房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策講義

1、第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系一、房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營特點1、項目審批計劃性2、經(jīng)營方式多樣性3、開發(fā)產(chǎn)品固定性4、開發(fā)周期長5、資金運作密集性三、房地產(chǎn)開發(fā)流程及外部監(jiān)督管理體系1立項發(fā)改委2選址規(guī)劃局3拿地國土局4規(guī)劃：建設(shè)用地規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃局5設(shè)計：建筑工程設(shè)計，建筑項目設(shè)計設(shè)計單位6申請施工許可 建設(shè)局7招投標 建設(shè)局招投標辦8開工 進場施工，建設(shè)局9預(yù)售許可 房管局10竣工驗收各部門11初始產(chǎn)權(quán)登記房管局12正式銷售許可房管局13產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移房管局14清盤15物業(yè)管理四、房地產(chǎn)企業(yè)組織機構(gòu)1機構(gòu)設(shè)置2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件外商準入機制五、土地基本制度與政策1 社會主

2、義公有制： 土地管理法 規(guī)定中華人民共和國實行土地的社會主義公有制。2全民所有制與集體所有制全民所有制：用地單位、個人只有使用權(quán)，國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；勞動群眾集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地） 。3國有土地的范圍4土地取得方式：國有土地使用權(quán)劃撥招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定相關(guān)術(shù)語：生地（無任何動工）毛地：未完成三通、五通通水、通電、通路和平整道路熟地：完成三通、五通容積率：總建設(shè)面積/土地面積建筑密度：一層面積/土地面積第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本核算一、會計核算概述（一）開發(fā)產(chǎn)品成本分類1 . 土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用 支出。

3、2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn) 房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3 .配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有 償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4 .代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。房地產(chǎn)企業(yè)成本費用明細表開發(fā) 成本土地征用及拆遷 補償費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用。包括：（1） 土地使用權(quán)出讓金（2） 土地征用及拆遷安置補償費土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主 要有土地補償費、勞

4、動力安置補助費、水利設(shè)施維修 分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征 地管理費等。農(nóng)村土地征用費按照國家和地方有關(guān)規(guī) 定執(zhí)行。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可 以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單 位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他 建設(shè)項目使用。前期工程費指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī) 劃設(shè)抽、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、 勘察設(shè)計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路 等）費用、七通一平或二通一平費用等。（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。（2） “三通一平”等土地開發(fā)費用?；A(chǔ)設(shè)施費又稱紅線內(nèi)工程費，指建造各項基

5、礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費 用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱 設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、 照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等， 這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目 內(nèi)歸集。建筑安裝工程費指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建 筑工程費（建筑、特殊裝修工程費 卜設(shè)備及安裝工程 費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、 防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。分 為以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企 業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。公共配套設(shè)施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán) 屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、

6、政府公用事 業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。如鍋爐房、水塔、公共 廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如 商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計入該成 本項目內(nèi)。開發(fā)間接費用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能 將其歸屬于特定成本對象的成本費用，莊支出。主要包 括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦 公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤 銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地 方政府或有關(guān)部門征收的費用。開發(fā)期間的利息 費用從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入 資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，

7、應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實 際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；期間 費用銷售費用房產(chǎn)銷售之前的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護費、水電費、 采暖費，產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽 費.以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職 工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用管理費用企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用。包括工資、福利費、工 會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、房 產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā) 費、無形資產(chǎn)推銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費以及 其他管

8、理費等財務(wù)費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 借款費用，如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財 務(wù)費用直接在稅前扣除。（二）計稅成本核算步驟:1 .對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進 行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間 費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。2 .對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為 直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。3對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷

9、開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配， 其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分， 在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。4 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本， 據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本， 準予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。5對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。（三）共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本的分配方法1占地面積法。指按已動工開發(fā)

10、成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。2建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。3直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。4預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。5特定成本的分配方法（ 1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。（ 2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。（ 3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。（ 4）其他成本項

11、目的分配法由企業(yè)自行確定。（四）計稅成本對象的確定原則1可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算； 不能對外經(jīng)營銷售的， 可先作為過渡性成本對象進行歸集， 然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。2分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。3功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。4定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。5成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存

12、在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。6權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。問題討論：1會計成本與計稅成本區(qū)別？2高危行業(yè)企業(yè)提取的安全生產(chǎn)費，應(yīng)當(dāng)如何處理？二、 土地開發(fā)成本核算（一）賬戶設(shè)置現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的 “開發(fā)成本 土地開發(fā)成本”科目， 它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口， 原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、 出租房等房屋而開發(fā)的土地， 其費用可分清負擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在 “開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開

13、發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的， 其費用可先通過 “開發(fā)成本 土地開發(fā)成本”科目進行歸集， 待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。（二）土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集， 又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)， 對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定

14、，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（三）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：（ 1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（ 4）開發(fā)間接費。（四）土地開發(fā)成本的核算例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：301351商品性土地 自用土地支付征地拆遷費78 000元72000元支付承包設(shè)計單位前期工程款20 000元18000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18000元分配開發(fā)間接費10 000元合 計133 000元108 000元為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗

15、收后，應(yīng)將其實際成本自 “開發(fā)成本 商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 土地賬戶的借方。為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本， 結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。問題討論：問題1：土地閑置費的處理問題2：有關(guān)拆遷補償?shù)亩悇?wù)問題例： 2008 年， a 公司由于本市政府整體搬遷計劃，由市內(nèi)遷至城郊，當(dāng)年取得搬遷補償款3 000萬元。拆遷的固定資產(chǎn)原值為 600萬元，已提折舊 550萬元，取得折價收入 10 萬元， 拆遷的土地使用權(quán)賬面余值360萬元。 2008年 10月， a公司

16、重置土地支出 1 200 萬元。 2009 年， a 公司異地重建。 2009 年 6 月，新建廠房完工并交付使用，建造費用 1 000萬元，并于6 月重置機器設(shè)備200萬元，2009年末搬遷改造項目完畢。假設(shè)a 公司執(zhí)行新會計準則，土地按50年攤銷，廠房按 20 年計提折舊，機器設(shè)備按10 年計提折舊，不考慮殘值。（五）拿地階段各稅處理1契稅（ 1）直接取得國有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人（ 2）征稅范圍中華人民共和國契稅暫行條例 （國務(wù)院令第 224 號）第二條規(guī)定可知，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、和交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。（ 3）計稅依據(jù)土地使用權(quán)出讓、 土地使

17、用權(quán)出售、 房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格， 即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。2耕地占用稅（ 1）納稅義務(wù)人占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。（ 2）征稅范圍中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 第二條規(guī)定， 耕地主要指種植農(nóng)作物的土地。（ 3）計稅依據(jù)中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 第四條規(guī)定， 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。（ 4）納稅義務(wù)時間經(jīng)批準占用耕地的， 耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。3印花稅土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

18、書據(jù)征收印花稅開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免印花稅4城鎮(zhèn)土地稅（ 1）納稅義務(wù)人中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定， 在城市、 縣城、 建制鎮(zhèn)、 工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人， 為城鎮(zhèn)土地使用稅 （以下簡稱土地使用稅）的納稅人。（ 2）征稅范圍房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。（ 3）計稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。（ 4）納稅義務(wù)時間（ 5）開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免5.城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)問題三、建筑工程費用核算1 .建筑安裝工程核算程序2 .賬務(wù)處理例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年5月開發(fā)建設(shè)電梯公

19、寓一批，經(jīng)過公開招投標， 甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設(shè)計變更另行辦理結(jié)算），簽訂建設(shè)工程施工合同后，向施工單位預(yù)付一 定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80%再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5%的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機關(guān)要求，支付工程款時應(yīng)代扣施工 單位營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）。四、配套設(shè)施的核算第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、 文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與

20、地方政府、公用事業(yè)單 位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行 處理。（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與 地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng) 按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本， 其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國 家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（一）配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

21、一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1） 土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費； （4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，在核算時 一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1） 土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在 開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶 進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 對能有償轉(zhuǎn)讓大配 套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)

22、記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的 配套設(shè)施費”項目，并記入 開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一x x”賬戶的借 方和 開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一xx賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配 套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的開發(fā)問接費”項目，并記入 開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和 開發(fā)間接費 用”賬戶的貸方。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本） 配套設(shè)施費預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）t應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計x100

23、%式中應(yīng)負擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、 能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。例：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由 101、 102 商品房， 151 出租房， 181周轉(zhuǎn)房和 201 大配套設(shè)施商店負擔(dān)。 由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、 出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101 商品房1 000 000元102 商品房900 000元151 出租房800 000元181 周轉(zhuǎn)房800 000元201 大配套設(shè)施 商店 500 000元251 幼托設(shè)施 320 000

24、元例： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求， 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。 水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 水塔與 商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）201251252商店水塔幼托支付征地拆遷費 支付承包設(shè)計單位前期工程款 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費 分配開發(fā)間接費 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費 合計（元）（元）（元）50 00050005000030 0

25、00200003000050 0003000050000200 00024500019000035 00055 00040 000460 000 300 000320 000已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施， 應(yīng)按其各自情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成本自 “開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬的貸方轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施 ”賬戶的借方按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施， 在完工驗收后、 應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準 （有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本或計劃成本） ，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成

26、本對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施， 應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬： 五、開發(fā)間接費用核算開發(fā)間接費： 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的， 且不能將其歸屬于 特定成本對象的成本費用性支出。 主要包括管理人員工資、 職工福利費、 折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費 等。1開發(fā)間接費用的分配每月終了， 應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配， 按實際發(fā)生數(shù)計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 開發(fā)間接費用的分配方法， 企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。 不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建

27、工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用的分配標準， 可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本 （包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、 前期工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施費、 建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進行，即：某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費=月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本 冰月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用犯分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在5 月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41600 元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產(chǎn)品編號名稱直接成本101 商品房50000102 商品房120000151 出租房75000181 周轉(zhuǎn)房70

28、000201 大配套設(shè)施 商店 80 000301 商品性土地125000合 計520 000根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5 月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費：房屋開發(fā)成本核算舉例例： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)， 共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出 （單位： 元） ：101102152182商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房支付征地拆遷費100 00080 000結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費75 00075 000應(yīng)付承包設(shè)計單位前期工程費30 00030 00030 00030 000應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款90 00075 00070 00070 000應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款600 000480 00045

29、0 000450 000分配配套設(shè)施費（水塔）80 00065 00060 00060 000預(yù)提配套設(shè)施費（幼托）80 00072 00064 00064 000分配開發(fā)間接費用82 00066 00062 00062 000合計1 062 000868 000811 000811 000案例討論：土地出讓金返還問題六、設(shè)計施工階段稅收（一）印花稅甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花；建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花；建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花；借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花；財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責(zé)任、保證、

30、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。（二）代扣代繳涉稅事項1接受境外建筑設(shè)計勞務(wù)屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍2代扣代繳義務(wù)的判斷3代扣代繳義務(wù)發(fā)生時間4代扣代繳營業(yè)稅稅款的計算5甲供材料的營業(yè)稅事項6企業(yè)所得稅（三）房產(chǎn)稅凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、 汽車房等臨時性房屋， 不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。七、成本核算中存在的常見涉稅問題（一）成本項目混亂（二）簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用（三）虛列拆遷補償費，虛增成本（四）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少

31、應(yīng)納稅所得額第三部分 房地產(chǎn)企業(yè)收入相關(guān)問題一、商品房銷售相關(guān)政策（一）商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售 （二）自行銷售與委托銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售可以自行銷售商品房， 也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售商品房。 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 主要有以下方式： （1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的； （2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的；（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的；（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的。（三）一次性付款、分期付款、按揭付款（四 ）商品房銷售流程1前期策劃及營銷2取得預(yù)售許可證后開盤預(yù)售3簽訂銷售合同及收款4商品房交付5辦理房屋權(quán)屬

32、登記及房產(chǎn)證二、房地產(chǎn)銷售的會計處理1預(yù)售房款核算2按揭保證金的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行交納的按揭保證金， 有的由貸款行在放貸時從貸款額中直接扣收， 有的是在銀行發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭保證金專戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金的，借記“銀行存款” 、 “其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭貸款保證金時， 借記 “其他貨幣資金按揭保證金戶” 賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。承購人違約，未及時還款時，貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購人還貸本息時，借記“其他應(yīng)收款 x ”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶；承購人補繳還

33、款額時，做相反會計分錄。按揭保證金解凍時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶。例： 東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷售商品房一套， 房屋價款 180 萬元， 承購人繳納首付款70萬元，按揭貸款110萬元。 20x8 年 5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款額中直接收取10的按揭保證金。放款次月起，承購人開始還貸款。 20x8 年 12 月 5 日還款日，承購人未及時還款，貸款銀行從公司按揭保證金戶扣款6 500元； 12月底，承購人補繳了還款額。 20x9 年 5 月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對應(yīng)的一般結(jié)算賬戶。3代收費用核算例：東方房

34、地產(chǎn)公司 209 年 6 月銷售給承購人甲商品房一套，該套商品房價款500 000元。 城建稅稅率為 7， 教育費附加征收率為 3， 土地增值稅預(yù)征率為3，企業(yè)所得稅預(yù)計毛利率為15。三、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)相關(guān)稅收政策（一）營業(yè)稅1、房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務(wù)人2、計稅依據(jù)營業(yè)稅的計稅依據(jù)即納稅人的營業(yè)額， 包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。3、視同銷售納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（ 1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（ 2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（ 3）財

35、政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。4、納稅義務(wù)時間實施細則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的， 其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。（二）企業(yè)所得稅1銷售未完工產(chǎn)品（國稅發(fā) 200931 號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實

36、際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目 與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、 地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市 城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。例：東方房地產(chǎn)公司于20x8年8月開工開發(fā)東方城項目，20x9年5月符合預(yù) 售條件開始預(yù)售，20x9年第二季度取得預(yù)售收入2 000萬元，第三季度取

37、得預(yù) 售收入5 000萬元，預(yù)計20x9年12月底完工。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定的銷售未完工 開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率15%, 土地增值稅預(yù)征率3%, 20x9年年初未分利潤為500 萬元，截至第二季度末，累計會計利mi總額為負400萬元，截至第三季度末累計 會計利潤總額為負300萬元。公司采用據(jù)實分季預(yù)繳企業(yè)所得稅。2 .銷售開發(fā)產(chǎn)品完工條件的判斷國稅發(fā)200931號規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認的三個條件：（一）開發(fā)產(chǎn)品 竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。3 .銷售收入確認第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包

38、括 現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基 金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的， 應(yīng)按規(guī)定全部確 認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的 收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取 價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付 款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款

39、日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定 收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)， 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn) 賬之日確認收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1 .采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2 .采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié) 議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或 協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價 款于收到

40、受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售 合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3 .采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由 企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售 合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價， 則應(yīng)按銷售合同或 協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的 實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額， 不得直接從銷售收入中減除；如果銷售 合同或協(xié)議約定

41、的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開 發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的， 則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認 收入的實現(xiàn)。4 .采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參 照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品， 企業(yè)應(yīng) 根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。四、銷售業(yè)務(wù)常見涉稅問題1 .預(yù)售收入涉稅問題2 .銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入 問題討論：1 .售后回租收入的確認一一商鋪：2 .房地產(chǎn)企業(yè)將房屋對外出租，

42、租金收入如何處理。五、特定事項的稅務(wù)處理第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā) 房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配 開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分 配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：1 .企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一中報繳納 企業(yè)所得稅，不

43、得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在 成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2 .投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品 兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得 的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。例：鴻宇置業(yè)公司受資金影響，無力自主開發(fā)鴻宇商務(wù)大廈項目，遂于 2009年 1月與天峰房地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定由鴻宇公

44、司提供土地使用 權(quán)，天峰公司提供開發(fā)資金，雙方不主張另成立合營項目公司， 開發(fā)項目由鴻宇 公司與天峰公司共同立項報建，項目建成后雙方五五分成。土地使用權(quán)已經(jīng)辦理 變更登記。2011年2月，鴻宇商務(wù)大廈竣工驗收，鴻宇公司分得的房產(chǎn)用于自 營出租，天峰公司分得的房產(chǎn)用于對外出售。鴻宇公司該項目土地受讓成本為 30 000萬元， 2009年 1 月公允價值為 50 000萬元， 2011 年 2 月賬面價值為 28 400萬元。天峰公司投入資金40 000萬元，其中建房支出 31 000 萬元。 2011 年 2 月，鴻宇商務(wù)大廈不含土地使用權(quán)的市場公允價值為 68 000萬元，天峰公司分得房產(chǎn)的出

45、售收入為 70 000萬元。第四部分 土地增值稅一、征稅范圍3 土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。2幾種特殊情況的界定：（ 1）關(guān)于房地產(chǎn)抵押問題（ 2）關(guān)于房地產(chǎn)交換問題（ 3）關(guān)于房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營問題（ 4）關(guān)于合作建房問題（ 5）關(guān)于代建房地產(chǎn)問題3視同銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎勵、 對外投資、 分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ，征收土地增值稅。二、計稅依據(jù)1土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率

46、計算征收。增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目金額增值率=增值額+扣除項目金額應(yīng)納稅款=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)2收入解析（1）關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題（2）代收費用（3）視同銷售的收入（4）自用或出租的收入（5）成交價格低于評估價格又無正當(dāng)理由（6）外幣折算3扣除項目解析計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本，新建房及配套設(shè)施的成本，或者舊房及建筑物的評估價格； （三）開發(fā)土地的成本， 新建房及配套設(shè)施的費用； （四） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除） 。例：東方房地產(chǎn)公司開發(fā)建造并出

47、售普通標準住宅樓一棟，取得銷售收入 1 850萬元，其中包括代收的市政設(shè)施費共計50 萬元。公司為建造此樓支付土地出讓金 300 萬元，繳納相關(guān)稅費 12 萬元；普通標準住宅樓開發(fā)成本300 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出40萬元 （能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供了銀行貸款證明），包括超過貸款期限的利息4 萬元；公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為 5。營業(yè)稅稅率為5，城市維護建設(shè)稅稅率為7，教育費附加征收率為 3。4轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物準予扣除項目的確定例 1：某公司 2006 年 5 月轉(zhuǎn)讓一幢2000 年建造的公寓樓，當(dāng)時的造價為 1 500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定，該

48、公寓樓的重置成本價為 3 000 萬元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費用為 1200 萬元（可提供支付憑證） ，另支付房地產(chǎn)評估費用 3 萬元，轉(zhuǎn)讓時取得轉(zhuǎn)讓收入 6 800 萬元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（已納稅金均能提供完稅憑證） 。該公司的評估價格已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定。例 2：某食品廠2002 年 1 月購買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購買金額為 260 萬元，購買時已按稅法規(guī)定繳納契稅13 萬元（能提供契稅完稅憑證） 。 2006年 8 月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場，取得轉(zhuǎn)讓收入 800 萬元， 轉(zhuǎn)讓時已按稅法規(guī)定

49、繳納了營業(yè)稅、 城建稅、 教育費附加及印花稅（能提供已納稅費完稅憑證） 。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評估價格。三、清算條件1自行清算國稅發(fā) 200991 號第九條， 納稅人符合下列條件之一的， 應(yīng)進行土地增值稅的清算。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2要求清算對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一） 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售

50、）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。四、清算單位細則 第八條： 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。細則第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的， 其扣除項目金額的確定， 可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤， 或按照建筑面積計算分攤， 也可以按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。五、 減免稅規(guī)定1納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20%），免征土地增值稅。 但增值額超過扣除項目金額20%的， 應(yīng)對其全部增值額計稅

51、（包括未超過扣除項目金額20%的部分）2因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3因城市實施市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。4對居民個人擁有的普通住宅 ,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。295在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地 增值稅。6對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地 增值稅。六、房企土地增值稅清算問題簡述及涉稅解析1非直接銷售未作視同銷售確認收入2以明顯偏低價格銷售少計收入3開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售確認收入4借款利息全部列入開發(fā)成本利息支出5印花稅作為“與

52、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進行扣除6預(yù)提土地增值稅稅前扣除7代收費用計入扣除項目加計扣除8支付地價費用無合法憑證9項目工程建安成本高于合同標的金額10開發(fā)費用列入開發(fā)成本（開發(fā)間接費）11 公共設(shè)施的成本費用一律計入扣除項目七、 解讀國家稅務(wù)總局公告2010 年第 29 號： 預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅可以退稅國家稅務(wù)總局公告2010 年第 29 號：自 2010 年 1 月 1 日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時， 如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損， 可按規(guī)定計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。案例a房地產(chǎn)公司

53、唯一的開發(fā)項目2010年結(jié)算計稅成本，實際毛利額4300 萬元， 2011 年 6月土地增值稅清算，清算應(yīng)納稅款1520萬元， 2011 年 10月 a公司申請注銷。已知其各年經(jīng)營情況如下表（單位：萬元） 。經(jīng)營指標2008 年2009 年2010年合計預(yù)收收入4,500.006,000.0010,500.0021,000.00營業(yè)收入-21,000.0021,000.00營業(yè)稅金及附加252.00336.00588.001,176.00土地增值稅預(yù)征率1%2%3%預(yù)繳土地增值稅45.00120.00315.00480.00預(yù)計毛利額675.00900.001,575.003,150.00期間費用120.00230.00340.00690.00附一企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（a類）納稅人識別號 ：納稅人名稱：金額單位： 人民幣元（列至角分）行次項目金額累計金額1一、按照實際利潤額預(yù)繳2營業(yè)收入3營業(yè)成本4利潤總額5力口：特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額6減：不征稅收入7免稅收入8彌補以前年度虧損9實際利潤額（4行+5行-6行-7行-8行）10稅率(25%)11應(yīng)納所得稅額12減：減免所得稅額13減：實際已預(yù)繳所得稅額14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額15應(yīng)補（退）所得稅額（