上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案_160頁

1、嘉定半島大廈投標(biāo)方案嘉定半島大廈投標(biāo)方案EGO時尚廣場整合策劃報告時尚廣場整合策劃報告不單是一個項目政府線 新城市中心/城市商業(yè)增長代表 推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展/政績表現(xiàn) 招商線 區(qū)位優(yōu)勢投資首選平臺 投資回報率/永續(xù)性事業(yè)終端線 新嘉定人個性生活多元式體驗形商業(yè)模型 生活多元需求/品質(zhì)生活滿足目標(biāo)層 優(yōu)勢、形象概念 利益表現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)支持投資客群認(rèn)同終端客群關(guān)注項目自身價值而是一個價值綜合體EGO Lifestyle Time個性生活時代 EGO. T終端客群核心價值挖掘 EGO. T新嘉定人的 EGO Life Style EGO. TTomTom，1212歲歲 EGO. TAmy，32歲歲 EG

2、O. TMrs Wu，55歲歲 EGO. T新財富階層（別墅客戶）新財富階層（別墅客戶）區(qū)域來源：區(qū)域來源：嘉定區(qū)域為主、部分上海市區(qū)客嘉定區(qū)域為主、部分上海市區(qū)客年齡特征和置業(yè)需求特征：年齡特征和置業(yè)需求特征：30-4530-45歲，多為改善居住環(huán)境歲，多為改善居住環(huán)境家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：3 3口之家為主口之家為主中產(chǎn)階層（公寓客戶）中產(chǎn)階層（公寓客戶）他們是區(qū)域來源：嘉定、普陀、長寧區(qū)等區(qū)域來源：嘉定、普陀、長寧區(qū)等 11 11號線連接區(qū)域等號線連接區(qū)域等 外區(qū)客占一定比例外區(qū)客占一定比例年齡特征和置業(yè)需求特征：年齡特征和置業(yè)需求特征： 28-3528-35歲青年置業(yè)為主（西上海白領(lǐng)首次置

3、業(yè)）歲青年置業(yè)為主（西上海白領(lǐng)首次置業(yè)）家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：2 2口之家為主口之家為主 EGO. T新財富階層（別墅主力客）他們是嘉定周邊制造業(yè)的私營業(yè)主或者是國家機(jī)關(guān)的公務(wù)員 他們都屬于中產(chǎn)靠前，并向新貴跨進(jìn)的富裕族但并不屬于頂富一族所以他們需要最高的“性價比”他們理想的置業(yè)得到滿足時，個性需求開始膨脹他們理想的置業(yè)得到滿足時，個性需求開始膨脹他們想躋身于“貴族”的行列他們需要一個代表自己的“門面”他們不隨波逐流，卻追求屬于自身圈層內(nèi)的個性標(biāo)簽卻追求屬于自身圈層內(nèi)的個性標(biāo)簽 EGO. T中產(chǎn)階層（公寓主力客）他們奔波在西上海與時間爭分奪秒，與打卡時間打伏擊戰(zhàn)他們一般都受過高等教育有比較穩(wěn)定的

4、職業(yè)和較為豐厚的收入來源他們在壓力中存在，居家生活給他們動力他們選擇的是一流品牌的二線產(chǎn)品他們選擇的是一流品牌的二線產(chǎn)品這不僅是他們的服飾標(biāo)準(zhǔn)這不僅是他們的服飾標(biāo)準(zhǔn)也是他們選擇一切生活用品的通用標(biāo)準(zhǔn)也是他們選擇一切生活用品的通用標(biāo)準(zhǔn)他們個人的消費享樂方面他們個人的消費享樂方面非常重視物質(zhì)的非常重視物質(zhì)的“質(zhì)感質(zhì)感”他們爭做第一，追求品味他們爭做第一，追求品味 EGO. T定位關(guān)鍵詞個性時尚新潮Experience Economy Time體驗經(jīng)濟(jì)時代Experience. T項目核心價值挖掘Experience. T項目分析1新城核心p項目概況項目位于嘉羅公路（寶嘉公路）368號，處于嘉羅公路

5、西南東北走向段。p項目四至西面“嘉華山莊”，西南面嘉定區(qū)海關(guān)南面藍(lán)宮大酒店、嘉寶花園 北面迎園新村一六坊p地塊及周邊點評地塊呈等腰梯形狀，形狀規(guī)整，地塊出口正對嘉羅公路（四車道），對面為嘉華山莊別墅區(qū)，嘉羅公路此段車人流較少，環(huán)境較幽靜，北面為倉場路（四車道），車流量較大，沿街主要為迎園新村的沿街商鋪，車人流較多環(huán)城路環(huán)城路嘉定老城區(qū)嘉定老城區(qū)嘉寶公路嘉寶公路博樂南路博樂南路倉場路倉場路本案本案嘉羅公路嘉羅公路地塊現(xiàn)狀Experience. T項目分析2政務(wù)中心p概述項目所處位置為新老城區(qū)交界處，該區(qū)域主要以居民區(qū)以及行政辦事處為主，行政機(jī)構(gòu)大樓19個p博樂路&博樂南路p金沙路上海市嘉

6、定區(qū)房地產(chǎn)交易中心嘉定區(qū)人力資源和社會保障局嘉定區(qū)公積金管理中心嘉定區(qū)房屋土地管理局嘉定區(qū)房屋和土地管理局嘉定勞動監(jiān)察大隊嘉定區(qū)勞動爭議仲裁委員會嘉定區(qū)社會保險事業(yè)管理中心上海市嘉定區(qū)人民法院嘉定區(qū)醫(yī)療保險事務(wù)中心 嘉定區(qū)法律援助中心 嘉定區(qū)農(nóng)村社會養(yǎng)老保險事業(yè)管理中心 嘉定區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局嘉定區(qū)醫(yī)療保險辦公室 嘉定區(qū)人民檢察院嘉定區(qū)政府嘉定海關(guān)嘉定區(qū)特種設(shè)備監(jiān)督檢驗所上海市勞動爭議仲裁委員會嘉定區(qū)社保爭議仲裁庭環(huán)城路環(huán)城路本案本案博樂南路博樂南路博樂路博樂路金沙路金沙路嘉定老城區(qū)嘉定老城區(qū)嘉定區(qū)政府嘉定區(qū)政府嘉定區(qū)政府嘉定海關(guān)嘉定人民法院嘉定人民檢察院Experience. T項目分析3老城

7、核心1.5公里商圈p區(qū)域商業(yè)概況嘉定老城區(qū)面積為3平方千米左右，擁有大型商業(yè)主要有東方商廈、樂購（新老城區(qū)交界處）、歐尚購物中心，主要商業(yè)街（沿街商鋪）集中于塔城路和城中路；塔城路、城中路商業(yè)街段全長約800米，大小店鋪約83家，主要以服裝、飾品、專賣店為主嘉定長途客運站嘉定長途客運站環(huán)城路環(huán)城路1.47km1.47km本案本案東方商廈東方商廈城中路城中路塔城路塔城路樂購樂購倉場路倉場路上海大學(xué)上海大學(xué)嘉定區(qū)政府嘉定區(qū)政府歐尚購物中心歐尚購物中心點評項目距離嘉定老城區(qū)核心“東方商廈”距離不足1.5公里，借助南門商服區(qū)規(guī)劃機(jī)遇有望發(fā)展成為嘉定城區(qū)另一個商業(yè)核心地標(biāo)。Experience. T項目

8、分析4區(qū)域地標(biāo)本案本案嘉定區(qū)政府嘉定區(qū)政府Experience. T項目分析5三位一體綜合功能商業(yè)商業(yè)-LOFT-LOFT及辦公及辦公- -公寓組成公寓組成了新城核心區(qū)綜合項目了新城核心區(qū)綜合項目商場部分順利運作是保證項商場部分順利運作是保證項目整體成功的基本動力目整體成功的基本動力LOFTLOFT及辦公及辦公商場商場公寓公寓Experience. T市場分析1嘉定商業(yè)格局嘉定新城商業(yè)集群群依托國際汽車城，在安亭和黃渡地區(qū)形成的汽車嘉定新城及馬陸，綜合現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)聚集區(qū)國際汽車城商業(yè)集群南翔鎮(zhèn)商業(yè)集群依托南翔地區(qū)歷史文化底蘊，重點發(fā)展高水平的商貿(mào)商務(wù)，突出游娛樂休閑等服務(wù)業(yè)商業(yè)區(qū)真新江橋曹安集

9、群依托曹安的大型專業(yè)市場群，構(gòu)建以大型專業(yè)市場集聚為核心，中小型商務(wù)服務(wù)、商品集散Experience. T市場分析2嘉定新城商業(yè)格局政府規(guī)劃方向：規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，形成體育休閑賽事中心、總部經(jīng)濟(jì)中心和時尚創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)中心、大型購物中心、酒店賓館、文化娛樂設(shè)施、融保險、教育醫(yī)療設(shè)施等，并發(fā)展商務(wù)辦公、會展中心和研發(fā)中心、時尚商業(yè)。嘉定新城嘉定新城商業(yè)構(gòu)成商業(yè)構(gòu)成嘉定老城區(qū)嘉定老城區(qū) 以本地居民為服務(wù)對象老城區(qū)商業(yè)市場多年自發(fā)形成，缺乏明確主題定位：目前嘉定城區(qū)內(nèi)主力成熟商業(yè)區(qū)域。馬陸新區(qū)馬陸新區(qū)以開發(fā)地塊的人口導(dǎo)入為對象的 新建商業(yè)：多為有統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理，產(chǎn)品檔次提升：目前多處于有 待成

10、熟階段Experience. T市場分析3嘉定城區(qū)商業(yè)格局城中路城中路業(yè)態(tài)形式豐富，包括大型商場及沿街小型商鋪，整體以零售業(yè)態(tài)為主.博樂路博樂路新老居民區(qū)交界處，以博樂商業(yè)廣場為中心，商業(yè)網(wǎng)點分散，但消費能力較強(qiáng)。塔城路塔城路金融一條街，聚集大型餐飲及娛樂商家清河路清河路老城區(qū)商業(yè)，區(qū)域發(fā)展最為成熟的路段，人流量大，出現(xiàn)綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)形式。清河清河城中路城中路塔城路塔城路博樂路博樂路Experience. T市場分析4嘉定城區(qū)商業(yè)市場表現(xiàn)備注：中小型餐飲類店鋪租金均高于其它類型30%-50%。新興板塊零售商業(yè)租金以1-31-3元/ / /天為起點價Experience. T市場分析5商業(yè)發(fā)展趨

11、勢上海裝飾市場上海裝飾市場嘉定商場嘉定商場百聯(lián)東方商廈百聯(lián)東方商廈羅賓遜廣場羅賓遜廣場低低高高檔次檔次傳統(tǒng)百貨類傳統(tǒng)百貨類市場類市場類生活生活MallMall嘉定百貨商場嘉定百貨商場主題體驗式商業(yè)主題體驗式商業(yè)毆尚毆尚經(jīng)營類型經(jīng)營類型歐亞美歐亞美 永心美迪龍永心美迪龍 綠地嘉創(chuàng)國際綠地嘉創(chuàng)國際大衛(wèi)國際廣場大衛(wèi)國際廣場樂購樂購復(fù)華購物廣場復(fù)華購物廣場新城新城YOHOYOHO城城Experience. T市場分析6主題商業(yè)趨勢1概念推動新城悠活城新城悠活城以以TODTOD新市鎮(zhèn)必備的新市鎮(zhèn)必備的METRO METRO 交通體系交通體系SHOPPING SHOPPING 商業(yè)體系商業(yè)體系SOHO S

12、OHO 商務(wù)體系商務(wù)體系A(chǔ)PPARTMENT APPARTMENT 高尚住宅體系高尚住宅體系四大生活體系四大生活體系造就造就1+1+1+141+1+1+14的增值生活魔方的增值生活魔方于于1111號線嘉定西站打造快捷、時尚購物、精品居住、高尚辦公等號線嘉定西站打造快捷、時尚購物、精品居住、高尚辦公等一站式生活的一站式生活的地鐵上蓋地鐵上蓋城市生活綜合體，以及地下主題商業(yè)城市生活綜合體，以及地下主題商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：總用地面積：7839178391總建筑面積（地上）：總建筑面積（地上）：178729.58178729.58其中住宅面積：其中住宅面積：141634.711

13、41634.71商業(yè)面積：商業(yè)面積：3552535525容積率：容積率：2.282.28建筑密度：建筑密度：22.81%22.81%綠地率：綠地率：39%39%Experience. T市場分析6主題商業(yè)趨勢2綠地嘉創(chuàng)國際大廈綠地嘉創(chuàng)國際大廈以強(qiáng)勢品牌帶動以強(qiáng)勢品牌帶動綠地商業(yè)綠地商業(yè) 國際時尚休閑國際時尚休閑廣場廣場萬豪萬豪 17261726層商務(wù)酒店層商務(wù)酒店品牌推動Experience. T市場分析6主題商業(yè)趨勢3從消費趨勢導(dǎo)入項目數(shù)量增速商品零售額33.14億元 7.7%商品批發(fā)額98.2億元8.3%城鎮(zhèn)居民收入13399元6.7%農(nóng)村居民收入8141元7.2%城鎮(zhèn)居民消費支出增長7.

14、3%農(nóng)村居民消費支出增長8.2%中高檔零售商家營業(yè)額1.42億元13.6%數(shù)據(jù)來源：嘉定統(tǒng)計 2009年上半年嘉定區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)運行情況簡析時尚化品牌化個性化汽車及汽車類消費品中高檔百貨商品家居類用品醫(yī)藥及醫(yī)療類用品Experience. T定位方向1主題選擇1嘉定居民消費水平提高和消費檔次提高嘉定居民消費水平提高和消費檔次提高中高檔百貨（服飾衣著為主）、家居類商品、汽車及汽車中高檔百貨（服飾衣著為主）、家居類商品、汽車及汽車類商品、醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品的市場需求機(jī)會增加類商品、醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品的市場需求機(jī)會增加1.71.7萬平方米商業(yè)規(guī)模萬平方米商業(yè)規(guī)模 小面積分割產(chǎn)品小面積分割產(chǎn)品高度專業(yè)化領(lǐng)域的

15、資源缺乏高度專業(yè)化領(lǐng)域的資源缺乏 寧波商幫文化可以挖掘出其他城市歷史街區(qū)所不具備的寧波商幫文化可以挖掘出其他城市歷史街區(qū)所不具備的核心競爭力核心競爭力; ; 寧波體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展寧波體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展國際化要看和義國際化要看和義大道，回歸歷史要看郁家巷大道，回歸歷史要看郁家巷排除排除醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品汽車及汽車類商品汽車及汽車類商品論證論證服飾服飾 VS VS 家居家居Experience. T定位方向2服飾在嘉定城區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)種構(gòu)成中的表現(xiàn)清河清河城中路城中路塔城路塔城路博樂路博樂路經(jīng)營業(yè)種經(jīng)營業(yè)種品牌名稱品牌名稱服飾新感覺服飾、古柏服飾、名流服飾、森馬服飾、

16、361運動裝備、海瀾之家、MetersBonwe、零點坊服飾、Fascivating服飾、DORO、老人頭、卓斐服飾、GeN、T.EN、鳳凰羊毛衫、金伯利、登云專賣、GEOX、陌上臣、真維斯Experience. T定位方向2服飾消費者調(diào)研消費地傾向消費支出傾向消費檔次傾向消費關(guān)注點傾向于沿街商鋪購物傾向于中檔品牌消費支出較低需求關(guān)注多樣Experience. T定位方向2服飾主題商業(yè)經(jīng)營狀況基本信息基本信息地地位置：位置：倉場351號開發(fā)商：開發(fā)商：上海高新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：總建面積：12,000平方米主題定位：主題定位：品牌服飾折扣商場（）單套面積：單套面積：30-50平方米復(fù)華

17、購物廣場復(fù)華購物廣場目前狀態(tài)：目前狀態(tài)：整體空置經(jīng)營評價：經(jīng)營評價：項目所處區(qū)域居民小區(qū)集中，社區(qū)商業(yè)特征明顯項目周邊交通動線及人流不支持服飾類商場定位忽視了目前嘉定居民對服飾購買多傾向于沿街商鋪的消費習(xí)慣Experience. T定位方向2服飾主題于本項目的適應(yīng)度項目項目適應(yīng)度評價評分消費需求居民傾向于“逛街”形式購買服飾類商品位置地段非人流集聚地段經(jīng)營面積服飾專賣店街鋪經(jīng)營面積多數(shù)在30平方米以下經(jīng)營收益區(qū)域消費頻次偏低，單次購買額偏低，未來收益較低較低Experience. T定位方向3嘉定城區(qū)家居主題商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)開始升級，第二次業(yè)態(tài)整合過程中的市場重組尚不完善業(yè)態(tài)開始升級，第二次業(yè)態(tài)整

18、合過程中的市場重組尚不完善第一階段上海裝修市場：位于新老城區(qū)交界處，嘉定汽車站斜對面，地理位置優(yōu)越發(fā)展歷程：市場97年開業(yè)至今12年，由于區(qū)域市場家具裝飾類市場僅此一家，市場火爆長期處于滿租狀態(tài)現(xiàn)狀：08年由于區(qū)域新開業(yè)了歐亞美裝飾城，市場開始轉(zhuǎn)冷第二階段歐亞美建材家具：位于新城區(qū)滬宜公路3588號，主干道較擁擠發(fā)展歷程：市場08年11月開業(yè)，定位中高檔次，吸引了包括科勒廚衛(wèi)、諾貝爾瓷磚、德爾地板、歐派家具、紅蘋果家具等100多家中高檔廚衛(wèi)、家具店的入駐，提升了區(qū)域的消費檔次現(xiàn)狀：由于宣傳力度較差，市場目前人氣一般，但租戶看重其潛在的價值，處于滿租狀態(tài) Experience. T定位方向3嘉定

19、新城家居主題商業(yè)趨勢預(yù)測 階段階段項目項目優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢檔次檔次定位定位第一階段（起步）上海裝飾市場發(fā)展時間較長，知名度較高，城區(qū)核心位置定位檔次低，市場物業(yè)老化，形象差，主干道擁擠低層次消費滿足基本裝修采購第二階段（提升）歐亞美建材家具城定位層次較高，商場品質(zhì)感較強(qiáng)主干道擁擠，市場宣傳力度較差中高檔滿足嘉定居民高品質(zhì)硬裝修材料和中高檔家具采購第三階段（優(yōu)化）？是不是本項是不是本項目目商場式專業(yè)市場定位層次高，臨靠區(qū)域政府機(jī)構(gòu)形象好主干道狹窄且人流量不足個性化中高檔滿足個性化高品質(zhì)軟裝材料和家居飾品采購Experience. T定位方向3嘉定家居主題商戶生存狀況調(diào)查區(qū)域中心，商業(yè)成熟，高租金

20、新老城區(qū)交界處，商業(yè)氛圍差，租金較低新老城區(qū)交界處，成熟商業(yè)街，發(fā)展時間長，中高租金服飾、餐飲裝潢設(shè)計、裝飾家居材料中介、雜貨店城中路、塔城路塔城東路、新中路倉場路經(jīng)營業(yè)種商鋪面積租金元/.天數(shù)量裝潢材料10-402.5-343裝潢設(shè)計40-1003-427其他20-804-1086塔城東路、新成路塔城東路、新成路項目名稱商鋪面積租金元/.天出租率上海裝飾市場30-602-395%歐亞美40-902.5-4100%永心-美笛龍40-602-3100%區(qū)域家居主題專業(yè)市場區(qū)域家居主題專業(yè)市場/商場商場裝潢設(shè)計、家居建材類商家租金承受力在裝潢設(shè)計、家居建材類商家租金承受力在2-4元元/-天，專業(yè)市

21、場和主題商場滿租以及優(yōu)質(zhì)地段沿街商鋪租天，專業(yè)市場和主題商場滿租以及優(yōu)質(zhì)地段沿街商鋪租金高企，金高企， 該類客戶處于尷尬地步，對于優(yōu)質(zhì)主題商場的商鋪需求強(qiáng)烈該類客戶處于尷尬地步，對于優(yōu)質(zhì)主題商場的商鋪需求強(qiáng)烈10-17元/-天2.5-42.5-4元元/ /- -天天6-8元/-天裝飾及建材類、裝潢設(shè)計類租戶租金沿街商鋪已和主題市裝飾及建材類、裝潢設(shè)計類租戶租金沿街商鋪已和主題市場場/商場租金齊平，該類客戶對于專業(yè)市場商鋪需求旺盛商場租金齊平，該類客戶對于專業(yè)市場商鋪需求旺盛在商業(yè)氛圍較差的地段，市場租金承受力在在商業(yè)氛圍較差的地段，市場租金承受力在2-42-4元元/ /- -天天之間之間Exp

22、erience. T定位方向3嘉定家居主題商戶需求趨勢客戶訪談客戶訪談2 2公司公司廣東星藝裝飾（全國廣東星藝裝飾（全國400400余家直屬分公司）余家直屬分公司）區(qū)域塔城東路訪談人：張振（門店經(jīng)理）Q：你們這邊生意好嗎？A：生意非常好，近階段業(yè)務(wù)量很大Q：為什么近階段生意好？A：區(qū)域周邊很多樓盤交房，裝修量大Q：貴公司是否近階段打算擴(kuò)張？A：有這個打算，但是現(xiàn)在市場好，找不到門面出租Q：假設(shè)未來一年內(nèi)有個大型專業(yè)市場，你們是否有興趣入??？A：當(dāng)然有啊，現(xiàn)在就急著找店面準(zhǔn)備擴(kuò)張Q：那您對于市場未來前景怎么看？A：非?？春?，因為明年會有很多大盤交房（處于交房高峰期），業(yè)務(wù)量會很大，所以未來3年我

23、非常看好區(qū)域裝修市場。市場聲音：未來裝修及裝飾市場潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴(kuò)張及進(jìn)駐本區(qū)域市場聲音：未來裝修及裝飾市場潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴(kuò)張及進(jìn)駐本區(qū)域Experience. T定位方向3嘉定家居主題商戶需求趨勢客戶訪談客戶訪談2 2公司公司高超裝潢高超裝潢區(qū)域塔城東路訪談人：李經(jīng)理（門店經(jīng)理）Q:1、關(guān)于目前裝潢公司的業(yè)務(wù)量情況？ A：今年業(yè)務(wù)量較去年好多了，房產(chǎn)行情好裝修的業(yè)務(wù)量就多，裝潢公司跟房產(chǎn)走勢極其相關(guān)，經(jīng)歷了金融危機(jī)后，現(xiàn)在業(yè)務(wù)量比較好，今天公司的幾組工作人員都到不同的地方去測量了，在我們周邊的裝修公司還是相對比較多的，但大家的生意都不錯，只是有些門面整得比較好

24、的公司，比一般的公司業(yè)務(wù)量要稍微好一些。Q：塔城路上商鋪租金售價情況？ A：總體還可以，房地產(chǎn)開發(fā)的量大，買房子的人多，那么裝修的生意也比較好做，今年總體形勢比較好，所以生意也好做，業(yè)務(wù)量也大，估計未來的房地產(chǎn)形勢繼續(xù)向好，未來5年至少可以延續(xù)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)量。Q：是否愿意到一個規(guī)模比較大、檔次形象比較高的商場去經(jīng)營？ A：會考慮過去那邊開店，但前提是要租金和價格比較合適，另外市場服務(wù)要好，形成市場氛圍。市場聲音：市場需求與房地產(chǎn)市場成正比，未來市場聲音：市場需求與房地產(chǎn)市場成正比，未來5年內(nèi)市場看好年內(nèi)市場看好Experience. T定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測1嘉定做為上海現(xiàn)階段最主要

25、的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，住宅市場發(fā)展迅速，成為新的市場熱點區(qū)域；嘉定家居主題商業(yè)發(fā)展面臨絕佳市場機(jī)遇p供求比， 相對于08年供大于求，09年嘉定公寓供求逆轉(zhuǎn),供應(yīng)量:成交量達(dá)到1:1.32。p供應(yīng)量，09年1-10月供應(yīng)較08同比多成交10.3萬平方米，增幅達(dá)13%；p成交量，09年1-10月成交較08年1-10月增量59萬平方米，達(dá)到119萬平方米,增幅達(dá)98%;p價格走勢：在經(jīng)歷08年下半年成交價格下滑后,進(jìn)入09年價格保持平穩(wěn)增長，目前嘉定公寓整體成交價約為12000元/,嘉定別墅整體成交價約為18000元/ 。Experience. T定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測1嘉定城區(qū)又是嘉定住宅

26、供應(yīng)的主力Experience. T定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測1區(qū)域輻射嘉定新城區(qū)、老城區(qū)、安亭、南翔四個區(qū)域區(qū)域可售面積可售套數(shù)2010年后交房已售面積2010年后交房已售套數(shù)第一區(qū)域區(qū)域周邊（老城區(qū)及新老城區(qū)交界處）21898121563269053492第二區(qū)域項目輻射區(qū)域60908960537794598208總計8280708209110636411700未來3年內(nèi)，項目輻射區(qū)域內(nèi)住宅交房套數(shù)將達(dá)到1.4 萬套，按照每戶 8 萬元的平均裝修標(biāo)準(zhǔn)計算區(qū)域基本裝修需求超過11億元Experience. T定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測2根據(jù)現(xiàn)有土地供應(yīng)情況預(yù)計，項目輻射區(qū)域住

27、宅潛在供應(yīng)量超過440萬平方米，按照目前推盤節(jié)奏測算，上述潛在供應(yīng)釋放時間至少持續(xù)5年，考慮交房時間推后23年計算，區(qū)域家居主題商業(yè)將持續(xù)78年的黃金發(fā)展期；按照每平方米1000元基礎(chǔ)裝修投入計算，家居主題商業(yè)年均基本市場需求保持在5億元以上；嘉定城區(qū)土地儲備量、供應(yīng)量集中，對本項目而言，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮?。Experience. T定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測3隨著軌道交通隨著軌道交通1111號線即將開通，嘉定房地產(chǎn)市場將進(jìn)入嶄新號線即將開通，嘉定房地產(chǎn)市場將進(jìn)入嶄新的發(fā)展階段，特別是對市區(qū)客戶的導(dǎo)入會更為有利的發(fā)展階段，特別是對市區(qū)客戶的導(dǎo)入會更為有利Experience.

28、T定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測3中高端客群的大量導(dǎo)入，直接帶動了房價的提升，項目輻射區(qū)域的住宅均價均已突破萬元；Experience. T定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測3年輕化高收入改善型客層群體年輕化、高收入的特征以及改善型置業(yè)動機(jī)明顯，必然帶動提升型（個性化、時尚化、潮流化、品牌化）的家居需求。Experience. T定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)1地址開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深 成交情況租金出租率滬宜公路31583188號 1997年5月18日2500030-604-12米4-5米1-2單每天/鋪2-3元-天-95%經(jīng)營商品類型裝飾裝潢、衛(wèi)生潔具、廚房設(shè)備、墻地瓷磚

29、、燈具燈飾、玻璃及其制品、建筑藝術(shù)、家具、門窗、五金配件和建筑基礎(chǔ)材料上海裝飾市場上海裝飾市場市場老化，定位層次低，逐漸為市場淘汰市場老化，定位層次低，逐漸為市場淘汰處于嘉定汽車站斜對面，地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越，集倉庫，辦公，商鋪為一體市場發(fā)展時間長，知名度高知名度高，市場年久老化，經(jīng)營商品檔次較低經(jīng)營商品檔次較低，隨著區(qū)域市場中高檔次裝飾市場的出現(xiàn)，逐漸被市場淘汰，經(jīng)營現(xiàn)況較冷淡經(jīng)營現(xiàn)況較冷淡，市場部分租戶開始撤離倉庫倉庫倉庫市場商鋪市場商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀市場平面圖市場平面圖外景外景Experience. T永心永心- -美笛龍美笛龍定位家具，與定位家具，與“歐亞美歐亞美”形成產(chǎn)品互補，

30、中低端定位，市場整體品質(zhì)感較差，人氣不足形成產(chǎn)品互補，中低端定位，市場整體品質(zhì)感較差，人氣不足地址開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深 人流情況租金出租率滬宜公路3588號 2006年10月1日1500040-604-8米4-5米1-2單每天/鋪2-3元/天/100%業(yè)態(tài)家具、兒童家具、辦公家具1F:品牌沙發(fā)、軟床餐桌椅、影視柜茶幾、紅木家具2F:精品板式家具、精品松木家具、精品兒童家具3F:辦公家具、精品臥房家具1F2F3F主營家具，緊靠主營家具，緊靠“歐亞美嘉定建材實木家具廣場歐亞美嘉定建材實木家具廣場”，與其形成產(chǎn)品互補，但由于定位中低端，市場物業(yè)品質(zhì)感較差，與其形成產(chǎn)品互補，但由于定位中低

31、端，市場物業(yè)品質(zhì)感較差，現(xiàn)階段人氣較差，較低的租金成為其最大的市場競爭優(yōu)勢現(xiàn)階段人氣較差，較低的租金成為其最大的市場競爭優(yōu)勢定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)2Experience. T定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)3地址開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深 人流情況租金出租率滬宜公路3588號 2008年11月28日2200040-904-12米4-8米1-2單每天/鋪2.5-4元/100%業(yè)態(tài)陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫廊/地板、櫥柜、木門、五金鎖具、燈具、藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝/軟體家具、板式家具餐臺桌、家居飾品/豪華實木家具、紅木家具新古典家具、辦公家具、布藝歐亞美嘉定建材實木家具廣

32、場歐亞美嘉定建材實木家具廣場商場式家居裝飾市場，定位中高端，提升區(qū)域家居主題商業(yè)品質(zhì)商場式家居裝飾市場，定位中高端，提升區(qū)域家居主題商業(yè)品質(zhì)1F:陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫廊2F:地板、櫥柜、木門、五金鎖具、燈具、藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝等3F:軟體家具、板式家具餐臺桌、家居飾品4F:豪華實木家具、紅木家具新古典家具、辦公家具、布藝等1F2F3F4F平面圖平面圖處于新老城區(qū)交界處，沿滬宜公路處于新老城區(qū)交界處，沿滬宜公路, ,商場式家具建材裝飾市場商場式家具建材裝飾市場; ;定位中高檔次，提升區(qū)域家居主題商業(yè)市場；入住商家因?qū)笫锌春?，即便開業(yè)一年業(yè)績不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù)定位中高檔次，提升區(qū)

33、域家居主題商業(yè)市場；入住商家因?qū)笫锌春?，即便開業(yè)一年業(yè)績不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù)在商場內(nèi)經(jīng)營在商場內(nèi)經(jīng)營外景內(nèi)部內(nèi)部Experience. T定位方向4家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點1低低高高檔次檔次/ /個性化個性化家居五金產(chǎn)品家居五金產(chǎn)品基礎(chǔ)裝修材料基礎(chǔ)裝修材料家具家電產(chǎn)品家具家電產(chǎn)品軟裝及居家飾品軟裝及居家飾品家居產(chǎn)品類型家居產(chǎn)品類型上海裝飾市場歐亞美建材家具廣場 永心-美迪龍沿街品牌店Experience. T他們是：他們是：個性獨立、追求時尚，喜歡用一些新奇事物標(biāo)榜自己有自己的品位，在意居住的舒適感和設(shè)計元素他們的共同特征（對于室內(nèi)裝修）n內(nèi)部裝修需要時尚不失溫馨的風(fēng)格n受過高等教育，有自己

34、的愛好n標(biāo)新立異，追逐時尚、品位n熱衷于DIY，自己設(shè)計，彰顯自我個性n鐘情于飾品擺設(shè)，局部細(xì)節(jié)設(shè)計喜好新奇又品質(zhì)感的事物n有想法但是沒有時間，喜歡逛集中式主題商場n喜歡品牌，對于品牌有特殊的偏好新房導(dǎo)入居住人口以中高收入的中青年為主，受過高等教育，時尚追求潮流，對于藝術(shù)有一定的鑒賞品味新房導(dǎo)入居住人口以中高收入的中青年為主，受過高等教育，時尚追求潮流，對于藝術(shù)有一定的鑒賞品味定位方向4家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點2Experience. T定位方向4家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點3伴隨著居家市場的不斷成熟，居家軟裝飾市場日益顯現(xiàn)其巨大的市場潛力。 上海已經(jīng)進(jìn)入“重軟飾重軟飾 輕裝修輕裝修”的時代！ 軟

35、裝飾優(yōu)點軟裝飾優(yōu)點： 在家居設(shè)計中善用一些裝飾而不是一味地側(cè)重裝修，可以 1、花小錢做出大效果 2、減少日后家居設(shè)計因樣式過時要翻新 時造成的損失 3、使人們能夠隨時跟上潮流，隨心所欲地改變居家風(fēng)格營造出各種生活風(fēng)格。 Experience. T嘉定居民的軟裝需求已經(jīng)放量，但由于市場供應(yīng)少，需求份額基本為其他渠道分流嘉定居民的軟裝需求已經(jīng)放量，但由于市場供應(yīng)少，需求份額基本為其他渠道分流定位方向4家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點4上海10%嘉定15%嘉定居民軟裝產(chǎn)品購買去向上海市區(qū)40%其他郊區(qū)25%外地15%網(wǎng)上購物10%本地購買10%Experience. T定位方向4家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點5產(chǎn)

36、品家具廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫（中高檔）窗簾特點高成本低利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤市場一般利潤率3-10%40%以上80%500%以上400%以上/商鋪面積100以上50-10050-10020-6020-6080-150市場承租力一般強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域市場占有率飽和缺失缺失缺失缺失飽和中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤，該類呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤，該類租戶承租能力看好，遠(yuǎn)高于家具類租戶承租能力看好，遠(yuǎn)高于家具類產(chǎn)品的市場利潤也使得我們對于其產(chǎn)品的市場利潤也使得我們對于其租金非常期待租金非常

37、期待軟裝市場利潤大，租戶承租能力強(qiáng)軟裝市場利潤大，租戶承租能力強(qiáng)區(qū)域市場飽和，整體租金2-4元/-天區(qū)域市場占有率較低，產(chǎn)品定位較低，中高檔產(chǎn)品市場空白中高檔廚具中高檔廚具家具100%占有率市場飽和，租金租金2-4元元/-天天燈飾（中高檔）工藝飾品工藝飾品墻紙壁畫（中高檔）墻紙壁畫（中高檔）地毯窗簾0%100%市場占有率市場占有率曹安輕紡市場發(fā)展成熟，市場競爭力不強(qiáng)裝飾市場業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，“市場大樓”傾倒，區(qū)域裝飾市場有待完善租金必大于租金必大于2-4元元/天天Experience. T定位方向3軟裝家飾主題于本項目的適應(yīng)度項目項目適應(yīng)度評價評分消費需求居民傾向于“集中比較”形式購買軟裝家飾類

38、商品位置地段購買目的性極強(qiáng)，并非需要人流集聚地段經(jīng)營面積軟裝家飾專賣店經(jīng)營面積多數(shù)在3050平方米經(jīng)營收益區(qū)域需求旺盛，購買頻次高高Experience. T項目定位1承載新嘉定人的個性生活夢想EGO時尚廣場時尚廣場致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導(dǎo)其生活方式、倡導(dǎo)個性化致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導(dǎo)其生活方式、倡導(dǎo)個性化生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的專家顧問。專家顧問。Experience. T項目定位2主題定位EGOEGO時尚廣場時尚廣場個性、時尚、新潮軟裝家飾一站式購物中心個性、時尚、新潮軟裝家飾一站式

39、購物中心Experience. T項目定位3形象定位EGOEGO時尚廣場時尚廣場享受個性生活藝術(shù)的專家享受個性生活藝術(shù)的專家Experience. T項目定位4功能定位EGOEGO時尚廣場時尚廣場個性生活展示、銷售、體驗、服務(wù)空間個性生活展示、銷售、體驗、服務(wù)空間Experience. T項目定位5業(yè)態(tài)定位1（特色）三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個性精品三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個性精品 二人世界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝二人世界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝 未來一代創(chuàng)意生活的起點需求：兒童天地未來一代創(chuàng)意生活的起點需求：兒童天地 Experience. T項目定位5業(yè)態(tài)定位2（配比）Exp

40、erience. T項目定位6功能布局地下車庫時尚生活天地新新生活天地個性生活天地Experience. T項目定位7時尚生活天地品牌店時尚配套精品軟裝精品飾品創(chuàng)意 DIYExperience. T項目定位7時尚生活天地品牌店商戶推薦Simply Life、LZ生活經(jīng)艷、琉璃工房等時尚配套商戶推薦銀行：浙商、寧波、杭州商業(yè)、廈門國際銀行等咖啡：星巴克、COSTA等休閑餐飲：季諾、棒約翰、DQ、愛茜茜里、哈根達(dá)斯等Experience. T精品軟裝和精品飾品地毯地毯/ /墻布墻布/ /桌布桌布床上用品床上用品( (抱枕等抱枕等) )照明燈飾照明燈飾工藝品工藝品創(chuàng)意家居裝飾創(chuàng)意家居裝飾戶外運動戶外

41、運動/ /旅游生活用品旅游生活用品廚衛(wèi)裝飾廚衛(wèi)裝飾首飾掛件首飾掛件油畫雕塑相框電影海報油畫雕塑相框電影海報月歷月歷/ /其他藝術(shù)品其他藝術(shù)品Experience. T創(chuàng)意DIY創(chuàng)意創(chuàng)意DIY互動互動參與參與唐卡手工繪制唐卡手工繪制油畫定制油畫定制（肖像（肖像/ /寵物寵物/ /景物景物/ /抽象油畫等定制）抽象油畫等定制）各類工藝品各類工藝品/ /飾品飾品/ /民間手工定制民間手工定制/ /動漫動漫衍生產(chǎn)品定制衍生產(chǎn)品定制/ /各類各類T T恤、杯子、相框、恤、杯子、相框、掛墜、鼠標(biāo)墊、拼圖等自選圖案個性掛墜、鼠標(biāo)墊、拼圖等自選圖案個性化燙印化燙印瓷器陶器定制瓷器陶器定制Experience.

42、 T項目定位8個性生活天地居家軟裝居家用品Experience. T居家軟裝產(chǎn)品地毯地毯/ /墻布墻布床上用品床上用品花藝花藝首飾掛件首飾掛件油畫油畫/ /畫框畫框旅游旅游/ /戶外裝備戶外裝備廚衛(wèi)用品廚衛(wèi)用品照明燈飾照明燈飾居家軟裝產(chǎn)品居家軟裝產(chǎn)品分類分類Experience. T地毯/墻布等Experience. T居家用品產(chǎn)品陶瓷/玻璃制品生活日用瓷生活日用瓷工藝陳設(shè)陶瓷工藝陳設(shè)陶瓷( (中式中式) )手工陶瓷作坊手工陶瓷作坊工藝陳設(shè)陶瓷工藝陳設(shè)陶瓷( (西式西式) )陶瓷陶瓷/玻璃玻璃制品制品Experience. T居家用品產(chǎn)品繪畫擺設(shè)等Experience. T項目定位9新新生活天

43、地兒童天地婚慶天地?zé)麸棌V場Experience. T兒童天地Experience. T婚慶天地Experience. T燈飾廣場Experience. T項目定位10時尚LOFT（4F）客戶建議家居裝潢設(shè)計公司室內(nèi)環(huán)境設(shè)計公司商業(yè)環(huán)境設(shè)計公司創(chuàng)意設(shè)計師Experience. T項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）無獨立衛(wèi)生間房源建議改造方案利用“同層排水”技術(shù) 進(jìn)行改造Experience. T項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）精品房源精品房源大師設(shè)計標(biāo)簽大師設(shè)計標(biāo)簽特別推出幾套房間，其由國內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計特別推出幾套房間，其由國內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計大師精心設(shè)

44、計，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)、空間格局、功能分區(qū)大師精心設(shè)計，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)、空間格局、功能分區(qū)都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計理念，將私屬性的個性口都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計理念，將私屬性的個性口味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部分的樓王產(chǎn)品。味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部分的樓王產(chǎn)品。Experience. T項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）主題呼應(yīng)主題呼應(yīng)個性家居產(chǎn)品應(yīng)用個性家居產(chǎn)品應(yīng)用個性潔具敞開式浴室Experience. T項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）主題呼應(yīng)主題呼應(yīng)個性家居產(chǎn)品應(yīng)用個性家居產(chǎn)品應(yīng)用個性家飾細(xì)節(jié)之處見精致靈動空間激發(fā)無限創(chuàng)意愜意布置盡享閑逸生活Experience. T項目

45、定位11精裝修小戶型公寓（5-17F備選方案）精裝公寓+小戶型辦公Evaluation Time投資增值時代E-value. T四位一體價值鏈E-value. T四位一體價值鏈E-value. T消費者價值EGO生活體驗時尚生活創(chuàng)意生活潮流生活藝術(shù)生活E-value. T商戶價值高營業(yè)收益產(chǎn)品廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫（中高檔）特點低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤市場一般利潤率40%以上80%500%以上400%以上l 200家商家集聚l 每年1億元營業(yè)額l 平均營業(yè)利潤率60%l 戶均營業(yè)收益30萬元積極吸引消費者進(jìn)來消費，擴(kuò)大營業(yè)額開辟浙江產(chǎn)地直接進(jìn)貨渠道，

46、降低進(jìn)貨成本積極尋求政府優(yōu)惠扶持，減免稅費E-value. T開發(fā)商價值市場售價評估（商業(yè)）市場比較法（市場比較法（70%）因素權(quán)重本案天林商業(yè)廣場大衛(wèi)國際大廈綠地嘉創(chuàng)國際弘基誠建休閑廣場位置、交通0.150.1588.588.58配套0.10.17.587.588項目規(guī)模0.050.05887.57.58.5人流量0.10.17.57.5888周邊人口0.10.18.5888.58面寬、進(jìn)深0.050.05887.588停車位0.10.188.587.58戶型分割0.150.158.58.57.588.5工程進(jìn)度0.050.057.5887.58發(fā)展商品牌0.050.0588888營銷手段0

47、.10.198888得分100%100%8.18.157.8258.0258.1參考度20%5%45%30%銷售均價(元/)1520415204194751947515780157801364513645市場比較法預(yù)計入市價格=13000元/平方米刨除每個參考項目35年68%售后返租溢價因素影響，綜合評估本案商業(yè)開發(fā)商實得價為：E-value. T開發(fā)商價值市場售價評估（公寓及辦公）因素權(quán)重本案泰宸匯金商務(wù)樓大衛(wèi)國際大廈平正大廈綠地嘉創(chuàng)國際位置0.150.158888.58配套0.10.17.57.57.588.5項目規(guī)模0.050.0587.57.588.5外觀0.10.197.5888.5

48、公共部位0.10.18.587.588.5設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新0.050.0587.57.588.5停車位0.10.1888.58.59戶型設(shè)計0.150.158.5887.58工程進(jìn)度0.050.057.5887.58發(fā)展商品牌0.050.0588888營銷手段0.10.198888得分100%100%8.257.857.98.0258.3參考度20%40%20%20%銷售均價(元/)11638116388743874311408114081535915359市場比較法預(yù)計入市價格=11500元/平方米E-value. T開發(fā)商價值市場售價評估（整體均價）項目組成面積均價整體均價考慮上市后35%的可

49、能增長率商業(yè)16500平方米13000元/平方米12100元/平方米1250012800元/平方米公寓及辦公26476平方米11500元/平方米E-value. T投資客價值租金預(yù)計項目組成樓層類比標(biāo)準(zhǔn)租金預(yù)計回報率商業(yè)1F145元/平方米/天78%2F0.652.63.2元/平方米/天3F0.522.5元/平方米/天公寓及辦公26476平方米1.82.2元元/平方米/天67%E-value. T消費者引導(dǎo)軟性宣傳EGO生活手冊消費者互動EGO會員卡、EGO主題活動E-value. T招商組織招商部經(jīng)理（人）招商主管（人）（大客戶）招商主管（人）（中小客戶）招商助理(1人）招商人員（人）招商人

50、員（人）駐場招商接待人員（人）招商團(tuán)隊架構(gòu)建議E-value. T招商渠道建議招商組織A：上海各軟裝主題商場/市場的招商客戶資源；B：開發(fā)商、代理商關(guān)系資源積累的招商客戶資源；C：分散在嘉定及周邊區(qū)域各街區(qū)零散的單個經(jīng)營客戶；D：參加相關(guān)專業(yè)展會收集的客戶資源；5E：通過招商宣傳資料和招商活動吸引的客戶；5F：其他E-value. T銷售執(zhí)行異地銷售驅(qū)動的整合營銷賣點梳理賣點梳理面對嘉定新城每年增加的約5億元的巨大家居市場定位的時尚家居產(chǎn)業(yè)促進(jìn)平臺。嘉定新老城區(qū)交匯處，新城建設(shè)以及人口的導(dǎo)入帶來巨大市場潛力，交通便利。多功能商住辦展示復(fù)合體區(qū)位優(yōu)勢定位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢3050的小面積虛擬分割銷售，

51、利于小額投資客進(jìn)入銷售優(yōu)勢巨大財富巨大財富：新城核心，潛力無限：新城核心，潛力無限 升值空間升值空間：城市覺醒，繁華升級：城市覺醒，繁華升級 EGOEGO旗艦旗艦：潮流首選，時尚地標(biāo)：潮流首選，時尚地標(biāo)是什么將兩位不同時代的偉人聯(lián)系在一起？是民族？還是歷史？什么是才是這兩位相隔千年的偉人的共同點？是國籍？還是信仰？大迂回！大迂回！營銷策略營銷策略由外而內(nèi)，迂回包抄由外而內(nèi)，迂回包抄渠道渠道：針對投資客戶多渠道行銷，配合品牌活動邀請客戶形象：形象：在嘉定本地建立良好的項目形象，形成口碑效應(yīng)筑城渠道：筑城渠道：全國逾20個分銷代理點戶外陣地：戶外陣地：滬嘉高速沿線、嘉定城區(qū)高炮、周邊道旗網(wǎng)絡(luò)陣地：

52、網(wǎng)絡(luò)陣地：項目官方宣傳網(wǎng)站，便于外地客戶瀏覽查閱現(xiàn)場陣地：現(xiàn)場陣地：現(xiàn)場銷售中心、樣板示范單位等行業(yè)協(xié)會：行業(yè)協(xié)會：建筑裝飾室內(nèi)設(shè)計協(xié)會、上海市內(nèi)設(shè)計協(xié)會等銀行渠道：銀行渠道：銀行客戶經(jīng)理合作團(tuán)隊等客戶定位客戶定位客戶來源：1.由筑誠各分銷單位帶來的外地投資客戶2.各地區(qū)代理機(jī)構(gòu)帶來的投資客戶3.由于項目熱銷而帶來的上海地區(qū)投資客戶客戶特征：1.認(rèn)同本項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃2.認(rèn)同本項目未來升值潛力3.有投資意愿，喜歡跟風(fēng)投資客戶背景： 經(jīng)常在全國各地進(jìn)行房地產(chǎn)投資，有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，專業(yè)的購房客戶，通常來自江浙地區(qū)投資客黑龍江黑龍江內(nèi)蒙古內(nèi)蒙古山西山西湖南湖南南京南京溫州溫州上海上海EGOEGO

53、意為：個性時尚意為：個性時尚 項目最終消費群體多為項目最終消費群體多為7070、8080購房者，個性、時尚、潮流的定位契合購房者，個性、時尚、潮流的定位契合 本案最終消費者的生活理念。本案最終消費者的生活理念。以中規(guī)中矩的的方框為以中規(guī)中矩的的方框為LOGOLOGO外圍，配合以色彩鮮明的主體內(nèi)容，寓外圍，配合以色彩鮮明的主體內(nèi)容，寓意意“小空間，大生活小空間，大生活”的家居裝飾本質(zhì)。的家居裝飾本質(zhì)。以對比鮮明的紅色以及黃色為項目以對比鮮明的紅色以及黃色為項目LOGOLOGO的主色調(diào)，辯識性以及可記的主色調(diào)，辯識性以及可記憶性強(qiáng)，且多樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷憶性強(qiáng)，且多

54、樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷售物料以及各種項目包裝的延伸。售物料以及各種項目包裝的延伸。LOGOLOGO推薦推薦整個整個LOGOLOGO以以EGOEGO為主體，易于理解便于傳播，整體簡潔明快的風(fēng)格，為主體，易于理解便于傳播，整體簡潔明快的風(fēng)格，更突出項目的家居展示意味更突出項目的家居展示意味線條的變化以對比強(qiáng)烈的紅黃兩色拼貼，兩暖色象征企業(yè)不斷發(fā)展的線條的變化以對比強(qiáng)烈的紅黃兩色拼貼，兩暖色象征企業(yè)不斷發(fā)展的趨勢和銳意進(jìn)取的精神趨勢和銳意進(jìn)取的精神LOGOLOGO推薦推薦LOGOLOGO推薦推薦整個整個LOGOLOGO通過通過4 4種色彩對比展現(xiàn)時尚、個性、人性化的形象種

55、色彩對比展現(xiàn)時尚、個性、人性化的形象空間空間LOGOLOGO下方用抽象的沙發(fā)形象表現(xiàn)整個廣場的主題定位下方用抽象的沙發(fā)形象表現(xiàn)整個廣場的主題定位時時尚家居飾品尚家居飾品整個整個LOGOLOGO體現(xiàn)的是活潑的時尚個性，符合現(xiàn)代年輕一代消費體現(xiàn)的是活潑的時尚個性，符合現(xiàn)代年輕一代消費者的審美情趣者的審美情趣LOGOLOGO推薦推薦如何在剛剛覺醒如何在剛剛覺醒的新城占有一席的新城占有一席之地？之地？銷售的問題：銷售的問題：如何在盡可能短的時間里快速回籠資金？招商的問題：招商的問題：如何平衡招商與銷售之間的關(guān)系？推廣的問題：推廣的問題：如何在嚴(yán)控費用的情況下獲得良好項目形象？銷售方式銷售方式焦點焦點租

56、售并舉租售并舉銷售手段銷售手段銷控原則銷控原則有效增加自有資金投資，同時強(qiáng)效鎖定客戶有效增加自有資金投資，同時強(qiáng)效鎖定客戶項目啟動初期（工地包裝完成）即開始全面的客戶蓄水活動，利用外地客戶對嘉定本地樓盤價格以及銷售情況的信息不對稱，著重樹立項目的形象以及區(qū)域性價比，并在第一時間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I客戶。貸款貸款資金資金自有自有資金資金廣告投入低廣告投入低客戶鎖定精準(zhǔn)客戶鎖定精準(zhǔn)銷售手段銷售手段焦點焦點租售并舉租售并舉銷售手段銷售手段銷控原則銷控原則有效鎖定客戶，增強(qiáng)購買意愿以及最終成交率有效鎖定客戶，增強(qiáng)購買意愿以及最終成交率項目啟動初期（工地包裝完成）即開始全面的客戶蓄水活動，利用外地客戶對

57、嘉定本地樓盤價格以及銷售情況的信息不對稱，著重樹立項目的形象以及區(qū)域性價比，并在第一時間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)購客戶。上海上海地區(qū)地區(qū)嘉定嘉定地區(qū)地區(qū)外地外地客戶客戶核心客戶重要客戶游離客戶操作簡單操作簡單廣告投入低廣告投入低銷售手段銷售手段焦點焦點租售并舉租售并舉銷售手段銷售手段銷控原則銷控原則全面推出，分片保留。全面推出，分片保留。按“金角銀邊”原則，可預(yù)留幾套鋪皇之皇，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣，以抬高價值，抹殺價格理性。 原則三原則三預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。在公開發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開發(fā)售后分批推出，確保每次活動均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時分批放出，每次放號均會制造一輪搶鋪高潮。

58、原則二原則二認(rèn)籌期間限量推出鋪位（如只推30套），解籌當(dāng)日引起客戶的搶鋪火爆場面，再根據(jù)認(rèn)籌情況加推部分鋪位。 原則一原則一 銷控原則銷控原則焦點焦點租售并舉租售并舉銷售手段銷售手段銷控原則銷控原則租售并舉租售并舉售后返租，增強(qiáng)項目信心及性價比售后返租，增強(qiáng)項目信心及性價比商業(yè)項目從初期到穩(wěn)定期需要3-5年的發(fā)展時間。依據(jù)本案實際情況，3年的返租期限較為合適，一般商業(yè)項目投資回報率為6%10%，本案可暫定投資回報率為8%。經(jīng)營面積與銷售面積分離，降低投資門檻經(jīng)營面積與銷售面積分離，降低投資門檻商業(yè)部分進(jìn)行小面積產(chǎn)權(quán)分割，依據(jù)以往項目經(jīng)驗面積3050是最受投資者歡迎的面積范圍。焦點焦點租售并舉租

59、售并舉銷售手段銷售手段銷控原則銷控原則以招商推動銷售，以銷售促進(jìn)招商，以租帶售，實行返租銷售，成立專業(yè)的管理公司，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理，制定高額投資回報率，合理的返租年限，招商要貫穿在整個項目的開發(fā)運營始終。租賃銷售租售并舉租售并舉以租促售，合理返租以租促售，合理返租焦點焦點租售并舉租售并舉銷售手段銷售手段銷控原則銷控原則招商方式招商方式1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor 3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售招售結(jié)合結(jié)合及時的招商完成信息發(fā)布1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor 3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售招售結(jié)合結(jié)合及時的招商完

60、成信息發(fā)布有實力的異域行業(yè)巨頭、商會嘉定投資考察有實力的異域行業(yè)巨頭、商會嘉定投資考察利用一定的資源，邀請或吸引例如浙江商會、宜家家居等有實力的個人或企業(yè)對嘉定的投資情況，特別是本案進(jìn)行考察，擴(kuò)大項目影響力。招商先行，活動造勢招商先行，活動造勢1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor 3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售招售結(jié)合結(jié)合及時的招商完成信息發(fā)布銷售中心直接命名為銷售中心直接命名為“招商銷售中心招商銷售中心”簡單直接表明項目招商團(tuán)隊的運作在售樓中心明顯位置設(shè)立招商接待處、招商洽談區(qū)在售樓中心明顯位置設(shè)立招商接待處、招商洽談區(qū)讓進(jìn)入客戶看到項目的招商活動進(jìn)行有條不紊進(jìn)行，增強(qiáng)客戶對項目后期運營的信心，增加購買