新天地物業(yè)服務客服分析

1、DG-WH-(物業(yè)服務合同項目名稱：中信新天地項目座落地址：東莞市南城區(qū)宏圖路 委托方：中信新天地業(yè)主委員會 受托方：廣東中信物業(yè)服務有限公司簽訂日期：年月日東莞市房產管理局印制物業(yè)服務合同甲方：中信新天地業(yè)主大會;（業(yè)主大會）委托代理人：東莞市南城區(qū)中信新天地第三屆業(yè)主委員會（業(yè)主委員會）；地址：東莞市南城區(qū)中信新天地；郵編：；聯(lián)系電話：乙方：廣東省中信物業(yè)服務有限公司；（物業(yè)服務企業(yè)）法定代表人：趙偉 ；地址： 東莞市東城區(qū)長泰路中信東泰花園：郵編：523123；聯(lián)系電話：資質等級：國家一級資質：證書編號:（建）1050181 。根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)

2、管理條例、廣東省 物業(yè)管理條例、廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā) 廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理 辦法的通知及相關法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商 一致的基礎上，就甲方選聘乙方對 中信新天地（物業(yè)項目名稱） 實施物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱中信新天地;物業(yè)類型;座落位置 東莞市南城區(qū)宏圖路;建筑面積189624平方米 ；物業(yè)管理區(qū)域四至：東至塘貝新村、南至科技大道、西至市質監(jiān)站、北至雀巢咖啡廠物業(yè)服務用房坐落位置：中信新天地2棟1層；（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構成明細見附件二）。第二章 服務內容與質量第二條

3、在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的物業(yè)管理服務包 括以下內容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細 見附件三）；-42、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共 用設施設備明細見附件四）；3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清 運及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；5、車輛停放秩序管理；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務;8、物業(yè)檔案資料管理。第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：1、2、/。第四條 乙方提供的物業(yè)服務應達到約定的質量標準 （附件 五），物業(yè)管理服務質量標準以乙方的投標文件為準，詳見投

4、標 文件（附件十）。第五條單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維 修養(yǎng)護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章物業(yè)服務費用第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇以下第 _±_種方 式：1、包干制物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的法定產權建筑面積（已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證 未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業(yè)買賣合同中約定的 建筑面積為準）交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或 承擔，具體標準如下：多層住宅：丄元/月.平方米；高層住宅：2.0元/月.平方米；（房屋的總層數(shù)在七層（含）以上）別墅：/_元/月平方米；辦公樓：_L元/月平方米；商業(yè)物業(yè)

5、：3.5元L月.平方米；幼兒園物業(yè):3.5 元L月.平方米。會所： 3.5元L月.平方米。物業(yè)服務費用主要用于以下開支：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利 費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3 ）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（4 ）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（5 ）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（7）辦公費用；（8）管理費分攤；（9 ）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；（10）法定稅費；（11 ）物業(yè)服務企業(yè)的利潤；（12 ）經業(yè)主同意的其它費用L 。乙方按照上述標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的 服務內容

6、和質量標準提供服務。關于物業(yè)管理區(qū)域內共用水電費分攤問題，按照廣東省 物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法 等法律法規(guī)規(guī)定做如下約定：甲乙雙方根據(jù)實際情況協(xié)商約2、酬金制酬金制是物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預收物業(yè)服務資金，在預收物業(yè)服務資金中按約定比例提取酬金， 其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出， 結余或者不足均由業(yè)主 享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。具體預收標準如下：多層住宅：元/月平方米；高層住宅：一 元/月.平方米；（房屋的總層數(shù)在七層（含） 以上）別墅：元/月平方米；辦公樓：一元/月平方米；商業(yè)物業(yè)： / 元/月.平方米；/物業(yè)：/ 元/月.平方米。預

7、收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和乙方的酬金構成。 物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用 于以下開支：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利 費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3 ）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（4 ）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（5 ）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（7）辦公費用；（8）管理費分攤；（9 ）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；（10 ）經業(yè)主同意的其它費用 /。乙方采取以下第/種方式提取酬金：（1） 乙方按_/_（每月/每季/每年）I 元的 標準從預收的物業(yè)服務資金中提取。

8、（2） 乙方 I（每月/每季/每年）按應收的物業(yè)服務資金I%的比例提取。物業(yè)服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務支 出年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔。第七條業(yè)主應于建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務 費用。物業(yè)已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人 的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè) 的標準全額交納。業(yè)主約定由承租人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主 負連帶交納責任。業(yè)主與承租人之間的交費約定，業(yè)主應及時 書面告知乙方。物業(yè)發(fā)生產權或者租賃權轉移時，業(yè)主或者承租人應當結清物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費用及需

9、物業(yè)公司代收代繳的水、電費或其它費 用按月交納，業(yè)主或承租人應在當月10日（每次繳費的具體時間）前交納。逾期未按約定標準或約定時間繳納的，乙方 有權從逾期之日起每天按應收款的 1 %。向業(yè)主或物業(yè)承租人計 收違約金。第八條 物業(yè)服務費用實行酬金制方式計費的， 乙方應向全 體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并 每年 I 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以 下方式解決：1、I2、I。第九條 房屋的共用部位、共用設施、設備、共用場地的維 修、養(yǎng)護費用：1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用由 物業(yè)服務費承擔;大中修或更新改造費用由業(yè)

10、主、物業(yè)使用人或維修資金承 擔。2、房屋共用設施、設備小修、養(yǎng)護費用由物業(yè)服務費承擔；大中修或更新改造費用由業(yè)主、物業(yè)使用人或維修資金承擔。3、 公共綠地的養(yǎng)護費用由物業(yè)服務費 承擔；改造、更新費用由業(yè)主、物業(yè)使用人或維修資金承擔。4、附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護引用由物業(yè)服務費承擔；大中修費用由業(yè)主、物業(yè)使用人或維修資金承擔;更新改造費用由 業(yè)主、物業(yè)使用人或維修資金承擔。第四章物業(yè)的經營與管理第十條停車場收費分別采取以下方式：1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應按露天車位丄（元/個月、元平方米月）車庫車位丄（元/個月、元 平方米月）的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位/

11、 （元/個月、元/平方米T）車庫車位 / （元/個月、元平方米月）的標準 提取物業(yè)服務費用。2、停車場屬于建設單位所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權，車位使用人應按露天車位/ （元/個月元/平方米月）車庫車位350 （元/個月元/平方米月） 的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位2_ （元/個月、元/平方米T）車庫車位丄（元/個月、元平方米月）的標準提取物 業(yè)服務費用。3、停車場車位所有權或使用權由業(yè)主購置的， 車位使用人 應按露天車位 / （元/個月、元平方米月）車庫車位 40_ （元/個月、元平方米月）的標準向乙方交納物業(yè)服務費用。（此項物業(yè)服務費用具體標準由市物

12、價局制定）4、臨時停車的收費標準依據(jù)物價部門的有關規(guī)定確定。第一條 乙方應與停車場車位使用人（臨時停車除外）簽 訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理 服務等方面的權利義務。需要進行車輛保管服務的，收費標準由乙方根據(jù)相關法律 法規(guī)規(guī)定確定，并向全體業(yè)主公示。第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內的會所屬建設單位 （建設單位或全體業(yè)主）所有。會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的 業(yè)主或物業(yè)使用人收取使用費用：1、 /2、/第十三條 本物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主所有的停車場、 會所及其他物業(yè)共用部位、共用設備設施統(tǒng)一委托乙方經營， 乙方應單獨立帳，獨立核算。經營收入按下列約定分配

13、：1、所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)專項 維修資金；2、用于房屋共用部位及共用設施設備的維護及社區(qū)文化活 動費用。第十四條在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要 后，建設單位將停車場出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的 其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月第五章物業(yè)的使用與維護第十五條 業(yè)主大會成立后，乙方應配合甲方制定本物業(yè)管 理區(qū)域內的管理規(guī)約，內容包括物業(yè)共用部位和共用設施設備 的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等。乙方根據(jù)管理規(guī)約提供管理服務時，業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合。第十六條乙方可采取規(guī)勸、制止、報告業(yè)主委員會和有關 行政主管部門、/等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使

14、用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第十七條 乙方應及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內 有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴， 接受業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。第十八條 因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘 本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得業(yè)主委員會和乙方的 同意。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應在 約定期限內恢復原狀。第十九條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人應簽訂 書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、垃圾和余 泥渣土清運費、裝修保證金、裝修人員出入證（或工本費）等 事項進行約定，并事先書面告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中

15、的禁止行為和注意事項。第二十條物業(yè)服務用房屬全體業(yè)主所有，包括物業(yè)服務企 業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房，其中物業(yè)服務企業(yè)用房供 乙方在合同期限內無償使用，但不得改變其用途。第六章住宅專項維修資金第二十一條住宅專項維修資金實行專戶儲存、?？顚Ｓ?、 業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，按政府有關規(guī)定交納、管理和使用。業(yè)主或建設單位按關于住宅專項維修資金交存、使用和 監(jiān)管若干規(guī)定（東府2008134號）的有關規(guī)定將住宅專項 維修資金交納至政府在東莞銀行開設的住宅維修資金專項帳戶：590008801000373。第二十二條住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，主要用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和

16、改造， 不得挪作他用。第二十三條住宅專項維修資金的續(xù)籌：按政府部門規(guī)定。第七章物業(yè)保修金第二十四條 物業(yè)保修由 建設單位自行保修（建設單位自行保修或建設單位委托乙方保修）。第二十五條保修辦法按相關規(guī)定執(zhí)行，具體的約定見物 業(yè)保修協(xié)議書（附件七）或物業(yè)保修委托協(xié)議書（附件八）第八章違約責任第二十六條 乙方的管理服務達不到本合同約定的服務內 容和質量標準，應按/ 標準向全體業(yè)主支付違約金。第二十七條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅 自提高物業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有 權拒絕交納；乙方已經收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙 方雙倍返還。第二十八條以下情況乙方不承擔責任：1

17、、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造 成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已 告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備 使用等造成損失的；4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有 線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；5、/。第九章其他事項第二十九條 本合同期限自2013 年8_月 4日起至 2015 年8月 3 日止。第三十條 本物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員 會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并 將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物 業(yè)服務

18、合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告 知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期 限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè) 應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決 定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè) 服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)退出時，乙方應將廣東省物業(yè) 管理條例第五十一條規(guī)定的資料和財務移交給業(yè)主委員會。第三十二條 委托代理人（業(yè)主委員會）未經業(yè)主大會授 權及雙過半數(shù)

19、業(yè)主同意，擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合 同；對業(yè)主作出欺騙性宣傳或不切實際的承諾，后果由委托代 理人（業(yè)主委員會）承擔。第三十三條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權利義務進 行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責第三十四條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與合同具有同等法律效力。第三十五條 本合同未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協(xié)議， 并報東莞市房產管理局和鎮(zhèn)（街）房管所備案。第三十六條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第1 種方式處理：1、向人民法院提起訴訟；2、/。第三十七條 本合同壹式 肆份，甲、乙雙方各執(zhí) 壹 份， 報東莞市房產管理局

20、和鎮(zhèn)（街）房管所各一份（備案。第三十八條 本項目甲、乙雙方物業(yè)管理招標文件（附件九）和物業(yè)管理投標書（附件十），為本合同的附件，具有同等 法律效力。乙方（簽章）法定代表人年月日甲方甲方委托代理人（蓋章）全體業(yè)主委員會委員簽名：年月日附件一規(guī)劃平面圖附件二物業(yè)構成明細類型幢數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅101953152435.49多層住宅/別墅/商業(yè)用房/1067707.51工業(yè)用房/辦公樓/車庫269527803學校/幼兒園/11678.00管理用房/1/合計189624備注附件三物業(yè)共用部位明細1、房屋承重結構；框架剪力墻結構2、房屋主體結構；梁、柱、板、基礎、屋面、承重墻3、公

21、共門廳；不銹鋼玻璃門、防火門4 、公共走廊； 396 個5 、公共樓梯間； 22 個梯間6 、電梯井 ;44 個電梯井7、戶外墻面；外墻磚、外墻漆8、屋面；防水屋面9、傳達室；無10 、物業(yè)服務用房；11 、地下停車場的公共車道。附件四物業(yè)共用設施設備明細1 、綠地 31000平方米；2、道路27770平方米；3、化糞池11個；4、污水井275個；5、雨水井196個；6、垃圾中轉站0個；7 、水泵 10 臺生活水泵、消防和噴淋泵各 2 臺8 、水箱3 個；9 、電梯44 部；10 、信報箱1953 個； 11 、消防設施 消防栓、滅火器、消防自動報警系統(tǒng) ；12 、公共照明設施2328 套 ；

22、13 、監(jiān)控設施 19 套監(jiān)視器、 114 個攝像機14 、避雷設施 : 避雷帶、 避雷針 、避雷器防雷15 、共用天線無16 、機動車庫2個27803平方米；17 、露天停車場0個0平方米；18 、非機動車庫0個0平方米；19 、共用設施設備用房450平方米；附件五物業(yè)管理服務質量標準一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理1、外觀良好、整潔，完整，房屋裝飾裝修符合有關規(guī)定。2、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。3、游樂設施每天例行安全檢查，保證安全。二、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理1、 共用設施設備運行、使用及維修按規(guī)定要求有記錄、有巡 查、有保養(yǎng)及操作規(guī)范。2、設施設備標志齊全，規(guī)范，責任人

23、明確；操作維護人員嚴格 執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；依法由專業(yè)部門負責的設 施設備由相關專業(yè)部門進行維修保養(yǎng)。3、載人電梯正常運行，有應急發(fā)電設備，可隨時啟動并有完善 的管理運行制度，電梯正常運作。如遇緊急情況，第一時間緊 急處理，以保證業(yè)主的人身安全。4、共用部分設施出現(xiàn)故障，及時維修并公示。三、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運 及雨、污水管道的疏通1 、 環(huán)衛(wèi)設施完好，公共環(huán)境整潔；定點堆放廢棄物品，前提 不得影響小區(qū)業(yè)主正常日常生活；2 、 各樓層每 2 層垃圾桶，垃圾袋裝化，區(qū)內合理設置果殼箱 或者垃圾桶，垃圾桶每日清運 2 次，每周清洗 2 次，保持垃圾 桶清潔

24、，無異味。3、共用雨、污水管道每年清理疏通一次，雨、污水井每月檢查1 次，視檢查情況及時清掏； 化糞池每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及 時清掏。4 、 小區(qū)內紅磚地面，主要通道，外圍紅磚地面每月至少沖洗 一次。5 、每 30 天對小區(qū) 及地下排污通道除蟑螂、老鼠一次。6 、地下車庫每 30 天沖洗一次。7、小區(qū)觀賞水池每 30 天至少更換或清理水池， 保持水質清潔。 8、每天至少一次擦拭公共活動場所兒童游樂設施。四、公共綠化的養(yǎng)護和管理1 、 園林綠化養(yǎng)護措施得當，花草樹木生長良好；定期修剪和 補裁補種，無雜草，雜物。花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生 長情況，定期修剪整形，保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥 和松土，做好防澇，防凍。2 、 每 30 天 小區(qū)