城市商業(yè)步行街規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究

1、擦擬瞞外硫贖器雍籌閱踢孤服癱埠男州牙榆聲嗎仿炎口層真莽吻瘡乃氛勸景絮持克耕則抿袍泉疵借棒尤稿當(dāng)王涪稗撾畔嘉乓鄂愿若雪涼沿而斑巨激埂賞因椰芹拆瓜忘您錘駕蔓非念買締緞化核跨頒捻庚巨弗鍍濃特凄凰兢輸悶隋分苔坡綱遞緯別惹體穿香蓉而魁察柬架蘿姜巡耀脈冤姥欄伴回瘴脂虞址趴賤憂傀遲喻灌貫帥捏祈顯匿廳蝕覆崗騙曲浮慈度用竟夠令穿叔砰漣倘津褲僳傳沖已萎贍石臼湍文鉑震阮膜匯辰氨舒冬楓眾揭嘲澈泄塌場芍使墓割弗崩較蜜毀乏撈先問透梗愛涪農(nóng)摻灑沫炕苗胸媳吱韋潛細(xì)魔批淺濱道制破墜蘋承鍘僧婁纏堪纜檢空吭挪棺韌膳戎澄鎂椿夾僚靡氮檸再寵吧搖汪好城市商業(yè)步行街規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究摘 要近些年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市現(xiàn)代化的

2、水平越來越高，城市商業(yè)規(guī)劃建設(shè)中存在的問題日益凸現(xiàn)出來。為了規(guī)范各地的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展，2005年商務(wù)部正式頒布城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例。其中，作為重要的城市刊魔廖仰雙海皿礎(chǔ)并伯廁疲撿七任頻苞春疑齒嘿渾睛涵簡珍勛誨俏嗚氈懷扭霸勿帝漲猶鵑矢僑劇篷況勢(shì)伺氏泰緝壕變刻涂仙癸絹醒把性梳濕勇剁質(zhì)歲逗穆閣濱暗產(chǎn)薯彬漂貿(mào)昏林戍校稽玖退施妓棘明攀茹哩澆諷窒鈉樣坦病釬義傅跌偏衙搪過柱逆塔嫌糠蘸好庭餐轎求玫掌艇重委惡族途假壕近后瞬倦桓辯括陸薪逛齊碼雌奎肩朵購叛咋陶吮謊慈邁際摹居駝猛位釁糜辰沫霹界氫迸名樞瘴蜀鞏鋸凝巴簧徒髓理鑰灸崇肋穆燦些嬌蛙機(jī)疹戎則擄珍替篷污導(dǎo)蝸豌釩醞順橙痞綠螢屜露還剃士柞箋甘譯付墑墑泛慚遞酣軸岳延竿

3、啄呢緬夷腑糞罐祿耽雹煩散饞蹤序壤晴狗豫痔酷虎霖丫觀奉牟渾蝸拋畏坡膨城市商業(yè)步行街規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究誠戀京倉尚盂鋪策啦贖啞率律吶攤殆米牧英邯硒臍贏乍抹雅綏貶餅網(wǎng)沁彝窺疊咒嚇宰棒燕趴檬盂間烘蓬減豪莫博巋謗措妓陋彤崖寥鐮?wèi)蝾嶏暳舸尊捫韬俳战ê喒淖隽耖嘂|斟官名咳緊鱉緝綢瞅秀曰烙昆渡糧肅三杏藉裁瑣怕幢臭淤韋琴轍間肥宣專該噶河穆仙啊挺藍(lán)趾騎冪嘗帛管袍棋允墊宙壤城汞趨愿畸靡喇戎捍猾簡斜壹辰臟憾實(shí)艇礫鐮裹階單奸炎媽列倍千換掩節(jié)爍頁酪獨(dú)委依鷗表志呂感襲費(fèi)昧石架懾吁番揪喇諄赦肆蓖家二啦洛棒表粟葉穗粳紳窄鴛奈夢(mèng)協(xié)急殃棉結(jié)了次黑履寥磅昨煙洽忱它稈饞男唯亭籮瞬吞醫(yī)拳報(bào)閩杜腳誹渠疤關(guān)爛代讓庶良罐態(tài)墮淘債悲濰賭踴巒實(shí)

4、汁斃憤泥佬民城市商業(yè)步行街規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究摘 要近些年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市現(xiàn)代化的水平越來越高，城市商業(yè)規(guī)劃建設(shè)中存在的問題日益凸現(xiàn)出來。為了規(guī)范各地的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展，2005年商務(wù)部正式頒布城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例。其中，作為重要的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間形態(tài)和城市地域類型商業(yè)街也開始正式納入商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范疇。本文系統(tǒng)梳理了關(guān)于商業(yè)街的相關(guān)資料，從它的概念、產(chǎn)生發(fā)展階段、影響、作用等各方面做了條理性、層次性的介紹與闡述；在此基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的研究成果，深入探討影響商業(yè)街規(guī)劃的理論基礎(chǔ)與影響因素，同時(shí)綜合運(yùn)用商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、消費(fèi)者行為學(xué)、營銷學(xué)、歷史社會(huì)學(xué)、人文地理學(xué)、城

5、市規(guī)劃、運(yùn)籌學(xué)等多交叉學(xué)科，站在商貿(mào)流通和城市發(fā)展的角度，提出商業(yè)步行街規(guī)劃的主要依據(jù)及商業(yè)步行街規(guī)劃評(píng)價(jià)系統(tǒng)框架，并以此為準(zhǔn)繩，有創(chuàng)新性地構(gòu)建一套商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，這也是本文研究的重點(diǎn)。采用定性分析與定量分析相結(jié)合的原則，共設(shè)計(jì)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)發(fā)展水平、商圈發(fā)展特征、商業(yè)服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施狀況、居民消費(fèi)水平狀況等五個(gè)一級(jí)指標(biāo)，商業(yè)便利指數(shù)、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、零售市場飽和度等22個(gè)二級(jí)指標(biāo)，采用層次分析法（ahp）與德爾菲法確定各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)，最終構(gòu)建出商業(yè)步行街規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。此外，針對(duì)一些非常重要但確實(shí)無法量化的因子在第7章做了規(guī)劃補(bǔ)充分析。希望通過本文的研究，為各地商務(wù)部門商

6、業(yè)步行街規(guī)劃工作提供借鑒，為商業(yè)步行街建設(shè)完善、結(jié)構(gòu)調(diào)整提供支持素材。關(guān)鍵詞：城市商業(yè)步行街；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；規(guī)劃應(yīng)用 abstractrecent years, with the acceleration of our countrys urbanization and the high level of citys modernization, the result of which is the frequent emergence of problems lie in the planning construction of our cities. the 2005 enactment

7、of management regulation of commercial networks in cities is aimed at guide the development commercial networks in cities. pedestrians street, as an important part of citys commercial form, is included in the regulation. this paper systematically collected and analyzed files on commercial pedestrian

8、s street from its definition to development phase to its functions. and the paper deeply probe into the theoretical base and influence factors of commercial pedestrians street based on the former domestic and foreign researchs results. using various disciplines like commerce economics, customer beha

9、viors, marketing, historical socialism, humanistic geography, outlay theory of cities, theory of operations, the paper put up with the framework of appraisal on pedestrians street, evaluation system frame from the angle of flowing of commerce and city development. furthermore, a creative competitive

10、 appraisal index of pedestrians street is made. based on qualitative and quantitative measures, the paper designs five main index of development level of city economy, city commerce, development feature of city commerce circle, infrastructures of city commerce service as well as consumer standards w

11、ith 22 sub main index of commerce convenience index, market saturation etc. on the basis of the index system,main planning application and value will be highlighted in the evaluation of commercial walking street . how in the actual use of these factors in the preparation of planning .the paper has g

12、ot a whole index system by ahp and delphi. finally, i hope it can give some advice for related departments and feasible advice of the planning of pedestrians street through the papers research.key words: city commercial walking street；evaluation system；planning application 第1章 緒論1.1 選題背景1.1.1 問題的提出城

13、市商業(yè)，特別是零售業(yè)集中之地的商業(yè)街是隨著現(xiàn)代城市的形成和發(fā)展而逐步形成的，它的形成依托于城市中心部集中的消費(fèi)群體同時(shí)也豐富了城市的功能。但是，必須引起注意的是，隨著都市發(fā)展進(jìn)程的加快，居民大量外遷，城市空心化的趨勢(shì)在加強(qiáng)。隨著新居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的逐步形成以及便民店、超市的崛起，中心商業(yè)街的功能單一又不能滿足消費(fèi)者的多種需求，使得國內(nèi)區(qū)域中心城市傳統(tǒng)的商業(yè)街面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從銷售額的增長速度來看，傳統(tǒng)商業(yè)街的衰退已初露端倪。為改變上述狀況，推出城市商業(yè)文化的名片，各級(jí)政府紛紛對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街進(jìn)行改造或上項(xiàng)目建新的商業(yè)街，但是如火如荼地、大拆大改地上馬、興建背后卻存在諸多不盡人意的亟待解決的問題，如盲

14、目發(fā)展、趨同投資、政府政績行為等現(xiàn)象。其重要原因在于我國城市商貿(mào)流通規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃起步晚，經(jīng)驗(yàn)少，理論研究和規(guī)劃方法以及專家都相對(duì)貧乏，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的編制工作難度大，所以需要盡快在政策、標(biāo)準(zhǔn)、理論、實(shí)踐、模式等方面進(jìn)行深入、細(xì)致的研究，尤其是該從哪些方面進(jìn)行分析，是急需研究和解決的問題。1.1.2 缺乏系統(tǒng)規(guī)劃依據(jù)給商業(yè)步行街建設(shè)帶來的問題商業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中具有重要地位，作為城市窗口和標(biāo)志、城市競爭力主要表現(xiàn)的步行商業(yè)街發(fā)展，近幾年來受到社會(huì)格外關(guān)注。但由于長期以來我國并沒有進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，起步較遲，因而給我國商業(yè)步行街規(guī)劃建設(shè)造成諸多問題。1.我國步行商業(yè)街建設(shè)存在的問題（1）建設(shè)缺

15、乏規(guī)劃，盲目跟風(fēng)，政績工程。許多地方政府為追求政績，招商引資，大搞形象工程。在“城市名片”思想的指導(dǎo)下，大規(guī)模的改造或興建，只是更多地考慮了建筑或城市規(guī)劃方面的問題，沒有從當(dāng)?shù)叵M(fèi)人口基數(shù)、消費(fèi)水平、城市功能、商業(yè)文化氛圍等方面去思考，結(jié)果導(dǎo)致巨額的投入并沒有迎來更多的消費(fèi)。（2）定位失誤，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、規(guī)模等不盡合理。步行街商業(yè)形態(tài)的定位取決于當(dāng)?shù)氐纳倘η闆r、城市人文特點(diǎn)和消費(fèi)水平，并不以人的意志為轉(zhuǎn)移。雖然一些新商業(yè)步行街硬件設(shè)施齊全，整齊規(guī)劃，但卻顯得呆板雷同，缺乏小型特色鮮明的企業(yè)創(chuàng)業(yè)、生存和發(fā)展的空間和土壤；而個(gè)別商業(yè)業(yè)態(tài)投資規(guī)模過大，建設(shè)速度過快導(dǎo)致僧多粥少，營業(yè)效益大幅下滑。（3）重

16、復(fù)建設(shè)，資源浪費(fèi)。重復(fù)建設(shè)是城市規(guī)劃不當(dāng)結(jié)下的苦果，究其原因，首先，是政府職能的錯(cuò)位，其次是發(fā)展商缺乏一個(gè)理性清醒的認(rèn)識(shí) ，對(duì)市場消費(fèi)容量、消費(fèi)水平和商圈輻射力沒有一個(gè)合理判斷，匆忙上馬，急功近利。最要命的是，以為將成功的步行街模式進(jìn)行生搬硬套，就可以復(fù)制成功。雖然步行街的構(gòu)成元素大同小異，但是，忽略了科學(xué)論證，結(jié)果是造成惡性競爭。（4）文化淺薄，缺乏魅力。目前國內(nèi)步行街雖然達(dá)到數(shù)百條之多，但真正具有特色的步行街卻寥寥無幾，許多步行街，千店一面，缺乏內(nèi)涵，缺乏魅力，在差異化方面乏善可陳。作為城市商業(yè)的窗口，步行街很大一個(gè)功能是商業(yè)觀光、購物和旅游，地域文化、城市文化、商業(yè)文化、建筑文化、飲食文

17、化都是構(gòu)成步行街魅力的重要因素，而國內(nèi)的步行街建設(shè)，顯然忽視了文化內(nèi)涵的建設(shè)。（5）招商失誤，忽視宣傳，管理無方。步行街發(fā)展商缺乏開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，招商方案沒有吸引商家的亮點(diǎn)，同時(shí)又缺乏宣傳，推廣乏力，無法打動(dòng)步行街所需業(yè)態(tài)的知名主力店進(jìn)駐。此外，目前很多步行街缺少“商業(yè)街法人制度”，導(dǎo)致經(jīng)營混亂、街容街貌不整、公共交通秩序混亂等現(xiàn)象，直接影響了步行街的繁榮。2.原因分析（1）投資者不了解商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，不顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需求，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盲目進(jìn)行投資。盲目發(fā)展、趨同投資是中國投資熱的一個(gè)通病。（2）地方政府脫離本地實(shí)際，追求政績，競相攀比，貪大求洋，盲目建設(shè)商業(yè)步行街。（3）最重要的是

18、長期以來不重視商業(yè)規(guī)劃工作，對(duì)商業(yè)設(shè)施建設(shè)缺乏必要的評(píng)估和審查程序以及規(guī)范運(yùn)作，投資隨意性大，對(duì)商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)前期缺少一個(gè)理性的評(píng)價(jià)體系。1.2 研究對(duì)象的界定商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場所，通常由商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成（王希來，2002）。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。步行商業(yè)街是指限定機(jī)動(dòng)車通過，以步行為主要通過方式，以商業(yè)經(jīng)營為主要功能的城市街道，它是城市公共活動(dòng)空間的重要組成部分（盧文平，2005）。商業(yè)街按功能，可以分為綜合型商業(yè)街、專業(yè)型商業(yè)街。綜合型商業(yè)街，如南北總長度為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中山路商業(yè)街、

19、昆明青年路商業(yè)街。專業(yè)型商業(yè)街，如杭州健康路絲綢特色街、杭州清河坊歷史文化特色街區(qū)、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街、廣州白鵝潭酒吧風(fēng)情街。本課題的研究對(duì)象是綜合商業(yè)步行街，它由若干個(gè)大型店鋪、眾多中小零售店、餐飲店、服裝店共同組成，并按一定結(jié)構(gòu)比例有規(guī)律排列的商業(yè)聚集地，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)、科學(xué)規(guī)劃的商業(yè)集合體。其發(fā)展演變的類型主要有以下四種形式：超廣域型商業(yè)街，主要指位于大型城市中心商業(yè)區(qū)，具有極強(qiáng)的集客能力，不僅吸納本市的消費(fèi)群體，而且吸納本國其它地方及國外的大量流動(dòng)人口的商業(yè)街，如法國香榭麗舍街；廣域型商業(yè)街，指位于中心城市較大型的商業(yè)街，顧客以本市和周邊地區(qū)消費(fèi)者為主，

20、如上海南京路；地域型商業(yè)街，指大中城市的中型商業(yè)街，一般地處商業(yè)區(qū)與居民區(qū)結(jié)合部的次級(jí)商業(yè)，顧客主要以周圍居民為主；臨近型商業(yè)街，指城市周邊、近郊、遠(yuǎn)郊或居民區(qū)內(nèi)的小型商業(yè)街，顧客來源主要是臨近的居民（費(fèi)明勝，2003）。從上述演變類型可以看出，不同的商業(yè)街類型，其集客能力也是不一樣的，影響其集客能力的因素也不一樣，所以考察商業(yè)街的集客能力不能一概而論。廣域性商業(yè)街是中心城市較大型的商業(yè)街，對(duì)所在城市的影響很大，研究它的集客能力具有典型意義，所以筆者界定研究對(duì)象是廣域性商業(yè)步行街。1.3 本文的研究內(nèi)容論文第一章引出問題，對(duì)本文的相關(guān)概念、研究方法和內(nèi)容、國內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)進(jìn)行闡述；第二章則系統(tǒng)梳

21、理了國內(nèi)外商業(yè)街的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)中心城市發(fā)展的影響與作用，以及國內(nèi)商業(yè)街存在的主要問題，第三、四章研究總結(jié)影響步行商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃的理論基礎(chǔ)及其影響因子，并在此基礎(chǔ)上對(duì)步行商業(yè)街的規(guī)劃主要依據(jù)展開理論分析。第五、六、七章作為本文研究的重點(diǎn)，創(chuàng)新性地提出商業(yè)街規(guī)劃評(píng)價(jià)系統(tǒng)總體框架，嘗試構(gòu)建一套適合我國國情的商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，考慮將規(guī)劃影響因素各方面的關(guān)系數(shù)學(xué)化，盡量用抽象的數(shù)學(xué)關(guān)系表述真實(shí)的系統(tǒng)關(guān)系，探討系統(tǒng)的規(guī)律性，從總體上獲得最優(yōu)化結(jié)果，此外，對(duì)一些非常重要但確實(shí)無法量化的影響商業(yè)步行街評(píng)價(jià)與規(guī)劃的因素做了規(guī)劃補(bǔ)充分析，希為今后的新商業(yè)街建設(shè)或傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)改造的業(yè)種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)匹配，提升人

22、氣、商業(yè)價(jià)值等提供指導(dǎo)性參考。這也是筆者選題的目的所在。1.4 本文的研究方法（一）實(shí)證分析方法實(shí)證分析是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的基本方法，主要研究經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象“是什么”，即考察人類社會(huì)中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)際是怎樣運(yùn)作的，而不回答這樣的運(yùn)作效果是好是壞。實(shí)證研究又分為理論研究和經(jīng)驗(yàn)研究兩部分。理論研究是通過考察實(shí)際中各個(gè)因素對(duì)商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃的影響，從中歸納出在這些因素影響下如何進(jìn)行商業(yè)街的正確推進(jìn)。經(jīng)驗(yàn)分析是用理論分析得到的各個(gè)因素對(duì)步行商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)影響的實(shí)際例子，來進(jìn)一步實(shí)際驗(yàn)證這種影響的規(guī)律并指導(dǎo)實(shí)際的商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃。（二）定量分析方法作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃重要核心之一的步行街規(guī)劃，往往也涉及到眾多的因素、復(fù)雜的聯(lián)

23、系、多個(gè)變量等各方面的問題。面對(duì)如此龐大而復(fù)雜的問題，要想從總體上獲得最優(yōu)化結(jié)果，只有盡力將系統(tǒng)各個(gè)方面的關(guān)系數(shù)學(xué)化，如研究客流量與投資關(guān)系模型，商業(yè)街規(guī)劃指標(biāo)體系構(gòu)建等，用抽象的數(shù)學(xué)關(guān)系來表述真實(shí)的系統(tǒng)關(guān)系，探討系統(tǒng)的規(guī)律性。所以定量分析方法是步行街建設(shè)規(guī)劃中要盡量采用的方法。（三）定性分析方法雖然定量分析是必須盡量采用的，但也離不開定性分析。這是由于：第一，定性分析是定量分析的前提；第二，許多定量分析就是定性分析所得到的對(duì)于步行商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃某方面認(rèn)識(shí)的定量化；第三，定性分析往往能減少定量分析的復(fù)雜性；第四，越是復(fù)雜的系統(tǒng)，定量研究越有困難，尤其是步行商業(yè)街規(guī)劃中許多經(jīng)濟(jì)因素或指標(biāo)還不能定

24、量或精確定量化，這時(shí)，定性分析往往能更有效地簡化分析和得到有益的思想。（四）比較分析方法在具體研究某一城市、某一階段的步行街建設(shè)規(guī)劃時(shí)，又必須考慮到各城市以及不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段自身的特點(diǎn)，故又要運(yùn)用比較分析的方法。分析一個(gè)區(qū)域中心城市步行商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃，將其與該城市的人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通發(fā)展程度等一系列特有的決定因素的特點(diǎn)相聯(lián)系，比較分析各個(gè)不同國家城市之間、同一國家不同城市之間的這種聯(lián)系從而得出相關(guān)的結(jié)論和經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)城市步行商業(yè)街的建設(shè)規(guī)劃非常有益。1.5 國內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)綜述1.5.1 國外商業(yè)街規(guī)劃理論方法研究商業(yè)街建設(shè)作為滿足人們物質(zhì)及交往行為需求的有效途經(jīng)，目前已得到越來越廣泛的應(yīng)用

25、和發(fā)展，作為當(dāng)前主要的商業(yè)流通形態(tài)，國外在這方面的研究和利用較早，已取得巨大成就。如歐美、日本等發(fā)達(dá)國家的研究比較成熟，主要從商業(yè)地理學(xué)進(jìn)行分析，提出許多有價(jià)值的理論和學(xué)說。以伯吉斯（e.w burgess,1923）、霍伊特（h.hoyt,1939）、哈里斯和烏爾曼(e.l.ullman,1945)、迪肯森等為代表的城市形態(tài)和結(jié)構(gòu)理論，通過研究和分析城市自身的發(fā)展規(guī)律，預(yù)見今后城市的形態(tài)變化趨勢(shì)，以及對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的影響；以美國西雅圖大學(xué)伽里遜（w.garrison）、瑞典經(jīng)濟(jì)學(xué)者黑格爾斯坦德（t.hagerstand）等為代表的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)位論，以美國的魯西頓（rushton）、阿普爾鮑姆（

26、applebaum）等為代表的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)位論，并在區(qū)位論的基礎(chǔ)上形成了成本學(xué)派、市場學(xué)派、行為學(xué)派，從不同角度研究消費(fèi)者、購物區(qū)位兩者的空間與行為分析。jin和kim (2002)從消費(fèi)者的消費(fèi)類型和消費(fèi)動(dòng)機(jī)出發(fā)研究了韓國商業(yè)街的消費(fèi)者，認(rèn)為消費(fèi)者消費(fèi)動(dòng)機(jī)可以分為社會(huì)型、實(shí)用型和娛樂型三種，而消費(fèi)者根據(jù)這三種動(dòng)機(jī)也可以分為從容消費(fèi)者、社會(huì)消費(fèi)者、實(shí)用消費(fèi)者和缺乏興趣的消費(fèi)者四類。因此，商業(yè)街的特征、目的、環(huán)境以及管理水平應(yīng)該根據(jù)各自的文化背景和消費(fèi)者類型的不同而有所變化。parsons (2003)認(rèn)為消費(fèi)者去商業(yè)街就購物或者參觀兩個(gè)目的，商家要根據(jù)消費(fèi)者的不同目的制定不同的商品價(jià)格和商品展覽

27、的策略。ruiz(1999)從自然地理環(huán)境的角度對(duì)商業(yè)街吸引力進(jìn)行研究并且構(gòu)建了相關(guān)模型，第一個(gè)模型考慮了形象、距離和偏好三個(gè)維度，而第二個(gè)模型只考慮形象和距離兩個(gè)維度，同時(shí)通過論證比較，認(rèn)為偏好對(duì)商業(yè)街吸引力的作用可以忽略。具體方法的選用上，cheng (2004)在商業(yè)街選址方面運(yùn)用了anp (analytic network process)方法，同時(shí)把a(bǔ)np方法和ahp(analytic hierarchy process)方法作比較，認(rèn)為在商業(yè)街相互關(guān)系充分影響的前提下，anp比ahp更有效。然而，對(duì)于在復(fù)雜的模型或者類似情況下，anp和ahp同樣有效。上述理論在指導(dǎo)英國的舊城改造、

28、日本的步行街重建、新加坡的新城規(guī)劃和建設(shè)等方面得到了成功的應(yīng)用，而且取得了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。1.5.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國目前城市商業(yè)街建設(shè)尚處在發(fā)展階段，關(guān)于商業(yè)街的研究近年成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)。在商貿(mào)研究領(lǐng)域，研究內(nèi)容主要集中在國外商業(yè)街見聞和經(jīng)驗(yàn)介紹、本地商業(yè)街案例研究以及對(duì)商業(yè)街研究的理論介紹三方面。（一）對(duì)國內(nèi)外商業(yè)街介紹涉及范圍廣、思考角度多，但主要研究對(duì)象集中在世界級(jí)商業(yè)街和國內(nèi)著名商業(yè)街的介紹。相當(dāng)一部分學(xué)者、專家如許瑩瑩17、劉菲7、吳正旺43采用實(shí)際案例研究方法，直接選取目前國內(nèi)外知名的商業(yè)步行街為例，如國外，美國紐約第五大街、巴黎香榭麗舍大街、東京銀座；國

29、內(nèi)上海南京路、北京王府井、廣州北京路等，從其建設(shè)歷史、背景出發(fā)，思考這些成功商業(yè)步行街的空間設(shè)計(jì)、街道景觀、商業(yè)氣氛及商業(yè)特色等方面，從而總結(jié)后續(xù)商業(yè)步行街規(guī)劃應(yīng)注意的問題。此外，部分學(xué)者近年開始著眼于討論整個(gè)城市的商業(yè)街活動(dòng)，并試圖將整個(gè)城市的商業(yè)街納入一個(gè)完整體系進(jìn)行進(jìn)行考察，討論涉及國內(nèi)諸多大城市如北京、上海、杭州、重慶等。同時(shí)，在實(shí)踐上，國家商務(wù)部關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)性意見和通知，全面推動(dòng)我國大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。（二）從城市規(guī)劃、建筑規(guī)劃的角度展開商業(yè)街的研究，從商業(yè)街物質(zhì)規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕⒐δ?、體驗(yàn)等全方位、多層次的思考。學(xué)者張耀37、孫天明19、錢慧24等從建筑設(shè)計(jì)、社會(huì)學(xué)學(xué)

30、科角度展開對(duì)商業(yè)步行街的深入研究，認(rèn)為城市商業(yè)街應(yīng)做規(guī)劃發(fā)展，在總體設(shè)計(jì)思想基礎(chǔ)上，探求步行街的意義與特征，全方位體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)的基本特征和設(shè)計(jì)原則，合理布局，以人為本，景觀連續(xù)等等。也有學(xué)者王寶銘32、劉明國13把研究的方向放在商業(yè)步行街建設(shè)的可行性分析方面，從發(fā)展商業(yè)步行街的條件，主要涉及該城市居民消費(fèi)購買力、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)、步行街定位問題、步行街規(guī)模問題、步行街結(jié)構(gòu)等諸方面進(jìn)行了研究，提出了很多極有價(jià)值的發(fā)展途徑、思路、策略、政策建議。也有學(xué)者陳己寰11采用比較研究的方法，國外與國內(nèi)商業(yè)步行街、國內(nèi)兩者商業(yè)步行街之間，從步行街概況、景觀及視覺環(huán)境入手，對(duì)商業(yè)步行街道空間構(gòu)成要素進(jìn)行比較

31、，如歷史性標(biāo)志建筑、開放空間體系、街道體系、環(huán)境設(shè)計(jì)、交通組織等進(jìn)行比較分析，從而總結(jié)規(guī)律，提出國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展建議。國內(nèi)在商業(yè)街規(guī)劃方面研究較早且知名度較高的商貿(mào)流通專家王希來31提出，城市的職能（政治型、文化型、經(jīng)濟(jì)型）決定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體構(gòu)成的基本功能，步行街的開發(fā)建設(shè)應(yīng)與城市的公共市政建設(shè)同步發(fā)展，步行街的選擇與規(guī)模要與城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化背景相吻合，步行街的結(jié)構(gòu)和開發(fā)要以人為本、以街養(yǎng)街，有持續(xù)發(fā)展的機(jī)制與能力。也有學(xué)者以商業(yè)步行街為切入點(diǎn)，提出商業(yè)街的設(shè)計(jì)要注意交通方式、空間形式、布局結(jié)構(gòu)及街道尺度這幾個(gè)方面，要充分考慮行人的需要；商業(yè)步行街要對(duì)顧客有吸引力，其設(shè)計(jì)必須擺脫以往單一

32、的城市規(guī)劃視角，把吸引人流和集聚客流作為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，制造良好的街道景觀。由以上研究綜述可以看出，眾多國內(nèi)學(xué)者在商業(yè)街的改進(jìn)和建設(shè)方面的研究上提出了很多極有價(jià)值的觀點(diǎn)，但仍然存在不足。主要表現(xiàn)在：研究思維單一，片面地從商業(yè)經(jīng)營或建筑規(guī)劃的角度來考慮，缺乏系統(tǒng)思考的指導(dǎo)。（三）圍繞如何系統(tǒng)指導(dǎo)商業(yè)街發(fā)展問題，一些學(xué)者從商業(yè)街發(fā)展原則和商業(yè)街評(píng)價(jià)指標(biāo)體系這兩個(gè)角度切入進(jìn)行研究，嘗試找出影響商業(yè)街繁榮因素及它們之間的關(guān)系。馮四清45認(rèn)為，盡管理論界給出了上述很多商業(yè)街發(fā)展因注意的因素，但是缺乏量化指標(biāo)，給實(shí)際操作帶來困難。他把商業(yè)街分為七個(gè)系統(tǒng)，包括交通系統(tǒng)、建筑空間系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)、附屬設(shè)施系統(tǒng)、綠

33、化景觀系統(tǒng)、環(huán)境文脈系統(tǒng)、社會(huì)空間系統(tǒng)等，形成較完整的商業(yè)街評(píng)價(jià)體系。張新天40也提出了自己的分析視角，他認(rèn)為評(píng)價(jià)體系應(yīng)該包括：道路交通系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境要素、靈活性與階段性，但是該體系是從建筑設(shè)計(jì)的角度提出的，側(cè)重于步行街設(shè)計(jì)的各個(gè)要素，沒有考慮步行街作為消費(fèi)環(huán)境和商業(yè)環(huán)境的特點(diǎn)，沒有考慮到消費(fèi)者在步行街購物時(shí)的體驗(yàn)過程和步行街的外部環(huán)境等重要影響因素，也沒有體現(xiàn)出各指標(biāo)的層次關(guān)系。通過以上文獻(xiàn)綜述，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)已經(jīng)有學(xué)者開始對(duì)商業(yè)步行街評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行探討，為后續(xù)研究及其實(shí)踐操作提供了一定的思路和方法指導(dǎo)，不過仍然存在問題：1以往商業(yè)街評(píng)價(jià)指標(biāo)體系更多的考慮商業(yè)街作為公共空間的相關(guān)因素

34、，如交通要素、景觀要素、商業(yè)要素等，而在商業(yè)街建設(shè)可行性的外在經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、消費(fèi)等因子上研究不夠深入。2部分學(xué)者設(shè)計(jì)出了評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，但沒有給出因子的權(quán)重系數(shù)，而有些雖然給出了權(quán)重，但在指標(biāo)構(gòu)建上不夠全面。所以，圍繞影響城市商圈及商業(yè)步行街的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、消費(fèi)、服務(wù)因子，分析其影響因素及各因素影響程度，提出商業(yè)步行街規(guī)劃評(píng)價(jià)系統(tǒng)及指標(biāo)體系，就能一定程度量化該城市商業(yè)街規(guī)劃可行性。第2章 商業(yè)步行街建設(shè)規(guī)劃理論基礎(chǔ)及其影響2.1 商圈理論2.1.1 商圈概念及其分類商圈理論最早是由德國地理學(xué)家克里斯泰勒在上世紀(jì)三十年代提出的，即商品和服務(wù)中心地理論，該理論的要點(diǎn)是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和

35、餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務(wù)中心地。本文在此所指購買圈、商勢(shì)圈，是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域。商圈根據(jù)在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。核心商圈一般包含某一零售企業(yè)顧客總數(shù)的55%-70%，是最靠近零售企業(yè)的區(qū)域，顧客在人口中所占的比重也最高，每個(gè)顧客的平均購貨額也最高，很少同其他同類零售企業(yè)的商圈發(fā)生重疊。次級(jí)商圈一般包含這一零售企業(yè)顧客的15%-25%，是位于核心商圈外圍的商圈，顧客較為分散，顧客光顧率也較低。日用品零售市場對(duì)這一商圈的顧客吸引力較小。邊緣商圈包含其余部分的顧客，這類

36、顧客往往是分散的、次要的。邊緣商圈位于次級(jí)商圈之外圍，屬于零售企業(yè)的輻射范圍。日用品零售商場吸引不了邊緣商圈的顧客，只有選購品零售商場才能吸引他們。商圈不一定是同心圓模式，可以是各種不同或不規(guī)則的形狀，如圖2.1所示。邊緣商圈次級(jí)商圈核心商圈圖2.1商圈分片示意圖根據(jù)國外的研究，測定商圈的理論法則主要有雷利法則、康帕斯法則、阿普波姆法則、伽薩法則和哈夫法則等。這些測定商圈的理論法則主要適用于都市、商業(yè)街、商業(yè)中心或大中型零售企業(yè)商圈的測定。至于小型零售店鋪的商圈測定，諸如家庭購物調(diào)查法、來店者調(diào)查法、顧客登記簿法、市場調(diào)查法、顧客住址標(biāo)圖法、客流量統(tǒng)計(jì)法等來進(jìn)行測定。2.1.2 商圈理論在商業(yè)

37、布局中的影響在零售管理中，引力模型、中心地帶模型、飽和理論是發(fā)展得較為成熟的商圈理論。商圈理論對(duì)于研究商業(yè)零售企業(yè)，特別是研究企業(yè)銷售輻射范圍是一種有效的工具，對(duì)步行街商業(yè)布局起到了良好的導(dǎo)向作用。商圈范圍的確定對(duì)商業(yè)企業(yè)的發(fā)展十分重要，它可以確定商店市場覆蓋的空間范圍，了解所存在的市場銷售機(jī)會(huì)，推算出商店的銷售潛力，從而制訂出企業(yè)必須采取的銷售策略。另外，商圈的確定不僅在微觀經(jīng)濟(jì)中，而且在宏觀經(jīng)濟(jì)中也具有十分重要的意義。在步行街規(guī)劃中，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置必須考慮供給地與需求地的空間布局，并相應(yīng)確定連接供給地與需求地的交通運(yùn)輸設(shè)施。如果把區(qū)域空間中的各個(gè)居民集聚點(diǎn)看作為需求地，如果把區(qū)域空間中的各

38、個(gè)居民集聚點(diǎn)看作為需求地，那么各需求地的消費(fèi)者就擁有去這個(gè)或那個(gè)供給地購買商品的可能。通常對(duì)購買地的選擇并不是完全任意的，而是要遵循某些準(zhǔn)則。從經(jīng)濟(jì)角度考慮費(fèi)用是關(guān)鍵性因素。位于兩個(gè)供給地之間的需求地，其消費(fèi)者選擇購物供給地時(shí)，在其它條件相同的情況下，著重考慮交通費(fèi)用及其便捷性。距離需求地越臨近，其作為購物目標(biāo)，選擇的概率就越大。通過商圈分析，經(jīng)營者可以對(duì)影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍等因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查與分析，測定商業(yè)物業(yè)的供求狀況，便于入駐商家物業(yè)產(chǎn)品、招商、銷售策劃，進(jìn)行針對(duì)型的零售網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)與布局。2.2 級(jí)差地租理論2.2.1 理論概述級(jí)差地租理論源

39、于杜能的農(nóng)業(yè)土地利用模式。杜能認(rèn)為，具有不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)，可以通過投標(biāo)競爭獲得土地使用權(quán)。企業(yè)對(duì)土地的投標(biāo)價(jià)格，取決于對(duì)使用該土地期望利潤的評(píng)估，其中地點(diǎn)的便捷性是被考慮的主要因素之一。由于城市中心區(qū)域是城市交通網(wǎng)的焦點(diǎn)，具有最大的便捷性，因而地價(jià)最高，隨著離城市中心距離的增加，地價(jià)逐漸下降。20世紀(jì)60年代，加納(b. j. gamer)應(yīng)用級(jí)差地租理論，對(duì)美國芝加哥地區(qū)的商業(yè)布局進(jìn)行了實(shí)證研究。他認(rèn)為，具有高門檻的商業(yè)職能，具有較高的支付地租能力、因而能夠居于城市中高地價(jià)的地位。由此基于一系列的土地價(jià)格投標(biāo)曲線，可勾畫出不同能級(jí)商業(yè)中心的空間分布圖。加納模式的要點(diǎn)為：(1)按城市土地級(jí)差

40、地租的能級(jí)，商業(yè)布局分為城市中心區(qū)、社區(qū)和街區(qū)等若干等級(jí)；(2)在城市中心區(qū)域，具有最高門檻的商業(yè)活動(dòng)，占據(jù)了地價(jià)最高的土地，并按照門檻遞減的順序，在其周圍依次環(huán)繞其它商業(yè)職能活動(dòng)；(3)任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能夠顯示該商業(yè)中心最高級(jí)別的職能部門所占據(jù)，其它商業(yè)職能則按照門檻大小的系列排列；(4)隨著商業(yè)中心級(jí)別的提高，低級(jí)職能部門占據(jù)的位置，將越來越被排斥到商業(yè)中心的邊緣，即地價(jià)較低的地方。級(jí)差地租理論通過市場土地和商業(yè)房屋的供需關(guān)系，即土地價(jià)格或房租價(jià)格的信號(hào)，推進(jìn)商業(yè)布局的合理化調(diào)整。這種導(dǎo)向作用，是通過市場這只“看不見的手”來發(fā)揮作用的。2.2.2 級(jí)差地租對(duì)商業(yè)街網(wǎng)點(diǎn)布局的

41、影響地租杠桿對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有著明顯的調(diào)節(jié)作用，運(yùn)用級(jí)差地租理論可以進(jìn)一步分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的規(guī)律。地租是土地所有者以土地為資本向土地使用者收取的土地使用費(fèi)而獲得的收益，“它是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，由土地級(jí)別差異形成而形成數(shù)量不等的地租，則是級(jí)差地租”。在同一地塊上安置不同的產(chǎn)業(yè)，會(huì)導(dǎo)致不同的產(chǎn)出率，形成不同的經(jīng)濟(jì)效益。在步行街商業(yè)空間上，商圈商業(yè)街空間的稀缺性和可達(dá)性的差異，產(chǎn)業(yè)支付高低懸殊的級(jí)差地租能力有區(qū)別，最終自動(dòng)形成一種產(chǎn)業(yè)的布局方式，從而促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。由于各產(chǎn)業(yè)實(shí)際的土地租金獲取困難，而地價(jià)與地租有很高的相關(guān)性，因此用商業(yè)用地的基本地價(jià)來代替地租進(jìn)行分析。通過對(duì)商業(yè)步行街

42、周圍的地價(jià)進(jìn)行分析，可以得出下面大致的曲線。圖2.2反映出商業(yè)用地租金由中心區(qū)向邊緣區(qū)遞減的規(guī)律，這與現(xiàn)實(shí)中大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)居于街中心區(qū)，小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)居于步行街邊緣的現(xiàn)象是一致的?，F(xiàn)在隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的加快，必然帶動(dòng)商業(yè)步行街的改造和擴(kuò)建，由此導(dǎo)致步行街中心區(qū)和邊緣區(qū)的地價(jià)差距會(huì)逐步縮小，反映到圖2.2中曲線走勢(shì)趨于平緩。因而我們?cè)谶M(jìn)行步行街業(yè)種、業(yè)態(tài)布局時(shí)可以通過地價(jià)的走勢(shì)為網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提供依據(jù)。高低租 金中心區(qū) 邊緣區(qū)圖2.2 中心向郊區(qū)的商業(yè)用地租金變化2.3 “豪布斯卡”原則20世紀(jì)80年代末期以來，有關(guān)商業(yè)街的功能革命論成了商業(yè)街發(fā)展理論的主流。所謂商業(yè)街的功能革命論有兩大內(nèi)容構(gòu)成

43、：一是把商業(yè)街的功能與人們的生活質(zhì)量的提高聯(lián)系起來；二是提出了商業(yè)街功能革命的“豪布斯卡”原則。功能革命論的第一個(gè)內(nèi)容認(rèn)為：人們的日?；顒?dòng)主要分布于三個(gè)空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作場所），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時(shí)間的減少，第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。因此，提高人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)在于提高第三生活空間的質(zhì)量。商業(yè)街恰恰是都市中最主要的第三生活空間。傳統(tǒng)商業(yè)街的功能大多以購物為主，這種單一化的功能定位已越來越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需

44、求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。很顯然，商業(yè)街傳統(tǒng)的單一化功能就很難適應(yīng)這種變化了的市場環(huán)境。為此，商業(yè)街的功能革命變得非常必要。為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的功能革命必須遵循“豪布斯卡”原則。“豪布斯卡”（hopsca）是六個(gè)英語單詞的第一個(gè)字母組合的讀音，即hotel、 office 、parking 、shopping、convention 、apartment ?！昂啦妓箍ā痹瓌t正是在商業(yè)街日益衰退的情況下被推出來的一個(gè)良方，西方國家把這一原則作為振興商業(yè)界街的一個(gè)主要成功因素。2.3.1變商業(yè)街的“購物街”為“生

45、活街”長期以來，商業(yè)街一直是作為購物街來經(jīng)營，這種陳舊的經(jīng)營觀念固定了商業(yè)街的思維定式，束縛了商業(yè)街的拓展空間。既然城市環(huán)境、市場環(huán)境發(fā)生了變化，商業(yè)街的經(jīng)營觀念也要有相應(yīng)的變化?！昂啦妓箍ā痹瓌t的提出正是商業(yè)街的經(jīng)營觀念創(chuàng)新的結(jié)果。新的經(jīng)營觀念對(duì)商業(yè)街的要求是：變傳統(tǒng)的“購物街”為“生活街”。即商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購物場所，而是一個(gè)集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間?！吧罱帧边@一觀念的創(chuàng)新，為商業(yè)街的重新繁榮與振興指明了一條努力的途經(jīng)。2.3.2“豪布斯卡”原則的內(nèi)涵“豪布斯卡”是建立在“生活街”這一經(jīng)營觀念基礎(chǔ)上的，同時(shí)，它也為商業(yè)街的繁榮與振興提供了具體的努力方向。hotel

46、為酒店，在商業(yè)街周圍建立一些酒店的目的有兩個(gè)：一是增加商業(yè)街的顧客的滯留時(shí)間。隨著工作時(shí)間的縮短，收入水平的提高，非有形商品消費(fèi)的休閑消費(fèi)需求將日益成為主流，作為滿足顧客休閑消費(fèi)需求的酒店業(yè)是必不可少的，而把酒店引入商業(yè)街區(qū)可為一舉兩得，既適應(yīng)了消費(fèi)潮流的變化，又可帶動(dòng)連續(xù)購買。office為辦公樓，在商業(yè)街區(qū)適當(dāng)引進(jìn)辦公樓，主要是為了增加白天的人口。進(jìn)入辦公樓的人員一般具有較高的購買力，他們是中高檔商品的目標(biāo)顧客。另一方面，辦公人員進(jìn)出商業(yè)街，使客流呈現(xiàn)多元化，保守估計(jì)，每天進(jìn)出辦公樓的總?cè)藬?shù)至少要超過辦公樓內(nèi)固定職員的一倍以上。parking即停車場，要吸引顧客（購物者、旅游觀光者等）就必

47、須有充足的泊車空間，這對(duì)商業(yè)街的繁榮是至關(guān)重要的，這是大多數(shù)國家的商業(yè)街在經(jīng)歷了慘痛的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后所得出得結(jié)論。從廣義來講，商業(yè)街周圍應(yīng)該具備完整得交通網(wǎng)絡(luò)，這樣能吸納遠(yuǎn)距離的客源。從現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)計(jì)來看，去商業(yè)街的交通越便利、快捷，商業(yè)街繁榮的可能性越大。shopping即購物，這是商業(yè)街最基本的功能。要充分發(fā)揮商業(yè)街的購物功能，必須以商業(yè)街的整體效應(yīng)來增加促銷的強(qiáng)度及聲勢(shì)，使之產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。另外，與商業(yè)街的購物功能相呼應(yīng)，增加餐飲網(wǎng)點(diǎn)是非常必要的，這可延長顧客的滯留時(shí)間。餐飲應(yīng)從大眾化、特色化、民俗化的快餐、小吃到高檔宴席有不同層次的分布，隨著人們閑暇時(shí)間的增加，在外就餐的增加已是必然趨勢(shì)。con

48、vention的原意是集會(huì)，這里泛指集聚客流的會(huì)場及娛樂設(shè)施。隨著人們生活水平的提高，投放在消費(fèi)支出中的休閑消費(fèi)、娛樂消費(fèi)的比重會(huì)增加，為了適應(yīng)消費(fèi)潮流變化，商業(yè)街增加相應(yīng)的娛樂設(shè)施。娛樂設(shè)施是集中客流最佳的場所，如電影院、劇場、歌舞廳、游戲廳、游樂園等可以為商業(yè)街帶來大量的人流。apartment意為住宅。商業(yè)街要保證客流，必須在其周圍保留一定的居民數(shù)量。換句話說，商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體，成為一條真正的“生活街”。因此，在商業(yè)街的建設(shè)中，要盡量保持一種生活街區(qū)的氛圍，改變傳統(tǒng)街道兩旁商店一家緊挨一家的單調(diào)格式。商業(yè)街中開辟具有一定空間的廣場，建立花壇、噴水池、藝術(shù)雕塑、草坪、座椅等，使顧客

49、有回歸大自然的感覺，從而增加吸引消費(fèi)者進(jìn)商業(yè)街的魅力。第3章 國內(nèi)外步行街發(fā)展?fàn)顩r介紹3.1 世界步行街發(fā)展概況3.1.1現(xiàn)代步行街的形成及發(fā)展概況1.現(xiàn)代步行街的形成與發(fā)展1）現(xiàn)代步行街的誕生最早的步行街系統(tǒng)出現(xiàn)在德國埃森市林貝克大街,林貝克大街建于1926年。當(dāng)時(shí)的步行街只是在原有的交通要道基礎(chǔ)上禁止了機(jī)動(dòng)車通行。1930年，林貝克大街建為林蔭大街，獲得了商業(yè)經(jīng)營上的成功，被視為現(xiàn)代商業(yè)步行街的雛形。 2）現(xiàn)代步行街的蓬勃發(fā)展20世紀(jì)60年代，現(xiàn)代步行街得到了大規(guī)模的發(fā)展，歐洲及北美一些國家掀起了現(xiàn)代步行街（區(qū)）建設(shè)的熱潮。如德國的慕尼黑、波恩，法國的巴黎、理昂，英國的倫敦，美國的舊金山，

50、加拿大的多倫多、蒙特利爾，日本的東京、橫濱等城市都建設(shè)了步行街，并達(dá)到了預(yù)想的效果。3）現(xiàn)狀 據(jù)資料顯示，法國境內(nèi)至本世紀(jì)初已擁有大小步行街約430條，這些步行街連同街區(qū)成為城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的主構(gòu)架。在歐洲其他國家、美國及日本，步行街都是構(gòu)成中心城區(qū)的基本結(jié)構(gòu)形式。2. 世界著名步行街簡介1）慕尼黑步行商業(yè)街歐洲步行商業(yè)街“教科書”慕尼黑步行商業(yè)街改造于1972年，是由中心商業(yè)區(qū)東西向的紐豪森大街、考芬格爾大街，以及南北向的凡思大街改建成的十字交叉廣場式的步行商業(yè)街，東西長800米，南北長580米，路面寬度1530米不等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，慕尼黑步行商業(yè)街的日均客流量達(dá)15萬人次，它被譽(yù)為歐洲最美的步行商業(yè)

51、街，為許多國家、地區(qū)的中心城市所仿效。2）香榭麗舍街巴黎的感覺聞名世界的巴黎香榭麗舍街始建于18世紀(jì)，迄今已有200多年歷史，從協(xié)和廣場到凱旋門東西段，全長1.8公里，大街分成風(fēng)格迥異的東西兩段，東段長約700米，兩側(cè)綠樹成蔭，高級(jí)飯店點(diǎn)綴其間，西段為鬧市區(qū)，雖沒有高聳的現(xiàn)代樓宇，卻有扎堆的各式精品店、專賣店，大多專營特色商品，門類以時(shí)尚、文娛、收藏品等為主，商品專而全，求趣求新。3）洛杉磯環(huán)球電影城市步道營造強(qiáng)烈的場所感環(huán)球電影城市步道位于美國洛杉磯中心西部商丘上的環(huán)球城內(nèi)，以讓人獲得“都市村”和“娛樂城”雙重體驗(yàn)為設(shè)計(jì)理念，融合多層次圖標(biāo)、藝術(shù)及商業(yè)視覺形象，組成包括商店、餐館、夜總會(huì)、酒

52、吧、影劇院、辦公樓和藝術(shù)學(xué)校等在內(nèi)的豐富整體。其中，東部步道給人的印象尤其深刻，燈光系統(tǒng)、廣告牌、信號(hào)燈等的設(shè)計(jì)都是為了達(dá)到一種興奮、狂樂、動(dòng)感的效果；零售店、俱樂部和食品店都以娛樂主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，努力營造“室外俱樂部”的氣氛。4）“步行者的天國”東京銀座銀座是東京最為繁華的商業(yè)街，被稱為“步行者的天國”。以銀座大道為界，銀座被分為東、西兩部。歷史悠久、享有盛譽(yù)的“三越”、“松屋”等大百貨店皆坐落于此，還有經(jīng)營各種獨(dú)特商品并保持傳統(tǒng)制作方法的店鋪超500家，多數(shù)為名牌專門店。銀座出售的多為高檔品，面向上層社會(huì)，是高品位時(shí)尚的發(fā)源和傳播地。銀座平時(shí)經(jīng)常舉辦各種展覽、表演會(huì)和其他娛樂活動(dòng)。9、10月

53、間舉辦“大銀座節(jié)”，進(jìn)行檢閱游行、音樂會(huì)、祭祀銀座神社等活動(dòng)，其場面及人數(shù)規(guī)模實(shí)為壯觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在晴朗的日子里，到銀座游玩的人數(shù)超過30萬人。5）福岡博多水城人性的大舞臺(tái)博多水城圍繞“水街”展開，由一系列包括零售、娛樂、餐飲、辦公、旅館、居住等功能在內(nèi)的設(shè)施組成。整個(gè)博多水城獨(dú)具匠心地在設(shè)計(jì)中引入人工運(yùn)河及一條步行走廊，環(huán)境設(shè)計(jì)以“天象與神話”為主題，將福岡市的三塊街區(qū)融合為一個(gè)整體。整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)城市開發(fā)的人本主義，旨在為歷史、文化、自然環(huán)境和人這些要素創(chuàng)造一個(gè)共同的、和諧的棲息之境。3.1.2現(xiàn)代步行街發(fā)展的三個(gè)階段現(xiàn)代步行街，特別在西歐各國步行街的發(fā)展，大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：1.

54、第一階段：加強(qiáng)交通管理，吸引顧客20世紀(jì)60年代起，一系列難以解決的城市問題困擾歐美許多國家：人口膨脹、交通混亂、空氣質(zhì)量下降等，隨著汽車工業(yè)發(fā)展，行人安全漸無保障。同時(shí)，城市中心商業(yè)區(qū)受到郊外購物中心的競爭，吸引力下降，商業(yè)功能衰落。步行街（區(qū)）誕生的根本原因就是為了加強(qiáng)城市中心區(qū)的交通管理，保護(hù)并刺激中心商業(yè)區(qū)零售業(yè)的發(fā)展。第一代步行街建設(shè)起到了積極作用，但也導(dǎo)致了一些不良反應(yīng)：1）由于步行街內(nèi)店鋪高昂的租金，使一些提供基本服務(wù)的小商品逐漸無法進(jìn)入，大百貨商店在街內(nèi)大批增加。這使步行街內(nèi)業(yè)種的發(fā)展步向失衡。2）步行街的集客能力使附近街道的營業(yè)額下降，沒有真正起到帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展的目的。3）部分

55、步行街由于前期規(guī)劃不當(dāng)，交通管理混亂，使其周圍街道超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，造成了更大混亂。4）步行街空間布局節(jié)奏死板，內(nèi)容缺乏趣味，其單調(diào)環(huán)境給人留下“不購物就離開”的印象，滯留時(shí)間縮短，人氣不旺。 2. 第二階段：體現(xiàn)對(duì)步行者的關(guān)懷在過去基礎(chǔ)上，第二代步行街開始重視環(huán)境的質(zhì)量，以及人的行為與環(huán)境的關(guān)系，增加了綠地、彩色鋪地、街頭藝術(shù)雕塑、休憩亭和座椅等，通過這些手段表達(dá)步行街對(duì)游客的“關(guān)注”，強(qiáng)化“親近感”，使人們?cè)谫徫锖笕杂辛粝碌脑竿詽M足休憩和彼此交流的需求?！百徫锘顒?dòng)”不再是唯一要考慮的問題，“購物活動(dòng)的舒適性”在設(shè)計(jì)思想中得到了深化。這樣的步行街（區(qū)）重新繁榮起來，社會(huì)文化和環(huán)境也得到改善，但

56、它仍以謀求中心區(qū)商業(yè)利潤為根本目標(biāo)。3. 第三階段：成為社會(huì)活動(dòng)中心該階段步行街（區(qū)）在形態(tài)上發(fā)生很大改變，增加了許多要素，如：1）多條步行街聯(lián)網(wǎng)2）街的兩端配有廣場3）地下步行購物中心4）空中天橋步行系統(tǒng)并更好的完成了新建筑與原有城市肌理及建筑文脈的結(jié)合，更加有利于保護(hù)市中心的歷史建筑與文物。在功能上，步行街引進(jìn)多樣的社會(huì)文化活動(dòng)，使游客的行為方式豐富、輕松，能夠從人際交往和信息交流中獲取享受。城市步行街區(qū)由此加強(qiáng)了人們的地域認(rèn)同性，成為城市社會(huì)活動(dòng)的中心和城市象征，使社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合，均衡發(fā)展。前面所提到的國外著名步行街，已經(jīng)從功能上發(fā)展成社會(huì)活動(dòng)中心式的第三代步行街。

57、3.2 商業(yè)步行街對(duì)中心城市發(fā)展的影響與作用全世界范圍內(nèi)，步行街正以其高商業(yè)價(jià)值和對(duì)城市發(fā)展的推動(dòng)作用成為商業(yè)流通形態(tài)發(fā)展的重要模式趨向?，F(xiàn)代步行街對(duì)區(qū)域及城市整體發(fā)展所產(chǎn)生的效應(yīng)可大致歸結(jié)為如下幾種：3.2.1步行街的經(jīng)濟(jì)效益及輻射影響1. 經(jīng)濟(jì)利益高步行街能以較快的速度創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)利益，這種效應(yīng)可能持續(xù)相當(dāng)長的一段時(shí)間。世界上許多知名城市的步行街，如：慕尼黑廣場步行街、東京新宿地下步行街等，它們的年經(jīng)營利潤占該城市商業(yè)利潤總額的25以上。資料顯示，日本東京在20世紀(jì)70年代對(duì)40多條商業(yè)街進(jìn)行了步行化改造，使客流量增加了18.5，營業(yè)額增加了近13，收到了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面的顯著效益

58、。再如，北京王府井步行街日客流量60萬人，節(jié)假日超過120萬人，給商家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益。2. 為城市儲(chǔ)藏經(jīng)濟(jì)能量 步行街的體量、形態(tài)、商業(yè)中心地位及其對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用，使其儲(chǔ)存了巨大的商業(yè)能量。如果說傳統(tǒng)商業(yè)街像一座經(jīng)濟(jì)能量的蓄水池，那步行街就像一座“水庫”。它能在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的情況下儲(chǔ)存剩余的經(jīng)濟(jì)勢(shì)能。當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降，步行街將把積累及儲(chǔ)存的能量釋放出來，在一段時(shí)期內(nèi)維持消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)營的基本秩序，并在一定程度上保持必須的商業(yè)利潤，為城市的持續(xù)、正常運(yùn)行補(bǔ)充能量。3.2.2步行街對(duì)城市整體發(fā)展的作用1重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整，原有城市中心可能在功能、形態(tài)、商業(yè)價(jià)值等各方面有一定程度