房地產(chǎn)策劃技能測試教學(xué)提綱

1、技能試卷單元一、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查研究（共20分，每題 10分）1、對商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展方向進行預(yù)測分析P281 從“目前市場上比較先進的是定單式商業(yè)地產(chǎn)投資模式'”展開 答：現(xiàn)今商業(yè)房地產(chǎn)的分類有零售商業(yè)類， 餐飲娛樂類， 寫字樓類， 酒店賓館類， 批發(fā)市場， 物流中心零售商業(yè)類中的購物中心，商業(yè)中心仍會有所發(fā)展，物流中心也將會繼續(xù)發(fā)展 批發(fā)市場會隨著減少2、請列出預(yù)測房地產(chǎn)未來趨勢的方法并分析房地產(chǎn)利好利空因素是如何作用房地產(chǎn)需求。P195 定性分析與定量分析的方法。房地產(chǎn)需求的影響因素：（ 1）房地產(chǎn)價格（ 2）消費者收入水平（ 3）消費者預(yù) 期（ 4）政策（稅收、利率）（房地產(chǎn)經(jīng)

2、濟學(xué)內(nèi)容）利好利空因素分析：當(dāng)銀行利率上調(diào)時，房地產(chǎn)需求量增多，反之亦然 當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，房地產(chǎn)需求量增加，反之亦然，滿足消費者買漲不買跌的心理單元二、房地產(chǎn)項目定位（共 16分）案例：龍海概況 龍池開發(fā)區(qū)位于漳州東南部，東接廈門海滄，南至角美，號稱“閩南小金三角”，約15 18分鐘車程抵廈門市中心。開發(fā)區(qū)總面積13.75平方公里，被批準為省級重點開發(fā)區(qū)，主要規(guī)劃有工業(yè)園區(qū)、行政中心區(qū)和居住區(qū)。開發(fā)區(qū)已批準企業(yè) 115家（工業(yè)企業(yè) 90家）， 但目前已營運生產(chǎn)的企業(yè)不多， 主要為燦坤企業(yè)的工業(yè)園。 根據(jù)燦坤公司介紹， 目前開發(fā)區(qū) 內(nèi)燦坤的員工數(shù)量已達到了 2萬3千多人， 后續(xù)將增長到 3萬

3、人以上， 預(yù)計 510年內(nèi)，開發(fā)區(qū) 人口總量將達到 16萬左右。 龍池現(xiàn)有人口主要由當(dāng)?shù)鼐用窈蜖N坤為主的產(chǎn)業(yè)工人組成，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫饕苑课莩鲎鉃橹鳎?普通產(chǎn)業(yè)工人多數(shù)收入不高， 以租住為主。 隨著開發(fā)區(qū)建設(shè) 的順利進行， 基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善及燦坤公司帶來的集聚效應(yīng)，開發(fā)區(qū)的未來將有更大的發(fā)展。龍池房地產(chǎn)市場2002年作為工業(yè)園的居住配套， 龍池房地產(chǎn)剛剛起步， 房價僅為一千多元， 主要為云 龍海岸，在2004年房價約升至2000多元/m2,2006年隨著“建發(fā)一圣地亞哥”的推廣帶動，龍 池房價突破了 3000元/m2,其中寶升花園售價達至 3300元/m2左右，圣地亞哥達至 3800元/m2

4、左右，隨著圣地亞哥二期開盤，龍池房價突破了4000元/m2，圣地亞哥二期則邁上了 4500元/m2的領(lǐng)域，龍海房地產(chǎn)開發(fā)進入快速增長期。龍池的樓價主要得益于它是漳州靠廈門最近 的區(qū)域， 是受廈門輻射最大的受益者， 70% 左右的客源均是來自于廈門地區(qū)的工薪階層和投 資者，本地客源極為少數(shù)。建發(fā)圣地亞哥概況< 社區(qū)規(guī)劃 >：圣地亞哥總用地面積為 42萬平方米，其中包括 300多畝的山地及近 4萬平方米 的水域，將建成一個容積率近 1.0的大型高尚島嶼生活社區(qū)，住宅形式包括：獨立山地別墅、 聯(lián)排別墅、疊拼別墅和 618 層的多層及小高層公寓，還將擁有步移景異的配套公建設(shè)施， 如會所、風(fēng)

5、情商業(yè)街、幼兒園等。公寓區(qū)和別墅區(qū)的物業(yè)管理和交通流線上相對獨立， 但在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上， 卻又是統(tǒng)一的、 完整 的。<戶型狀況 > :別墅部分：包括TOWNHOUSE、疊拼別墅和獨立別墅， 面積200 350平方米。 公寓部分：戶型包括花園洋房、經(jīng)濟型三房、中小戶型等多種產(chǎn)品，且各具特色。其中，中 大戶型的設(shè)計中，均考慮帶入戶花園、戶內(nèi)有錯層設(shè)計等，而中小戶型則具備小公攤、低總價的優(yōu)勢，是居家、投資兩相宜的理想產(chǎn)品。< 項目亮點 >：家門口的自然山景、海景、湖景 山景：背山面海，背靠山地植被完好的 文圃山， 擁有不可多得的大片區(qū)生態(tài)森林。 海景： 遠眺廣闊海景， 俯瞰九龍江

6、入?？凇?湖景： 環(huán)境優(yōu)美，數(shù)萬平方米人工內(nèi)湖環(huán)繞社區(qū)，時刻感受著社區(qū)內(nèi)的水景公園。問題：1、“圣地亞哥”項目是通過怎樣的形象定位來吸引目標客戶群？答：（ 1）“圣地亞哥”擁有良好區(qū)位優(yōu)勢，它位于龍池開發(fā)區(qū)是在漳州東南部，東接廈門 海滄， 南至角美， 號稱“閩南小金三角” 的地域， 包括 300多畝的山地及近 4萬平方米的水域。 并且“圣地亞哥”的別墅戶型多種多樣包括花園洋房、經(jīng)濟型三房、中小戶型等多種產(chǎn)品， 而中小戶型則具備小公攤、低總價的優(yōu)勢，是居家、 投資兩相宜的理想產(chǎn)品。 適合其目標客 戶的不同需求。（ 2） 項目亮點：家門口的自然山景、海景、湖景。特別是擁有數(shù)萬平方米人工內(nèi) 湖環(huán)繞社

7、區(qū)， 由于目標客戶多是來自于廈門地區(qū)的工薪階層和投資者，美麗的景色能給與他們遠離城市喧囂回歸自然的感覺“圣地亞哥”項目是通過這樣的形象定位來吸引目標客戶群的 （1）“圣地亞哥”把自己定位在大型高尚島嶼生活社區(qū)，由于目標客戶多是來自于廈 門地區(qū)的工薪階層和投資者，屬于較有錢的消費者， “大型高尚島嶼生活社區(qū)”更能體現(xiàn)出 消費者的社會地位（ 2）“圣地亞哥” 把自己定位在家門口的自然，能滿足于目標客戶想要遠離城市喧囂，親近大自然，享受健康的生活的心理（3）“圣地亞哥”在形象定位時，像消費者傳達的是一種自然高尚的生活小區(qū)，她只是著重強調(diào)其擁有的自然環(huán)境，弱化了其周邊的工業(yè)園區(qū)的影響，使消費者只注意到

8、她的優(yōu)勢而忽略了她地理位置偏僻，又處于工業(yè)園區(qū)的劣勢。單元三、房地產(chǎn)項目投資策劃（共20分）1、某房地產(chǎn)開發(fā)商以6000萬元的價格獲得了一宗占地面積為20000平方米的土地70年使用權(quán)，建筑容積率為 3.0,建安工程費1500/平方米，專業(yè)費為建安工程費的6%,行政性收費等其它費用為 300萬元，管理費為土地成本、建安工程費、專業(yè)費和行政性收費 等其它費用的3%，銷售費用為銷售收入的3%，項目全部用于銷售，預(yù)計售價為4000元/平米，項目融資費用 600萬元。請回答項目的總建筑面積、項目的開發(fā)成本、 項目的開發(fā)費用、 項目的總投資成本并制作項目投資與成本費用估算匯總表？解：1項目總建筑面積：2

9、0000 X3=60000 （平方米）2項目開發(fā)成本：（1）土地費用：6000 （萬元）（2）建安工程費：1500 X6=9000 （萬元）（3 ）專業(yè)費：9000 X6%=540 （萬元）（4）行政性收費等其他費用：300 （萬元）（5 ）項目開發(fā)成本：6000+9000+540+300=15840 （萬元）3項目開發(fā)費用（1 ）管理費：15840 X3%=475.2 （萬元）（2）銷售費用：6 X4000 X3%=720 （萬元）（3）融資費用：600 （萬元）（4 ）項目開發(fā)費用：475.2+720+600=1795.24. 項目總投資成本：15840+1795.2=17635.2 （萬

10、元）5. 項目投資與成本費用估算匯總表：項目金額（萬元）開 發(fā) 成 本土地費用6000建安工程費9000專業(yè)費540行政性收費等其他費用300小計15840管理管理費475.2銷售費用720費用融資費用600小計1795.2總投資成本17635.2單元四、房地產(chǎn)項目整合營銷策劃（共28分，每題14分）1、請根據(jù)房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的金字塔原理，填寫金字塔第一層內(nèi)容。2、 脈動發(fā)在房地產(chǎn)策劃P5893、林楊梅（1030857468） 23:33:044、房地產(chǎn)廣告的P593書本P597說到的，第一層是資訊，要涉及的范圍包裹企業(yè)內(nèi)部資料、競爭企業(yè)情報以及經(jīng)濟環(huán)境資訊。5、 “江南山水”、“水清木華”、“風(fēng)林雅苑”、“桃源居”、“陽光翠?！睂儆谀囊活悩潜P名稱？該類名稱昭示項目可以滿足購房客戶怎樣的心理？P526田園山水類，滿足生活在喧囂都市中的人們回歸自然、還撲歸真的愿望。單元五、房地產(chǎn)項目售后服務(wù)和物業(yè)管理（共16分）1、某寫字樓的業(yè)主與物業(yè)公司達成一致協(xié)議，即業(yè)主每年固定向物業(yè)管理企業(yè)收取一定的費用