【地產(chǎn)策劃PPT】合肥深港數(shù)字產(chǎn)項(xiàng)目決策定位

1、合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目決策定位合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目決策定位華廈偉業(yè) 上海金貝2006.12.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策點(diǎn)l市場(chǎng)l客戶l現(xiàn)金流和周期l項(xiàng)目利潤(rùn)l項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況l工業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量巨大，到工業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量巨大，到0606年末，全市有近年末，全市有近7070平方平方公里的工業(yè)土地儲(chǔ)備量公里的工業(yè)土地儲(chǔ)備量l高新區(qū)域辦公和廠房類產(chǎn)品存量高新區(qū)域辦公和廠房類產(chǎn)品存量5050萬(wàn)萬(wàn)，可銷售面積，可銷售面積2020萬(wàn)萬(wàn)平方米平方米, ,銷售率銷售率35%35%，供應(yīng)大于需求供應(yīng)大于需求l城市中心辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)存量城市中心辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)存量4545萬(wàn)平方米左右，年消化萬(wàn)平方米左

2、右，年消化量量2020萬(wàn)平方米左右，萬(wàn)平方米左右，供應(yīng)大于需求供應(yīng)大于需求l高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)特征與其他工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式差別較大，高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)特征與其他工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式差別較大，除經(jīng)開(kāi)區(qū)有個(gè)別工業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)化銷售外，其他區(qū)域沒(méi)有除經(jīng)開(kāi)區(qū)有個(gè)別工業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)化銷售外，其他區(qū)域沒(méi)有此類產(chǎn)品。高新區(qū)的物業(yè)類型不適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)要求，產(chǎn)此類產(chǎn)品。高新區(qū)的物業(yè)類型不適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)要求，產(chǎn)業(yè)與其他園區(qū)沒(méi)有互動(dòng)的機(jī)會(huì)業(yè)與其他園區(qū)沒(méi)有互動(dòng)的機(jī)會(huì)l市場(chǎng)總體情況廠房與市場(chǎng)對(duì)接程度極低，辦公樓產(chǎn)品供市場(chǎng)總體情況廠房與市場(chǎng)對(duì)接程度極低，辦公樓產(chǎn)品供大于求，不適合整體開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)進(jìn)度需要根據(jù)資金和市大于求，不適合整體開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)進(jìn)度需要根

3、據(jù)資金和市場(chǎng)消化情況控制場(chǎng)消化情況控制類似工業(yè)項(xiàng)目匯總表類似工業(yè)項(xiàng)目匯總表案名功能建筑形態(tài)總建面積推案量銷售量存量格林硅谷辦公獨(dú)棟雙拼別墅5.6萬(wàn)5.6萬(wàn)2.2萬(wàn)3.2萬(wàn)名稱名稱華億科技華億科技皖通高速皖通高速高科技產(chǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園業(yè)園銘磐銘磐慧慧谷谷安徽大學(xué)科安徽大學(xué)科技園技園安徽省科安徽省科園創(chuàng)業(yè)中園創(chuàng)業(yè)中心心合肥國(guó)家大合肥國(guó)家大學(xué)科技園學(xué)科技園天怡天怡新世新世紀(jì)紀(jì)合肥高新區(qū)合肥高新區(qū)留學(xué)生創(chuàng)業(yè)留學(xué)生創(chuàng)業(yè)中心中心智蜀智蜀ceo科技產(chǎn)業(yè)園科技產(chǎn)業(yè)園建筑面積建筑面積16800010000013590340001820021300400003200070000推案量推案量一期開(kāi)發(fā)8幢多層廠房，共4

4、01戶一期4f、12f一期7棟洋房共42戶一、二期已建成電子樓、化工中心、創(chuàng)業(yè)中心全部開(kāi)發(fā)全部開(kāi)發(fā)共72套一期開(kāi)發(fā)6幢3f標(biāo)準(zhǔn)廠房，共190套全部開(kāi)發(fā)一期開(kāi)發(fā)8幢開(kāi)盤日期開(kāi)盤日期一2006.5一期2002一2006.9一、二期1999200320012006.1119982006.1租售周期租售周期6個(gè)月個(gè)月4年年2個(gè)月個(gè)月7年年3年年5年年1個(gè)月個(gè)月8年年11個(gè)月個(gè)月本項(xiàng)目的主力客戶群體本項(xiàng)目的主力客戶群體高新區(qū)域的企業(yè)是本項(xiàng)目需要爭(zhēng)取的主力客戶群體，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售推廣應(yīng)當(dāng)圍繞客戶需求展開(kāi)。按照使用意向分為租賃客戶和購(gòu)買類客戶按照地區(qū)劃分為高新區(qū)域客戶和城市中心版塊客戶按照購(gòu)買目的分為投資類

5、和自用目的按照使用面積分：150平方米以下區(qū)間、150-300平方米區(qū)間、300以上區(qū)間客戶分析客戶分析 高新區(qū)購(gòu)買辦公樓的客戶特征高新區(qū)購(gòu)買辦公樓的客戶特征l目前的辦公面積和物業(yè)條件難以滿足現(xiàn)在客戶需求，需要更換物業(yè)條件更好，辦公空間更大的場(chǎng)地l已經(jīng)經(jīng)營(yíng)三年以上的客戶才具備條件購(gòu)買本項(xiàng)目物業(yè) l企業(yè)規(guī)模迅速發(fā)展，需要從技術(shù)服務(wù)階段向產(chǎn)品化階段發(fā)展, (有人員擴(kuò)張的因素和生產(chǎn)場(chǎng)地?cái)U(kuò)大的因素兩方面)l現(xiàn)有辦公條件不小于150平方米 (平均辦公面積條件因素,現(xiàn)有辦公場(chǎng)地?cái)U(kuò)張限制的因素 租金占成本比重逐年增加,超過(guò)10%的成本比重)市中心辦公樓版塊客戶l客戶對(duì)產(chǎn)品有個(gè)性需求，本項(xiàng)目產(chǎn)品完全滿足客戶辦

6、公和輔助功能需求 辦公場(chǎng)地本身?xiàng)l件以及商業(yè)配套設(shè)施完整,包括:交通、餐飲、會(huì)務(wù)等功能設(shè)施l客戶呈現(xiàn)高端傾向，面積需求偏大,建筑和環(huán)境要求高，希望新物業(yè)形象上能夠超越和替代原物業(yè)l城市中心板塊辦公客戶現(xiàn)有面積200平方米以上，年辦公租金超過(guò)10萬(wàn)，且在逐年增加。l辦公企業(yè)的服務(wù)對(duì)象具有明確的指向性，該對(duì)象不是以地理上的半徑距離劃分；投資類客戶 以物業(yè)的投資回報(bào)率作為重要標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注租金和售以物業(yè)的投資回報(bào)率作為重要標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注租金和售 價(jià)的相互關(guān)系價(jià)的相互關(guān)系 屬于中長(zhǎng)期的投資行為，客戶以租金收益和物業(yè)升值為盈利目的屬于中長(zhǎng)期的投資行為，客戶以租金收益和物業(yè)升值為盈利目的 對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、使用價(jià)值、市

7、場(chǎng)前景非常關(guān)注對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、使用價(jià)值、市場(chǎng)前景非常關(guān)注 其他客戶特征l計(jì)劃進(jìn)入高新區(qū)的企業(yè)，辦公面積小，購(gòu)買的產(chǎn)品既能夠作為辦公樓也可以解決輔助居住功能，此類客戶多從投資客戶手中租賃 客戶不排斥購(gòu)買辦公樓，但是沒(méi)有購(gòu)買習(xí)慣，投資購(gòu)買心理與生活習(xí)慣有很大關(guān)聯(lián)度 客戶購(gòu)買各類型物業(yè)的心理暗示過(guò)程 住宅住出租(住或辦公) 商鋪?zhàn)庾錾?辦公樓租？ 大客戶進(jìn)入本項(xiàng)目的可能性較小大客戶進(jìn)入本項(xiàng)目的可能性較小 本報(bào)告所指大客戶需求面積3000-5000平方米以上。此類型客戶進(jìn)入各開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)與管委會(huì)聯(lián)系接洽，此類型客戶大多選擇自建、自用。（高新區(qū)土地儲(chǔ)備量足夠，達(dá)29平方公里） 理由一：大面積需求客戶面積需

8、求有一定彈性，往往需要一定數(shù)量的面積儲(chǔ)備，自建可解決，購(gòu)買則難以解決。 理由二：此類客戶面積需求大，投資大，采用自建的方式節(jié)約成本 理由三：大面積客戶購(gòu)買辦公樓或廠房，價(jià)格和付款方式相比較中小客戶， 條件苛刻，商業(yè)價(jià)值較低項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考l考慮產(chǎn)品與市場(chǎng)的對(duì)接考慮產(chǎn)品與市場(chǎng)的對(duì)接 廠房廠房,辦公樓辦公樓,研發(fā)中心研發(fā)中心,哪一類產(chǎn)品更合理哪一類產(chǎn)品更合理.辦公樓辦公樓,研發(fā)中心何種產(chǎn)品更準(zhǔn)確研發(fā)中心何種產(chǎn)品更準(zhǔn)確 l高新區(qū)的客戶需求高新區(qū)的客戶需求 10年引進(jìn)年引進(jìn) 800個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目,平均每年平均每年80個(gè)個(gè),60個(gè)租或買個(gè)租或買,300平方平方/戶計(jì)算戶計(jì)算,年消化量年消化量1.8

9、萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米l著眼于本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)著眼于本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng) 1.功能差異化,以滿足企業(yè)需求為核心設(shè)計(jì)產(chǎn)品, 2.建筑外觀差異化,具有明顯的識(shí)別特征和心理暗示 3.產(chǎn)品平面分割差異化l產(chǎn)品的適應(yīng)性與兼容性產(chǎn)品的適應(yīng)性與兼容性 兼顧小面積和大面積客戶的需求 兼顧 租賃客戶和購(gòu)買類客戶的需求 兼顧辦公和生產(chǎn)的需求 提示：高新區(qū)10個(gè)已經(jīng)投放市場(chǎng)的項(xiàng)目中，6個(gè)項(xiàng)目只租不售， 4個(gè)項(xiàng)目只售不租。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位l產(chǎn)品定位 l形象定位 l功能定位 提示：項(xiàng)目推廣階段，項(xiàng)目的形象推廣根據(jù)不同時(shí)期的產(chǎn)品和客戶特征而決定，主要取決于目標(biāo)客戶。銷售參考的因素銷售參考的因素l本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格和市場(chǎng)的對(duì)接程度

10、 高新區(qū)產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間高新區(qū)產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間2200-2800元元/平方米平方米 留學(xué)生軟件園留學(xué)生軟件園270家企業(yè)，平均面積家企業(yè)，平均面積119平方米平方米 國(guó)家大學(xué)產(chǎn)業(yè)園綜合樓國(guó)家大學(xué)產(chǎn)業(yè)園綜合樓68家企業(yè)，平均面積家企業(yè)，平均面積 200平方米平方米 在售個(gè)案累計(jì)銷售率在售個(gè)案累計(jì)銷售率35%l產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 與本項(xiàng)目的容積率、建設(shè)成本、產(chǎn)品功能有很大關(guān)聯(lián)與本項(xiàng)目的容積率、建設(shè)成本、產(chǎn)品功能有很大關(guān)聯(lián) 容積率高容積率高建筑高度建筑高度建筑成本提高建筑成本提高 產(chǎn)品平面功能性放大產(chǎn)品平面功能性放大開(kāi)發(fā)總量增加開(kāi)發(fā)總量增加投入加大投入加大 開(kāi)發(fā)漸進(jìn)開(kāi)發(fā)漸進(jìn),建筑建高建筑建高,產(chǎn)品戶型漸大的過(guò)

11、程產(chǎn)品戶型漸大的過(guò)程 l推廣策略和半徑推廣策略和半徑 以高新區(qū)為主要推廣區(qū)域，以目前高新區(qū)的消化速度和市場(chǎng)容量，本項(xiàng)目全部在區(qū)域內(nèi)銷售以高新區(qū)為主要推廣區(qū)域，以目前高新區(qū)的消化速度和市場(chǎng)容量，本項(xiàng)目全部在區(qū)域內(nèi)銷售難度較大，需要跨區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額加快銷售速度難度較大，需要跨區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額加快銷售速度 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力的條件產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力的條件l產(chǎn)品的性能價(jià)格比較 同類間產(chǎn)品比較價(jià)格、品質(zhì)、功能，任意兩個(gè)指標(biāo)相同時(shí)，第三指標(biāo)是影響客戶購(gòu)買的決定因素l產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的差異化競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀:同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，銷售速度慢,比價(jià)格, 比地段l產(chǎn)品和客戶嫁接的完整度 以客戶需求為中心（實(shí)際是以企業(yè)需求為

12、中心）,完善產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)的工業(yè)產(chǎn)品類型工業(yè)廠房 租賃價(jià)格 12元/平方米孵化器類型辦公樓 租賃價(jià)格 20元/平方米辦公樓 銷售價(jià)格 2600元/平方別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼） 銷售價(jià)格 2800-4000元/平方米產(chǎn)品形式探討產(chǎn)品形式探討產(chǎn)品不可取的形式傳統(tǒng)生產(chǎn)廠房大面積商業(yè)大面積辦公樓50米以上高層建筑形態(tài)可能的產(chǎn)品形式科研辦公樓中小型辦公樓公寓式辦公樓產(chǎn)品定型的幾種類可能產(chǎn)品定型的幾種類可能工業(yè)用地辦公樓 可以達(dá)到規(guī)劃部門的要求 辦公樓銷售市場(chǎng)供應(yīng)量大，銷售周期長(zhǎng)工業(yè)用地商務(wù)公寓 市場(chǎng)需求大，對(duì)開(kāi)發(fā)和銷售回款有利 但是項(xiàng)目規(guī)劃審批難以通過(guò)工業(yè)用地商務(wù)公寓辦公 部分產(chǎn)品形式兼顧公寓功能使用功能

13、辦公化 兼顧住宅功能是適應(yīng)市場(chǎng)要求，辦公化是符合政府利益,客戶不排斥購(gòu)買辦公樓,但沒(méi)有購(gòu)買習(xí)慣建議產(chǎn)品形式建議產(chǎn)品形式l產(chǎn)品功能兼顧公寓功能，增加客戶基數(shù)l小面積loft產(chǎn)品，能夠滿足辦公功能和局部居住功能，擴(kuò)大購(gòu)買客戶群體（總體量15000-20000平方米左右）lloft公寓面積40-70平方米左右l中型辦公樓，單套300平方米以下產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 產(chǎn)品成本產(chǎn)品成本 loft增加部分面積不攤土地價(jià)格、不增加配套及費(fèi)，相比較層高4米左右平層辦公樓增加200元/平方米土建成本。 客戶接受度客戶接受度 該產(chǎn)品的空間質(zhì)感比較好，同時(shí)具有比較好的性能價(jià)格比，市場(chǎng)接受度比較高。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

14、勢(shì) 相比較平層產(chǎn)品，得房率高 還原真實(shí)價(jià)格，比同類產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 可以兼顧住宿功能，對(duì)投資 客戶和住宅客戶有吸引力 幾個(gè)價(jià)格參考：與市中心辦公樓價(jià)格、高新區(qū)辦公樓價(jià)格、住宅平均價(jià)格、高新區(qū)域住宅價(jià)格 必要條件必要條件l可以拿出一棟樓按照孵化器標(biāo)準(zhǔn)建造，獲得政策方面的支持，同時(shí)不影響整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)化開(kāi)發(fā),孵化器的題材是本項(xiàng)目做辦公樓和小面積產(chǎn)品的前提，l采用商務(wù)公寓的方式推廣，擴(kuò)大客戶群體，加快銷售速度l商務(wù)公寓最終實(shí)現(xiàn)辦公功能，服務(wù)于租賃類的辦公客戶lloft商務(wù)公寓產(chǎn)品相對(duì)獨(dú)立的規(guī)劃區(qū)域注:假如不做孵化器產(chǎn)品,項(xiàng)目無(wú)法預(yù)售,土地價(jià)格也有比較大的區(qū)別規(guī)劃建議說(shuō)明項(xiàng)目按照功能劃分建筑組團(tuán)東南角建筑

15、一層設(shè)置商業(yè)輔助設(shè)施，節(jié)約用地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)留有彈性開(kāi)發(fā)的區(qū)域，根據(jù)市場(chǎng)情況決定是否將容積率做足控制建筑密度，盡可能增大集中綠化面積對(duì)于區(qū)內(nèi)的綠化景觀設(shè)計(jì)力求達(dá)到最近自然的設(shè)計(jì)效果，營(yíng)造出靜謐、平和、純粹、回歸自然和質(zhì)樸的環(huán)境。盡量多的設(shè)置車位，保證園區(qū)企業(yè)和商務(wù)來(lái)往(訪客)的停車需求,部分建筑可以架空一層(2.2米),用于停車。堆場(chǎng)部份按要求需硬化處理，建議作為停車場(chǎng)使用道路推界區(qū)域設(shè)置停車位loft產(chǎn)品規(guī)劃相對(duì)集中，區(qū)域規(guī)劃相對(duì)獨(dú)立戶型設(shè)計(jì)的均好性；外立面與同類項(xiàng)目差異化控制建筑高度作為降低項(xiàng)目成本的保障之一強(qiáng)調(diào)建筑的院落關(guān)系和高低關(guān)系總平圖建筑立面效果loft產(chǎn)品財(cái)務(wù)分析及測(cè)算財(cái)務(wù)分析及測(cè)

16、算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算項(xiàng)目收入表項(xiàng)目收入表物業(yè)類型物業(yè)類型一期一期二期二期三期三期總計(jì)總計(jì)建筑面積1412038000413759349593495低層9000220002246753467高層160001890834908商業(yè)配套51205120項(xiàng)目地塊占地90畝畝（6萬(wàn)平方米）。地上總建筑面積93495平方米，其中低層研發(fā)樓部分共計(jì)53467平方米，高層研發(fā)樓部分共計(jì)34908平方米,商業(yè)配套部分共計(jì)5120平方米。項(xiàng)目計(jì)劃分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資金回收期預(yù)計(jì)項(xiàng)目資金回收期預(yù)計(jì)12-15個(gè)月個(gè)月項(xiàng)目項(xiàng)目估算指標(biāo)估算指標(biāo)估算金額（估算金額（rmb）2007年上年上2007年下

17、年下2008年上年上2008下年下年2009年上年上銷售收入17,400,000.00 61,600,000.00 78,500,000.00 81,000,000.00 41,250,000.00 現(xiàn)金流入017,400,000.00 61,600,000.00 78,500,000.00 81,000,000.00 41,250,000.00 總投資土地出讓金13,500,000.00 契稅4.00%540,000.00 土地登記交易費(fèi)10元/m2934,950.00 建設(shè)成本13,414,000.00 40,100,000.00 44,033,250.00 管理費(fèi)用3.00%402,42

18、0.00 1,203,000.00 1,320,997.50 銷售費(fèi)用2.50%335,350.00 1,002,500.00 1,100,831.25 財(cái)務(wù)費(fèi)用5.00%20,121.00 60,150.00 66,049.88 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3.00%10,060.50 30,075.00 33,024.94 營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%965,700.00 3,418,800.00 4,356,750.00 4,495,500.00 2,289,375.00 土地增值稅預(yù)征1%2%現(xiàn)金流出30,122,601.50 45,814,525.00 50,910,903.57 4,495,500.00

19、2,289,375.00 凈現(xiàn)金流量(12,722,601.50)15,785,475.00 27,589,096.43 76,504,500.00 38,960,625.00 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(12,722,601.50)3,062,873.50 30,651,969.93 107,156,469.93 146,117,094.93 所得稅(15%)2,367,821.25 4,138,364.46 11,475,675.00 5,844,093.75 稅后凈現(xiàn)金流量(12,722,601.50)13,417,653.75 23,450,731.97 65,028,825.00 33,116,

20、531.25 行業(yè)基準(zhǔn)利率10%0.90910.90910.82640.82640.7513現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值(11,566,117.02)12,197,989.02 19,379,684.90 53,739,820.98 24,880,449.93 累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量(11,566,117.02)631,872.00 20,011,556.90 73,751,377.88 98,631,827.80 項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目敏感性分析成本波動(dòng)波動(dòng)幅度-10%-5%05%10%成本135625296.6143160035.3150,694,774.00158229512.7165764251.4稅后利潤(rùn)

21、109312805.8102908277.998,631,827.8090099222.0883694694.19利潤(rùn)率80.6%71.9%65.5%56.9%50.5%收入波動(dòng)波動(dòng)幅度-10%-5%05%10%銷售收入251779500265767250279755000293742750307730500稅后利潤(rùn)74,044,319.1875 85,274,034.58 98,631,827.80107,733,465.36875 118,963,180.7625 利潤(rùn)率49.1556.6%65.5%71.5%78.95項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)

22、風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政策風(fēng)險(xiǎn)的幾種可能 1、對(duì)工業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)范要求 2、銀行系統(tǒng)對(duì)工業(yè)項(xiàng)目的信貸政策 3、政府對(duì)工業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃及開(kāi)發(fā)指標(biāo)（容積率）最低要求的強(qiáng)制規(guī)定 4、產(chǎn)權(quán)證明的辦理的不確定性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源 1、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩 2、同質(zhì)化產(chǎn)品集中 3、銷售周期長(zhǎng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目運(yùn)作的現(xiàn)金流、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本提高風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制l各項(xiàng)政策需要確定，主要是規(guī)劃條件、產(chǎn)權(quán)分割辦理、銀行信貸政策、稅費(fèi)政策（對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)）等條件的確定l一期產(chǎn)品的成功開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)采取差異化的路線入市，產(chǎn)品和市場(chǎng)高度對(duì)接l一期產(chǎn)品建筑以低層為主，縮短建設(shè)周期，節(jié)約建設(shè)成本l以前期產(chǎn)品大部分資

23、金銷售回流為必要條件實(shí)施后一期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目資金運(yùn)作安全l開(kāi)發(fā)以資金流轉(zhuǎn)最快為第一原則，并非以利潤(rùn)最大化為第一原則。項(xiàng)目實(shí)施到第三期作為整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的調(diào)節(jié)關(guān)鍵點(diǎn)。 匯報(bào)完畢,謝謝!浦東別墅市場(chǎng)四月月報(bào)浦東別墅市場(chǎng)四月月報(bào)2008.52008.5本次匯報(bào)內(nèi)容本次匯報(bào)內(nèi)容第一部分第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第二部分第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第三部分第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第四部分第四部分 浦東高端住宅市場(chǎng)浦東高端住宅市場(chǎng)第五部分第五部分 浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第一部分第一部分 上海

24、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)新增123820平方米,合計(jì)424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場(chǎng)的新增量供應(yīng)開(kāi)始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場(chǎng)供應(yīng)明細(xì)市場(chǎng)供應(yīng)明細(xì)區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱新增面積新增面積新增套數(shù)新增套數(shù)套均面積套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.

25、09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034 4月上海獨(dú)棟新增情況月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在從供應(yīng)量看，在3 3月上海獨(dú)棟市場(chǎng)大量放量后，月上海獨(dú)棟市場(chǎng)大量放量后，4 4月份新增量供應(yīng)有所減少，月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來(lái)看，

26、供應(yīng)仍然處在高位，未來(lái)新增量的供應(yīng)放緩；但從近一年來(lái)看，供應(yīng)仍然處在高位，未來(lái)新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場(chǎng)放量及市場(chǎng)利好的影響，該從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場(chǎng)放量及市場(chǎng)利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.26.2萬(wàn)方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供萬(wàn)方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的增加；增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3 3月頂級(jí)別墅

27、大量供應(yīng)后，月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，4 4月份佘月份佘山山3 3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為3.23.2萬(wàn)方；萬(wàn)方；本司認(rèn)為，本司認(rèn)為，4 4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的別墅市場(chǎng)保持樂(lè)月份的新增量的持續(xù)增加，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的別墅市場(chǎng)保持樂(lè)觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的提升；觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的提升；市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論市場(chǎng)去化市場(chǎng)去化4月，上海獨(dú)棟市場(chǎng)去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒(méi)有達(dá)到去

28、年同期水平；市場(chǎng)成交明細(xì)市場(chǎng)成交明細(xì)4 4月上海獨(dú)棟市場(chǎng)成交前月上海獨(dú)棟市場(chǎng)成交前6 6名名從成交個(gè)案來(lái)看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢(shì)，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開(kāi)盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場(chǎng)口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際網(wǎng)球中心等高檔休閑場(chǎng)所，吸引了市場(chǎng)高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱樓盤名稱去化面積去化面積去化套數(shù)去化套數(shù)成交均價(jià)成交均價(jià)區(qū)域區(qū)域佘山3號(hào)868

29、63229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格從價(jià)格方面來(lái)看, 隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的成交均價(jià)達(dá)到了3.43萬(wàn)元 /平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供應(yīng)增加的影響，未來(lái)的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)；從供應(yīng)量看，從供應(yīng)量看，4 4月供應(yīng)量進(jìn)一步增加，基本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)月供應(yīng)量進(jìn)一步增加，基本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放

30、量最大，為放量最大，為4.34.3萬(wàn)方，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的三分之一；萬(wàn)方，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，月份新增供應(yīng)的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達(dá)到去年同期的體量；但成交體量還未達(dá)到去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)；市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場(chǎng)的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場(chǎng)的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的

31、政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來(lái)的市場(chǎng)看好；但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來(lái)的市場(chǎng)看好；第二部分第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒(méi)有新增量后，3月份迎來(lái)了一次集中放量；4月份無(wú)新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場(chǎng)去化市場(chǎng)去化在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場(chǎng)表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開(kāi)發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開(kāi)創(chuàng)

32、歷史新高水平，達(dá)到了7.4萬(wàn)元/平米的高價(jià)；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)未來(lái)浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供應(yīng)量看，在從供應(yīng)量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份沒(méi)有新增供應(yīng)，未來(lái)別墅將不會(huì)月份沒(méi)有新增供應(yīng)，未來(lái)別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到從成交量看，受到3 3、4 4月份新增供應(yīng)的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的月份新增供應(yīng)的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長(zhǎng)，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的熱點(diǎn)；增長(zhǎng)，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4 4月份成交價(jià)格進(jìn)

33、一步提升，達(dá)月份成交價(jià)格進(jìn)一步提升，達(dá)到到7.47.4萬(wàn)元的高位運(yùn)行；萬(wàn)元的高位運(yùn)行；雖然受到雖然受到3 3月供應(yīng)迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場(chǎng)需求；但新增供應(yīng)月供應(yīng)迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場(chǎng)需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來(lái)浦東別墅市場(chǎng)的稀缺性依舊；很難持續(xù)，未來(lái)浦東別墅市場(chǎng)的稀缺性依舊；市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論第三部分第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析案名案名九間堂九間堂現(xiàn)階段市場(chǎng)情況現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地10.67萬(wàn)平方米戶數(shù)戶數(shù)50容積率容

34、積率0.27戶均占地戶均占地2-3畝房型面積房型面積700-800地下室面積地下室面積100-200價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)70000范圍范圍6000-7000萬(wàn)折扣情況折扣情況/主力主力6000萬(wàn)九間堂九間堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)九間堂九間堂/ / / / / / /1 15965964742347423/ / / /目前，該項(xiàng)目?jī)H有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，

35、開(kāi)發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名案名湯臣高爾夫別墅八期湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場(chǎng)情況現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地3.9萬(wàn)方戶數(shù)戶數(shù)89戶容積率容積率0.29戶均占地戶均占地1-3畝房型面積房型面積370-470地下室面積地下室面積/價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)60000-66000范圍范圍2200-3000萬(wàn)折扣情況折扣情況/主力主力2500萬(wàn)湯臣高爾夫別墅八期湯臣高爾夫別墅八期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套

36、數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)湯臣高爾夫湯臣高爾夫/ / / / / / / / / / / / /該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長(zhǎng)期沒(méi)有成交；案名案名棕櫚泉花園棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬(wàn)方；截止目前已去化了20套，未來(lái)供應(yīng)21套；樓盤位置樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地26.7萬(wàn)平方米戶數(shù)戶數(shù)/容積率容積率0.3戶均占地戶均占地1-3畝房型面積房型面積460-930地

37、下室面積地下室面積200-380價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)60000范圍范圍1200-3700萬(wàn)折扣情況折扣情況/主力主力1600萬(wàn)左右棕櫚泉花園棕櫚泉花園1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)棕櫚泉花園棕櫚泉花園/ / / /1 139439433941339413 31550155038424384243 3102110213822138221為項(xiàng)目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項(xiàng)目的性價(jià)比和稀缺性

38、明顯；案名案名東源麗晶別墅東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場(chǎng)情況現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司該案近年來(lái)未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地50萬(wàn)平方米戶數(shù)戶數(shù)558容積率容積率0.36戶均占地戶均占地1-2畝房型面積房型面積258-1200地下室面積地下室面積/價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)30000范圍范圍775-2000萬(wàn)折扣情況折扣情況/主力主力900-1200萬(wàn)東源麗晶別墅東源麗晶別墅1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均

39、價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)東源麗晶東源麗晶/ / / / / / /1 13913912355123551/ / / /該項(xiàng)目本月無(wú)成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項(xiàng)目還有后期房源，但推盤時(shí)間未定；案名案名湯臣湖庭花園湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司08年3月1號(hào),新開(kāi)72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84,樓盤位置樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地24.36萬(wàn)戶數(shù)戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率容積率0.4

40、6戶均占地戶均占地1-1.5畝房型面積房型面積435-450地下室面積地下室面積135價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)40000-45000范圍范圍1500-2000萬(wàn)折扣情況折扣情況/主力主力1700萬(wàn)湯臣湖庭花園湯臣湖庭花園1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)湯臣湖庭花園湯臣湖庭花園/ / / / / / /10104353435338425384251 14354354217942179該案目前還剩1套獨(dú)棟，其

41、他為聯(lián)排別墅；案名案名御翠園御翠園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來(lái)供應(yīng)42套。樓盤位置樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地104萬(wàn)方戶數(shù)戶數(shù)420容積率容積率0.15戶均占地戶均占地0.5-1畝房型面積房型面積295-318地下室面積地下室面積150-170價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍范圍2600-3600折扣情況折扣情況/主力主力2600御翠園御翠園1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積

42、成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)御翠園/ / / / / / /10103136313684958849582323712871289099190991本案一次性的大量推盤，暫時(shí)緩解了浦東市場(chǎng)的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對(duì)該板塊頂級(jí)別墅的需求；案名案名俐馬花園四期俐馬花園四期現(xiàn)階段市場(chǎng)情況現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在

43、273-304平米之間，合計(jì)22套，其中包含4套雙拼和18套獨(dú)棟.樓盤位置樓盤位置浦東新區(qū) 云山路2000弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地22萬(wàn)方戶數(shù)戶數(shù)179（獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率容積率0.5戶均占地戶均占地0.5-1畝房型面積房型面積273-304地下室面積地下室面積144-152價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)56000-72000范圍范圍1500-2200折扣情況折扣情況/主力主力2000萬(wàn)左右俐馬花園四期俐馬花園四期4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)俐馬花園俐馬花園1212350335036468664686從開(kāi)盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨(dú)棟，均價(jià)6.5萬(wàn)元/平米；該案售樓處對(duì)外稱，所

44、有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分第四部分 浦東高端住宅市場(chǎng)浦東高端住宅市場(chǎng)浦東高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬(wàn)方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計(jì)16套；目前，浦東高端市場(chǎng)除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場(chǎng)日漸稀缺；市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)受3月份新增供應(yīng)的帶動(dòng)，浦東高端住宅的成交量開(kāi)始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；市場(chǎng)去化市場(chǎng)去化市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格4月，浦東高端公寓市場(chǎng)的成交主要為仁恒河濱城的市場(chǎng)表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的60%，也

45、帶動(dòng)了整體成交均價(jià)的上升；浦東高端供應(yīng)的成交均價(jià)基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應(yīng)量看，從供應(yīng)量看，4 4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有1616套房源，為綠套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價(jià)格看，浦東高端住宅成交價(jià)格與從成交價(jià)格看，浦東高端住宅成交價(jià)格與3 3月相比有所上升，為月相比有所上升，為3037030370元元/ /平平方米；方米；盡管盡管3 3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時(shí)緩解浦東高端公寓的市場(chǎng)需求；但從供應(yīng)月供應(yīng)迅速增加，可以暫時(shí)緩

46、解浦東高端公寓的市場(chǎng)需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來(lái)供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來(lái)供應(yīng)主要靠新開(kāi)樓盤；同時(shí)，表明客源對(duì)高端公寓具有較高的市場(chǎng)需求，未來(lái)市主要靠新開(kāi)樓盤；同時(shí)，表明客源對(duì)高端公寓具有較高的市場(chǎng)需求，未來(lái)市場(chǎng)看好；場(chǎng)看好；市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論第五部分第五部分 浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析案名案名仁恒河濱城仁恒河濱城近期動(dòng)態(tài)近期動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計(jì)面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推

47、298套房源，合計(jì)面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地31.6萬(wàn)平方米容積率容積率2.3房型面積房型面積150-153價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)36000元總價(jià)范圍總價(jià)范圍540裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力主力540該盤去化穩(wěn)定，整個(gè)4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點(diǎn)；仁恒河濱城仁恒河濱城1 1月月2 2月月月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交

48、成交均價(jià)均價(jià)仁恒河濱城仁恒河濱城9393140441404433068330687 71056105630774307746969104311043132492324926464967696763347233472案名案名盛大金磐花園盛大金磐花園近期動(dòng)態(tài)近期動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司該案自2004年開(kāi)盤至今一直沒(méi)有新推增量；作為浦東在售的頂級(jí)個(gè)案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于頂級(jí)公寓仍有一定需求；樓盤位置樓盤位置銀城南路218號(hào)產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地3.65萬(wàn)平方米容積率容積率3.5房型面積房型面積200-700價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)55000-60000總價(jià)范圍總價(jià)范圍

49、1100-3600萬(wàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元主力主力1200萬(wàn)1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)盛大金磐盛大金磐1 130230239278392782 256656641804418042 260460437958379581 13023023908639086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對(duì)陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園盛大金磐花

50、園案名案名財(cái)富海景花園財(cái)富海景花園近期動(dòng)態(tài)近期動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 上海東聞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本項(xiàng)目于2007年12月28日新推5號(hào)樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地4.86萬(wàn)平方米容積率容積率2.21房型面積房型面積250-350價(jià)格價(jià)格單價(jià)單價(jià)50000總價(jià)范圍總價(jià)范圍1250-1750萬(wàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-5000主力主力1650萬(wàn)1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積

51、成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)財(cái)富海景財(cái)富海景3434118191181952334523342 26776774323343233/ / / /2 26656654696146961財(cái)富海景花園財(cái)富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對(duì)高端客源具有較強(qiáng)的吸引力；案名案名裕龍花園裕龍花園近期動(dòng)態(tài)近期動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海長(zhǎng)甲置業(yè)有限公司本案最近無(wú)新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無(wú)后續(xù)供應(yīng)；樓盤位置樓盤位置源深路199弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地12.8萬(wàn)方容積率容積率1房型面積房型面積152-330價(jià)

52、格價(jià)格單價(jià)單價(jià)34500總價(jià)范圍總價(jià)范圍524-1100萬(wàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力主力600-700萬(wàn)1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價(jià)均價(jià)裕龍花園裕龍花園1 127227230756307561 127227230282302821 11971973082730827/ / / /3月成交1套,面積197平方米,成交價(jià)30827元/平方米;裕龍花園裕龍花園在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，在春節(jié)銷售淡季以

53、及政策的影響下，2 2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場(chǎng)成交有所回升，已經(jīng)接近或達(dá)到去年同下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場(chǎng)成交有所回升，已經(jīng)接近或達(dá)到去年同期水平；期水平；從上海整個(gè)別墅市場(chǎng)表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動(dòng)了成交量的上升；從區(qū)域從上海整個(gè)別墅市場(chǎng)表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動(dòng)了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，不管從成交量還是成交均價(jià)都對(duì)整個(gè)別墅市場(chǎng)看，浦東地區(qū)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，不管從成交量還是成交均價(jià)都對(duì)整個(gè)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響；以御翠園為代表的浦東頂級(jí)別墅的成交，直接帶動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響；

54、以御翠園為代表的浦東頂級(jí)別墅的成交，直接帶動(dòng)了整個(gè)獨(dú)棟市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升；獨(dú)棟市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場(chǎng)表現(xiàn)；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場(chǎng)表現(xiàn)；隨著浦東高端市場(chǎng)用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長(zhǎng)期存在，隨著浦東高端市場(chǎng)用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長(zhǎng)期存在，后續(xù)市場(chǎng)看好；后續(xù)市場(chǎng)看好；結(jié)語(yǔ)結(jié)語(yǔ)匯報(bào)結(jié)束匯報(bào)結(jié)束敬請(qǐng)指導(dǎo)敬請(qǐng)指導(dǎo)浦東別墅市場(chǎng)四月月報(bào)浦東別墅市場(chǎng)四月月報(bào)2008.52008.5本次匯報(bào)內(nèi)容本次匯報(bào)內(nèi)容第一部分第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第二部分第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)浦東獨(dú)

55、棟別墅市場(chǎng)第三部分第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第四部分第四部分 浦東高端住宅市場(chǎng)浦東高端住宅市場(chǎng)第五部分第五部分 浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第一部分第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)新增123820平方米,合計(jì)424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場(chǎng)的新增量供應(yīng)開(kāi)始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場(chǎng)供應(yīng)明細(xì)市場(chǎng)供應(yīng)明細(xì)區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱新增面積新增面積新增套數(shù)新增套數(shù)套均面積套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330

56、.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034 4月上海獨(dú)棟新增情況月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主

57、力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在從供應(yīng)量看，在3 3月上海獨(dú)棟市場(chǎng)大量放量后，月上海獨(dú)棟市場(chǎng)大量放量后，4 4月份新增量供應(yīng)有所減少，月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來(lái)看，供應(yīng)仍然處在高位，未來(lái)新增量的供應(yīng)放緩；但從近一年來(lái)看，供應(yīng)仍然處在高位，未來(lái)新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場(chǎng)放量及市場(chǎng)利好的影響，該從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場(chǎng)放量及市場(chǎng)利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.26.2萬(wàn)方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供萬(wàn)方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供應(yīng)

58、，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的增加；增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3 3月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，4 4月份佘月份佘山山3 3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為3.23.2萬(wàn)方；萬(wàn)方；本司認(rèn)為，本司認(rèn)為，4 4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的別墅市場(chǎng)保持樂(lè)月份的新增量的持續(xù)增加，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的別墅市場(chǎng)保持樂(lè)觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的提升

59、；觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的提升；市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論市場(chǎng)去化市場(chǎng)去化4月，上海獨(dú)棟市場(chǎng)去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒(méi)有達(dá)到去年同期水平；市場(chǎng)成交明細(xì)市場(chǎng)成交明細(xì)4 4月上海獨(dú)棟市場(chǎng)成交前月上海獨(dú)棟市場(chǎng)成交前6 6名名從成交個(gè)案來(lái)看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢(shì)，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開(kāi)盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔

60、行的完善配套和較好的市場(chǎng)口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際網(wǎng)球中心等高檔休閑場(chǎng)所，吸引了市場(chǎng)高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱樓盤名稱去化面積去化面積去化套數(shù)去化套數(shù)成交均價(jià)成交均價(jià)區(qū)域區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格從價(jià)格方面來(lái)看, 隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的成交均價(jià)達(dá)到了3.43萬(wàn)元 /平米的高位運(yùn)行；