上海房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案

1、刖言市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷售主導(dǎo)策略價(jià)格定位及價(jià)格分期策略各時(shí)期深化的市場(chǎng)推廣策略 代理公司市場(chǎng)組織及銷售治理本案針對(duì)性運(yùn)作流程公司簡(jiǎn)介合作差不多方案附：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要緊人員介紹 售樓處操作規(guī)范 售樓處工作制度推案打算、八前中海外在上海的歷史是輝煌的。 西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無(wú)不勝是其 信心的源泉，然而這一次，中海面臨的是一場(chǎng)空前嚴(yán)峻的考驗(yàn)， 因?yàn)楹推侥显讽?xiàng)目和中海的其它項(xiàng)目有著巨大的差不。一、超級(jí)大戰(zhàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)虹口區(qū)、楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場(chǎng)之一，其中個(gè)案的銷售競(jìng)爭(zhēng)，尤其是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯白熱化。區(qū)域傳統(tǒng)“龍 頭老大”同濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價(jià)格的姿態(tài)出現(xiàn)，故本案的市場(chǎng)切入將是一個(gè)需

2、要細(xì)致研究的問題。、在上海幾乎最不同意咼層的楊浦區(qū)造大咼層這是一個(gè)觀念改變的問題， 進(jìn)展商不能改變客戶的觀念， 就 只能被客戶改變自己。然而以往的個(gè)案都沒有做好， 和平一期最 后的傾銷，典型地講明了這一點(diǎn)。從理論上講，中海完全有實(shí)力 去塑造區(qū)域觀念，但實(shí)際上，關(guān)于如此一塊極度陌生的土地，一 個(gè)風(fēng)云變幻的市場(chǎng)，中海會(huì)一帆風(fēng)順嗎？3 / 55 三、80萬(wàn)/套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的“法定” 范圍如此的客層較難由經(jīng)驗(yàn)把握，或者講，如此的客層尚需引導(dǎo)， 引導(dǎo)的范圍涉及全市。這確實(shí)是本案主力總價(jià)面臨的挑戰(zhàn)，假如沒有突破性的推廣策略，前景并不樂觀。我們建議，如此特不的個(gè)案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探

3、究。而選擇代理商的條件將依次是代理?xiàng)钇謧€(gè)案經(jīng)歷、品牌個(gè)案經(jīng)歷、 以及與大型進(jìn)展商合作的經(jīng)歷等。第一部分：市場(chǎng)分析一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1、熱點(diǎn)集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng)，使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點(diǎn)，并注入文化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶， 個(gè)不領(lǐng)先樓盤平均價(jià)格接近 4800元/m2。依照上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù)，黃興花園、文化佳園、 文化花園、三湘世紀(jì)花城的成交均價(jià)都已突破4000元/ m2，其中文化佳園的成交均價(jià)高達(dá) 4800元/ m2，是楊浦環(huán)外熱銷樓盤 中房?jī)r(jià)最高的。楊浦環(huán)內(nèi)樓盤大部分見縫插針，規(guī)模較小，以同濟(jì)綠園為代 表，售價(jià)不斷提升，使喜愛地段、講究鄰里品質(zhì)的客戶

4、得到滿足。5 / 55環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤，成交價(jià)要緊集中在4000-4400元/m,如星惠佳苑、上海大花園、華升新苑、現(xiàn)代星洲城等。其中 江浦路上的星惠佳苑價(jià)格略低，為4000元/ m2，目前已全部售2 、比價(jià)較低與虹口相比，楊浦房產(chǎn)歷來(lái)價(jià)格較低，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，能承 接部分虹口區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)的客戶。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤價(jià)格 與虹口區(qū)環(huán)外部分樓盤售價(jià)相當(dāng)。 因此，外區(qū)特不是虹口區(qū)的房 價(jià)走勢(shì)對(duì)楊浦區(qū)樓盤價(jià)格阻礙較大?？赡芎缈趨^(qū)環(huán)內(nèi)樓盤受到北外灘、四川路、多倫路等地區(qū)的 高檔樓盤的推出阻礙，價(jià)格將有所上揚(yáng)，打破目前與環(huán)外樓盤價(jià) 格差不大的格局。而與虹口交界的楊浦區(qū)部分樓盤價(jià)格將受到拉 動(dòng)。同時(shí)，

5、一部分高端客戶流向外區(qū)。塑造品牌樓盤、注入更多 的文化理念，才能留住這部分客戶。3 、環(huán)內(nèi)缺乏品牌樓盤除環(huán)外主打綠地、文化品牌的大盤之外，環(huán)內(nèi)僅同濟(jì)綠園依托聞名高校，受到熱烈追捧，但宣傳力度不強(qiáng)，減少了想象空間 和價(jià)格空間。如此，更使楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤缺乏與相臨的虹口區(qū)樓盤相競(jìng) 爭(zhēng)。4、大型企業(yè)職員購(gòu)房比例較大楊浦區(qū)及周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如上海卷煙廠、 寶山鋼鐵廠、上海貝爾公司、新華醫(yī)院以及許多知名大學(xué)，其中 的人員素養(yǎng)、收入均較高，外加最近新的貨幣式分房政策立即出 臺(tái)，利好明顯。據(jù)相關(guān)樓盤的成交客戶統(tǒng)計(jì)，大型企業(yè)職員購(gòu)房集中于三 房，講究舒適度，并對(duì)房屋使用有不同要求，個(gè)性化上與職業(yè)特

6、 點(diǎn)相一致。因此，部分樓盤針對(duì)這些客戶推出優(yōu)惠方案，東方名園也在 各大企業(yè)進(jìn)行巡回推展，取得良好效果，并建立了緊密的聯(lián)系。5、后續(xù)樓盤乘勢(shì)而上受到房產(chǎn)行情火爆的啟發(fā)，后續(xù)供應(yīng)要緊有三個(gè)重點(diǎn)：沿江 板塊，形成濱江居住區(qū)，由于配套、環(huán)境等緣故，可能售價(jià)7 / 554000-5000元/m2，可能有極少數(shù)頂級(jí)豪宅供應(yīng)；環(huán)外板塊，依托 工人新村和五角場(chǎng)，以中檔住宅為主；環(huán)內(nèi)后續(xù)樓盤供應(yīng)較集中， 要緊受到同濟(jì)綠園熱銷的阻礙，在控江路、鞍山路等推出中等規(guī)模的樓盤，定價(jià)5200元/平方米左右，已相繼動(dòng)工。（略）9 / 551、二房面積對(duì)比瑞虹新城將香港房產(chǎn)開發(fā)理念移植到上海，設(shè)計(jì)點(diǎn)式樓、壓縮面積、全裝修、高

7、質(zhì)量物業(yè)治理等特點(diǎn)曾經(jīng)引起熱銷，但專門快被結(jié)合地域市場(chǎng)需求的產(chǎn)品取而代之。2、三房面積對(duì)比虹口現(xiàn)代公寓設(shè)計(jì)了錯(cuò)層， 并設(shè)計(jì)了弧形觀景窗，受到市場(chǎng) 歡迎，但部分景觀較差、面積較大的三房滯銷。后續(xù)供應(yīng)樓盤面 積有放大趨勢(shì)，三房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將專門激烈。3、二房總價(jià)對(duì)比天寶綠洲高單價(jià)、高總價(jià)導(dǎo)致其二房總價(jià)與部分樓盤三房總價(jià)相近，銷售受阻，而其它在銷樓盤的二房消化速度較快，講明購(gòu)買二房客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。 因此，本案應(yīng)加大二房數(shù)量比 例、操縱二房面積。4、三房總價(jià)對(duì)比可見，三房總價(jià)在70萬(wàn)元左右的樓盤供應(yīng)較集中，在銷樓盤的部分三房銷售放緩。 但具有景觀、相對(duì)位置優(yōu)勢(shì)的三房卻具有較高的價(jià)格彈性，受到市場(chǎng)追捧。11 / 55第二部分：產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品定位：東上?！笆袌?chǎng)領(lǐng)先者”的角