(完整版)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、第十章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，建設(shè)部于2000 年 9 月 18 日發(fā)布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建標(biāo) 2000205 號(hào)） ，作為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的試行指南。為避免與 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”課程的教學(xué)內(nèi)容重復(fù)，本章視具體情況粗講或由學(xué)生課后自學(xué)。§ 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其前期工作一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類（按未來(lái)獲取收益的方式分）1. 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目此類房地產(chǎn)項(xiàng)目已預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成后出售的方式

2、得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。2. 出租型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目此類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金，獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。3混合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目此類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、 自營(yíng)的各種組合方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金，獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法（一）內(nèi)容1. 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)3. 1 ）供求狀況。4. 2）房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)收入。5. 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。（二）方法1.

3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法（問(wèn)卷調(diào)查、電話訪問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘）、 間接調(diào)查法（如通過(guò)新聞媒介、統(tǒng)計(jì)資料等）。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法（ 1 ）定性預(yù)測(cè)：采用直觀判斷法（如德?tīng)柗品?、專家小組法等）(2)定量預(yù)測(cè)：采用歷史引伸法(如簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù) 法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法、季節(jié)指數(shù)法等)、因果預(yù)測(cè)法(回歸分析法和相關(guān)分析法)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃1 .房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇：宏觀區(qū)位和具體地點(diǎn)的分析與選擇。2 .房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇：符合城市規(guī)劃前提下按超面量隹利川以則.(法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，能帶來(lái)最高收益的

4、利用)選擇最佳的用途和最 合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模。3 .房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇。4 .房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇：獨(dú)資、合資、合作、委托開(kāi)發(fā)等。5 .房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇。6 .房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇：出售、出租、自營(yíng)等。§ 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在做出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。1 .財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

5、的財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支 出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。2 .綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。二、投資與成本房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。對(duì)于開(kāi)發(fā)一一銷售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)， 但其投資的大部分又形成建筑物或構(gòu)筑物等房地產(chǎn)商品，并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)租售或建成后的租售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓這些資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大

6、多數(shù)情況下很少甚至是零。所以基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用(1)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。按其用途可分為：土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。而在核 算上又將其費(fèi)用劃分為六個(gè)成本項(xiàng)目，即土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。(2)經(jīng)營(yíng)成本。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將上述四類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)成本，即土地轉(zhuǎn)讓成本、

7、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房經(jīng)營(yíng)成本和出租土地經(jīng)營(yíng)成本。（3）期間費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及其編制（一）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表1 .基本報(bào)表基本報(bào)表包括全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）的要求進(jìn)行科目設(shè)置； 非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂? .輔助報(bào)表

8、輔助報(bào)表包括項(xiàng)目總投資估算表、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表、 經(jīng)營(yíng)成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè) 施建設(shè)費(fèi)估算表、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表和投資計(jì)劃與資金籌措表。（二）、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。以采用Microsoft Excel軟件進(jìn)行編制。成本數(shù)據(jù)土地費(fèi)用估算表前期工程費(fèi)估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表建筑安裝工程估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用經(jīng)營(yíng)成本估算表收