶給客戶的信心。所以， 我們也可以參考和學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。 從而以最低風(fēng)險(xiǎn)去博取最大利潤(rùn)。3、 分期開(kāi)發(fā)建議由于沙河改造還未全面啟動(dòng)和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的良好期望， 我們認(rèn)為， 本項(xiàng)目可以分為二至三期開(kāi)發(fā)，原因如下：第一、通過(guò)一期的開(kāi)發(fā)，建立品牌形象，樹(shù)立客戶信心?，F(xiàn)沙河沿線（本項(xiàng)目周邊） 還沒(méi)有多少較佳的樓盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于一個(gè)空白點(diǎn)。但是，客戶市場(chǎng)還是存在的。如果，本項(xiàng)目一期拿出30 畝左右的土地來(lái)搞開(kāi)發(fā)，做出一個(gè)有環(huán)境，戶型優(yōu)，外立面有特色的樓盤(pán)，不以賺取利潤(rùn)為目的，而是一建立品牌形象，樹(shù)立客戶信心為目的，達(dá)到極好的口碑效應(yīng)，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制高點(diǎn)，形成本區(qū)域房產(chǎn)的龍頭形象。

8、 如果達(dá)到這樣的目的， 隨著沙河的改造推進(jìn)和本區(qū)域客戶的認(rèn)可，通過(guò)對(duì)二、三期的運(yùn)作，達(dá)到賺取最大利潤(rùn)的目的。第二、結(jié)合市場(chǎng)，綜合分析，確定二、三期的開(kāi)發(fā)。通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)一期的成功運(yùn)作， 達(dá)到良好的效應(yīng)， 形成極廣的客戶層面，使他們對(duì)二、三期翹首以待。另外，隨著沙河改造的推進(jìn)和周邊環(huán)境的大為改善，再結(jié)合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的相關(guān)因素，確定最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，一旦時(shí)機(jī)成熟， 開(kāi)發(fā)成熱火朝天的局面之時(shí)， 建議二、 三期合并開(kāi)發(fā)，一次性入市。若市場(chǎng)較為客觀，則二、三期還是分開(kāi)開(kāi)發(fā)為佳。4、 定量分析a 、現(xiàn)對(duì)建議開(kāi)發(fā)的一期作定量分析，供參考：土地成本80萬(wàn)/畝*30 畝=2400萬(wàn)容積率1.5建筑面積29970m2土建成本1150元/m2土地成本2400 萬(wàn) + 29970m2=800 元/m2房屋成本為1150元/m2+800元/m2=1950元/m2b 、建議（ 1） 、總平一次性設(shè)計(jì)完成（ 2） 、一期的開(kāi)發(fā)主要為多層（6 躍 7 層）（3）、一期的售價(jià)為2200元/m2 2400元m2,根據(jù)市場(chǎng)的具 體情況，最后確認(rèn)。（ 4） 、套型面積建議：80 100m二室一廳一衛(wèi)