如何寫好土地估價報告

1、如何寫好土地估價報告邢臺市國土資源局 “土地估價報告”質(zhì)量的高低，直接反映土地估價人員估價水平的高低，反映估價的方法是否科學(xué)，估價結(jié)果是否客觀、合理，一定意義上講也能反映估價機構(gòu)的生命力，應(yīng)該引起土地估價行業(yè)的高度重視。然而，近兩年在土地估價機構(gòu)年檢和平時土地估價報告審核備案中發(fā)現(xiàn)，被審?fù)恋毓纼r報告的質(zhì)量大都存在一定問題，雖然多數(shù)土地估價報告符合城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中的土地估價報告規(guī)范格式(以下簡稱規(guī)范格式)的“基本格式”，但與規(guī)范格式的“內(nèi)在要求”還有一定差距。當(dāng)然，寫好土地估價報告是基于調(diào)查了解和掌握大量的翔實、可靠的基礎(chǔ)資料之上的，只有掌握了第一手與地價評估相關(guān)的翔實、可靠的基礎(chǔ)資料，才能為

2、寫好土地估價報告奠定良好的基礎(chǔ)，不然，就是寫的再好，也是虛假報告。下面，僅依據(jù)規(guī)范格式，針對發(fā)現(xiàn)的主要問題，按照“土地估價技術(shù)報告”的逐項描述要求，結(jié)合“土地估價報告范例”，就如何撰寫土地估價報告談點粗淺認識，僅供參考。土地估價技術(shù)報告第一部分 總 述一、項目名稱項目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)規(guī)范格式要求，該項描述要簡要說明評估目的、估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價對象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報告對項目名稱的描述還有待于進一步明確。主要問題1、有的估價報告主題模糊，如“×××公司土地價格評估”，既未體

3、現(xiàn)評估目的，也沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒有界定估價對象的價格類型，嚴重不符規(guī)范格式項目名稱的描述要求；有的體現(xiàn)了評估目的，但沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價格類型。 2、有的估價報告在價格類型界定方面存在問題一是多數(shù)報告未界定估價對象的價格類型。二是界定的價格類型錯誤，如“×××國有土地使用權(quán)變更價格評估報告”。何為國有土地使用權(quán)變更價格？從未聽說過“變更價格”這個概念。據(jù)說是為土地轉(zhuǎn)讓過戶，土地使用權(quán)變更登記評估的。三是界定的價格類型與地價定義不符。如“×××國有土地使用權(quán)抵押貸款價格評估”。國有土地使用權(quán)的抵押價值與貸款價值是

4、不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數(shù)值，一般來說，按照地價定義評估的物權(quán)價值應(yīng)該就是抵押價值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價值量全部作為貸款價值量貸給抵押人，而是按抵押價值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評估的貸款量最高不超過評估價格的50%，出讓土地使用權(quán)評估的貸款量最高不超過評估價格的70%。若界定為國有土地使用權(quán)抵押貸款價格，就應(yīng)該在地價定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評估價值時考慮進去，如不設(shè)定貸款率，最好還是不這樣界定價格類型為好。再如有的評估項目名稱為“×××國有土地使用權(quán)劃撥價格評估”，但地價定義設(shè)定的卻是

5、有限年期的使用權(quán)價格？自相矛盾。地價定義一般應(yīng)該與價格類型一致，當(dāng)然評估國有土地使用權(quán)“劃撥價格”，可以從有限年期的使用權(quán)價格中剝離出“劃撥價格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價格時將政府收益剝離出去形成“劃撥價格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價格?？傊霈F(xiàn)上述問題原因，主要是估價人員對規(guī)范格式中描述項目名稱的“內(nèi)在要求”未認真研究以及對界定“價格類型”的概念理解不透所造成的。如何正確描述項目名稱到底如何描述項目名稱和正確界定“價格類型”呢？我想，首先應(yīng)該認真研究規(guī)范格式中描述項目名稱的“內(nèi)在要求”，按要求簡明扼要地描述清楚。對“價格類型”的界定應(yīng)從土地價格的概念去理解

6、。土地價格是土地權(quán)利價格，土地權(quán)利不同，其價格類型也就不同，價值量自然也不相同。評估土地價格的目的一般是為處置土地提供價格參考依據(jù)。土地處置方式不同，土地權(quán)利人獲得對土地的權(quán)利就不同，其價格類型當(dāng)然也不同，一般價格類型的界定與擬處置后的土地權(quán)利類型有著密切的關(guān)系。如：國有劃撥土地出讓評估的一定是“出讓價格”；有償收回國有劃撥土地使用權(quán)評估的一定是“劃撥價格”；有償收購國有出讓土地使用權(quán)評估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購價格”；若國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估的價格就應(yīng)該是剩余使用年期的出讓土地“轉(zhuǎn)讓價格”；設(shè)定抵押權(quán)的一定是與抵押人的土地權(quán)利相對應(yīng)的“抵押價值”評估等。即是不為處置土地而是

7、為了了解土地現(xiàn)值，也應(yīng)依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、使用權(quán)類型，是“現(xiàn)狀”還是“規(guī)劃”條件來界定評估的是何種類型的土地價格。下面以國有土地不同處置方式的地價評估為例說明“項目名稱”的描述：1、劃撥用地出讓(改制)評估×××單位擬改制項目涉及的位于×××一宗工業(yè)用地的國有劃撥土地使用權(quán)出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位位于×××一宗工業(yè)用地的國有劃撥土地使用權(quán)擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)若是多宗地，去掉宗地位置

8、描述，說明宗地數(shù)量、用途及處置前的使用權(quán)類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗工業(yè)用地的國有劃撥土地使用權(quán)出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位三宗工業(yè)用地的國有劃撥土地使用權(quán)擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)若是上市股改涉及多宗不同使用權(quán)類型的，去掉宗地位置描述，說明土地使用權(quán)類型及其宗數(shù)。其價格類型應(yīng)界定為“出讓現(xiàn)值”，并在特殊說明中說明不同使用權(quán)類型的土地資產(chǎn)量所占股份份額應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國有劃撥和一

9、宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓現(xiàn)值評估。(×××縣或市)。2、經(jīng)營性用地公開出讓評估×××土地儲備中心擬拍賣位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)出讓底價評估。(×××縣或市)。×××土地儲備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)價值評估。(×××縣或市)。3、有償收購?fù)恋卦u估有償收回劃撥用地評估：“×××土地儲備中心擬收購

10、項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)價值評估” (×××縣或市)。若委托意向要求直接評估土地劃撥價值，地價定義的又是“劃撥價值”，在評估時可參考有限年期使用權(quán)評估出讓地價，再將評估的出讓地價扣除政府收益并進行年期修正后最終確定土地使用權(quán)劃撥價值。若委托意向未要求直接評估土地劃撥價值，在評估時又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價，且最終確定的是出讓土地價值，應(yīng)特殊說明本次評估價值含政府收益，由政府參考評估價值依據(jù)有關(guān)規(guī)定最終確定劃撥土地使用權(quán)價值。有償收購出讓用地評估：“×××儲備中心擬收購位于&

11、#215;××一宗國有出讓工業(yè)用地剩余年期土地使用權(quán)價值評估”。(×××縣或市)。4、劃撥用地抵押評估若委托意向要求直接評估劃撥土地抵押價值，估價時又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價，項目名稱描述為“×××單位擬貸款涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地的土地使用權(quán)抵押價值評估(×××縣或市) ”，在評估時應(yīng)將“出讓地價”折算為劃撥土地“抵押價值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。若委托意向未要求直接評估劃撥土地抵押價值，估價時又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價，

12、則項目名稱描述為“×××單位擬抵押貸款項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地的土地使用權(quán)價值評估。(×××縣或市) ”，而在測算時又未折算為劃撥土地“抵押價值”，在評估時應(yīng)特殊說明本次評估的是“出讓地價”，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價值”最終確定劃撥土地的“抵押價值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。5、出讓用地抵押評估項目名稱描述為“×××單位擬貸款項目涉及的位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)抵押價值評估(&#

13、215;××縣或市) ”。或 “×××單位擬抵押貸款項目涉及的位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)價值評估(×××縣或市)。注意要在特殊說明中說明貸款量的確定方式，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價值”最終確定“貸款額”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。6、不改變用途的出讓用地轉(zhuǎn)讓評估×××單位位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)擬轉(zhuǎn)讓價格評估(×××縣或市)或

14、15;××單位擬轉(zhuǎn)讓位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)價值評估(×××縣或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。二、委托估價方（一般問題不大）(說明該估價項目的委托單位或個人、機構(gòu)地址、法人代表、聯(lián)系人、和聯(lián)系電話等)三、受托估價方（一般問題不大）(說明受托估價機構(gòu)、機構(gòu)地址、機構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、資質(zhì)有效期、資質(zhì)證書編號、法人代表、聯(lián)系電話等)四、估價目的明確估價目的，才能有的放矢，正確、客觀、合理地估價。存在的主要問題該項存在的問題主要是描述的太簡單，有的只是說明了估價結(jié)果的應(yīng)用方向，如“為抵押

15、貸款提供價格依據(jù)”等。未按“規(guī)范格式”要求說明委托方的何種需要及依據(jù)。如何正確描述？“規(guī)范格式”要求該項要說明委托方為了何種需要委托估價，有何依據(jù)(注明文號、批準單位、批準時間等)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等。下面以企業(yè)債轉(zhuǎn)股和抵押貸款評估為例說明如何描述：例：依據(jù)國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會關(guān)于同意大同礦務(wù)局等82戶企業(yè)實施債轉(zhuǎn)股的批復(fù)（國經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)2001131號）精神，×××集團有限責(zé)任公司擬實行債轉(zhuǎn)股，對其經(jīng)營性資產(chǎn)進行重組，組建×××有限責(zé)任公司（以下簡稱a公司）和×××能源有限責(zé)任公司（以下簡稱b公司）。

16、15;××集團有限責(zé)任公司特委托×××地價評估有限責(zé)任公司評估其債轉(zhuǎn)股涉及的土地資產(chǎn)價值，為其債轉(zhuǎn)股以及處置資產(chǎn)確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價值并辦理相關(guān)土地處置手續(xù)提供參考依據(jù)例：×××公司因企業(yè)經(jīng)營需要融資，意向銀行申請貸款，經(jīng)該公司與×××銀行協(xié)商并向×××國土資源局提出申請，擬抵押×××公司使用的位于×××的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)以獲貸款，特委托×××

17、評估有限公司評估擬抵押所涉及的土地資產(chǎn)價值，為抵貸雙方確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價值并辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)提供價值參考依據(jù)。五、估價依據(jù)主要問題是不論何類評估所列依據(jù)千篇一律，有的不全面。六、估價基準日無問題，注意前后要一致七、估價日期八、地價定義地價定義是估價報告的核心。依據(jù)規(guī)范格式)要求，該項要簡要說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，如：實際(登記)用途、容積率、使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等，或規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、擬使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等；宗地內(nèi)外的實際開發(fā)程度；以及評估設(shè)定利用條件、開發(fā)程度及理由，如：用途、土地開發(fā)程度、容積率、使用年期使用權(quán)性質(zhì)與類型以及估價基準日等。但有

18、的報告對該項描述存在一定問題。存在的主要問題多數(shù)評審報告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件；有的設(shè)定的個別利用條件錯誤，如：×××估價機構(gòu)為企業(yè)改制評估地價參考依據(jù)時，其地價內(nèi)涵本應(yīng)是估價基準日估價對象現(xiàn)狀利用條件下的法定最高使用年期的國有土地使用權(quán)價格，而該估價報告的地價定義卻是：“指在2004年9月30日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的土地使用權(quán)價格”。如何正確描述？下面以國有出讓工業(yè)用地抵押的地價評估和經(jīng)營性用地公開出讓評估為例分別說明“地價定義”如何描述：一般企業(yè)改制評估和

19、設(shè)定抵押權(quán)評估的地價定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營性用地公開出讓評估的地價定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格。1、國有出讓工業(yè)用地抵押評估的地價定義例：依據(jù)委托方提供的資料和估價人員實地勘察，估價基準日：估價對象的土地登記和實際用途均為工業(yè)用地；土地權(quán)屬類型為國有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為n年；基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、

20、通天然氣）及場地平整；現(xiàn)狀容積率為x。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計入資產(chǎn)評估值中，為避免重復(fù)計算，本次評估不于考慮。根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項目估價目的和委托意向，本次評估的土地價格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價值：用途：工業(yè)(以登記用途為準)土地使用年期：n年(剩余使用年期)土地開發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣）和宗地內(nèi)場地平整。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)估價基準日：×年×月×日(現(xiàn)場勘察日)容積率：x (現(xiàn)狀)(若基準地價內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準地價內(nèi)涵沒

21、有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率，)2、經(jīng)營性用地公開出讓(拍賣、招標(biāo)或掛牌)評估的地價定義例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的規(guī)劃意見以及估價人員實地勘察情況，估價基準日：估價對象為國有儲備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標(biāo)或掛牌)出讓；規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為x、不大于x%、不小于x%；基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣）；宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場地為空地，待開發(fā)。根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價目的和委托意向，本次評估土地價格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國

22、有土地使用權(quán)拍賣(招標(biāo)或掛牌)底價：用途：住宅(以規(guī)劃用途為準)土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)土地開發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)容積率：x (以規(guī)劃為準)估價基準日：×年×月×日(委托意向)九、估價結(jié)果存在的主要問題主要是有的報告無估價結(jié)果一覽表?！耙?guī)范格式”要求估價結(jié)果要說明評估土地面積、最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，以人民幣表示，注明總地價大寫金額。例如：經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)赝恋亟灰资袌龇治觯罁?jù)估價規(guī)程，遵循地價評估原則

23、，按著估價程序并選擇×××法和×××兩種估價方法進行評估，所得結(jié)果接近。經(jīng)綜合分析認為，采用兩種估價方法所得結(jié)果的算術(shù)平均值確定估價對象在估價設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度、評估基準日為×年×月×日現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價值較為合理。故其估價結(jié)果為：（詳見表1-1土地估價結(jié)果一覽表）評估土地總面積： 平方米 單 位 地 價： 元/平方米 大 寫 金 額：每平方米 元 評估土地總地價： 萬元(保留兩位小數(shù)) 大 寫： 萬元貨 幣 種 類：人民幣十、需要特殊說明的事項假設(shè)條件1、委托方合法取得土地使用權(quán)

24、，并支付有關(guān)稅費。2、估價對象作為商業(yè)用地，能得到合理利用，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3、假設(shè)委托方提供資料均屬實可信，但不保證其正確性。如因資料錯誤造成的估價結(jié)果失真，我公司不負責(zé)任。4、在估價期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。5、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6、估價中假設(shè)其一切手續(xù)均符合有關(guān)法律規(guī)定。7、評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及宗地內(nèi)場地平整狀況。8、報告中的預(yù)測、預(yù)估或經(jīng)營結(jié)果估計，是基于當(dāng)前市場條件、預(yù)期短期需求和供給因素及連續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟狀況的基礎(chǔ)之上。因此,這些預(yù)測將隨著將來條件的不同而改變。本報告使用限制條件1

25、、本報告及估價結(jié)果僅為本報告設(shè)定的評估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，應(yīng)另行委托評估。2、本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格，若估價對象的土地利用方式、估價期日、容積率、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。3、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4、估價基準日有關(guān)估價對象的土地權(quán)屬和面積以其國有土地使用證為準。5、本報告的估價結(jié)果自估價期日起半年內(nèi)有效。資料來源說明1、土地利用狀況等資料由委托方提供。2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。3、估價人

26、員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準，結(jié)合估價對象具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。特殊說明事項1、由委托方提供的土地使用證及出讓合同知：估價對象用途為商業(yè)，出讓年限為50年，但依目前法律規(guī)定，商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，依據(jù)合法性原則，在測算中對估價對象的出讓使用年限以40年為準而核算土地剩余使用年期，該宗地自出讓日至估價基準日已使用了9.21年，所以本次評估以30.79年作為剩余使用年期。2、本次估價對象的評估價值為估價基準日滿足地價定義設(shè)定條件下的國有土地使用權(quán)價值，未考慮抵押權(quán)實現(xiàn)時點與抵押權(quán)設(shè)定時點不一致所帶來的市場風(fēng)險因素，且未考慮今后區(qū)域及宗

27、地個別條件改變、快速變現(xiàn)、強行處置及其它人為因素、有關(guān)政策改變等因素的影響。3、國有土地使用權(quán)的抵押價值與貸款價值是不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數(shù)值。本次評估的是在滿足地價定義設(shè)定條件下的土地使用權(quán)“抵押價值”，即擬抵押土地的使用權(quán)價值，而“貸款額度”是由相關(guān)方面參考本次評估的擬抵押土地的使用權(quán)價值確定。其它說明1、委托方對所提供資料的真實性負責(zé)，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準確性負責(zé)。2、任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。3、本報告由估價機構(gòu)負責(zé)解釋。4、我公司及本次估價的估價人員與估價對象及其有關(guān)當(dāng)事人無利害關(guān)系或偏見。十一、土地估價師簽名姓 名

28、土地估價師資格證書號 簽 名十二、土地估價機構(gòu)估價機構(gòu)負責(zé)人簽字 （機構(gòu)公章） ×年×月×日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地登記狀況應(yīng)該說該項說明最不應(yīng)該出問題了。因為，所謂登記狀況，就是要把土地權(quán)屬證書所列登記項目，依據(jù)登記內(nèi)容，不論是列表或其它方式，一項不漏的描述清楚，即是有的列項無內(nèi)容，也要說明未登記，這才符合規(guī)范格式要求，也與土地登記狀況題意相符。但多數(shù)評審報告描述不全面，無估價對象的來源及歷史沿革說明，少地號、圖號、登記單位和登記時間列項以及變更或記事欄；有的還畫蛇添足，把設(shè)定用途列在了登記內(nèi)容中。若是儲備土地招牌掛評估，

29、無土地證書，應(yīng)說明土地位置狀況(基本情況)、處置意向、規(guī)劃條件等。2、土地權(quán)利狀況土地價格是土地權(quán)利價格。因此，土地使用權(quán)利人對估價對象的權(quán)利，除在估價項目名稱中簡單體現(xiàn)外，重點要在該部分詳述估價對象的具體權(quán)利狀況。但有的評審報告描述不全面，少他項權(quán)利、取得時間、依據(jù)等說明。下面以“劃撥土地出讓”、“出讓土地抵押”和“儲備土地”掛牌出讓三種情況為例說明“土地權(quán)利狀況”如何描述：劃撥土地出讓土地權(quán)利狀況描述為例依據(jù)×××國土資源局×年×月×日填登的國有土地使用證(××國用(×××

30、5;)字第××號)，×××單位于×年×月×日以劃撥方式取得對估價對象的國有工業(yè)用地使用權(quán)，估價基準日，未發(fā)現(xiàn)(或委托方未提供，或據(jù)了解無任何資料證明)估價對象在××市國土資源行政主管部門辦理過抵押等他項權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評估擬辦理國有出讓土地使用權(quán)。出讓土地抵押土地權(quán)利狀況描述為例依據(jù)×××國土資源局×年×月×日填登的國有土地使用證(××國用(2002)字第××號)以及國有土地出讓

31、合同、土地他項權(quán)證，×××單位于×年×月×日以出讓方式取得對估價對象的工業(yè)用地國有土地使用權(quán)，×年×月×日終止，出讓使用年期××年，至估價基準日，剩余使用年期××年。估價基準日前，估價對象于×年×月×日在××市國土資源局辦理過抵押登記，抵押期×年，×年×月×日終止，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評估擬續(xù)期抵押。儲備土地掛牌出讓土地權(quán)利狀況描述為例依據(jù)委托方提供的資料，估價對象為

32、15;×市土地儲備中心已儲備的國有土地，截止估價基準日，未發(fā)現(xiàn)估價對象在××市國土資源局辦理過抵押等他項權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。依據(jù)×××規(guī)劃局的規(guī)劃意見和×××土地儲備中心委托意向，估價對象用地面積×××平方米，規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為1.7、不大于25%、不小于30%，本次擬掛牌出讓為住宅小區(qū)建設(shè)用地。3、土地利用狀況多數(shù)報告未按規(guī)范格式要求描述估價對象以現(xiàn)狀利用條件評估的現(xiàn)狀或以規(guī)劃條件評估的規(guī)劃條件。有的甚至連地上建筑物的結(jié)構(gòu)、建造年代、總建筑面積和容

33、積率都未說明。二、地價影響因素分析作為處置土地的參考依據(jù)地價評估值的高低，考慮其主要影響因素(一般因素、區(qū)域因素、個別因素)及分析影響因素對估價對象的影響趨勢或影響程度，是估價過程中必不可少的重要環(huán)節(jié)。主要問題在多數(shù)評審報告中，該項描述機械、模糊或不全面。所有評審技術(shù)報告只有影響因素羅列，沒有影響因素分析，就是說都未對影響因素的優(yōu)劣程度及對估價對象價值的影響趨勢或影響程度進行分析，而是簡單羅列一些影響因素的基本情況。1、有的評審報告對影響估價對象的一般因素，只簡單描述了估價對象所在地的資源狀況，未說明影響估價對象的主要因素如：房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會經(jīng)

34、濟發(fā)展?fàn)顩r等，更談不上分析這些因素對估價對象價值高低的影響趨勢或影響程度。即是描述了這些影響因素，也未分析其影響估價對象價值高低的趨勢或程度。2、對區(qū)域因素的區(qū)域范圍界定的不太合理。如有的評審報告在描述區(qū)域因素時，把估價對象所在的那個大城市的區(qū)位條件羅列進去，殊不知，那是定級估價報告中的區(qū)域因素描述，而不是估價對象的具體區(qū)位條件。對于一個中等以上城市來講，大的區(qū)域條件影響該地的整個地價水平，對于一個單體估價對象來講，即是處于這個城市的同一個土地級別，但其具體位置在這個級別的不同方位，影響其價值高低的具體區(qū)位條件也有所區(qū)別，如繁華程度、交通路網(wǎng)條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)狀況、規(guī)劃限制等也

35、不盡相同。因此，要首先合理界定估價對象的具體區(qū)位所在的具體區(qū)域范圍，針對其所在的具體區(qū)域范圍選擇和描述好影響估價對象的主要區(qū)位因素，并加以分析其對估價對象價值高低的影響趨勢或影響程度，不要不論估價對象為何類用途的土地，都千篇一律。這一點尤為重要，可惜的是沒有引起我們估價人員的高度重視。3、同樣，對于個別因素，要選擇和描述好影響估價對象自身的主要個別條件，并加以分析其對估價對象價值高低的影響趨勢或影響程度，但所有評審報告都無因素分析說明。4、有的估價報告，區(qū)域因素和個別因素混述，如估價對象距某一點的距離應(yīng)該是個別因素，但卻在區(qū)域因素中描述等。如何描述我想，要描述好區(qū)域因素和個別因素，應(yīng)注意幾點：

36、一是要合理界定影響估價對象價值高低的具體區(qū)域范圍；二是要對照當(dāng)?shù)氐摹岸壒纼r成果”中的影響因素及其修正體系中的(除期日外)單獨修正因素(如開發(fā)程度、容積率等)，選擇好區(qū)域因素和個別因素；三是針對估價對象的具體區(qū)位條件及個別條件進行具體描述，并說明其優(yōu)劣度；（參照估價過程的影響因素分析）四是通過定性和定量分析，著重分析這些因素對估價對象可能產(chǎn)生的影響趨勢或影響程度，并與土地估價過程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應(yīng)，要求對地價影響因素的分析與估價結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價適當(dāng)，不能前后矛盾。然后綜合分析影響因素影響估價對象相對于估價對象所在土地級別基準地價

37、的影響結(jié)果，如是高于還是低于估價對象所在土地級別的平均水平（基準地價）。五是注意“土地估價技術(shù)報告”與“土地估價報告”的因素說明有所區(qū)別?！巴恋毓纼r報告”的影響地價因素說明側(cè)重于對有關(guān)的影響因素陳述，而“土地估價技術(shù)報告”的影響地價因素則側(cè)重于對有關(guān)的影響因素分析。下面舉例說明：如×××市一宗國有商業(yè)用地抵押價值評估。估價對象位于×××市區(qū)商業(yè)一級地范圍。影響估價對象價值的因素主要有一般因素、區(qū)位因素和估價對象的個別條件因素。一般因素1、自然條件×××是位于河北省南部的政治、文化、經(jīng)濟交流中心。市區(qū)東、北

38、、西三面被××縣環(huán)抱，南與沙河市接壤，距邯鄲55公里，北距省會石家莊110公里，沿京廣鐵路兩側(cè)分布。市區(qū)面積132.3平方公里，地表標(biāo)高在98至56米之間，自然坡降3-4，總趨勢西高東低，地勢基本平坦，除西北部有崗丘地貌外，絕大部分區(qū)域為平原。地下水埋深10-30米，地質(zhì)主要為第四系沖、洪積層，承載力大多100-250 kpa，適宜建筑。牛尾河、小黃河、圍寨河三條季節(jié)性河流穿過市區(qū)，沿河綠化、美化，河道大部硬化，已成為市區(qū)一道優(yōu)美的風(fēng)景線。2、基本設(shè)施公共設(shè)施：市區(qū)商業(yè)有新世紀、百貨大樓、中北商城、明月樓、財富廣場、億德隆、家樂園超市、大洋百貨、新亞購物、華天超市、辰光超市

39、、保龍倉等大型商店，還有豫讓橋等多個集貿(mào)市場，沿生活性主干道及次干道兩側(cè)商服門市到處可見；中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等金融服務(wù)設(shè)施齊全；人民醫(yī)院、第一醫(yī)院、第二醫(yī)院、第三醫(yī)院、第四醫(yī)院等23家醫(yī)院為人們提供了醫(yī)療服務(wù)場所；邢臺學(xué)院、醫(yī)專及財貿(mào)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、技工等大中專院校和中學(xué)、小學(xué)、幼兒園分布市區(qū)各處；人民、達活泉、紫金等公園為人們提供了休閑去處；長途汽車站在市區(qū)東、北、西及中心位置分布，各項生活服務(wù)設(shè)施配套比較完善。基礎(chǔ)設(shè)施：京廣鐵路，107國道貫穿市區(qū)南北，京深高速公路從東郊南北穿過，五條省級公路把山西、河北、山東三省連在一起；市區(qū)內(nèi)部形成了以京廣鐵路和中興大街為

40、主軸線，“三橫五縱”及兩個環(huán)路為主干道的道路交通網(wǎng)，另加近年來黃河二路的修建，泉北大街西進東延、鋼鐵北路的北延、中興大街的改造和東延、公園東街的北延、中華大街西延和原有街道及便道的修繕、公交車次的加密等極大地改善了市內(nèi)交通條件；市區(qū)已擁有完備的道路、供水、排水、電力、電信系統(tǒng)，熱力、燃氣(煤氣和天然氣)設(shè)施也具規(guī)模。尤其是暖氣、煤氣及天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)步伐的加快、供電線路的城網(wǎng)改造、通訊光纜的更新等基本上滿足了各方面的需求，基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善。3、相關(guān)政策房地產(chǎn)制度與供地制度改革狀況為了深化土地使用制度和住房制度的改革及優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)， 2001年市政府成立了×××土

41、地儲備中心，出臺了×××土地儲備暫行辦法，建立了土地儲備制度。對用地供給的程序化、制度化、公開化及規(guī)范和活躍房地產(chǎn)交易市場起到了積極作用，也影響了房地產(chǎn)價格的走勢。土地儲備制度的實施在一定程度上控制了土地供給總量，供地方式的改革，尤其是經(jīng)營性用地嚴格實行市場化方式（招、拍、掛）供地，使得地價呈上升走勢，但去年和今年，國家實施嚴格土地管理制度，出臺“國八條”、“國六條”，采取措施調(diào)控房地產(chǎn)價格，使地價逐步趨于合理。產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策、金融政策等）×××放寬農(nóng)民及外地人員進市落戶政策和市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化調(diào)整，為城市人口增加和建設(shè)用

42、地的需求起到了積極作用，從而促進了市區(qū)土地價格的增長。土地取得成本的提高近年來，市政府十分重視失地農(nóng)民的生計，加大了征地補償?shù)牧Χ取?001年前，×××市郊征地價約為510萬元/畝， 2003年×××人民政府關(guān)于征用橋西區(qū)集體土地的通知（政字200343號）要求：橋西區(qū)北外環(huán)路至泉北西大街征地價平均1215萬元/畝，泉北西大街兩側(cè)掌握在17萬元/畝。從土地成本價格構(gòu)成因素分析，土地取得成本的增加必然導(dǎo)致該區(qū)域土地價格的升高，而且，對整個市區(qū)土地成本價格的影響也很大。信貸政策近幾年，國家存貸款利率的幾次調(diào)整,對地價有一定的影響作用。尤其

43、是存貸款利率的降低和購房按揭貸款政策的實施，拉動了房地產(chǎn)投資和需求的增加，這一因素，對地價具有一定的正面影響，最近國家又提高存貸款利率，將對地價趨于平穩(wěn)產(chǎn)生一定的積極作用。政府的市區(qū)發(fā)展策略及規(guī)劃因素影響近二年，×××市區(qū)建設(shè)重點由舊區(qū)改造轉(zhuǎn)向新區(qū)建設(shè)，主要向市區(qū)西北方向發(fā)展，城市規(guī)劃這一區(qū)域主要為辦公和住宅用地；市區(qū)所在邢臺縣政府各機關(guān)辦公和住宅用地也向東北方向延伸；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也在加快向市區(qū)東面發(fā)展。因而，促進了這些區(qū)域地價的上升勢頭。市區(qū)規(guī)劃導(dǎo)向及城建步伐的加快，拉動了房地產(chǎn)價格的上揚，但不平衡的建設(shè)狀況，使得橋東老城區(qū)的發(fā)展緩慢于橋西區(qū)及市區(qū)外圍的發(fā)展。

44、導(dǎo)致了橋東區(qū)的地價總體水平低于橋西區(qū)的趨勢。綜上一般影響因素分析，×××區(qū)地價穩(wěn)中略升，局部略有波動。橋東區(qū)一、二級商業(yè)用地地價穩(wěn)中略有下降，其中一級商業(yè)用地地價下降幅度高于二級用地，橋西區(qū)一、二級商業(yè)用地地價平穩(wěn)微升，三、四級商業(yè)用地地價升幅較大。由于房價的快速增長，拉動了住宅用地價格的走勢趨高。工業(yè)一、二級用地地價穩(wěn)中有降，三、四級地價趨于升勢。區(qū)域因素影響估價對象的區(qū)域因素主要有區(qū)位條件、交通狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況及環(huán)境條件等1、區(qū)位條件（商業(yè)繁華度）估價對象所在區(qū)域位于×××橋東區(qū)中部商業(yè)一級地范圍。土地利用類型以沿

45、街商業(yè)、內(nèi)部住宅為主。該區(qū)域為市級繁華，區(qū)域內(nèi)中興東大街北側(cè)多為大型商場，分布有中北商城、匯源廣場、電子大廈，主營服裝、鞋類、日用百貨等，但在商業(yè)用地布局上大型商場前均缺少停車場用地，故在一定程度上影響商場的經(jīng)營效益；南側(cè)以沿街二層商業(yè)門市為主，經(jīng)營種類涉及五金電料、手機維修、美容美發(fā)等項目，建筑物年代較久，外觀破舊，部分為磚木結(jié)構(gòu)，臨街面較窄，經(jīng)營狀況一般。內(nèi)部住宅多為二層舊房，區(qū)域內(nèi)原有四角市場，經(jīng)營毛線等項目，由于城市發(fā)展，商業(yè)分布多向沿街發(fā)展，現(xiàn)市場已不存在，只有一層零星門市營業(yè)，主營飲食、理發(fā)等項目，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，公共設(shè)施配套較為齊全。2、交通狀況區(qū)域內(nèi)主要道路有中興東大街和順

46、德路，中興東大街為混合型主干道，紅線寬60米，經(jīng)2004年底改造，為×××區(qū)的樣板街，且有一定的交通管制；順德路為生活型主干道，紅線寬41米，人流量、車流量大。其它道路為胡同，二、三米寬，路面硬化但不平整，通行不便。3路、19路、18路、2路等多路公交車從該區(qū)域內(nèi)通過。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度較大，道路通達度較高，交通較為便利，但由于受交通護欄影響，有一定交通管制且不利于道路兩側(cè)人流動。3、公共設(shè)施狀況 該區(qū)域位置優(yōu)越，各項公共設(shè)施較為齊全，主要有商場、銀行、學(xué)校、賓館、郵局、影院等。4、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施達“七通”（通路、供電、通訊、供水、排水、供暖

47、、供氣），詳見表2-2-1。表2-2-1估價對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件一覽表宗地編號通路供電通訊供水排水供暖供氣m1主要道路有中興東大街、順德路，路況好，路面寬，交通便利市政供電網(wǎng)保證，保證率99%以上，線路架空市通訊公司保證，保證率較高市政中興東大街供水管網(wǎng)，保證率98%以上市政中興東大街排水管網(wǎng)，雨污分流，排水通暢市政供暖管網(wǎng)保證市政供氣管網(wǎng)保證5、環(huán)境條件區(qū)域地處老城區(qū)，房屋建筑年代較久，衛(wèi)生條件及總體視覺條件較差，有中興東大街與順德路通過，人口密度大，車流量大，交通擁擠。 個別因素1、宗地條件估價對象為中興東大街117號原×××人民商場用地，宗地具體條件詳見

48、表2-2-2。表2-2-2 宗地具體條件表宗地編號區(qū)位條件評估設(shè)定用途評估設(shè)定年限宗地臨街形式及朝向容積率臨路等級及寬深比臨街深度形狀面積m1位于中興東大街以南，距區(qū)級商服中心168米商業(yè)40年北臨中興東大街，西、南面均臨胡同，正面朝北3.82臨混合型主干道,寬深比0.5852.79米形狀規(guī)則，利用方便無限制2、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施估價對象內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達“六通一平”(通路、供電、通訊、供水、排水、供暖及場地平整)，具體條件詳見表2-2-3。表2-2-3 宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施具體條件表編號通路供電通訊供水排水供暖場地m1內(nèi)部通路接市政供電網(wǎng)接市政通訊網(wǎng)接市政供水管網(wǎng)排至中興東大街市政排水管網(wǎng)，排水通暢自備鍋爐

49、房平整，部分硬化綜合上述區(qū)域及宗地個別條件情況，估價對象位于繁華地段，周圍商服聚集程度較高，其區(qū)位條件、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度等條件對其地價將會產(chǎn)生正面影響，但由于其朝向和交通管制的影響，且大部分商服位于中興東大街北側(cè)，將減少其客流量從而對其地價產(chǎn)生一定的負面影響，估價師綜合分析認為，其宗地地價將略低于區(qū)域同類商業(yè)用地地價水平。第三部分 土地估價一、估價原則該項問題不多。遵循的估價原則要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定。但個別估價報告不論選擇的是何種估價方法，把“估價規(guī)程”中的“估價原則”全都羅列進去。如在估價時未選用收益還原法或假設(shè)開發(fā)法(剩余法)，在估價原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”。二、估

50、價方法與估價過程該部分是土地估價報告的關(guān)鍵，也是反映土地估價方法是否科學(xué)正確，估價依據(jù)是否充分明確，估價結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說，選擇科學(xué)正確的估價和確定最終估價結(jié)果的方法以及正確運用所選用的估價方法進行估價致關(guān)重要，直接影響估價結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)規(guī)范格式要求：一是在選擇估價方法時，要根據(jù)對象的特點及估價項目的實際情況正確選擇合適的估價方法，并說明選擇估價方法的依據(jù)或理由，以驗證所選估價方法是否合理并符合估價規(guī)程的要求；二是在估價過程中除選擇正確估價方法外，同時要按符合規(guī)范格式所選估價方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說明各項參數(shù)取值依據(jù)或理由；三是要正確選擇確定最終

51、估價結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價方法其中采用基準地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果。然而，該項存在的問題比較多，主要是：1、選擇估價方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導(dǎo)入具體估價方法。如“本次評估采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評估”；有的選擇的估價方法不正確。如某市區(qū)一宗國有商業(yè)用地地價評估，在選擇基準地價系數(shù)修正法的同時，本應(yīng)首選收益還原法進行評估，但該評估卻選擇了成本逼近法，也未說明理由。2、有些估價報告未說明確定最終估價結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價結(jié)果時只是說“采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值確定最終估價結(jié)果”。3、采用的具體估價方法中的

52、各項參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項或多項。下面具體說明估價方法的選擇、每種估價方法存在的問題和運用要求及地價的確定：選擇方法：例：估價方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程）要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況、估價對象的具體特點及估價目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。根據(jù)規(guī)程，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。由于估價對象位于×××區(qū)土地級別及基準地價更新報告覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估；另因估價對象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場發(fā)育程度好

53、，且區(qū)域內(nèi)估價對象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場比較法和收益還原法估價。因此，本次估價決定，采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法和收益還原法進行估價。估價過程：市場比較法問題與要求選擇比較實例在年審的評估報告中采用市場比較法評估的雖不太多，但采用此法進行評估的估價項目還是存在一定的問題。主要是對選擇的比較實例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。按估價規(guī)程要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3

54、例交易實例，并具體說明實例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價格等。選擇比較因素此項存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。按估價規(guī)程要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，除交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價的區(qū)域因素和個別因素進行比較，不同用途的區(qū)域和個別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟壒纼r報告中的影響因素選擇。因素條件說明這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡單的用一般、好、較好等說明。按估價規(guī)程要求，要

55、具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。編制比較因素條件指數(shù)表這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。按估價規(guī)程要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實例、基準地價及其修正體系、地產(chǎn)市

56、場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準機關(guān)、內(nèi)容、文號及批準時間等。市場比較法范例所謂市場比較法是指根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)，參照交易情況、期日、使用年期、區(qū)域及個別因素等進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法基本公式為：v=vb×a×b×c×d×e×f×g+h式中：v：待估宗地價格vb：比較實例價格a：待估宗地估價期日地價

57、指數(shù)/比較實例估價期日地價指數(shù)b:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)c：待估宗地交易方式指數(shù)/比較實例交易方式指數(shù)d：待估宗地容積率地價指數(shù)/比較實例容積率地價指數(shù)e: 待估宗地形狀地價指數(shù)/比較實例形狀地價指數(shù)f：待估宗地土地使用年期條件指數(shù)/ 比較實例土地使用年期條件指數(shù)g: 待估宗地區(qū)域及個別因素條件指數(shù)/ 比較實例區(qū)域及個別因素條件指數(shù)h：各比較實例估價開發(fā)程度修正幅度 1、比較實例選擇依據(jù)估價規(guī)程，按照以下要求，本次評估選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例： a：與估價對象用途(具體利用方式)相同；b：與估價對象鄰近，或處同一供需圈內(nèi)；c ：交易案例為正常交易；d：與估價對

58、象區(qū)域及個別條件相近；e：交易時間與估價對象期日應(yīng)接近。各交易實例的因素條件詳見表3-3-1。2、比較因素的選擇根據(jù)估價對象的宗地條件,影響估價對象價格的主要因素有:交易期日、交易情況、土地使用年期、區(qū)域因素及個別因素、容積率、形狀、開發(fā)程度。其中區(qū)域和個別比較因素參照×××2005年8月公布的×××土地級別與基準地價更新報告中商業(yè)一級用地影響因素指標(biāo)說明表確定。3、因素條件說明估價對象與比較實例的比較因素條件詳見表3-3-1。表3-3-1 估價對象及比較案例因素條件一覽表比較因素估價對象實例一實例二實例三宗地名稱原×

59、15;×人民商場用地明月廣場用地新華旅館臨街營業(yè)樓占地新聯(lián)商場用地交易單價元/待估1612.252029.962092.43位置中興東大街117號中興東大街158號新華北路43號中興東大街交易時間2006年6月20日2006年2月9日2005年10月24日2004年6月3日交易情況正常正常正常正常交易方式破產(chǎn)處置抵押抵押破產(chǎn)收購?fù)恋厥褂媚晗?032.4334.240區(qū)域及個別因素距市級商服中心距離480米700米300米180米距區(qū)級商服中心距離180米180米臨區(qū)級中心180米距集貿(mào)市場距離(m)350米臨集貿(mào)市場臨集貿(mào)市場660米道路類型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型

60、主干道距火車站距離（m）1500米1800米400米1600米距汽車站距離（m）1500米1800米500米1600米距公交站距離（m）臨公交站點臨公交站點臨公交站點臨公交站點環(huán)境質(zhì)量輕微污染輕微污染輕微污染輕微污染周圍土地利用類型商服業(yè)商業(yè)、住宅商服商業(yè)周圍土地規(guī)劃類型商服業(yè)商住綜合商服商業(yè)臨街狀況臨主街臨主街十字路口臨街臨主街寬深比0.58>1>11.83臨街深度（m）52.79>15米>15米30米容積率修正3.822.062.193.88形狀修正規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則開發(fā)程度七通一平六通一平六通一平五通一平4、編制比較因素條件指數(shù)表依據(jù)估價規(guī)程、估價對象與比較實例各種

61、因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。估價對象與比較實例各因素條件指數(shù)除交易期日、交易情況、土地使用年期、開發(fā)程度及容積率外，其它各因素條件指數(shù)以估價對象因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)。比較因素指數(shù)具體確定如下：確定交易期日指數(shù)：調(diào)查×××近幾年商業(yè)用地地價上漲情況，近年來×××除少數(shù)地區(qū)商業(yè)用地有小幅度上漲外，其它地區(qū)無明顯上漲，根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地價變化的實際情況，估價對象與比較實例的交易期日在2004年6月至2006年6月二年之間，以2003年6月同用途地價指數(shù)為100，據(jù)估價人員調(diào)查分析，近兩年來，商業(yè)用地地價