上海房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)成交分析

1、2010年8月上海房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)成交分析2010年8月上海商品住宅總成交6584套，成交面積為73萬(wàn)平方米，環(huán)比7月漲幅都在6成以上。8月外環(huán)外中高價(jià)位樓盤(pán)加大推盤(pán)量、中心城區(qū)高價(jià)樓盤(pán)成交比例的普遍大幅上漲，拉升成交均價(jià)至21156元/平，環(huán)比7月大漲9.5%。寶山松江兩區(qū)占據(jù)總成交的三分之一，4個(gè)樓盤(pán)成交面積超過(guò)2萬(wàn)，集中性交易促使樓市回暖。8月逾半數(shù)延遲開(kāi)盤(pán)，使9月預(yù)計(jì)新開(kāi)樓盤(pán)增至75個(gè)。供求環(huán)比各漲6成  趕超2010年月均水平2010年8月上海商品住宅（剔除動(dòng)遷房及配套商品房項(xiàng)目）總成交6584套，成交面積為73萬(wàn)平方米，成交套數(shù)與面積環(huán)比7月分別上漲65.5%和69.8

2、%。8月商品住宅供應(yīng)面積達(dá)到81萬(wàn)平方米，環(huán)比7月的51.4萬(wàn)平上漲58%。 8月份最后一周（8.23-8.29）商品住宅新增供應(yīng)面積大漲173%，達(dá)到45.6萬(wàn)平方米，是2010年以來(lái)新增供應(yīng)量最高的一周，僅這一周的供應(yīng)量就已經(jīng)大于2010年7月的總供應(yīng)量。8月上海樓市有一定回暖，供應(yīng)與成交面積環(huán)比7月份上漲幅度都在6成左右，已經(jīng)趕超2010年月均供應(yīng)面積71萬(wàn)平和月均成交面積59萬(wàn)平。不過(guò)，同比2009年8月，供應(yīng)和成交面積還是分別下跌了45.6%和54%。8月份供求兩方面的大幅上揚(yáng)，主要受三方面影響，一是新“國(guó)十條”已過(guò)去4月有余，且之后上海細(xì)則始終未出臺(tái)，政策進(jìn)入穩(wěn)定期；二是

3、政策的穩(wěn)定性導(dǎo)致觀(guān)望氣氛減弱，積壓已久的剛性需求開(kāi)始釋放，甚至部分投資客也卷土重來(lái)；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一定時(shí)間的猶豫之后，終于調(diào)整銷(xiāo)售策略，加大推盤(pán)量，并使促銷(xiāo)成為主流。楊浦成交暴漲2.4倍 中心城區(qū)普遍大漲拉升均價(jià)8月份上海市商品住宅成交均價(jià)為21156元/平米，環(huán)比7月的19313元/平米上漲9.5%，同比2009年8月則高出12.2%。雖然經(jīng)過(guò)新政調(diào)控后上海房?jī)r(jià)總體下降了10%左右，但在8月份，每周成交均價(jià)持續(xù)居于高位，7月份上海市商品住宅成交均價(jià)為19313元/平，而8月份每周的成交均價(jià)都要高于這個(gè)價(jià)格水平。2010年8月上海商品住宅總成交6584套，成交面積為73萬(wàn)平方米，環(huán)比7月漲幅

4、都在6成以上。8月外環(huán)外中高價(jià)位樓盤(pán)加大推盤(pán)量、中心城區(qū)高價(jià)樓盤(pán)成交比例的普遍大幅上漲，拉升成交均價(jià)至21156元/平，環(huán)比7月大漲9.5%。寶山松江兩區(qū)占據(jù)總成交的三分之一，4個(gè)樓盤(pán)成交面積超過(guò)2萬(wàn)，集中性交易促使樓市回暖。8月逾半數(shù)延遲開(kāi)盤(pán)，使9月預(yù)計(jì)新開(kāi)樓盤(pán)增至75個(gè)。供求環(huán)比各漲6成  趕超2010年月均水平2010年8月上海商品住宅（剔除動(dòng)遷房及配套商品房項(xiàng)目）總成交6584套，成交面積為73萬(wàn)平方米，成交套數(shù)與面積環(huán)比7月分別上漲65.5%和69.8%。8月商品住宅供應(yīng)面積達(dá)到81萬(wàn)平方米，環(huán)比7月的51.4萬(wàn)平上漲58%。 8月份最后一周（8.23-8.29）

5、商品住宅新增供應(yīng)面積大漲173%，達(dá)到45.6萬(wàn)平方米，是2010年以來(lái)新增供應(yīng)量最高的一周，僅這一周的供應(yīng)量就已經(jīng)大于2010年7月的總供應(yīng)量。8月上海樓市有一定回暖，供應(yīng)與成交面積環(huán)比7月份上漲幅度都在6成左右，已經(jīng)趕超2010年月均供應(yīng)面積71萬(wàn)平和月均成交面積59萬(wàn)平。不過(guò)，同比2009年8月，供應(yīng)和成交面積還是分別下跌了45.6%和54%。8月份供求兩方面的大幅上揚(yáng)，主要受三方面影響，一是新“國(guó)十條”已過(guò)去4月有余，且之后上海細(xì)則始終未出臺(tái)，政策進(jìn)入穩(wěn)定期；二是政策的穩(wěn)定性導(dǎo)致觀(guān)望氣氛減弱，積壓已久的剛性需求開(kāi)始釋放，甚至部分投資客也卷土重來(lái)；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一定時(shí)間的猶豫之后，終于

6、調(diào)整銷(xiāo)售策略，加大推盤(pán)量，并使促銷(xiāo)成為主流。楊浦成交暴漲2.4倍 中心城區(qū)普遍大漲拉升均價(jià)8月份上海市商品住宅成交均價(jià)為21156元/平米，環(huán)比7月的19313元/平米上漲9.5%，同比2009年8月則高出12.2%。雖然經(jīng)過(guò)新政調(diào)控后上海房?jī)r(jià)總體下降了10%左右，但在8月份，每周成交均價(jià)持續(xù)居于高位，7月份上海市商品住宅成交均價(jià)為19313元/平，而8月份每周的成交均價(jià)都要高于這個(gè)價(jià)格水平。寶山松江占總成交三分之一  再現(xiàn)半夜排隊(duì)搶號(hào)8月份上海商品住宅各區(qū)總成交6584套，從區(qū)域來(lái)看，其中寶山區(qū)成交1184套居各區(qū)成交套數(shù)之首，松江區(qū)以成交1093套位于第二位，第3-5位分別是嘉定

7、區(qū)905套、浦東區(qū)780套、閔行區(qū)678套，其余各區(qū)成交則都在500套以下?；仡?月份，成交套數(shù)在500以上的僅兩個(gè)區(qū)：嘉定784套、松江543套。（數(shù)據(jù)來(lái)源于樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)）8月份寶山和松江兩個(gè)區(qū)成交套數(shù)破千，僅兩區(qū)就占據(jù)了全市總成交量的35%，占三分之一以上。在8月成交面積TOP10排行榜中，寶山區(qū)也有多達(dá)三盤(pán)上榜，寶山區(qū)量?jī)r(jià)齊升，無(wú)疑成為上海8月份最熱門(mén)的區(qū)域。8月9日寶山區(qū)再現(xiàn)“日光盤(pán)”中環(huán)1號(hào)二期琉樽尚品開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即被預(yù)訂完畢，8月29日位于顧村板塊的保利葉上海則出現(xiàn)排隊(duì)搶號(hào)局面，保利葉上海開(kāi)盤(pán)加推84、94平米的公寓以及別墅，據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，29日早上9時(shí)，售樓中心前面就已經(jīng)排起了長(zhǎng)龍，

8、現(xiàn)場(chǎng)異?；鸨?。上周末其他幾個(gè)區(qū)域的新開(kāi)樓盤(pán)也驚現(xiàn)半夜排隊(duì)搶號(hào)的場(chǎng)景。周六（8.28）嘉定香馥灣開(kāi)盤(pán)，有媒體報(bào)道，當(dāng)日早晨門(mén)口購(gòu)房者排起了長(zhǎng)龍，而從開(kāi)盤(pán)前兩日起，就已經(jīng)有購(gòu)房者在售樓處外排起了長(zhǎng)隊(duì)，隊(duì)伍排了整整一天一夜。開(kāi)盤(pán)僅幾分鐘，3層和4層房屋就已被搶購(gòu)一空，開(kāi)售僅幾個(gè)小時(shí)后六分之五的樓盤(pán)都已售出，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前該盤(pán)已簽約31套。4盤(pán)成交面積過(guò)2萬(wàn) 集中性交易促使回暖從8月整體成交情況來(lái)看，出現(xiàn)了一些小規(guī)模的集中性交易，8月份有4個(gè)項(xiàng)目月成交面積在2萬(wàn)平方米以上，超過(guò)1.5萬(wàn)平米的項(xiàng)目則多達(dá)8個(gè)。8月滬商品住宅成交面積 TOP10    

9、        序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域面積套數(shù)均價(jià)1中環(huán)1號(hào)寶山28160304184292保利葉上海寶山26912261175823浦江華僑城閔行26255208179824綠地薔薇九里松江25356247125155大華錦繡華城浦東18588215272316榮樂(lè)水岸松江17983213103457九龍倉(cāng)璽園楊浦1694987437028上海灘大寧城閘北16909172246249香逸灣寶山150361581789410龍湖酈城嘉定14137113173638月部分樓盤(pán)開(kāi)售后快速被消化，莫過(guò)于以下幾個(gè)原因：1、大幅降

10、價(jià)取勝 松江別墅8折售罄新政四月已過(guò)，開(kāi)發(fā)商已將暗折改為明降，9折以上或者總價(jià)減10萬(wàn)以?xún)?nèi)的樓盤(pán)占48%，占據(jù)了大多數(shù)，而8-9折或總價(jià)減10萬(wàn)以上的樓盤(pán)占8%，登上熱銷(xiāo)榜的綠地薔薇九里和大華錦繡華城下降幅度都達(dá)到8折左右。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示：綠地薔薇九里在售毛坯房，戶(hù)型：65平-130平的1-3房，均價(jià)16000元/平，該項(xiàng)目推出8折優(yōu)惠，折后13000元/平左右，另給予搜房會(huì)員折上98折。自8月7日開(kāi)盤(pán)，綠地薔薇九里連續(xù)四周登上上海市樓盤(pán)熱銷(xiāo)榜，以12515元/平的均價(jià)共售出247套。大華錦繡華城7月份售樓處報(bào)價(jià)為35000元/平，8月8日開(kāi)盤(pán)則報(bào)價(jià)調(diào)整至28000元/平，整整降了

11、8折，最終以17231元/平的均價(jià)成交了215套，居于第五位。另一松江別墅合生國(guó)際花園也推出8折優(yōu)惠，一度登上周熱銷(xiāo)榜（8.23-8.29），該盤(pán)于8月21日開(kāi)盤(pán)推出32套雙拼別墅，8折優(yōu)惠后465-550萬(wàn)/套，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份該項(xiàng)目共簽約了28套，售樓處稱(chēng)此批8折房源目前已售罄。2、開(kāi)盤(pán)價(jià)低于周邊樓盤(pán) 搶占購(gòu)買(mǎi)力榮樂(lè)水岸于8月5日全新開(kāi)盤(pán)，推出200多套68-112平13房，均價(jià)11000元/平米，該項(xiàng)目沒(méi)有拋出任何優(yōu)惠措施，反而在開(kāi)盤(pán)之前7月初的10000元/平的基礎(chǔ)上提高了報(bào)價(jià)，但是11000元/平的低價(jià)位還是吸引了不少購(gòu)房者，其周邊樓盤(pán)報(bào)價(jià)基本上都在13000元/平以上。8

12、月份該項(xiàng)目共售出213套，成交均價(jià)10345元/平，排列第六。九龍倉(cāng)璽園、上海灘大寧城、中環(huán)1號(hào)等樓盤(pán)，較區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)品低開(kāi)一至三成左右，開(kāi)盤(pán)即出現(xiàn)搶購(gòu)。3、創(chuàng)意戶(hù)型送面積 產(chǎn)品品質(zhì)吸引剛需置業(yè)據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，送面積這種優(yōu)惠方式在全上海128個(gè)促銷(xiāo)樓盤(pán)中占據(jù)了10%左右，8月份的保利葉上海和香逸灣就是以這種方式來(lái)吸引購(gòu)房者，再加上品牌房企的產(chǎn)品品質(zhì)受剛需置業(yè)者的青睞，因此獲得熱銷(xiāo)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示：香逸灣于7月3日開(kāi)盤(pán)，并分別在7月24、31日兩次加推，主力戶(hù)型為89平米的2+1房,贈(zèng)送11-12平米的面積。從售樓處得知，目前交50000元訂金并在3日內(nèi)簽合同有98折優(yōu)惠。香逸灣8月份以17894元/平的均價(jià)總共成交了158套，連續(xù)兩個(gè)月登上月銷(xiāo)售TOP10。逾半數(shù)延遲開(kāi)盤(pán)  金九銀十供應(yīng)有望大漲截至8月31日，上海8月份住宅最終開(kāi)盤(pán)32個(gè)，其中公寓28個(gè)、別墅4個(gè)。8月原預(yù)計(jì)開(kāi)54盤(pán)，現(xiàn)在又有多達(dá)22個(gè)樓盤(pán)加入到了延遲開(kāi)盤(pán)的行列。上海5-8月份延遲開(kāi)盤(pán)的個(gè)數(shù)分別達(dá)到50、41、24、22個(gè)。9月份上海市已有75個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)新開(kāi)盤(pán)或加推，其中包括59個(gè)公