物業(yè)管理公司房屋設備維修管理案例分析

1、物業(yè)管理公司房屋設備維修管理案例分析【案例】某物業(yè)管理公司為了加強設備管理，延長設備的使用壽命，降低成本，減少損耗，提高設備的完好率與利用率，維護物業(yè)使用價值，更好地服務于客戶，對設備管理和維修做了如下規(guī)定： 物業(yè)項目內(nèi)供配電、給排水、電梯、中央空調(diào)、消防、通信、弱電、公共照明、智能化等系統(tǒng)設備由管理處指定專人負責管理。 各系統(tǒng)設備從管理處接管驗收之日起建立設備資料期就設備的名稱、型號、功率、產(chǎn)地、編號、生產(chǎn)廠商、出廠時間、安裝時間進行詳細登記。 設備購買合同與安裝協(xié)議、設備使用說明書、質量檢驗合格證、出廠證號、生產(chǎn)廠商聯(lián)系人、聯(lián)系電話等原始技術資料由公司工程部統(tǒng)一收集歸檔管理。 物業(yè)項目內(nèi)各

2、系統(tǒng)設備，由公司工程部按規(guī)定統(tǒng)一進行編號掛牌，銘牌上標注設備名稱、型號、功率、廠名、產(chǎn)地、出廠日期、編號、管理人。 物業(yè)項目各系統(tǒng)設備實行年度、季度、月度檢修計劃工作制度，由公司工程部會同管理處共同制定設備定期檢修計劃，維保班按計劃實施。 檢修維護重要大型設備時，應制定詳細可行的方案，方案應送交公司相關領導審批，并由工程部開展，工程技術人員現(xiàn)場組織、指導、監(jiān)督檢修。 檢修維護電氣設備時，應由組織者采取相應的安全組織措施和技術措施，實施前要對作業(yè)人員進行安全技術交底，防止發(fā)生安全事故。 檢修維護電源干線、高低壓、配電盤、配電箱等電氣設備應安排專業(yè)電工進行，并派專人監(jiān)護，操作前必須拉閘并驗電，懸掛

3、警示標志牌，必要時須加裝柵欄隔離。 檢修維護設備工作結束后，必須經(jīng)專業(yè)技術人員檢查驗收合格后，拆除設置的安全措施，在確定萬無一失的情況下方可試車并投運。 物業(yè)項目機電設備實行日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)的三級保養(yǎng)制度。 日常維護保養(yǎng)由管理處維護人員負責。一級保養(yǎng)要在管理處設備主管領導下進行，二級保養(yǎng)要在公司工程部專業(yè)技術人員指導下進行。 一、二級保養(yǎng)后，由保養(yǎng)人員填寫記錄單并由管理處設備主管和工程部領導簽字確認作為管理考核依據(jù)，并將保養(yǎng)資料整理歸檔。 建立由管理處領導、主管及各系統(tǒng)專業(yè)操作人員參加的每天上班后對物業(yè)項目內(nèi)的設備機站房進行巡檢的工作制度，了解設備系統(tǒng)運行狀況和人員值班、交接班

4、情況。 設備巡檢工作中如發(fā)現(xiàn)異常情況或重大事故隱患，巡檢人應當迅速報告上級主管，如危及人身、設備安全時應啟動應急措施，處理后向上級主管匯報并詳細記錄。 設備巡檢應嚴格按照各系統(tǒng)運行的特點，重點沿巡檢路線，對系統(tǒng)運行狀況和操作作業(yè)進行巡檢，觀察設備系統(tǒng)運行狀態(tài)及儀表，檢查設備機站房內(nèi)清潔衛(wèi)生狀況和設備運行記錄。 開展設備巡檢工作，以一看(看設備)二問(問運行)(聽動靜)四查(查記錄)為主，切忌走馬看花般的形式主義和弄虛作假。 物業(yè)項目內(nèi)出現(xiàn)設備故障由管理處在24小時內(nèi)報告。工程部和保險公司，以得到確認，并協(xié)助設備故障的調(diào)查和取證。 設備故障搶修由工程部組織，重大設備故障搶修應委托專業(yè)設備供貨單位

5、實施，管理處給予協(xié)助、配合。 發(fā)生停電、停水、停燃氣直接影響客戶正常生活的設障，由管理處迅速報告供水、供電、供氣公司組織搶修，管理予協(xié)助、配合。 物業(yè)項目發(fā)生突發(fā)性供水、供電、供燃氣設備故障后，處在協(xié)助、配合相關單位搶修的同時，要主動向客戶提供幫助，把對客戶的影響降低到最小程度。21 一般性的設備故障排除應由管理處組織維保人員在部技術人員的指導下進行，但必須具備安全技術保障條件。 22 設備故障搶修工作所有的技術方案、圖片、記錄及驗告由管理處負責收集、整理歸檔，投保理賠由工程部負責。23 設備故障搶修發(fā)生的費用應在進行搶修排除故障前預算報價并報業(yè)委會審核批準在維修基金中支出，如遇緊急設備，也應

6、向業(yè)委會報告并辦理好書面簽字認可手續(xù)，技術方案等資料后補。 【案例分析】本案例是如何做好房屋設備管理的案例，分析如下。 1)房屋設備管理的作用 房屋設備管理是指物業(yè)管理企業(yè)運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋各種設備的使用、維護、維修、保養(yǎng)實施管理，保證房屋設備的正常使用，提高房屋設備的完好率，延長房屋設備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋設備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 房屋設備是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。房屋建筑內(nèi)部附屬的基本設備，如供水、排水、空調(diào)、通風、供電、電梯等，主要是為了滿足生產(chǎn)和生活的需要和提供舒適、便捷的工作和生活條件。無論是高樓大

7、廈，還是普通住宅，如果沒有各種設備，房屋就失去了主要的使用功能。隨著科學技術的發(fā)展和人民生活水平的提高，房屋設備在整個房屋建筑中的作用越來越重要，人們對房屋設備的依賴性也越來越強。在物業(yè)管理中，房屋設備管理已成為極其重要的管理內(nèi)容，占據(jù)核心地位。房屋設備管理的好壞與否直接影響房屋的使用水平，直接反映物業(yè)管理工作的水平和質量。物業(yè)管理人員必須充分地認識到房屋設備在物業(yè)管理中的重要作用，全面了解和掌握各種房屋設備的工作原理、性能及其維修管理的內(nèi)容和方法，以最有效地發(fā)揮設備的使用功能。 2】房屋設備管理的內(nèi)容 房屋設備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護管理、安全管理、技術檔案管理等。 (1)使用管理 房

8、屋設備使用管理是對設備的運行使用管理。通過加強使用管理，保證房屋設備的正常運轉、水電空調(diào)的正常供應，滿足業(yè)主和使用人的正常工作和生活的需要，這是物業(yè)管理企業(yè)的重要任務之一。房屋設備根據(jù)使用時間的不同，可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防栓、自動噴淋設備)。要通過制定和實施各類設備使用和管理的各項規(guī)章制度，如設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制、設備操作規(guī)程等保證設備的正常使用和運轉。 (2)維修養(yǎng)護管理 維修養(yǎng)護內(nèi)容主要包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制壓維修質量標準以及維修人員值班制度等。 (3)安全

9、管理安全管理是對設備安全使用、安全維修養(yǎng)護的管理。安全管理在房屋設備管理中占有重要位置，一旦出現(xiàn)設備安全事故，不僅影響設備的正常使用，同時對大廈、對企業(yè)的聲譽都會帶來嚴重影響。安全管理包括設備合格證制度、設備操作人員和管理員的安全培訓、持證上崗制度和安全操作規(guī)程的實施檢查和監(jiān)督管理。 (4)設備技術檔案資料管理 設備技術檔案資料包括設備登記卡、設備使用說明、設備保修單、設備技術檔案、工作檔案、維修檔案等。 3)房屋設備交接 房屋設備交接是物業(yè)交接的重要內(nèi)容之一。交接時，由工程部(維修部)負責組織各專業(yè)負責人(給排水、供電、空調(diào)通風、電梯、通訊、消防、安保監(jiān)控)全面檢查對方提供的設備技術資料（圖

10、紙、產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品說明書、操作手冊等)和安裝、測試、驗收資料，對技術資料不齊的，應要求對方提供；對達不到設計要求的應配合對方與供應商共同協(xié)商解決，并及時做好相關記錄。 4)房屋設備的分類、登記、建立設備檔案要對房屋設備進行規(guī)范化管理，首先要對所接管的房屋設備進行準確、科學的分類、登記，建立設備管理檔案。 (1)房屋設備分類 一般來說，房屋設備可分為以下主要類型：給水排水設備。給水設備是指提供生產(chǎn)、生活和消防三用水的設備。排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。 供電及照明設備。供電設備包括變壓器設備、配電房設備、發(fā)電機組、供電線路、樓層配電箱等。照明設備包括開關、插座和各種照明燈具

11、。 電梯設備。電梯包括客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。 空調(diào)通風設備。通常為高層建筑中使用集中空調(diào)的設備，包括鍋爐、冷水機組、新風機組、空調(diào)風管、風機盤管及一些凈化除塵設備等。 消防設備。高層建筑采用的消防設備包括煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、防火卷簾門、防火門、抽煙送風系統(tǒng)、消防電梯、消防樓梯、消防緊急照明系統(tǒng)等。 一般民用住宅小區(qū)常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防栓等。 弱電系統(tǒng)設備。弱電系統(tǒng)一般包括綜合布線系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)、共用天線設備及閉路電視系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、電子門鎖和門禁系統(tǒng)

12、等。弱電系統(tǒng)由各類配套的設備設施構成。隨著現(xiàn)代化水平的不斷提高，房屋設備中的弱電設備越來越多。其他設備。如避雷裝置、房屋維護維修設備等。 (2)房屋設備登記 房屋設備登記主要是建立設備登記表和設備臺賬。 設備登記表是在設備分類的基礎上，對同類設備所做的登記，登記內(nèi)容包括設備編號、設備名稱、規(guī)格型號、主要參數(shù)、安裝位置等。建立設備登記表，是為了使設備管理部門了解和掌握各類設備的總的概況。設備登記表格式如表64所示。表64 x×物業(yè)管理公司設備登記表年 月 日設備分類設備編號設備名稱規(guī)格型號主要參數(shù)設備原值安裝位置備注 設備臺賬是記錄某個設備的具體數(shù)據(jù)，反映設備的詳細情況的資料。建立設備

13、臺賬，是為了使設備管理部門了解和某個設備的具體情況，從而為設備管理提供基礎資料。設備臺賬格式如表65所示。 表65×x物業(yè)管理公司設備臺賬年 月 日 設備編號 設備名稱 規(guī)格型號 制造國別 生產(chǎn)廠家 出廠日期 出廠編號 安裝日期 安裝地點 驗收日期 使用日期 設備原值 外形尺寸 總重量 電機功率 主要技術參數(shù) 維修保養(yǎng)要求 主要零配件零配件編號 名稱規(guī)格型號 數(shù)量供應廠商 備注 (3)建立設備檔案 建立設備檔案，是設備管理的基礎性工作。設備檔案包括以下幾方面的資料： 開發(fā)商移交的設備原始技術資料，如產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品說明書、操作手冊，設備安裝施工圖紙、測試和試運行記錄，設備驗收記錄。

14、設備管理資料，如設備登記表、設備臺賬、設備零配件清單、設備使用操作規(guī)程、設備管理制度等。 設備保養(yǎng)和維修資料，如設備保養(yǎng)、維修計劃，設備運行記錄，設備保養(yǎng)、維修記錄，設備事故分析報告等。5)人員配備和規(guī)章制度 房屋設備管理，是技術水平和操作技能要求較高的特殊工種，必須由一支高素質的技術隊伍來完成。因此，各專業(yè)部門所配備的專業(yè)人員需具有專業(yè)資質，持證上崗。 設備管理的規(guī)章制度包括： 設備使用制度。設備使用制度主要是對使用人在使用設備時提出的具體要求，如電梯使用制度、空調(diào)使用制度、電氣設備使用制度等。制定設備使用制度是為了引導使用者正確地、可靠地、安全地使用設備。 設備管理制度。設備管理制度是對設

15、備操作人員和管理人員在操作和管理設備時提出的具體要求，如設備操作規(guī)程、配電房管理制度、水泵房管理制度、鍋爐房管理制度、冷水機組管理制度、消防中心管理制度、安全監(jiān)控室管理制度等。制定設備管理制度是為了加強設備管理，保證設備的安全、正常運轉。 設備維修制度。設備維修制度是對設備操作人員和維修人員在設備操作、設備保養(yǎng)和設備維修時提出的具體要求，如設備保養(yǎng)規(guī)程、設備維修規(guī)程等。制定設備維修制度是為丁，加強設備的保養(yǎng)和維修工作，保證設備的正常使用，延長設備的使用壽命。 設備崗位責任制度。設備崗位責任制度是對設備操作人員和管理人員履行其崗位職責提出的具體要求，如值班人員崗自職責、運行人員崗位職責、維修人員

16、崗位職責、管理人員崗位職責、交接班制度等。制定設備崗位責任制度是為了明確操作人員和管理人員的職責范圍、責任和崗位要求，加強分工與協(xié)作，共同做好房屋設備的管理工作。 6)設備運行、維護、保養(yǎng) 設備運行值班人員負責各系統(tǒng)所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運行記錄，運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關人員進行處理。 維修人員負責各系統(tǒng)所轄設備設施的維護保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴重的設備、設施故障及時上報維修部主管，由各專業(yè)工程師組織有關人員進行分析、研究制定解決辦法。(1)房屋設備維修保養(yǎng)的特點 一是計劃性維修保養(yǎng)與隨機性維修保養(yǎng)相結合。房屋設備一般都有一定的使用

17、壽命，其使用時間、磨損程度和故障率之間具有一定的規(guī)律性。設備使用可以分為設備使用初期、正常運轉期和設備使用后期。在設備使用初期，設備需要磨合和調(diào)整，出現(xiàn)故障的情況較多：正常運轉期設備正常使用，出現(xiàn)故障的情況較少；設備使用后期，設備磨損嚴重，出現(xiàn)故障的情況多?？梢愿鶕?jù)設備使用時間和故障率之間的內(nèi)在聯(lián)系，制定設備維修計劃確定設備中修和大修的周期，從而恢復設備的使用性能，延長設備的使用壽命。因此，設備的維修要強調(diào)計劃性，即有計劃地制定設備的維修保養(yǎng)周期和時間。 房屋設備在使用中因操作使用不當或因設備質量問題等原因，往往會突然發(fā)生故障。一旦發(fā)生故障，應及時檢修，盡快排除故障，所以房屋設備的維修又有很強

18、的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。因此，房屋設備維修具有計劃性維修與隨機性維修相結合的特性。 二是維修保養(yǎng)技術要求高?，F(xiàn)代化的房屋設備技術全面、功能復雜、靈敏度和精確度高，對維修保養(yǎng)工作也提出了較高的技術要求，維修保養(yǎng)的好壞會直接影響設備技術性能的正常發(fā)揮。因此，在設備維修管理中，必須要配備具有相應技術水平和資質的專業(yè)技術人員從事維修工作，并建立房屋設備維修的責任制度。 三是設備維修保養(yǎng)和更新成本較高。房屋設備種類繁多，在房屋建筑投資中所占的比重不斷增加，導致設備維修成本也不斷提高。同時，由于相對于房屋建筑本體而言，房屋設備的使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發(fā)生有形損耗，致

19、使其使用年限縮短；另一方面，由于科學技術的進步，產(chǎn)生了新的技術水平更高、性能更好、使用更舒適方便的房屋設備使得原房屋設備落后淘汰而發(fā)生無形損耗，導致其使用年限縮短。房屋設備的有形損耗和無形損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。 (2)房屋設備維修 房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據(jù)設備破損程度可分為一般維修、中修、大修、更新改造。 一般維修又稱為零修或報修，通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生故障或一般性損壞，而由業(yè)主或使用人報修或由管理服務人員報修，維修人員現(xiàn)場采取修理措施，排除故障，使房屋設備恢復使用功能的活動。 中修是指對設備進行定期全面檢修、設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，使設備恢復和達到應有的使用標準和技術要求。大修是指對