哈爾濱大商新瑪特購物休閑廣場項目市場研究及項目發(fā)展策劃方案

1、哈爾濱大商新瑪特購物休閑廣場項目市場研究及項目發(fā)展策劃方案目目 錄錄前前 言言7上篇：上篇：項項目商用物業(yè)發(fā)展策劃建議目商用物業(yè)發(fā)展策劃建議101.1.哈市宏觀分析哈市宏觀分析111.1.哈市概況111.1.1.城市規(guī)劃111.1.2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r122.2.哈市商圈構(gòu)成及分布哈市商圈構(gòu)成及分布133.3. 哈市居民商業(yè)消費習(xí)慣調(diào)查分析哈市居民商業(yè)消費習(xí)慣調(diào)查分析163.1.受訪者基本資料173.1.1.教育程度173.1.2.職業(yè)183.1.3.個人月收入183.1.4.家庭月總收入193.2.哈市居民購物、休閑、娛樂、餐飲等方面的消費習(xí)慣213.2.1.消費場所的選擇213.2.2.消費頻

2、率273.2.3.每次消費金額313. 3.哈市居民對目前購物、休閑、娛樂、餐飲等場所的評價343.4.如果在哈一百附近有新的多功能商業(yè)廣場，對哈市民的吸引程度364.4.哈市商業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢哈市商業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢395 5哈市商業(yè)地產(chǎn)市場哈市商業(yè)地產(chǎn)市場425.1.商業(yè)營業(yè)房市場（商鋪）425.1.1.發(fā)展歷史425.1.2.最新狀況425.1.3.供銷市場445.2.典型商用物業(yè)分析465.3.哈市辦公樓、寫字樓市場555.3.1.供應(yīng)及分布555.3.2.市場銷售555.3.2.租賃市場566.6.商用物業(yè)市場需求分析商用物業(yè)市場需求分析576.1.投資商鋪的計劃586.1.1.投資者的基

3、本資料586.1.2. 投資意見狀況（愿意投資住宅、商鋪、儲蓄等種類的比例）626.2.商鋪投資人群需求分析636.2.1.投資商鋪的類型636.2.2.投資商鋪的首先區(qū)域646.2.3.投資者考慮投資的前三個項目名稱(商場、廣場、商業(yè)街等名稱)656.2.4.商鋪面積要求656.2.5.接受的商鋪類型666.2.6.接受單價676.2.7.接受總價687.7.項目整體分析項目整體分析697.1. 項目概況697.2.swot 分析707.2.1.項目優(yōu)勢（s）707.2.2.項目劣勢（w）717.2.3. 項目機(jī)會（o）727.2.4.項目威脅（t）728.8.項目市場定位項目市場定位738

4、.1.項目整體功能定位738.1.1 功能定位738.1.2.形象定位748.2.外銷商鋪目標(biāo)群體分析與定位748.2.1.目標(biāo)群體需求分析748.2.2.目標(biāo)群體定位819.9.外銷商鋪商業(yè)規(guī)劃建議外銷商鋪商業(yè)規(guī)劃建議829.1.外銷商鋪市場定位829.1.1.外銷商鋪定義829.1.2. 外銷商鋪功能定位（銷售層面）839.2.外銷商鋪經(jīng)營定位和經(jīng)營主題建議8410.10.外銷商鋪營銷建議外銷商鋪營銷建議8910.1.商鋪產(chǎn)品建議8910.1.1.設(shè)計原則8910.1.2.產(chǎn)品設(shè)計（建議）9010.2.外銷商鋪銷售模式、投資收益與風(fēng)險分析9310.2.1.銷售模式9310.2.2.外銷商鋪

5、投資收益與后期風(fēng)險分析9910.3.其他建議10911.11.整體營銷控制整體營銷控制110下篇：項目住宅物業(yè)發(fā)展策劃建議下篇：項目住宅物業(yè)發(fā)展策劃建議1141.1. 哈市房地產(chǎn)（住宅）市場分析哈市房地產(chǎn)（住宅）市場分析1152.2.住宅購買需求分析住宅購買需求分析1172.1.哈市民購買住宅的計劃1182.2.購房的需求分析1183.3.項目住宅物業(yè)項目住宅物業(yè) swotswot 分析分析1233.1.項目優(yōu)勢（s）1233.2.項目劣勢（w）1243.3.項目機(jī)會（o）1243.4.項目威脅（t）1244.4.市場定位建議市場定位建議1254.1.定位策略1254.2.市場定位1254.2

6、.1.功能定位1254.1.2.形象定位1264.3.目標(biāo)群體分析與定位1264.3.1.目標(biāo)群體(潛在購買者)需求分析1264.3.2.目標(biāo)群體定位128（3）目標(biāo)群體特征分析1295.5.住宅物業(yè)戶型配比建議住宅物業(yè)戶型配比建議1305.1.可參比樓盤戶型供銷狀況1305.1.1.可參比樓盤個案基本資料1315.1.2.可參比樓盤戶型統(tǒng)計分析1415.2.項目戶型比例建議153前前 言言本次提交之哈市新瑪特購物休閑廣場市場研究及項目發(fā)展策劃方案是我司新瑪特購物休閑廣場項目組通過對哈市商業(yè)及住宅市場進(jìn)行深入細(xì)致、針對性較強(qiáng)的研究后，高度結(jié)合項目特色，度身定做的實操性項目發(fā)展策劃建議方案。本報

7、告由上、下篇二個核心部分構(gòu)成，涵蓋消費習(xí)慣研究、商業(yè)及住宅市場分析、商業(yè)及住宅物業(yè)發(fā)展定位及建議、外銷商鋪產(chǎn)品建議、物業(yè)銷售等諸多內(nèi)容，我司期望籍此策劃報告為貴司“新瑪特購物休閑廣場”項目的投資開發(fā)、銷售提供策略建議。上篇：項目商用物業(yè)發(fā)展策劃建議上篇：項目商用物業(yè)發(fā)展策劃建議1.1.哈市宏觀分析哈市宏觀分析1.1.1.1.哈市概況哈市概況哈爾濱市是黑龍江省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和交通中心，現(xiàn)轄 8 個區(qū)、11 個縣（市） ，總面積53068 平方公里，人口 970.23 萬人，其中市區(qū)人口 394.54 萬人，是全國省轄市中面積最大的城市。在國家統(tǒng)計局 2004 年 10 月 30

8、 日公布的按照人口、經(jīng)濟(jì)、社會、基礎(chǔ)設(shè)施等 6 大類 50 多項綜合指標(biāo)測評出的全國百強(qiáng)城市中，哈爾濱市名列第十位，躋身全國城市綜合實力十強(qiáng)。全國綜合實力排在榜首的城市是上海，第二位是北京。綜合實力排在第三至第十位的城市是深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽和哈市。1.1.1.1.1.1.城市規(guī)劃城市規(guī)劃2004 年 2 月 4 日，國務(wù)院批準(zhǔn)哈市對部分行政區(qū)劃進(jìn)行調(diào)整：撤銷太平區(qū)，將其行政區(qū)域劃歸道外區(qū)；設(shè)立松北區(qū)；撤銷呼蘭縣，設(shè)立呼蘭區(qū)。調(diào)整后的哈市市轄道里、道外、南崗、香坊、動力、平房、松北、呼蘭 8 個區(qū)和賓縣、巴彥、依蘭、延壽、木蘭、通河、方正 7 個縣，五常、雙城、阿城、尚志

9、4 個縣級市，全市總面積5.3 萬平方公里，其中市區(qū)面積 4272 平方公里。1.1.2.1.1.2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 哈市整體經(jīng)濟(jì)逐年平穩(wěn)增長哈市整體經(jīng)濟(jì)逐年平穩(wěn)增長1002.71120.11232.11414.81680.50.0500.01000.01500.02000.00102030405國內(nèi)生產(chǎn)總值單位:億元2004 年，gdp（國內(nèi)生產(chǎn)總值）達(dá)到 1680.5 億元，比上年增長 14.7%，增長幅度為改革開放以來的第 3 個高點。第一產(chǎn)業(yè)增加值 275.6 億元，增長 10.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 643.0 億元，增長 19.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 761.9億元，增長 1

10、2.1%。 人民生活水平進(jìn)一步提高人民生活水平進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，生活水平進(jìn)一步提高。據(jù)哈市城調(diào)隊抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城市市區(qū)居民家庭年人均可支配收入 8940 元，比上年增長 13.1%；人均消費支出 6896 元，比上年增長 10.7%。人均生活費支出 2130 元，增長 5.2%。市區(qū)居民恩格爾系數(shù) 38.9%，比上年上升 0.1 個百分點； 消費需求穩(wěn)定增長消費需求穩(wěn)定增長 全市完成社會消費品零售總額 707.4 億元，增長 13.3%。其中，城市消費品零售額 598.6 億元，增長 13.7%，消費品市場繁榮活躍。 金融存貸款穩(wěn)步增長金融存貸款穩(wěn)步增長截止 2004 年末，

11、哈市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額 2260.7 億元，當(dāng)年新增 269.0 億元；金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額2113.4 億元，當(dāng)年新增 213.1 億元。個人消費貸款年末余額 143.6 億元，當(dāng)年新增 11.2 億元；個人住房貸款年末余額 109.7 億元，當(dāng)年新增 14.9 億元。 分析：分析：經(jīng)濟(jì)的快速增長，人民生活水平的提高，消費需求及金融存貸款的增長，將為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)帶來發(fā)展機(jī)會。2.2.哈市哈市商圈構(gòu)成及分布商圈構(gòu)成及分布哈市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)主要集中在兩個老城區(qū)板塊，一個是以中央大街、十二道街道、索菲亞廣場一帶與石頭道街圍合構(gòu)成的道里商圈，主要以觀光旅游、購物消費、輕工小百貨商貿(mào)批發(fā)功能為主；

12、二是位于紅博廣場為中心、以東大直街為縱軸，果戈里大街為橫軸構(gòu)成的南崗商圈，其功能側(cè)重哈市城市居民綜合消費、批零商貿(mào)。其中，中央大街與東大直街已成為哈市商業(yè)消費最具代表性的街道。道里、南崗商圈對比分析表道里、南崗商圈對比分析表比較項目比較項目道里商圈道里商圈南崗商圈南崗商圈商圈圖例商圈圖例城區(qū)面積城區(qū)面積22.6 平方公里60 平方公里城區(qū)人口城區(qū)人口總?cè)丝诩s 76 萬人約 98 萬，占哈市總城市人口 1/4功能定位功能定位政治、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、旅游中心經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)副中心，城市消費中心經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)觀光旅游、購物消費、商貿(mào)批發(fā)購物綜合消費、商貿(mào)批發(fā)商業(yè)人流趨向商業(yè)人流趨向外地游客、本市居民絕大

13、多數(shù)為本市居民主要購物設(shè)施主要購物設(shè)施松雷購物廣場、中央商城、萬達(dá)購物廣場（百盛、沃爾瑪） 、華聯(lián)商場、世紀(jì)聯(lián)華、哈一百、曼哈頓商場、連卡佛、惠鴻女店、奧威斯名品折扣店等遠(yuǎn)大購物中心、松雷購物廣場、新世界百貨、秋林商城、秋林時代購物廣場、大世界商城、哈市鞋城、地下商業(yè)街等中央大街及兩側(cè)輔街東大直街和果戈里大街兩側(cè)主要餐飲設(shè)施主要餐飲設(shè)施分布分布華梅餐廳、麥當(dāng)勞、肯德基、狗不理、萬達(dá)購物廣場 d區(qū)餐飲、大食代美食城等必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、狗不理、小資餐廳、松雷購物廣場（餐飲區(qū)） 、遠(yuǎn)大購物廣場（餐飲區(qū)）等休閑娛樂設(shè)施休閑娛樂設(shè)施萬達(dá)影城、量販 ktv少年宮影城、遠(yuǎn)大購物廣場（電玩）商圈分析：商

14、圈分析：（1）在上述 2 個商圈中,南崗商圈商業(yè)人流相對多于道里商圈,其主要原因是除南崗城區(qū)面積與人口密度較大和哈市居民對上述 2 個商業(yè)板塊功能的自我認(rèn)同感 (南崗側(cè)重城市居民綜合消費,道里主要是觀光旅游消費)外,深層次的原因是存在一定程度上的跨區(qū)域消費現(xiàn)象,尤其以道里人偏好在南崗區(qū)消費為典型特征，其主要原因在以下幾個方面：a交通設(shè)施完善，跨區(qū)域消費便利；b南崗商圈批發(fā)零售于一體，經(jīng)營品種齊全，高中低檔商場一應(yīng)俱全，能全方位滿足各階層消費，特別是南崗遠(yuǎn)大和松雷以良好的購物環(huán)境和成熟的經(jīng)營管理成為哈市居民心目中的 “城市級購物消費首選場所” ；c手機(jī)零售與餐飲業(yè)、商貿(mào)批發(fā)業(yè)（服裝和鞋類為主）密

15、集化程度高，且已初具街區(qū)消費規(guī)模，成哈市特定經(jīng)營業(yè)態(tài)第一消費的首選地；綜上所述，南崗商圈商業(yè)設(shè)施高度密集（集中消費的便利性） 、經(jīng)營業(yè)態(tài)高度復(fù)合（滿足多層次消費的廣泛性） 、經(jīng)營業(yè)種高度細(xì)分（引發(fā)特定族群據(jù)點消費特性） 、高端消費能力突出（高端消費引發(fā)的時尚性） 、商業(yè)經(jīng)營高水準(zhǔn)（消費環(huán)境的舒適性） “五高” ，是吸引和直接拉動道里及其他區(qū)域居民到南崗商圈向心性消費的重要驅(qū)動力；與此同時，道里的曼哈頓輕工小百貨、透籠街針織用品、哈一百海鮮產(chǎn)品等批發(fā)市場亦吸引南崗區(qū)居民形成跨區(qū)域消費；（2）經(jīng)營業(yè)態(tài)層面，2 大商圈內(nèi)大部分商業(yè)設(shè)施在業(yè)態(tài)規(guī)劃上側(cè)重購物，對休閑、娛樂等附加值較強(qiáng)的業(yè)態(tài)缺乏科學(xué)合理的

16、規(guī)劃，這不但容易造成經(jīng)營業(yè)態(tài)的簡單重復(fù)，失去經(jīng)營特色，亦無法滿足市場多元化之消費需求，實現(xiàn)為城市的大配套服務(wù)，同時亦存在街道陳舊、經(jīng)營混雜的突出問題。哈市政府道里商業(yè)區(qū)復(fù)興計劃中強(qiáng)調(diào)和深化道里中心功能，實現(xiàn)從形象、功能到環(huán)境的改善與升級，最終促成本地城市居民中心消費與外地觀光旅游消費合二為一的合理化設(shè)計，就是解決此問題的具體方案。從城市與商業(yè)發(fā)展的角度來說，道里區(qū)商圈改造在前，南崗商圈的升級改造也只是具體時間層次上的問題；（3）現(xiàn)階段，道里商圈與南崗商圈既存在競爭關(guān)系，亦存在功能互補(bǔ)關(guān)系。但從國際國內(nèi)一線城市發(fā)展來說，一個城市的商業(yè)中心可以是多個，但城市級的高集中消費區(qū)域一定是該城市的經(jīng)濟(jì)與文

17、化中心，也就是所謂的 cbd。就此層面再結(jié)合哈市新一輪城市與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃實施，道里商圈才是未來哈市真正意義上的多功能、高密集的綜合消費區(qū)域即第一商圈，南崗則為功能互補(bǔ)型的次商圈和城市居民綜合消費區(qū)域，最終形成一個以“道里”為中心點，多區(qū)域小熱點的發(fā)展趨勢；（4）從哈市商業(yè)發(fā)展來看，經(jīng)營業(yè)態(tài)尚未多元化、商業(yè)布局尚欠合理性的問題仍十分突出，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿κ謴V闊。3.3. 哈市居民商業(yè)消費習(xí)慣調(diào)查分析哈市居民商業(yè)消費習(xí)慣調(diào)查分析調(diào)查選擇哈市人口較為密集的道里和南崗 2 大老城區(qū)，為了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們進(jìn)行隨機(jī)抽樣訪問。調(diào)查簡要說明： 調(diào)查方法：定點訪問（以道里和南崗 2 個城區(qū)為主，調(diào)查地點

18、主要選擇在人流和商流密度較大的大型商場內(nèi)外、地下商場、商業(yè)步行街、休閑娛樂、餐飲場所） ； 調(diào)查對象：主要選擇在哈市城區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 20 歲以上的人群，性別中男性占 40%，女性占60%； 實際樣本量：消費習(xí)慣（消費者）調(diào)查問卷 100 份；3.1.3.1.受訪者基本資料受訪者基本資料3.1.1.3.1.1.教育程度教育程度從學(xué)歷水平來看，受訪者的文化程度還是較高的，大、中專學(xué)歷最為普及。1%45%48%2%4%0%10%20%30%40%50%初中或以下高中/中專大專/本科碩士或以上其他（拒答）受受教教育育程程度度( (% %) )3.1.2.3.1.2.職業(yè)職業(yè)本次受訪者中

19、職業(yè)是黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位人員（占 32%）及個體戶（23%）最為突出，而從事這兩種職業(yè)以外的其它職業(yè)者分布比例相對較為平均。12%0%20%0%10%23%5%2%5%1%1%3%16%2%0%5%10%15%20%25%黨政機(jī)關(guān)/企事業(yè)單位管理人員專業(yè)技術(shù)人員黨政機(jī)關(guān)/企事業(yè)單位一般人員工人自由職業(yè)者個體戶/營業(yè)員/服務(wù)員私營企業(yè)主下崗/失業(yè)人員學(xué)生家庭主婦退休人員教師其它（記錄）拒答職職業(yè)業(yè)( (% %) )3.1.3.3.1.3.個人月收入個人月收入受訪對象中個人收入水平在 10001800 元/月最為普遍。從 1800 元開始，人群比例雖有所下降，但下降幅度比較平穩(wěn)，表明當(dāng)?shù)氐南M能

20、力還是較強(qiáng)的。從我們實際調(diào)查中感覺，受訪者受傳統(tǒng)“財不外露”意識影響，對個人平均月收入較為隱瞞，不愿意往高處說。1%2%5%11%21%11%9%5%5%2%5%0%1%2%4%16%0%5%10%15%20%25%無收入500-749元1000-1249元1500-1749元2000-2499元3000-3499元4000-4499元5000元或以上個個人人月月收收入入( (% %) )3.1.4.3.1.4.家庭月總收入家庭月總收入隨著生活水平提高，家庭月總收入達(dá) 3500 元以上還是占有近 4 成比例。家家庭庭月月收收入入( (% %) )0%3%5%7%6%17%5%6%3%1%2%5

21、%40%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1000元以下1000-1499元1500-1999元2000-2499元2500-2999元3500-3999元4000-4499元4500-4999元5000-5999元6000-6999元7000-7999元8000元或以上不確定/拒答3.2.3.2.哈市居民購物、休閑、娛樂、餐飲等方面的消費習(xí)慣哈市居民購物、休閑、娛樂、餐飲等方面的消費習(xí)慣3.2.1.3.2.1.消費場所的選擇消費場所的選擇（1 1） 、購物、購物數(shù)據(jù)顯示，人們最樂意去中心商業(yè)區(qū)內(nèi)的大型商場、百貨公司進(jìn)行閑逛和消費，其次是大型超市，而最常去商場是南崗的遠(yuǎn)大

22、購物廣場和松雷商廈。21%15%4%8%4%0%2%9%7%5%5%10%2%2%5%0%5%10%15%20%25%遠(yuǎn)大南崗松雷道里松雷中央商城百盛廣場蓮卡佛萬達(dá)購物廣場沃爾瑪超市中央大街紅博哈一百秋林地下金帝地下金太陽世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)經(jīng)常常去去購購物物的的商商場場或或廣廣場場( (% %) )11%8%72%9%0%20%40%60%80%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它購購物物時時選選擇擇的的地地點點（2 2） 、休閑、娛樂、休閑、娛樂受訪者經(jīng)常參與的休閑、娛樂的方式中夜總會、酒吧、電影院比例最高，占了 46%。其次是體育運動/健身和旅游。經(jīng)經(jīng)常常參參與與的的具具有有消消費費性性質(zhì)質(zhì)的的休休

23、閑閑娛娛樂樂方方式式( (% %) )10%8%28%14%4%7%8%13%10%到電影院看電影酒吧夜總會/ktv體育運動/健身本地旅游外地旅游網(wǎng)吧其他 (請注明) 沒有15%4%32%49%0%10%20%30%40%50%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它消消費費性性質(zhì)質(zhì)的的休休閑閑娛娛樂樂選選擇擇的的地地點點系列1小結(jié)：生活水平提高，人們將會追求更高檔次、更豐富的休閑娛樂活動，享受休閑娛樂帶來的樂趣已成為人們生活的一部分，目前在哈現(xiàn)有的休閑、娛樂場所檔次多屬于中檔偏下，缺乏一種真正能體現(xiàn)身份的高檔娛樂場所，建立和引導(dǎo)人們進(jìn)行健康和有格調(diào)的休閑娛樂消費，是本項目設(shè)立此類商業(yè)設(shè)施應(yīng)重點考慮

24、的方向之一。（3 3） 、餐飲、餐飲72%其他類中消費者表示經(jīng)常用餐的地方是商場中的快餐區(qū)和地下餐廳,還有一部分人群是在家或是單位附近的餐飲場所消費，例如：火鍋店和燒烤店等。其中個別人群喜歡到小肥羊，大連魚港等吃一些有特色的食物；25%的消費群體表示在逛商場或購物時樂意選擇快餐。16%5%4%0%2%2%72%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%肯德基麥當(dāng)勞美國加州牛肉面老上號沙鍋華梅餐廳萬達(dá)大食代美食廣場其他（請注明)沒有經(jīng)經(jīng)常常用用餐餐地地點點( (% %) )22%7%40%31%0%10%20%30%40%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它外外出出用用餐餐( (指指

25、每每次次每每人人平平均均消消費費2 20 0元元以以上上) )選選擇擇的的地地點點40%的消費者表示會選擇主要商業(yè)區(qū)附近進(jìn)行就餐，調(diào)查中了解到消費群對商場內(nèi)的餐飲消費接受度較高，主要原因是環(huán)境好，消費方便，餐飲種類齊全。3.2.2.3.2.2.消費頻率消費頻率在消費頻率方面，多數(shù)家庭每月平均到商場瀏覽或購物為 3-5 次，個人平均為 1-5 次，個人在外面用餐每月5-8 次，消費性的休閑是 4 次（個人） ，消費性的娛樂是 1-5 次（個人） 。（1 1）購物）購物50%28%10%3%1%1%7%0%10%20%30%40%50%13次710次1620次其他家家庭庭每每月月瀏瀏覽覽或或購購買

26、買的的次次數(shù)數(shù)( (% %) )5%58%30%5%1%0%1%0%0%10%20%30%40%50%60%從不3-5次9-10次16-20次每每月月購購買買服服裝裝、飾飾品品、鞋鞋帽帽及及化化妝妝品品的的次次數(shù)數(shù)( (% %) )43%57%0%0%0%0%0%0%0%10%20%30%40%50%60%從不3-5次9-10次16-20次每每月月購購買買家家電電、手手機(jī)機(jī)等等耐耐用用消消費費品品的的次次數(shù)數(shù)( (% %) )（2 2）個人用餐（指外出用餐每次每人平均消費）個人用餐（指外出用餐每次每人平均消費 2020 元以上的次數(shù)）元以上的次數(shù)）4%28%36%12%5%3%4%7%0%5%

27、10%15%20%25%30%35%40%從不1-2次3-5次6-8次9-10次11-15次16-20次21次以上每每月月外外出出用用餐餐的的次次數(shù)數(shù)( (指指每每次次每每人人平平均均消消費費2 20 0元元以以上上) )( (% %) )（3 3）消費性質(zhì)的休閑娛樂方式）消費性質(zhì)的休閑娛樂方式25%36%22%8%5%5%0%0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%從不1-2次3-5次6-8次9-10次11-15次16-20次21次以上每每月月消消費費性性質(zhì)質(zhì)的的休休閑閑娛娛樂樂的的次次數(shù)數(shù)( (% %) )（4 4）經(jīng)常去進(jìn)行）經(jīng)常去進(jìn)行消費性質(zhì)消費性質(zhì)的休閑娛樂場所的休閑娛

28、樂場所ktv：錢柜，咿呀呀，滿漢樓，太陽星，你會紅；迪吧：好樂迪，快樂迪，哈薩地，kiss，斯卡拉；影院：萬達(dá)影院，亞細(xì)亞影院，北方劇院；酒吧：戴圍營酒吧，避風(fēng)塘；咖啡廳，茶樓，臺球廳，體育館等地方；3.2.3.3.2.3.每次消費金額每次消費金額（1 1） 、購物、購物個人每月的消費支出達(dá) 100-400 元范圍占 46%的比例，400 元以上仍占一定比例。每每月月購購買買服服裝裝、飾飾品品、鞋鞋帽帽及及化化妝妝品品方方面面的的消消費費支支出出( (% %) )12%13%10%5%1%11%1%8%4%21%14%50元或以下51100元101200元201300元301400元40150

29、0元501600元601800元801元以上無支出不固定/看情況（2 2） 、休閑、娛樂、休閑、娛樂個人每月 200-400 元消費比例較高，為 29%，400 元以上比例較為分散；6%16%24%10%9%4%1%2%5%2%21%0%5%10%15%20%25%50元或以下101200元301400元501600元800元以上拒答/不一定每每月月休休閑閑娛娛樂樂消消費費支支出出( (% %) )（3 3） 、餐飲、餐飲餐飲是人們消費性支出中第 2 大消費，200 元是一個折點，表明大部分消費者每月的餐飲費用支出都會是處于這一水平線上。同時，每月消費在 600 元也有逐漸上升的趨勢，可以看到

30、，哈也存在一定比例的高消費群。每每月月外外出出用用餐餐的的費費用用（% %）61210.411.59.87.110.93.89.33.32.213.7024681012141650元或以下51100元101150元151200元201250元251300301400元401500元501600元601800元801元以上無支出小結(jié)：購物和餐飲是人們消費支出中的 2 大消費。休閑、娛樂方面，個人每月支出 101-300 元占比例最高，達(dá) 34%，再往上，301-500 元月支出也占 13%的比例，雖其消費支出較購物和餐飲略低，但也能說明哈市居民對休閑娛樂生活是比較重視的。3.3. 3.3.哈市居

31、民對目前購物、休閑、娛樂、餐飲等場所的評價哈市居民對目前購物、休閑、娛樂、餐飲等場所的評價以 5 分表示非常滿意，4 分表示比較滿意，3 分表示一般，2 分表示不太滿意，1 分表示非常不滿意的評分當(dāng)中，購物、餐飲、休閑、娛樂均是處于比較滿意水平，另有 30%的比例消費者對目前購物、餐飲、休閑、娛樂評價一般，這說哈市居民對現(xiàn)有消費場所有更高的期望。 4 成多消費者表示對購物環(huán)境較為滿意，覺得一般的消費者比例達(dá)了 34%。4%55%34%2%0%5%0%10%20%30%40%50%60%非常滿意比較滿意一般不太滿意非常不滿意拒答對對目目前前購購物物方方面面的的滿滿意意度度( (% %) ) 對當(dāng)

32、地餐飲方面表示滿意的達(dá) 58%，表示一般滿意的達(dá) 34%。3%55%34%3%0%5%0%10%20%30%40%50%60%非常滿意比較滿意一般不太滿意非常不滿意拒答對對目目前前餐餐飲飲方方面面的的總總體體滿滿意意度度( (% %) ) 休閑、娛樂方面表示滿意的為 54%，一般占 34%。4%50%34%2%0%10%0%10%20%30%40%50%非常滿意比較滿意一般不太滿意非常不滿意拒答/其他對對休休閑閑娛娛樂樂方方面面的的滿滿意意度度( (% %) )小結(jié)：無論是購物、餐飲、還是休閑、娛樂，半數(shù)或以上消費者都表示滿意程度，但仍有 3 成左右的人群表示一般。隨著人們消費要求越來越高，目

33、前的經(jīng)營模式及服務(wù)亟待升級，這對我們項目來說是一個很好的切入時機(jī)。3.4.3.4.如果在哈一百附近有新的多功能商業(yè)廣場，對哈市居民的吸引程度如果在哈一百附近有新的多功能商業(yè)廣場，對哈市居民的吸引程度從下圖可以看到，如果在哈文化廣場附近有一座集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型商業(yè)廣場，對當(dāng)?shù)厝说奈潭冗€是頗高的，占 74%（非常吸引比較吸引）的受訪者表示出興趣。38%36%18%6%2%0%10%20%30%40%非常吸引比較吸引一般不太吸引很不吸引哈哈一一百百附附近近要要建建設(shè)設(shè)一一座座集集購購物物、餐餐飲飲、休休閑閑、娛娛樂樂于于一一體體的的大大型型商商業(yè)業(yè)廣廣場場的的吸吸引引力力( (

34、% %) ) 對本項目的建議在征集消費者對本項目綜合發(fā)展建議時，偏向于建設(shè)大型超市和百貨各占 22%和 10%。與此同時，熱心腸的受訪者也給予本項目建設(shè)綜合購物中心提供很多建議，如商場的外立面設(shè)計要有特色、路標(biāo)要明顯、應(yīng)有接送車并且要安全；有大型停車場；在室外最好有步行街；商場內(nèi)環(huán)境好，服務(wù)要周到，價格應(yīng)該以中高檔消費為主；要有健身，休閑，娛樂場所；商場應(yīng)多做些活動；適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)立一些休息的位置和托兒的場所；餐飲方面要有特色，有異國風(fēng)味也可以，超市要大而且品種要多。10%22%6%48%10%2%2%0%10%20%30%40%50%百貨商場（以百貨銷售為主）大型超市獨立式的商業(yè)旗艦店綜合購物

35、中心商業(yè)步行街大中型專業(yè)市場其它本本項項目目適適合合存存在在的的商商業(yè)業(yè)模模式式（% %） 商業(yè)廣場內(nèi)開設(shè)一家經(jīng)營流行服裝、飾品等業(yè)種的主題店的吸引力（此題目是為確定本項目外銷商鋪中的內(nèi)街（此題目是為確定本項目外銷商鋪中的內(nèi)街商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃與論證所做的定向調(diào)查）商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃與論證所做的定向調(diào)查）當(dāng)問及假設(shè)新商業(yè)廣場內(nèi)開設(shè)一家大面積經(jīng)營流行服裝、飾品、皮具箱包等業(yè)種的主題店的吸引力時，受眾人群有超過 6 成的比例表示出興趣，這種消費傾向和偏好，在我們項目進(jìn)行經(jīng)營業(yè)態(tài)和商業(yè)規(guī)劃時應(yīng)予以重視。27%35%26%10%2%0%10%20%30%40%非常吸引比較吸引一般不太吸引很不吸引假假設(shè)設(shè)新新的的商

36、商業(yè)業(yè)廣廣場場內(nèi)內(nèi)開開設(shè)設(shè)一一家家大大面面積積經(jīng)經(jīng)營營流流行行類類服服裝裝、飾飾品品、皮皮具具箱箱包包等等經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)種種的的主主題題店店的的吸吸引引力力( (% %) )4.4.哈市商業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢哈市商業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢商業(yè)發(fā)展過程是一個不斷求變的過程，小食店到超市，街鋪到商業(yè)街，百貨店到購物中心。它不斷的發(fā)展、規(guī)?；?，不斷的引入新的主題，不斷地賦予新的元素，以此吸引消費者的視線。結(jié)合前述哈市商業(yè)市場和哈市居民消費習(xí)慣兩部分調(diào)查與分析，我司認(rèn)為哈市未來商業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢如下： 特色街道層出不窮哈市政府在結(jié)合哈市“十五”商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃和道里中心區(qū)改造規(guī)劃 ，將進(jìn)一步升級改造中央大街及其輔街，并確

37、定在道里中心區(qū)一期改造項目,哈一百,中央廣場,索非亞廣場及周邊地區(qū)改造的同時，大力推進(jìn)尚志大街、兆麟街、地段街特色街規(guī)劃，并計劃于 06 年集中資金整治尚志大街-兆麟街-地段街-石頭道街-透籠街。整飾沿街建筑立面、燈飾亮化及增加天橋等公共設(shè)施，增強(qiáng)城市的商業(yè)品味，為城市商業(yè)注入新的活力。 大型地下商業(yè)走廊浮出水面道里中心區(qū)改造規(guī)劃顯示，政府將進(jìn)一步加大道里地下商業(yè)街與暖廊步行系統(tǒng)規(guī)劃,與中央大街結(jié)合,逐步形成一個連續(xù)的商業(yè)步行區(qū)系統(tǒng),規(guī)劃長度 3公里、面積 6 萬平方米的大型地下商業(yè)街;。 專業(yè)市場升級改造根據(jù)規(guī)劃，哈市逐步將不適宜在舊城區(qū)發(fā)展的市場進(jìn)行調(diào)整，并且關(guān)閉一批空殼市場，整改和搬遷一

38、批嚴(yán)重影響交通、布局不合理、消防隱患嚴(yán)重、規(guī)模較小的市場，并鼓勵同類市場進(jìn)行多種形式的聯(lián)合、兼并，鼓勵連鎖市場和集團(tuán)市場，并積極吸引國際國內(nèi)批發(fā)企業(yè)在哈市落戶，以提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。 傳統(tǒng)百貨店向購物中心轉(zhuǎn)型近二年，哈市大部分百貨商場的銷售額雖然較前幾年有所提高，但整體經(jīng)營狀況仍不樂觀，部分本土中小型百貨店經(jīng)營更是苦不堪言。為迅速改寫這種不利局面，先知先覺的百貨店經(jīng)營者紛紛選擇了轉(zhuǎn)型為購物中心或準(zhǔn)購物中心，以適應(yīng)哈市商業(yè)全新的“游戲模式” ，然而即便如此，現(xiàn)目前哈市仍缺乏一個集多種業(yè)態(tài)于一體的現(xiàn)代化購物中心，相信大商集團(tuán)哈市新瑪特購物休閑廣場的出現(xiàn)，不但填補(bǔ)了哈市中高端現(xiàn)代化購物中心市場空白

39、，更可引領(lǐng)哈市新商業(yè)的發(fā)展。 購物中心發(fā)展趨勢增加休閑元素國外全新的購物中心模式正向大型化、休閑化發(fā)展。哈市人均 gdp 的不斷提升及全新商業(yè)模式的不斷進(jìn)入，使哈市具備了發(fā)展新型購物中心的條件。升級后的購物中心如遠(yuǎn)大、松雷等均加入美食廣場、娛樂場所等休閑元素使顧客在“有得買”之余還“有得玩” 、 “有得看” 、 “有得吃” 。 加入主題概念隨著購物中心越來越趨向同質(zhì)化，購物中心紛紛提倡“主題概念” ，哈市商業(yè)市場在百貨商場轉(zhuǎn)型購物中心的期間，開始出現(xiàn)包括惠鴻女人商店、婦女兒童市場、連卡佛國際精品廣場主題商場，哈市商業(yè)市場現(xiàn)正進(jìn)行細(xì)分之中，隨后的幾年，這一現(xiàn)象會更加明顯。 引入大型專業(yè)店百貨商場

40、、超市開始引入大型的專業(yè)店，如百盛百貨、沃爾瑪超市、家樂福超市（動力區(qū)樂松購物廣場） 、蘇寧電器等，購物中心的趨向?qū)⒉扇⌒乱环N模式，引進(jìn)大型的專業(yè)店進(jìn)駐，真正實現(xiàn)百貨購物中心化，從而發(fā)揮聯(lián)合的作用。 shopping mall 概念如前所述，面對哈市 390 余萬的人口， （在本項目出現(xiàn)之前）哈市竟然沒有一座真正意義上的購物中心，mall 具有良好的發(fā)展空間。所謂 mall 即由幾個小型購物中心組成，幾個主題構(gòu)成一個 mall，按照區(qū)域來劃分，定位不同的休閑 mall、不同的購物 mall，互相配合，形成真正的大型購物娛樂休閑天堂。mall 的異軍突起，將掀起購物中心浪潮。5 5哈市商業(yè)地產(chǎn)市

41、場哈市商業(yè)地產(chǎn)市場5.1.5.1.商業(yè)市場（商鋪）商業(yè)市場（商鋪）5.1.1.5.1.1.發(fā)展歷史發(fā)展歷史哈市商業(yè)地產(chǎn)市場在經(jīng)歷從 2003 年下半年啟動、2004 年加速，2005 年白熱化 3 個發(fā)展階段，形成了一場風(fēng)風(fēng)火火的造鋪運動，建成了一批以道里萬達(dá)商業(yè)廣場 、東方巴黎、動力樂松購物廣場、愛建濱江 百萬商鋪為代表的商用物業(yè)。 5.1.2.5.1.2.最新狀況最新狀況2005 年哈市商用物業(yè)開發(fā)數(shù)量較大，加上城市商業(yè)規(guī)劃引發(fā)的道里中央大街輔街全面改造，因此 2005 年被冰城地產(chǎn)業(yè)人士稱為哈市商業(yè)的“大盤時代” 。哈市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，哈市截止至 05 年 9 月，哈市商業(yè)用房施工面積已

42、經(jīng)接近 250 萬平方米。47.213.10.25.49.5243.27617.422.5107.1050100150200250辦公樓商業(yè)營業(yè)用房2005年月1-9月商業(yè)用房建設(shè)、銷售狀況（面積單位：萬平方米，價格單位：萬元/平方米）施工面積新開工面積開發(fā)竣工面積銷售建筑面積平均銷售價格存量空置面積 2005 年 1-9 月份，哈市房地產(chǎn)商品房屋施工面積達(dá) 1032.1 萬平方米，其中，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積為 47.2 萬平方米 、243.2 萬平方米，合計 290.4 萬平方米，占商品房屋總施工面積近 30%。 1-9 月份，哈市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積為 416.3 萬平方米，增長

43、20.2%，其中，辦公樓為 13.1 萬平方米，下降21.2%；商業(yè)營業(yè)用房為 76.0 萬平方米，增長 33.7%； 1-9 月份，全市實現(xiàn)商品房屋銷售建筑面積 147.9 萬平方米，增長 11.5%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房為 5.4 萬平方米、22.5 萬平方米，分別增長 3.4%和 15.3%，且商業(yè)營業(yè)房銷售面積增長速度高于商品住宅銷售面積 12.6%增長率三個百分點； 1-9 月份，全市商品房平均銷售價格為 2780.7 元/平方米，增長 8.1%，其中，辦公樓平均銷售價格和上年基本持平；商業(yè)營業(yè)用房為 4347.2 元/平方米，增長 31.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅平均銷售格 1.0%增

44、長速度；分析：分析：對比分析商業(yè)營業(yè)房與住宅用房，無論在開工面積、銷售面積，還是在銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，均呈現(xiàn)商業(yè)營業(yè)房增長速度高于住宅用房的事實，這無疑是前階段商業(yè)營業(yè)房供求市場活泛，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁最直接的證明；同時也提示我們商業(yè)營業(yè)房市場將出現(xiàn)泛濫現(xiàn)象； 1-9 月份，哈市各類商品房存量空置面積為 304.8 萬平方米，增長 6.7%。商品住宅空置 172.4 萬平方米，下降5.5%，辦公樓空置 9.5 萬平方米，下降 18.7%；商業(yè)營業(yè)用房空置 107.1 萬平方米，增長 43.2%；分析分析：在商業(yè)用房中，辦公樓空置面積明顯下降的直接原因是新開工數(shù)量的同比減少和市場銷售均價的水平保持（未

45、出現(xiàn)任何漲幅）產(chǎn)生的自然消化；商業(yè)營業(yè)房空置面積大幅增加，除與旺盛的市場供應(yīng)和較大的價位升幅有直接關(guān)系外，還因為市場上存在一批定位錯誤、商鋪結(jié)構(gòu)不合理（如“愛建濱江東北小商品城” 之類項目）的積壓產(chǎn)品，這種市場現(xiàn)狀，還不能完全說明市場有泡沫的成分，還會刺激市場進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，促使市場呈現(xiàn)優(yōu)劣兩極分明的市場局面，同時加速商業(yè)地產(chǎn)市場洗牌過程，促進(jìn)哈市商業(yè)地產(chǎn)市場的良性發(fā)展；5.1.3.5.1.3.供銷市場供銷市場縱觀哈市商業(yè)地產(chǎn)終端產(chǎn)品，目前已形成包括社區(qū)底商、商業(yè)街商鋪、shopping mall3 個種類。社區(qū)商服全市各大小區(qū)應(yīng)有盡有，遍地開花，約占哈市總商業(yè)開發(fā)面積 30%；商業(yè)街開發(fā)建設(shè)是

46、從 2003 年有百萬商鋪之稱的愛建新城、04 年總建面積超過 15 萬平方米萬達(dá)商業(yè)廣場 mall（多業(yè)態(tài)復(fù)合）、05 年的東方巴黎等商業(yè)樓盤入市熱銷一發(fā)不可收拾。市場供應(yīng)方面市場供應(yīng)方面，據(jù)了解，目前包括新建、在建的商業(yè)項目，包括江南、江北兩大區(qū)域（包括道里區(qū)中央大街、南崗區(qū)遠(yuǎn)大等商圈、和開發(fā)區(qū)的紅博以及道外區(qū)、動力區(qū)的新商圈）哈市現(xiàn)有商業(yè)面積為 265 萬平方米，并已陸續(xù)投入市場，且這個數(shù)字還有可能進(jìn)一步升高。另據(jù)哈市商務(wù)部門調(diào)查表明，哈市現(xiàn)有 384 萬市區(qū)人口，已有商業(yè)面積保守估計已超過 100 萬平方米。按此規(guī)模發(fā)展，365 萬平方米的商業(yè)體量，使哈市人均商業(yè)面積接近國內(nèi)發(fā)達(dá)城市（

47、國家商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)字表明：重慶的人均商業(yè)面積不足 0.7 平方米，北京的人均商業(yè)面積不足 0.8 平方米，上海的人均商業(yè)面積 1 平方米），但其消費能力卻遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)城市，目前已相繼出現(xiàn)了商業(yè)面積大量空置的尷尬局面（05 年 1-9 月最新數(shù)據(jù)表明，商業(yè)營業(yè)用房空置 107.1 萬平方米，增長 43.2%），引起了哈市商務(wù)局等部門的關(guān)注和重視，并著手針對商業(yè)設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行專項調(diào)查，防范大型商業(yè)地產(chǎn)投資過熱、規(guī)范大型商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)等相關(guān)問題已被提上議事日程。銷售方面銷售方面，由于近 2 年哈市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積較大，加上包括愛建濱江、萬達(dá)購物廣場、東方巴黎等一批大型商業(yè)地產(chǎn)樓盤鋪天蓋地的廣告宣傳，大大

48、提高了哈市居民對商鋪的認(rèn)可度和接受度，與此同時，包括萬達(dá)購物廣場、東方巴黎等一批地段位置好、規(guī)劃新穎的大型商業(yè)樓盤，將商鋪售價從每平方米不足 2 萬元的心理接受關(guān)口一下突破到 8-10 萬元/，價格上漲近 4 倍，其中萬達(dá)商鋪售價最高為 6 萬元/；東方巴黎憑借得天獨厚的地段優(yōu)勢，通過利用大批溫州投資客炒作后，將商鋪售價提高至歷史最高水平 8-10 萬/。 從商鋪產(chǎn)品的細(xì)分來看，地段好的臨街商鋪仍是廣大投資者的首選對象，其次，有大型主力商家進(jìn)駐、經(jīng)營特色鮮明、小面積和具投資潛力的內(nèi)街商鋪和賣場商鋪也受到了買家和投資者的追捧。租賃市場方面租賃市場方面，哈市核心商業(yè)街的商鋪租金一直保持穩(wěn)定略有增幅

49、狀態(tài)。據(jù)了解，果戈里大街部分商鋪租金漲幅高達(dá) 30%，中央大街年增漲幅度在 5-7%。以租金較高的十二道街為例， 70獨立商鋪的年租金高達(dá) 80 萬元，中央大街鄰街首層商鋪年平均租金水平 1.5-2 萬/使用面積，至于某些商場內(nèi)鋪及地下鋪位大多由于經(jīng)營不善，出現(xiàn)了租金下滑的趨勢?？傮w來說,哈市整體商鋪租金走勢呈平緩向上的良好發(fā)展態(tài)勢。供銷市場小結(jié)：供銷市場小結(jié)：（1）哈市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積仍呈現(xiàn)持續(xù)攀升的發(fā)展態(tài)勢，要預(yù)防產(chǎn)品過?，F(xiàn)象造成的影響；（2）哈市商鋪租售市場活躍，質(zhì)素好的商鋪租售均呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但在銷售過程，投機(jī)炒家盛行、一些樓盤貪圖資金快速回籠，將賣場商鋪“化大變小”、“返租銷售

50、”等銷售行為，無疑加大了后期商業(yè)經(jīng)營的難度，埋下了投資回報難以兌現(xiàn)的市場隱患；商業(yè)市場分析結(jié)論商業(yè)市場分析結(jié)論（1）市場熱衷接受旺地臨街商鋪，投資者的購買力得到了迅速提升，但對于封閉式的大賣場商用物業(yè)，因哈市商業(yè)市場尚處于初級發(fā)展階段，投資者對其潛在的風(fēng)險缺乏清晰認(rèn)識，以“返租銷售” （售后包租）的形式出售，承諾保證投資者的收益仍有一定市場，但這一階段發(fā)展會相當(dāng)迅速，帶給開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的危害關(guān)系將會在特定階段浮出水面，自行驅(qū)使市場回歸理性。（2）經(jīng)過對哈市商業(yè)網(wǎng)點分布調(diào)查與分析，再結(jié)合上述數(shù)據(jù)與分析，我司認(rèn)為哈市已存在商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)消費市場矛盾的兩面性特征。具體表現(xiàn)為一方面哈市近二年商

51、業(yè)地產(chǎn)開發(fā)勢頭強(qiáng)勁，開發(fā)面積持續(xù)攀升，開發(fā)或現(xiàn)在開發(fā)和已建完成的總商業(yè)面積已接近人均 1 平方米，接近國內(nèi)一線發(fā)達(dá)城市商業(yè)面積與人口比例，再加上空置面積較大，哈市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)過熱、供大于求的失衡局面，哈市商業(yè)地產(chǎn)市場急需在優(yōu)化中求發(fā)展，并應(yīng)適度控制商業(yè)項目的開發(fā)數(shù)量和開發(fā)面積；但另一方面，由于哈市小規(guī)模商業(yè)項目較多，經(jīng)營檔次不高，缺乏經(jīng)營特色，無法強(qiáng)有力吸引居民前來消費。在某種意義上，哈市商業(yè)市場又需要通過一些上規(guī)模、上檔次、經(jīng)營層面廣泛、經(jīng)營特色突出的大型商業(yè)項目畫龍點睛，刺激和帶動商業(yè)市場的繁榮發(fā)展。（3）作為黑龍江省的中心級城市，近幾年來，受城市與商業(yè)規(guī)劃和人口增長的利好影響

52、（2005 年哈爾濱市區(qū)人口 394.54 萬人，人口增加 79.35 萬） ，和一批具規(guī)模和影響力的商業(yè)樓盤的誕生，商業(yè)市場發(fā)生了嶄新的變化，新一輪商業(yè)格局呼之欲出，商業(yè)發(fā)展?jié)摿o限。5.2.5.2.典型商用物業(yè)分析典型商用物業(yè)分析根據(jù)項目的規(guī)模及地理位置，以及整個城市的規(guī)模，我們以項目所在地為圓心，取周邊 2 公里為半徑，對該范圍內(nèi)典型商用物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查的重點為銷售型商用物業(yè)為主。物業(yè)名稱：萬達(dá)商業(yè)購物廣場萬達(dá)商業(yè)購物廣場一、項目基本資料物業(yè)經(jīng)營主題步行街+多功能綜合廣場物業(yè)所屬區(qū)域道里區(qū)項目位置中央大街與友誼路交匯處物業(yè)類型租售混合性商業(yè)發(fā)展商大連萬達(dá)集團(tuán)總占地面積m247000總建

53、筑面積m2商場：140000樓層分布及規(guī)劃業(yè)態(tài)a區(qū)：地上3層，地下1層 c區(qū)：地上4層，地下1層 1f：萬達(dá)休閑流行館 b1：運動休閑、停車場2f：蘇寧電器、大食代美食城 1f：萬達(dá)現(xiàn)代生活館3f：萬達(dá)影城 2f-4f：沃爾瑪超市b區(qū)：地上6層，地下1層b1：運動休閑、停車場 d區(qū): 地上4層，地下1層1f-6f：百盛廣場、肯德基 b1：停車場 1f-4f：餐飲娛樂 停車分布及數(shù)量 地下,500個二、商鋪產(chǎn)品與銷售商鋪類型及數(shù)量 臨街鋪：ac區(qū)合計約80間內(nèi)街鋪：約600間(目前鋪數(shù)位經(jīng)營數(shù)量)商鋪規(guī)格及間隔設(shè)計開間 4.2-8.4m2；徑深 12-16.8 m2租售形式先直銷,后包租實用率臨

54、街約為80%,內(nèi)街50%左右;銷售率100%開盤時間2003年整體均價（元/建面)樓層銷售價格（元/建面)臨街鋪售價（元/建面)內(nèi)街鋪售價（元/建面)銷售價格約4萬/2-6萬元/約2萬左右管理費21元/月/,取暖費55元/年/;商鋪租金友誼路側(cè)臨街210-250元/建筑面積 /月凱萊酒店對面臨街270-300元/建筑面積 /月三、項目招商狀況招商總面積a、b、c區(qū)招商基本結(jié)束，剩余d區(qū)餐飲區(qū)現(xiàn)正招商中主力店數(shù)量及分布樓層蘇寧電器、百盛、沃爾瑪超市、大食代美食城經(jīng)營商家構(gòu)成服裝、美食廣場、快餐、超市、百貨預(yù)計開業(yè)時間b、c區(qū)04年10月份開業(yè)四、項目評價項目規(guī)模較大，地理位置優(yōu)越；全開放式布局，

55、但功能分區(qū)間缺乏緊密聯(lián)系；業(yè)態(tài)復(fù)合度較高，銷售與招商較為理想（除餐飲區(qū)） ，目前經(jīng)營尚處于市場培育期。 物業(yè)名稱：金安金安歐羅巴歐羅巴一、項目基本資料物業(yè)經(jīng)營主題購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游于一體物業(yè)所屬區(qū)域道里區(qū)項目位置中央大街西九至十一道街物業(yè)類型純租賃經(jīng)營類商業(yè)發(fā)展商金安集團(tuán)總建筑面積m2商場：56000停車分布及數(shù)量 宣傳資料稱車位超過1000個樓層分布及規(guī)劃業(yè)態(tài)局部地上5層，地下2層b2：運動休閑、家居生活、數(shù)碼； b1：韓國百貨；1f：國際名品； 2f：精品男女裝、配飾；3f：時尚男女裝、配飾； 4f：兒童天地、時尚女裝；5f：國際美食、美容沙龍二、商鋪產(chǎn)品與銷售商鋪租金1f：85

56、0元/建筑面積 /月，區(qū)間：600-850元/建筑面積三、項目招商狀況招商總面積全部主力店分布地下一、二層韓國東和集團(tuán)于05年簽署合作協(xié)議；經(jīng)營商家構(gòu)成服裝、美食、超市、百貨預(yù)計開業(yè)時間05年6月開始招商；06年3月中旬開業(yè)；四、項目評價地處中央大道核心位置，整體招租，經(jīng)營定位高檔，進(jìn)駐門檻較高； 物業(yè)名稱：東方巴黎東方巴黎（海云國際商貿(mào)城）一、項目基本資料物業(yè)經(jīng)營主題歐洲名流生活館（經(jīng)營服裝、餐飲、家居、文具用品等）物業(yè)所屬區(qū)域道里區(qū)項目位置中央大街與友誼路交匯處物業(yè)類型純銷售性商業(yè)發(fā)展商黑龍江省南方投資公司總占地面積212000總建筑面積m2商場：45000-47000樓層分布及規(guī)劃業(yè)態(tài)地

57、上4層，a區(qū)局部5層；地下1層；b1：運動休閑服飾；1f：化妝品、珠寶、皮具、鞋包；2f：男裝；3f：淑女裝；4f：文具飾品；5f：餐飲美食、二、商鋪產(chǎn)品與銷售商鋪類型及數(shù)量 臨街鋪：約100間；賣場鋪：約1900間商鋪規(guī)格及商鋪規(guī)格：最小8；租售形式直銷、賣場鋪返租扣減兩種類型實用率臨街約為80%,賣場60%左右;銷售率80%開盤時間05年6月內(nèi)部認(rèn)購，9月開盤整體均價（元/建面)樓層銷售價格（元/建面)臨街鋪售價（元/建面)內(nèi)街鋪售價（元/建面)銷售價格西十二道街：10.05萬尚 志 大道：8-9萬西十一道街：6-5萬1f均價：臨街8-7萬內(nèi)街4.2萬2f均價：3-2.8萬3f均價：2萬4

58、f均價：1.9-1.8萬5f均價：2萬最高價：10萬最低價：5000（4f位置最差鋪，4f較好位置,10總價8萬,單價8000元）商鋪租金臨中央大街部分（使用面積）：650-850元/月周邊租金水平索菲亞購物中心(西五、六道街附近)一層租金（使用面積）：825元/ /月三、項目招商狀況招商總面積現(xiàn)公開招商中，招商情況不理想經(jīng)營商家構(gòu)成服裝、美食廣場、快餐等多業(yè)態(tài)組合預(yù)計開業(yè)時間06年7月交房，10月1日日投入使用四、項目評價項目地理位置優(yōu)越；公司掛靠溫州商會，對外宣傳攻勢較強(qiáng)，影響面廣；項目內(nèi)街及賣場采用小面積分割出售，銷售較為理想；經(jīng)營主題大而全，過度分散，業(yè)態(tài)業(yè)種安排不合理，后期無專業(yè)機(jī)構(gòu)

59、招商，未來經(jīng)營難度較大；典型商業(yè)物業(yè)分析：典型商業(yè)物業(yè)分析：a、項目定位層面萬達(dá)商業(yè)廣場和金安歐羅巴項目均按 shopping mall 理念設(shè)計和建設(shè)，是哈市 shopping mall 的雛形產(chǎn)品；至于東方巴黎是在原西十二道臨街商業(yè)用房的基礎(chǔ)上的升級改造作品，其經(jīng)營主題規(guī)劃仍以多功能、多業(yè)態(tài)復(fù)合為主，僅屬傳統(tǒng)商業(yè)街的二次變臉和升級；b、商鋪供應(yīng)層面 除金安歐羅巴屬純租賃經(jīng)營性商用物業(yè)外，萬達(dá)商業(yè)廣場（a、c 兩區(qū)首層整層出售）和東方巴黎均對外銷售。賣場鋪主要包括室內(nèi)步街的獨立間隔內(nèi)街鋪（如萬達(dá)商業(yè)廣場 a、c 區(qū)室內(nèi)商鋪）和無間隔的虛擬化銷售商鋪2 種，由于其離室外交通主干道存在一定距離，

60、考慮投資者接受度和接受總價因素，面積較小，單鋪建筑面積多集中在 10-15左右，較少超過 20。臨街鋪 100（建面）左右c、市場銷售層面東方巴黎也在開盤四個月左右，銷售率飆升至 70%左右，值得一提的是其超過 1500 套建筑面積 10左右的賣場鋪銷售亦較理想，一、二線鋪位通過返租扣減的方式基本銷售完畢，僅余少量位置較差的邊角鋪；但其臨街鋪特別是西十二道街側(cè)的臨街鋪由于定價偏高（10 萬元/建筑面積） ，現(xiàn)尚存數(shù)套總價在 1000 萬至 2000 萬左右的位置較佳的商鋪；結(jié)合上述兩個商業(yè)樓盤的銷售狀況和我司項目組對商業(yè)投資市場深層次分析，我司認(rèn)為臨街鋪仍是投資類市場的首選，但要注意適當(dāng)控制面