房地產(chǎn)開項目與一般建設(shè)項目

1、房地產(chǎn)可研與一般可研差異(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般建設(shè)項目可行性研究的差異一、 兩種可研報告主要內(nèi)容對比表序號房地產(chǎn)可研內(nèi)容一般項目可研內(nèi)容1項目前說明總論2市場調(diào)查與說明市場分析3資源條件評價4規(guī)劃設(shè)計方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5場址選擇6技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案7原材料燃料供應(yīng)8總圖運輸與公用輔肋工程9節(jié)能節(jié)能章10節(jié)水措施11環(huán)境影響許價12勞動衛(wèi)生安全與消防13組織機(jī)構(gòu)與人力資源配制14項目開發(fā)經(jīng)營周期項目實施進(jìn)度15投資估算投資估算16資金籌措計劃融資方案17項目收入估算財務(wù)評價18經(jīng)濟(jì)評價國民經(jīng)濟(jì)評價19不確定分析社會評價20風(fēng)險分析風(fēng)險分析21結(jié)論研究結(jié)論與建議對比分析結(jié)論：一般

2、項目可研內(nèi)容全面詳細(xì),而房地產(chǎn)可研內(nèi)容只側(cè)重經(jīng)濟(jì)分析二、兩種可研報告總投資構(gòu)成對比表序號房產(chǎn)地開發(fā)項目總投資構(gòu)成序號一般性建設(shè)項目總投資構(gòu)成1項目建設(shè)投資1項目建設(shè)投資1.1.開發(fā)建設(shè)投資1.1建設(shè)投資1.1.2土地費用1.1.1設(shè)備及工器具購置費用1.1.3基礎(chǔ)設(shè)施工程費1.1建筑安裝工程費用1.1.4建筑安裝工程費1.1公用工程建設(shè)費1.1.5公共配套設(shè)施配套費1.1環(huán)保、消防設(shè)施建設(shè)費1.1.6開發(fā)間接費1.1預(yù)備費1.2.運行費用1.1建設(shè)期利息管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其它費用不可預(yù)見費2經(jīng)管費用2流動資金對比分析結(jié)論：一般項目可研總投資構(gòu)成只有項目建設(shè)投資沒有運行費用, 運

3、行費用是計入產(chǎn)品戍本中的，不是總投資構(gòu)成；房產(chǎn)地開發(fā)項目總投資構(gòu)成由兩部分組成，既有項目建設(shè)投資又有運行費用。 三、兩種可研報告運行時間對比一般項目可研運行時間比較長，其運行時間（不包括建設(shè)期）一般在八年或八年以上；房產(chǎn)地開發(fā)項目運行時間比較短,以售商品房為主的項目，包括建設(shè)期在內(nèi)的項目運行時間一般不大于六年。四、兩種可研報告主要財務(wù)報表的具體內(nèi)容不同這兩種可研報告共有的四個表格，即現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。兩種可研報告具體內(nèi)容都不同?，F(xiàn)將這兩種可研報告現(xiàn)金流量表具體內(nèi)容對比如下表；兩種可研報告現(xiàn)金流量表具體內(nèi)容對比表序號房產(chǎn)地開發(fā)項目現(xiàn)金流量表房產(chǎn)地開發(fā)項目現(xiàn)金流量表1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1銷售收入銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其它收入1.6回收固定資產(chǎn)資金回收固定資產(chǎn)資金1.7回收經(jīng)營資金回收流動資金2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金流動資金2.3運營費用經(jīng)營成本2.4修理費用2.5土地增值稅2.6經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2.7所得稅所得稅3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量五、兩種可研報告評價方法文件對比表一般項目可研評價方法文件是國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資【2006】1325號文建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評