同致南昌華東國際博覽城商業(yè)項目整體推盤策略

1、逃離射程華東國際博覽城整體推盤策略江西同致地產(chǎn)顧問有限公司2004-2-16、尸、 亠前言經(jīng)過前期的溝通，昌南大市場項目在周密的市場調(diào)查以后，確定了“華東 國際工業(yè)博覽城”的項目定位。該項目定位得到了開發(fā)商及青云譜區(qū)政府的普 遍認可，為了確保這一項目定位的順利實施，同致為這一創(chuàng)新性定位量身定做 了命名為“逃離射程”的整體推盤策略。項目定位確定了項目本身的特性，同時也在一定程度上確定了項目的推盤 策略。前期調(diào)查表明，本項目用地作為商業(yè)性質(zhì)卻最不適合商業(yè)開發(fā)，相反調(diào) 查顯示本項目用地的住宅需求擁有較大空間。在無法改變土地用途的情況下， 相對項目地周邊商業(yè)、社區(qū)氛圍的極度淡薄，同致將昌南大市場定位為

2、“依托 青云譜區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合江西豐富的有色金屬資源，工貿(mào)聯(lián)動，將本項 目建設(shè)成為輻射全省、周邊省市乃至全國，以冶金制品、機器設(shè)備、建筑材 料、輔助設(shè)備、運輸工具、燃料、有色金屬原材料、各種輔助材料、半成品及 零部件為一體”具有展示、交易功能的大型工業(yè)生產(chǎn)資料博覽城。這一定位擺脫了傳統(tǒng)零售業(yè)、商貿(mào)業(yè)引進的操作難度，結(jié)合政府的發(fā)展規(guī) 劃，在保持足夠長的商品線的同時，為項目貫穿了產(chǎn)業(yè)主題，確保項目在政府 支持以及后期招商方面受到最大程度的認可，同時有利于通過項目定位吸引媒 體的廣泛關(guān)注，在目標客戶群中的傳播也可事半功倍。結(jié)合上述定位，同致將圍繞“逃離射程”的核心策略，通過多種手段及應 變措施

3、，確保開發(fā)商投資價值的最大回報。第一部分總體推盤策略一、策略提出的必要性在最不適合開發(fā)商業(yè)的區(qū)域進行商業(yè)開發(fā)，本項目在開發(fā)過程中最為重要 的問題就是項目的定位以及對開發(fā)風險的有效回避。華東國際工業(yè)博覽城的定位確定，為項目的市場形象推廣以及發(fā)展規(guī)劃提 供了工作目標，但不可否認的是，江西迎接沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的工作還處于 初級階段，產(chǎn)業(yè)帶以及華東國際工業(yè)博覽城的市場需求尚未充分形成，因此準 確的講，華東國際工業(yè)博覽城的定位是整個項目運作的發(fā)展目標，是賦予項目 本身的核心競爭力。鑒于以上情況，在確定項目的發(fā)展目標的同時，非常有必要就項目的推進 以及分期開發(fā)的相關(guān)步驟進行策略性規(guī)劃，為項目的開發(fā)全過程

4、進行相應的引 導，整體推盤策略的必要性也就非同一般了。二、策略提出的依據(jù)通過近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的招商，南昌步 入了高速發(fā)展期。城市的高速發(fā)展加速了南昌的城市化進程，南昌在日新月異 的同時，城市規(guī)模、規(guī)劃也在不斷的擴大、調(diào)整，在不斷向市場發(fā)展方向靠攏 的同時，南昌的城市規(guī)劃也在不斷的發(fā)生變化。本項目借助于江西省政府的政策發(fā)展方向，提出了以制造業(yè)裝備為核心的 發(fā)展目標，但項目的發(fā)展必須圍繞市場的發(fā)展方向，而不是政府的導向的全部。在不斷的碰撞過程中，同致地產(chǎn)提出了產(chǎn)業(yè) CBD 、城市產(chǎn)業(yè)帶以及城南商 圈的概念，對本項目的定位尋找到了市場的支撐點。同時，為了更好的適應市 場

5、變化，項目定位相應調(diào)整為“華東國際博覽城”，有效的規(guī)避了項目的開發(fā) 風險，確定了本項目在未來市場發(fā)展方向上的相對統(tǒng)一，為后期的開發(fā)創(chuàng)造了 廣闊的發(fā)揮空間。三、總體推盤策略1、確定射程：在南昌的市場建設(shè)項目中，在城南板塊的商貿(mào)發(fā)展表現(xiàn)方面，城南板塊占 據(jù)著承上啟下的重要位置，眾多市場項目均看好這一發(fā)展方向。現(xiàn)時情況下， 本項目相對其他市場，在交通便利性方面不占優(yōu)勢，主要原因有以下幾點： 包佛路屬于非城市規(guī)劃路，其主要功能是為昌南工業(yè)園提供交通必 需，在周邊居民眼中，屬于“斷頭路”，在此路段興建商業(yè)建筑，矛 盾更為突出。城區(qū)車輛沿井岡山大道進入包佛路屬于左轉(zhuǎn)彎，且進入包佛路至項目 地時，需要通過洪

6、都鐵路專用線，一旦火車通過，就會形成長時間擁 堵。井岡山大道與包佛路交叉口在現(xiàn)實情況下，已經(jīng)形成人流、車流的相 對暢旺，未來隨著周邊的不斷發(fā)展，該區(qū)域形成區(qū)域商業(yè)中心在所難 免，對本項目來說，此舉無疑是扼住了項目的交通咽喉。項目首先開發(fā)范圍確定為摩托車及電動車專業(yè)市場，占有一定的原始 市場優(yōu)勢，但是后期市場業(yè)態(tài)的導入以及價值最大化的目標體現(xiàn)必須經(jīng)過一段時間的市場培養(yǎng)。如何規(guī)避后期開發(fā)的市場風險，同時保證在市場培養(yǎng)期間繼續(xù)延展開發(fā)行為，是本項目提高資金使用率的關(guān)鍵 問題。分析上述情況，同致經(jīng)過反復研究，確定了本項目必須脫離的“射程”：擺脫周邊市場圍繞專業(yè)產(chǎn)業(yè)以及未來井岡山大道、包佛路交叉口的傳統(tǒng)

7、零 售業(yè)競爭層面，利用有效手段增加該項目的配套功能，相應減少大市場的功能 面積。2、逃離射程：當逃離射程定義為本項目的整體推盤策略時，如何逃離射程成為項目成敗 的關(guān)鍵，綜合分析后，同致建議本項目在以下方面營造優(yōu)勢，從而擺脫直接惡 性競爭的不利局面。1）、項目定位：區(qū)域分析：項目定位分析過程中，以射程之外的業(yè)態(tài)組合作為競爭差距的具體表現(xiàn)。 本項目的最終定位正是基于以上條件，縱觀南昌市的城市發(fā)展規(guī)劃，在不斷調(diào) 整的過程中，城區(qū)范圍擴大、引進常住人口以及紅谷灘新區(qū)的開發(fā)始終是是恒 定的規(guī)劃原則。南昌市屬于一個歷史悠久的老城，如圖所示，現(xiàn)行的城市規(guī)劃方案將城市 居住區(qū)圍繞老城市的周邊進一步擴大，這一規(guī)

8、范是所有城市在發(fā)展過程中的必 然。但是，在江西打造沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移基地的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略下，在作大作 強南昌的中心思想下，南昌正在進入產(chǎn)業(yè)興市的發(fā)展階段，未來將有更多的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)進入南昌。選擇距離城市中心相對距離較近，土地成本較低的區(qū)域迎接沿海制造業(yè)，是城市發(fā)展規(guī)劃中的核心問題。目前，南昌的產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展較快，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)、昌南工業(yè)園、小蘭工業(yè)園、銀三角開發(fā)區(qū)都已經(jīng)進入了實質(zhì)性發(fā)展階段，幾大制造業(yè)組團以及相應的居住 社區(qū)逐步凸現(xiàn)，環(huán)城市居住區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶已經(jīng)形成。在各產(chǎn)業(yè)園及開發(fā)區(qū)中，昌南板塊擁有昌南工業(yè)園、小蘭工業(yè)園、銀三角 開發(fā)區(qū)等三大基地，圍繞工業(yè)基地的建設(shè)，各種工業(yè)、

9、制造業(yè)主題的市場相繼 落戶昌南板塊。新市場的開發(fā)在提升片區(qū)產(chǎn)業(yè)架構(gòu)的同時，紛紛在市場規(guī)劃及 管理方面突出創(chuàng)新，相對于洪城大市場傳統(tǒng)日用品批發(fā)的落后局面，昌南板塊 大有后來居上之勢。在南昌市的城市用地特征方面，南昌市東南方向擁有得天獨厚的土地資源， 大面積的平原以及相對便利的交通，非常適合工業(yè)發(fā)展的需要，相信該區(qū)域在 未來的產(chǎn)業(yè)帶中將得到政府的政策傾斜。項目定位補充：“依托青云譜區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合江西豐富的資源優(yōu)勢，工貿(mào)聯(lián)動， 將本項目建設(shè)成為輻射全省、周邊省市乃至全國，以冶金制品、機器設(shè)備、建 筑材料、輔助設(shè)備、運輸工具、燃料、有色金屬原材料、各種輔助材料、半成 品及零部件為一體具有展示、

10、交易功能的大型工業(yè)生產(chǎn)資料博覽城”，是同致 確認的本項目的定位方案，在上述分析的基礎(chǔ)上，我們對本項目的定位進行了 補充，具體內(nèi)容如下：服務(wù)南昌整體產(chǎn)業(yè)帶，完善南昌制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的“產(chǎn)業(yè) CBD ”，昌南板塊 的物流核心，昌南工業(yè)園片區(qū)的區(qū)域中心，以冶金制品、機器設(shè)備、建筑材 料、輔助設(shè)備、運輸工具、燃料、有色金屬原材料、各種輔助材料、半成品及 零部件為一體具有展示、交易功能的大型工業(yè)生產(chǎn)資料博覽城”。新定位在原有基礎(chǔ)上，增加了產(chǎn)業(yè) CBD、物流核心、區(qū)域中心三大元素， 從根本上擺脫了直面競爭的尷尬局面，在開發(fā)商為市場定位苦心思索的局面 中，本項目以服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、服務(wù)周邊市場、服務(wù)昌南片區(qū)占領(lǐng)了市場

11、高端，以 最大的兼容性完成了對市場機會的占領(lǐng)，確保了市場價值的最大體現(xiàn)。同時， CBD 概念、區(qū)域中心的提出，為項目規(guī)劃功能中的公寓提供了設(shè)定基礎(chǔ)，公寓 的建設(shè)無疑是本項目規(guī)避開發(fā)規(guī)避的最佳手段。經(jīng)營門類的確定項目總體定位 A、 B 地塊為商業(yè)市場， C 地塊為配套公寓。根據(jù)市場調(diào)研情 況分析顯示，摩托車、電動車整車及其配件市場與市場需求不同步，市場可提 升空間大，因此作為項目投放市場的首選經(jīng)營門類，設(shè)置在商業(yè)價值最大的 A 地塊，首期開發(fā)。B 地塊經(jīng)營門類的選擇，必須與市場整體推廣概念，即工業(yè)制造業(yè)相吻合， 并且應與一期市場經(jīng)營類別形成產(chǎn)業(yè)鏈，同時結(jié)合市場開發(fā)空間，以達開發(fā)市 場的認同和經(jīng)營

12、市場的繁榮。因此，同致將其定位于五金機電及其相關(guān)的金屬 制品為主的，電子工業(yè)產(chǎn)品為補充的工業(yè)產(chǎn)品交易市場。定位分析B 地塊是整個項目的發(fā)展提升部分， 從前期對市場的充分調(diào)研情況上看， 南 昌市作為長江流域經(jīng)濟協(xié)作區(qū)（六省一市）之一的省會城市、京九線上唯一的 單核城市，近年國民經(jīng)濟高速發(fā)展，同時政府重拳打造制造業(yè)基地，以工業(yè)發(fā) 展帶動城市發(fā)展，以房地產(chǎn)為首的第三產(chǎn)業(yè)更是日漸成熟，相應帶動了與其相 關(guān)的各類產(chǎn)品市場，其中以五金機電產(chǎn)品的市場需求量增長最為迅速，而南昌市現(xiàn)有五金機電交易市場不能與市場發(fā)展同步。同時，當今世界已全面進入電子化時代，電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一日千里。中國現(xiàn)已成為世界電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展大國

13、之一。中國電子技術(shù)的發(fā)展前景和電子產(chǎn)業(yè)的廣闊市場，電子產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展機 遇，而南昌市乃至江西省也為電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品提供巨大的市場空間和無限的商機。2）、開發(fā)流程：項目定位確認后，誰能夠第一個站出來啟動市場，進而提升整個項目的土地價值，怎樣的開發(fā)流程設(shè)計可以最大限度的發(fā)揮土地價值，流程設(shè)計是執(zhí)行 的關(guān)鍵。同致在綜合分析以后，提出了如下的開發(fā)思路：思路分析：提升板塊含金量是項目成敗的關(guān)鍵，如果該項計劃無法或未能達到預期效 果，本項目勢必會落入與周邊市場直接競爭的尷尬局面。在板塊價值整體提升的基礎(chǔ)上，利用較小的投入撬動市場的啟動，進一步 提升區(qū)域價值，同時展開項目的推進工作。項目啟動后，選擇商業(yè)價值最低

14、的區(qū)域，利用回報率較低的功能展開二期開發(fā)，一方面積極回籠資金，另一方面在前期板塊價值提升的基礎(chǔ)上，借助周 邊項目的開發(fā)，為后期開發(fā)儲備足夠的市場機會以及地塊含金量。發(fā)展提升階段，則是選擇最具商業(yè)升值潛力的地塊，同時選擇地塊價值與 資金回報率的最佳搭配，最大限度的獲取市場回報。面對市場的不斷發(fā)展，同致將上述建議統(tǒng)一整理如圖，作為逃離射程的核 心計劃：在整個推盤計劃中，由板塊含金量入手，以提升昌南工業(yè)園含金量為市場推廣切入點，最大限度地整合了昌南片區(qū)的優(yōu)勢資源，為項目的后期推廣提供了足夠的宣傳亮點，從根本上逃離了片區(qū)相對差強人意的商業(yè)現(xiàn)狀。決策思路選擇在目標客戶群中，地塊形象的提升為項目的推售進行

15、了很好的推動，適時 進行一期商鋪的銷售，給期待投資的人群一個實施計劃的機會。結(jié)合一期的銷 售市場反映，“逃離射程”針對市場反映的不同，提供了兩種開發(fā)決策思路。 1. 市場反映良好的狀況下，再次提升板塊及地塊含金量，推出二期市場；本項目體量大，在采用整體滾動開發(fā)模式的策略上，首期市場以平穩(wěn)的狀 態(tài)投放面市，以試探市場認知情況。在市場反映良好的狀況下，乘勝追擊，及 時推出二期市場，把剩余客戶引導進入二期的同時，對二期商業(yè)物業(yè)進行全國 范圍內(nèi)的推廣。根據(jù)二期市場定位，其經(jīng)營產(chǎn)品的輻射范圍明顯在一期基礎(chǔ)上 有所擴大，市場容量也隨之增加，二期市場在更深層次的提升了物業(yè)價值。同 時由于二期定位門類的經(jīng)營范

16、圍較廣，涵括較多，在二期銷售、招商工作完成 良好的情況下，可考慮將三期配套公寓改為商業(yè)物業(yè)，實現(xiàn)市場經(jīng)營的擴大 化，達到銷售利潤的最大化。2. 市場反映一般的情況下，則改推二期公寓，利用相對風險較小的開發(fā)模式， 借助周邊其它項目的開發(fā)，共同提升地塊商業(yè)價值。項目所處板塊昌南的發(fā)展較南昌市其他區(qū)域相對落后，商業(yè)氛圍不夠 濃厚，一期作為市場的試金石，通過完善的營銷策略，市場仍反映平淡，不能 取得客戶對區(qū)域的認同，不能帶動本區(qū)域商業(yè)市場價值的提升，此時，可改變 策略，間斷商業(yè)物業(yè)的投放市場，及時改推二期公寓。首先在本區(qū)域沒有規(guī)模 性的公寓住宅物業(yè)；其次相鄰昌南工業(yè)園招商、建設(shè)工作進一步完成，勢必增

17、加對住宅物業(yè)的需求。在此形勢下，公寓市場反映必然暢旺。這不僅促使整個 項目運營在穩(wěn)定的形勢下連續(xù)進行，也在原有基礎(chǔ)上為后續(xù)開發(fā)提供了良好的開發(fā)環(huán)境與此同時，一期市場的開發(fā)打開了本片區(qū)商業(yè)開發(fā)的先河，必將吸引更多 的投資商、開發(fā)商進駐本片區(qū)，共同開發(fā)，屆時本項目可以借助相對有利的市 場時機，再行開發(fā)二期市場。如圖：3）、管線預埋：作為昌南板塊最早開發(fā)的商業(yè)項目，本案一定程度上擔當了沖鋒陷陣的角 色。在完成自身價值回報的同時，提升了整個片區(qū)的商業(yè)價值，根據(jù)同致以往 的經(jīng)驗，一塊完全陌生的土地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)成熟土地，至少需要兩年的開發(fā) 時間。本項目的開發(fā)產(chǎn)生最大的價值是對周邊土地價值的提升，所以，如

18、何利 用前期積累，在已有的成績上提升企業(yè)投資回報收益，是我們必須要考慮的核 心問題之一。同致建議，應該在以下方面進行管線予埋： 加強與洪都集團的接觸，就摩托車市場以及物流中心（鐵路、公路）展 開充分討論，尤其是在物流中心方面爭取合作成功，則本項目的大部 分長期收益性投資可望較少，相應提升投資回報率； 開展與公交、公路客運系統(tǒng)的合作，爭取在本項目建立區(qū)域巴士站， 真正將本項目培育為區(qū)域中心； 敦促政府加強區(qū)域路網(wǎng)的建設(shè)速度，為項目的管線導入營造良好的區(qū) 域環(huán)境； 迎合總體策略思路，為項目后續(xù)開發(fā)打好埋伏，市場功能不變，開發(fā) 運營狀況良好的情況下，做到規(guī)模的最大化。第二部分 整體開發(fā)模式、時機及周

19、期建議一、 整體開發(fā)模式建議1、開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)屬于投資型物業(yè)，鑒于商業(yè)地產(chǎn)推售的特殊性，同致地產(chǎn)提出了 整體滾動開發(fā)的工作模式。整體項目開發(fā)不再按照常規(guī)模式劃分開發(fā)周期，而側(cè)重項目的開發(fā)過程的 緊密銜接，形成分批上市、滾動銷售的整體推盤模式。避免項目開發(fā)期間個別 投資和租用客戶的不良表現(xiàn)影響整個大盤的推動阻礙，同時依靠滾動銷售，更 加靈活 的 依靠市場的良性積累，節(jié)省由于分期開發(fā)造成的推廣費用的無畏支 出。2、開發(fā)模式優(yōu)勢分析整體滾動開發(fā)避免一次性人力、物力、財力等投入相對集中所帶來的 投資風險?；乇苓^大的投資風險和資金壓力，使有限的資金發(fā)揮出最 大的使用效果是我們的首選。滾動式開發(fā)有利本項

20、目有序的整體管理。 有利于回避市場轉(zhuǎn)旺或轉(zhuǎn)淡對本項目造成的市場風險。 分期分批開發(fā)相對的銷售單位也是分期分批，可以使銷售整齊有序，減 少積壓單位，并能最靈活適應市場。前期銷售的物業(yè)可以有效地試探市場，可以為后期的開發(fā)提供寶貴經(jīng) 驗。前期開發(fā)物業(yè)銷售回籠的資金可有利后期工程開發(fā)和宣傳推廣。滾動開發(fā)模式運用在本項目上，有利于充分利用前期的積累，提升土 地價值，獲取最佳的市場回報。二、整體開發(fā)時機建議據(jù)同致地產(chǎn)市場調(diào)查情況顯示， 2004 年春節(jié)以后，將有數(shù)個商業(yè)地產(chǎn)項目 先后上市，其中包括朝陽州片區(qū)洪城板塊項目、昌南項目、市中心項目、紅谷 灘項目以及傳統(tǒng)住宅區(qū)項目，可以說 2004 年是南昌房地產(chǎn)

21、名副其實的商鋪年。 大量商鋪的上市給了投資者更多的選擇機會和空間，投資客戶群分流不可避 免，商鋪之間的價格戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)、保障體系大戰(zhàn)呼之欲出。本項目在地域方面、投資客的接受界面方面都與上述項目存在一定差距， 如果卷入戰(zhàn)團，勢必會在推廣費用投放、推售速度及資金回籠方面出現(xiàn)較大的 壓力， 個中變化不可預見度明顯上升 。所以，同致建議，在采取滾動開發(fā)模式 的同時，抓住有利時機，提前上市，“逃離射程” 的盡快消化首批建設(shè)物業(yè)， 有效回籠首期投資，并為商鋪大戰(zhàn)期間的推售做好足夠的物質(zhì)、策略及客戶貯 備。針對目前項目整體工作開展進程，本著不打無準備之戰(zhàn)的思想，我們預定 在公眾假期五月一日面市，本時期歷來為房

22、地產(chǎn)的黃金時期。在此期間，一方 面前期的推廣工作可按預定計劃，穩(wěn)步展開；另一方面可利用不同時機，如開 工等，舉辦系列活動，提高項目廣知度和經(jīng)營高度。同步進行的還有售樓處的 包裝與物料準備，后續(xù)的銷售人員進場開始內(nèi)部認籌工作。由于本項目受到市政府的重點關(guān)注，建議開發(fā)商敦促設(shè)計院盡快拿到施工 圖紙開工，并趕在梅雨季節(jié)到來時進入施工階段，并在施工過程中采用集中力 量、逐個擊破的方式，延續(xù)性的展開整個施工控制工作。在“逃離射程”的整體推盤策略中，前期的有效積累在內(nèi)部認購階段予以最大限度的釋放，通過銷售場面的火爆敦促猶豫不決的客戶參與認購。在確保 本案的推盤方案不會因為上市時間的推移而受到負面影響的前提

23、下，問鼎建議 利用有限的舉措及媒體推廣，盡早開始進行本案的客戶群直接積累。三、整體開發(fā)周期建議前期市場調(diào)查顯示，南昌市房地產(chǎn)市場在 20022003 年度出現(xiàn)了高潮，價格一路上揚，成為國內(nèi)房地產(chǎn)價格上升最快的兩個城市之一。但是， 隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，購房者消費心理日趨成熟，同致地產(chǎn)在售 的多個項目均表現(xiàn)出一定的溝通壓力。南昌市房地產(chǎn)三級市場表現(xiàn)并不活躍，房地產(chǎn)投資理念有待進一步提 高。與住宅型房地產(chǎn)投資相比較，商鋪投資則吸引了大量的南昌市民， 從日前上市的項目來看，南昌的商鋪投資市場并沒有因為產(chǎn)權(quán)商鋪的個 案失敗而受到影響，反倒一定程度上更加刺激了投資者的信心。 本項目屬于超大型項目，上

24、市體量龐大，同致認為必須抓緊一切時間， 盡早入市，并力爭在較短時間內(nèi)完成所有產(chǎn)權(quán)出售部分的消化工作。為 此，我們設(shè)定了在二年時間內(nèi)完成所有銷售任務(wù)的開發(fā)周期建議。 南昌市商鋪投資市場漸入佳境，隨著投資者對商鋪投資的理解進一步加 深，商鋪投資的回報保證必將成為商鋪開發(fā)市場的主要競爭手段，盡早 入市可以有效避免開發(fā)商的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)市場在國家 GDP 發(fā)展計劃中占有重要地位，相關(guān)法律出臺速度相 對較快，對開發(fā)商的行為規(guī)范力度也在明顯加強，盡早入市可以充分利 用現(xiàn)有的市場空間和政策空間。華東國際博覽城的開發(fā)經(jīng)營模式具有唯一性和排他性，盡早入市能夠為金潤物流的邊緣效益拓展提供更多的市場機會?？紤]到足夠的風險規(guī)避。執(zhí)行過程中視市場反映而相應調(diào)整。參照以上意見，同致建議本項目開發(fā)周期為理論三期，各期規(guī)劃如下:現(xiàn)場施工及開發(fā)節(jié)奏、推盤工作控制圖：第三部分 預埋管線建議管線設(shè)計：根據(jù)同致前期的市場調(diào)查，本項目所處區(qū)域為城市產(chǎn)業(yè)帶，是 未來城市制造業(yè)的主要發(fā)展區(qū)域，未來將有大量專業(yè)技術(shù)人員進駐 該區(qū)域。城市產(chǎn)業(yè)區(qū)同時也是城市的二級居住區(qū)，二環(huán)路建成通車 后，該區(qū)域?qū)⒊蔀楦呤杖腚A層主要的居住區(qū)域。在地理位置上，項 目用地北側(cè)連接高新開發(fā)區(qū)