中等收入人群住房供應(yīng)體系與限價房政策探索

1、  中等收入人群住房供應(yīng)體系與“限價房”政策探索       2007年8月初，國務(wù)院頒布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，標志著我國從過度重視住宅產(chǎn)品商品化與房地產(chǎn)業(yè)市場化的選擇，重歸市場與保障并重的雙重格局；意圖通過市場解決高收入人群住房 問題 ，通過政府的廉租房、 經(jīng)濟 適用房解決低收入人群住房問題。然而，在房價居高情況下，我國中等收入人群的住房問題也不容忽視。顯然，高收入人群可自行解決住房問題；低收入者亦有制度層面的廉租房和經(jīng)濟適用房的住房保障：而中間群體則不得不被擠入商品住宅市場。中等收入人群住房困難，我國

2、學術(shù)界以經(jīng)濟適用房制度解決的 研究 成果，由于制度重新定位，其研究價值大多失去其賴以成立的前提條件。那么，面對不斷上漲的房價，政府應(yīng)如何調(diào)控，平衡產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)中等收入人群“居者有其屋”呢?對于保障性住房供給體系，其產(chǎn)品有著控制開發(fā)商利潤、控制套型面積、限制銷售對象、擁有有限產(chǎn)權(quán)等特征：與保障性住宅相似但又有著顯著區(qū)別， 目前 各大中城市積極實踐的“限價房”政策作為一項制度創(chuàng)新，其產(chǎn)品對應(yīng)的消費人群為哪一收入群體，比例應(yīng)有多大，如何界定其 社會 屬性?這些問題吸引著越來越多的關(guān)注。我國在逐步完善低收入人群住房保障體制的同時，也需要關(guān)注中等收入群體的住房問題，加強實踐過程中創(chuàng)新性制度的研究與

3、構(gòu)建。為系統(tǒng)研究中等收入群體的住房供應(yīng)體系或“限價房”政策體系，這里將在 理論 研究與實踐研究的基礎(chǔ)上，以“限價房”政策為核心，對這一群體住房供應(yīng)的制度安排作初步的理淪探索。一、我國中等收入人群的住宅供應(yīng)體系的 歷史 沿革20世紀80年代初，我國啟動了住房短缺背景下的城市住房改革，其一方面要推動住房商品化和住房市場的形成，另一方面還必須對社會穩(wěn)定作出貢獻，即低收入家庭的經(jīng)濟狀況不應(yīng)受到負面 影響 而應(yīng)得到改善。住房市場分層供應(yīng)體系制度層面初步形成于國務(wù)院1994年頒發(fā)的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，該文件明確規(guī)定“建立以中低收入家庭、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象

4、的商品房供應(yīng)體系”，訓步在制度層面將中等收入與低收入人群的住宅供應(yīng)體系定位為經(jīng)濟適用住房，1994年年末建設(shè)部等部委進一步細化城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法。1998年，國務(wù)院頒發(fā)關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，提出“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，全面鋪開了我國住房市場化改革，中等收入者與低收入者共享的住房保障體系在制度層面上升到市場住房供給體系的主體部分。19992004年間。政府針對市場管理存在的問題，對公有住房與經(jīng)濟適用住房的上市銷售進行了必要的調(diào)整和規(guī)范，細化明確經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策、開發(fā)建設(shè)、定價規(guī)則和交易售后管理等：然而，20032006

5、年，我國住宅市場上，一方面許多高收入者成為政策性住房的受惠者，另一方面政策性住房的開發(fā)建設(shè)卻呈現(xiàn)逐年萎縮的勢態(tài)，市場機制并沒有將這一供應(yīng)體系變成中低收入群體的實惠。2006年，九部委聯(lián)合頒布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見（以下簡稱“國六條”），明確規(guī)定高收入者住房供應(yīng)體系的市場份額，即土地供應(yīng)至多占當年供應(yīng)總量的30%。2007年，國務(wù)院頒布的關(guān)于解決城市低收人家庭住房困難的若干建議明確了住房供給制度重歸市場與保障并重，“城市廉租房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑”，“經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭”，確定了低收入人群住房供應(yīng)體系。據(jù)國家統(tǒng)計局居民收入分層份額與各城

6、市實際住宅土地供應(yīng)規(guī)劃，市場供應(yīng)比例大體在20%左右。以上我國20多年住房政策的變化沿革，在制度層面反映了中央政府在高收入與低收人群體住房供應(yīng)體系的不斷校正與重新定位，但也凸現(xiàn)了中等收入群體住房供應(yīng)體系在制度層面的真空化，盡管實際操作中，中央著重強化中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)。據(jù)此也不難測算，剔除保障性住房供應(yīng)比例，近50%住宅用地則以限價地塊方式供應(yīng)。二、“限價房”與中等收入人群住房供給體系“限價房”的提出源于2006年的“國六條”，是指在“限房價”與“限套型”的基礎(chǔ)上競房價、競地價，實質(zhì)是針對住宅市場失靈，政府對住宅產(chǎn)品價格與結(jié)構(gòu)的管制：而當前中等收入群體住房困難的現(xiàn)狀，政府也必

7、需加強住宅產(chǎn)品價格與結(jié)構(gòu)管制，構(gòu)建以“限價房”體系解決中等收入群體的住房困難問題。（一）構(gòu)建“限價房”供應(yīng)體系的理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)壟斷特性是構(gòu)建“限價房”供應(yīng)體系的內(nèi)在邏輯與理論基礎(chǔ)。盡管政府對土地批租實行管制，但開發(fā)商獲得土地之后就處于壟斷地位：其壟斷地位表現(xiàn)為對應(yīng)市場的規(guī)模性、集中度以及產(chǎn)品差異性上。首先住宅產(chǎn)業(yè)是一個規(guī)模經(jīng)濟性與資金密集型產(chǎn)業(yè)：其規(guī)劃設(shè)計、銷售等各個環(huán)節(jié)的費用都將隨著規(guī)模的擴大而得以充分地攤銷，我國房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛 時代 的到來也在很大程度上說明了這個問題。而集中度，對于城市而言，某一區(qū)位土地供給量的有限性與周邊沉淀的社會資本（如 醫(yī)院 、學校等）的差異性決定了特定住房供給的有

8、限性：因此基于產(chǎn)品替代和地域替代兩者考慮，人們在面臨居住區(qū)位選擇時，并沒有太多的自由。對于產(chǎn)品差異性，很大程度上源于土地區(qū)位的固定性及區(qū)位的差別性。因此，與一般壟斷產(chǎn)品僅有數(shù)量維度的壟斷相比，住宅的 自然 壟斷性則來源于土地供給的稀缺性和空間的固定性兩個維度。（二）構(gòu)建“限價房”供應(yīng)體系的現(xiàn)實基礎(chǔ)我國國情是構(gòu)建“限價房”供應(yīng)體系的外在壓力與現(xiàn)實基礎(chǔ)。目前，我國正處于人均gdp1000美元到3000美元的 發(fā)展 階段，城市化進程加速，預期2020年城鎮(zhèn)化率達55%60%，每年約有1300萬新增城鎮(zhèn)人口（包括自然增長、機械增長和城市擴張）需要解決住房問題：同時，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境得以改善，人均居住面

9、積將達30平方米。而我國耕地總量1.218億公頃，不到世界的10%，人口卻占全球的21%，人均耕地面積僅0.093公頃，糧食安全必然要求我國實行嚴格的土地管理政策，至少到2020年我國耕地總量不可突破1.2億公頃的警戒線：因而今后的發(fā)展，我國每年用于城市發(fā)展用地在6.67萬公頃左右，其中居住用地可建造住宅不超過3億平方米（建設(shè)部政策研究中心），如按戶均120平方米，大約可建250萬套住宅，僅能解決約800萬人口的住房問題：按戶均90平方米，能建成約330萬套住宅，即可增加約80萬套住宅，起碼可多解決200萬人口的住房。在此住房需求總量大，供求關(guān)系緊張，并為我國今后相當長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場始終

10、面臨的矛盾，對住宅產(chǎn)品進行結(jié)構(gòu)管制，是我國土地資源稀缺的國情所決定。也正由于在相當長的時間內(nèi)土地供應(yīng)偏緊，住宅供需失衡局面不可能改變，如果任憑房地產(chǎn)市場自由化，即使房地產(chǎn)商沒有壟斷土地使用權(quán)，住宅價格堅挺局面也必然出現(xiàn)。（三）構(gòu)建“限價房”供應(yīng)體系的實踐基礎(chǔ)兼顧各方利益是構(gòu)建“限價房”供應(yīng)體系的實踐基礎(chǔ)。2006年“國六條”提出限價房政策，2007年國務(wù)院頒布的關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干建議再次重申，表明我國已基本確定了“限價房”供應(yīng)的基本方略，為“限價房”供應(yīng)體系的實踐提供了最基本的前提條件。對地方政府而言，“競地價”作為“限價房”供應(yīng)體系的核心政策，有利于調(diào)動地方政府參與的積極性

11、。由于政策性住宅用地由政府無償劃撥，“土地財政”必然使得地方政府積極性不高，土地與資金來源缺乏保障：而限價地塊是在附加條件的基礎(chǔ)上實行公開掛牌出讓，不僅避免人為制造土地市場的“雙軌制”，而且政府依然能夠收取一定的土地出讓金，作為地方財政，因此政府推行這一政策會比經(jīng)濟適用房更有動力。其次，“限價房”的價格管制有利于降低政府價格管制難度。政策性住房價格管制是以核價方式實現(xiàn)：但由于成本構(gòu)成復雜與核價難度高，反而使得開發(fā)商獲得了高額利潤，政府給中低收入者的購房優(yōu)惠并沒有傳遞到位。而限價房改變操作方式，以房價限制為基礎(chǔ)進行土地“招、拍、掛”，最大限度壓縮開發(fā)商暴利，既實現(xiàn)了土地收益的最大化，又使政府管制

12、房價成為可能，購房者享受的實惠得以落實。再次，住宅管制作為一項民心工程，在老百姓獲得實惠的同時，必然提高政府在老百姓心目中的地位，如若納入中央政府的考核指標，“限價房”供應(yīng)體系的形成將完全成為可能。就開發(fā)商而言，“限價房”政策很大程度上維持了開發(fā)商集團一定的利潤空間，是在遵循不損害互生共贏的市場 規(guī)律 基本框架下，政府對房地產(chǎn)商的價格管制。房價與結(jié)構(gòu)管制作為政策核心的難點，“限價房”政策首先考慮到的就是開發(fā)商利潤，是在保證其8%10%的正常合理利潤空間為前提條件，其實質(zhì)是對壟斷行業(yè)的利潤管制，保障房地產(chǎn)行業(yè)長久平穩(wěn)運行。另一方面，住宅產(chǎn)品長時期供小于求，“限價房”產(chǎn)品必然成為市場寵兒：市場風險

13、較小，比較豐厚的固定利潤率是限價房產(chǎn)品特有優(yōu)勢。三、我國“限價房”政策的實踐我國“限價房”政策實踐始于寧波、青島首創(chuàng)的“以房價定地價”的調(diào)控思路，2006年“國六條”調(diào)控政策的出臺，在全國各大中城市掀起“限價房”實踐的高潮。（一）“限價房”定義目前，對“限價房”沒有一個統(tǒng)一的定義，從廣義角度來講，經(jīng)濟適用住房與廉租房都實行政府指導定價。屬限價住宅同一范疇。但其正式提出根源于“國六條”。是一個原則性調(diào)控政策，其指出，“土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位?！逼渲刑岬降摹跋尢仔汀?、“限房價”的普通商品住房，被稱之為“限價商品房”（簡稱“限價房”），

14、其政策核心可以概括為“雙限雙競”。（二）“限價房”政策實踐的述評根據(jù)以上相關(guān)概念整理可知，“限”與“競”是“限價房”政策核心問題的兩個方面，而“限什么”，“如何限”，“競什么”，“如何競”，“限”“競”的關(guān)系以及與“限”“競”相關(guān)的配套政策等都是實踐探索過程中需重點解決的問題。1.“限”政策實踐“限”為“限價房”政策核心之一，是在全國房價大幅上升，普通商品房供給結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出， 金融 體系面臨巨大風險的背景下重點提出的“限”。其中，為解決住宅供給結(jié)構(gòu)性矛盾而提出“限套型”，為解決房價增幅過高而提出“限房價”等：實施“限價房”政策的城市基本包含這兩層含義。但“如何限”，卻有著不同的理解?！跋?/p>

15、套型”。從政策層面上講，主要是指“套型建筑面積在90平方米以下”，保證市場中小套型、中低價位住房的供應(yīng)，解決結(jié)構(gòu)性矛盾。在“如何限”中，北京等較多城市主張“所建住房套型全部在90平方米以下”：廣州“雙競雙限”模式主張“所建住房套型面積平均在90平方米以下”，其“三限雙競”模式卻主張“所建住房套型面積在90平方米以下占90%”，但福州的實踐根本不主張限制套型面積。顯然，各城市“限套型”政策實踐從多種角度詮釋了“如何限”，而不限套型面積顯然違背國家調(diào)控意圖和我國國情，而從國情與中低收入居民多樣化的居住需求，“所建住房套型面積平均在90平方米以下”有著更好的實踐價值與前景。“限房價”，主要針對房價高

16、漲，房地產(chǎn)商壟斷利潤過高，解決房價高企所帶來的金融風險過高而實施的價格管制?！叭绾蜗蕖保瑢幉?、青島、北京、福州等為降低房價，主張在限價地塊的周邊地帶，或同類地段房價的基礎(chǔ)上，房價下降10%20%之間不等。一些城市為限制房地產(chǎn)商高利潤，主張“限價房”房價應(yīng)控制房地產(chǎn)商只能獲取產(chǎn)業(yè)8%10%正常平均利潤。鄭州則對前兩者加以綜合考慮，主張按照“同期、同地段、同類型商品住房平均價格的80%”和“開發(fā)技術(shù)、管理成本加8%10%的利潤”兩種測算 方法 ，分別 計算 出兩個價格，然后按照加權(quán)（權(quán)重待定）平均法計算。得出限價商品房的價格。廣州對房價的管制進行了全新的探索。其“三限雙競”操作模式主張，依據(jù)同地段

17、滯后兩年的價格為基礎(chǔ)下降一定百分比確定限價地塊房價的最高限制：而“雙競雙限”操作模式主張“從競買人報出的房價中、剔除最高報價和明顯偏離市場價格的報價后，取平均值作為未來房屋的最高售價；如果全部報價均明顯偏離市場價格的，則市政府確定最高售房價格”。根據(jù)以上 分析 可以看出，“限房價”政策實踐從四個角度詮釋了“如何限”的方式，正常利潤、同地段房價、同期房價等成為制定最高限價的關(guān)鍵要素：同時，除廣州“雙競雙限”模式外，最高限價成為大多城市限價住宅的定價規(guī)則。2.“競”政策實踐 “競”是“限價房”商品屬性的內(nèi)在規(guī)定，是在經(jīng)濟規(guī)律的約束下，使得不同區(qū)位，稀缺程度相異的土地價值盡可能得以實現(xiàn)，盡可能壓縮房

18、地產(chǎn)商的高利潤空間，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。其中，為實現(xiàn)土地的市場價值提出“競地價”，而為壓縮房地產(chǎn)商高利潤提出“競房價”等。在如何“競地價”“競房價”，各城市實踐闡述了不同的視角。“競地價”，從“國六條”政策層面上講，是實現(xiàn)土地市場化運作的方式，一定程度維護地方政府在土地市場上的既得利益。實踐操作中，主要體現(xiàn)為是否盡可能以及怎樣維護政府在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的利益。一種是盡可能體現(xiàn)政府利益（如廣州），在限房價的基礎(chǔ)上以“招、拍、掛”的方式出讓土地，價高者得：另一種是一定程度體現(xiàn)政府利益（如北京），在限房價的基礎(chǔ)上競地價，但中標 企業(yè) 并非價高者，更多兼顧了開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、銷售方案等；但成都

19、在實踐中，則以協(xié)議出讓方式確定地價。而在“競房價”中，許多城市“限價房”政策中較少體現(xiàn)，廣州實踐對此作了一定解答，其“競”表現(xiàn)為兩種方式：一是“雙競雙限”模式中，房價最高限價的形成方式是以房地產(chǎn)商競房價為基礎(chǔ)：另一種是“三限雙競”模式中，在最高限價基礎(chǔ)上，向上競地價向下競房價，以向下競房價體現(xiàn)政府對居民住房社會公平的一種全新的理解，也是盡可能壓低房地產(chǎn)商利潤。作為調(diào)控政策，“競地價”、“競房價”是“限價房”政策中的另一政策核心，是限價商品房從商品房角度的理解，也是權(quán)衡“限價房”的市場屬性與住房半公共產(chǎn)品性質(zhì)的關(guān)鍵點，是各城市對效率與公平不同解讀的又一體現(xiàn)。3.“競”“限”關(guān)系實踐從各城市“限價

20、房”的政策核心來看，“競”“限”先后順序的變化，“競”“限”程度的差異導致了政策規(guī)則很大程度的變化。各城市在實踐中基本沒有意識到“競”“限”先后順序的差異，廣州市成為這一關(guān)系探索的先行者。一般，大部分城市主張先“限”再“競”，通過限房價、限套型，限銷售對象來調(diào)控房價過高、結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)狀、政府更多注重“限價房”一定程度的保障性質(zhì)。而廣州的“兩限一競”模式中，在限銷售對象的基礎(chǔ)上，通過開發(fā)商先競房價，再以此限房價；其“雙競雙限”模式中，首先通過開發(fā)商競房價，再限房價，并在限套型的基礎(chǔ)上競地價；因此，在各種限價房政策的操作模式中，更多展現(xiàn)了廣州市政府與開發(fā)商博弈的結(jié)局，更偏重于體現(xiàn)“限價房”的市場競

21、爭規(guī)則，體現(xiàn)“限價房”更多的商品屬性。至于“競”、“限”的程度，基本體現(xiàn)在“限”政策。“限”的程度越強，保障性越強；“限”首先限房價，是否限套型、限銷售對象、限建設(shè)標準等，各地程度不一，“競”的程度越強，市場屬性更濃；在成都，實踐主張不競，其土地以協(xié)議方式出讓：大多城市主張競，但僅僅只“競地價”：而廣州“雙競雙限”、“三限雙競”主張不僅競地價，也要競房價，其中向下競房價的全新思維顯示了廣州市政府探索“限價房”政策路線的別具匠心。4.配套政策實踐“限價房”政策能否順利實施。達到調(diào)控的目標，不僅在于政策如何體現(xiàn)“限”與“競”，更在于相關(guān)配套制度的建設(shè)，防止實施過程中政策的扭曲或難以產(chǎn)生實效。與政策

22、本身相比較，配套制度更復雜，涉及許多方面如區(qū)位選擇、市場供應(yīng)總量比例、建設(shè)標準（包括容積率，公共配套設(shè)施、開發(fā)周期、建筑質(zhì)量標準）、銷售對象、銷售過程、市場流轉(zhuǎn)機制等。在配套制度中，各城市政府都比較注重“限價房” 社會 屬性的實踐探索，體現(xiàn)為是否限制銷售對象。其中，大多城市對銷售對象進行限制，體現(xiàn)政府意圖將限價房劃歸于保障性住房屬性。而在限制方式中，北京主張“北京戶口，中低收入及拆遷戶優(yōu)先購買”，寧波主張“城鎮(zhèn)常住戶口且人均住房建筑面積小于18m2的住房困難戶和無房戶”，福州主張“已婚，夫妻雙方一人具有城市戶口，且交房一年后入住”，等等。戶口以及中低收入成為限制的主要客體，而實踐中，面積客體對

23、收入客體的替代有著更好的操作價值。但廣州“雙競雙限”模式主張對銷售對象不作任何限制，著重體現(xiàn)限價商品房的商品屬性，闡明對“限價房”屬性的理解方式。其它配套制度的實踐，如區(qū)位選擇、市場供應(yīng)總量比例在各城市均沒有明確的制度規(guī)定，但卻為房地產(chǎn)商考慮的重要因素，直接 影響 “限價房”地塊是否能順利出讓以及“限價房”政策的調(diào)控效果：而建設(shè)標準（包括容積率，公共配套設(shè)施、開發(fā)周期、建筑質(zhì)量標準）、市場流轉(zhuǎn)機制等，在各地實踐中雖被考慮，如寧波建設(shè)標準包括建筑標準、公共配套標準，但缺乏對區(qū)位、容積率、開發(fā)周期等明確規(guī)定等，使得“限價房”政策后期管理成為難以逾越的障礙，甚至可能成為城市病的又一誘因：而北京市限價

24、房政策還未出臺其流轉(zhuǎn)機制等。（三）主要經(jīng)驗與探索方向“限價房”政策實踐的城市，成功與失敗兼而有之。根據(jù)以上 分析 ，初步可以得出以下主要結(jié)論：第一，堅持“限價房”政策中的結(jié)構(gòu)與價格管制（即限房價，限套型）是主要城市實踐初步成功的關(guān)鍵。福州市政府主導開發(fā)的限價產(chǎn)品面臨難以銷售的現(xiàn)狀表明“限價房”政策的失敗，而其重要的原因在于“限套型”政策的缺乏，不僅沒有達到調(diào)節(jié)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的目的，也遭到了市場的冷遇。第二，“競”“限”政策解讀不全，定價規(guī)則還需進一步深化探討。絕大多數(shù)城市實踐認同競地價的必要性，是政府對實現(xiàn)土地市場資源優(yōu)化配置方式的認同：但地價的“競”中，必然以地價的底價為基礎(chǔ)，而各級政府底

25、價限定的基本原則處于未公開化。競房價的實踐，僅在“廣州模式”得以體現(xiàn)。在房價的定價中，房價的限價即為定價，還是競價結(jié)果即為定價?如何定價以區(qū)別于保障性住房的政府指導定價模式?因此，定價作為政策實施執(zhí)行中的難點，需要在實踐中給出相應(yīng)的解讀。第三，配套政策在實踐中未受到應(yīng)有的重視，其不完善與市場監(jiān)管共同構(gòu)成“限價房”政策最終走向成功的重要障礙。寧波限價房后期管理工作的難度在一定程度顯示了這些障礙的存在： 經(jīng)濟 適用房十多年的實踐也驗證了在配套制度不完善與監(jiān)管不力情況下，政策的扭曲與變樣。第四，盡管“限價房”政策是政府對住宅市場結(jié)構(gòu)與價格的管制，在土地出讓方面給予部分優(yōu)惠政策，但與政策性住房相比，其

26、優(yōu)惠政策相形見絀。是否應(yīng)以保障性住房的退出機制和產(chǎn)權(quán)屬性界定限價商品房成為各城市實踐中的又一爭論的焦點。第五，對地方政府與開發(fā)商參與“限價房”政策實踐的約束條件的 研究 還基本處于初始階段。實踐中，一些地方政府不注重限價地塊區(qū)位選擇等，也沒有考慮開發(fā)商不參與限價地塊競拍時的保有利益：同時部分城市政府也存在參與積極性不高的 問題 。而對開發(fā)商保有利益缺乏嚴格約束則是其政策失敗的深層次原因，顯示了地方政府對限價房政策準備不夠與土地競拍進入機制的研究缺乏。四、中等收入人群住房供應(yīng)體系的初步構(gòu)想在中等收入群體住房供給體系的現(xiàn)狀分析， 理論 分析以及實踐研究的基礎(chǔ)上，對如何以“限價房”構(gòu)建中等收入人群的

27、住房供應(yīng)體系提出如下初步構(gòu)想。（一）總體思路中等收入人群居住權(quán)的享有與職業(yè) 發(fā)展 的需要，城市土地資源稀缺的實際國情，以及城市房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的要求，必然要求我國城市各級政府構(gòu)建中等收入人群的住房供應(yīng)體系應(yīng)堅持以下原則：第一。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)管制原則，即住宅土地供應(yīng)總量的70%要求套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的原則。第二，房價管制原則，即限制較長時期存在的房地產(chǎn)商高額壟斷利潤，較大幅度控制房價漲幅，實現(xiàn)市場房價平穩(wěn)的原則。第三，市場競爭原則，即在政府對產(chǎn)品一定程度的管制下，實現(xiàn)土地出讓、住宅銷售定價的競爭性。盡可能消除政府干預帶來的不利影響，維護資源配置的效率原則。第四，租售結(jié)合原則，即各中等收入層級

28、的群體根據(jù)自身收入水平，從住宅市場購買或承租限價旁，促進租售市場合理銜接。第五，消費性購買原則，即“限價旁”是滿足中等收入人群生存與發(fā)展權(quán)，應(yīng)實現(xiàn)中等收入人群一戶一套住宅的需求原則。因此，中等收入人群住房供應(yīng)體系應(yīng)形成政府在較長時期內(nèi)，合理管制住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品價格，以“限價房”滿足占市場多數(shù)的中等收入人群一戶一套住宅的住房消費需求，健全和完善我國住房供應(yīng)體系。（二）參與理性的探討中等收入人群住房供應(yīng)體系構(gòu)建的核心問題是確保土地實際供應(yīng)商的地方政府與限價住宅供應(yīng)商的 企業(yè) 積極參與供應(yīng)體系的建設(shè)，但“限價房”政策實踐中一個突出問題就在于較多大中城市土地供應(yīng)商與住宅供應(yīng)商參與積極性不高。就地方政

29、府而言，經(jīng)營城市理念驅(qū)動著地方土地財政的形成，而中央政府歷年以gdp為核心的政績考核制度強化了地方政府土地利益的堅持：限價地塊對既得利益一定程度損害，使得一些地方政府參與呈消極勢態(tài)。因而，參與理性與政府公共職能要求在既堅持競價原則，盡可能維護地方政府既得利益的同時，也必須從制度建設(shè)方面，使地方政府從過度關(guān)注地方效益轉(zhuǎn)變到注重社會公平，達到最終促進效率提高的目標；合理變更地方政府政績考核指標，將住房公平與房價平穩(wěn)納入政績考核體系。就開發(fā)商而言，是否參與限價地塊競標，關(guān)鍵在于對產(chǎn)品未來預期收益與不參與時的保有利益的權(quán)衡。未來預期收益是指開發(fā)限價房的開發(fā)商對未來限價房產(chǎn)品銷售利潤流的預測：在房價受限

30、時，產(chǎn)品銷售順暢成為未來預期利潤流實現(xiàn)的首要要素，使得政府限價地塊區(qū)位決策不僅受到消費者重點關(guān)注，開發(fā)商審慎態(tài)度也成為必然。保有利益是指開發(fā)商不參與限價地塊競標而從事他項投資所獲得的效益（可以看成社會平均利潤）：但此時的保有收益不僅指社會平均利潤，也包含開發(fā)商對限價房政策實施長遠性的預期，若預期此項政策僅為一到二年的臨時性政策，開發(fā)商囤積土地的開發(fā)足以維持度過國家這一嚴厲調(diào)控時期，那么保有利益則是指其高額壟斷利潤。顯然，預期收益不能低于其從事他項投資所帶來的保有收益：促進開發(fā)商積極參與限價地塊開發(fā)，不僅需要保證開發(fā)商擁有略高于社會平均利潤的合理利潤空間，更應(yīng)壓縮房地產(chǎn)商對限價房僅為短暫性過渡政

31、策時對保有收益的未來預期，因此，地方政府與開發(fā)商的參與理性安排，不僅需要將中等收入人群住房供應(yīng)政績納入中央政府考核的指標體系，也需重新規(guī)范中央與地方政府的利益關(guān)系，盡可能維護地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)的既得利益：不僅需要地方政府注重限價地塊的區(qū)位選擇，保證開發(fā)商8%10%略高于社會平均利潤的利潤空間，更需要地方政府長期堅定土地限價供應(yīng)的決心，壓縮開發(fā)商對未來投資收益的保有收益的預期。（三）分層供應(yīng)的思考我國中等收入人群的收入為低層次的、整體不富裕的水平，且群體內(nèi)各層級收入?yún)⒉畈积R，對限價住宅承受能力差異較大。一方面，中偏低收入人群對市場一套住宅的支付能力有限，即使控制市場住宅套型面積，一定程度降低

32、市場房價。其支付能力依然不足：倘若購買或租賃一套，必然以犧牲其個人發(fā)展為代價，對其住房問題的安排則應(yīng)更偏向于保障性質(zhì)：另一方面，中等與中等偏高收入人群，購買或租賃限價房與其收入能力基本吻合，以6倍房價收入比測算，這一群體，尤其中等偏高收入戶享有100m2左右住宅并不構(gòu)成其職業(yè)發(fā)展障礙：因而，其住房問題的安排則偏向于市場解決性質(zhì)。因此，限價房供應(yīng)也需租售結(jié)合，針對不同層級的中等收入群體分層供應(yīng)。地方政府在限價地塊招、拍、掛中，存在兩個相互沖突的目標，既希望能通過限價地塊拍賣提高土地資源的配置效率，增加政府的財政收入；又希望壓低高位運行中的房價，關(guān)注中等收入人群特別是中等偏低收入戶的住房，體現(xiàn)政府對老百姓住房公平的重視。如何協(xié)調(diào)政府的雙重目標，廣州“三限雙競”操作模式為針對不同收入層級的分層供應(yīng)提供了解決問題的部分思路，即在政府對住宅產(chǎn)品結(jié)