河南新鄉(xiāng)延津項目市場定位與營銷推廣策略方案_112頁_XXXX年

1、延津項目營銷推廣方案延津項目營銷推廣方案公司（中國）公司（中國）2010年年10月月產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析項目分析項目分析開發(fā)環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境分析項目營銷項目營銷推廣推廣策略制定策略制定開發(fā)環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境分析宏觀政策分析宏觀政策分析延津縣位于河南省北部，新鄉(xiāng)市東部。西距新鄉(xiāng)延津縣位于河南省北部，新鄉(xiāng)市東部。西距新鄉(xiāng)37公里，距離鄭州公里，距離鄭州93公里，東南至開封公里，東南至開封50公里，北距安陽公里，北距安陽130公里。區(qū)域南北寬公里。區(qū)域南北寬45.5公里，東西長公里，東西長42.5公里，總面積公里，總面積886平方平方公里，公里， 9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，341個行政

2、村，全縣總?cè)丝趥€行政村，全縣總?cè)丝?7.1萬人萬人 ,。YanJin economy2008年延津縣基礎(chǔ)經(jīng)濟指標分析年延津縣基礎(chǔ)經(jīng)濟指標分析 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）2008年原陽與省級貧困縣經(jīng)濟指標對比分析年原陽與省級貧困縣經(jīng)濟指標對比分析（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）2008年新鄉(xiāng)各縣域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對比分析年新鄉(xiāng)各縣域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對比分析觀點：觀點：工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，依托農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢,培育壯大了糧油食品、紡織印染、化工和機械制造四個支柱產(chǎn)業(yè),。從總體來看產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)較為發(fā)達，工業(yè)處于剛剛起步階段，農(nóng)業(yè)和工業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？h城區(qū)已基本形成以縣城區(qū)已基本

3、形成以“六縱六橫六縱六橫”骨干道路和一環(huán)路為主體的城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以環(huán)骨干道路和一環(huán)路為主體的城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以環(huán)城綠化帶、道路綠化帶和平面綠化點為主體的城市生態(tài)結(jié)構(gòu)，已形成了一條高速和城綠化帶、道路綠化帶和平面綠化點為主體的城市生態(tài)結(jié)構(gòu)，已形成了一條高速和六條省道為基礎(chǔ)的六條省道為基礎(chǔ)的“六縱六橫六縱六橫”二級公路網(wǎng)，全縣二級以上公路達到二級公路網(wǎng)，全縣二級以上公路達到300多公里，實多公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，成為全省二級公路密度最大的縣（市）之一?，F(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，成為全省二級公路密度最大的縣（市）之一。 關(guān)鍵詞：原始、封閉、前瞻關(guān)鍵詞：原始、封閉、前瞻結(jié)合本案的觀點：結(jié)合本案的觀點：一

4、個潛力的區(qū)域，一個經(jīng)濟塌陷的區(qū)域、一個消費水平低下的區(qū)域，一個潛力的區(qū)域，一個經(jīng)濟塌陷的區(qū)域、一個消費水平低下的區(qū)域，對本案是機遇也是挑戰(zhàn)，俗話說對本案是機遇也是挑戰(zhàn)，俗話說“快一步是烈士，快半步是勇士快一步是烈士，快半步是勇士”。伴隨著城市的發(fā)展掌握開發(fā)節(jié)奏是關(guān)鍵的關(guān)鍵！伴隨著城市的發(fā)展掌握開發(fā)節(jié)奏是關(guān)鍵的關(guān)鍵！ 城市化城市化進程進程房價房價收入收入市場投市場投放量放量政策政策城市建設(shè)城市建設(shè)人口及人口及密度密度人口密度底，礦產(chǎn)及高附加值產(chǎn)業(yè)少，即便是從業(yè)人數(shù)高，但產(chǎn)業(yè)附加值低！人口密度底，礦產(chǎn)及高附加值產(chǎn)業(yè)少，即便是從業(yè)人數(shù)高，但產(chǎn)業(yè)附加值低！近幾年，延津縣經(jīng)濟實現(xiàn)了又好又快發(fā)展，近幾年，

5、延津縣經(jīng)濟實現(xiàn)了又好又快發(fā)展，2003年、年、2005年連續(xù)兩次躋年連續(xù)兩次躋身全省縣域經(jīng)濟發(fā)展十快縣，并被納入全省擴權(quán)縣行列。近幾年，堅持實身全省縣域經(jīng)濟發(fā)展十快縣，并被納入全省擴權(quán)縣行列。近幾年，堅持實施了一批能夠改善人居環(huán)境的重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，先后實施了城市主次干施了一批能夠改善人居環(huán)境的重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，先后實施了城市主次干道建設(shè)、舊城改造、休閑公園建設(shè)、排供水、房地產(chǎn)開發(fā)、市場建設(shè)、集道建設(shè)、舊城改造、休閑公園建設(shè)、排供水、房地產(chǎn)開發(fā)、市場建設(shè)、集中供氣、綠化亮化等八項重點工程。中供氣、綠化亮化等八項重點工程。 人人 民民 路路建建 設(shè)設(shè) 路路北北 干干 道道南南 干干 道道西西 干

6、干 道道東東 干干 道道北北 大大 街街南南 大大 街街衛(wèi)生西路衛(wèi)生西路衛(wèi)生東路衛(wèi)生東路西西 大大 街街東東 大大 街街S 3 1 0文文 化化 路路文文文文文文廣場廣場政府政府縣委縣委汽車站汽車站老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)本案本案南站南站縣人民醫(yī)院縣人民醫(yī)院衛(wèi)生局衛(wèi)生局法院法院鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)老城區(qū)老城區(qū)新新 城區(qū)城區(qū)村鄉(xiāng)人群進縣城村鄉(xiāng)人群進縣城縣城人群進地級市縣城人群進地級市地級市人進省城地級市人進省城省城人進一線城市省城人進一線城市一線城市人移居海外一線城市人移居海外整個中國在進行前世未有一次人口遷徙運動！整個中國在進行前世未有一次人口遷徙運動！、整體收入水平中等偏上。、整體收入水平中等偏上。2、

7、房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，造成市場供不應(yīng)求局勢。、房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，造成市場供不應(yīng)求局勢。人人 民民 路路建建 設(shè)設(shè) 路路北北 干干 道道南南 干干 道道西西 干干 道道東東 干干 道道北北 大大 街街南南 大大 街街衛(wèi)生西路衛(wèi)生西路衛(wèi)生東路衛(wèi)生東路西西 大大 街街東東 大大 街街S 3 1 0文文 化化 路路文文文文文文廣場廣場政府政府縣委縣委汽車站汽車站老城區(qū)老城區(qū)本案本案南站南站縣人民醫(yī)院縣人民醫(yī)院衛(wèi)生局衛(wèi)生局法院法院親親家園親親家園假日新城花園假日新城花園加盟加盟福苑福苑牛津城牛津城錦繡溫泉花園錦繡溫泉花園加盟加盟福苑福苑錦繡溫泉花園錦繡溫泉花園牛津城牛津城親親家園親親家園延津房地產(chǎn)樓盤整

8、體樓層價格分析：延津房地產(chǎn)樓盤整體樓層價格分析：5F6F4F3F2F1F20%15%造成此原因：市場現(xiàn)有產(chǎn)品多為低密度的小院，并與目前老縣城建筑業(yè)態(tài)有直接關(guān)系。造成此原因：市場現(xiàn)有產(chǎn)品多為低密度的小院，并與目前老縣城建筑業(yè)態(tài)有直接關(guān)系。 市場單價高價格針對樓層的壓迫力很強。市場單價高價格針對樓層的壓迫力很強。 市場對定價中不按照常規(guī)商品房銷售出牌。市場對定價中不按照常規(guī)商品房銷售出牌。 消費習(xí)性的及產(chǎn)品研發(fā)能力的不夠。消費習(xí)性的及產(chǎn)品研發(fā)能力的不夠。 延津房地產(chǎn)剛從庭院走上單元樓的階段。延津房地產(chǎn)剛從庭院走上單元樓的階段。 30%25%10%思路不清，市政配套匱乏；1、整體收入低（政府財政和居

9、民收入）。、整體收入低（政府財政和居民收入）。2、整體城市改造力度不大，造成拆遷需求不強進。、整體城市改造力度不大，造成拆遷需求不強進。造成上述的原因分析：造成上述的原因分析：政府高管、企業(yè)高管、商界精英為項目主要目標客戶群。政府高管、企業(yè)高管、商界精英為項目主要目標客戶群。1 1個體經(jīng)營者、企業(yè)員工、公務(wù)員為，多為中層管理者，年收入個體經(jīng)營者、企業(yè)員工、公務(wù)員為，多為中層管理者，年收入5 5- -8 8萬元高于平均水平萬元高于平均水平2 2主力購房客戶年齡在主力購房客戶年齡在3030-45-45歲之間的歲之間的中年人中年人或三口之家，有一定的購房條件和需求或三口之家，有一定的購房條件和需求3

10、 3現(xiàn)住處面積現(xiàn)住處面積較小，改善需求的客戶，較小，改善需求的客戶，購購買品質(zhì)性較高的樓盤買品質(zhì)性較高的樓盤4 4目前，區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)、以自用為目的的購房者占絕大多數(shù)目前，區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)、以自用為目的的購房者占絕大多數(shù)5 5較低的較低的居住目的是多數(shù)客戶對現(xiàn)有的居住環(huán)境較為滿意，而商業(yè)配套、物業(yè)管理、景居住目的是多數(shù)客戶對現(xiàn)有的居住環(huán)境較為滿意，而商業(yè)配套、物業(yè)管理、景觀成為不滿的集中點觀成為不滿的集中點6 6跟據(jù)市場調(diào)研和分析我們得出跟據(jù)市場調(diào)研和分析我們得出延津延津購房群體為如下群體購房群體為如下群體:目標客戶分析：目標客戶分析：目標客戶分析：目標客戶分析：新老城新老城區(qū)住房區(qū)住房升級客戶

11、升級客戶新老城新老城區(qū)新生客戶區(qū)新生客戶目標客戶目標客戶A AB B外地客戶：外地客戶：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)客群、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)客群、外地投資客群外地投資客群D D鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶CC通過對客戶來源的推測，我們初步判斷本案目標客戶的組成：通過對客戶來源的推測，我們初步判斷本案目標客戶的組成：通過初步市場調(diào)研，目前區(qū)域客戶大致分為以下通過初步市場調(diào)研，目前區(qū)域客戶大致分為以下4 4類：類：項目分項目分析析p區(qū)域在城市中的地位區(qū)域在城市中的地位p項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀p項目自身的亮點項目自身的亮點區(qū)域分析：區(qū)域分析：延津縣城區(qū)發(fā)展東西跨度較大，南北較窄，商業(yè)發(fā)展較為居中，商品房住宅小區(qū)處于剛剛起步階段，主要原因供

12、需關(guān)系中，供應(yīng)遠遠小于需求；從產(chǎn)品上分析，同質(zhì)化產(chǎn)品過于嚴重，產(chǎn)品沒有創(chuàng)新，只能解決客戶居住的需求，而沒有達到居住的生活理念。多元素產(chǎn)品將會推動延津房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度。多元素產(chǎn)品將會推動延津房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度。項目周邊分析：項目周邊分析：項目位于延津縣人民路東段，交通便利，臨近建設(shè)路，人民法院、職工醫(yī)院、衛(wèi)校醫(yī)院、婦幼保健院、東街小學(xué)、北街學(xué)校、近在咫尺，周邊生活配套設(shè)施齊全。項目項目SWOT的分析：的分析： 1、地塊方正，容易規(guī)劃、地塊方正，容易規(guī)劃2、周邊市政配套齊全、周邊市政配套齊全3、周邊教育資源豐富、周邊教育資源豐富優(yōu)勢優(yōu)勢:劣勢：劣勢：1、市場操作不規(guī)范，價位制定不合理。、市場

13、操作不規(guī)范，價位制定不合理。2、市場消費習(xí)性還沒從小院脫離。、市場消費習(xí)性還沒從小院脫離。機會：機會：1、目前其他項目銷售接近尾聲，新項目目前其他項目銷售接近尾聲，新項目 都是處于剛開始，便于積累客戶！都是處于剛開始，便于積累客戶！2、區(qū)域板塊的拉升，對未來物業(yè)的升值、區(qū)域板塊的拉升，對未來物業(yè)的升值危機：危機：宏觀調(diào)控，帶來未來市場的不確定性宏觀調(diào)控，帶來未來市場的不確定性、項目地理位置優(yōu)越，城市戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)，區(qū)位具備深度挖掘價值空間的潛力、周邊均為傳統(tǒng)居住社區(qū)，居住氛圍濃厚，適合居住3、地塊臨路，交通便利，片區(qū)具備走高檔住宅路線； 4、周邊現(xiàn)有配套較為完善，未來預(yù)期良好，前景廣闊；項目有很大

14、的開發(fā)潛質(zhì)，機遇大于威脅！項目有很大的開發(fā)潛質(zhì)，機遇大于威脅！產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位以城市化的視野，市場化的力量，以城市化的視野，市場化的力量，以城市運營的角色，打造延津以城市運營的角色，打造延津NO1生活樣板社區(qū)生活樣板社區(qū)運營城市空間打造延津特色樓盤打造延津特色樓盤考慮本項目的特質(zhì)，結(jié)合所在區(qū)位特點充分挖掘項目優(yōu)勢實現(xiàn)項目價值最大化本項目的開發(fā)建設(shè)將重新改變延津縣住宅市場格局，將成為延津縣居住的“特色樓盤”； 本項目集合豐富的城市財富價值，通過城市價值的高度集約未來產(chǎn)生強大的市場推力，成為城市財富的推動引擎。 延津縣延津縣NO1NO1生活樣板社區(qū)生活樣板社區(qū)從產(chǎn)品規(guī)劃開始，產(chǎn)品是打敗競爭對手最好

15、的武器！從產(chǎn)品規(guī)劃開始，產(chǎn)品是打敗競爭對手最好的武器！那么我們應(yīng)當(dāng)從何入手呢？那么我們應(yīng)當(dāng)從何入手呢？確定建筑風(fēng)格的考慮因素：確定建筑風(fēng)格的考慮因素：市場競爭市場競爭目前市場在售的項目建筑風(fēng)格均不夠凸顯，多是方正、無變化，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重?？蛻籼卣骺蛻籼卣鲗π迈r事物較為關(guān)注，善于接受。項目定位要求項目定位要求高檔路線后期升級要求后期升級要求作為地塊適中的開發(fā)項目，在開發(fā)過程中要利于保證建筑風(fēng)格與其項目有鮮明、特色、高端、完整的形象。簡約歐式風(fēng)格簡約歐式風(fēng)格p本項目推薦的建筑風(fēng)格為本項目推薦的建筑風(fēng)格為：針對當(dāng)景觀規(guī)劃建議：針對當(dāng)景觀規(guī)劃建議：社區(qū)景觀社區(qū)景觀( (公共性公共性) )社區(qū)主入口社區(qū)

16、主入口社區(qū)綠地社區(qū)綠地道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)項目內(nèi)的公共空間，形成項目內(nèi)的公共空間，形成社區(qū)全體業(yè)主的共享區(qū)域，社區(qū)全體業(yè)主的共享區(qū)域，促進社區(qū)內(nèi)居民交流促進社區(qū)內(nèi)居民交流+ + + +景觀景觀( (私密性私密性) )內(nèi)部景觀內(nèi)部景觀社區(qū)內(nèi)部公用設(shè)施社區(qū)內(nèi)部公用設(shè)施園林小品園林小品形成社區(qū)內(nèi)特色景觀，并形形成社區(qū)內(nèi)特色景觀，并形成業(yè)主獨享的私密性空間，成業(yè)主獨享的私密性空間，有效解決商品房業(yè)主之間的有效解決商品房業(yè)主之間的資源共享區(qū)隔的關(guān)系資源共享區(qū)隔的關(guān)系景觀規(guī)劃建議：景觀規(guī)劃建議：社區(qū)景觀，營造私密公共空間社區(qū)景觀，營造私密公共空間社區(qū)內(nèi)部打造綠色公共空間，成為社區(qū)私密的專屬空間，并為居民提供公

17、共交流的平臺。景觀規(guī)劃建議：景觀規(guī)劃建議：多層級、散落式、立體綠化，調(diào)節(jié)建筑空間的張馳多層次的園林綠化可以舒緩空間比例尺度，調(diào)節(jié)硬景與軟景的分配比例。園林內(nèi)部移植少量原生態(tài)的植物，形成園林節(jié)點標桿，以普通樹種為主。景觀規(guī)劃建議：景觀規(guī)劃建議：注：多層級、視覺錯落景觀技法的具體運用坡地式景觀n利用高層住宅比較寬闊的樓間距，人為締造起伏緩慢的坡形地勢，從低到高締造出層級柔美的坡式景觀。n充分利用工程土方，制造小區(qū)地勢的落差，設(shè)置臺階式中心花園，將人與自然進行有機融合，體現(xiàn)一種人類回歸自然，返璞歸真的理念設(shè)計。小區(qū)內(nèi)布置設(shè)計園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹木花草，再配上背景音樂，使小區(qū)充滿

18、詩情畫意和人文親和力。n充分利用地勢落差和高度的 變化進行富有變化的景觀布局、步行道路設(shè)置、單元入戶花園的分割、小組團私密景觀的設(shè)置，以形成社區(qū)精致美麗、富有情趣的美好認知。景觀規(guī)劃細節(jié)建議：景觀規(guī)劃細節(jié)建議：細節(jié)處展現(xiàn)：高享受度都市風(fēng)情園林n營造高享受度都市風(fēng)情園林，糅合現(xiàn)代園林經(jīng)典元素，各組團布置噴泉水景，隨意分布的座椅、四季花架、休息涼亭、疊水池、前庭后院、回廊，增加靈動盎然的活動空間。n花架：透過盛開花朵與纏繞著藤蔓的上方，作為銀灰色科技化住宅群中的鮮艷點綴，為來往的人們提供蔭涼與聚會的場所。n涼亭：充滿了空間的想象力，造型靈感來源于充滿魅力的私人庭院，閑坐于此，任何時候都會讓你沉浸于

19、光影的變化中。n噴泉：為了讓噴泉流淌出濃郁的都市生活閑情，成為一座室外“景觀劇場” 。戶型配比建議：戶型配比建議：精美戶型欣賞：精美戶型欣賞：108平米116平米臻品戶型欣賞：臻品戶型欣賞：82平米126平米戶型價值點建議戶型價值點建議花園洋房：花園洋房：花園洋房也就是通常所說的花園式住宅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華。 花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨棟和聯(lián)排Townhouse）的優(yōu)點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。 部分情景花園洋房鑒賞部分情景花園洋房鑒賞情景花園洋房情景花園洋房直接南面入戶，跟

20、公共樓道再沒關(guān)系了，一層采用臺階大門庭院陽光室門廳這種方式進門，增加了首層的獨立感受，以陽光室作為客廳和庭院的溝通也非常和諧。將住宅單元逐層錯位疊加、層層退臺 , 使每戶都有獨用的大面積平臺 , 外形形成臺階形或金字塔形。每戶都有獨用的花園平臺物業(yè)管理建議：物業(yè)管理建議：目前市場上各項目物業(yè)管理提供的都是保安、保潔等基本生活服務(wù)，客戶對此沒有明顯價值訴求因此本項目啟動區(qū)物業(yè)管理建議提供市場前端水平服務(wù)，并通過安保服務(wù)（保安整體形象、保全系統(tǒng)配置等）滿足高端客戶價值需求物業(yè)物業(yè)管理管理安保服務(wù)安保服務(wù)信息服務(wù)信息服務(wù)生活服務(wù)生活服務(wù)智能化周界防越報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)24小時定時不定時安保巡邏

21、對講訪客系統(tǒng)消防系統(tǒng)寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)電表、水表、煤氣戶外遠程抄表系統(tǒng)公共衛(wèi)生保潔生活設(shè)施維護綠化、花卉園藝管理車輛停放管理各類費用代收代繳代收發(fā)報紙、信件營銷推廣建議營銷推廣建議 強勢精品樓盤，以主流戶型為主，產(chǎn)品創(chuàng)新提供足夠的識別性，可以帶給目標客戶足夠的身份認同感，以及體現(xiàn)足夠的與眾不同性。根據(jù)價值體系根據(jù)價值體系確立形象定位確立形象定位推廣形象定位推廣形象定位推廣定位推廣定位概念主要創(chuàng)新點首選案名首選案名：推廣語：推廣語：家合萬世家合萬世案名詮釋：“以和為貴”出自儒家，是中國文化的根本特征和基本價值取向，自古至今中華民族都提倡和文化。古訓(xùn)有云：家和萬事興。項

22、目取此名字一是寓意項目的文化氣息，傳承中國千年的民族文化。二是寓意著居住于此，會家興業(yè)興事事興，天和地和和和美美。一派萬和園，傾城如意居一派萬和園，傾城如意居備選案名：備選案名：萬合萬合 居居推廣語：推廣語：歐式驕典，演繹浪漫傳奇歐式驕典，演繹浪漫傳奇 整體營銷策略整體營銷策略“三大前提三大前提”是實現(xiàn)總體戰(zhàn)略目標的根本保證是實現(xiàn)總體戰(zhàn)略目標的根本保證! !實現(xiàn)戰(zhàn)略實現(xiàn)戰(zhàn)略目標目標，必須突破單一業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的營銷思維，搭建全新價值體系，必須突破單一業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的營銷思維，搭建全新價值體系。傳統(tǒng)觀念壁壘傳統(tǒng)觀念壁壘全新價值觀全新價值觀顧客顧客顧客顧客顧客顧客實施“全員營銷全員營銷”, ,從發(fā)展商公司最高

23、領(lǐng)導(dǎo)層開始,所有非營銷部門都須以營銷部門為核心進行運作.為實現(xiàn)目標為實現(xiàn)目標,在各個環(huán)節(jié)上都必須追在各個環(huán)節(jié)上都必須追求完美求完美,打一場打一場“超限戰(zhàn)超限戰(zhàn)”品牌策略品牌策略事件造勢策略事件造勢策略服務(wù)營銷策略服務(wù)營銷策略32核心營銷策略核心營銷策略高檔樓盤樣板高檔樓盤樣板房地產(chǎn)價值的標竿房地產(chǎn)價值的標竿城市功能的完善城市功能的完善社會影響力巨大社會影響力巨大一個真正一個真正的城市運的城市運營商營商 必須通過持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳，與市必須通過持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳，與市場進行長期的交流（包括：社會責(zé)任、文化、理場進行長期的交流（包括：社會責(zé)任、文化、理念、品味、服務(wù)、營銷念、品味、服務(wù)

24、、營銷），才能實現(xiàn)項目價），才能實現(xiàn)項目價值最大化。值最大化。CS體驗式營銷（現(xiàn)場服務(wù)）；氣派的銷售部；一流物業(yè)管理；讓原陽市民感受前所未有的星級服務(wù)讓原陽市民感受前所未有的星級服務(wù)體驗體驗住宅住宅商業(yè)商業(yè)推廣主線：推廣主線：項目整體形象項目整體形象樹立項目高度樹立項目高度強勢市場占位強勢市場占位推廣主線：推廣主線：分產(chǎn)品重點突破分產(chǎn)品重點突破節(jié)奏有序節(jié)奏有序有的放矢有的放矢啟動區(qū)營銷執(zhí)行策略啟動區(qū)營銷執(zhí)行策略推廣策略推廣策略1.項目蓄水期項目蓄水期2.熱銷期熱銷期3.持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期時間跨度時間跨度2010年12月中2011年1月營銷目的營銷目的積累新客戶，進行市場摸底。宣傳上提升項目的

25、整體賣點形象營銷節(jié)點會員正式招募營銷活動VIP會員招募/巡游媒體渠道廣告牌、報紙、有線電視、車體、單頁工程形象售樓處、樣板房項目一期蓄水期項目一期蓄水期時間跨度2011年2月2011年4月營銷目的充分消化VIP登記客戶。 掀起第一輪開盤銷售熱潮； 樹立項目整體高端形象，同時為后續(xù)持續(xù)熱銷做準備營銷節(jié)點第一批房源推出,少而精營銷活動開盤活動、熱銷抽獎活動媒體渠道廣告牌、報紙、有線電視、公交、單頁一期熱銷期一期熱銷期持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期尾盤銷售期尾盤銷售期萬合地產(chǎn)萬合地產(chǎn) 歐洲文化歐洲文化 建筑一生所托建筑一生所托 -家合萬世，家合萬世， 延津首家花園洋房，即將感召全城延津首家花園洋房，即將感召全

26、城第一蓄水期第一蓄水期階段推廣主題：階段推廣主題：家合萬世，家合萬世，2010年年12月月X日，載譽面市！日，載譽面市！開啟開啟 城市居住新生活城市居住新生活活動時間：待項目奠基時確定活動時間：待項目奠基時確定活動目的：活動目的：以新聞媒體形式發(fā)布項目信息，強化項 目的開發(fā)對城市發(fā)展的重大意義。活動執(zhí)行：活動執(zhí)行：邀請媒體參加，縣委各部門主要領(lǐng)導(dǎo)出席，體現(xiàn)企業(yè)與政府的聯(lián)動，政府對促進城市發(fā)展重大項目的重視與大力支持，通過媒體宣傳達到提升項目關(guān)注度與展現(xiàn)開發(fā)商的實力。PR活動一：售樓部公開亮相售樓部公開亮相PR活動二：主題：公開認籌活動主題：公開認籌活動 大眾參與性活動+社交性CLUB公關(guān)活動第二階段：第二階段一期開盤熱銷期第二階段一期開盤熱銷期階段訴求：階