【新聯(lián)康】南昌眾森紅谷一品深化報告7P

1、眾森紅谷一品項目提報新聯(lián)康（中國）南昌公司2010年6月28日我們將為您創(chuàng)造22億元的銷售額江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報目錄壹貳叁肆環(huán)境篇市場篇產(chǎn)品篇營銷策略伍陸營銷方式新聯(lián)康案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報壹、環(huán)境篇地塊屬性分析project江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報地塊屬性分析紅谷灘新建縣老城區(qū)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報地理位置本案新建縣本案東湖區(qū) 青山湖紅谷灘中心區(qū)西湖區(qū)青云譜大范圍 小范圍從大范圍來看，本項目所處的新建縣離市區(qū)有一定 從小范圍來看，本項目位于新建縣老城區(qū)和紅谷灘中心區(qū)的距離。房地產(chǎn)開發(fā)水平方面要遜色于其

2、他 之間。湖景資源和紅灣公路增添了項目的可塑性。區(qū)域，整體的市場接受度不高， 對于本項目來說具有一定的市場挑戰(zhàn)。我們的思考 地塊先天優(yōu)勢并不明顯，如何提高本項目的市場認(rèn)知度？紅灣公路在建江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報我們的思考地塊周邊環(huán)境形象較差、配套空白，如何樹立本項目的市場形象？本項目地塊周邊環(huán)境黃家湖打造質(zhì) 打地塊先天優(yōu)勢并不明顯，如何提高本項目的市場認(rèn)知度？我們的思考品品我們的思考 地塊周邊環(huán)境形象較差、配套空白，如何樹立本項目的市場形象？宣傳裝 宣包包江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報地塊swot分析固有優(yōu)勢（strength）固有劣勢（weakness）1.

3、2.有一定的湖景資源地塊完整性較好，利于規(guī)劃1.2.周邊道路網(wǎng)不完善、環(huán)境形象較差項目周邊配套空白項目機(jī)會（opportunity）項目威脅點(threaten)1. 紅灣公路的建成，拉近與城區(qū)的距離2. 準(zhǔn)確把握未來市場需求，打造出符合市場 1. 新政策可能帶來市場調(diào)整對本項目的需求產(chǎn)品 沖擊3. 充分了解競爭對手，打造出更具競爭優(yōu)勢 2. 紅谷灘項目品質(zhì)較高的產(chǎn)品，在市場中取勝我們認(rèn)為地塊可挖掘的市場價值較大，有打造中高端產(chǎn)品 的條件。紅灣公路的開通將大大提升本項目的認(rèn)知和市場接受度 ；充分利用水系資源 ，打造具有湖景特色的中高端產(chǎn)品 。地塊周邊形象對于本項目具有較大的影響， 要通過一定量

4、的包裝手段來彌補(bǔ)。整體而言，我們要將 地塊的優(yōu)勢完全的展現(xiàn)出來 ，用過 包裝宣傳手段將不利于本項目的因素淡化 ，通過高品質(zhì)的產(chǎn)品樹立項目的市場形象。質(zhì)裝造傳江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報貳、市場篇市場分析公寓市場分析別墅市場分析產(chǎn)品分析相關(guān)建議market江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報市場數(shù)據(jù)分析490345004370 44514089 41572月3月4月5月價格到達(dá)歷史最高點09年價格低開高走6月7月8月9月 10月 11月 12月2月3月4月5月541750724859江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報30207060504055465563520

5、855001002009 20102月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 5月年1月 年1月供量 9.13 16.41 12.21 35.66 29.91 9.04 19.56 22.32 29.04 17.25 34.18 24.59 23.18 5.67 15.39 51.55 33.68銷量 42.66 33.39 45.34 45.28 57.54 52.26 33.77 38.03 38.12 35.02 43.7 35.56 28.13 16.45 24.85 40.33 21.1170006500 651860005161 529

6、450004558 482443934000350030002009 2010年1 年1成交均價 4089 4157 4370 4451 4558 4859 5208 5161 4824 4903 5294 5546 5072 4393 5417 5563 6518 整個09年去化量全面爆發(fā)，甚至超越了07年。 新增供應(yīng)量在09年開始復(fù)蘇，10年4月達(dá)到頂峰，但4月出臺的政策組合拳給“瘋狂”樓市迎頭痛擊，市場觀望氣氛開始濃厚，今年5月成交量明顯銷售量明顯下滑09年市場高溫期09年市場緩和期滑落。 后續(xù)的市場必然調(diào)整，對于本項目來說也將承受巨大的考驗，不確定因素將影響未來市場。 09年火爆的市場

7、，使得價格一路高走，目前均價已經(jīng)到達(dá)歷史高峰；各別較為高端的項目拉高均價。 未來短時間內(nèi)，可能出現(xiàn)量跌價穩(wěn)的局面。隨著成交量的低迷，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)價格松動的跡象。買賣雙方博弈戰(zhàn)似乎拉開序幕。面對這樣的市場、這樣的政策，開始悲觀 ?數(shù)據(jù)分析 08年10月推出96平方米小三房 賣點：地理位置、江景優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報洪客隆國際金融中心08年的市場發(fā)生了什么？ 08年9月推出45-128平方米高層公寓，3個月所推房源銷售完畢； 賣點：開發(fā)商品牌、偷面積（8-17平方米）附加值高保利高爾夫花園偷面積綠地梵頓公館 08年梵頓公館始終走在紅角洲銷售的前列，一路逆市

8、飄紅，以90平方米以下的中小戶型為主，整個08年去化高層公寓約10萬平方米。 賣點：產(chǎn)品品質(zhì)較高、緊湊型居室萬達(dá)華府 該案的品質(zhì)已經(jīng)得到整個市場的認(rèn)可，在市場中有著較強(qiáng)的競爭力， 08年去化速度仍然處于全市領(lǐng)先地位。產(chǎn)品，4個月所推房源銷售完畢； 賣點：發(fā)展商品牌、偷面積（7-12平方米），緊湊型居室偷面積逆市飄紅的關(guān)鍵因素：產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品優(yōu)勢、銷售手段江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報公寓市場分析總體當(dāng)期總體當(dāng)期首次當(dāng)期紅谷十二庭40多層小高83三110-13847-594300959507.510.1萊卡小鎮(zhèn)2期35多層125二84三12029-423500904006.110.

9、1南天陽光40多層小高164二88三11036-454100859007.510.1美麗新世界3高層31二80-90三105-13029-383500989808.509.12朗晴園12聯(lián)排小高62二88聯(lián)220公寓26聯(lián)排1003000聯(lián)856007.310.1長麥大街10小高43二92三11736-464000959009.10待推恒茂紅谷新城10多層42二85三房11534-464000959509.8待推板塊案名總建(萬)產(chǎn)品形態(tài)推案面積(萬)主力面積()主力總價(萬元)當(dāng)期均價(元/)銷售率公開時間總體當(dāng)期總體當(dāng)期首次當(dāng)期紅谷灘綠地香頌23高層疊加10.461.65高層103別墅13

10、1-152高56別134高5500別950063%75%09.1210.05天賜良園26高層聯(lián)排24.391.3聯(lián)排180-280153-2808500-1000094%20%06.1010.05保利35聯(lián)排雙拼獨棟10.210.72獨棟280-3305641850077%40%07.0310.04新建縣朗晴園13.56高層聯(lián)排6.331.3290-10028300085%90%07.0910.01西雍半島9.7獨棟2.061.92248-380188600060%50%09.0710.01御湖半山24聯(lián)排2.342.34192-323142550087%87%10.0510.05象湖綠地山莊

11、40聯(lián)排獨棟400.43獨棟360獨棟414獨棟11500100%100%06.0309.12恒大綠洲97聯(lián)排獨棟18.762.63高層120-150別墅180-600高62別370高層4600別墅950015%50%10.0510.06市區(qū)博泰靜林府9.36聯(lián)排-10.10江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報別墅個案一覽表江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報920018500600095001900017000150001300011000900070005000綠地香頌天賜良園保利西雍半島御湖半山恒大綠洲在售個案別墅價格單位:元/平方米21000紅谷灘區(qū)域價格9500新建縣

12、區(qū)域價格5500銀三角區(qū)域價格均價 市場在售別墅項目不多，南昌市的別墅市場仍處于發(fā)展階段，對于本項目來說存在較大的機(jī)遇。 在售個案中，保利產(chǎn)品的價格最高，本項目所在區(qū)域的價格體系相對較低，所致因素：1、地段相對較弱，2、品質(zhì)相對較低 。 我們認(rèn)為，存在需求的市場情況下，本項目應(yīng)重點打造產(chǎn)品的品質(zhì)，才能支撐價格 ，占得市場先機(jī)。高 端質(zhì)品 質(zhì)天賜良園較 低質(zhì)品 質(zhì)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報別墅競品個案解析聯(lián)排獨棟保利高爾夫花園端高品 該案產(chǎn)品主要以雙拼、聯(lián)排、獨棟、多層洋房為主，超低容積率和建筑密度使得該小區(qū)打造了大面積的綠化景觀和水系景觀，整個小區(qū)以歐式風(fēng)格為主，吸引了較多的

13、高端客戶 ； 該小區(qū)以組團(tuán)方式逐步推出產(chǎn)品，去化較好，在市場上有較高的知名度和良好的口碑； 在08下半年市場低迷的時期推出的聯(lián)排產(chǎn)品當(dāng)年銷售完畢，其戶型在180-220平方米 之間，目前在售獨棟產(chǎn)品280-330平方米 。聯(lián)排 聯(lián)排低較品 該案產(chǎn)品主要以聯(lián)排、高層、小高層為主，聯(lián)排別墅面積220-280平方米，產(chǎn)品品質(zhì)一般；整個小區(qū)的小高層和高層產(chǎn)品去化正常，但是聯(lián)排產(chǎn)品去化較慢，市場反映較為冷淡； 整個小區(qū)的從建筑外觀到戶型設(shè)計都差強(qiáng)人意，產(chǎn)品的性價比相對較低。尤其是聯(lián)排產(chǎn)品，沒有得到市場較高的關(guān)注，在同類產(chǎn)品競爭當(dāng)中處于劣勢。值 高加附 加值 低加附 加江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品

14、項目提報別墅競品個案解析疊加產(chǎn)品200-300 ，內(nèi)進(jìn)行了套房設(shè)計、地下雙車庫配置，并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺，地下室等空間。該項目的聯(lián)排產(chǎn)品品質(zhì)較低，市場的接受度相對較差。綠地香頌高值附朗晴園附低值較 差段地 段一 般段地 段江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報別墅競品個案解析御湖半山項目位于南昌市空港別墅區(qū)內(nèi)（昌北高速收費站前行800米），占地面積約464400平方米，總建筑面積約240000平方米，規(guī)劃總戶數(shù)約1200戶，項目建筑類別有獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅。西雍半島差較地一二期已經(jīng)全部售罄，目前在售的西雍半島占地316畝，總建筑面積9.7萬平米，由284套別墅組成

15、，其中一組團(tuán)62套別墅。其中別墅以獨棟、聯(lián)排為主，雙拼為輔，由18種不同面積、不同結(jié)構(gòu)的戶型組成。御湖半山般一地可高牌 認(rèn)品品一 般一認(rèn)可牌 認(rèn)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報別墅競品個案解析南昌恒大綠洲定位城市高爾夫主題社區(qū)，位于南昌城市南側(cè)迎賓中大道（南昌市英雄開發(fā)區(qū)，銀三角立交旁），湖濱別墅區(qū)、全景豪裝洋房。綠地蘭宮認(rèn)牌占地面積1250畝，總建筑面積約40萬平方米，總戶數(shù)1762，共分九期開發(fā)， 目前已開去化完畢。由上海綠地集團(tuán)開發(fā)，主要產(chǎn)品形式有獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅。恒大綠洲品 牌般江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報從區(qū)位來看，目前在售個案較為偏

16、遠(yuǎn) ，與之相比本項目有一定的優(yōu)勢；從面積段來看，市場中聯(lián)排產(chǎn)品以180-210平方米 的戶型產(chǎn)品為主，且市場接受度較高 ；從風(fēng)格來看，地中海已經(jīng)成為主流；從價格來看，聯(lián)排產(chǎn)品均價在8000-10000元/平方米 左右，較為偏遠(yuǎn)的個案價格5000-6000元/平方米 ；別墅市場小結(jié)綜述從產(chǎn)品來看市場主要以聯(lián)排產(chǎn)品為主 ；且附加值較高 。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報叁、產(chǎn)品篇項目產(chǎn)品分析產(chǎn)品調(diào)整建議樣板房風(fēng)格建議會所建議product江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報項目產(chǎn)品分析別墅產(chǎn)品（項目價值提升點）5 47江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報一期9棟多層在售

17、1#、2 3#、4#。3 1一期99套聯(lián)排6 10套雙拼9 8一期產(chǎn)品公寓部分由89平方米的兩房半和120平方米的常規(guī)三房產(chǎn)品為主；聯(lián)排產(chǎn)品210-260平方米，雙拼360-370平方米。我們的 一期公寓產(chǎn)品戶型較為單一，后期產(chǎn)品思考 可否豐富？ 雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品面積是否過大？后期是否考慮增加“類獨棟 ”產(chǎn)品？拼高檔產(chǎn)品可以大大提升本案的市場價值，也是本項目樹立高端形象的關(guān)鍵因素，是重點打造的產(chǎn)品。黃家湖公寓產(chǎn)品（多層電梯）烏沙河商業(yè)用地紅灣公路的開通將大大提升項目的接受度紅灣公路的落成將改變項目的地理認(rèn)知，對于項目具有極大的市場價值（距紅谷灘市政府2公里）?？偲椒治鲰椖空w規(guī)劃較為合理，發(fā)揮湖

18、景優(yōu)勢。其中聯(lián)排、雙江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報戶型分析89平方米小三房 120平方米常規(guī)三房公寓產(chǎn)品以以上2種產(chǎn)品為主。整個設(shè)計合理、較為常規(guī)化；基本滿足生活需求。產(chǎn) 品 的 亮 點 在 于 多 層 配 帶 電 梯 ，在新建縣目前市場上較有檔次，一定程度上拔高了產(chǎn)品的形象。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報地中海風(fēng)格在南昌市場已經(jīng)司空見慣，最具代表的有世紀(jì)風(fēng)情、江西奧林匹克花園、地中海陽光。他們的風(fēng)格品質(zhì)已經(jīng)得到市場的認(rèn)可，對于本項目來說更應(yīng)該高要求來打造。他們的風(fēng)格風(fēng)格分析我們的產(chǎn)品江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報一期多層產(chǎn)品戶型較為單一，我們認(rèn)為在后

19、期的產(chǎn)品中可以適當(dāng)?shù)膶a(chǎn)品豐富起來，才能滿足更多的市場需求，挖掘更多的潛在客戶。項目產(chǎn)品的品質(zhì)要高于新建縣市場水平，但是更應(yīng)該看齊或是超越紅谷灘個案水平。紅谷灘項目，無論是規(guī)劃還是品質(zhì)上，都已經(jīng)把南昌消費者的味口調(diào)高，因此我們認(rèn)為本項目要走就走高端路線，打造合符市場需求的高質(zhì)量產(chǎn)品，才能在市場競爭中取勝。產(chǎn)品分析小結(jié)本項目在市場上具有規(guī)模競爭優(yōu)勢，應(yīng)注重產(chǎn)品的品質(zhì)打造。尤其是聯(lián)排產(chǎn)品，應(yīng)讓其成為本案最大的亮點，是本項目的提升市場價值的關(guān)鍵因素。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報產(chǎn)品調(diào)整建議戶型面積戶數(shù)建筑面積面積所占比例二房一廳一衛(wèi)70-754843629515%70%二房二廳一衛(wèi)8

20、0-859968468935%三房二廳一衛(wèi)955094839420%三房二廳二衛(wèi)105-1103303629515%30%三房二廳二衛(wèi)120-1302793629515%合計2598241970100%江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報一期公寓產(chǎn)品戶型較為單一，后期產(chǎn)品可否豐富？ 雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品面積是否過大？后期是否考慮增加“類獨棟”產(chǎn)品？我們認(rèn)為在后期公寓產(chǎn)品面積配比如下 我們認(rèn)為以打造剛性需求產(chǎn)品可以在競爭中占有較大的優(yōu)勢； 豐富的產(chǎn)品可以滿足更多客戶的需求，同時拉開產(chǎn)品之間的總價；本項目不是豪宅產(chǎn)品，在拉高單價的同時我們通過控制面積來控制總價，突出在總價方面的優(yōu)勢聯(lián)排：180-

21、220平方米，雙拼：260平方米江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報此類聯(lián)排有別于目前市場上的產(chǎn)品，有著較高的性價比一期公寓產(chǎn)品戶型較為單一，后期產(chǎn)品可否豐富？ 雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品面積是否過大？后期是否考慮增加“類獨棟”產(chǎn)品？江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報樣板房風(fēng)格建議江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報【法式皇朝】衛(wèi)生間融合古典與現(xiàn)代設(shè)計讓其更開闊更明亮，梳妝間以高貴典雅的氣質(zhì)顯現(xiàn)于人江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報model room 樣板房【法式皇朝】精細(xì)的手工編織地毯，以及淋浴間的鏡面燭花，將全座獨立屋連貫一起。主臥房的衛(wèi)浴間設(shè)有半開放式梳洗間及桑

22、拿間，而寖浴于靠窗邊的按摩缸時亦可飽覽優(yōu)美景色江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報model room 樣板房【古典奢華】江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報model room 樣板房【現(xiàn)代奢華】江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報園林景觀建議江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報會所建議我們要做這樣一個地方，一個“心情盛開的地方 ”，它不僅顛覆了人們對房子的認(rèn)識，讓人們驚訝于“原來房子還可以這樣蓋？”，還將它打造成一種奢侈性產(chǎn)品或者奢侈性服務(wù)的提供商 ，形成一個頂級國際公關(guān)、社交、休閑平臺，給 頂級財富階層 提供名至實歸的服務(wù)。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷

23、一品項目提報健身中心咖啡廳桌球室醫(yī)療保健spa館江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報游泳池網(wǎng)球場室內(nèi)高爾夫ktv江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報肆、營銷策略策略綜述價格策略推案策略企劃包裝江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述企劃包裝價格策略推案策略通過對市場的準(zhǔn)確判斷制定價格策略尋找項目的核心價值及階段性推案思路完成形象樹立及市場占位的推廣方案基于市場背景的全案營銷定位綜述江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述政策背景預(yù)售房須一次性公布價格，進(jìn)一步落實商品房銷售“一房一價”和明碼標(biāo)價制度，在公開銷售 24小時之前，按照 “一套房一標(biāo)價”的方式明

24、碼標(biāo)價，嚴(yán)格按申報價格公開對外銷售二套房認(rèn)定以家庭為單位，購買首套自住房且套型建筑面積 90平方米以上家庭，貸款首付款（含公積金）比例不低于 30%；貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款（含公積金）比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍4月 20日4月 23日江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述政策背景4月 27日中行江西分行暫未上調(diào)房貸利率 仍存優(yōu)惠空間存量房貸存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 0.5%，房貸將再吃緊購第三套房禁用公積金貸款：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從 40%上調(diào)至 50%，利率不變， 5年期以上的公積金貸款利率仍為 3.87%。

25、5月 4日5月 8日江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述應(yīng)對策略強(qiáng)化對客戶的心理引導(dǎo)政策的指向性經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)銀行方面通脹壓力針 對 的 就 是 炒 房 客 ， 而 不 是 以 自 住 需 求 為 主 的 客 戶 。 對 房價的調(diào)整也旨在于控制高速上漲，維持房價穩(wěn)定，這是一種正常的市場現(xiàn)象，不必太過慌張。房地產(chǎn)在gdp中在比重，很大程度上影響到中國 高速經(jīng)濟(jì)增長。考慮到政府 保持社會和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展 的指導(dǎo)思想，肯定不會讓社會出現(xiàn)這樣或者那樣原因引起的不和諧因素的。銀行的業(yè)績報表也是需要通過貸款來實現(xiàn)的，因此銀行的信貸緊縮政策應(yīng)該只是短時間的現(xiàn)象，長期來看肯定還是會有一定的松動

26、的。富人的考慮怎樣才能讓自己的錢更值錢， 投資理財?shù)母拍铋_始受富人關(guān)注。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述應(yīng)對策略強(qiáng)化對客戶的心理引導(dǎo)股票地產(chǎn)黃金理財手段可信賴的開發(fā)商好的產(chǎn)品品質(zhì)合理的價格合適的物業(yè)不成熟門檻高不穩(wěn)定古董地產(chǎn)投資是較好的投資產(chǎn)品江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報產(chǎn)品力營銷的落地執(zhí)行對項目的價值及理念解讀更偏向于實際落地角度，避免大而空的噱頭，以實實在在的競爭優(yōu)勢和言而有實的概念占位目標(biāo)市場。放大優(yōu)勢自然景觀稀缺、風(fēng)水寶地。得天獨厚、上風(fēng)上水。策略綜述營銷策略基礎(chǔ)實力團(tuán)隊的 頂級產(chǎn)品定位 ，勢必成為泛紅谷灘的新標(biāo)桿 強(qiáng)化購買信心紅 谷 灘 片 區(qū) 現(xiàn)

27、 已 形 成 高端項目云集 的 局 面 ， 房 價 與 地 價 互 為 推 手 。紅谷灘可開發(fā)土地已顯潰泛。意味著土地供應(yīng)將 迎來政策上的緊張局面，供需緊張的態(tài)勢將進(jìn)一 步 鞏 固 泛 紅 谷 灘 區(qū) 房價的抗跌性 。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報高調(diào)入場：高檔物業(yè)良性運作的三要素良好開端重要性連續(xù)性適應(yīng)性豪宅姿態(tài)亮相，快速提升知名度，奠定項目調(diào)性；形成市場追捧態(tài)勢循序漸進(jìn)：核心價值點的不斷豐富演繹，脈沖式的推進(jìn)，熱潮不間斷施工進(jìn)度、配套設(shè)施密切配合應(yīng)對變化：產(chǎn)品線的動態(tài)調(diào)整形象推廣的動態(tài)調(diào)整策略綜述高端項目運作三要素過營江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報53一、深植

28、“豪宅”形象，品牌、項目互為促進(jìn)品牌與營銷雙線推進(jìn)產(chǎn)品客戶市場品牌推廣主線體驗式營銷主線銷程跳脫區(qū)域之外，放眼全局運用對豪宅行之有效的營銷手段，導(dǎo)入情景體驗營銷主題，推動產(chǎn)品與客戶銜接推動客戶跨圈層升級放大，與市場反饋銜接逐步完成品牌建設(shè)、逐步擴(kuò)大市場影響力，實現(xiàn)成熟產(chǎn)品的溢價高峰策略綜述營銷策略原則共同核心主題江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報54二、強(qiáng)化資源優(yōu)勢 ，提煉差異性概念，占位市場根據(jù)項目銷售進(jìn)度，逐步釋放項目資源，尤其強(qiáng)化并放大豪宅景觀資源、感官美學(xué)建筑等，強(qiáng)調(diào)稀缺；多種營銷手段，以市中心及紅谷灘區(qū)域主力客源為基礎(chǔ)，進(jìn)行有針對性的推廣措施，促進(jìn)客戶完成從產(chǎn)品認(rèn)知到產(chǎn)品認(rèn)

29、同的過程；同時，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)的研究基礎(chǔ)上提煉核心概念，從客群心理角度夯實豪宅地位。策略綜述營銷策略原則江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報長三角片區(qū)利用新聯(lián)康輻射三十五個城市的客戶資源平臺，選擇重點城市進(jìn)行推廣，尤其是江浙、閩三角區(qū)域，拓展客源，吸引外地投資客；將外地推廣作為貫穿全案營銷的組合策略之一。三、資源外拓，外地推廣，吸引異地投資客大閩南片區(qū)策略綜述營銷策略原則江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述企劃包裝價格策略推案策略制定適合市場的價格策略尋找項目的核心價值及階段性推案思路完成形象樹立及市場占位的推廣方案基于市場背景的全案營銷定位綜述江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森

30、紅谷一品項目提報價格策略定價策略平開高走價格策略依靠項目的新鮮與豪華，品質(zhì)較佳，差異 化，以中等價位進(jìn)行市場滲透，獲取市場占有率。以高品質(zhì)、中價位取高階層市場 這是新項目進(jìn)入市場初期常用的策略，借以獲取高的市場占有率。組合產(chǎn)品價格策略隨著競爭的加劇，可以采取組合營銷形式 ，通過與知名產(chǎn)商、奢侈品銷售商合作，以捆綁優(yōu)惠價格形式擴(kuò)大狩獵面、爭取最大業(yè)績。差別價格策略對不同的目標(biāo)市場，不同顧客群，不同的 時段采取不同價格，即對不同市場區(qū)隔，用不同的價格，以獲取更多的銷售量。 差 別定價法，對于營銷方面較為靈活。批次價格區(qū)間面積（萬）一期聯(lián)排8000-1000元/ 雙拼12000-15000元/4.2

31、二期洋房4500-5500元/ 22三期15000-20000元/ 4.8江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報價格策略分期定價區(qū)間一期洋房 4300-4500元 / ，聯(lián)排 8000-10000元/，雙拼 12000-15000元 /四期三期二期一期同類型產(chǎn)品銷售價格每年按6%-8%提升。預(yù)計住宅總銷約22億元。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述企劃包裝價格策略推案策略在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)銷售適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品尋找項目的核心價值及階段性推案思路完成形象樹立及市場占位的推廣方案基于市場背景的全案營銷定位綜述批次推案時間推案面積（萬）備注一期2010.02-2011.024.2已在售二期

32、2011.03-2013.0322三期2012.09-2013.024.8四期2014201517江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報推案策略全案推案計劃一期2#為保留房源，實際銷售面積為4.2萬 從產(chǎn)品多樣化原則和客戶需求引導(dǎo)的角度出發(fā)，二期和三期的推案時間有重疊，四期三期二期一期批次推案時間面積（萬 ）套數(shù)第二批2010.071.6168第三批2010.111.251第四批2010.121.458江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報推案策略一期推案計劃572319468第一批次1#3#4#已于年初推出且基本已去化完畢為放大紅灣公路開通這一絕對利多，兼顧別墅樣板示范區(qū)的展示，

33、建議別墅部分推出延至10-11月。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報推案策略一期推案計劃573219468第二批次（5#、6#、7#、8#、9#)推出時間： 2010年 7月通過第一組團(tuán)的示范區(qū)展示個案品質(zhì)，提升個案端次。受到道路環(huán)境、市場的影響，建議該批次與第一批一樣作為面市產(chǎn)品，可以本案起步價入市聚集個案人氣；同時利用第一組團(tuán)洋房示范區(qū)的定位，為后續(xù)房源提升價格奠定基礎(chǔ)。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報推案策略一期推案計劃573219468第三批次（ 51套聯(lián)排）推出時間： 2010年 11月一期多層洋房銷售大部分，工程形象較好，現(xiàn)場銷售中心投入使用，樣板示范區(qū)的開放

34、，已具備別墅銷售的最佳條件，且蓄客期較充足?？紤]到現(xiàn)場樣板區(qū)的開放和紅灣公路開通時間節(jié)點的不確定性，在10月份的傳統(tǒng)旺季，可以以 “低調(diào)的 ”、 “內(nèi)部的 ”、 “小團(tuán)購的”方式推出小部分聯(lián)排產(chǎn)品，以期對價格和累積客戶誠意度進(jìn)行實戰(zhàn)測試。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報推案策略一期推案計劃573219468第四批次（ 48套聯(lián)排， 10套雙拼）推出時間： 2010年 12月通過第三批別墅的首輪面市，試探了市場，建立了一定的項目口碑，通過市場的反饋，再推出南部較好區(qū)域的別墅。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報2010年7月第二批洋房開盤新建現(xiàn)場營銷中心籌備新建別墅樣板區(qū)20

35、10年10月開放樣板示范區(qū)現(xiàn)場營銷中心使用第三批小部分聯(lián)排產(chǎn)品價格和客戶測試推案策略一期營銷節(jié)點2011年11月 2011年12月項目第四批開盤項目第三批開盤江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報策略綜述企劃包裝價格策略推案策略在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)銷售適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品尋找項目的核心價值及階段性推案思路完成形象樹立及市場占位的推廣方案基于市場背景的全案營銷定位綜述成熟豪宅板塊黃家湖，水景別墅江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報在廣告訴求中，將區(qū)域優(yōu)勢作為“大背景”出現(xiàn)，吸引客戶對“黃家湖”產(chǎn)生興趣。企劃包裝價值解讀國際名師手筆頂級會所濕地20萬平米商業(yè)配套區(qū)域高端規(guī)劃未來城市發(fā)展重心 感官美學(xué)設(shè)

36、計，前衛(wèi)建筑藝術(shù)基于區(qū)域資源（湖景、濕地等）及未來商務(wù)區(qū)、居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃的價值，是區(qū)域內(nèi)所有項目共享的優(yōu)勢，不能成為本案具有競爭力的差異性價值點。大型豪宅別墅區(qū)項目才是本案區(qū)別競案的差異所在，也是形成項目調(diào)性和概念的關(guān)鍵點。毫無疑問正是訴求中的關(guān)鍵點，通過放大獨有優(yōu)勢，在整個南昌的豪宅競爭中取得優(yōu)勢。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報那么，基于項目獨有的優(yōu)勢，該如何傳達(dá)給市場，樹立項目“豪宅”的市場地位，達(dá)成我們預(yù)期的營銷目標(biāo)？企劃包裝核心問題江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報直接賣“資源”訴求湖景、濕地的資源景觀直接賣“大師”訴求大師資歷、作品、榮譽(yù)等直接賣“產(chǎn)品”會所、

37、酒店、戶型、景觀等，直接呈現(xiàn)給受眾我們認(rèn)為，產(chǎn)品賣點赤裸裸的宣揚應(yīng)該是第二步，只有當(dāng)我們先確立了豪宅的地位并得到客群認(rèn)同后，產(chǎn)品賣點的訴求才能深入人心。企劃包裝常規(guī)做法江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報 南昌正真意義上的豪宅項目不多見，除少數(shù)項目外，其余大多是標(biāo)榜吹噓的“偽豪宅”或高端產(chǎn)品 紅谷灘片區(qū)個案定位混亂，戶型從40到200跨度較大，價格也參差混雜，不足以稱之為豪宅項目，只能算是高端產(chǎn)品南昌缺少“真豪宅”、缺少純粹、純正的豪宅作品！空白點！突破點！企劃包裝尋找市場“突破點”江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報目標(biāo)客群有對“真豪宅”的需求嗎？江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森

38、紅谷一品項目提報根據(jù)本項目產(chǎn)品我們主要客戶分為三大類：雙拼及獨棟210-260平方米的聯(lián)排別墅90-120平方米的洋房公寓高端富豪富豪群體大眾群體企劃包裝我們的客戶在哪里？江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報 有足夠的財富和能力令生活優(yōu)越 財富只剩下數(shù)字上的意義，消費的價值取向是稀有、珍貴和產(chǎn)品本身帶來的獨特體驗 社交圈子穩(wěn)定且具有排斥性，相同階層的羊群心態(tài)顯著 年齡在40歲左右，屬于富豪階層 通過自己奮力打拼置下家業(yè)，有個人傳奇和自豪感企劃包裝客群解讀江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報 購房需求特征炫富型、尊崇感 注重門面，喜歡豪華立面和豪華入口 希望和要求項目做到與眾不同

39、 追求頂級品牌的裝修建材設(shè)施企劃包裝客群解讀江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報炫富 不怕貴，只求只好 身份標(biāo)簽 純粹圈層他們也許不懂得什么是“真豪宅”、什么是“偽豪宅”，但當(dāng)市場上出現(xiàn)以”純正豪宅“為標(biāo)簽的項目，并且 是前所未有、獨樹一幟、能代表更高一層的享受和身份時，一定能獲得他們的認(rèn)同。純正豪宅“可以吸引目標(biāo)客群！”企劃包裝客群解讀江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報本案能代表”純正豪宅“的涵義嗎？江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報成熟豪宅板塊區(qū)域高端規(guī)劃湖景 /濕地 /原生態(tài)自然景觀國際名師手筆感官美學(xué)設(shè)計，前衛(wèi)建筑藝術(shù)國際級五星級酒店頂級會所豪宅面積配比純正

40、豪宅領(lǐng)域純凈景觀視野純正名家之作純味奢華享受純粹頂級產(chǎn)品純粹豪宅企劃包裝賣點延伸江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝推廣總精神血統(tǒng)純正，生而卓凡南昌黃家湖紅灣一線大師級豪宅我們要打造的是 品質(zhì)性高端住宅，而不是地段性高端住宅、價格性高端住宅。所謂品質(zhì)性高端住宅，是對所在的城市兌現(xiàn)一種承諾，是倡導(dǎo)一種健康的生活方式，甚至要引導(dǎo)不斷進(jìn)步的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝新聯(lián)康企劃案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝新聯(lián)康企劃案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝新聯(lián)康企劃案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目

41、提報企劃包裝新聯(lián)康企劃案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝新聯(lián)康企劃案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝新聯(lián)康企劃案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝新聯(lián)康企劃案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報需要有圈層的客戶代表來進(jìn)行客源拓展，這類客戶作為幕后者，不需要他對我們項目作評判或大講理由，我們要的只是為我們提供客戶；2、標(biāo)桿型就是對鎖定的客戶對項目價值具有極高的認(rèn)同感的客戶，這類客戶就像站在鏡頭面前，讓別人透視他，作為我們吸收其他客戶的形象標(biāo)桿；3、現(xiàn)身說法型能主動站出來大聲地向自己圈內(nèi)朋友介紹我們項目的客戶，維護(hù)這類客戶將

42、更加快速有效的進(jìn)行市場口碑傳播。尋找意見領(lǐng)袖，促進(jìn)羊群效應(yīng)借勢榜樣作用，形成滾雪球深入圈層營銷，拓展更多渠道企劃包裝1、領(lǐng)袖型推廣策略目標(biāo)客戶特征江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報南昌中心南昌周邊兩三角拓展戰(zhàn)場利用資源，收集南昌周邊縣市的高端客戶名單核心戰(zhàn)場重點捕獲南昌市區(qū)和紅谷灘的高端人群，涵蓋在珠三角有生意往來的南昌高端人群輻射戰(zhàn)場挖掘更多數(shù)據(jù)，搶占高端客群集中的一線城市，拓展外地投資客源企劃包裝推廣策略區(qū)域界定江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報一、高調(diào)亮相+產(chǎn)品細(xì)節(jié)神秘感，營造入市關(guān)注企劃包裝推廣總思路高調(diào)亮相，制造強(qiáng)烈大眾傳播聲音；細(xì)節(jié)神秘，促使目標(biāo)客源深入探尋；達(dá)

43、到使客戶高度認(rèn)同本案是其身份標(biāo)簽之目的。二、靈活運用媒體組合，大眾為輔形成知名度，小眾為主精準(zhǔn)傳播大眾媒體中以戶外為主，網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視等大眾媒體為輔助手段，重點在項目面市初期及重要營銷節(jié)點時投放，樹立項目知名度，達(dá)成傾城之戀。利用短信、郵政dm、vip電信/移動賬單dm等小眾媒體通路，作為貫穿始終的主要媒體手段，直接到達(dá)高端客源的圈層，有效傳播信息，促進(jìn)廣告的針對性作用。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報三、全面整合資源，形成有效聯(lián)動，事半功倍戰(zhàn)略品牌聯(lián)動（事件營銷） ：a、頂級俱樂部、會所、豪華酒店聯(lián)動b、與政府指定社團(tuán)聯(lián)動c、奢侈品品牌聯(lián)動d、駐南昌的外地知名商會聯(lián)動e、各頂級

44、戰(zhàn)略合作家居品牌簽約儀式f、項目知名合作商（建筑、景觀等）簽約儀式一切都是為了鋪墊、迎合本案的貴族血統(tǒng)身份，讓客戶聽到本案案名就能聯(lián)系到“頂級”二字企劃包裝推廣總思路江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報豪宅項目的目標(biāo)客群來源呈明顯階段性，每一階段的主力目標(biāo)客群不同，即不同主流圈層。把握階段規(guī)律、針對各圈層特有的生活習(xí)慣、愛好等行為特征，研究對生活態(tài)度、生活方式等方面認(rèn)識的差異，從而深刻掌握每一階段主流圈層的獨特的生活模式和物質(zhì)與精神的核心需求。針對特定階段的特定客群，有的放矢進(jìn)行營銷活動。四、注重渠道開發(fā)，充分利用圈層的泛化與互動企劃包裝推廣總思路江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項

45、目提報小型酒會沙龍拍賣會嘉賓高爾夫俱樂部會員私人俱樂部會員星級酒店開發(fā)商朋友圈競品項目客戶名單窄眾渠道建立品牌美譽(yù)度達(dá)到主動的口碑效應(yīng)被動渠道媒體（航機(jī)雜志）媒體（網(wǎng)絡(luò)）大型公司企業(yè)主邀約各種金卡會員刊物主動宣傳渠道渠道營銷：以針對特定群體的小圈子活動為載體的推廣方式四、注重渠道開發(fā)，充分利用圈層的泛化與互動企劃包裝推廣總思路江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報總方針最多、最廣客源名單收集新聯(lián)康總公司與分公司各點布局通過各種渠道、途 業(yè)務(wù)技巧的不同徑與客戶洽談 詮釋方法總形式主動出擊挖掘客戶營銷中心開放，逐步摸清客戶意愿通過sp活動促使客戶意愿強(qiáng)烈，逐步鎖定企劃包裝蓄客計劃江西眾森實業(yè)

46、集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報名單、線上客戶有效客戶意向客戶a/b級各類名單、線上慕名而來客戶有購買力且對別墅有興趣明確意愿，但無法清晰表示意向清晰確定購房意向企劃包裝蓄客計劃名單、線上客戶江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報企劃包裝蓄客計劃明確意愿，但無法清晰表示意向有購買力且對別墅有興趣a/b級意向客戶有效客戶清晰確定購房意向各類名單、線上慕名而來客戶首批別墅開盤前客戶開發(fā)形式，開發(fā)時間：2010年9月江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報客戶開發(fā)2、電話拜訪3、 郵寄dm4、參觀邀請5、ds拜訪6、追蹤客戶第一輪，通過釋放項目信息篩選客戶第二輪，根據(jù)電話回訪后篩選名單，郵

47、寄dm第三輪，根據(jù)客戶到訪情況，了解最真實意向第四輪，對于誠意度較高客戶，進(jìn)行上門拜訪第五輪，持續(xù)追蹤動作企劃包裝蓄客計劃1、短信群發(fā)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報江西省內(nèi)1、南昌本地：a、車行客戶開發(fā)、聯(lián)動b、酒業(yè)客源、茶業(yè)客戶開發(fā)c、新聯(lián)康南昌分公司在昌執(zhí)行項目客戶開發(fā)d、新聞媒體、商會領(lǐng)袖、行業(yè)協(xié)會（金融、地產(chǎn)、設(shè)計院）客戶開發(fā)2、其它地市： 新聯(lián)康近年來江西省內(nèi)企劃包裝蓄客計劃客戶名單收集途徑：立足南昌，放眼“兩三角”江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報1、外省各地：a、華東區(qū)域：上海、溫州、寧波、杭州、蘇州、南京等主要城市b、華北區(qū)域：天津、沈陽、長春、大連、太

48、原、青島、濟(jì)南c、華南區(qū)域：重慶、成都、海南上述近2年新聯(lián)康所有客戶資源，尤其閩籍客源和浙籍客源的投資客客源明細(xì)2、臺灣地區(qū)：客戶名單收集途徑：立足南昌，放眼“兩三角”江西省外：新聯(lián)會資源臺灣新聯(lián)陽高端客戶資源+尚未進(jìn)入南昌但有意向的臺胞客源累計1500組客戶名單企劃包裝蓄客計劃江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報4、媒體溫州都市報接觸合作，用當(dāng)?shù)孛襟w的力量拉動客戶針對溫州投資客的拓展方案：溫州投資客的投資心理：一要有口碑；二要眼見為實。針對其投資心理我們可分線上、線下兩部分來展開動作：1、與溫州當(dāng)?shù)孛襟w接觸，發(fā)布樓盤廣告信息2、由溫州媒體負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)囟c展示，吸引客戶3、由溫州媒體負(fù)責(zé)拉

49、客戶前來看房 團(tuán) 購 ， 在 現(xiàn) 場 體 驗 中 促 進(jìn) 銷 售企劃包裝蓄客計劃客戶名單收集途徑：立足南昌，放眼“兩三角”江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報新聯(lián)康在全國29個城市都有項目操作，握有大量的投資客戶資料，通過異地聯(lián)動，推薦意向客戶。新聯(lián)康客戶資源江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報新聯(lián)康精耕 18年 ，累計近 1000億 的銷售金額， 20萬組 的已購客戶和 近100萬組 的登記客戶成為我們的巨大資源。華東地區(qū)積累 70000組 來人，大閩南3000組 客戶數(shù)據(jù)。新聯(lián)康客戶資源企劃包裝蓄客計劃江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報活動類型一：跨界聯(lián)盟，借用其

50、他品牌客戶資源聯(lián)合推介利用跨界頂端品牌的影響力和資源優(yōu)勢，以酒會秀場展示項目推介的形式，形成品牌比附，塑造頂端的項目形象，同時吸引層峰階層到項目現(xiàn)場。如：lv定制發(fā)布會 法 拉 利 激 情 之 夜 軒 尼 詩 騎 士 之 夜 瑪莎 可 新 品 發(fā) 布 酒 會企劃包裝活動推廣江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報活動類型二：風(fēng)水大師高峰論壇舉辦“風(fēng)水大師高峰論壇”，邀請兩岸三地知名風(fēng)水學(xué)家（如：宋韶光、蘇文鋒、麥玲玲等）名師薈萃，“高談闊論”，講解紅谷灘一線地段在風(fēng)水學(xué)上的優(yōu)勢。企劃包裝活動推廣江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報一線城市星河灣客戶定向推介加入星河灣豪宅聯(lián)盟，在北京

51、、上海、廣州三地星河灣舉行高端業(yè)主推介會，通過3d大片首映、產(chǎn)品發(fā)布舞臺劇、設(shè)計師解讀等形式，將產(chǎn)品展示給客戶。企劃包裝活動類型三：活動推廣江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報伍、營銷方式銷售案場管理營銷中心建議江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報讓客戶的視覺變化強(qiáng)烈：細(xì)節(jié)精致周到、內(nèi)心贊嘆；每處空間布局和景觀配置要考慮各關(guān)系層層遞進(jìn)，讓客戶參觀中意猶未盡；強(qiáng)烈的文化韻味，促使客戶愿意體驗；每次到訪都是獵奇而來，還想再來。感受不是用“說”的，要很自然地使客戶愿意用“心”去體會！營銷方式體驗式營銷現(xiàn)場不是賣場，而是富豪家族會所式售樓處。活動不是信息發(fā)布會，而是家族生活方式交流場。

52、江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報客戶開車直接駛?cè)胧蹣翘庨T口的玻璃門廳，身著黑色禮服的物業(yè)人員為客戶打開車門，細(xì)心引導(dǎo)客戶下車；進(jìn)口處的空調(diào)，保持恒溫，客戶下車不會感覺到有溫差。豪宅的迎賓方式：體現(xiàn)的更多是細(xì)節(jié)部分營銷方式體驗式營銷江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報用個案對應(yīng)的景觀風(fēng)格打造視覺感受等候區(qū)：更要富有韻味江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報模型區(qū)：讓客戶暢想自己未來的生活場景客戶在置業(yè)顧問的帶領(lǐng)下，來到模型區(qū)，配合沙盤，結(jié)合細(xì)心的講解。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報在洽談區(qū)設(shè)立觸摸式的電子樓書，以電子相冊或電子表版取代傳統(tǒng)表版，增加客戶看房

53、過程中的趣味性與我們項目同客戶之間的互動性。觸摸式的電子樓書江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報3d區(qū)：高科技展示，道具配合，展示豪宅震撼點江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報半獨立開間，兼顧私密與通透感設(shè)置帶隔斷的半封閉洽談區(qū)，通過角度、用材與遮擋物的精心設(shè)計，既保證客戶的私密性，又能讓客戶擁有一個較好的視角，能觀察到洽談區(qū)外的情況。恰談區(qū)：保證私密性江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報在一邊的小桌沏鐵觀音茶，從小桌下方取出事先準(zhǔn)備好的點心，連同沏好的茶水一并送上；如果是孕婦的話，我們會提供牛奶，或其他適合孕婦的飲料；如果是年齡較小的小孩，我們會提供高腳凳。體驗式營銷

54、vip室江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報在為客戶提供的歡迎飲料上有所選擇，讓客戶感覺到我們是用心在做，體現(xiàn)我們的細(xì)心，我們在夏、冬分別為客戶提供不同的歡迎飲料。體驗式營銷應(yīng)季適宜的歡迎飲料江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報在提供茶水的同時配以茶點，我們選擇的是造型優(yōu)雅，口味清新的糕點。體驗式營銷精心定制的茶點供應(yīng)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報樣板區(qū)與突顯的中央水景，將實景展現(xiàn)在客戶眼前，讓他們暢想未來居住的感覺。體驗式營銷示范區(qū)：實景呈現(xiàn)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報客戶在置業(yè)顧問的帶領(lǐng)下，前往樣板區(qū)，經(jīng)過樣板示范區(qū)通道，駐留腳步，與綠化親密接

55、觸；在通道途中遇到案場服務(wù)人員都會對客戶報以微笑，而不是只埋頭于自己的客戶，對別的客戶表現(xiàn)出冷淡。體驗式營銷樣板房通道江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報來到樣板房后，客戶聽到另外一種音樂，溫馨浪漫，帶著家的居住氛圍，讓客戶融入到場景中；物業(yè)人員幫助客戶更換鞋套，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板房內(nèi)；置業(yè)顧問對客戶詳細(xì)講解項目室內(nèi)空間設(shè)計上的細(xì)節(jié)，演示室內(nèi)的動線布置，讓客戶有一個明確的、直觀的了解，加深對項目的印象。體驗式營銷樣板房江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報為客戶演示，讓客戶在現(xiàn)場體驗，增加互動性，同時讓客戶能夠真實體驗項目的人性化。軟水多媒體展示軟水展示區(qū)展示感應(yīng)門多媒體展示感應(yīng)門

56、展示區(qū)展示體驗式營銷建材展示區(qū)江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報會所式營銷中心參照上海淮海路江詩丹頓休閑會所式賣場為例 ，售樓處盡量弱化賣場氛圍，強(qiáng)化休閑氛圍。除必要銷售工具和物料外，與獵場、 飛行俱樂部、游艇俱樂部、慈善俱樂部等頂級俱樂部聯(lián)合，增加 富豪生活方式陳列區(qū)，應(yīng)時應(yīng)景對位中國富豪與全球富豪的身份 地位，分階段做不同主題陳列，盡量多引發(fā)到場客戶的話題興趣?！局黝}陳列示意】全球獵場新收獲、飛行俱樂部新活動 、豪華游艇最新出海計劃、lp名流宴會活動圖片全球高爾夫最新資訊、全球藏品拍賣最新動向、佛教影響力事件江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報無包裝道路力求營造讓客戶 “

57、如歸故里”的戶外空間氛圍，不對現(xiàn)場做過度包裝，從植物維護(hù)，到道路維護(hù)，呈現(xiàn)的是成熟、人跡，但靜謐安詳?shù)臓顟B(tài)和氛圍。生活情境式樣板區(qū)僅有樹是沒有意義的，有秋千的庭院才有意義弄孫之樂。水系是沒有意義的，有了原木船，垂釣桿的擺放才有意義獨處之樂。庭院是沒有意義的，有了狗舍，高爾夫球桿才有意義 生活之樂。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報營銷方式營銷中心包裝風(fēng)格建議營銷中心樣板區(qū)我們對項目的營銷方式采用的是體驗式營銷，這對項目的樣板區(qū)及營銷中心有較高的要求，我們建議樣板區(qū)和營銷中心應(yīng)置如右圖所示位置。江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報結(jié)合會所在售樓處部分建筑形式和裝修程度能與會所相

58、匹配【設(shè)計風(fēng)格】sale pavilion 售樓處江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報【設(shè)計風(fēng)格】sale pavilion 售樓處江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報售樓處接待大廳與沙盤裝修使用石材與典雅裝飾物等材質(zhì)修飾使得品質(zhì)的提升【設(shè)計風(fēng)格】sale pavilion 售樓處江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報陸、案例及簡介新聯(lián)康案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報案例江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報名仕苑是香港上市公司新鴻基地產(chǎn)在徐家匯傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)力打造的高檔純住宅項目、精心的設(shè)計策劃、精良的建造用料、精湛的施工質(zhì)量、是新鴻基地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)樓

59、宇在上海的杰出作品之一。共3棟、分別為公寓式酒店帝景閣，酒店式公寓帝庭閣和帝逸閣。項目簡介物業(yè)類別 ：高層公寓裝修狀況 ：全裝修物業(yè)地址 ：廣元西路88、98號開盤時間 ：2003-08-20入住時間 ：2004-12-01容 積 率： 2綠 化 率 ：45%物 業(yè) 費： 8元/平米月開 發(fā) 商 ：新中匯房地產(chǎn)開發(fā)公司新聯(lián)康案例案例一：名仕苑江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報上海圈層營銷的案例項目三個圈層的突破在半年時間內(nèi)完成84戶高檔公寓的100銷售 .營銷經(jīng)驗首層客戶香港客群中圈，租客全體外圈，多項目高端客戶群新聯(lián)康案例案例一：名仕苑江西眾森實業(yè)集團(tuán)有限公司眾森紅谷一品項目提報新鴻基在香港是頂級豪宅的代名詞，但是在上海 ，名仕苑銷售之前，新鴻基很低調(diào)，只租不售的物業(yè)經(jīng)