南寧市房地產市場調研分析報告

1、南寧市房地產市場調研分析報告一、南寧市城市發(fā)展現(xiàn)狀.2二、房地產相關地方性政策.4三、房地產市場發(fā)展基本情況.8四、經濟適用房與廉租房建設情況.13五、商品房銷售價格情況.18六、南寧鋼結構住宅.22七、南寧房地產市場走勢預測.23八、調研結論.24一、南寧市城市發(fā)展現(xiàn)狀南寧市轄興寧、江南、青秀、西鄉(xiāng)塘、邕寧、良慶 6 個城區(qū)，武鳴、橫縣、賓陽、上林、馬山、隆安 6 個縣。全市總面積 22112平方公里，市區(qū)面積 6559 平方公里，建成區(qū)面積 150 多平方公里?？側丝?290 多萬，城區(qū)人口 130 多萬,是廣西政治、經濟、信息、文化中心。南寧市地形是以邕江廣大河谷為中心的盆地形態(tài)。這個盆

2、地向東開口，南、北、西三面均為山地圍繞，北為高峰嶺低山，南有七坡高丘陵，西有鳳凰山。形成了西起鳳凰山，東至青秀山的長形河谷盆地。盆地中央成為各河流集中地點，右江從西北來，左江從西南來，良鳳江從南來，心圩江從北來，組成向心水系。從地質結構上來說，根據(jù)國家地震局對重點地區(qū)的劃分，南寧屬于全國 11 個重點防御城市之一，從現(xiàn)在到今后十年屬于地震活躍期，通俗地說，南寧容易發(fā)生5 級左右的地震。南寧地處廣西南部偏西，北回歸線以南，平均海拔 80 至 100 米，最高處為 496 米，屬珠江水系的邕江貫穿市區(qū)，水資源非常豐富。南寧屬亞熱帶季風區(qū)，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，氣候溫和，年均氣溫在 21.7

3、 攝氏度左右，冬季最冷的 1 月平均 12.8 攝氏度，夏季最熱的 7、8 月平均 28.2 攝氏度。年均降雨量 1300 毫米，即使在炎熱的夏天，降雨量也十分充沛。優(yōu)越的氣候條件，使得這里一年四季綠樹成蔭，繁花似錦，物產更是豐富。南寧背靠大西南，面向東南亞，毗鄰粵港澳，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是我國華南、西南和東南亞經濟圈的結合部，是南貴昆經濟區(qū)和環(huán)北部灣沿岸的重要經濟中心城市，是我國大西南地區(qū)與粵、瓊、港、澳以及整個東南亞的連接點和樞紐城市，也是西部唯一的近海省會（首府）城市。作為華南、西南、東南亞三大經濟圈的中心，沿海與腹地的經濟區(qū)域結合部，南寧擁有日趨完善、四通八達的水陸空立

4、體交通運輸網(wǎng)絡。南寧工業(yè)經濟正處于高速發(fā)展階段，2007 年上半年全市累計實現(xiàn)工業(yè)總產值 389 億元，同比增長 30%，完成計劃 102.4%；實現(xiàn)利稅總額 27 億元、利潤 10.5 億元，同比分別增長 25%和 41。伴隨經濟增長，城鎮(zhèn)居民總體消費水平也逐步提高，據(jù)南寧統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年 1-4 月，城鎮(zhèn)居民家庭總支出 3609 元，比去年同期增長6.44%，居民人均消費性支出 2743 元，同比增長 13.48%， 。隨著生活水平的不斷提高，1-4 月城鎮(zhèn)居民人均教育文化娛樂服務支出 347元，同比增長 18.08%。在消費品方面，彩電消費增長 4.4 倍，家用電腦消費增長 3.7 倍。

5、人均家用汽車消費增長 23.1%，居民購置大件耐用消費品也向高端邁進。房地產業(yè)的發(fā)展與城市經濟發(fā)展、人口增長、居民收入水平、土地資源供應、住房保障制度等因素有很大關系。自中國東盟博覽會永久落戶南寧之后，南寧與周邊省市、周邊東盟國家的經濟貿易往來也越來越頻繁，與此同時南寧市政府加大建設力度，著力改善城市居住環(huán)境，城市的價值和影響力得到了很大的提高，從而帶動了南寧房地產市場的健康發(fā)展。二、房地產相關地方性政策1. 南寧市經濟適用住房項目招投標暫行辦法 （2004 年 12 月）相關規(guī)定：1）經濟適用住房項目以地塊進行公開招標。2）對企業(yè)資質要求：南寧市登記注冊、持有營業(yè)執(zhí)照，具有三級以上（含三級）

6、資質，并累計開發(fā) 3 萬平方米建筑面積以上的房地產開發(fā)企業(yè)均可報名參加投標。3）工程成本：包括開發(fā)成本、稅金、3%利潤（按開發(fā)成本扣除管理費和貸款利息后計算）等2南寧市廉租住房制度建設法規(guī)2002 年以來，南寧市委、市政府根據(jù)國家有關廉租住房工作的政策法規(guī)，結合自身實際，陸續(xù)出臺了一系列的規(guī)范性文件，進一步完善了廉租住房管理工作。2002 年 1 月 21 日，頒布了南寧市廉租住房管理辦法 ；2003 年 8 月 25 日下發(fā)了關于南寧市廉租住房實施方案的通知 ；2006 年 3 月 21 日頒布了新的南寧市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法 ，并頒布了南寧市城鎮(zhèn)廉租住房資金管理辦法和南寧市城鎮(zhèn)廉租住房租賃

7、住房補貼發(fā)放管理若干規(guī)定等相關配套文件，進一步明確和完善了廉租住房制度建設的目標責任管理、規(guī)范了廉租住房的資金來源及申請、審批和退出制度，放寬了申請的條件，擴大了廉租住房的覆蓋面，把政府的關懷切實落實到更多的最低收入家庭中去。3. 南寧新建商品房銷售 2007 年 8 月 1 日起明碼標價南寧市新建商品房銷售明碼標價管理暫行規(guī)定在 2007 年 8月 1 日正式實施，凡在南寧市行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)和營銷中介機構（以下簡稱房地產經營者）銷售新建商品房（含經濟適用房）均必須遵守此暫行規(guī)定，并采取南寧市新建商品房銷售價格公示提醒牌和南寧市新建商品房銷售標價冊 （以下簡稱標價冊 ）的標價

8、方式進行價格和收費公示。房地產經營者不得在標價之外加價出售新建商品房；不得收取任何未予標明的費用；不得在銷售新建商品房時利用虛假的或者使人誤解的標價內容及標價方式或廣告進行價格欺詐。新建商品房銷售明碼標價對于規(guī)范南寧市房地產開發(fā)經營企業(yè)的價格行為，推進價格誠信體系建設，提高新建商品房交易價格的透明度等將起到積極的作用。4整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作方案南寧市政府于 2006 年十一月開始制定了市整頓和規(guī)范房地產市場秩序的工作方案，計劃用一年時間對本市的房地產市場秩序進行整頓和規(guī)范。根據(jù)方案要求，南寧市房產管理局主要負責對房地產交易行為進行檢查監(jiān)督。檢查的重點分為四個方面： 商品房預售情況檢查。

9、主要檢查：房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，是否在 10 日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。 商品房預(銷)售活動的檢查。主要檢查房地產企業(yè)是否有下列違規(guī)定行為：發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序等 商品房預(銷)售合同的監(jiān)督檢查。主要包括：房地產開發(fā)企業(yè)應當統(tǒng)一使用由國家工商行政管理總局和建設部共同監(jiān)制的商品房買賣合同的示范文本，與購房者簽訂商品房預(銷)售合同。房地產開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷

10、售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利、設立霸王條款。商品房預(銷)售合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。 對房地產經紀行為的檢查。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，應向工商行政管理部門申領營業(yè)執(zhí)照，并在一個月內到市房管局辦理備案。房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在代理買賣過程中賺取差價、違規(guī)收取、挪用客戶資金等違規(guī)行為，都將予以嚴查。5南寧國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要適度擴大經濟適用房建設規(guī)模，控制高檔商品住宅的開發(fā)建設。到 2010 年，城市居民人均住房使用面積達到 22 平方米左右，基本實現(xiàn)全市

11、 90%左右的居民擁有成套住宅。5 年新建商品房 1800 萬平方米，重點建設翡翠園二期、恒大蘋果園、榮和山水美地、澳華花園、富寧新興苑、桃花園小區(qū)、東溝嶺新區(qū)、明基安居小區(qū)、南寧奧園等項目。 6南寧市住房建設規(guī)劃（2006-2010）提出住房建設長遠目標 ：人人享有合適的住房；加強住區(qū)建設，不斷提高城市的可居住性；保持在城市現(xiàn)代化過程中的可持續(xù)發(fā)展；建設健康宜人的生活社區(qū)，具有壯族自治區(qū)民族特色的綠色人居環(huán)境。住房建設總量目標 ：規(guī)劃期內，建設各類住房共約21 萬套，總建筑面積 1847.87 萬平方米。其中套型建筑面積小于90 平方米 的普通商品住房（含經濟適用住房）總建筑面積占年度新建商

12、品住房總建筑面積的比重超過70%。規(guī)劃期內，建設商品住房 16.2 萬套，建筑面積 1470.93 萬平方米。建設政策性保障住房 4.8 萬套，建筑面積約 376.94 萬平方米。其中，建設經濟適用住房 4.54 萬套，建筑面積 363.0 萬平方米；建設廉租住房 0.26 萬套，建筑面積 13.94 萬平方米。綜合評價：明確商品房銷售價格、整頓規(guī)范房地產交易秩序、擴大經濟適用房以及廉租房開發(fā)等政策措施，都是國家房地產宏觀調控政策的重要組成部分，對維護廣大人民群眾的切身利益，促進社會主義和諧社會建設和維護社會穩(wěn)定都具有十分重要的意義。營造出一個主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產市場

13、環(huán)境，這將更有力的推動南寧市房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。同時，定期在南寧舉行的中國東盟博覽會使得南寧的國際化地位逐年提高，因此，今后南寧的房價將處于穩(wěn)步上升的階段。三、房地產市場發(fā)展基本情況1、南寧房地產市場回顧 1992 年南寧實行沿海開放城市政策以后，南寧市委、市政府加大對住宅建設的投入力度，住宅商品化真正起步，并隨著住房制度改革在南寧市全面推行，南寧房地產業(yè)進入了一個發(fā)展的新高潮，商品化住宅成為投資的熱點。到 2002 年，南寧市住宅消費已逐漸步入成熟期，首先是住宅消費質量的上升，其次是消費者心理的成熟以及相關服務體系的完善。2004 年,由于中國-東盟博覽會首次在南寧市舉行,城市中心的擴

14、張和需求的擴大給房地產市場注入養(yǎng)分,加上南寧市政府積極推進136城建工程,加快了中國-東盟博覽會重點配套項目的建設,促使基本建設投資的穩(wěn)定增長,南寧市房地產保持良好的投資和銷售勢頭。 2005 年，南寧市的土地開發(fā)跳出舊城區(qū)，正式進入“快環(huán)時代” 。截至 2005 年底，南寧市今年總共拍賣土地 304.6665 畝，基本上分布在快速環(huán)道兩側。業(yè)內人士分析認為，快環(huán)沿線的土地得到如此大規(guī)模的開發(fā)，主要與南寧市的城市發(fā)展和國家對房地產的宏觀調控有關，目的在于通過快環(huán)沿線低價位土地的“招拍掛”來抑制日益高漲的房價。因此，2005 年形成了房產交易“價跌量漲”的局面。2006 年南寧房價上漲的主要原因

15、是南寧城市價值的總體提高和人們對南寧未來發(fā)展的良好預期，在 2006 年上半年南寧市住宅銷售價格區(qū)間在 3000-4000 元的價位銷售量最高，隨著生活品質的優(yōu)化，消費者購買房屋的不僅僅物質上的消費，最重要的是精神消費。2000 元以下的大多為經濟適用房和集資房。2007 上半年，南寧市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持了年初“起步快、發(fā)展好”的增長勢頭，呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢，各項指標同步攀升，同一季度相比，房地產投資增幅繼續(xù)加快，商品房銷售持續(xù)增長。 2 2、完成開發(fā)投資情況完成開發(fā)投資情況2007 年 1-6 月，全市房地產開發(fā)累計完成投資 80.91 億元，同比增長 40.11%，增速比一季度加

16、快了 2.92 個百分點，比去年同期提高 3.9 個百分點。占城鎮(zhèn)固定資產投資總額的 42.2%，增速也分別快于基本建設投資、更新改造 36.94、3.9 個百分點。由此可見，房地房地產開發(fā)投資額及增速同去年同期比較都有較大提高，房地產開發(fā)投產開發(fā)投資額及增速同去年同期比較都有較大提高，房地產開發(fā)投資額現(xiàn)居南寧市各類投資之首，房地產業(yè)成為南寧市投資最火熱的資額現(xiàn)居南寧市各類投資之首，房地產業(yè)成為南寧市投資最火熱的行業(yè)行業(yè)（見表 1） 。表 1. 2007 年 1-6 月南寧市房地產投資情況 單位：億元、%項 目2006 年 1-6 月2007 年 1-6 月同比增長固定資產投資169.9519

17、1.7312.82房地產開發(fā)投資 57.7580.9140.11房地產投資占固定投資比重 33.9842.2+8.22 個百分點數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)3、土地開發(fā)與購置土地開發(fā)與購置雖然國家宏觀政策不斷出臺來抑制房價上漲，但投資與消費也卻在同步發(fā)展。上半年，全市各類房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積3462 畝，同比增長 68.18%，由表 2 可以看出，南寧市繼續(xù)加大了房南寧市繼續(xù)加大了房地產用地的投放，土地儲備增長較快，房地產企業(yè)土地儲備充足。地產用地的投放，土地儲備增長較快，房地產企業(yè)土地儲備充足。 但由于土地資源稀缺性，地價不斷走高。目前，南寧市開發(fā)的房地產項目均以高品位、高質量和中高價位為主。隨著

18、國家宏觀調控的政策和土地使用政策的落實出臺，以及中國與東盟貿易往來增加和泛北部灣經濟建設大環(huán)境的推動，南寧市的土地價格一路飚升。上半年土地交易價格同比上漲 16.9%，環(huán)比上漲 3.9%，其中：居住用地價格同比上漲 19.9%，環(huán)比上漲 1.7%（表 2）。表 2. 土地交易對比情況分析表：年度出讓土地面積（平方米）交易金額（億元）2006 上半年686169.5830.802007 上半年115400036同比增幅68.18%16.9%數(shù)據(jù)來源：中國房地產信息網(wǎng)表 3.2007 年 1-9 月南寧各城區(qū)土地交易表城區(qū)成交宗數(shù)占宗數(shù)比例成交總面積占總面積比例成交總額占總額比例成交均價青秀區(qū)11

19、28%263.2087 畝8%128235.7331萬28%487 萬/畝西鄉(xiāng)塘區(qū)1333%940.504 畝31%165374.301936%176 萬/畝萬江南區(qū)821%759.630 畝25%67093.47489萬16%82 萬/畝興寧區(qū)615%1100.562 畝36%92178.66451萬20%88 萬/畝邕寧區(qū)13%1.7348 畝-60.7189 萬-35 萬/畝合計39 宗100%3063.9047 畝100%452942.8933萬100%147.83 萬/畝數(shù)據(jù)來源：南寧國土資源局從上表中可以看出，今年的土地放量主要以青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)為主，青秀區(qū)供應地塊數(shù)量達 11 宗

20、，占總成交宗數(shù)的四分之一，但整體地塊面積偏小，僅占總供給面積的 8；西鄉(xiāng)塘供應地塊數(shù)量占到近 1/3，供應面積也占到總面積的 1/3，單宗地塊特點是面積較小，無大宗土地供應。同期相比，南寧土地供應面積已有大幅提高，但供應主要以小地塊為主，上百畝的大宗地塊拍賣寥寥無幾，這導這導致了眾多中小開發(fā)商涌入土地市場，是地價屢創(chuàng)新高的一個重要原致了眾多中小開發(fā)商涌入土地市場，是地價屢創(chuàng)新高的一個重要原因因。同時，據(jù) 2007 年南寧土地市場出讓計劃推算和往年的經驗推斷，第四季度土地市場將有充足的供應量，大宗地塊供應數(shù)量也較多，土地供應由鳳嶺區(qū)域轉移至其他板塊，總體放量將明顯大于 2006 年（表 4）。

21、表 4：2007 年預計未出讓地塊表格城區(qū)宗數(shù)占宗數(shù)比例總面積（畝）占總面積比例青秀區(qū)1135%84823.4%西鄉(xiāng)塘區(qū)1135%1062.529.4%興寧區(qū)721%80622.3%江南區(qū)39%898.324.9%合計32100%3614.75100%數(shù)據(jù)來源：南寧國土資源局4 商品房建設情況商品房建設情況商品房屋施工規(guī)模繼續(xù)擴大。上半年，南寧市房地產企業(yè)施工總面積達 1703.68 萬平方米，同比增長 30%。其中，商品住宅 1264.59萬平方米，增長 32.9；辦公樓 58.3 萬平方米，增長 6.5；商業(yè)營業(yè)用房 182.09 萬平方米，增長 9.4%（表 5） 。表 5. 2007

22、年 1-6 月南寧各類房產施工面積單位：萬平方米2006 年 1-6 月2007 年 1-6 月同比增長（%）施工總面積1310.521703.6830其中：商品住宅951.531264.5932.9 辦公樓54.7458.36.5 商業(yè)營業(yè)用房166.44182.099.4數(shù)據(jù)來源：中國房地產信息網(wǎng)5.5. 商品房交易情況商品房交易情況商品房銷售持續(xù)旺銷。1-6 月，全市商品房銷售 261.39 萬平方米，同比增長 56.5%，期房繼續(xù)旺銷，現(xiàn)房需求下滑。期房銷售240.80 萬平方米，同比增長 71.9%，保持著強勁的熱銷勢頭（表 6） 。現(xiàn)房由于存量面積較少，價格相對期房價格略高，在一定

23、程度上影響了現(xiàn)房的銷售，現(xiàn)房銷售面積同比下降 23.5%。 表 6. 2007 年 1-6 月南寧商品房銷售面積單位：萬平方米2006 年 1-6 月份2007 年 1-6 月份同比增長（%）商品房銷售167.02261.3956.5其中：期房銷售140.08240.8071.9 現(xiàn)房銷售26.9420.59-23.5市區(qū)商品房銷售繼續(xù)放量增長。上半年，市區(qū)商品房累計銷售面積達 243.12 萬平方米，占全市銷售總量的 93%。其中，銷售面積總量居前三甲的分別是青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)，三城區(qū)銷售面積合計 221.32 萬平方米，占市區(qū)銷售總量的 91%。從銷售增長速度看，市區(qū)中銷售增長超過上

24、年同期一倍以上的分別有經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、良慶區(qū)，新設開發(fā)區(qū)的商品房銷售生機勃勃。四、經濟適用房與廉租房建設情況1 1經濟適用房建設情況經濟適用房建設情況南寧市的經濟適用住房各項目建設在 2006 年底開工 100 萬平方米，2007 年選址用地千畝左右。 在 2006 年南寧市土地儲備經營管理委員會第二十八次會議上，把南寧秀廂路北湖安居小區(qū)北面（用地面積 300 畝）和鳳嶺在水一方北面（用地面積 300500 畝），以及機場高速路東面（原南寧煉油廠土地 300 畝），作為 2007 至 2008 年經濟適用住房項目規(guī)劃選址，用地合計為 900 至 1100 畝。 2007 年上半

25、年，全市 7 個經濟適用房建設項目累計完成投資額2.24 億元，同比下降 12.52%，占住宅投資比重為 5.4.全市經濟適用房平均銷售價格為 1833 元/平方米，與去年同期 1615 元/平方米的均價相比上漲 13.5%，比一季度每平方米上漲 22 元，價格變化保持穩(wěn)定，成交搶手。 南寧市經濟適用房建設項目目前主要分布于興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)四個城區(qū)，銷售一直很搶手。隨著“在水一方”、“澳華花園”、“江南新興苑”新盤項目的傾力推出，1-6 月，全市經濟適用房累計銷售 16.20 萬平方米共計 1791 套，銷售面積同比增長 58.8%，銷售成交活躍，平均銷售價格為 1833 元/

26、平方米，價格低于全市住宅均價 40%，同今年一季度經濟適用房均價相比每平方米微升 22 元，價格有所上升。 南寧市經濟適用房價上漲的主要原因：一是今年新推的經濟適用房品質有所提高，項目規(guī)劃設計和使用的建筑材料上檔次；二是今年南寧市經濟適用房的開發(fā)模式有所變化，改變了過去經濟適用房與商品房交叉合建的模式，形成純經濟適用房的開發(fā)模式。如“在水一方”商品住宅全部為經濟適用房，小區(qū)內的公建配套及其它成本分攤到經濟適用房，投資開發(fā)成本增加；三是經濟適用房價格相對商品住宅具有強大的價格優(yōu)勢，消費者爭相搶購，市場供不應求,價格上也有所體現(xiàn)?？傮w上看，南寧市經濟適用房價格變動雖已達到兩位數(shù)的上漲，房價上漲較快

27、，但今年以來其銷售價格基本穩(wěn)定在 1789 元1835 元的區(qū)間，價格變動有其客觀性，上漲正常。 表 7. 南寧市經濟適用房在建項目項目名稱項目名稱總總 戶戶 數(shù)數(shù)價價 格格地地 址址項目介紹項目介紹桃花源桃花源約 6000戶多層住宅1620/南寧市安園東路 9 號小區(qū)占地 509 畝，規(guī)劃總建筑面積約 60 萬平方米，共約 6000 套住房，按平均 3.5 人/戶，小區(qū)建成后將成為 21000 人口的大型生活社區(qū)。以 60 萬平方米城北首席生活城為開發(fā)理念，力爭把桃花源小區(qū)打造成為配套成熟，鄰里和睦的生態(tài)健康生活社區(qū)，使本項目成為南寧的人居樣板。恒大新城恒大新城約 6000戶一期1800元/

28、；二期1950元/；三期2100元/秀廂大道東段32 號目前規(guī)劃占地 418 畝，總建筑面積約 52 萬平方米，軒昂開闊，氣勢恢宏。項目秉承“居住與時代同步”的開發(fā)理念并引入國內外先進的規(guī)劃設計思想，融匯多層（圍合式組團布局） 、小高層、高層等多種產品類型，空間錯落有致。澳華花園澳華花園約 5000戶 多層住宅1611元/南寧市秀廂大道 103 號4.31 畝占地 50 多萬 M2 建筑面積，2000 多個車位，約 5000 戶鄰里，引領廂竹路快環(huán)第一人文社區(qū)；商業(yè)街、社區(qū)超市、農貿市場、銀行、會所、小學、幼兒園等一應俱全，大型社區(qū)生活配套設施應有盡有；坐北朝南的主體建造，院落式空間布局，多層

29、和小高層相間融和，錯落有致，戶型采光通風及動靜分區(qū)的優(yōu)化設計，創(chuàng)造出寧靜溫馨的居住氛圍；鳳嶺鳳嶺在水一方在水一方不詳多層住宅1799元/；小高層1917元/青秀區(qū)佛子嶺路鳳嶺-在水一方位于青秀區(qū)佛子嶺路，為經濟適用房小區(qū)，由福州國偉建設設計有限公司設計，南寧明基建設開發(fā)有限公司建設，項目規(guī)劃建筑面積 356500 平方米，實際用地面積 188280.9 平方米，建筑密度20.84，容積率 1.89，綠地率 35%金禾灣金禾灣約 2500戶 多層住宅1623元/南寧市南梧路200 號金禾灣屬南寧市經濟適用房住宅小區(qū)，本項目由 17棟小高層（11 層）建筑及 15 棟多層（6 層）建筑組成，停車位

30、約九百多個，總用地面積約 14 公頃（216畝） ，總建筑面積約為 28 萬平方米，屬中等規(guī)模完整豐富的住宅小區(qū)，物業(yè)管理上易于組織管理。公共配套設施完善，有綜合商業(yè)體、幼兒園、游泳池、球場、停車場、社區(qū)管理處、配電房等富寧新興苑富寧新興苑約 2200多戶多層住宅1625元/；小高層2093/南寧市五一西路 1 號位于南寧市二橋南五一西路與富寧路交叉路口處的富寧新興苑占地約 300 畝，總建筑面積約 34.6 萬平方米，容積率 1.887，共有樓宇 37 棟，居住戶數(shù) 2240戶，是一個低密度大型高品質綠色健康居住區(qū)。小區(qū)內設有商業(yè)中心、商業(yè)街、公寓樓、會所、小學、幼兒園等生活配套設施，學習、

31、休閑購物十分方便。；龍翔苑龍翔苑不詳不詳白沙大道與富寧路交界處項目由南寧市城市建設投資發(fā)展總公司與南寧市西部時代房地產開發(fā)有限責任公司聯(lián)合開發(fā)建設。項目與江南新興苑“春之語”組團融為一體，可享受江南新興苑成熟的園林、會所、游泳池、幼兒園、商業(yè)街等豐富配套，精彩生活觸手可及。南寧市行政區(qū)調整后，江南區(qū)政府進駐項目附近，該區(qū)域將成為江南區(qū)新的行政中心，區(qū)位優(yōu)越，發(fā)展前景良好。 昌泰昌泰清華園清華園約 3000戶多層住宅1496元/相思湖新區(qū)項目用地規(guī)模接近 270 畝，總建筑面積超過三十萬平方米，近 2000 個車位，約 3000 戶鄰里，引領相思湖新區(qū)第一人文社區(qū)；商業(yè)街、社區(qū)超市、農貿市場、銀

32、行、小學、幼兒園等一應俱全，大型社區(qū)生活配套設施應有盡有軍安新村軍安新村數(shù)據(jù)來源：南寧市房地產管理局2廉租房建設情況據(jù)調查統(tǒng)計，2005 年底，南寧市低保戶有 22774 戶，其中市區(qū)有 10492 戶，按照新的南寧市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法 ，預計全市有 2838 戶符合廉租住房申請條件。 已建成廉租房情況 南寧市委、市政府非常重視廉租住房保障工程的建設，將廉租房的建設列入市重點工程項目。2003 年，南寧市在江南區(qū)興建了第一批廉租住房 300 套，成為全區(qū)第一個建設廉租住房的城市。首期投資廉租住房建設 2000 萬元。興建的廉租住房一房一廳 120 套，每套建筑面積為 42 平方米；兩房一廳

33、180 套，每套建筑面積為 56 平方米； 2004 年，市政府根據(jù)住房需求情況，繼續(xù)投入資金 1750 萬元，在江南區(qū)原廉租住房小區(qū)內建設第二批廉租住房 300 套，其中一房一廳 180 套，每套建筑面積為 43 平方米，兩房一廳 120 套，每套建筑面積為 57 平方米。至此第一、二批廉租住房建設共 600 套，建筑面積為 29062.41 平方米，總投資 3750 萬元。 在建廉租房情況 2007 南寧市政府投入資金約 6200 萬元，再新建 600 套廉租房，建筑面積約 44567 平方米，目前正緊張有序地進行施工中。 “十一五” 廉租房規(guī)劃建設情況 “十一五”期間，南寧市政府決定進一

34、步加大廉租住房建設力度，在市區(qū)的東、西、南、北四個方向各劃撥 50 畝土地，適當分散進行廉租住房建設，投資約 3 億元，新建約 2600 套，建筑面積約14 萬平方米。五、商品房銷售價格情況1商品房價格商品房價格今年以來，南寧市商品房銷售價格一直保持著平穩(wěn)上升之勢，2 月 2927 元/平方米，3 月 2849 元/平方米，4 月 2954 元/平方米，5 月 2961 元/平方米，至 6 月份，全市商品房平均銷售價格已升至3108 元/平方米，與 2 月份相比每平方米上升 181 元，與上年同期相比上漲 5.84%。其中，住宅均價為 3018 元/平方米，比 2 月份每平方米上升 195 元

35、。 27002750280028502900295030003050310031502月3月4月5月6月價格圖 1. 2007 年上半年南寧商品房價格走勢 期房價格整體低于現(xiàn)房價格，但漲幅高于現(xiàn)房。1-6 月，南寧市商品房屋現(xiàn)房平均銷售價格為 3158 元/平方米，期房平均銷售價格為 3104 元/平方米，現(xiàn)房價格高出期房 1.74%。從漲幅看，期房平均銷售價格同比上漲 6.76%，現(xiàn)房價格上漲2.18%。 市區(qū)商品房上漲快，房價突破 3200 元。今年上半年，南寧市區(qū)商品房平均銷售價格為 3236 元/平方米，超過上年同期 3018 元/平方米的平均水平，漲幅達 7.22%。其中，市區(qū)商品住

36、宅平均銷售價格為 3129 元/平方米，同比上漲 11.73%。 從分月數(shù)據(jù)看，前 5 個月，市區(qū)商品住宅平均銷售價格每月都穩(wěn)定在每平方米 2800 元3000 元之間，6 月份，由于地處東盟商務區(qū)、柳沙半島、鳳嶺等多個高品質樓盤及別墅新盤的開盤銷售，與去年受政策影響較為平淡的銷售態(tài)勢相比，今年商品房需求量激增，市區(qū)商品住宅平均銷售價格持續(xù)上漲，各樓盤登記求購住房的家庭遠遠超過了可供銷售住宅的數(shù)量，新盤銷售場面異常火爆。 六縣房地產銷售形勢水漲船高。與市區(qū)供銷兩旺的樓市相比，南寧市六縣房價漲幅已超過市區(qū)。1-6 月，六縣商品房平均銷售價格為 1414 元/平方米，同比上漲了15.32%，超過市

37、區(qū)房價漲幅 8.1 個百分點，連續(xù) 6 個月漲幅快于市區(qū)。南寧市六縣的房價多年來一直維持在較低的水平，隨著六縣經濟實力的顯著增強，加上較低的投資成本、便利的道路交通網(wǎng)絡，吸引了越來越多的房產商和投資者，房價的上升空間正逐漸打開，可以預測未來六縣房價的漲幅仍會領先于市區(qū)。2 2不同價位商品房建設情況不同價位商品房建設情況南寧市 2500 元/平方米以下的房子已經少見，3300 元/平方米左右最為集中，不少高端房產均價在 5000 元之上。 仙葫、良慶 2500 元南寧市今年將竣工 80 萬平方米經濟適用房，但由于申請經濟適用房的條件相對比較“苛刻”，對于大多數(shù)人來說，購買商品房還是唯一現(xiàn)實的選擇

38、。除了經濟適用房，目前南寧市只有仙葫大道及良慶區(qū)的銀海大道一帶的樓盤售價在 2500 元/平方米左右。 新區(qū)主打價位 3300 元隨著葫蘆鼎大橋的通車及快速環(huán)道的全線貫通，與江南房價看漲的同時，快環(huán)沿線的高新區(qū)、相思湖新區(qū)及五象新區(qū)的樓盤同時水漲船高，大部分均價在 33003600 元之間。中心區(qū)域 4300 元南湖國際廣場、教育路、桃源路、埌東、埌西及鳳嶺東盟國際商務區(qū)等中心區(qū)域的房價維持在每平方 4000 至 4500 元左右。 高端樓盤 4300 元以上南寧市房產經過多年的發(fā)展，已經形成了低、中、高完善的產品體系，隨著可用于房產開發(fā)的地塊越來越少，走高端開發(fā)之路的樓盤開始增加。 與此同時

39、，鳳嶺北已經形成了一個純居的高檔住宅群榮和山水美地、塞納維拉花園、新天地別墅、楓林藍岸連成一片，新的樓盤還在不斷地增加，相對于其他區(qū)域，此間的房價連年看漲。0500100015002000250030003500400045005000仙葫、良慶新區(qū)中心區(qū)鳳嶺北價格圖 2. 2007 年上半年不同區(qū)間商品住宅價格3 3商品房空置情況商品房空置情況截止 2007 年 9 月，南寧市商品房空置面積為萬平方米，比上年末新增空置面積萬平方米增長，其中，住宅空置萬平方米，比上年末減少萬平方米。分析認為，空置面積的增多，主要是由于近年南寧市商業(yè)地產的過快開發(fā)加速了商業(yè)用房的大幅增加。4 4綜上所述，當前支

40、撐房地產投資、房價增長的因素主要有：綜上所述，當前支撐房地產投資、房價增長的因素主要有：（1）房地產業(yè)作為國民經濟的重要支柱，對拉動內需作用明顯，房地產仍是投資和消費的熱點，對投資和房價的增長仍有很強的推動作用；（2）城鎮(zhèn)化進程加快、外來人口的增長、改善住房條件等因素，將進一步增加房地產的市場需求，投資將繼續(xù)保持一定的規(guī)模；（3）地價、建材價格、貸款利率、勞動力價格、產品品質成本均在上浮，推動投資和房價的增長。 南寧市的房地產市場將主要由擴張開發(fā)規(guī)模逐步轉向品質提升、提高的發(fā)展歷程，房地產開發(fā)投資總量將繼續(xù)擴大，增長速度呈平穩(wěn)態(tài)勢。商品房價格大起大落的可能性不大，漲幅將趨于緩和。六、南寧鋼結構

41、住宅六、南寧鋼結構住宅南寧湖濱大廈-示范高層鋼結構住宅國家建設部 2004 年科技示范工程，由廣西建筑綜合設計研究院設計。該項目也是廣西 2004 年度“科技三項”資助的高層住宅鋼結構應用研究科研項目，位于南寧市茶花園路旁,整個用地呈直角梯形，總面積 3.1 萬平方米、高約 83 米、25 層。湖濱大廈的開工建設，將對廣西鋼結構住宅起到推動作用，也將為鋼結構在高層住宅中的應用起到示范效果。隨著國家禁止實心粘土磚政策的執(zhí)行和我國鋼產量大幅度增長，鋼結構住宅必將成為我國住宅業(yè)的發(fā)展方向。七、南寧房地產市場走勢預測七、南寧房地產市場走勢預測1 1、國家宏觀政策仍繼續(xù)出臺，政策實施力度加大、國家宏觀政

42、策仍繼續(xù)出臺，政策實施力度加大 上半年出臺的一系列宏觀調控措施后，效果并不明顯，和全國一樣，南寧房價也保持水漲船高的趨勢。2007 年，將成為政策的執(zhí)行年，國家宏觀政策的不斷細化，實施力度的加強，必定會逐步影響市場的銷售，以抑制房價過快增長。 2 2、土地價格走勢、土地價格走勢南寧市房地產市場走勢將會隨國內大環(huán)境的發(fā)展，南寧目前的土地價值仍沒有開發(fā)到它應有的水平，土地價格持續(xù)走高就目前而言是其自身的潛在價值決定的，更多的體現(xiàn)于絕對地租方面。因此，即便出現(xiàn)全國經濟發(fā)展的放緩，就南寧而言，地價繼續(xù)上漲也可以說是剛性的。就目前南寧發(fā)展利好的趨勢，地價大幅度繼續(xù)飆升已是不爭的事實。從城市功能的角度考慮，新“地王”的出現(xiàn)很有可能集中出現(xiàn)在鳳嶺和舊城兩個城區(qū)，以南寧新的城市規(guī)劃考慮，五象新區(qū)很有可能成為繼鳳領之后的新 CLD，開發(fā)周期長，強度較大，配套完善，但所處的地理位置距市中心較遠，交通不便，一時還很難被購房者認可。3、房價增長問題房價增長問題今年上半年南寧市商品房上漲較快，價格整體水平