萬(wàn)科房地產(chǎn)成本構(gòu)成

1、 引引 子子我們常常聽(tīng)到這樣一句話：我們常常聽(tīng)到這樣一句話： 萬(wàn)科的成本就萬(wàn)科的成本就是周邊樓盤的是周邊樓盤的售價(jià)售價(jià)究竟有多少最后能被客戶認(rèn)同？究竟有多少最后能被客戶認(rèn)同？又有多少成本需要我們自己買單？又有多少成本需要我們自己買單？ 引引 子子也聽(tīng)到過(guò)有人這樣說(shuō)：也聽(tīng)到過(guò)有人這樣說(shuō)： 成本增加多成本增加多少就在售價(jià)少就在售價(jià)中提高多少中提高多少!我們還有多少底氣敢說(shuō)我們還有多少底氣敢說(shuō)這句話？這句話？ 宏觀調(diào)宏觀調(diào)控形勢(shì)控形勢(shì)下下引引 子子可我們卻從未聽(tīng)到過(guò)這樣的話：可我們卻從未聽(tīng)到過(guò)這樣的話： 我們的成本在本我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)! 1、普及成本知識(shí)、普及成本知識(shí)2、

2、了解房地產(chǎn)成本基本組成、了解房地產(chǎn)成本基本組成3、增強(qiáng)成本意識(shí)、增強(qiáng)成本意識(shí) 一、前言一、前言 二、成本八大類二、成本八大類三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成五、光明與賽納麗舍五、光明與賽納麗舍六、天津萬(wàn)科與順馳六、天津萬(wàn)科與順馳 一、前言一、前言開(kāi)標(biāo)前：測(cè)算、開(kāi)標(biāo)前：測(cè)算、 預(yù)算、主體招標(biāo)預(yù)算、主體招標(biāo)交房前：動(dòng)態(tài)成本、變更簽證、材料招標(biāo)、詢價(jià)交房前：動(dòng)態(tài)成本、變更簽證、材料招標(biāo)、詢價(jià)結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本其它：其它： 成本軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)等成本軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)等 成本工作三大塊：事前成本工作三大塊：

3、事前-事中事中-事后事后二、成本八大類二、成本八大類每類可分為二每類可分為二-四級(jí)科目四級(jí)科目 共約共約500行子目行子目約約2000組數(shù)字組數(shù)字二、成本八大類二、成本八大類項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表-一級(jí)科目一級(jí)科目序號(hào)成本項(xiàng)目單價(jià)單價(jià)合價(jià)合價(jià)高層商業(yè)地下車庫(kù)高層商業(yè)地下車庫(kù)合計(jì)建筑面積*可售車位可售面積*一一土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款二二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三三主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)四四 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六六園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)七七配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)八八開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本九九 期間費(fèi)用期間費(fèi)

4、用項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介上海寶山住宅單價(jià)分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地獲得價(jià)款二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成成本部與財(cái)務(wù)部的分工成本部與財(cái)務(wù)部的分工 成本有哪八大類？成本有哪八大類？四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成二級(jí)科目二級(jí)科目-四、五個(gè)四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款一、土地獲得價(jià)款1、政府地

5、價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用2、合作款項(xiàng)、合作款項(xiàng)3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi) 3、三通一平費(fèi)、三通一平費(fèi) 4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門窗工程、門窗工程4、公共部位裝修、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi) 1、室內(nèi)水曖氣電、室內(nèi)水曖氣電 2、設(shè)備及安裝費(fèi)、設(shè)備及安裝費(fèi) 3、弱電工程、弱電工程

6、四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)、室外給排水系統(tǒng) 4、室外高低壓線路、室外高低壓線路2、室外采暖系統(tǒng)、室外采暖系統(tǒng) 5、室外智能化系統(tǒng)、室外智能化系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)、室外燃?xì)庀到y(tǒng) 6、其它、其它 六、園林環(huán)境費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi) 5、圍墻建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)建造費(fèi) 7、室外零星工程、室外零星工程四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、會(huì)所、會(huì)所 6、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)、

7、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)3、幼兒園、幼兒園 7、市政用房、市政用房4、學(xué)校、學(xué)校 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1、工程管理費(fèi)、工程管理費(fèi) 3、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 2、資本化利息、資本化利息 4、物業(yè)完善費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi) 5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成一、土地獲得價(jià)款一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用 土地出讓金土地出讓金 契稅契稅 4%3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施 大市政配套費(fèi)大市政配套費(fèi) 105元元/M2 河西市政配套費(fèi)河西市政配套費(fèi) 110元元/M2 三級(jí)、四級(jí)科目三級(jí)、四級(jí)科目光明比寶山費(fèi)用高在哪里？高多少？光明比寶

8、山費(fèi)用高在哪里？高多少？光明比金色費(fèi)用高在哪里？高多少？光明比金色費(fèi)用高在哪里？高多少？四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi)勘察丈量費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目 商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線、竣工測(cè)量、日照商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線、竣工測(cè)量、日照分析等分析等 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等2、報(bào)批報(bào)建

9、費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)-下設(shè)二十個(gè)子目下設(shè)二十個(gè)子目政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、境影響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、房屋面積測(cè)量等等房屋面積測(cè)量等等四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容費(fèi)增容費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目供電貼費(fèi)、水增容費(fèi)供電貼費(fèi)、水增容費(fèi)(住宅、商業(yè)住宅、商業(yè))、煤氣增容費(fèi)、煤氣增

10、容費(fèi)三通一平費(fèi)三通一平費(fèi)-下設(shè)三個(gè)子目下設(shè)三個(gè)子目臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)土方土方護(hù)坡護(hù)坡掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護(hù)、木樁等掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護(hù)、木樁等工程樁、樁基檢測(cè)、降水工程樁、樁基檢測(cè)、降水2、結(jié)構(gòu)與粗裝修、結(jié)構(gòu)與粗裝修3、門窗工程、門窗工程單元門單元門入戶門入戶門防火門、防火卷簾門防火門、防火卷簾門窗、陽(yáng)臺(tái)門窗、陽(yáng)臺(tái)門四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)4、公共部位裝修、公共部位裝修大堂

11、精裝修、架空層、地下室大堂大堂精裝修、架空層、地下室大堂電梯廳精裝修電梯廳精裝修單元入口、樓梯間單元入口、樓梯間外墻：外墻：涂料、面磚、頁(yè)巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等涂料、面磚、頁(yè)巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修四、主體安裝工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)水暖氣電施工費(fèi)用、施工費(fèi)用、PVC管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開(kāi)關(guān)管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開(kāi)關(guān) 插座等插座等設(shè)備及安裝費(fèi)設(shè)備及安裝費(fèi)電梯、通風(fēng)、消防系統(tǒng)電梯、通風(fēng)、消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)防盜、對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、有線電視、電話、多媒防盜、對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、有線電視、電話、多媒體箱體箱四、成本科目基本組成四、成本科目基本組

12、成五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 室外給排水系統(tǒng)室外給排水系統(tǒng) 室外給水室外給水雨污水雨污水室外消防室外消防 室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng) 管道系統(tǒng)管道系統(tǒng)調(diào)壓站調(diào)壓站 室外電器及高低壓設(shè)備室外電器及高低壓設(shè)備 高低壓配電設(shè)備及安裝高低壓配電設(shè)備及安裝 室外強(qiáng)電管道及敷設(shè)室外強(qiáng)電管道及敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè)室外弱電管道埋設(shè) 室外智能化系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越周界紅外防越 小區(qū)門禁系統(tǒng)小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂(lè)廣播系統(tǒng)前景音樂(lè)廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)四、成本科目基本組成

13、四、成本科目基本組成六、園林環(huán)境費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi)1、綠化建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)2、建筑小品、建筑小品3、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)4、圍墻建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)5、室外照明、室外照明6、室外零星設(shè)施、室外零星設(shè)施七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所會(huì)所基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)與粗裝修結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修 鋁鋁合金門窗合金門窗外墻裝修外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等花崗巖、涂料、面磚等)四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)幼兒園幼兒園-光明無(wú)光明無(wú)學(xué)校學(xué)校 -光明無(wú)光明無(wú) 地下室地下室結(jié)構(gòu)與粗裝修結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi)人防設(shè)備費(fèi) 車擋及仃車位

14、車擋及仃車位行政管理及社區(qū)服務(wù)行政管理及社區(qū)服務(wù)基礎(chǔ)費(fèi)用基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修市政公用房市政公用房基礎(chǔ)費(fèi)用基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政費(fèi)用行政費(fèi)用施工獎(jiǎng)金施工獎(jiǎng)金工程工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)資本化利息資本化利息營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)接待廳及銷售辦公室裝修費(fèi)接待廳及銷售辦公室裝修費(fèi)樣板

15、間費(fèi)用樣板間費(fèi)用示范景觀帶費(fèi)示范景觀帶費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)光明的建筑工程費(fèi)為何比金色便宜？光明的建筑工程費(fèi)為何比金色便宜？ 五、五、光明與賽納麗舍成本對(duì)比光明與賽納麗舍成本對(duì)比光明與賽納麗舍經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比光明與賽納麗舍經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱中海指標(biāo)中海指標(biāo)萬(wàn)科指標(biāo)萬(wàn)科指標(biāo)萬(wàn)科萬(wàn)科- -中海中海1總占地面積總占地面積106914133562.526648.52總建筑面積總建筑面積230902276066451643計(jì)容積率面積計(jì)容積率面積168238214004457664總可售面積總可售面積165993211262452695住宅可售面積住宅可售面積16210

16、5205262431576配套面積配套面積2245.52000-245.5-245.57地下室面積地下室面積62663.762062-601.7-601.78地下車位地下車位102812792519總戶數(shù)總戶數(shù)1298151121310戶均面積戶均面積(M2/(M2/戶戶) )125 136 11 11車位面積車位面積(M2/(M2/個(gè)個(gè)) )61 49 -12 -12 光明與賽納麗舍總價(jià)估算對(duì)比光明與賽納麗舍總價(jià)估算對(duì)比序號(hào)成本項(xiàng)目中?？們r(jià)（萬(wàn)元）萬(wàn)科總價(jià)(萬(wàn)元)一一土地獲得價(jià)款（大市政配套費(fèi)）土地獲得價(jià)款（大市政配套費(fèi)）39908.3939908.3952735.4252735.42二二開(kāi)

17、發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)2460.002460.003473.603473.60三三主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)28883.0828883.0840851.4640851.461 基礎(chǔ)工程4336.746169.862 結(jié)構(gòu)及粗裝修18891.8525974.253 門窗工程2073.372870.034 公共部位裝修 3520.735731.265 室內(nèi)裝修60.39106.06四四主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)4338.514338.515806.065806.06五五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2369.082369.082953.672953.67六六園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)3628.19

18、3628.195210.705210.70七七配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)8268.108268.106702.546702.54八八開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4643.044643.047643.137643.13項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資98518.3998518.39133169.38133169.38序號(hào)成本項(xiàng)目中海住宅單價(jià)（元/M2）萬(wàn)科住宅單價(jià)（元/M2）萬(wàn)科-中海一一土地獲得價(jià)款（大市政配套費(fèi)）土地獲得價(jià)款（大市政配套費(fèi)）232923292382238253二二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)14814816416416三三主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)13401340155015502101 基礎(chǔ)工程2

19、56290342 結(jié)構(gòu)及粗裝修7608621023 門窗工程124135124 公共部位裝修 199259605 室內(nèi)裝修0.872.552四四主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)26426428228218五五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)143143140140-3六六園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)21921924724728七七配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)498498317317-181-181八八開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)28028036236282項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資5462.395462.3958125812350 光明與賽納麗舍單價(jià)對(duì)比光明與賽納麗舍單價(jià)對(duì)比 六、天津萬(wàn)科項(xiàng)目與順馳成本對(duì)比六、天津萬(wàn)科項(xiàng)目與順馳成

20、本對(duì)比一、順馳項(xiàng)目簡(jiǎn)介指標(biāo)：一、順馳項(xiàng)目簡(jiǎn)介指標(biāo)：各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本單位：元/M2順馳土地費(fèi)用：順馳土地費(fèi)用：順馳萬(wàn)科830773加權(quán)平均結(jié)論：順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢(shì)單位：元/M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本萬(wàn)科土地費(fèi)用：萬(wàn)科土地費(fèi)用：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本順馳前期費(fèi)用：順馳前期費(fèi)用：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳

21、萬(wàn)科160177加權(quán)平均前期成本有差異？各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本萬(wàn)科前期費(fèi)用：萬(wàn)科前期費(fèi)用：1-11-1、順馳設(shè)計(jì)費(fèi)用：、順馳設(shè)計(jì)費(fèi)用：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本1-21-2、設(shè)計(jì)費(fèi)用對(duì)比：、設(shè)計(jì)費(fèi)用對(duì)比：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳住宅設(shè)計(jì)費(fèi)約在30-40元之間，萬(wàn)科的設(shè)計(jì)費(fèi)約合70元/M2分析原因：1、多請(qǐng)國(guó)外設(shè)計(jì)公司；2、重復(fù)、修改設(shè)計(jì)、無(wú)效設(shè)計(jì)成本較高；3、需設(shè)計(jì)項(xiàng)目過(guò)多常規(guī)：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)其

22、它：人防設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、樣板房裝修、配飾設(shè)計(jì)、水環(huán)境設(shè)計(jì)、人工濕地設(shè)計(jì)等等各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本2-12-1、人防費(fèi)用：、人防費(fèi)用：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本2-22-2、人防費(fèi)用對(duì)比：、人防費(fèi)用對(duì)比：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳人防費(fèi)用：（1）區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目人防費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，（2）建地下車庫(kù)項(xiàng)目較多，導(dǎo)致人防費(fèi)較高結(jié)論：天津市項(xiàng)目的人防費(fèi)用交納存在可協(xié)調(diào)空間，天津萬(wàn)科可在此方面加強(qiáng)協(xié)調(diào)力度。各項(xiàng)成本對(duì)

23、比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本3-13-1、小配套費(fèi)用：、小配套費(fèi)用：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本3-23-2、小配套費(fèi)用對(duì)比：、小配套費(fèi)用對(duì)比：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳小配套費(fèi)用：區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目小配套費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，近兩年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均已規(guī)范交納此費(fèi)用，未減免結(jié)論：隨著政府部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內(nèi)項(xiàng)目的小配套交納將嚴(yán)格執(zhí)行，在此項(xiàng)無(wú)協(xié)調(diào)空間。各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主

24、體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本順馳主體成本：順馳主體成本：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本單位：元/M2順馳萬(wàn)科11531329簡(jiǎn)單算術(shù)平均結(jié)論：萬(wàn)科建安成本較高各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本萬(wàn)科主體成本：萬(wàn)科主體成本：順馳區(qū)內(nèi)配套成本：順馳區(qū)內(nèi)配套成本：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本單位：元/M2順馳萬(wàn)科2

25、47408簡(jiǎn)單算術(shù)平均區(qū)內(nèi)配套成本差異很大？各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本萬(wàn)科區(qū)內(nèi)配套成本：萬(wàn)科區(qū)內(nèi)配套成本：1-11-1供熱：供熱：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本1-21-2、供熱費(fèi)用對(duì)比：、供熱費(fèi)用對(duì)比：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳供熱費(fèi)用：（1）源頭費(fèi)：萬(wàn)科以往項(xiàng)目交費(fèi)77-82元不等；而順馳在此次分析的14個(gè)項(xiàng)目中，有九個(gè)項(xiàng)目未交納(或含在地價(jià)款中)，其余交費(fèi) 額度在45-80元之間，在此收費(fèi)項(xiàng)目上，明顯有成本優(yōu)勢(shì)。

26、（2）區(qū)內(nèi)費(fèi)用：萬(wàn)科以往項(xiàng)目成本在25-60元之間，而順馳此項(xiàng)成本 平均只有22元/M2，也具有成本優(yōu)勢(shì)。（3）沒(méi)有單獨(dú)的熱力入口裝置各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本2-12-1、氣源基金：、氣源基金：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本2-22-2、氣源基金對(duì)比：、氣源基金對(duì)比：?jiǎn)挝唬涸?M2此項(xiàng)政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為20元/M2，萬(wàn)科以往項(xiàng)目從未協(xié)調(diào)下浮過(guò)；而順馳在此收費(fèi)項(xiàng)目上，僅支出了10元/M2，有成本優(yōu)勢(shì)。各項(xiàng)成本對(duì)比各

27、項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本3-13-1、智能化：、智能化：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本3-23-2、萬(wàn)科智能化：、萬(wàn)科智能化：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳萬(wàn)科1719加權(quán)平均成本相當(dāng)各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本順馳環(huán)境成本：順馳環(huán)境成本：?jiǎn)挝唬涸?M2各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本萬(wàn)科環(huán)境成本：萬(wàn)科環(huán)境成本：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳萬(wàn)科71179加權(quán)平均環(huán)境成本差異很大？各項(xiàng)成本對(duì)比各項(xiàng)成本對(duì)比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本順馳銷售費(fèi)用單位成本：順馳銷售費(fèi)用單位成本：?jiǎn)挝唬涸?M2銷售成本對(duì)比：銷售成本對(duì)比：?jiǎn)挝唬涸?M2按加權(quán)平均計(jì)算，順馳的銷售費(fèi)用每平米僅為83元元。而天津萬(wàn)科銷售成本一般為售價(jià)的售價(jià)的2.5-3%，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢(shì)。順馳開(kāi)發(fā)單位成本：順馳開(kāi)發(fā)單位成本：?jiǎn)挝唬涸?M2萬(wàn)科開(kāi)發(fā)成本：萬(wàn)科開(kāi)發(fā)成本：?jiǎn)挝唬涸?M2順馳萬(wàn)科26253141