舊城改造容積率調(diào)整的可行性實施計劃書

1、內(nèi)江市 xx 區(qū) xx 鎮(zhèn)舊城改造項目（001 號地塊）用地規(guī)劃指標調(diào)整論證報告2015 年5月目錄第一章項目解讀01.1項目背景錯誤!未定義書簽。1.2項目區(qū)位11.3項目概況2第二章項目容積率調(diào)整的必要性32.1 有利于響應(yīng)國家政策，促進節(jié)約集約用地32.2有利于提高土地利用效益，增加稅務(wù)收入32.3有利于加快工程進度，實現(xiàn)社會和開發(fā)商的共贏3第三章項目容積率調(diào)整方案及可行性分析63.1項目方案調(diào)整63.2 調(diào)整可行性分析8第四章結(jié)論11附圖及附件一項目解讀1 、項目背景隨著城鎮(zhèn)化的實施與深化，各級政府高度重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展與建設(shè)，尤其在完善配套設(shè)施、提升居住環(huán)境、從塑城鎮(zhèn)面貌等方面提出更高要求

2、。xx 鎮(zhèn)人民政府為了改善居民生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，滿足人民物質(zhì)需求，全面提升本鎮(zhèn)形象，決定對本鎮(zhèn)綜合農(nóng)貿(mào)市場進行升級改造。本該綜合農(nóng)貿(mào)市場建成后將是本鎮(zhèn)面積最大、人口最集中、農(nóng)副產(chǎn)品等交易量最大的農(nóng)貿(mào)市場。為當?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品的輸出，流通提供重要的集散場所；是提高農(nóng)民收益的直接措施；是建設(shè)新型城鎮(zhèn)奔小康實現(xiàn)幸福內(nèi)江、宜居內(nèi)江的必由之路。2 、上層次規(guī)劃概況2.1 xx 區(qū) xx 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（2013-2020）2.2 、原控規(guī)地塊劃分及控制指標根據(jù) 2007 年由上海交通大學建筑設(shè)計研究院編制完成， 并經(jīng)批復(fù)后已實施的 XX 縣 XX 鎮(zhèn)中心北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃 ，D1 地塊分為 D1-01

3、 、 D1-02 兩個地塊二 現(xiàn)狀分析1 、區(qū)位條件分析（1 ）地理區(qū)位xx 鎮(zhèn)位于內(nèi)江市xx 區(qū)東北部，居?xùn)|經(jīng)104 °45'-49"-104 °53'08"，北緯30 °03' 17" -30°13' 31之間，平均海拔445 米，其東、南、北面分別與 xx 區(qū)的 丹山鎮(zhèn)、東峰鎮(zhèn)、清水鄉(xiāng)、寶臺鎮(zhèn)、保和鎮(zhèn)接壤，東北部與樂至縣的中天鎮(zhèn)毗鄰。（ 2 ）交通條件地塊對外交通比較便利，主要與三條規(guī)劃道路相連，東至丹山鎮(zhèn)；南接?xùn)|鳳鎮(zhèn)，通至龍?zhí)?；西鄰保和，遂資眉高速；北至樂至縣。目前隨著遂資眉高速公路建

4、成并通車以及成資潼廣高速公路的規(guī)劃建設(shè)，xx 鎮(zhèn)即將迎來跨越式發(fā)展機遇期。 場地四周交通便利，利于經(jīng)濟發(fā)展，便于商業(yè)往來。（3 ）周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施配套該項目位于四川省內(nèi)江市xx 區(qū) xx 鎮(zhèn)中心地帶。場地成不規(guī)整形狀，基地南部有麻柳河流過，北部矗立一座信號塔，場地總體地勢起伏較大，由北向南地勢逐漸降低?；噩F(xiàn)狀建筑大多數(shù)都很老舊，主要為多低層磚混、磚木住宅。內(nèi)部交通組織不合理，還停留在鄉(xiāng)村的風貌狀態(tài)。(4) 項目概況該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年11月通過參加競拍摘得YD-11-11-002 地塊（ xx 區(qū)本鎮(zhèn)綜合農(nóng)貿(mào)市場）的土地使用權(quán)。該項目占地共計 4880.29 （約 7.3 畝）

5、，規(guī)劃用地為商業(yè)金融用地， 1 容積率 1.8 ，建筑限高 22m ，建筑密度 40% ，批發(fā)零售用地出讓年限為 40 年，其他普通商品住房出讓年限為 70 年。針對上述條件，我院提出規(guī)劃設(shè)計方案如下：本鎮(zhèn)綜合農(nóng)貿(mào)市場升級改造總平面布局圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目數(shù)值1總用地面積4880.29凈用地面積4880.29建筑占地面積1394.152其中綠化面積488 道路及其它用地面積2998.143總建筑面積8833.414建筑密度28.57%5綠地率10.00%6容積率1.8在區(qū)國土局、住建局、房屋征收局等部門和本鎮(zhèn)黨政的大力支持下，工程進展順利， 但在 xx 區(qū)國土局與該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理

6、現(xiàn)場土地交接手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與拍賣文本和拍賣宗地圖局部不符，給該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司造成了較大的經(jīng)濟損失影響施工的進度。2013年8月該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向內(nèi)江市xx 區(qū)政府提出規(guī)劃項目設(shè)計條件調(diào)整申請： 請求xx區(qū)政府將容積率由1.8 調(diào)整到2.5 。二規(guī)劃調(diào)整調(diào)整的必要性1 有利于響應(yīng)國家政策，促進節(jié)約集約用地響應(yīng)國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā) 20083號）的文件精神，利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率符合我國國情的土地利用需要，也是全面貫徹落實科學發(fā)展觀的具體要求。2 有利于提高土地利用效益，增加稅務(wù)收入該宗用地位于本場鎮(zhèn)中心位置，區(qū)位、交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，對于之

7、前規(guī)劃確定的1.8 的容積率顯得偏低；適當提高規(guī)劃地塊的建筑密度和容積率既可增加政府的土地收益，有利于提高土地的綜合利用效益，提升土地的商業(yè)價值，又符合城鎮(zhèn)商業(yè)金融用地高建筑密度高容積率的特點，同時，由于開發(fā)強度的提高，工程量亦有所增加，相應(yīng)地可以提高銷售稅務(wù)收入。3 有利于改善xx 鎮(zhèn)城區(qū)居住環(huán)境，促進城鎮(zhèn)建設(shè)XX 鎮(zhèn)“中心北片區(qū)”地處 XX 鎮(zhèn)核心部位，區(qū)內(nèi)部分地塊如七里瀧大街以東至 XX 間已經(jīng)開發(fā)建設(shè)。居住用地占大部分，居住建筑布局紊亂無章，建筑質(zhì)量參差不齊，環(huán)境質(zhì)量一般。近年來，XX 鎮(zhèn)加強區(qū)域內(nèi)的居住、生活、休閑環(huán)境的改善與建設(shè)，區(qū)域各環(huán)境相對提升隨著 XX 縣 XX 鎮(zhèn)中心北片區(qū)

8、控制性詳細規(guī)劃 的實施規(guī)劃調(diào)整的 D1 主要為商業(yè)居住用地控制好地塊指標合 境相對提升。隨著 XX 縣 XX 鎮(zhèn)中心北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃的實施，規(guī)劃調(diào)整的D1主要為商業(yè)居住用地，控制好地塊指標，合理布局，提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。本地塊的開發(fā)建設(shè)，有利于完善鎮(zhèn)區(qū)居住生活環(huán)境，加快促進鎮(zhèn)中心區(qū)建設(shè)發(fā)展。4 有利于加快工程進度，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會的共贏由于該地塊內(nèi)部分房屋沒有拆凈，違章建筑占用地塊內(nèi)部分用地，導(dǎo)致該公司無法按照原規(guī)劃完成施工，直接影響3 號樓賠償房和綜合農(nóng)貿(mào)市場的修建（詳總平面）。拆遷戶不能及時返遷，上百戶個體經(jīng)營者將繼續(xù)以街代市，群眾意見很大，維穩(wěn)工作突出，這嚴重影響本鎮(zhèn)的

9、整體形象，并且給人民群眾生產(chǎn)生活帶來不便；同時，由于工程無法按期完工，也給開發(fā)商帶來了嚴重的經(jīng)濟損失；所以盡快完成原規(guī)劃的調(diào)整十分必要，這有利于加快工程進度，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟的共贏。三規(guī)劃原則1 、以人為本原則立足以人為本的原則，完善地塊配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化環(huán)境，滿足人們的實際需求。2 、整體和諧性原則滿足城鎮(zhèn)整體和諧發(fā)展的要求，規(guī)劃地塊布局上力求合理，地塊整體的建筑風格、造型、體量、高度及后退界線等應(yīng)與周邊地塊和空間環(huán)境相協(xié)調(diào)調(diào)整后的地塊控規(guī)不得影響城市交通環(huán)保衛(wèi)生消防和人防安全不得對周邊地塊建與周邊地塊和空間環(huán)境相協(xié)調(diào)。調(diào)整后的地塊控規(guī)不得影響城市交通、環(huán)保、衛(wèi)生、消防和人防安全，不得對周邊地

10、塊建筑的日照產(chǎn)生不利影響。3 、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一原則規(guī)劃地塊應(yīng)充分研究土地的經(jīng)濟利用和開發(fā)價值集約高效利用土地資源保證城市建設(shè)用地經(jīng)濟性的同時也能規(guī)劃地塊應(yīng)充分研究土地的經(jīng)濟利用和開發(fā)價值，集約高效利用土地資源，保證城市建設(shè)用地經(jīng)濟性的同時，也能促進城鎮(zhèn)發(fā)展，優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境，做到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三效統(tǒng)一。4 、可操作性原則根據(jù)規(guī)劃地塊現(xiàn)狀及周邊建設(shè)的實際情況，立足城市建設(shè)和規(guī)劃管理的現(xiàn)實要求，綜合考慮城鎮(zhèn)整體發(fā)展，提出合理的規(guī)劃控制指標 確保用地開發(fā)的順利進行。四規(guī)劃依據(jù)1 、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2 、中華人民共和國土地管理法3 、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準

11、（ GB50137-2011 ）4 、杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則（試行） 5 杭州市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理規(guī)則（試行） 6 、xx 區(qū) xx 鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 2013-2020年）7 、xx 區(qū) xx 鎮(zhèn)中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃8 其他有關(guān)城市規(guī)劃的標準規(guī)范 及相關(guān)的法律法規(guī) 法定性文件和技術(shù)規(guī)范五規(guī)劃測算方案及可行性分析1 規(guī)劃思路規(guī)劃將原來 D1 地塊重新劃分為： D1-01 、D1-02 、D1-03地塊。D1-01地塊內(nèi)現(xiàn)已基本建設(shè)完成，根據(jù)原控規(guī)用地性質(zhì)為C/R( 商住混合用地 )，規(guī)劃調(diào)整后根據(jù)新規(guī)范，用地性質(zhì)調(diào)整為R2/B1（商住混合用地， R2 為二類居住用地

12、， B1 為商業(yè)設(shè)施用地）。D1-02地塊原控規(guī)規(guī)劃用地性質(zhì)為R2 （居民住宅用地）規(guī)劃調(diào)整后根據(jù)新規(guī)范用地性質(zhì)調(diào)整為R2 （二類居住用D1-02地塊原控規(guī)規(guī)劃用地性質(zhì)為R2 （居民住宅用地），規(guī)劃調(diào)整后根據(jù)新規(guī)范，用地性質(zhì)調(diào)整為R2 （二類居住用地），D1-03地塊是原控規(guī)D1-01 、D1-02地塊重新劃分后生成的地塊。規(guī)劃地塊用地性質(zhì)為 R2/B1 （商住混合用地， R2 為二類居住用地， B1 為商業(yè)設(shè)施用地）。作為新劃分用地，要合理確定其用地控制指標，處理好地塊建筑與周邊環(huán)境的關(guān)系 充分挖掘地塊的開發(fā)潛力合理利用土地資源2 規(guī)劃方案項目方案調(diào)整前后規(guī)劃指標的對比表項目調(diào)整前調(diào)整后總用

13、地面積4880.294880.29凈用地面積4880.294880.29一、二層為管理用房建筑占地面積1394.152963.75有無變化無無增加總建筑面積8833.41 11714.9增加綠地面積488 488 無建筑密度28.57%60.73%綠地率10.0%10.0%容積率1.82.43 、規(guī)劃調(diào)整前后對比增加無增加地塊編碼用地性質(zhì)地塊面積（） 建筑面積（）容積率建筑密度（） 綠地率（）建筑限高（）（）AB290714商業(yè)金融用地（C2 ） 48970636611.3254050備注：容積率為上限，建筑密度為上限，綠地率為下限本次項目規(guī)劃調(diào)整申請?zhí)岢鰜砗?，得到了區(qū)政府的支持，允許本項目規(guī)

14、劃容積率作可行性研究，并形成正式的論述報告，依法定程序送審?；陧椖克幍貐^(qū)控規(guī)控制條件與方案調(diào)整設(shè)計，我們提出將項目地塊容積率由 1.8 提升至 2.5 。3.2 方案調(diào)整可行性分析1 、上位規(guī)劃容積率控制分析根據(jù)內(nèi)江市 xx 區(qū)本鎮(zhèn)總體規(guī)劃 確定，項目地塊屬于商業(yè)金融用地，地塊容積率控制在2.0 3.0 范圍以內(nèi)。按照建設(shè)用地容積率管理辦法建規(guī) 201222號文件第九條以及城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法ZBBZH/ZJ7-2010文件第 20 條規(guī)定，項目地塊擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求，可將容積率調(diào)整至2.5 。2 、市政基礎(chǔ)設(shè)施綜合承載力分析經(jīng)過方案調(diào)整前后比

15、對分析，可以看到：方案調(diào)整容積率后，各項規(guī)劃技術(shù)指標也有相應(yīng)變化，建筑密度和建筑總面積有所增加，居住戶數(shù)增加 10 戶，但相對于整個規(guī)劃方案， 增加的居住戶數(shù)對市政基礎(chǔ)設(shè)施影響不大，市場配套設(shè)施能夠滿足今后居民日常生產(chǎn)生活的需要。3 、 其他條件分析提高開發(fā)強度，不會對其周邊地塊帶來諸如日照、通風要素的干擾，也無地質(zhì)災(zāi)害等其他建設(shè)性干擾和破壞因素。1 、功能分析D1-01 、D1-03 地塊均為商住混合用地，以居住用地為主，其中沿街建筑地上 2 層均為商鋪。 D1-2 地塊為二類居住用地，合理布置居住建筑。三塊用地的功能均符合 XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)需求 用地的功能均符合 XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)需

16、求。2 、建筑高度本測算方案主要為 D1-03 地塊方案，沿街 2 層商鋪層高 4 2 米 住宅層高 2 9 米 出屋面樓梯間 3 0 商鋪層高 4.2 米，住宅層高 2.9 米，出屋面樓梯間 3.0 米，室外臺階 0.6 米計算， 11 層建筑總高度 38.1 米。3 、日照分析建筑間距必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線園林文物建筑保護和城市景觀方面的要求外線、園林文物、建筑保護和城市景觀方面的要求外嚴格按照杭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）中的有關(guān)規(guī)定控制，并保證受遮擋的居住建筑大寒日有效日照時間不小于 3 小時（中小城市） 日有效日照時間不小于 3 小時（中小城市）。4 、交通組織分析出

17、入口設(shè)置：本測算方案 D1-03 地塊主入口設(shè)置在盛家路。出入口為雙向通行，寬度為 7-9 米不等。機動車出入口個數(shù)、開口寬度和位置均滿足省標要求。交通組織： D1-03地塊出入口按全方向通行考慮，車行入口處右轉(zhuǎn)即設(shè)置地塊車庫入口，最大限度的做到人車分流的效果?？紤]到對小高層建筑的消費要求，沿小高層建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道。地塊機動車交通組織設(shè)計以區(qū)域機動車交通組織設(shè)計考慮到對小高層建筑的消費要求，沿小高層建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道。地塊機動車交通組織設(shè)計以區(qū)域機動車交通組織設(shè)計方案為基礎(chǔ)，結(jié)婚場地內(nèi)部布置以及場地與外部道路網(wǎng)連接，最大的優(yōu)化場地內(nèi)部機動車交通流的目的。停車位置：根據(jù)杭州市城市建

18、筑工程機動車停車位配建標準實施細則（試行），按本測算方案 D1-03 地塊：住宅共 340 戶 按小城市 140 平方米以下戶型 戶均 1 0 個停車位計算 需要配置 340 個停車位 商業(yè)建筑面積按每百平方米建筑面積 0 5 個 戶，按小城市 140 平方米以下戶型，戶均 1.0 個停車位計算，需要配置 340 個停車位，商業(yè)建筑面積按每百平方米建筑面積 0.5 個計算，需要配置 44 個停車位。本測算方案共設(shè)置停車位 390 個（以地下停車為主），符合市標要求。5 、建筑后退沿城市道路兩側(cè)新建的建筑物，后退規(guī)劃紅線的距離，應(yīng)按道路的性質(zhì)、道路寬度、交叉口視線以及建筑物的高度等條件留出必要的后退間距。按照杭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)