物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理

1、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理（簡(jiǎn)介）（簡(jiǎn)介）前前 言言 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理作為高端物業(yè)管理項(xiàng)目的核心組成部分，從成本分析、標(biāo)準(zhǔn)制訂、風(fēng)行評(píng)估、和節(jié)能減排等角度，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低勞動(dòng)成本、提高勞動(dòng)效率提供科學(xué)依據(jù)。作為設(shè)備設(shè)施的管理者，物業(yè)管理工程技術(shù)人員也經(jīng)歷著從被動(dòng)的故障維修到主動(dòng)的維護(hù)保養(yǎng)，再通過智能化、信息化手段實(shí)現(xiàn)管理進(jìn)步的過程。 在物業(yè)管理活動(dòng)中,設(shè)備的管理分運(yùn)行管理和維護(hù)管理,兩者既可分開實(shí)施，但又相互關(guān)聯(lián)。設(shè)備管理屬于后臺(tái)工作，在一定程度上影響整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的管理水平，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障或者發(fā)生事故，影響面較大，涉及到使用者權(quán)益保障，往往會(huì)造成很大的負(fù)面影響。因此,設(shè)備管理是

2、一項(xiàng)非常重要的后臺(tái)服務(wù)工作. 在實(shí)際工作中,物業(yè)管理中的設(shè)備管理設(shè)計(jì)到的設(shè)備類型涉及范圍廣,技術(shù)領(lǐng)域跨越了機(jī)械、電力、微電子、建筑、光學(xué)、通訊等，在新技術(shù)新產(chǎn)品日益豐富的當(dāng)今飛速發(fā)展的時(shí)代，設(shè)備的管理凸顯了技術(shù)人員在知識(shí)面、專業(yè)度方面的欠缺，本手冊(cè)是結(jié)合成熟物業(yè)管理活動(dòng)中的設(shè)備管理實(shí)際需要，參照有關(guān)的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范編制，在確定管理標(biāo)準(zhǔn)的前提下，讓設(shè)備管理人員能直觀、形象、準(zhǔn)確的完成設(shè)備管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)的工作，使設(shè)備安全穩(wěn)定的運(yùn)行，減少設(shè)備故障和事故，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，發(fā)揮物業(yè)管理的重要作用。 本手冊(cè)將會(huì)從設(shè)備房通用標(biāo)準(zhǔn)和供配電、給排水、電梯、智能化、消防等方面予以描述，但是并不能將每個(gè)系

3、統(tǒng)的每個(gè)細(xì)節(jié)描述清楚，很多管理可以舉一反三，相互借鑒，需要通過實(shí)際工作中不斷思考和總結(jié)。如有不準(zhǔn)確或失誤，歡迎糾正指正。大大 綱綱一通用標(biāo)準(zhǔn)二供配電設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)三給排水設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)四電梯設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)五智能化設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)六消防設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)七空調(diào)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)八房屋的接管、維護(hù)及裝修管理標(biāo)準(zhǔn)九設(shè)備設(shè)施的大中修管理標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)第一節(jié) 通用標(biāo)準(zhǔn)通用標(biāo)準(zhǔn)從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局與國(guó)家煤礦安全監(jiān)察局2002年12月28日安監(jiān)管人字【2002】124號(hào)關(guān)于特種作業(yè)人員安全技術(shù)培訓(xùn)考核工作的意見，文件第二條規(guī)定： 特種作業(yè)是指容易發(fā)生人員傷亡事故，對(duì)操作者本人、他人的生命健康及周圍設(shè)施的

4、安全可能造成重大危害的作業(yè)。直接從事特種作業(yè)的人員稱為特種作業(yè)人員。中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法和有關(guān)安全衛(wèi)生規(guī)程規(guī)定：從事特種作業(yè)的職工，所在單位必須按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)其進(jìn)行專門的安全技術(shù)培訓(xùn)，經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)考試合格并取得操作合格證或者駕駛執(zhí)照后，才準(zhǔn)予獨(dú)立操作。 特種作業(yè)人員必須接受與本工種相適應(yīng)的、專門的安全技術(shù)培訓(xùn)、經(jīng)安全技術(shù)理論考核和實(shí)際操作技能考核合格，取得特種作業(yè)操作證后，方可上崗作業(yè)；未經(jīng)培訓(xùn)，或培訓(xùn)考核不合格者，不得上崗作業(yè)。 特種作業(yè)人員培訓(xùn)考核實(shí)行教考分離制度，國(guó)家安全監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)組織制定特種作業(yè)人員培訓(xùn)大綱及考核標(biāo)準(zhǔn)，推薦使用教材。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)按照國(guó)家局制定的培訓(xùn)大綱和推薦使用教材組

5、織開展培訓(xùn)。各省級(jí)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門、煤礦安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)或其委托的有資質(zhì)的單位根據(jù)國(guó)家局制定的考核標(biāo)準(zhǔn)組織開展考核。 特種作業(yè)操作證，由國(guó)家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局統(tǒng)一制作，各省級(jí)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門、煤礦安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)簽發(fā)。特種作業(yè)操作證在全國(guó)通用。特種作業(yè)操作證不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)讓。 電工作業(yè)電工作業(yè)指對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行、維護(hù)、安裝、檢修、改造、施工、調(diào)試等作業(yè)（不含電力系統(tǒng)進(jìn)網(wǎng)作業(yè)）。 高壓電工作業(yè)：指對(duì)1千伏（kv）及以上的高壓電氣設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行、維護(hù)、安裝、檢修、改造、施工、調(diào)試、試驗(yàn)及絕緣工、器具進(jìn)行試驗(yàn)的作業(yè)。 低壓電工作業(yè)：指對(duì)1千伏（kv）以下的低壓電器設(shè)備進(jìn)行安裝、調(diào)試、運(yùn)

6、行操作、維護(hù)、檢修、改造施工和試驗(yàn)的作業(yè)。 焊接與熱切割作業(yè)焊接與熱切割作業(yè)指運(yùn)用焊接或者熱切割方法對(duì)材料進(jìn)行加工的作業(yè)（不含特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定的有關(guān)作業(yè)）。 熔化焊接與熱切割作業(yè)：指使用局部加熱的方法將連接處的金屬或其他材料加熱至熔化狀態(tài)而完成焊接與切割的作業(yè)。適用于氣焊與氣割、焊條電弧焊與碳弧氣刨、埋弧焊、氣體保護(hù)焊、等離子弧焊、電渣焊、電子束焊、激光焊、氧熔劑切割、激光切割、等離子切割等作業(yè)。 高處作業(yè)高處作業(yè) 指專門或經(jīng)常在墜落高度基準(zhǔn)面2米及以上有可能墜落的高處進(jìn)行的作業(yè)。 登高架設(shè)作業(yè)：指在高處從事腳手架、跨越架架設(shè)或拆除的作業(yè)。 高處安裝、維護(hù)、拆除作業(yè)：指在高處從事安裝、

7、維護(hù)、拆除的作業(yè)。 適用于利用專用設(shè)備進(jìn)行建筑物內(nèi)外裝飾、清潔、裝修，電力、電信等線路架設(shè)，高處管道架設(shè)，小型空調(diào)高處安裝、維修，各種設(shè)備設(shè)施與戶外廣告設(shè)施的安裝、檢修、維護(hù)以及在高處從事建筑物、設(shè)備設(shè)施拆除作業(yè)。 制冷與空調(diào)作業(yè)制冷與空調(diào)作業(yè)指對(duì)大中型制冷與空調(diào)設(shè)備運(yùn)行操作、安裝與修理的作業(yè)。 制冷與空調(diào)設(shè)備運(yùn)行操作作業(yè)：指對(duì)各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和事業(yè)等單位的大中型制冷與空調(diào)設(shè)備運(yùn)行操作的作業(yè)。 適用于服務(wù)類(電信機(jī)房、體育場(chǎng)館、建筑的集中空調(diào))經(jīng)營(yíng)企業(yè)和事業(yè)等單位的大中型制冷與空調(diào)設(shè)備運(yùn)行操作作業(yè)。 電梯操作作業(yè)電梯操作作業(yè)安全監(jiān)管總局認(rèn)定的其他作業(yè)安全監(jiān)管總局認(rèn)定的其他作業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)從業(yè)人

8、員素質(zhì)序號(hào)序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)說明說明1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。無色盲，無殘疾，視力0.8，無其他突發(fā)疾病和精神病1.2上班時(shí)間內(nèi)，必須按照企業(yè)ci手冊(cè)要求穿著工作服（制服需整潔），配帶工牌。同時(shí)適用于培訓(xùn)和會(huì)議1.3具備必要的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。取得特種作業(yè)操作證，并在有效期內(nèi) 申請(qǐng)電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證的不允許具有傷殘或以下疾?。浩髻|(zhì)性心臟病、癲癇病、美尼爾氏癥、眩暈癥、癔病、震顫麻痹、精神病、癡呆以及影響肢體活動(dòng)的神經(jīng)系統(tǒng)疾??；無精神疾病史及癲癇史，無家屬史。心率60100次

9、/分鐘、呼吸正常1620次/分鐘，血壓140/90mmhg以下, 無嚴(yán)重心臟疾病、度以上傳導(dǎo)阻滯及預(yù)激綜合癥。頸、四肢關(guān)節(jié)活動(dòng)正常范圍，脊椎無畸形 。裸眼視力在0.4以上，矯正后視力達(dá)到0.8，以色覺圖譜為標(biāo)準(zhǔn)檢查,色覺正常。聽力左右耳均達(dá)到5米以上。 特種作業(yè)操作證在全國(guó)通用。特種作業(yè)操作證不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)讓。特種作業(yè)操作證每2年由原考核發(fā)證部門復(fù)審一次，連續(xù)從事本工種10年以上的，經(jīng)用人單位進(jìn)行知識(shí)更新后，復(fù)審時(shí)間可延長(zhǎng)至每4年一次?？绲貐^(qū)從業(yè)或跨地區(qū)流動(dòng)施工單位的特種作業(yè)人員，可向從業(yè)或施工所在地的考核發(fā)證單位申請(qǐng)復(fù)審。 附真假操作證識(shí)別技巧特種設(shè)備需持證操作，且證件在設(shè)備主管部

10、門檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用特種設(shè)備需持證操作，且證件在設(shè)備主管部門檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用特種設(shè)備需持證操作，且證件在設(shè)備主管部門檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用 設(shè)備房管理通用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房管理通用標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備投入使用前應(yīng)制定：管理制度、技術(shù)資料；管理、操作、維修人員經(jīng)培訓(xùn)持證上崗；能源安全裝置齊全；設(shè)備安裝精度、性能達(dá)到使用要求；現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境清潔。設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房功能標(biāo)識(shí)；并有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識(shí)，并符合企業(yè)之ci手冊(cè)的要求。設(shè)備房標(biāo)識(shí)責(zé)任人標(biāo)識(shí)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無蛛網(wǎng)；功能標(biāo)識(shí)功能標(biāo)識(shí)電 氣 操 作電 氣 操 作區(qū) 絕 緣 地區(qū) 絕 緣 地墊墊警示標(biāo)線警示標(biāo)線地面干凈地面干凈狀態(tài)標(biāo)識(shí)狀態(tài)標(biāo)識(shí)

11、設(shè)備房?jī)?nèi)如有臨時(shí)物料存放，應(yīng)擺放整齊，劃定區(qū)域，并有標(biāo)識(shí)。設(shè)備房?jī)?nèi)如有臨時(shí)物料存放，應(yīng)擺放整齊，劃定區(qū)域，并有標(biāo)識(shí)。暫存標(biāo)識(shí)擺放整齊劃定區(qū)域 設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)，重要部位和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。適用于各類生活水泵房、消防水泵房、游泳池水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)管道、雨水管道、污水管道、燃?xì)馊加凸艿赖?。流向?biāo)識(shí)功能標(biāo)識(shí)狀態(tài)標(biāo)識(shí)線路整齊，標(biāo)識(shí)清晰管路安裝整齊，標(biāo)識(shí)清晰所有設(shè)備標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。 設(shè)備類標(biāo)識(shí)中，對(duì)外的標(biāo)識(shí)（客戶可以看見的）必須按公司vi標(biāo)準(zhǔn)制作，選材考慮耐久性和經(jīng)濟(jì)型，設(shè)備房?jī)?nèi)部非移動(dòng)性 標(biāo)識(shí)如設(shè)備編號(hào)、

12、功能標(biāo)識(shí)等都可以自制，遵循整潔、統(tǒng)一、清晰、耐久的原則，移動(dòng)性標(biāo)識(shí)如運(yùn)行中/已停止、有人工作請(qǐng)勿合閘等，也需按照vi標(biāo)準(zhǔn)制作，可選金屬or亞克力材料。油漆完好旋 轉(zhuǎn) 部 位安全防護(hù)設(shè)備標(biāo)識(shí)功能標(biāo)識(shí)整體清潔干凈設(shè)備標(biāo)識(shí)功能標(biāo)識(shí)整體清潔干凈 設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，無積塵，無油污，各類儀表使用正常無損壞，狀態(tài)指示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象。狀態(tài)正常房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品。嚴(yán)禁吸煙設(shè)備防護(hù)完好,易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)、有電、有害液體等危險(xiǎn)部位要有防護(hù)措施，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。發(fā)電機(jī)風(fēng)葉防護(hù)罩電梯限速器防護(hù)罩及方向標(biāo)識(shí) 有人員跌落、失足、碰撞、擠壓危險(xiǎn)的部位

13、也要有防護(hù)和警示裝置黃色警戒標(biāo)線防撞金屬護(hù)欄管道名稱及流向全封閉金屬井蓋 人員通行的樓梯需設(shè)置防止跌落、失足、碰撞、擠壓危險(xiǎn)部位也要有防護(hù)和警示裝置高位安全提示具鎖定功能的活動(dòng)部件設(shè)備房中電氣控制設(shè)備上空如裝有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)防水擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。 防水擋板設(shè)備房排水通暢。排水泵應(yīng)一用一備，隨時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，止回閥動(dòng)作靈敏，設(shè)備房設(shè)置排水溝或積水坑，積水應(yīng)在15分鐘內(nèi)排完。排水溝蓋金屬雨水井蓋黃色警戒標(biāo)線2臺(tái)水泵自動(dòng)水位開關(guān)止回閥供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)置“嚴(yán)禁合閘”等移動(dòng)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一存放點(diǎn)。專用工具、安全用品放置在指定的位置。絕緣工具需在有效期內(nèi)

14、使用，擺放位置需有標(biāo)識(shí)。絕緣工具標(biāo)識(shí)存放專用工具分類整齊工具架標(biāo)識(shí)名稱設(shè)備房的門、窗、橋架、通風(fēng)孔、檢修孔等與室外相通的地方要封堵或設(shè)置金屬網(wǎng)。防蟲網(wǎng)孔洞不宜大于1cm1cm，具有防鼠咬功能。金屬防蟲網(wǎng)空洞封堵密實(shí)大門接地安全防鼠擋板雙色接地牌設(shè)備房?jī)?nèi)必須配備應(yīng)急燈，能在停電事故下至少工作半小時(shí)。平時(shí)應(yīng)急燈應(yīng)處于充電狀態(tài)，應(yīng)急燈不得挪用。應(yīng)急燈充電電源配備足夠的滅火器，滅火器的選擇和配置數(shù)量與設(shè)備房性質(zhì)和大小相適應(yīng)，具體參考建筑滅火器配置設(shè)計(jì) 有旋轉(zhuǎn)部件、無人值班、放置電子電器的重要設(shè)備房應(yīng)使用二氧化碳滅火器，重要的發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置自動(dòng)氣體（二氧化碳、七氟丙烷、氣溶膠）滅火系統(tǒng)。存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)方向一

15、致方便檢查co2滅火器數(shù)量充足防潮地墊放置警戒區(qū)滅火器封簽完整,壓力正常,有檢查記錄檢查記錄壓力在綠區(qū)封簽完整無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由設(shè)備責(zé)任人及控制中心掌握。任何時(shí)候設(shè)備房的門能在10分鐘內(nèi)打開，鑰匙數(shù)量和持有人要有登記清單有2個(gè)以上設(shè)備房門的,應(yīng)保持一個(gè)門常閉,并有鎖閉狀態(tài)標(biāo)識(shí).設(shè)備鑰匙柜狀態(tài)標(biāo)識(shí)設(shè)備房應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下。通風(fēng)良好。如有可能超過溫濕度的設(shè)備房，應(yīng)有人工降低溫濕度的配套設(shè)施或其他措施，并盡量采用低能耗的方案，電梯機(jī)房還應(yīng)控制室溫在0度以上。干球溫度濕球溫度使用說明濕度指示設(shè)有空調(diào)的設(shè)備房，為保證設(shè)備房溫度在40度以下，同時(shí)降低空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，空調(diào)設(shè)定溫度為30度。室內(nèi)濕度太大時(shí)設(shè)置除濕模式制冷模式設(shè)定溫度除濕